土地供應(yīng)大增房企拿地謹(jǐn)慎 2021年土地價(jià)格依然堅(jiān)挺

Word土地供應(yīng)大增房企拿地謹(jǐn)慎2021年土地價(jià)格依然堅(jiān)挺伴隨著政策調(diào)控步入深水期，土地市場“開閘”加大供應(yīng)，“限價(jià)”地塊維穩(wěn)市場，2021年開始房企拿地漸趨理性。盡管2021年北京樓市經(jīng)歷了“3·17”限購政策，新房二手房交易紛紛遇“冷”成交下滑，但土地市場“風(fēng)景依舊獨(dú)好”。

土地供應(yīng)大增房企拿地謹(jǐn)慎

自2021年年底，北京對土地市場拍賣規(guī)則進(jìn)行創(chuàng)新。除自住房用地外，北京土地交易市場基本都有統(tǒng)一的限制，即“限房價(jià)、競地價(jià)”，當(dāng)土地價(jià)格達(dá)到最高限價(jià)時，轉(zhuǎn)入“競自持面積、競配建比例”，此外，當(dāng)現(xiàn)場競報(bào)自持面積比例達(dá)到設(shè)定的預(yù)設(shè)比例時，轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序。

自2021年開始，北京土拍市場進(jìn)入了全面限價(jià)階段。即便限價(jià)，但2021年供應(yīng)量卻達(dá)到了近年來最高水平。2021年4月7日，北京發(fā)布了《北京市2021~2021年及2021年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》和《北京市2021年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，未來每年將新增土地供應(yīng)1200公頃，5年總共供地6000公頃，以保障150萬套住房建設(shè)需求，其中自住型商品房將供地1020公頃。

據(jù)市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年北京各類型土地供應(yīng)共新增128宗，同比2021年大幅增長190.9%，同時也超過了2021年、2021年，改變了2021年以后的連續(xù)下降趨勢。從土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，居住類用地共計(jì)91宗，占全部土地供應(yīng)量的71.09%;商服金融類用地12宗，占9.38%。

此外，據(jù)2021-2021年中國城市土地行業(yè)市場需求與投資咨詢報(bào)告統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年全國300個城市土地出讓總金額同比增加38%，住宅類用地占比繼續(xù)提高，占比達(dá)到82%，其中北京漲幅領(lǐng)先一線城市，全年出讓金額達(dá)到2796億元，同比增加228%。

在市場“放量”與全面“限價(jià)”的背景下，土地市場逐漸回歸理性，房企拿地的邏輯變得越來越理性，尤其限價(jià)自持對開發(fā)運(yùn)營實(shí)力的要求進(jìn)一步提高，房企在自持比例競爭上更為謹(jǐn)慎。

這也衍生出土拍市場通過聯(lián)合體爭奪限價(jià)地塊“報(bào)團(tuán)取暖”的模式，最為典型的是去年6月豐臺區(qū)的周莊子村舊村改造地塊，首次出現(xiàn)“保利+首開+龍湖+中海+勝翔+周莊子村+平安”7家房企組成的聯(lián)合體進(jìn)行拿地，堪稱“巨無霸聯(lián)合體”。

對此，業(yè)內(nèi)人士表示，這是房企把控市場風(fēng)險(xiǎn)的一種表現(xiàn)，同時也是房企優(yōu)化分工的一種體現(xiàn)。后續(xù)對于此類自持地塊來說，或許會有其中一家房企占主導(dǎo)，或者自持部分單獨(dú)剝離出去運(yùn)營，而聯(lián)合開發(fā)的做法也體現(xiàn)了類似的投資邏輯。

從供地區(qū)域來看，2021年所供應(yīng)地塊大部分位于遠(yuǎn)郊區(qū)，城六區(qū)的土地資源越來越稀缺，伴隨城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善，遠(yuǎn)郊區(qū)的土地交易成主導(dǎo)。

業(yè)內(nèi)人士告訴記者，北京的城市格局正在從遠(yuǎn)郊過渡到近郊化，原來被認(rèn)為是消費(fèi)者的第二居所，如今正成為第一居所，這也使得不少房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)昌平、順義等加速拿地。

2021年土地價(jià)格依然堅(jiān)挺

國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，1月至2月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比微降。此外，大部分城市土地成交溢價(jià)率明顯下行，前兩個月熱點(diǎn)城市土拍溢價(jià)率基本維持在10%左右，明顯低于2021年至2021年平均30%的溢價(jià)率水平。

但溢價(jià)率低并不代表地價(jià)便宜，土地價(jià)格依然堅(jiān)挺。數(shù)據(jù)顯示，2021年前兩個月，50個大中城市以招拍掛方式出讓的各類土地成交總額達(dá)6452.3億元，較2021年同期增幅明顯。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2021年前兩個月土地市場出現(xiàn)量縮價(jià)升屬正常的周期性變化。未來，房企除了在招拍掛市場尋找合適的拿地機(jī)會外，通過并購手段增加土儲也將越來越常見。

對于前兩月全國土地購置面積增速由正轉(zhuǎn)負(fù)。專業(yè)人士認(rèn)為，這一方面是2021年初同期基數(shù)較高，另一方面則是多數(shù)城市的年度供地計(jì)劃尚在制定中，使土地供應(yīng)周期性“斷檔”所致。

業(yè)內(nèi)人士告訴記者，2021年前兩個月，土地市場成交量與去年同期相比減少約10%。就環(huán)比而言，2月份相比1月份減少52%(春節(jié)因素)，1月份相比去年12月份減少近40%。但這樣的量能其實(shí)是正常的周期性下降。每年的一季度都是推地的“空檔期”，按以往經(jīng)驗(yàn)，要到每年的4、5月份，各地才會相繼出臺當(dāng)年的供地計(jì)劃。其實(shí)，作為傳統(tǒng)淡季，再考慮到春節(jié)因素，2021年2月份的土地