知名地產(chǎn)項(xiàng)目定位匯報(bào)材料模板參考

中海地產(chǎn)XX項(xiàng)目定位匯報(bào)材料

模板參考XX公司二零一四年X月X日第2

頁主要內(nèi)容市場(chǎng)環(huán)境第二部分項(xiàng)目概況第一部分項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略第三部分市場(chǎng)定位第四部分開發(fā)建議第五部分第3

頁主要內(nèi)容項(xiàng)目概況第一部分土地概況城市/片區(qū)概況第4頁土地：基礎(chǔ)指標(biāo)指標(biāo)備注用地面積XXX㎡用地性質(zhì)容積率樓面地價(jià)可售面積XXXX㎡住宅可售面積XXXX㎡商業(yè)可售面積XXXX㎡建筑限高150米建筑密度裙樓≤X%，塔樓≤X%綠地率≥X%戶型比例限制配套用房面積≥X㎡停車位要求共計(jì)X個(gè)住宅：X個(gè)（配比）商業(yè)：X個(gè)（配比）教育配套須設(shè)置幼兒園或其他要求地塊整體圖土地：地塊交通、配套、不利因素按地塊所屬片區(qū)劃分，說明區(qū)位及配套特點(diǎn)，評(píng)估區(qū)位價(jià)值。地塊配套交通現(xiàn)狀及規(guī)劃情況，考慮步行，出行因素，評(píng)估便利性。第5頁區(qū)位及配套示意圖交通示意圖項(xiàng)目地塊佛山里水鎮(zhèn)金沙洲大橋佛山一環(huán)環(huán)城高速廣佛高速金沙洲碼頭廣州白云區(qū)金沙洲6號(hào)線潯峰崗站項(xiàng)目地塊中海金沙灣佛山一環(huán)里水出口，距離項(xiàng)目約10分鐘車程地鐵潯峰崗站，距離項(xiàng)目約20分鐘步行距離金沙洲大橋，距離本項(xiàng)目約15分鐘車程水上巴士1-3公里：公園：xx公園學(xué)校：XX中學(xué)醫(yī)院：XX醫(yī)院交通：地鐵X線3公里以外：公園：xx公園學(xué)校：XX中學(xué)醫(yī)院：XX醫(yī)院交通：地鐵X線土地：地塊交通、配套、不利因素定量解釋定量考察地塊交通、配套、不利因素等各項(xiàng)指標(biāo)第6頁參數(shù)指標(biāo)數(shù)量距離/時(shí)間備注交通區(qū)位地鐵X條距離X公里，步行X分鐘公交X條距離X公里，步行X分鐘路網(wǎng)X車道，共X條忙時(shí)/經(jīng)常擁堵配套醫(yī)院X所距離X公里，步行/開車X時(shí)間學(xué)校X所距離X公里，步行/開車X時(shí)間超市X間距離X公里，步行/開車X時(shí)間公園X所距離X公里，步行/開車X時(shí)間其他不利高壓線X條距離X米加油站X所距離X公里回遷房體量X㎡，X戶距離X公里其他土地：地塊大四至第7頁土地大四至文字說明以地塊位置為中心，探尋地塊片區(qū)鄰里結(jié)構(gòu)，快速判斷地塊屬性。根據(jù)城市地標(biāo)性建筑、區(qū)位，測(cè)量地塊與目標(biāo)物之間的距離或車程。地塊大四至資源及優(yōu)劣勢(shì)初步評(píng)估10KM20KM西安路高新園區(qū)24KM22KM本案“你是誰不重要，你周圍是誰才重要。”示意圖土地：地塊小四至第8頁西北面現(xiàn)狀：村屋西南面現(xiàn)狀：山體東面/東南面現(xiàn)狀：江景南面現(xiàn)狀：村屋及超高層土地小四至文字說明：各方向四至詳細(xì)描述，后期規(guī)劃以及實(shí)地踩地后評(píng)價(jià)示意圖土地：地塊分析小結(jié)第9頁地塊四至評(píng)價(jià)：例如東臨珠江，具有較佳江景資源，但昭示性較弱地塊優(yōu)勢(shì)整合：例如需合理利用江景資源，但尚不具備打造高端豪宅的條件地塊劣勢(shì)規(guī)避：例如緊鄰村屋組團(tuán)建議設(shè)計(jì)符合需求的點(diǎn)式高層，加快去化片區(qū)交通發(fā)展（公共交通、路網(wǎng)設(shè)計(jì)）成熟度項(xiàng)目周邊配套設(shè)施情況片區(qū)所處城市圈地位：例如金沙洲是廣佛同城橋頭堡片區(qū)規(guī)劃發(fā)展?jié)摿Γ豪鐝V州客戶對(duì)金沙洲整體印象較佳，相關(guān)規(guī)劃落實(shí)迅速區(qū)域價(jià)值交通配套地塊條件地塊初判：整體形象、配套定位等，頭腦風(fēng)暴形成初步設(shè)想eg：不具備打造高端豪宅的條件，適宜打造為針對(duì)剛需及首改的快銷型產(chǎn)品示意分析小結(jié)第10頁城市/片區(qū)：新城市/新片區(qū)著重填寫，可分頁闡述一級(jí)指標(biāo)二級(jí)指標(biāo)所在城市/片區(qū)數(shù)據(jù)可比競(jìng)爭(zhēng)城市/片區(qū)數(shù)據(jù)城市/片區(qū)信息城市/片區(qū)簡(jiǎn)介城市介紹/建設(shè)特色/發(fā)展方向/城市化率及增速城市轄區(qū)劃分及面積轄區(qū)實(shí)力介紹/轄區(qū)特色/重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)指標(biāo)GDP絕對(duì)值/人均值/省內(nèi)（城市圈）占比/增速人口常住、戶籍、市區(qū)/省內(nèi)（城市圈）占比/增速固定資產(chǎn)投資絕對(duì)值/省內(nèi)（城市圈）占比/增速產(chǎn)業(yè)定位產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)各產(chǎn)業(yè)投入、產(chǎn)出產(chǎn)值/占比/增速產(chǎn)業(yè)人口對(duì)應(yīng)產(chǎn)業(yè)的人口/占比（整體產(chǎn)業(yè)、整體人口）上下游產(chǎn)業(yè)鏈主要產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)/產(chǎn)值/增速城市資源硬資源自然/產(chǎn)業(yè)/交通評(píng)級(jí)軟資源歷史/人文/政治評(píng)級(jí)第11頁城市/片區(qū)：數(shù)據(jù)圖圖示城市轄區(qū)圖/所屬片區(qū)圖城市/片區(qū)資源分布布圖城市/片區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)圖城市/片區(qū)產(chǎn)業(yè)遷移移地圖城市/片區(qū)人口密度度圖城市/片區(qū)拆遷改造造進(jìn)度及分布布通過地圖標(biāo)注注，數(shù)據(jù)圖分分析等形式進(jìn)進(jìn)行展示說明明，以下為舉舉例：…….第12頁市場(chǎng)環(huán)境第二部分主要內(nèi)容項(xiàng)目概況第一部分項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略第三部分市場(chǎng)定位第四部分開發(fā)建議第五部分第13頁主要內(nèi)容政策概況土地市場(chǎng)住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境市場(chǎng)小結(jié)市場(chǎng)環(huán)境第二部分現(xiàn)行房地產(chǎn)宏觀政政策盤點(diǎn)后期調(diào)控政策策預(yù)判根據(jù)上年度房房地產(chǎn)市場(chǎng)供供求價(jià)關(guān)系，，預(yù)計(jì)XX年度調(diào)控將以以…..第14頁政策時(shí)間政策簡(jiǎn)稱具體內(nèi)容對(duì)當(dāng)前銷售影響目前應(yīng)對(duì)調(diào)控政策辦法2011年X月X日最嚴(yán)限購令主城區(qū)限購?fù)ㄟ^說辭勸導(dǎo)用家人或朋友姓名買房第15頁XX市/XX片區(qū)歷年土地市場(chǎng)場(chǎng)供/求/地價(jià)/房?jī)r(jià)情況數(shù)據(jù)來源：XX土地市場(chǎng)：全市/片區(qū)注釋：說明該該城市/該片區(qū)土地市市場(chǎng)供求變化化情況，解釋釋土地價(jià)格與與商品住宅價(jià)價(jià)格變化關(guān)系系，并給出價(jià)價(jià)格上的結(jié)論論及預(yù)測(cè)。柱形圖/線圖所屬區(qū)域項(xiàng)目名稱容積率面積（萬m2）成交面積（萬m2）剩余貨量（萬m2）項(xiàng)目所在片區(qū)御金沙35.713.222.5保利西海岸72.857.514.3深業(yè)江悅灣26.56.918.4競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)恒大御景半島100.689.38.7金名都772156恒大御景灣239.712.4廣物山海名門235.211.1總計(jì)143.4項(xiàng)目所在XX片區(qū)/競(jìng)爭(zhēng)XX片區(qū)土地存量情況況第16頁XX市歷年商品住宅宅市場(chǎng)供/求/價(jià)情況數(shù)據(jù)來源：XX市住房與城鄉(xiāng)建建設(shè)管理局住宅市場(chǎng)：全市注釋：說明商商品住宅市場(chǎng)場(chǎng)供求比變化化情況，解釋釋同比供/求/價(jià)增速變化化，并依依據(jù)市場(chǎng)新新增供求情況況給出下一年年度住宅市場(chǎng)場(chǎng)整體情況預(yù)預(yù)測(cè)。示意圖第17頁2007年2008年1-7月2006年城市總體市場(chǎng)場(chǎng)分析：XX市月度供銷價(jià)價(jià)住宅市場(chǎng)：全全市第18頁城市總體市場(chǎng)場(chǎng)分析：XX市月度庫存與與存銷比2007年2008年1-7月2006年說明：存銷比比=期末庫存/當(dāng)期成交住宅市場(chǎng)：全全市第19頁片區(qū)市場(chǎng)：X年-X年，XX片區(qū)共成交新建建商品住宅面積X萬平方米，年均均成交X萬平方米，市場(chǎng)整體供需基本本持平；新建商品住宅成交均價(jià)穩(wěn)步步上漲。典型樓盤：X年-X年，排名前三的的樓盤共成交新建商品品住宅面積X萬平方米，年年均成交X萬平方米，占整體片區(qū)的的X%；新建商品住宅宅成交均價(jià)X元/㎡。住宅市場(chǎng)：項(xiàng)目片片區(qū)示意圖示意圖第20頁住宅市場(chǎng)：競(jìng)爭(zhēng)/分流片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)：X年-X年，XX片區(qū)共成交新建建商品住宅面積X萬平方米，年均均成交X萬平方米，市場(chǎng)整體供需基本本持平；新建商品住宅X元/㎡。該片區(qū)在在全市X區(qū)內(nèi)成交排名名居于X位。區(qū)域評(píng)價(jià)：1.XX片區(qū)市場(chǎng)現(xiàn)期期供求價(jià)情況況及評(píng)價(jià)2.對(duì)比項(xiàng)目片區(qū)區(qū)，該片區(qū)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、交通、、配套、未來來規(guī)劃等優(yōu)劣劣勢(shì)3.預(yù)期未來競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)形勢(shì)：XX片區(qū)貨量增量量/存量，去化速速度預(yù)估示意圖第21頁住宅市場(chǎng)：全市/片區(qū)/競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)成交交分析成交

產(chǎn)品分析片區(qū)面積段/房型房型/物業(yè)類型供應(yīng)面積①成交面積②去化率①/②成交均價(jià)成交占比對(duì)應(yīng)總價(jià)對(duì)應(yīng)首付對(duì)應(yīng)月供全市eg：96㎡/三房

合計(jì)

項(xiàng)目片區(qū)

合計(jì)

競(jìng)爭(zhēng)/分流片區(qū)合計(jì)注釋：除以上上指標(biāo)外，可可通過以下指指標(biāo)研究市場(chǎng)場(chǎng)情況：片區(qū)二手房市市場(chǎng)活躍度（（中介地鋪數(shù)數(shù)量，租房市市場(chǎng)供求比）），整體人均均居住面積，，人均房產(chǎn)持持有量，片區(qū)區(qū)拆遷需求及及拆遷規(guī)劃等等。第22頁板塊市場(chǎng)分析析：XX市XX板塊不同產(chǎn)產(chǎn)品/不同總價(jià)段銷銷售情況住宅市場(chǎng)：片片區(qū)成交圖分析析第23頁片區(qū)市場(chǎng)分析：XX市月度庫存與與存銷比2007年2008年1-7月2006年說明：存銷比比=期末庫存/當(dāng)期成交住宅市場(chǎng)：片區(qū)存量分分析第24頁競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境本項(xiàng)目所在片片區(qū)處XX，周邊競(jìng)品共共計(jì)X個(gè)，經(jīng)分析直直接競(jìng)品X個(gè)，整體成交交價(jià)格XX，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境較較為復(fù)雜。恒大御景半島，尾盤星匯金沙一期，售罄恒大御景灣，在售保利西海岸，在售深業(yè)江悅灣，在售御金沙，在售金名都，在售山海名門，在售項(xiàng)目地塊中海金沙灣，售罄示意圖第25頁片區(qū)項(xiàng)目占地面積（萬/㎡）計(jì)容面積（萬/㎡）銷售時(shí)長(zhǎng)（月）累計(jì)去化套數(shù)（套）月均去化（套/月）2013年主推產(chǎn)品全年銷售均價(jià)直接競(jìng)品山海名門423229614885-115方二至三房16700（精裝）金名都1710018207611588-110兩至三房174㎡望江四房16000（精裝）間接競(jìng)品保利西海岸269036561915675-80㎡兩房85-96㎡三房160-170四房18000（毛坯）20000（精裝）御金沙30403011854084㎡兩房97-119㎡三房138㎡至四房16400（精裝）競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境：周周邊在售項(xiàng)目目整體成交價(jià)格格：XX片區(qū)均價(jià)約XX元/㎡左右主推及去化：：主推產(chǎn)品以80-96㎡左右的兩至至三房剛需產(chǎn)產(chǎn)品為主去化預(yù)估：大部分在售項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)在X-X年內(nèi)基本去化完畢競(jìng)品分類依據(jù)據(jù)：按去化速度，，品牌影響力力，市場(chǎng)認(rèn)可可度等指標(biāo)區(qū)分直接接競(jìng)品和間接競(jìng)品。XX項(xiàng)目基本情況況第26頁競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境：在在售典型競(jìng)品品【基本情況】，可增頁項(xiàng)目位置佛山里水金沙洲里廣路潯峰公園物業(yè)類別高層、寫字樓、商業(yè)占地面積4萬㎡總建筑面積23萬㎡容積率5.5總套數(shù)1066車位數(shù)綜合比例1:1（大部分服務(wù)于寫字樓與購物中心，住宅車位相對(duì)較少）主力戶型面積85㎡兩房，90-115㎡三房裝修情況精裝修（口徑2000元/㎡）數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)網(wǎng)易房地產(chǎn)數(shù)數(shù)據(jù)交易中心心、佛山南海海房管局2013年10月入市，規(guī)劃劃為綜合體，，后期有7萬㎡廣百購物物中心配套及及寫字樓供應(yīng)應(yīng)，升值潛力力較大受地鐵6號(hào)線12月底通車及綜綜合體規(guī)劃利利好影響，入入市累計(jì)成交交超過530套，成交均價(jià)約為為16700元/㎡住宅剩余貨量量較少，預(yù)計(jì)計(jì)2014年住宅產(chǎn)品能能夠?qū)崿F(xiàn)大部部分去化第27頁競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境：在在售典型競(jìng)品【熱銷戶型】，可增頁戶型格局套數(shù)套數(shù)占比面積面積占比89-91三房?jī)蓮d一衛(wèi)91685.9%8244086.0%84三房?jī)蓮d一衛(wèi)12011.3%1008010.5%112-115三房?jī)蓮d兩衛(wèi)302.8%33903.5%合計(jì)10669591090㎡戶型之一雙陽臺(tái)、飄窗窗等贈(zèng)送較多多建面較小，空空間緊湊實(shí)用用生活區(qū)域區(qū)分分明顯空間通透90㎡戶型之二贈(zèng)送入戶花園園，尊貴感強(qiáng)強(qiáng)全飄窗設(shè)計(jì)空間緊湊實(shí)用用生活區(qū)域區(qū)分分明顯90㎡戶型之三全飄窗設(shè)計(jì)空間緊湊實(shí)用用純南向設(shè)計(jì)示意圖暢銷產(chǎn)品【XX項(xiàng)目熱銷戶型】第28頁月份成交套數(shù)成交面積成交金額均價(jià)來電數(shù)量來訪數(shù)量成交戶型前三來訪渠道前三10月870.676673199738875397二手房廣告短信9月720.585894291729905397二手房廣告短信8月400.343667206524909753二手房廣告短信7月550.4142072323905389135二手房廣告短信6月320.262520297219539096二手房廣告短信5月1140.787492457496

二手房廣告短信4月160.131173205433845389二手房廣告短信3月270.2346223873216895396二手房廣告短信2月00073100978953二手房廣告短信1月30.02712435156895390二手房廣告短信合計(jì)4463.431734107

20843901

競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境：在在售典型競(jìng)品【成交情況】，可增頁【XX項(xiàng)目2013年度成交情況】房型戶型面積供應(yīng)套數(shù)產(chǎn)品配比銷售套數(shù)銷售占比一室60-70446%114%兩室70-807210%5016%80-90486%52%通透/舒適兩室90-100527%62%100-11011215%4013%三室110-12010814%5518%120-1308111%3211%130-14010314%6220%140以上12817%4314%合計(jì)748100%304100%分月成交排名名情況分戶型成交情情況第29頁競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境：在在售典型競(jìng)品【新增供應(yīng)】，可增頁【XX項(xiàng)目新增供應(yīng)情況】項(xiàng)目名稱已銷售面積（萬㎡）已銷售套數(shù)未售面積（萬㎡）未售套數(shù)春田3.483047.19444中冶藍(lán)城3.013455.35637諾維溪谷2.142864.92480領(lǐng)秀濱城3.043796.71792合計(jì)11.67131424.172353預(yù)計(jì)2014年尚未未銷售售庫存存面積積為XX萬平方米米，XXX余套，未未來市市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)壓壓力較較大。。分面積積段未未來產(chǎn)產(chǎn)品供供應(yīng)情情況面積段供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)占比銷售套數(shù)銷售占比存量套數(shù)存量占比60㎡以下2437%15812%854%60-70㎡1283%504%783%70-80㎡35710%1199%23810%80-90㎡102228%39430%62827%90-100㎡72520%21616%50922%100-110㎡2397%675%1727%110-120㎡3008%1229%1788%120-130㎡2437%494%1948%130-140㎡1995%836%1165%140㎡以上2116%564%1557%合計(jì)3667100%1314100%2353100%第30頁數(shù)據(jù)查查詢針對(duì)海海量需需要搜搜尋的的市場(chǎng)場(chǎng)數(shù)據(jù)據(jù)，建建議多多渠道道搜尋尋：克爾瑞瑞數(shù)據(jù)據(jù)系統(tǒng)統(tǒng)當(dāng)?shù)爻浅鞘袊?guó)國(guó)土局局、房房產(chǎn)局局?jǐn)?shù)據(jù)據(jù)實(shí)地調(diào)研數(shù)數(shù)據(jù)業(yè)內(nèi)資源獲獲取的的數(shù)據(jù)據(jù)克爾瑞瑞數(shù)據(jù)據(jù)庫：：http://2014./城市房房產(chǎn)局局官網(wǎng)網(wǎng)城市、、片區(qū)區(qū)、競(jìng)競(jìng)品數(shù)數(shù)據(jù)全市歷歷史數(shù)數(shù)據(jù)直接競(jìng)競(jìng)品針針對(duì)性性調(diào)研研直接競(jìng)競(jìng)品關(guān)鍵鍵數(shù)據(jù)據(jù)調(diào)研研市場(chǎng)小小結(jié)第31頁項(xiàng)目現(xiàn)狀小結(jié)預(yù)期判斷政策現(xiàn)期政策土地全市/片區(qū)/競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)市場(chǎng)全市/片區(qū)/競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析第32頁市場(chǎng)環(huán)境分析第二部分主要內(nèi)內(nèi)容項(xiàng)目概況第一部分項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略第三部分市場(chǎng)定位第四部分開發(fā)建議第五部分第33頁主要內(nèi)內(nèi)容項(xiàng)目發(fā)發(fā)展策策略項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略第三部分項(xiàng)目發(fā)發(fā)展策策略第34頁公司

發(fā)展戰(zhàn)略指標(biāo)具體策略方向1.經(jīng)營(yíng)目標(biāo)強(qiáng)化品牌，擴(kuò)大發(fā)展規(guī)模，保證XX前三甲地位2.利潤(rùn)回報(bào)整體X%成本利潤(rùn)率回報(bào)3.整體打法搶占剛需及首改市場(chǎng)，打造快消產(chǎn)品加快開發(fā)節(jié)奏，把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)快速去化展示為先，客儲(chǔ)先行第35頁市場(chǎng)環(huán)境分析第二部分主要內(nèi)內(nèi)容項(xiàng)目概況第一部分項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略第三部分市場(chǎng)定位第四部分開發(fā)建議第五部分第36頁主要內(nèi)內(nèi)容客戶定定位住宅定定位商業(yè)定定位車位定位市場(chǎng)定位第四部分財(cái)務(wù)分分析整體形形象定定位建筑規(guī)規(guī)劃定定位客戶定定位：：第一一輪調(diào)調(diào)研（（購買買動(dòng)機(jī)機(jī)）根據(jù)客客戶購購買動(dòng)動(dòng)機(jī)問問卷，，根據(jù)據(jù)項(xiàng)目目所在在市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境境，廣廣撒網(wǎng)網(wǎng)進(jìn)行行調(diào)研研，針針對(duì)潛潛在客客戶群群進(jìn)行行甄別別。第37頁示意圖圖通過動(dòng)動(dòng)機(jī)調(diào)調(diào)研問問卷，，確定定目標(biāo)標(biāo)客戶戶購買買動(dòng)機(jī)機(jī)、初初步確確定客客戶來源客戶定定位：：第二二輪調(diào)調(diào)研（（前期期認(rèn)知知調(diào)研研）第38頁調(diào)研方方法：：前期規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)階階段，，產(chǎn)品品未成成型，，調(diào)研研主要要目的的在于于研究究了解解客戶戶，從從而達(dá)達(dá)到引引導(dǎo)客客戶滿滿足其其需求求的需需要。。針對(duì)對(duì)購買買動(dòng)機(jī)機(jī)調(diào)研研所甄甄別的的客戶戶，進(jìn)進(jìn)行更更深層層次的的定性性調(diào)研研、定定量調(diào)調(diào)研，，以保保證所所分析析客戶戶樣本本量的的有效效性。。定性調(diào)調(diào)研定量調(diào)調(diào)研方式適用深度訪談1.高端客戶不便向群體闡述信息詳情；2.或新進(jìn)城市項(xiàng)目的客戶調(diào)研焦點(diǎn)小組座談深入了解客戶需求，習(xí)慣及成因的項(xiàng)目，側(cè)重前期規(guī)劃定位頭腦風(fēng)暴項(xiàng)目先天不足或從未出現(xiàn)的情況，急需突破創(chuàng)新，側(cè)重定位于營(yíng)銷策略1按照預(yù)期特征尋找人流量大，輻射各城區(qū)的街區(qū)2租借測(cè)定場(chǎng)所，給被試提供安靜舒適的測(cè)試環(huán)境3街頭和實(shí)驗(yàn)房間進(jìn)行2次客戶甄別，測(cè)試完贈(zèng)送禮品客戶定定位：：客戶戶調(diào)研研根據(jù)前前兩輪輪客戶戶調(diào)研研結(jié)果果，結(jié)結(jié)合市市場(chǎng)：：①尋尋找契契合XX項(xiàng)目購購買訴訴求的的客戶戶樣本。第39頁客戶定定位：：客戶戶調(diào)研研②尋尋找契契合XX項(xiàng)目購購買訴訴求的的客戶戶樣本本，確確定樣樣本基基本特特征。。第40頁客戶定定位：：客戶戶調(diào)研研③客客戶置置業(yè)需需求分分析第41頁示意ⅠⅡⅢ核心客戶：A群體構(gòu)成：私企生意人、外企中高層、企事業(yè)單位職工價(jià)值取向：受價(jià)格驅(qū)趕，對(duì)價(jià)格比較敏感。重點(diǎn)客戶：B群體構(gòu)成：小型企業(yè)主、白領(lǐng)、村民等。價(jià)值取向：出于自住及投資的雙重考慮，家庭擁有一套以上住房。偶得客戶：C群體構(gòu)成：其他街鎮(zhèn)區(qū)域客戶，廣佛中心區(qū)中高端客戶。價(jià)值取向：有魄力逆市投資，重視區(qū)域價(jià)值和發(fā)展?jié)摿Ρ卷?xiàng)目客戶構(gòu)成占比客戶來源核心客戶重點(diǎn)客戶偶的客戶占比及市場(chǎng)可挖掘量60%，10000-15000組左右25%，8000組左右10%，3000組左右依據(jù)競(jìng)品成交客戶分析統(tǒng)計(jì)局片區(qū)人口數(shù)據(jù)第三方提供（克爾瑞，中指）競(jìng)品成交客戶分析統(tǒng)計(jì)局片區(qū)人口數(shù)據(jù)第三方提供（克爾瑞，中指）競(jìng)品成交客戶分析統(tǒng)計(jì)局片區(qū)人口數(shù)據(jù)第三方提供（克爾瑞，中指）客戶定定位：：客戶定位及及描述述示意圖圖住宅定定位：：回顧顧市場(chǎng)場(chǎng)，供供求暢暢銷戶戶型面面積第43頁回顧片片區(qū)市市場(chǎng)分分析結(jié)合客客戶定定位結(jié)結(jié)果數(shù)據(jù)來來源：：市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研研、克爾瑞瑞項(xiàng)目

在售/已售項(xiàng)目戶型

保利西海岸75、85、8896121、128

163-174

深業(yè)江悅灣79-8291-96140168-170

188

恒大御景灣90/93

山海名門8590112-115

金名都77-8087-94100117-119

172

御金沙758490-95125140165

173

戶型面積

708090100110120130140150160170180及以上

市場(chǎng)供供應(yīng)及及成交交主流流：XX㎡以下下戶型型，滿足足家庭成員功功能要要求主要競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手主主推及及暢銷銷戶型型：面積段段集中中在XX-XX㎡三房房差異化化產(chǎn)品品的市市場(chǎng)接接受度度：考慮市市場(chǎng)空空白點(diǎn)點(diǎn)產(chǎn)品品接受受度住宅定定位：：市場(chǎng)場(chǎng)暢銷銷戶型型PK，可增增頁第44頁XX競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目90平小三三房南向三三開間間面積控控制更更合理理完勝我司戶戶型96平南南向三三開間間90-100平三房房戶型分分析根據(jù)定定位需需求設(shè)設(shè)計(jì)戶戶型，，與競(jìng)競(jìng)品暢暢銷產(chǎn)產(chǎn)品直直接PK：VS住宅定定位：：樓型型定位位第45頁參考項(xiàng)目樓型設(shè)置參考項(xiàng)目每層戶數(shù)戶型區(qū)間（㎡）總樓層實(shí)用率恒大御景灣4戶86-9333/5278%廣物山海名門5戶/4戶88-1153276%-78%深業(yè)江悅灣6戶/2戶70-952686%金名都6戶/2戶75-1724578%保利西海岸6戶/4戶45-250高層38-4082%御金沙4戶/3戶80-1373378%項(xiàng)目周周邊產(chǎn)品：：樓型定位位，實(shí)實(shí)用率率參考考…….客戶調(diào)調(diào)研結(jié)結(jié)果分分析……實(shí)用率率數(shù)據(jù)據(jù)來源源于樓樓盤測(cè)測(cè)繪面面積報(bào)報(bào)告住宅定定位：：裝修修成本本可比區(qū)域及項(xiàng)目精裝修成本（元/㎡）

廣州

譽(yù)城800/三期1200譽(yù)品800/三期1200佛山錦城

800寰宇天下

1200錦苑

800長(zhǎng)沙國(guó)際社區(qū)

一、二期：800

三、四期：750廈門寰宇天下

800錦城

750第46頁選擇精精裝原原因：：歷史史經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，市市場(chǎng)驗(yàn)驗(yàn)證…..標(biāo)準(zhǔn)選選擇：：建議本項(xiàng)目目精裝裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)為XX元/㎡配置要要求：：……片區(qū)項(xiàng)目裝修成本（元/㎡）佛山山海名門約850恒大御景灣約700金名都約650廣州保利西海岸（裝修標(biāo)準(zhǔn)因產(chǎn)品不同而差異，僅選擇同類型產(chǎn)品進(jìn)行比較）約1200御金沙約1000競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手精精裝修修成本本（元元/㎡）住宅定定位：：戶型配配比建建議第47頁戶型配配比戶型定位戶型面積（㎡)房型套數(shù)占比配比套數(shù)面積占比配比面積產(chǎn)品建議（㎡)剛需三房85三房?jī)蓮d一衛(wèi)37.50%84631.35%719102T4戶精裝舒適三房105三房?jī)蓮d兩衛(wèi)41.67%94043.03%987002T4戶精裝緊湊四房125四房?jī)蓮d兩衛(wèi)20.83%47025.61%587502T4戶精裝合計(jì)100.00%2256100.00%2293602T4戶精裝注：以上僅為住宅建筑面積統(tǒng)計(jì)（商業(yè)面積按20000㎡計(jì)）。戶型配配比建建議住宅定定位：主力力戶型型市場(chǎng)場(chǎng)驗(yàn)證證第48頁根據(jù)戶戶型配配比，，比對(duì)對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)及經(jīng)經(jīng)營(yíng)要要求，，驗(yàn)證證戶型型定位位合理理性戶型面積科目主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目本案項(xiàng)目1項(xiàng)目2項(xiàng)目3項(xiàng)目4大賣價(jià)格

（按開盤X億設(shè)定）集團(tuán)總部要求售價(jià)實(shí)際市場(chǎng)售價(jià)15%回報(bào)售價(jià)主力戶型，競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系大

注：1.價(jià)格單位：?jiǎn)蝺r(jià)/月供（元），總價(jià)/首付（萬）；2.首付/月供：按地區(qū)實(shí)際情況備注于此（eg：首付三成，公積金貸款）；3.優(yōu)勢(shì)/劣勢(shì)：定性簡(jiǎn)要描述eg：<55平單價(jià)

總價(jià)

首付

月供

主要優(yōu)勢(shì)

主要缺點(diǎn)

eg：60-66平單價(jià)

總價(jià)

首付

月供

主要優(yōu)勢(shì)

主要缺點(diǎn)

eg:70-75平單價(jià)

總價(jià)

首付

月供

主要優(yōu)勢(shì)

主要缺點(diǎn)

商業(yè)定定位：：商業(yè)業(yè)價(jià)值值分析析（如項(xiàng)項(xiàng)目商商業(yè)體體量大大，需需單獨(dú)獨(dú)按前前述邏邏輯定定位））第49頁西側(cè)商商業(yè)：：為本項(xiàng)項(xiàng)目自自身商商業(yè)內(nèi)內(nèi)街，商商業(yè)價(jià)價(jià)值大大打折折扣如果鋪鋪排貨貨量大大，將將降低低本項(xiàng)目去去化速速度及及盈利利水平平建議控控制規(guī)規(guī)模在在XX㎡以內(nèi)內(nèi)，以以一層層鋪為為主東側(cè)商商業(yè)沿江規(guī)規(guī)劃小小區(qū)路路，但但道路路右側(cè)側(cè)被橋遮擋，，影響響商業(yè)業(yè)展示示，極極大降降低了了商業(yè)業(yè)價(jià)值值東側(cè)道道路短短時(shí)期期內(nèi)僅僅服務(wù)務(wù)于本本小區(qū)區(qū)居民民，商商業(yè)價(jià)價(jià)值較較低從快速速銷售售的角角度考考慮，，建議議項(xiàng)目目街鋪鋪均為為一層層?xùn)|側(cè)受X橋遮擋，，道路路退距距不足足商業(yè)定定位：競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)/可參考考商業(yè)業(yè)分析析第50頁項(xiàng)目商鋪主力面積（㎡）產(chǎn)品特點(diǎn)售價(jià)租金出租率業(yè)態(tài)規(guī)模（萬元/㎡）（元/㎡*月）御景半島93間20-90大型社區(qū)，入住率高2.5-3.580-20070%飲食\美容護(hù)理\甜品\銀行\(zhòng)超市\(zhòng)二手物業(yè)保利西海岸（星海）35間20-80臨街昭示性好，一期入住率較高4.8-5.5100-20030%送水/超市/二手物業(yè)保利西海岸約30間60-180/只租不售150-300-大客戶洽談，尚無出租（瀚海）（內(nèi)部預(yù)計(jì)）金名都約35間50-200臨主干道、大型社區(qū)隔壁規(guī)劃購物中心只租不售100-25035%華潤(rùn)萬家、麥當(dāng)勞、OK便利店、福隆酒窖等市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)商商業(yè)情情況參參考商業(yè)定定位：項(xiàng)目目商業(yè)業(yè)配比比及價(jià)價(jià)格建建議第51頁位置套數(shù)面積（㎡）面寬進(jìn)深層數(shù)層高其他特點(diǎn)均價(jià)建議業(yè)態(tài)（萬元/㎡）西側(cè)獨(dú)立商業(yè)1520-90X面寬X進(jìn)深1+2單層2.9有煙道隔油池，可做大型餐飲X萬/㎡餐飲/零食店西側(cè)裙樓底商2020-80臨街昭示性較好筑網(wǎng)少，使用率高X萬/㎡

超市/中介東側(cè)裙樓底商約30

50-200屬東側(cè)內(nèi)接鋪X萬/㎡社區(qū)商業(yè)總計(jì)不利因因素：：對(duì)售售價(jià)及及規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)的影影響，，XXX建議平均銷銷售價(jià)格xxx元/㎡，按按照X年X月推售售鋪排排，計(jì)計(jì)劃X個(gè)月去去化完完畢。。規(guī)劃商業(yè)配配比情情況車位定定位：：項(xiàng)目目車位位配比比及價(jià)格格建議議項(xiàng)目總總戶數(shù)數(shù)：XX戶；車位規(guī)規(guī)劃數(shù)數(shù)量：：X個(gè)（其其中住住宅X個(gè)，商商業(yè)X個(gè)）；；住宅/車位實(shí)實(shí)際配配比：：1：X；商業(yè)/車位實(shí)實(shí)際配配比：：1：X建議平平均售售價(jià)：：X萬/個(gè)，按照照X年X月推售售鋪排排，計(jì)計(jì)劃X個(gè)月去去化完完畢。第52頁項(xiàng)目車位數(shù)車位比裝修情況成交均價(jià)成交情況去化率去化周期A項(xiàng)目8211:0.29X萬/個(gè)售罄100%X個(gè)月B項(xiàng)目21691:0.64X萬/個(gè)售罄100%X個(gè)月C項(xiàng)目21381:1.11X萬/個(gè)余貨354個(gè)83%X個(gè)月合計(jì)51281:0.63X萬/個(gè)余貨354個(gè)93%競(jìng)爭(zhēng)/中海XX項(xiàng)目車車位配比及及去化化參考考財(cái)務(wù)分分析第53頁依據(jù)可可研階階段整整體、、項(xiàng)目目拿地地后整整體、、首批批次整整體三三個(gè)維維度進(jìn)進(jìn)行測(cè)測(cè)算針對(duì)首首批次次推售售情況況，再再細(xì)分分為集集團(tuán)總總部要要求、、實(shí)際際市場(chǎng)場(chǎng)售價(jià)價(jià)、15%匯報(bào)售售價(jià)三三種情情形，，以對(duì)對(duì)應(yīng)不不同的的售價(jià)價(jià)要求求并根據(jù)據(jù)營(yíng)銷銷去化化速度度要求求，增增加不不同情情形下下的““銷售售速度度預(yù)計(jì)計(jì)”，，確定定不同同物業(yè)業(yè)類型型首批批次開開票，，一年年內(nèi)銷銷售等等數(shù)據(jù)據(jù)整體形形象定定位第54頁XXXXX··XXX·XXX·XXXXX整體形形象定定位闡闡釋：：說明明客戶戶群，，主打打資源源，項(xiàng)項(xiàng)目檔檔次定定位目標(biāo)市市場(chǎng)景觀或或其他他資源源公園景景觀資資源產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)方方向主打剛剛需中海標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)建筑規(guī)規(guī)劃、、配套套定位位、園園林定定位問題：：研究究客戶戶針對(duì)對(duì)此類類配套套真正正需要要什么么？客戶調(diào)研客戶需要什么競(jìng)爭(zhēng)調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有什么成本調(diào)研花費(fèi)多少，客戶是否買單通過問問卷問問題設(shè)設(shè)計(jì)，針對(duì)對(duì)潛在在客戶戶樣本本量進(jìn)進(jìn)行第第一次次甄別別，確確定客客戶基基本需需求利用前前期客客戶調(diào)調(diào)研的的訪談?wù)劖h(huán)節(jié)節(jié)，將將規(guī)劃劃及配配套事事宜給給予客客戶組組進(jìn)行行深度度訪談實(shí)地調(diào)研直直接競(jìng)競(jìng)品規(guī)劃劃及配配套，，攔截到到訪客客戶進(jìn)進(jìn)行第第一時(shí)時(shí)間的的感知知訪問問實(shí)地體體驗(yàn)直直接競(jìng)競(jìng)品項(xiàng)項(xiàng)目配配套是是否實(shí)實(shí)用，，對(duì)客客戶購購買是是否有有加分通過業(yè)內(nèi)關(guān)關(guān)系了了解直直接競(jìng)競(jìng)品引入配配套花花費(fèi)，，給予本本項(xiàng)目目成本本借鑒鑒，為為后期期增加加配套套提供供定量量數(shù)據(jù)據(jù)。調(diào)研客客戶為為此配配套愿愿意支支付的的費(fèi)用用，以以幫助助確定定項(xiàng)目目均價(jià)價(jià)第56頁直接競(jìng)競(jìng)品項(xiàng)項(xiàng)目建筑風(fēng)風(fēng)格A項(xiàng)目（８F小高層層）材質(zhì)：：基座真真石漆漆＋干干掛石材；３Ｆ以以上高高級(jí)面磚建筑風(fēng)風(fēng)格點(diǎn)點(diǎn)評(píng)：：截取了了歐式式風(fēng)格格的某某些元元素，，強(qiáng)調(diào)調(diào)對(duì)稱稱感，，整體體建筑筑線條條簡(jiǎn)潔潔、外外觀宏宏偉。。外立立面以以溫潤(rùn)潤(rùn)而醇醇的淺淺黃色色為主主要色色調(diào)。。品質(zhì)感感好，，但成成本較較高，，面磚磚易脫脫落。。簡(jiǎn)歐建筑風(fēng)風(fēng)格B項(xiàng)目（多層＼＼小高高層））材質(zhì)：：涂料料品質(zhì)低低，西西班牙牙風(fēng)格格在大大連比比較普普遍，，更適適合臨臨海項(xiàng)項(xiàng)目。。且目目前已已出現(xiàn)現(xiàn)外墻墻涂料料脫落落現(xiàn)象象。影影響項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值感感。西班牙建筑風(fēng)格建筑規(guī)規(guī)劃定定位第57頁本項(xiàng)目建建筑風(fēng)風(fēng)格定定位為為XX風(fēng)格原因解解析：：風(fēng)格：：建筑風(fēng)風(fēng)格高端大大氣，，外立立面經(jīng)經(jīng)得起起時(shí)間間的推推敲施工：：難度相對(duì)較較小，，諸多多元素素均可可進(jìn)行行簡(jiǎn)化市場(chǎng)調(diào)調(diào)研結(jié)結(jié)果：：針對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目前前期的的客戶戶調(diào)研研結(jié)果果，確確定潛潛在客客戶對(duì)對(duì)里面面方案案的選選擇。。參考項(xiàng)項(xiàng)目：：【XX項(xiàng)目】建面：：60萬平容積率率：2.0建筑規(guī)規(guī)劃定定位配套定定位：：調(diào)研研分析析X項(xiàng)目配套對(duì)銷售帶動(dòng)評(píng)估客戶調(diào)研競(jìng)品調(diào)研成本調(diào)研A項(xiàng)目華潤(rùn)社區(qū)超市影響大客戶認(rèn)為商超對(duì)于次偏遠(yuǎn)地區(qū)生活必備，實(shí)地調(diào)研每天約XX組客戶關(guān)注項(xiàng)目引入超市事件引入商超成本X年免租等B項(xiàng)目X市實(shí)驗(yàn)小學(xué)項(xiàng)目暢銷最重要因素主力客戶年齡30歲左右，準(zhǔn)備要小孩比例X%實(shí)地調(diào)研每天約XX組客戶關(guān)注項(xiàng)目學(xué)區(qū)事件引入學(xué)校成本X建安費(fèi)/X引入費(fèi)本項(xiàng)目建議示意分分析圖圖配套定定位：：配套套建議議配套整整體建建議：：根據(jù)配配套定定位數(shù)數(shù)據(jù)結(jié)結(jié)果，，本項(xiàng)項(xiàng)目周周邊生生活氛氛圍較較弱，建議利利用社社區(qū)用用房（（不計(jì)計(jì)容））打造造社區(qū)區(qū)文化化中心心，引引入商商超和和學(xué)校校，提提升項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值，，拔高高項(xiàng)目目檔次次，建議面面積為為XXXX㎡，功功能配配套主主要以以服務(wù)務(wù)業(yè)主主的生生活服服務(wù)、、運(yùn)動(dòng)動(dòng)休閑閑為主主第59頁羽毛球球、攀攀巖約約500㎡瑜伽室室、舞舞蹈室室約80㎡學(xué)校男女更更衣室室約60㎡美式桌桌球室室約80㎡棋牌室室約60㎡法式園林風(fēng)風(fēng)格第60頁市場(chǎng)環(huán)境分析第二部分主要內(nèi)內(nèi)容項(xiàng)目概況第一部分項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略第三部分市場(chǎng)定位第四部分開發(fā)建議第五部分第61頁主要內(nèi)容分期開發(fā)定位賣場(chǎng)建議展示建議銷售周期計(jì)劃開發(fā)建議第五部分C策略占地：10.5萬平建面：15萬平B策略占地：4.56萬平建面：7.29萬平占地：5萬平建面：9.25萬平A策略占地：5.7萬平建面：10萬平地塊C地塊B地塊A分期開發(fā)定位分期開發(fā)定位分期開發(fā)定位分期開發(fā)定位：整整合產(chǎn)品線為分期期做參考戶型定位戶型面積（㎡)房型套數(shù)占比配比套數(shù)面積占比配比面積產(chǎn)品建議（㎡)剛需三房85三房?jī)蓮d一衛(wèi)37.50%84631.35%719102T4戶精裝舒適三房105三房?jī)蓮d兩衛(wèi)41.67%94043.03%9