2023年青島華裕唐城地產(chǎn)項(xiàng)目市場分析定位報告

青島開發(fā)區(qū)華?！ぬ瞥琼?xiàng)目市場分析定位報告青島房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)2007年10月目錄第一章、項(xiàng)目概況………………………4第二章、青島開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)宏觀背景分析……………………7第一節(jié)、宏觀經(jīng)濟(jì)概況………………………7第二節(jié)、青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)城市規(guī)劃及建設(shè)……………9第三節(jié)、青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)運(yùn)行概況分析………………………11第四節(jié)、項(xiàng)目唐島灣區(qū)域房地產(chǎn)狀況………………………16第五節(jié)、區(qū)域競爭樓盤狀況…………………18第三章、目標(biāo)客戶群鎖定及分析……………………23第一節(jié)、潛在客戶群體主要構(gòu)成（定位方向）……………23第二節(jié)、潛在客戶群體特征描述……………………………24第四章、項(xiàng)目SWOT分析………………29第五章、項(xiàng)目定位………………………31第一節(jié)、項(xiàng)目定位解析………………………31第二節(jié)、項(xiàng)目價格定位………………………33第三節(jié)、項(xiàng)目坪數(shù)配比………………………34第四節(jié)、項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議……………………………35結(jié)束語…………………39第一章項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目位置本次調(diào)研的項(xiàng)目地塊位于。2、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)該地塊總總建面積：住宅建筑面積：76260會所建筑面積：住宅建筑密度7.99綠化率：容積率總戶數(shù)：總停車位：建筑層數(shù)23、3、項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊呈不規(guī)則長方形，處于毛地狀態(tài)，未做七通一平；地上有水池，屬空地，無須拆遷，但有坡度，平整難度不大；地塊目前沒有道路，需重新規(guī)劃道路；地塊北面為黃山，可利用。4、市政配套（1）交通·道路（四至）·公交：15路、18路、27路公交車，途經(jīng)黃島輪渡、保稅區(qū)、汽車站、區(qū)政府、安子碼頭；（2）生活配套：相對成熟，附近1.5公里（3）教育配套：·開發(fā)區(qū)珠江路小學(xué)，離本地塊0.1公里·中國石油大學(xué)，離本地塊0.5公里左右。5、項(xiàng)目區(qū)位圖及周邊環(huán)境（見下圖）第二章、青島開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)宏觀背景分析第一節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)概況1、青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)概況青島黃島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（簡稱青島開發(fā)區(qū)）于1984年10月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立，1985年3月28日正式動工興建的，是享有國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策并集國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、“港區(qū)聯(lián)動”自由貿(mào)易區(qū)及省級旅游度假區(qū)于一體的特殊經(jīng)濟(jì)區(qū)域，擬設(shè)立的國家級“青島西海岸出口加工區(qū)”正在審批將于2006年啟動，是中國開放區(qū)域最集中的地區(qū)之一。青島開發(fā)區(qū)位于中國山東半島中南部、與青島市坐擁天然良港膠州灣的東西兩岸。它位于膠州灣西海岸，與青島老城隔海相望，海上最近距離2.26海里（約4.2公里）。1992年與同處一地的青島市黃島區(qū)合一，現(xiàn)有面積274.1平方公里，人口2、青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r1)GDP發(fā)展情況：2005年，青島開發(fā)區(qū)實(shí)現(xiàn)GDP360億元；區(qū)域GDP以年均28.3%的增速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)增長速度為列全國前列。2)產(chǎn)業(yè)環(huán)境2005年全區(qū)共有規(guī)模以上新型家電類企業(yè)28家2005年全區(qū)共有電子通訊企業(yè)21家2005年全區(qū)共有規(guī)模以上化工化纖類企業(yè)23家2005年全區(qū)共有規(guī)模以上建材類企業(yè)23家2005年青島前灣港實(shí)現(xiàn)外貿(mào)集裝箱吞吐量580萬TEU，國家批準(zhǔn)的“青島保稅物流園區(qū)”正式啟動“中國北方最大的國際航運(yùn)物流中心”規(guī)模初具。2005年高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá)到588.3億元；共有中國名牌產(chǎn)品17個、山東省級名牌產(chǎn)品36個、青島市級名牌產(chǎn)品39個。2005年國家正式批準(zhǔn)了青島開發(fā)區(qū)為“國家家電電子產(chǎn)業(yè)基地”。區(qū)內(nèi)有在建五星級酒店1家，已有四星級酒店1家、三星級酒店3家，康樂設(shè)施、商務(wù)設(shè)施齊全。特色餐飲、健身、桑拿以及各種休閑娛樂活動配套齊全。已經(jīng)建成購物面積超過1萬平米的大型超市、商場9處，佳世客已于2005年底開業(yè)，國貿(mào)中心、上海實(shí)業(yè)等大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)正在籌建，引進(jìn)了星巴克、必勝客等一批世界知名連鎖店。青島開發(fā)區(qū)在全國國家級開發(fā)區(qū)中率先通過了ISO14001環(huán)境管理體系認(rèn)證。目前建成區(qū)綠化覆蓋率達(dá)到45%，人均公共綠地32平米。3)外資利用情況青島開發(fā)區(qū)作為對外開放的特殊經(jīng)濟(jì)區(qū)域，吸引了大量資金和項(xiàng)目。截止2005年，累計(jì)批準(zhǔn)了全球55個國家和地區(qū)的投資項(xiàng)目1935個，總投資107.8億美元，合同利用外資98.8億美元，實(shí)際利用外資50億美元；引進(jìn)總投資過千萬美元大項(xiàng)目339個，其中過億美元大項(xiàng)目12個。2005年度共批準(zhǔn)外商投資項(xiàng)目167個，總投資21.28億美元，合同外資12.6億美元，實(shí)際利用外資7.09億美元；引進(jìn)總投資過千萬美元大項(xiàng)目42個，其中億美元大項(xiàng)目4個；世界500強(qiáng)投資或增資項(xiàng)目12個。2005年度，青島開發(fā)區(qū)全區(qū)域統(tǒng)計(jì)口徑實(shí)現(xiàn)外貿(mào)進(jìn)出口55.86億美元，其中外貿(mào)出口27.78億美元。4)金融發(fā)展情況駐開發(fā)區(qū)銀行除中國銀行、中國工商銀行、中國建設(shè)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行等國有銀行外，交通銀行、中信實(shí)業(yè)銀行、招商銀行、華夏銀行、青島商業(yè)銀行、深圳發(fā)展銀行、光大銀行、上海浦東發(fā)展銀行、農(nóng)村合作銀行、恒豐銀行等都在此設(shè)立了分支機(jī)構(gòu)；英國標(biāo)準(zhǔn)渣打銀行、日本山口銀行、韓國第一銀行等均在青島市區(qū)設(shè)有分行或代表處。完善的金融服務(wù)環(huán)境，可為企業(yè)提供便捷高效的金融服務(wù)。區(qū)內(nèi)同時擁有完善的社會保險體系和豐富的商業(yè)保險機(jī)構(gòu)。第二節(jié)青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)城市規(guī)劃及建設(shè)青島開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃面積227平方公里，是集現(xiàn)代港口、新興工業(yè)、旅游度假、商貿(mào)物流為工業(yè)特色的現(xiàn)代化新城區(qū)，內(nèi)設(shè)幾個特殊功能區(qū)，其中保保稅區(qū)2.5平方公里、新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)1平方公里、省級薛家島度假區(qū)27平方公里、行政商務(wù)中心區(qū)20平方公里。此外，還有工業(yè)區(qū)和商貿(mào)物流區(qū)等。為滿足新一輪外商投資的需求，青島開發(fā)區(qū)從今年開始全力建設(shè)“六大產(chǎn)業(yè)團(tuán)地”：依托臨港產(chǎn)業(yè)團(tuán)地，重點(diǎn)引進(jìn)數(shù)字液晶超薄彩電、數(shù)字冰箱、現(xiàn)代通信器材及電子零部件制造、半導(dǎo)體制造等項(xiàng)目；依托石化產(chǎn)業(yè)團(tuán)地，加快推進(jìn)大煉油項(xiàng)目，并按照“以下游促上游”的，積極引進(jìn)石化下游項(xiàng)目及精細(xì)化工項(xiàng)目，重點(diǎn)推進(jìn)芳香石化等基礎(chǔ)上；依托機(jī)械產(chǎn)業(yè)團(tuán)地，重點(diǎn)引進(jìn)汽車、造船、特種鋼加工及其配套項(xiàng)目，積極推進(jìn)乘用車、特種鋼二期、鋼絲簾線等項(xiàng)目；依托國際貿(mào)易倉儲物流加工產(chǎn)業(yè)團(tuán)地，重點(diǎn)綽進(jìn)集裝箱及拖車制造、港口作業(yè)機(jī)械制造、現(xiàn)代物流等項(xiàng)目；依托新材料產(chǎn)業(yè)團(tuán)地，重點(diǎn)引進(jìn)建設(shè)高分子復(fù)合材料、生物醫(yī)用材料、新型合金材料、納米材料、新型建筑材料等類項(xiàng)目；依托高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)團(tuán)地，重點(diǎn)引進(jìn)生物工程、光機(jī)電一體化等各類高精尖項(xiàng)目?！厩鄭u開發(fā)區(qū)在區(qū)域布局上規(guī)劃為六主要功能區(qū)】：1、石油化工工業(yè)區(qū)主要在新區(qū)北部一帶，依托黃島港，發(fā)展石油化學(xué)工業(yè)和化纖生產(chǎn)，形成北方最大的石油化工基地。2、國際商貿(mào)倉儲加工工業(yè)區(qū)主要利用保稅區(qū)政策和臨近前灣港的優(yōu)勢，完善保稅設(shè)施，努力擴(kuò)大保稅區(qū)業(yè)務(wù)范圍，借鑒自由貿(mào)易區(qū)的動作經(jīng)驗(yàn)，建成以進(jìn)出口、轉(zhuǎn)口、過境貿(mào)易為主的貿(mào)易中心；以倉儲運(yùn)輸為主的貨物集散中心；以加工貿(mào)易為主的加工中心；以高科技產(chǎn)業(yè)為主的高新技術(shù)中心；以國內(nèi)外住處為主住處的傳遞中心；以國外商品為主的展貿(mào)中心，使開放區(qū)與保稅區(qū)優(yōu)勢互補(bǔ)，成為與國際市場接軌、功能齊全、服務(wù)一流、效益上乘的現(xiàn)代化自由貿(mào)易區(qū)。3、臨港工業(yè)區(qū)在臨近前灣港一帶區(qū)域，充分利用區(qū)位優(yōu)勢，加速工業(yè)園建設(shè)和重大工業(yè)項(xiàng)目的引進(jìn)開發(fā)，著重發(fā)展生物制藥、家電、電子信息、新型建材等項(xiàng)目，不斷擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，形成企業(yè)群體，逐步發(fā)展成為依托港口性強(qiáng)、運(yùn)輸量大、技術(shù)優(yōu)良、規(guī)模較大的工業(yè)基地。4、生態(tài)高效農(nóng)業(yè)區(qū)主要在新區(qū)的西部，積極發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)和林果業(yè)、蔬菜、畜牧業(yè)，逐步建成為全區(qū)的果品生產(chǎn)基地和居民的“菜籃子”地，為新區(qū)發(fā)展提供豐富的農(nóng)副產(chǎn)品。5、行政商務(wù)區(qū)主要在新區(qū)南部，長江路以北地域，以新的行政區(qū)為中心，進(jìn)一步帶動周邊文化區(qū)、金融區(qū)、商業(yè)區(qū)的完善，逐步形成第二個十年的標(biāo)志性的中心區(qū)域。6、綜合旅游區(qū)主要包括薛家島辦事處所在區(qū)域和柳花泊珠山國家森林公園，利用豐富的自然風(fēng)景資源，突出山海景觀特色，建成集娛樂、度假、休療養(yǎng)、海上體育活動為一體的具有現(xiàn)代化水準(zhǔn)和特色的綜合旅游區(qū)?！肚鄭u市西海岸區(qū)域發(fā)展規(guī)劃綱要》中預(yù)測，到2023年，西海岸生產(chǎn)總值將在1694億元到2000億元之間，總?cè)丝趯⒃?30萬到160萬之間，城市化水平達(dá)到65%以上。青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)運(yùn)行狀況分析【2007年上半年開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況】房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長。2007年1～6月份，開發(fā)區(qū)累計(jì)完成投資9.63億元，同比增長35.53％，增幅提高12.46個百分點(diǎn)。按項(xiàng)目用途分，住宅完成投資6.36億元，同比增長32.01％，占總投資額的66.07％；辦公寫字樓完成投資9538萬元，同比增長75.46％，占總投資額的9.91％；商業(yè)營業(yè)用房完成投資1855萬元，同比減少84.69％，占總投資額的1.93％；其他用房完成投資2.12億元，同比增長301.07％，占總投資額的22.11％。商品房建設(shè)規(guī)模與去年同期基本持平。1～6月份，開發(fā)區(qū)累計(jì)房屋施工面積253.46萬平方米，同比增長1.09％。按項(xiàng)目用途分，住宅施工面積155.26萬平方米，同比減少0.48％；辦公寫字樓施工面積40.65萬平方米，同比減少4.01％；商業(yè)營業(yè)用房施工面積20.3萬平方米，同比減少30.6％，增幅降低5.29個百分點(diǎn)；其他用房施工面積37.25萬平方米（其中酒店14萬平方米、地下車庫20.6萬平方米，廠房1.17萬平方米，幼兒園、物業(yè)管理用房等1.48萬平方米），同比增長61.12％，增幅提高84.41個百分點(diǎn)。商品房竣工面積同比略有增長。1～6月份，開發(fā)區(qū)累計(jì)竣工面積29.12萬平方米，同比增長9.8％。按項(xiàng)目用途分，住宅竣工面積13.4萬平方米,占總竣工面積的46.02％；辦公寫字樓竣工面積12.75萬平方米，占總竣工面積的43.79％；商業(yè)營業(yè)用房竣工面積2.75萬平方米，占總竣工面積的9.45％；其他用房竣工面積0.21萬平方米，占總竣工面積的0.73％?！痉康禺a(chǎn)運(yùn)營狀況】開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展青島市房地產(chǎn)市場自2001年開始不斷升溫，經(jīng)過幾年的市場調(diào)整后，開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場由火爆轉(zhuǎn)為平穩(wěn)。至今年，更多的樓盤紛紛推出市場，由于國家房地產(chǎn)宏觀政策的影響及銀行的加息，開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場價格趨于穩(wěn)定，今年的房價漲幅較小。新開住宅項(xiàng)目快速擴(kuò)張商品房新開工面積有所減少，但住宅新開工面積增幅較大。1～6月份，開發(fā)區(qū)商品房累計(jì)新開工面積36萬平方米，同比減少7.9％，但住宅項(xiàng)目新開工面積32.41萬平方米，同比增長67.67％。辦公寫字樓新開工面積0.35萬平方米，同比減少97.29％；商業(yè)營業(yè)用房新開工面積0.99萬平方米，同比減少70.62％；其他用房新開工面積2.25萬平方米，同比減少35.16％。交易量同比下降商品房交易量同比下降。1～6月份，商品房共登記交易1992起，銷售額13.49億元，成交面積36.26萬平方米，同比分別下降25%、22%、16%；二手房成交1315起，成交面積12.78萬平方米，成交金額4.48億元，同比分別下降31％、36％、32％。造成商品房交易量下降的主要原因有：一是受利率連續(xù)上調(diào)、住房轉(zhuǎn)讓征收營業(yè)稅等國家宏觀政策影響，大部分購房者持觀望態(tài)度。二是通過進(jìn)行網(wǎng)上交易與合同備案，使商品房買賣更加規(guī)范和透明，在一定程度上抑制了投機(jī)性購房。三是因股市火爆，部分房地產(chǎn)投資資金轉(zhuǎn)入股市，投資性購房減少。商品房價格小幅上漲商品房價格小幅上漲。1～6月份，全區(qū)商品房平均銷售價格4095元/平方米，同比增長7.8％。其中二手房交易平均價格為3507元/平方米，同比增長7％。新建商品住宅平均銷售合同價格4841.41元/平方米，同比增長12.28%,增幅降低4.26個百分點(diǎn)。房價上漲的主要原因包括：一是土地成本增加、建筑原材料價格上漲、建筑品質(zhì)不斷提高及高層建筑所占比重增加等因素，導(dǎo)致成本不斷增加。二是開發(fā)項(xiàng)目主要集中在房價較高的長江路辦事處、薛家島辦事處I類用地區(qū)域，對房價均價拉動較大。商品房空置面積增加商品房空置面積增加。1～6月份，全區(qū)累計(jì)空置面積19.31萬平方米，同比增長10.22％。按項(xiàng)目用途分，住宅空置面積7.86萬平方米，同比增長27.39％；辦公寫字樓空置面積1.17萬平方米，同比減少24.03％；商業(yè)營業(yè)用房空置面積8.46萬平方米，同比增長83.91％,增幅提高45.77個百分點(diǎn)。從商品房空置類型看，空置房主要包括：一是戶型偏大、總價較高的項(xiàng)目尾盤；二是待售待租的辦公用房和商業(yè)用房；三是因配套不完善或前期手續(xù)不齊全，造成銷售困難或不能進(jìn)入銷售階段的商品房?！臼袌龃嬖诘膯栴}】房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性矛盾依然存在中小戶型住宅市場供求矛盾較為突出。目前，市場中小戶型市場需求較大，但市場供應(yīng)不足。目前在建的住宅共16421套，套型面積90平方米以下的7758套，占47.2％；90至120平方米4840套，占29.5％；120平方米以上的3823套，占23.3％。市場區(qū)域性結(jié)構(gòu)矛盾較為突出。受基礎(chǔ)設(shè)施配套等因素影響，我區(qū)商品房房價地域差別較大，目前商品房開發(fā)主要集中在長江路、薛家島街道辦事處轄區(qū)內(nèi)。位于商業(yè)中心區(qū)的長江路、薛家島街道辦事處的新建商品房價格均價超過5000元/平方米，是黃島、紅石崖街道辦事處的近2倍，中低價位住房供應(yīng)相對不足。區(qū)內(nèi)開發(fā)企業(yè)市場競爭力弱，自有資金不足目前，我區(qū)高資質(zhì)等級房地產(chǎn)企業(yè)較少，三級以上資質(zhì)僅占24.7％，區(qū)內(nèi)一級資質(zhì)目前尚為空白。隨著國家緊縮房地產(chǎn)開發(fā)貸款政策的相繼出臺，房地產(chǎn)開發(fā)資金門檻不斷提高，造成部分項(xiàng)目開發(fā)遭遇資金瓶頸，我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場競爭力弱的問題日益突出。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金不足總量的30％，大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過取得銀行貸款和商品房預(yù)售款作為開發(fā)資金，其中，銀行貸款所占比重達(dá)到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的60％以上。開發(fā)資金不足使得部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖有建設(shè)用地卻無力開發(fā)，或勉強(qiáng)可以開發(fā)但不能保證建設(shè)項(xiàng)目的高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)。房地產(chǎn)市場秩序尚不規(guī)范主要表現(xiàn)為少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不按照批準(zhǔn)的規(guī)劃用途和容積率開發(fā)建設(shè)，未取得預(yù)售許可證或未按預(yù)售許可批準(zhǔn)的范圍預(yù)售房屋，發(fā)布虛假廣告、誘導(dǎo)欺騙消費(fèi)者；合同欺詐、侵犯消費(fèi)者的合法權(quán)益；少數(shù)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員違規(guī)從事中介業(yè)務(wù)；少數(shù)物業(yè)管理企業(yè)不按物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)從事物業(yè)服務(wù)等，影響我區(qū)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。【房價走勢預(yù)測】商品房價格將保持“穩(wěn)中有升”態(tài)勢。雖受宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控影響，全區(qū)上半年商品房成交量明顯減少，但從我區(qū)新建住宅目前4841.41元/平方米的均價看，基本符合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際，就是與其他同類城市相比，也還有一定差距。另外，從國家宏觀調(diào)控取得初步成效的情況看，近期房價瘋長的現(xiàn)象將不會重現(xiàn)，也不會出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象。房價“穩(wěn)中有升”，房地產(chǎn)升值仍是一個大的趨勢。商品房市場競爭更趨激烈。市場消化目前的存量房還需要一段較長的時間，可以預(yù)見，今后一段時期內(nèi)開發(fā)區(qū)商品房的供應(yīng)量仍會有所增加。隨著市民居住品位的逐步提高，對居住環(huán)境、居住質(zhì)量、周邊配套的要求日益提高，商品房市場競爭會更趨激烈，產(chǎn)品和服務(wù)的創(chuàng)新將成為新的熱點(diǎn)，建設(shè)精品小區(qū)，樹立誠信品牌將成為房地產(chǎn)企業(yè)制勝的長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略。第四節(jié)項(xiàng)目唐島灣區(qū)域房地產(chǎn)狀況1、區(qū)域概況該地塊所處為青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)CBD區(qū)域，資源優(yōu)越，長江街道辦事處屬青島開發(fā)區(qū)重點(diǎn)區(qū)域，東側(cè)有薛家島安子碼頭，南側(cè)為唐島灣公園和狹長的岸線，自然環(huán)境十分優(yōu)美。尤其地處靠近濱海大道，地理位置非常優(yōu)越。該區(qū)域的商業(yè)、金融、學(xué)校、醫(yī)院配套設(shè)施齊全。該區(qū)域隨著城市進(jìn)程的發(fā)展，配套逐步完善，已成為開發(fā)區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、旅游中心，人文環(huán)境優(yōu)越。交通條件良好，已經(jīng)形成較為成熟的道路網(wǎng)絡(luò)，長江路、濱海大道等成為貫穿整個區(qū)域的主干線。多路工交線路穿行該區(qū)域，良好的交通條件也為房地產(chǎn)開發(fā)提供了較好的基礎(chǔ)。區(qū)域與周邊的關(guān)系是以長江路為基礎(chǔ)向唐島灣做部分延展的一個片區(qū)，該片區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目都以海景、地段為主要賣點(diǎn)，都依靠美麗的景色和良好的大環(huán)境以及成熟的生活配套來提升自身品質(zhì)。該片區(qū)占有舉足輕重的地位，它為開發(fā)區(qū)中心區(qū)域，西到膠南，東到薛家島海底隧道。使該區(qū)域的住宅有水，有氣勢、有靈性，成為真正的高檔物業(yè)。3、片區(qū)開發(fā)態(tài)勢該區(qū)域遠(yuǎn)期以青島開發(fā)區(qū)CBD中心區(qū)域發(fā)展總體規(guī)劃為依據(jù)，強(qiáng)調(diào)了統(tǒng)一性、連續(xù)性，科學(xué)合理的進(jìn)行功能與空間的布局與開放。片區(qū)規(guī)劃中應(yīng)多運(yùn)用現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)手法，充分結(jié)合自然環(huán)境，滿足開發(fā)建設(shè)要求，合理布局，提高土地利用價值，為土地開發(fā)利用更具有合理性，可操作性創(chuàng)造條件。目前該片區(qū)范圍內(nèi)正在開發(fā)建設(shè)的樓盤數(shù)量并不少，開盤銷售的有澤潤幸福城、中南海灣新城、隆基家園、千禧龍花園、風(fēng)和日麗等。從目前的情況看，該片區(qū)的開發(fā)方向有兩個：一是濱海大道沿海一帶，二是沿海岸線繼續(xù)向西。濱海大道一帶走海景住宅及商業(yè)開發(fā)路線，定位傾向于中高價位；向西則走中檔精品開發(fā)路線，定位于適合廣大市民居住的精品家園。區(qū)域競爭樓盤狀況1.案名、地段、規(guī)模、價格、裝修、周邊環(huán)境案名因素澤潤·幸福城中南·海灣新城康大·風(fēng)和日麗3期金柏家園山海景園隆基家源千禧龍三期第3空間地段太行山路與濱海大道交匯處珠江路與武夷山路交匯處濱海大道與海爾路交匯處積米崖港區(qū)靈港路189號長江路與太行山路交匯處井岡山路與珠江路交匯武夷山路與珠江路交匯規(guī)劃15、16、17層分別兩棟22-32層56#30層57#18層6、17、28層15、16、17層32層15、18、21層價格（均價）7000元/㎡7300元/㎡6000元/㎡5080元/㎡7300元/㎡5800元/㎡8500元/㎡裝修毛坯毛坯裝修毛坯裝修毛坯精裝修家電家具周邊環(huán)境珠江路小學(xué)、家佳源、汽車站、多元家世客、移動營業(yè)廳唐島灣唐島灣汽車站、多元商城家佳源家世客總結(jié)：通過以上樓盤情況可以看出樓盤價格因地理位置和周邊配套設(shè)施還有以后升值潛力而有所不同，像千禧龍花園地理位置優(yōu)越及產(chǎn)品定位投資型公寓，目前是該區(qū)域售價較高的個案之一。開發(fā)區(qū)中央商務(wù)區(qū)房屋價格普遍達(dá)到6000元/平方米以上。該區(qū)域均為高層住宅，突出了其產(chǎn)品高端性。該區(qū)域的住宅以毛坯房交付占大多數(shù)，體現(xiàn)了市場的需求。2.住宅坪數(shù)配比名稱不同面積占比60㎡以下60-80㎡80-100㎡100-120㎡120-150㎡150-180㎡180㎡以上澤潤·幸福城09.5%50%25%15.5%00中南·海灣新城15%15%25%30%015%0康大·風(fēng)和日麗3期48%6%23%18%000金柏家園0010.3%31.7%58%00山海景園0040%20%40%00隆基家源25%025%25%25%00千禧龍三期·第三空間59%28.5%08.9%0.7%02.9%總結(jié)：上表為區(qū)域在售樓盤的坪數(shù)配比，結(jié)合目前在售樓盤套數(shù)分析，目前市場上比例最多的為80-100㎡與120-150㎡，60㎡以下戶型也占很大比例（風(fēng)和日麗3期、千禧龍三期），其具體比例見下圖。60㎡以下占23.3%；60-80㎡占10%；80-100㎡占21.8%；100-120㎡占18.8%；120-150㎡占22.6%；150-180㎡占3%；180㎡上占0.5%。3、可銷售戶數(shù)、銷售率、開盤時間項(xiàng)目澤潤·幸福城康大·風(fēng)和日麗三期千禧龍花園三期·第三空間山海景園隆基家園金柏家園可銷售戶數(shù)360250490240500352銷售率80%50%40%70%90%40%開盤時間2007年2007年4月2007年9月2007年7月2006年9月2007年總結(jié)：可以看出各個項(xiàng)目銷售情況良好，大部分是2007年4月份以后開盤，市場需求量較大，銷售率高達(dá)60%以上有的基本已售完，可以看出開發(fā)區(qū)樓市較好。4、項(xiàng)目推廣手段項(xiàng)目名稱報紙電視臺路旗廣告牌高炮宣傳單工地圍擋房展會千禧龍花園三期√√√√√√澤潤·幸福城√√√√風(fēng)和日麗三期√√√√√√金柏家園√√√山海景園√√√√√隆基家園√√√中南海灣新城√√√√√√總結(jié)：從廣告形式上看，開發(fā)商主要選擇報紙、廣告牌、電視臺、工地圍墻。其中，千禧龍花園三期、中南海灣新城采取的廣告推形式較多，都在四種以上。同時，這些樓盤相比之下也是銷售速度稍好的樓盤。因此，廣告推廣對于項(xiàng)目盡快銷售不可或缺?！緦?shí)態(tài)綜合分析】該片區(qū)沿海樓盤是青島開發(fā)區(qū)價格水平最高、開發(fā)水平較高的地區(qū)。主要范圍指長江路與濱海大道的區(qū)域，為高檔樓盤的代表。開發(fā)樓盤的主要特征如下：□地段及海景是其最主要的賣點(diǎn)，既能享受到成熟的生活配套設(shè)施，又能充分享受海風(fēng)拂面的靜謐生活；□開發(fā)的樓盤檔次較高，多為中、高檔住宅，價格定位相應(yīng)較高；□該片區(qū)開發(fā)產(chǎn)品面積較多，立面多為現(xiàn)代風(fēng)格，內(nèi)部裝修以毛坯房交付較多，并且毛坯房比裝修房銷售情況好；□此片區(qū)為開發(fā)區(qū)的商務(wù)中心、行政中心，同時有中國石油大學(xué)高等院校及各種商業(yè)配套設(shè)施，整個片區(qū)的市場形象已被充分接受；□長江路一帶可開發(fā)土地資源逐漸減少；□此區(qū)域樓盤目標(biāo)群體主要為高收入階層，外地置業(yè)者在一線海景房消費(fèi)中所占比重很大。第三章目標(biāo)客戶群鎖定及分析第一節(jié)潛在客戶群體主要構(gòu)成（定位方向）從開發(fā)區(qū)整體的市場狀況看，目前的客戶群體構(gòu)成主要由三部分組成:一為開發(fā)區(qū)當(dāng)?shù)貪撛谫徺I者，購房目的主要是為了解決居住狀況及滿足更新?lián)Q代、提高生活質(zhì)量的需求。從整體市場狀況看，該群體占主要比重。二為青島市區(qū)潛在購買者，該群體主要分為投資型及居住功能型，主要緣自開發(fā)區(qū)的功能定位而導(dǎo)致該人群工作場所的遷移，從而誘發(fā)對居住場所的更新要求。三為國內(nèi)外地人群及外籍人。從外地人群的來源看，目前已從山東省內(nèi)逐步向北方地區(qū)擴(kuò)展，其中省內(nèi)人群主要來自淄博、東營、棗莊等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)但居住環(huán)境相對欠缺的區(qū)域，省外人群主要來自東北地區(qū)。外籍人士主要構(gòu)成為韓籍人，主要緣于開發(fā)區(qū)投資環(huán)境對韓資企業(yè)的吸引。從產(chǎn)品個案分析，由于各產(chǎn)品定位的不同，客戶群體構(gòu)成也會隨之產(chǎn)生不同的變化，側(cè)重點(diǎn)各有不同。第二節(jié)潛在客戶群體特征描述【開發(fā)區(qū)當(dāng)?shù)貪撛谫彿空摺咳宋奶卣鲝娜丝谔卣骺?，主要?5—40歲之間，其家庭與事業(yè)較為穩(wěn)定。從社會特征看，主要以企事業(yè)管理人員、經(jīng)商人員和政府機(jī)關(guān)干部為主。居住特征從現(xiàn)有居住狀況看，此類群體現(xiàn)在擁有自住房屋，均為改善目前居住狀況而購房，以二次置業(yè)和多次置業(yè)者居多。從居住滿意度狀況看，潛在消費(fèi)者對居住面積和交通條件的滿意度較高，對價格、配套和物業(yè)服務(wù)持有較低的評價。消費(fèi)心理從消費(fèi)形態(tài)分析，消費(fèi)者屬于時尚消費(fèi)，消費(fèi)者崇尚品質(zhì)，且有很高的品牌忠誠度；在消費(fèi)過程中比較自信，不沖動消費(fèi)；比較關(guān)注投資和收益風(fēng)險，強(qiáng)調(diào)物有所值。置業(yè)特征置業(yè)目的：以滿足居住居能為主。產(chǎn)品需求：面積主要集中在90-130平方米，購房總價大致保持在居住形態(tài)：潛在消費(fèi)者崇尚環(huán)境優(yōu)美、交通便利、配套完善的居住環(huán)境，對物業(yè)服務(wù)提出更高的要求，希望在精神上得到休閑、舒適、安全的感覺和享受。產(chǎn)品需求建筑形態(tài)：對于高層住宅，較傾向小高層；住宅價位：以5000-7000元/平方米占最大比重；樓體布局：板樓的選擇處于絕對主導(dǎo)地位；裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房傾向性最大；配套設(shè)施：最關(guān)注日常購物場所和醫(yī)療設(shè)施，其次是教育設(shè)施、運(yùn)動設(shè)施和停車場。【異地購房者】客戶構(gòu)成從區(qū)域分布看，異地購房者主要來自省內(nèi)，如淄博、東營、棗莊、濟(jì)南等，由于青島良好的投資環(huán)境及居住環(huán)境，目前異地購房者正逐步向東北三省擴(kuò)展，并漸成風(fēng)氣。從置業(yè)目的看，該群體又可分為，一為商務(wù)人士，在青島具有頻繁的業(yè)務(wù)往來或事業(yè)基礎(chǔ)，其置業(yè)目的主要是達(dá)到方便舒適，經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的目的。二為投資置業(yè)者，青島樓市的升值潛力對他們具有較大的吸引力。三為休閑度假型，青島優(yōu)美的海景資源、適宜的氣候增加了旅游和居住資本，由此引發(fā)置業(yè)需求。主要目的或?yàn)榱硕燃?，或?yàn)榱损B(yǎng)老。綜合濟(jì)南和淄博的潛在購房者特征看，發(fā)現(xiàn)其共性所在：置業(yè)原因青島無與倫比的自然環(huán)境和氣候條件成為外地置業(yè)者的首選原因。具體反映到對住宅周邊環(huán)境的選擇，發(fā)現(xiàn)對海景的期望值最高，兩地受訪者均有超過六成的提及率。由于大煉油項(xiàng)目的開展，淄博客戶對開發(fā)區(qū)具有較高的認(rèn)知度和接受度。置業(yè)功能從數(shù)據(jù)顯示，兩地群體的購買用途主要為長期居住型和旅游度假型。置業(yè)需求關(guān)注因素---從兩地消費(fèi)者對產(chǎn)品要素的關(guān)注程度看，自然環(huán)境及戶型結(jié)構(gòu)成為共同關(guān)注點(diǎn)。濟(jì)南群體對價格的敏感度要高，對購買起到一定的制約作用。淄博群體在選擇產(chǎn)品時會全面平衡綜合質(zhì)素；建筑形態(tài)----按照居住習(xí)慣，消費(fèi)者仍然比較崇尚多層住宅；居住面積---主要集中在80-150平米之間；裝修標(biāo)準(zhǔn)---對精裝修認(rèn)可度較低。潛在群體特征年齡：在27-45歲之間，正處于事業(yè)的黃金時期，收入水平較高。生活品質(zhì)：關(guān)注半島經(jīng)濟(jì)圈，青島的發(fā)展?fàn)顩r以及2023年奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)對城市發(fā)展的推動；對生活品質(zhì)有一定的追求，富裕階層希望移民到大型城市，而開發(fā)區(qū)因距離、經(jīng)濟(jì)等優(yōu)勢成為這一群體的首選。居住狀況居住寬敞，舒適，面積偏大。置業(yè)目的改變居住環(huán)境，拓寬事業(yè)發(fā)展，為孩子尋找良好的成長空間。置業(yè)觀念鑒于對當(dāng)?shù)貥潜P的品質(zhì)認(rèn)識，在選擇時會強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)的性價比與升值潛力，全面考慮產(chǎn)品的各個要素。估計(jì)價格差異會造成一定心理落差?！就饧耸俊恐饕皂n籍常駐青島商務(wù)人士為主。基本特征以投資者和管理人員主，社會地位高，經(jīng)濟(jì)收入可觀。上網(wǎng)頻率高，注重與外界的交流與溝通。業(yè)余生活外向，愛好體育運(yùn)動與休閑娛樂，講究身心放松。居住狀況在青預(yù)計(jì)駐留時間長；現(xiàn)居房屋以租賃為主；現(xiàn)居住條件中，對建筑施工質(zhì)量、日常生活配套、戶型結(jié)構(gòu)滿意度較低。置業(yè)需求購房目的---出于對居住環(huán)境舒適性、穩(wěn)定性的需求，再加上對經(jīng)濟(jì)效益的考慮進(jìn)行置業(yè)，長期居住為主；關(guān)注因素---建筑施工質(zhì)量和樓盤出售價格在第一提及率中高居前兩位，說明該兩項(xiàng)產(chǎn)品構(gòu)成會成為是否達(dá)成購買的首要因素，起決定性作用；建筑形態(tài)---多層、高層的選擇比例相差甚微。對高層的認(rèn)可基本吻合韓國人的居住習(xí)慣；樓體布局---對板樓與塔樓設(shè)計(jì)的選擇比率相差不大；居住面積---集中在120-200平米之間，由于家庭規(guī)模和居住質(zhì)量高于國內(nèi)人群，相應(yīng)地，對面積的需求較大。裝修標(biāo)準(zhǔn)---精裝修住宅最受歡迎，尤其是菜單式精裝修。配套設(shè)施---對日常生活配套設(shè)施（銀行、購物場所、醫(yī)院、學(xué)校）和運(yùn)動設(shè)施的關(guān)注度最高。至于智能化設(shè)施，則對周界防范系統(tǒng)及小區(qū)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)要求最高，反映了較強(qiáng)的安全意識、科技意識和現(xiàn)代意識。理想價位---主要集中在6000-8000元之間，價格敏感度較高。【綜合評價】鑒于以上群體對開發(fā)區(qū)中高檔商品房的重要支撐作用，結(jié)合房地產(chǎn)的產(chǎn)品基本特性，今后的目標(biāo)客戶群同樣可鎖定上述幾類群體，在今后的市場營銷中，可針對各群體特征進(jìn)行對癥下藥，有的放矢。由于地域和目的的不同，各類群體實(shí)際各具個性和特色，如將國內(nèi)群體和韓國群體進(jìn)行比較，他們對于高層住宅的接受度，對面積和裝修的偏好均有不同表現(xiàn)。而從各群體的收入和地位的一致性看，他們又存在較多共性，如對生活質(zhì)量的重視，消費(fèi)觀念的理性和成熟；在選擇時會在生活便利性和居住環(huán)境的基礎(chǔ)上，全面考慮樓盤的綜合質(zhì)素；在目前價格存在供需矛盾的基礎(chǔ)上，對價格的較高敏感度。通過目前的市場狀況，項(xiàng)目所在板塊競爭激烈，產(chǎn)品大多強(qiáng)調(diào)綜合質(zhì)素，提升產(chǎn)品性價比，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。所以必須有效突出產(chǎn)品核心競爭力，同時確定針對性營銷策略及擴(kuò)展分銷渠道則成為必然。第四章項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢（S）：項(xiàng)目交通便捷，緊靠濱海大道及長江中路；項(xiàng)目地段優(yōu)越，屬于開發(fā)區(qū)CBD區(qū)域，其生活配套設(shè)施齊全；項(xiàng)目地塊狀況無需拆遷，地勢依山就勢便于提升項(xiàng)目價值；緊靠珠江路小學(xué)及石油大學(xué)；項(xiàng)目南臨“海上西湖”唐島灣，環(huán)境優(yōu)美；劣勢（W）：項(xiàng)目地形地貌不易規(guī)劃；項(xiàng)目周邊潛在競爭個案較多；項(xiàng)目還需重新規(guī)劃小區(qū)出入道路；機(jī)會（O）:南遂北橋的開通，使青島和膠南融為一體，擴(kuò)大購買空間;項(xiàng)目緊靠海濱大道，連通海底隧道;開發(fā)區(qū)的蓬勃發(fā)展，外來人口逐漸增多；威脅（T）:國家近期出臺房產(chǎn)政策及銀行頻繁加息，將對房地產(chǎn)市場有一定影響；股市近期的不斷攀升，使部分投資房產(chǎn)資金流入股市；第五章項(xiàng)目定位第一節(jié)項(xiàng)目定位解析【定位背景綜述】要將市場內(nèi)的潛在需求達(dá)至最大化有效需求，是需要清晰明確項(xiàng)目所面對的市場范疇，充分了解目標(biāo)客戶群的消費(fèi)取向、心理特征、生活形態(tài)，并以此作為項(xiàng)目的開發(fā)基礎(chǔ)，才能準(zhǔn)確尋找到正確的定位。分析本項(xiàng)目不靠道路，噪音小，又依黃山。其天然的地理位置優(yōu)勢具有唯一性。通過明確具可識別性的物業(yè)各項(xiàng)定位后滿足市場需求，增強(qiáng)消費(fèi)者對本項(xiàng)目的歸屬感及滿足感，從而建立項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢，樹立品牌效應(yīng)，贏得良好的經(jīng)營業(yè)績及社會效益?！径ㄎ辉瓌t】結(jié)合住宅、環(huán)境資源、產(chǎn)品創(chuàng)新等手段，提升整個地塊的價值；在滿足預(yù)期經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的前提下，從產(chǎn)品和環(huán)境入手，進(jìn)行資源整合，樹立精品物業(yè)，提升項(xiàng)目價值；通過項(xiàng)目價值的提升及精心策劃，擴(kuò)大發(fā)展商在青島的知名度和美譽(yù)度，塑造良好的企業(yè)形象；差異化原則；通過市場調(diào)研及對周邊環(huán)境的分析，本項(xiàng)目在充分挖掘自身優(yōu)勢的前提下，尋找市場空白點(diǎn)，盡量在項(xiàng)目定位、規(guī)劃、設(shè)計(jì)上與周邊項(xiàng)目形成一定的差異性，從而增強(qiáng)市場競爭力?！卷?xiàng)目屬性】項(xiàng)目自身所具備的產(chǎn)品類型屬性、區(qū)域?qū)傩浴⒁?guī)模屬性、功能價值屬性，界定了本項(xiàng)目的中高檔生態(tài)社區(qū)路線，依靠其依山傍海的地理位置，以及其項(xiàng)目本身較高的綠化率，打造開發(fā)區(qū)著名綠色生態(tài)地產(chǎn)項(xiàng)目。產(chǎn)品類型：高層住宅（毛坯）；區(qū)域?qū)傩裕呵鄭u經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)CBD中央商務(wù)區(qū)零距離輻射；功能價值屬性：著眼于海底隧道及濱海大道為平臺，實(shí)現(xiàn)功能互補(bǔ)，價值互動，利用其優(yōu)越地段提升項(xiàng)目。項(xiàng)目價格定位【定價方法】結(jié)合以往定價經(jīng)驗(yàn)及市場狀況，我們建議本項(xiàng)目定價采取“成本加成定價法”與“市場比較定價法”相結(jié)合的定價方法。成本加成定價法成本加成定價雖然比較簡單，仍必須考慮市場行情及競爭激烈與否，才能訂出合理的價格。市場比較定價法競爭激烈時，條件相當(dāng)?shù)膬蓚€物業(yè)，定價較高的項(xiàng)目會被客戶舍棄。相比競爭者推出價格較高的物業(yè)，通常為信譽(yù)良好的公司開發(fā)或建材裝修較為高級，具有獨(dú)特的設(shè)計(jì)等優(yōu)勢。通過目前市場上分析該區(qū)域的在售海景樓盤均價在7000左右，結(jié)合項(xiàng)目的優(yōu)勢及抗性。建議本項(xiàng)目采用價格低開高走策略，即可使前期資金迅速回籠，又可提升項(xiàng)目人氣，可根據(jù)未來市場情況修改價格，建議項(xiàng)目價格如下：華?！ぬ瞥瞧饍r：6100元/m2均價：7000元/m2（毛坯）根據(jù)目前市場分析，本項(xiàng)目建議毛坯房銷售。項(xiàng)目坪數(shù)配比從目前該區(qū)域在售樓盤坪數(shù)配比分析，目前市場上60㎡以下、80-100㎡、120-150㎡戶型所占比例最大，均在百分之二十以上。60㎡以下坪數(shù)個案主要為千禧龍三期·三度空間（酒店式公寓）。從目前市場坪數(shù)去化分析，90-120㎡戶型比例去化情況最為理想，有些樓盤已出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面。但由于國家70/90房產(chǎn)政策，建議項(xiàng)目坪數(shù)配比如下：60㎡以下占20%；60-90㎡占50%；100-120㎡占20%。120㎡以上占10%。項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議【建筑風(fēng)格建議】產(chǎn)品的設(shè)計(jì)應(yīng)滿足市場中的潛在消費(fèi)者的需求，產(chǎn)品只有能夠滿足客戶消費(fèi)特征，才能夠使產(chǎn)品進(jìn)入市場之后快速地站穩(wěn)腳跟，得到客戶的認(rèn)可、市場的承認(rèn)。小區(qū)格調(diào)首先是一種內(nèi)在生活方式，外在方面形態(tài)是適應(yīng)內(nèi)在的生活特征而自然形成的?！熬G色生態(tài)社區(qū)”的形式意向直接的來源是功能，這里所指的功能意在向客戶提供健康的住所、舒適宜人的生態(tài)環(huán)境、舒適開敞的戶型空間，充分接觸的自然融合，暢意擁有的陽光生活。建議本項(xiàng)目建筑風(fēng)格采用現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格?，F(xiàn)代主義建筑風(fēng)格不僅是一種外在的建筑形式和工業(yè)風(fēng)格，還是一種內(nèi)在的情感思想和生活方式，在規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中應(yīng)協(xié)調(diào)處理好人和陽光、人和環(huán)境的互動關(guān)系，同時在建筑的外觀上和功能上可以感受到項(xiàng)目的現(xiàn)代建筑意向。具體有以下幾點(diǎn)：簡約實(shí)用。一定不要把簡約等同于簡單，簡約方面的可行需要配套方面的基礎(chǔ)：一是建筑總體規(guī)劃的錯落布局，二是環(huán)境設(shè)計(jì)提供豐富多樣的景觀層次。在項(xiàng)目規(guī)劃過程中應(yīng)秉承不同位置，設(shè)計(jì)不同產(chǎn)品，“有疏有密”的原則，社區(qū)中心圍繞景觀的儲量可考慮設(shè)計(jì)低密度的高檔次產(chǎn)品，位于地塊端部較差部分可考慮設(shè)計(jì)普通產(chǎn)品。在進(jìn)行項(xiàng)目的規(guī)劃時，應(yīng)注重考慮建筑和空間的美感，及建筑群體組合的韻律與節(jié)奏、圍合空間的層次和尺度、小區(qū)的天際線（輪廓線）美感，以滿足人們不斷提高的審美情趣。目前，社區(qū)環(huán)境規(guī)劃已引起消費(fèi)者廣泛的重視，人們已不滿足于只得到合理的居住空間，還要得到美好的社區(qū)環(huán)境即“景觀空間”。在產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)方面，應(yīng)盡量本著嚴(yán)格控制成本的原則，因?yàn)楸卷?xiàng)目畢竟是以滿足功能為主的低檔產(chǎn)品，但降低成本并不等于粗制濫造。在設(shè)計(jì)、選材時，在考慮成本的前提下，應(yīng)注意在個別花錢不多，但有效顯亮點(diǎn)的地方形成突破。立面色彩應(yīng)用上，建議采用內(nèi)斂含蓄、不事張揚(yáng)的色調(diào)為主，同時通過線條、色塊的運(yùn)用使項(xiàng)目又不失現(xiàn)代感。中性暖色調(diào)的淡黃、深紅、灰及冷色調(diào)的藍(lán)、綠等色彩都可以考慮搭配使用。材料選擇上，可考慮石材、面磚、涂料搭配使用。建議采用半落地或全落地透明玻璃窗，使人們能夠零距離的接觸自然、陽光。在單體布置時，應(yīng)充分利用景觀資源，大戶型住宅盡量圍繞景觀布置?！拘^(qū)景觀建議】人們的置業(yè)觀念已從原先的買房子（主要關(guān)心室內(nèi)空間的大小布局等），轉(zhuǎn)變?yōu)橘I一種生活方式（由原先對內(nèi)部的關(guān)注逐步延展到對建筑風(fēng)格、景觀、配套、鄰居、氛圍的關(guān)注），實(shí)現(xiàn)良性