交房前期物業(yè)服務協(xié)議

第第10頁共#頁前期物業(yè)管理服務協(xié)議甲方：（物業(yè)服務企業(yè)）：南京市旺旺物業(yè)管理有限公司乙方：（業(yè)主或物業(yè)使用人）：姓名：身份證號：為切實履行《前期物業(yè)服務合同》，根據(jù)物業(yè)管理法律、法規(guī)、政策，甲乙雙方在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎上，在乙方簽訂商品房買賣合同或相關租賃合同時，甲乙雙方就前期物業(yè)管理服務事宜，依據(jù)開發(fā)建設單位與甲方簽訂的《前期物業(yè)服務合同》訂立本協(xié)議。其中，甲方為履行《前期物業(yè)服務合同》的物業(yè)服務企業(yè)，乙方為業(yè)主或物業(yè)使用人）。第一條物業(yè)基本情況：一、本項目物業(yè)名稱：二、乙方擁有或使用的物業(yè)（簡稱“乙方物業(yè)”）的相關合同編號：□物業(yè)銷售（預售）合同編號：□物業(yè)租賃合同編號：三、乙方物業(yè)類型：四、乙方物業(yè)坐落位置及面積：號樓層號，建筑面積平方米。第二條管理服務內容與質量一、在本項目物業(yè)管理區(qū)域內，甲方提供的前期物業(yè)管理服務包括以下內容：1、對物業(yè)享有統(tǒng)一進行物業(yè)管理的權利；2、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理（物業(yè)共用部位明細詳見《商品房買賣合同（預售）》或《商品房預售合同》）；3、物業(yè)共用設施、設備的運行、維修、養(yǎng)護和管理（物業(yè)共用設施設備明細詳見《商品房買賣合同（預售）》或《商品房預售合同》）；4、物業(yè)共用部位和公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通；5、公共綠化的養(yǎng)護和管理；6、車輛停放秩序管理；7、公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理；對商業(yè)部分的物業(yè)的經營秩序及各項經營活動等事務全權實施管理；8、裝飾裝修管理服務：9、根據(jù)有關法規(guī)和政策，結合實際情況，制定各項物業(yè)管理制度；制止或勸導停止違反國家法律法規(guī)、政策或違反物業(yè)管理制度的行為，或者提請有關部門處理；10、委托專業(yè)公司承擔本項目物業(yè)的專項管理與服務業(yè)務；11、物業(yè)檔案資料管理。二、甲方提供的前期物業(yè)管理服務應達到《商品房買賣合同（預售）》或《商品房預售合同》約定的質量標準。三、乙方可委托甲方對其物業(yè)的專有部分提供維修養(yǎng)護等服務，服務內容和費用由雙方另行商定。第三條物業(yè)管理服務費用一、物業(yè)管理服務費用實行包干制（包括物業(yè)管理費及其他費用，但不包括共用部位共用設施設備大、中修或者更新或者改造的費用，亦不包括前期物業(yè)服務合同規(guī)定需另行收取的其他費用）。1、物業(yè)管理服務費用由乙方按其擁有或使用的物業(yè)的建筑面積交納，具體構成及標準如下：（1）公共性服務物業(yè)管理費：（1）、規(guī)劃1#辦公樓：2.8元/平方?月；（不含空調使用費）（2）、規(guī)劃2#、4#公寓：2.2元/平方?月；（不含空調使用費）（3）、住宅：1.80元/平方?月。（4）、住宅底層商業(yè)物業(yè)服務費：5.0元/平方?月（不含空調使用費）;以上收費標準可隨行業(yè)規(guī)范及不可預見物價增長因素進行調整。公共性服務物業(yè)管理費主要用于以下開支：1）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；2）本項目物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；3）本項目物業(yè)管理區(qū)域公共清潔衛(wèi)生、消殺費用；4）本項目物業(yè)管理區(qū)域公共綠化養(yǎng)護費用；5）本項目物業(yè)管理區(qū)域公共秩序維護、管理費用；6）辦公費用；7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊；8）本項目物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；9）法定稅費；10）物業(yè)管理企業(yè)的利潤。（2）公共水電費（分攤）：1）公共水電費：0.40元/月.平方米公共水電費用主要由以下幾項構成：1）樓宇的消防和對講等弱電系統(tǒng)電費；2）公共場所照明電費；3）公共保潔清洗和綠化水電費：4）電梯電費；5）水泵水電費；6）其它辦公及公共機電設備運行所發(fā)生的用電、用水的費用開支;7）水電損耗費用。甲方按照上述標準收取公共服務物業(yè)管理費及公共水電費（公攤），并按本合同約定的服務內容和質量標準提供服務。（3）住戶水電費用繳納標準：1）水費：2.3元/噸2）電費：0.5283元/度分時電價早8:00-晚9:000.5583元/度晚9:00-早8:000.3583元/度、物業(yè)服務費用繳付方式（1）乙方應于接收或者應當接收乙方物業(yè)之日的次日起交納上述物業(yè)管理費、公共水電費（公攤）、水電費及其他費用。在規(guī)定期限內乙方不辦理相關接收手續(xù)的，在規(guī)定的期限屆滿次日起即視為已經接收，乙方應按上述約定開始支付物業(yè)管理服務費用。（2）乙方繳納費用時間：按每季交納，乙方應在每季首月5日前履行交納義務。（3）如乙方為業(yè)主，且乙方出租乙方物業(yè)的，上述物業(yè)管理服務費用由乙方繳納。乙方與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納上述物業(yè)管理服務費用的，從其約定，乙方負連帶交納責任。乙方與物業(yè)使用人之間的交費約定，乙方應及時書面告知甲方。3、乙方物業(yè)空置的，乙方仍應交納空置物業(yè)的物業(yè)管理服務費用。二、乙方專有物業(yè)部分的水、電、氣、通訊費用、有線電視費和維修費用1、水、電費：自乙方物業(yè)交付（含視為交付）之日起按表、用或按預付費方式結算（包括公攤費用），由甲方代收代繳。2、燃氣費、通訊費用、有線電視費由乙方自行向有關部門或單位繳納。3、甲方提供的本協(xié)議約定的公共性服務物業(yè)管理之外的服務、甲方對乙方專有物業(yè)、自有設備、毗連部位保修期過后的維修、養(yǎng)護和其他特約服務，由乙方按實際發(fā)生的費用計付，收費標準由甲、乙雙方協(xié)定。三、乙方專有物業(yè)部分的裝飾裝修管理相關費用1、裝修保證金。該筆保證金的金額由甲乙雙方于裝飾裝修前另行簽訂的《裝飾裝修管理協(xié)議》約定。乙方專有物業(yè)部分的裝飾裝修完工后，甲方對該裝飾裝修進行完工檢查，若乙方專有物業(yè)部分的裝飾裝修無超出裝修申請內容及無違反《裝飾裝修管理協(xié)議》的約定，該筆保證金會在三個月內無息返還。2、裝修建筑垃圾清運費，乙方裝修時應按照如下標準向甲方支付該筆費用（不含拆墻部分）：公寓、住宅、商鋪、寫字樓：3元/平方，砸墻：5元/平方。3、一次性電梯使用費，乙方裝修時應按照如下標準向甲方支付該筆費用：公寓、住宅、商鋪、寫字樓：3元/平方四、保險1、本項目物業(yè)共用部位、共用設施設備的保險和第三者責任保險由甲方從公共性服務物業(yè)管理費中支出。2、乙方物業(yè)、乙方的財產與人身（包括雇員）安全的保險由乙方自行購買，若乙方或物業(yè)使用人未及時對其乙方物業(yè)及其相關的財產及人身購買保險，則由此引發(fā)的后果由乙方自行負責。五、乙方轉讓物業(yè)時，須交清轉讓之前的上述物業(yè)管理服務費用及其它約定的相￥曲中關費用。第四條物業(yè)的經營與管理一、停車場所有權歸開發(fā)建設單位所有，并委托甲方管理，乙方有優(yōu)先使用權，但未經甲方同意，任何單位和個人不得侵占和挪用。乙方需要停放機動車輛的，應當事先與甲方商定停車位置，不得擅自占用道路或者其他場地。車位使用人應按露天車位:100元/個?月、車庫車位200元/個?月（據(jù)實填寫）的標準向甲方交納元/月停車管理費，元/月停車服務費。臨時停車按當?shù)匚飪r部門核準的收費標準執(zhí)行。二、停車場車位使用人應與甲方簽訂書面的《停車管理服務協(xié)議》，明確雙方在車位使用及停車管理服務等方面的權利義務三、甲主對本物業(yè)停車場的管理及車位使用人交納的停車管理服務費僅限于并僅作為車輛進出、車位整潔、無障礙等的管理或管理費，而不應理解為對車輛的保管或車輛保管費。車位使用人對機動車輛有保管要求的，應當事先與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商約定。車位使用人與甲方沒有就機動車輛看管達成保管協(xié)議的，甲方對機動車輛及車輛內的財物的丟失、損壞、被盜搶等不負責任。四、本物業(yè)管理區(qū)域內路面臨時停車位和共有部位、公用設備設施根據(jù)《商品房買賣合同（預售）》或《商品房預售合同》的約定，統(tǒng)一由甲方經營，經營收入由甲方收取并用于彌補物業(yè)管理服務費用或專項維修資金的不足。五、乙方安裝在甲方管理區(qū)域內的各類空調外機，甲方不負責保管責任，如遇甲方需要使用乙方空調外機所占用的位置，乙方需無條件將空調外機移位或拆除，其發(fā)生的一切費用由乙方承擔。乙方如需對其安裝在頂層的空調室外機、組進行維修，應經過甲方許可后方可進入樓頂區(qū)域。第五條物業(yè)的使用與維護一、業(yè)主大會成立前，由甲方根據(jù)有關法律法規(guī)及《臨時管理規(guī)約》，制訂本物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共有部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。甲方根據(jù)規(guī)章制度提供管理服務時，乙方應給予必要配合。二、甲方可采取規(guī)勸、調解等必要措施，制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約和物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)管理規(guī)章制度的行為。對于物業(yè)使用人以及業(yè)主的訪客違反上述規(guī)約或規(guī)章制度面造成的損失、損害，業(yè)主或物業(yè)使用人應承擔連帶責任。三、甲方應向全體業(yè)主（物業(yè)使用人）通告本物業(yè)管理區(qū)域內有關物業(yè)管理的重大事項，及時處理業(yè)主和物業(yè)使用人的投訴，接受業(yè)主和物業(yè)使用人的監(jiān)督。四、乙方應確保其自用物業(yè)（專有部位）不存在任何危及公共安全利益或其他業(yè)主（物業(yè)使用人）合法權益的安全隱患。五、對本項目物業(yè)的公用設施任何人不得擅自占用和改變使用功能，如需要在本項目物業(yè)內改、擴建或完善配套工程項目，需報有關部門批準，經運營公司同意后，方可實施。因維修物業(yè)或者公共利益，甲方確需臨時占用、挖掘本項目物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地的，應征得開發(fā)建設單位的同意；乙方確需臨時占用、挖掘本項目物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地的，應征得開發(fā)建設單位的和甲方的同意。臨時占用、挖掘本項目物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地的，應在約定期限內恢復原狀。乙方不得占用、損壞本項目物業(yè)的共用部位、共用設施設備或改變其使用功能。因搬遷等原因確需合理使用共用部位、共用設施設備的，必須事先獲得甲方同意，并在約定的期限內恢復原狀，造成損失的，給予賠償。六、乙方所購或所租用的物業(yè)在使用期間內，乙方不得擅自改變所在建筑的外觀和結構，否則，乙方應立即修復并承擔費用，如因此造成的損壞應自費修繕，并承擔違約責任。七、乙方空調室外機應統(tǒng)一放置在指定位置、不得拆除或破壞用于裝飾的建筑百葉護欄、玻璃幕墻等；禁止乙方安裝外置式防盜網、在屋頂（含商業(yè)用房）或外墻面安裝影響外立面的搭建行為、將露臺（室外平臺）私自改作他用或搭建任何建筑物、構筑物等。八、乙方不得將住宅、車庫、儲藏室改為餐飲、娛樂等商業(yè)用房和將其共有部分改變用途。九、如乙方物業(yè)為商業(yè)用房，乙方不論自行經營或轉租給他人經營，需將商鋪經營內容、租賃合同復印件以及承租人的相關資料交到甲方備案。同時經營者須根據(jù)其經營管理內容、營業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生許可證、消防合格證等相關上墻證照復印件交甲方備案。十、如乙方物業(yè)為商業(yè)用房，則商鋪經營過程中涉及商鋪用途、營業(yè)時間、雇員通道、貨物運輸和存儲、垃圾存放和清運、車輛運行、商鋪清潔衛(wèi)生、音樂噪聲氣味控制、店堂及商品陳列、招牌和指示牌設置、商鋪照明、POP及美化陳列、營業(yè)推廣和宣傳、節(jié)日布置等行為，乙方均應保證遵守甲方制訂的規(guī)章。十^一、如乙方物業(yè)為商業(yè)用房，乙方對商鋪經營產生廢氣、廢油、噪音等必須有消除措施并在裝修前將處理方案報甲方審核、備案。十二、本項目物業(yè)的商鋪廣告燈箱鋼架及走線將由甲方統(tǒng)一制作標準，乙方若需施工，應按此標準制作。十三、甲乙雙方應根據(jù)本項目物業(yè)的裝飾裝修管理規(guī)定簽訂書面的《裝飾裝修管理服務協(xié)議》，就允許施工的時間、廢棄物的清運與處置、裝修管理服務費用（只能收取押金）等事項進行約定，并事先告知乙方裝飾裝修中的禁止行為和注意事項。依照國家相關法律法規(guī)的規(guī)定，乙方在住宅裝飾裝修工程開工前，應當持有關資料向甲方辦理登記手續(xù)；按照規(guī)定需要報有關部門批準的，應當依法辦理批準手續(xù)。乙方拒不辦理登記、批準手續(xù)的，甲方有權按照管理規(guī)定或者臨時管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員進入本項目物業(yè)管理區(qū)域。乙方在交房乙方物業(yè)時應當與甲方簽訂《裝飾裝修管理服務協(xié)議》，并應向甲方繳納裝修保證金，以約束乙方在裝修過程中對乙方物業(yè)的建筑造成損害等行為，裝修完按約定退還裝修保證金。乙方在裝修過程中不得擅自改變房屋結構及外立面，不得破壞防水層。甲方對乙方裝飾裝修活動有權進行監(jiān)督管理，在甲方進行巡查時，乙方不得拒絕和阻礙。若因乙方裝修過程中破壞防水層或水管暗埋造成的滲漏水等引起的鄰里糾紛等責任由乙方承擔。乙方不得破壞公共部位的鋪裝及綠化，不得占用公共通道或廣場。十四、物業(yè)管理用房由甲方統(tǒng)一管理和使用，甲方在本合同期限內無償使用，但不得改變其用途。十五、按照安全、公平、合理的原則，乙方應正確處理乙方物業(yè)的給排水、通風、采光、維修、通行、衛(wèi)生、環(huán)保等方面的相鄰關系，不得侵害他人的合法權益。第六條維修資金一、維修資金的繳納：根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，本項目物業(yè)建立共用部位、共用設施設備保修保養(yǎng)期滿后大中修、更新、改造的維修基金，業(yè)主在收樓時應按如下標準向開發(fā)商繳納維修資金：1、房屋維修資金：按江陰市相關標準執(zhí)行2、電梯更新資金：按江陰市相關標準執(zhí)行二、房屋維修資金和電梯更新資金的管理：業(yè)主轉讓房屋所有權時，結余維修資金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。三、房屋維修資金和電梯更新資金的使用：用于共有部分的維修和電梯更新。四、房屋維修資金和電梯更新資金的續(xù)籌：房屋維修資金和電梯更新資金不敷使用時，按業(yè)主占有的房屋建筑面積比例續(xù)籌。第七條其它約定事項一、甲方可選聘專業(yè)公司承擔本項目物業(yè)的專項管理與服務業(yè)務，但不得將本項目物業(yè)的整體管理責任轉讓給第三方。二、非因甲方管理責任原因，甲方不承擔物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主和物業(yè)使用人的人身傷害和財產損失責任。甲方履行以下義務，即應視為合理履行物業(yè)服務企業(yè)的安全保障（防范）的義務：（1）建立治安防范的管理制度；（2）24小時巡邏公共區(qū)域；（3）對于發(fā)生在物業(yè)管理區(qū)域內的治安事件，協(xié)助公安部門辦案。三、乙方有權監(jiān)督甲方的物業(yè)管理服務行為，就物業(yè)管理的有關問題通過合法的途徑向甲方提出意見和建議。四、業(yè)主應遵守并督促物業(yè)使用人遵守本協(xié)議及本物業(yè)的《臨時管理規(guī)約》。對物業(yè)使用人違反《臨時管理規(guī)約》、《前期物業(yè)服務合同》和本協(xié)議造成損失、損害的，業(yè)主應承擔相應的責任。第八條違約責任一、甲方違反協(xié)議，未達到管理服務質量約定目標的，乙方有權要求甲方限期改正，逾期未改正并給乙方造成損失的，甲方承擔相應的法律責任。二、乙方違反協(xié)議，使甲方未達到管理服務質量約定目標的，甲方有權要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔相應的法律責任。三、甲方違反協(xié)議，擅自提高收費標準或亂收費的，乙方有權要求甲方清退所交費用。四、乙方違反約定，未能按時足額交納物業(yè)管理服務費用的，應按每日5%。的標準向甲方支付違約金；累計欠交物業(yè)管理服務費用達當年總額30%的，甲方有權停止向乙方提供物業(yè)管理服務，造成甲方損失的，乙方應給予賠償。五、以下情況甲方不承擔責任：1、天災、地震等不可抗力的事由所致的損害；2、暴動、搶劫、破壞、爆炸、火災、刑事犯罪等違法行為等事由所致的損害；3、因物業(yè)或其他標的物本身固有瑕疵所致的損害；4、因乙方（物業(yè)使用人）或第三者之故意、過失所致的損害；5、乙方物業(yè)專有部分的火災、盜竊等所致的損害；6、因甲方書面建議開發(fā)建設單位改善共用部分（含共用部位、共用設備設施）或改進管理措施，而開發(fā)建設單位未采取所致的損害；7、因30%以上業(yè)主或物業(yè)使用人延遲交付物業(yè)管理服