精選推倒了墻-然后呢

精選推倒了墻-然后呢推倒了墻，然后呢？新政策公布激起眾議~2月21日，國(guó)務(wù)院印發(fā)的?中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的假設(shè)干意見?，其中最引人注目的一條意見是：中國(guó)新建住宅要推廣街區(qū)制，原那么上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步翻開，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問題，促進(jìn)土地節(jié)約利用。另外要樹立“窄馬路、密路網(wǎng)〞的城市道路布局理念，建設(shè)快速路、主次干路和支路級(jí)配合理的道路網(wǎng)系統(tǒng)。一石激起千層浪。為什么對(duì)封閉住宅小區(qū)sayno——比照國(guó)際大都市的街區(qū)結(jié)構(gòu)不知你有沒有這種感覺，在紐約、倫敦、巴黎這些大都市的繁華街道，馬路總是密集卻通暢，但是在北京開車，尤其是頂峰期，永遠(yuǎn)是寬敞卻擁堵。是不是覺得很邪門，想問Why。答案就在城市規(guī)劃上。上圖~北京的路網(wǎng)上海的路網(wǎng)上圖是相同比例尺的北京和上海街區(qū)衛(wèi)星圖。畫面中北京的街區(qū)尺度驚人，可以行車的道路屈指可數(shù)，住宅樓邊沒有形成連續(xù)的街道界面，路邊空空如也，有道而無街。相對(duì)應(yīng)的，上海的居住區(qū)有明顯的次級(jí)道路，把居住區(qū)分成了一個(gè)個(gè)更小的小區(qū)。同時(shí)，平行于道路的住宅樓底層有底商，形成了具有生活氣息的街道。作為比照，也可以看看紐約以及東京的路網(wǎng)，和京滬一樣比例的地圖。紐約的路網(wǎng)東京的路網(wǎng)從上圖發(fā)現(xiàn)，紐約的路網(wǎng)密度和上海相似，紐約的正交網(wǎng)格帶來的一個(gè)優(yōu)勢(shì)是分布更加勻稱。東京是典型的三個(gè)層級(jí)的道路路網(wǎng)，這有賴于日本的土地私有制度，在中國(guó)根本不可行。規(guī)劃導(dǎo)那么出臺(tái)的預(yù)期，應(yīng)該是像上海、紐約這樣的兩級(jí)路網(wǎng)，以及具有街道生活氣息的城市品質(zhì)。開放式街區(qū)增加了路網(wǎng)密度，有更多的出行路線選擇，堵車幾率變小一條雙向八車道的通行能力，不如兩條雙向四車道的道路，為什么呢？因?yàn)槁范蔚耐ㄐ心芰﹄m然差不多，但是路口的情況大不相同，單一必經(jīng)路口的堵塞，其可能性要大大多于幾個(gè)可選路口，這一點(diǎn)，日本的街道規(guī)劃就做的很好。日本的新宿購(gòu)物街也同樣擁有四通八達(dá)的交通，新宿的歷史起源于“Oiwake〞，意思指的就是五條公路中的考梳大街?，F(xiàn)在新宿車站是公共路線(日本東鐵路)、私家鐵路(Odakyu路線、Keio路線、seinu到新宿路線，Marunouchi地鐵路線、都到新宿的地鐵路線、Oedo路線的重要重點(diǎn)站。它平均每天控制著360萬旅客的出行，比日本國(guó)內(nèi)其它任何一個(gè)城市的流量都要大，但堵車的幾率卻很小日本的公路不以寬見長(zhǎng)，而以量多和質(zhì)優(yōu)為高。在大城市和主干線〔國(guó)道〕，也有些寬路，但更多道路狹窄，在東京，有不少是只能容一輛小車通過的單行線。至于小城市和支線公路，那么大多路窄，有的公路只能容兩輛小車勉強(qiáng)通過。住宅區(qū)的樓與樓之間，也留有或?qū)捇蛘牡缆?，便于分流車輛通過。各大大型建筑物之間，往往有四五條公路并行連接，其中一條堵塞時(shí)，可以及時(shí)選擇另外的出路。東京的路網(wǎng)牛津街是到英國(guó)倫敦首選的購(gòu)物街道，云集了超過300家的大型商場(chǎng)。牛津街的公共巴士、出租車很多，為倫敦的中心提供了一條重要的交通干線，每小時(shí)有50輛公共汽車運(yùn)行，4個(gè)地鐵站與5條線路相連，但這條街道，只有不到兩公里。經(jīng)過了這些年集中的建設(shè)，當(dāng)前中國(guó)城市并不缺少寬大的主干道路，缺少的是進(jìn)一步疏解分散的次級(jí)道路，就像從主動(dòng)脈的龐大血流突然到了狹窄不通的毛細(xì)血管地帶，擁堵血栓由此而來。為什么街區(qū)制在之前被很多人認(rèn)為是解決堵車的良方，非常支持。但當(dāng)國(guó)家出臺(tái)街區(qū)制之后群眾又大多反對(duì)呢？我想，業(yè)內(nèi)人士大多會(huì)理解這句話的含義與出發(fā)點(diǎn)，倡導(dǎo)小地塊開發(fā)，改善公共空間，建設(shè)尺度宜人的街區(qū)，開展商業(yè)效勞業(yè)，提升城市活力……十多年前，很多國(guó)內(nèi)學(xué)者就開始為此奔波。既然是個(gè)好事，為啥會(huì)引發(fā)軒然大波呢？恐怕還是一個(gè)“利〞字，而且還是個(gè)眼前利益。公眾擔(dān)憂安寧的生活環(huán)境被打破，擔(dān)憂“闖入者〞們侵占自己的各種利益，比方胡亂停車，比方居民人身平安。還有道路與綠地所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和補(bǔ)償如何分配？如何減少土地出讓面積和資金？如何確定道路和綠地和收益分配模式？物業(yè)是否可以取消？物業(yè)費(fèi)是否可以不交？小區(qū)是否平安？停車庫(kù)的使用權(quán)、收益權(quán)、分配權(quán)及管理責(zé)任如何處理？這一系列問題都需要“逐步〞解決。是否可以折中，將大社區(qū)分割為小社區(qū)，大社區(qū)開放，小居住小區(qū)還是要封閉，維護(hù)大家的私有空間？

這幾天四川省宜賓市的住宅小區(qū)“萊茵河畔〞火了。網(wǎng)傳是最成功的開放式小區(qū)。萊茵河畔一期工程分為五個(gè)小區(qū)，每個(gè)完全獨(dú)立，小區(qū)之間通過街道相連。道路兩邊鋪面林立，包括銀行、百貨店、西餐廳、電影院等。所有小區(qū)中，都有獨(dú)立門禁系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、花園、道路和消防通道，從這方面來說，“萊茵河畔〞與其他大型封閉小區(qū)并無本質(zhì)區(qū)別。不過萊茵河畔能把住宅區(qū)內(nèi)的道路翻開，用合理的交通動(dòng)線有機(jī)組織各個(gè)單幢樓宇或小組團(tuán)，這在規(guī)劃上確實(shí)一定程度采用開放式思想。

有的省市認(rèn)為建設(shè)街區(qū)制社區(qū)適宜在新的樓盤。那么?意見?中逐步開放現(xiàn)有封閉小區(qū)的可操作性大嗎？

首先，在規(guī)劃新居住區(qū)的時(shí)候，就應(yīng)當(dāng)考慮用街區(qū)制取代封閉住宅小區(qū)了。至于現(xiàn)有封閉住宅小區(qū)開放，操作性有，但是“大不大〞，要看各城市政府具體怎么干、干得好不好。大概有兩種操作方式，一是與小區(qū)業(yè)主協(xié)商，取得業(yè)主同意，實(shí)現(xiàn)開放。這個(gè)一旦做成見效快，但是難度大。二是“先規(guī)劃，不動(dòng)手〞：重新規(guī)劃，待翻建、重建時(shí)實(shí)現(xiàn)。這個(gè)難度小，但要等。第一個(gè)比擬好理解，第二個(gè)具體操作是這樣：地方城市規(guī)劃部門修改已建成封閉住宅小區(qū)的控制性詳細(xì)規(guī)劃，根據(jù)“街區(qū)制〞的理念，在地塊內(nèi)增加公共道路，調(diào)整規(guī)劃條件。規(guī)劃修改之后，雖然老建設(shè)與新規(guī)劃不符，但絕不意味著必須“削足適履〞，立即撤除重建。而是，等待未來小區(qū)需要翻建、改建、撤除重建的時(shí)候，要求新的建設(shè)符合新的控制性詳細(xì)規(guī)劃，從而實(shí)現(xiàn)“街區(qū)制〞。因?yàn)楹芏嘧≌^(qū)剛剛建成沒多久，短期內(nèi)不會(huì)翻建，規(guī)劃部門不必急于馬上修改控制性詳細(xì)規(guī)劃，而是可以待思想、認(rèn)識(shí)、時(shí)機(jī)成熟后再修改。值得注意的是，住宅用地使用權(quán)70年，但“期滿自動(dòng)續(xù)期〞〔?物權(quán)法?〕；相比之下，工業(yè)用地和商業(yè)用地使用權(quán)期限短，且可期滿后收回。