東營(yíng)市廣利港海鮮批發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃案

東營(yíng)市廣利港海鮮批發(fā)市場(chǎng)籌劃案『項(xiàng)目總論』本篇從“政府政策與規(guī)劃趨勢(shì)、面臨資源開(kāi)發(fā)和經(jīng)濟(jì)價(jià)值、項(xiàng)目主要建設(shè)指標(biāo)”三個(gè)方面分析，旨在使企業(yè)對(duì)項(xiàng)目有一種宏觀了解。一、政府政策與規(guī)劃趨式東營(yíng)市海洋資源豐富，有著4800平方公里淺海和180萬(wàn)畝灘涂資源，但漁業(yè)在省內(nèi)沿海七地市中，產(chǎn)量與GDP比重均處于末位，2023年，市政府為加緊東營(yíng)漁業(yè)經(jīng)濟(jì)，編制了《東營(yíng)市海洋產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃(2023-2023)》，提出了東營(yíng)市漁業(yè)應(yīng)立足國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)，加緊漁業(yè)構(gòu)造調(diào)整，圍繞漁業(yè)增效、漁民增收，大力發(fā)展?jié)O業(yè)經(jīng)濟(jì)合作組織，突出水產(chǎn)品精深加工和水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)，發(fā)展?jié)O業(yè)龍頭企業(yè)，營(yíng)造優(yōu)良環(huán)境擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放，增長(zhǎng)出創(chuàng)匯能力，實(shí)現(xiàn)海洋漁業(yè)經(jīng)濟(jì)連續(xù)發(fā)展。并提出了各項(xiàng)詳細(xì)發(fā)展目，根據(jù)目，東營(yíng)市到2023年，水產(chǎn)品總產(chǎn)量達(dá)成34*104T,漁業(yè)產(chǎn)值達(dá)31億元，水產(chǎn)養(yǎng)殖面積達(dá)146萬(wàn)出創(chuàng)匯達(dá)成1500萬(wàn)美元。（二）根據(jù)2023年市政府公布《有關(guān)發(fā)展海洋經(jīng)濟(jì)，加緊“海上東營(yíng)建設(shè)意見(jiàn)》，到2023年，東營(yíng)將建成以廣利漁港、紅光漁港為要點(diǎn)一處國(guó)家級(jí)中心漁港，漁港以水產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、冷藏加工、漁需物資供給、餐飲服務(wù)為關(guān)鍵，培植成區(qū)域水產(chǎn)加工、銷(xiāo)售集散地。并為此出臺(tái)了相應(yīng)配套優(yōu)惠政策，以鼓勵(lì)漁業(yè)投資經(jīng)營(yíng)。在《東營(yíng)市廣利港總體規(guī)劃》中，廣利港發(fā)展定位是：以引進(jìn)外資和利用民間投資為主，鼓勵(lì)發(fā)展具有經(jīng)濟(jì)活力外資企業(yè)和私營(yíng)企業(yè)，要點(diǎn)發(fā)展海產(chǎn)品養(yǎng)殖、加工、貿(mào)易一體化產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)。（三）東營(yíng)市海洋與漁業(yè)局已將規(guī)劃建設(shè)“一區(qū)五園”列入議事日程，其中“一區(qū)”就是中心城防潮堤以內(nèi)約20萬(wàn)畝當(dāng)代化漁業(yè)示范區(qū)，本項(xiàng)目已經(jīng)被作為要點(diǎn)調(diào)控中心工作來(lái)抓。該區(qū)域根據(jù)以市興港，以港帶市主題內(nèi)容，應(yīng)著力打造區(qū)域內(nèi)龍頭企業(yè)，本項(xiàng)目集中了漁產(chǎn)品批發(fā)零售以及漁產(chǎn)品深加工銷(xiāo)售、海景休閑、海鮮餐飲、漁港度假等經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，必將成為廣利港開(kāi)發(fā)龍頭項(xiàng)目，本項(xiàng)目產(chǎn)生是廣利港發(fā)展繁華必然需求。二、面臨資源開(kāi)發(fā)和經(jīng)濟(jì)價(jià)值）可依賴廣利港載體目前東營(yíng)中心城區(qū)還沒(méi)有一處大規(guī)模、高檔次大型海鮮交易場(chǎng)合，在廣利港按照高起點(diǎn)規(guī)劃、高原則建設(shè)、高效能管理原則，建設(shè)一處大型海鮮、水產(chǎn)品交易場(chǎng)合及休閑旅游消費(fèi)場(chǎng)合，將對(duì)東營(yíng)海洋捕撈、水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)發(fā)展、城市功能完善以及滿足市民對(duì)水產(chǎn)品需求產(chǎn)生重大影響。（二）可借助天鵝湖旅游資源本項(xiàng)目緊臨亞洲最大平原水庫(kù)一天鵝湖風(fēng)景區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，水域廣闊，四季水鳥(niǎo)不絕，每年吸引數(shù)萬(wàn)游客，而周?chē)狈ο鄳?yīng)配套服務(wù)設(shè)施及旅游項(xiàng)目。本項(xiàng)目作為其“東鄰”實(shí)現(xiàn)了優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。（三）可變化海上漁業(yè)老式交易漁港產(chǎn)漁季節(jié)，每日清晨日出前，在距港十多公里外海，深海歸來(lái)漁船與東營(yíng)水產(chǎn)批發(fā)、零售商進(jìn)行大批海上水產(chǎn)品交易，交易后，漁船轉(zhuǎn)向羊批發(fā)市場(chǎng)。在廣利港建設(shè)批發(fā)市場(chǎng)具有極大開(kāi)發(fā)潛力與消費(fèi)市場(chǎng)。廣利港批發(fā)市場(chǎng)建成，不但能夠滿足東營(yíng)三縣兩區(qū)水產(chǎn)品消費(fèi)，濱洲、淄博等周?chē)赜蛞虻乩砦恢媒咏?，也?huì)來(lái)此進(jìn)行水產(chǎn)交易。（四）寶貴經(jīng)濟(jì)價(jià)值本項(xiàng)目是進(jìn)入廣利港兩條道路入交會(huì)位置，占地利；是政府同意和支持大型海鮮交易批發(fā)市場(chǎng)，項(xiàng)目具有唯一和壟斷性價(jià)值，據(jù)天時(shí)；項(xiàng)目符合城市群體“下午經(jīng)濟(jì)與周末經(jīng)濟(jì)、特色經(jīng)濟(jì)，假期經(jīng)濟(jì)”體會(huì)漁港休閑生活特定場(chǎng)合，更是漁產(chǎn)品批發(fā)零售、便宜海鮮餐飲匯集地，有人和。三、項(xiàng)目主要建設(shè)指標(biāo)（一）項(xiàng)目選址廣利港位于東營(yíng)市中心城防潮大堤南側(cè)，廣利河入海，廣南水庫(kù)以東，距離東城約15公里。廣利港海鮮城選址在廣利港原中丹冷藏廠處。項(xiàng)目區(qū)南北長(zhǎng)453米，東西寬160米，占地面積72480平方米。其東側(cè)為廣利河，西側(cè)為廣南水庫(kù)，北側(cè)為廣利港邊防派出所，南側(cè)為廣利港漁政管理站。附：廣利港概況：廣利港自1993年開(kāi)始開(kāi)發(fā)建設(shè)漁民村，現(xiàn)已建成漁民村三個(gè)，常駐人357戶，1500人，流感人2023多人，既有漁船245艘，燈標(biāo)一座。廣利港執(zhí)法部門(mén)有廣利港管理局、廣利港漁政站、廣利港邊防派出所。廣利港1987年由勝利油田投資建設(shè)，1992年移交市海洋與漁業(yè)局管理，2023年移交東營(yíng)區(qū)廣利港管理局管理，根據(jù)《東營(yíng)市人民政府有關(guān)發(fā)展海洋經(jīng)濟(jì)加緊“海上東營(yíng)”建設(shè)意見(jiàn)》、《東營(yíng)市海洋產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（2023-2023）》與《東營(yíng)市城市總體規(guī)劃》，廣利港將成為將來(lái)東營(yíng)海洋產(chǎn)品匯集國(guó)家一級(jí)漁港。（二）建設(shè)條件1、位置條件項(xiàng)目位于東營(yíng)市本年度破土動(dòng)工寬1米，深7米新建優(yōu)質(zhì)漁港碼頭西側(cè)，是“海上東營(yíng)”建設(shè)主要基地。伴隨黃東鐵路支線、環(huán)渤海高速公路和東營(yíng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，廣利港具有了更便捷交通條件和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。該港接近東營(yíng)市中心城市，交通便捷，資源較豐富，以市興港，以港帶市，是廣利港發(fā)展繁華必然。2、交通條件已經(jīng)修建東營(yíng)旅游景觀路南二路直達(dá)本項(xiàng)目，天鵝湖每日有旅游專車(chē)直通。鑒于本項(xiàng)目為購(gòu)物、休閑、觀光、餐飲為主主題公園，面對(duì)消費(fèi)群體大部分為市區(qū)內(nèi)有車(chē)一族，相對(duì)于這部分群體來(lái)說(shuō)，交通相對(duì)便利。3、環(huán)境條件東營(yíng)是一種缺乏景觀城市，本項(xiàng)目依托于東營(yíng)市淡水湖景區(qū)與海港景區(qū)兩大得天獨(dú)厚、相對(duì)唯一主要景區(qū)，造景升值對(duì)于項(xiàng)目來(lái)說(shuō)十分主要。4、土地平整情況水、電、路、訊等基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)完備，具有開(kāi)發(fā)基本條件，但設(shè)施相對(duì)落后，有待爭(zhēng)取更大政府扶持。5、土地征用情況開(kāi)發(fā)單位即東營(yíng)市鑫奧特建材有限企業(yè)依法以拍賣(mài)形式購(gòu)得含中丹冷藏廠在內(nèi)資產(chǎn)及土地72480平方米，土地變性為商業(yè)用地，手續(xù)基本完畢。（三）建設(shè)規(guī)模及功能原則1、建筑面積和內(nèi)容本項(xiàng)目擬建設(shè)為綜合商業(yè)項(xiàng)目，初步規(guī)劃總建筑面積其中臨街商鋪22023平方米（原來(lái)是12023平米，提議增長(zhǎng)10000平米），批發(fā)市場(chǎng)6平方米，一期30000平方米，冷庫(kù)1平方米，酒店12023平方米。其中臨街商鋪部分是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中優(yōu)質(zhì)版塊，提議借鑒外地成形市場(chǎng)調(diào)整規(guī)劃，如有難度，可申請(qǐng)降低批發(fā)市場(chǎng)建筑面積，以達(dá)成容積率指數(shù)不變。2M'160M2M'160M60M453M2、功能設(shè)施原則本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)沿街商鋪，是整個(gè)工程發(fā)明經(jīng)濟(jì)效益主體部分，注重人性化設(shè)計(jì)，以滿足業(yè)主居住需求，在舒適、配套、環(huán)境、起居、通風(fēng)等方面都有一定要求。建筑便于分割組合；排煙、排污、通風(fēng)、采光在戶型設(shè)計(jì)上要要點(diǎn)考慮；應(yīng)設(shè)有廚衛(wèi)，以便于投資業(yè)主和經(jīng)營(yíng)業(yè)戶投資于不同業(yè)態(tài)?；締误w戶型設(shè)計(jì)為建筑面積150平方米、1平方米、50平方米三種，進(jìn)深10米，廚衛(wèi)齊全。(批發(fā)市場(chǎng)等部分未做簡(jiǎn)介)建設(shè)方案1、建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境(1)地貌：場(chǎng)地位于東營(yíng)市東部，地貌上屬河流與海沖積形成沖積海灘地貌。表層現(xiàn)狀為建筑物及回填土層。(2)水文地質(zhì)：根據(jù)地質(zhì)勘察成果，場(chǎng)區(qū)內(nèi)地下水化學(xué)類(lèi)型對(duì)建筑混凝土無(wú)腐蝕性，對(duì)鋼筋混凝土構(gòu)造中鋼筋無(wú)腐蝕性。(3)地震烈度：根據(jù)建設(shè)部建抗(1993)13號(hào)《有關(guān)執(zhí)行“中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖(1990)”有關(guān)要求告知》，本工程防震烈度為八度。2、總體規(guī)劃布局工程總平面呈斜梯形布局，西向緊靠天鵝湖風(fēng)景區(qū)，東向緊靠廣利河漁港，沿項(xiàng)目四邊建筑低層商鋪，中心建造漁產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)，項(xiàng)目東南角建筑渡假酒店。項(xiàng)目設(shè)主入一種，次入三個(gè)，其中，商鋪布局主次分明，各有優(yōu)勢(shì)，并處于廣利鎮(zhèn)兩條主路之間。項(xiàng)目總體布局合理，突出體現(xiàn)了功能性與實(shí)用性。商業(yè)服務(wù)配套設(shè)施齊全。商鋪戶型設(shè)計(jì)適應(yīng)“商住兩用”需求。(3)體現(xiàn)獨(dú)特漁港建筑風(fēng)格。(4)注重漁港漁碼頭景觀設(shè)計(jì)。附建設(shè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)1總用地面積72480平方米2總建筑面積11平方米3地下建筑面積7680平方米4地上建筑面積1040平方米其中：渡假酒店12023平方米低層商鋪22023平方米市場(chǎng)6平方米住宅1平方米5建筑總高其中：渡假酒店50米低層商鋪10米市場(chǎng)8米住宅20米6建筑層數(shù)其中：渡假酒店15層低層商鋪3層市場(chǎng)2層住宅6層3、建筑方案設(shè)計(jì)本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、構(gòu)造、防火、節(jié)能、隔音、采光、照明、給排水、通風(fēng)等多種專業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵照有關(guān)規(guī)范或要求，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)強(qiáng)制性原則要求。本項(xiàng)目地塊緊靠海港與天鵝湖旅游景區(qū)，項(xiàng)目總體構(gòu)思應(yīng)涵蓋旅游、消費(fèi)、文化、美食等多重含義。同步應(yīng)考慮到，因?yàn)樯鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們審美觀念也隨之變化，對(duì)當(dāng)代建筑功能環(huán)境要求以及建筑技術(shù)、材料都提出了更高要求，所以，項(xiàng)目在建筑上應(yīng)采用簡(jiǎn)潔當(dāng)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑時(shí)代氣息，為業(yè)主裝修裝飾成漁家特色店鋪打好基礎(chǔ)。尤其提醒是環(huán)境保護(hù)：停車(chē)場(chǎng)汽車(chē)排放尾氣對(duì)地面周?chē)諝馕廴?。漁產(chǎn)品變質(zhì)腐爛對(duì)周?chē)諝馕廴尽Ｉ虡I(yè)、餐飲業(yè)、旅游業(yè)生活污水、固體垃圾處理等.『產(chǎn)品定位篇』本篇由社會(huì)價(jià)值定位、文化價(jià)值定位、產(chǎn)品功能定位構(gòu)成，為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目企業(yè)效益最大化，其中建筑布局定位中提議變化原產(chǎn)品設(shè)計(jì)，敬請(qǐng)決策層高度注重。一、社會(huì)價(jià)值定位本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，將旅游、海洋文化與地產(chǎn)項(xiàng)目緊密結(jié)合，引領(lǐng)了東營(yíng)市特色消費(fèi)新觀念。在景觀上，注重造景提升建筑品質(zhì)；在建筑上，著力體現(xiàn)海洋文化，建設(shè)一處極具海港特色建筑豐碑，同步吹響鑫奧特品牌在東營(yíng)地產(chǎn)業(yè)沖鋒號(hào)角，讓“建筑銘刻歷史、讓建筑變化生活”。鑫奧特企業(yè)將把廣利漁港海鮮批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目寫(xiě)入東營(yíng)建筑歷史，成為鑫奧特產(chǎn)業(yè)最大廣告牌。二、文化價(jià)值定位東營(yíng)是一種缺乏文化底蘊(yùn)城市，東營(yíng)建筑也一樣缺乏文化內(nèi)涵，建筑沒(méi)有內(nèi)涵就猶如人缺乏靈魂。東營(yíng)是沿海城市，但海洋文化和漁文化并不突出，我們?cè)陧?xiàng)目籌劃中要點(diǎn)突出海洋文化、漁文化，以極少投資為項(xiàng)目穿上蔚藍(lán)文化外衣，從而發(fā)明出不可預(yù)估商業(yè)價(jià)值。住漁村、觀海港景色、吃海鮮，聞?dòng)[漁家風(fēng)俗。來(lái)到漁碼頭，你能夠去參觀專門(mén)打造鐵錨、船舵作坊，能夠去看一看漁文化博物館里千奇百怪海洋生物標(biāo)本，能夠到腌制作坊里嘗試制作糟魚(yú)和釀酒，甚至你還能夠從漁人碼頭隨漁船出海打漁，并親手烹飪捕回海鮮……三、產(chǎn)品功能定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)涉及項(xiàng)目利潤(rùn)，在符合政府規(guī)劃前提下，應(yīng)盡量?jī)?yōu)化產(chǎn)品布局，最大程度增進(jìn)投入資金增值和資金周轉(zhuǎn)速度加緊，如設(shè)計(jì)方案已呈報(bào)，應(yīng)采用公關(guān)措施調(diào)整。（一）主路入景觀---趕海大道在南二路與港路交叉建有一種具有藝術(shù)感漁港大門(mén)，請(qǐng)書(shū)法名家題字“XX項(xiàng)目名”。沿路向南路邊綠化帶中擺有若干漁文化景觀小品，如海神雕塑、漁人雕塑等，命名為“趕海大道”，總長(zhǎng)度為450米左右。作為項(xiàng)目志性引導(dǎo)，可配合政府公建配套操作。（二）入廣場(chǎng)景區(qū)---“漁港船歌”趕海大道向南200米左右，即本項(xiàng)目沿街商品房部分和整個(gè)項(xiàng)目入，提議在此設(shè)置小型廣場(chǎng)---“漁港之歌”。作為“造景升值”主要部分，在建筑成本合適范圍內(nèi)精心打造。項(xiàng)目主入做為中心廣場(chǎng)，主景為“漁港船歌”大型雕塑，雕塑著力體現(xiàn)漁民們?cè)诔快F中推船出海場(chǎng)景，成為廣場(chǎng)標(biāo)志；圍繞“漁港船歌”雕塑設(shè)有綠地、霧噴、花壇、木棧道等景觀小品；沿趕海大道兩側(cè)商鋪前退線50米寬綠化帶可做為中心廣場(chǎng)輔助廣場(chǎng)，按北斗七星方位布局成七個(gè)小型廣場(chǎng)，安放北斗七星激光地?zé)襞c北極星激光地?zé)簦陨⒅寐咽佋O(shè)廣場(chǎng)小路，設(shè)激光地?zé)?、旱噴、地?zé)舻?、花壇等景觀小品。北斗七星廣場(chǎng)用當(dāng)代造景手法夸張地體現(xiàn)漁民們出海捕魚(yú)時(shí)靠北斗七星位導(dǎo)航場(chǎng)景。（三）海鮮餐飲街區(qū)開(kāi)發(fā)一-“漁舟唱晚”“漁舟唱晚”為港休閑與餐飲集中景區(qū)，是整個(gè)項(xiàng)目中亮點(diǎn)。東營(yíng)雖然是濱海城市，但多數(shù)市民還未領(lǐng)略到濱海風(fēng)情，將此部分開(kāi)發(fā)并開(kāi)啟物美價(jià)廉海鮮美食、特色小吃、休閑娛樂(lè)專業(yè)街區(qū)，不但能夠滿足商品房商業(yè)空間，也彌補(bǔ)了東營(yíng)市場(chǎng)空白，更能帶動(dòng)已經(jīng)成型冷藏廠開(kāi)發(fā)和后期大型批發(fā)市場(chǎng)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)工作。提議調(diào)整規(guī)劃，在沿街部分增長(zhǎng)“背靠、天井”式商鋪，增大開(kāi)發(fā)面積，商鋪開(kāi)發(fā)應(yīng)注重建筑本身品質(zhì)與功能性，以落地窗，煙道，商住兩用等功能增長(zhǎng)銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)；提議商鋪開(kāi)發(fā)為雙層，涵蓋海鮮湖鮮美食、漁文化民俗、海點(diǎn)；提議商鋪開(kāi)發(fā)為雙層，涵蓋海鮮湖鮮美食、漁文化民俗、海洋生物展覽、漁港特色紀(jì)念品、水手酒吧等旅游有關(guān)內(nèi)容；單位面積不宜過(guò)大，以便業(yè)主隨意分割，基本戶型設(shè)計(jì)為：A型，建筑面積150平方米和B型1平方米左右兩種，C戶型50米，進(jìn)深均10米左右。（四）大型海鮮批發(fā)市場(chǎng)“漁家賣(mài)場(chǎng)”建筑于項(xiàng)目中心位置，總規(guī)劃面積六萬(wàn)平方米，是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)關(guān)鍵區(qū)，因?yàn)殚_(kāi)啟批發(fā)市場(chǎng)不擬定原因較多，提議分步開(kāi)發(fā)，前期開(kāi)發(fā)控制在三萬(wàn)平方米以內(nèi)，二期作為貯備項(xiàng)目。產(chǎn)品布局不但要考慮市場(chǎng)形成，更要考慮便于項(xiàng)目銷(xiāo)售，盡量采用“產(chǎn)權(quán)”式銷(xiāo)售，便于資金回籠。有兩種設(shè)計(jì)方案：一種建設(shè)“單體構(gòu)造市場(chǎng)”，降低業(yè)主入住門(mén)檻，以變化漁民“路邊店”老式經(jīng)營(yíng)模式。該方案受益期長(zhǎng)，但投資回報(bào)慢。另一種是不違被政府總體規(guī)劃原則下，設(shè)計(jì)分體街區(qū)式市場(chǎng)。提議結(jié)合國(guó)內(nèi)大型漁業(yè)批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，聘任規(guī)劃設(shè)計(jì)教授調(diào)整。（五）三星級(jí)賓館“鑫奧特海洋渡假村”縱觀整個(gè)東營(yíng)酒店服務(wù)業(yè)，全部集中在城市中心地帶，渡假會(huì)議作為一種會(huì)議形態(tài)，將在將來(lái)被消費(fèi)者所接受。本項(xiàng)目彌補(bǔ)了此種業(yè)態(tài)空白。酒店是建立在港整體規(guī)基礎(chǔ)上，面對(duì)旅游人群、批發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)主，為其提供餐飲、娛樂(lè)、住宿、會(huì)議等服務(wù)，提議規(guī)劃縮小規(guī)模，還可結(jié)合旅游資源開(kāi)發(fā)，辟出部分面積建設(shè)“漁船展覽館”，向國(guó)家旅游局申請(qǐng)定點(diǎn)，收藏多種漁具與漁船模型，再現(xiàn)漁港、漁船發(fā)展歷史，或者在條件成熟情況下開(kāi)發(fā)以旅游渡假為主“產(chǎn)權(quán)式”酒店，對(duì)外銷(xiāo)售或合作經(jīng)營(yíng)。（六）小型公寓“漁人之家”項(xiàng)目規(guī)則中住宅部分，總建筑面積10080平方米，因?yàn)榈乩砦恢盟蓿镜厝讼∩?，提議戶型面積在六十一八十平方米/套，總體銷(xiāo)售價(jià)格不超出十萬(wàn)元左右；可做為廣利港漁民經(jīng)濟(jì)合用房開(kāi)發(fā)；可用來(lái)出租為度假或者外來(lái)人臨時(shí)公寓；居住小區(qū)應(yīng)注重漁村景觀設(shè)計(jì)；考慮漁民漁需用具倉(cāng)儲(chǔ)實(shí)際情況，可視開(kāi)發(fā)情況，增建倉(cāng)儲(chǔ)室，降低車(chē)庫(kù)?！菏袌?chǎng)營(yíng)銷(xiāo)篇』本篇主要分為“市場(chǎng)分析和營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略”兩個(gè)內(nèi)容，關(guān)鍵思緒是“經(jīng)過(guò)市場(chǎng)開(kāi)啟帶動(dòng)和增進(jìn)房產(chǎn)銷(xiāo)售”籌劃過(guò)程嚴(yán)謹(jǐn)，涉及關(guān)鍵內(nèi)容操作不做過(guò)多文字描述。市場(chǎng)分析一、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)良好，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁，社會(huì)安定，工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)效益明顯好轉(zhuǎn)，居民收入和消費(fèi)信心增長(zhǎng)，這些無(wú)可非議地成為房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍基礎(chǔ)，商品房有效需求不斷被激發(fā)。銀行儲(chǔ)蓄利率降低和股票、期貨等項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)加大，使人們轉(zhuǎn)向相對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，全國(guó)正掀起大眾百姓（中檔收入家庭）買(mǎi)房熱潮，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總體呈上升趨勢(shì)，有些城市和地域房?jī)r(jià)連續(xù)上漲。如山東青島住宅價(jià)格平均已達(dá)6000元/平方米以上，廈門(mén)、珠海、蘇州等地專業(yè)市場(chǎng)鋪面價(jià)格已高達(dá)1.5萬(wàn)/平方米以上。個(gè)人購(gòu)房者中絕大多數(shù)又以置業(yè)投資為目，所以，目前中國(guó)房地產(chǎn)熱是由個(gè)人投資置業(yè)消費(fèi)有效需求所推動(dòng)。二、東營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀東營(yíng)作為新興城市，伴隨城市經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略實(shí)施，地價(jià)迅猛上漲，掀起東營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新一輪高潮。在東城，黃河工貿(mào)園內(nèi)東營(yíng)市裝飾材料市場(chǎng)、市經(jīng)濟(jì)合用房中商業(yè)步行街、沿清風(fēng)湖商業(yè)街等連續(xù)熱銷(xiāo)；在西城，老商業(yè)街（商河路）改造項(xiàng)目、長(zhǎng)途客運(yùn)西站附近小商品城等商鋪價(jià)格一路攀升；在東西城之間，金大地建材城、鑫都建材市場(chǎng)、鴻基大廈、方大建材城等建設(shè)也是如火如荼。調(diào)查表白，東營(yíng)商品房?jī)r(jià)格呈總體上漲趨勢(shì)，其中住宅23年間從800多元/平方米漲到目前2023元/平方米左右；商鋪23年間從1000多元/平方米漲到目前3000-4000元/平方米左右。東營(yíng)市人均儲(chǔ)蓄和人均消費(fèi)連續(xù)幾年位居山東前列，尤其是油田居民手中閑置資金較多，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)需求巨大，期望有物美價(jià)廉、升值潛力大項(xiàng)目出現(xiàn)，本項(xiàng)目個(gè)性鮮明，是東營(yíng)為數(shù)不多海鮮批發(fā)市場(chǎng)，項(xiàng)目集多種功能于一身，不但是廣利港本地及有關(guān)漁民、水產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)商戶首要考慮，還將是油城人民投資置業(yè)主要選擇。三、本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)與機(jī)會(huì)分析劣勢(shì)分析：項(xiàng)目周?chē)R時(shí)不能形成規(guī)模龐大人流、物流和商流。一是項(xiàng)目位置偏遠(yuǎn)，水電路訊等基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)落后，近期難以形成良好周?chē)h(huán)境；二是廣利港常駐人較少，近期難以吸引資金和人才；三是東營(yíng)近海海洋資源較少，養(yǎng)殖規(guī)模小，養(yǎng)殖業(yè)品種單。優(yōu)勢(shì)分析：一是廣利港作為“海上東營(yíng)”建設(shè)主要基地，已經(jīng)列入政府總體規(guī)劃，在2-5年內(nèi)周?chē)F(xiàn)狀將得到徹底變化；二是將來(lái)廣利港將成為國(guó)家一級(jí)漁港，建成后可一次性停泊漁船數(shù)千艘，年交易額達(dá)幾萬(wàn)噸，對(duì)于繁華東營(yíng)漁業(yè)經(jīng)濟(jì)將起到主動(dòng)推動(dòng)作用。三是項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值巨大，帶有明顯唯一性和壟斷性機(jī)會(huì)分析：投資者購(gòu)置商業(yè)地產(chǎn)看重是市場(chǎng)開(kāi)啟情況（關(guān)系到租金價(jià)格）和將來(lái)升值潛力，對(duì)于概念足、市場(chǎng)開(kāi)啟看好項(xiàng)目銷(xiāo)售情況很好；而對(duì)于市場(chǎng)開(kāi)啟緩慢、開(kāi)發(fā)商不注重前期炒作和市場(chǎng)運(yùn)作項(xiàng)目，投資者大多持幣觀望，銷(xiāo)售難度加大。因市場(chǎng)開(kāi)啟不足而積壓資金商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目層出不窮，已經(jīng)引起社會(huì)各界注重和注意。專業(yè)市場(chǎng)開(kāi)啟已經(jīng)不能靠政府干預(yù)，應(yīng)借鑒外地先進(jìn)成功經(jīng)驗(yàn)，迅速開(kāi)啟市場(chǎng)來(lái)增長(zhǎng)購(gòu)房業(yè)主投資信心和購(gòu)置愿望，從而帶動(dòng)商品房銷(xiāo)售。本項(xiàng)目中周?chē)啼伜团l(fā)市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售均應(yīng)參照考慮。營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略根據(jù)本項(xiàng)目市場(chǎng)定位和開(kāi)發(fā)特點(diǎn)，項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策略分為如下四個(gè)部分。一、目客戶定位分析（一）目客戶區(qū)域臨時(shí)鎖定整個(gè)東營(yíng)市（涉及市區(qū)和轄區(qū)內(nèi)三縣兩區(qū)）及東營(yíng)周?chē)h市，以經(jīng)營(yíng)業(yè)戶和投資業(yè)主兩個(gè)類(lèi)別分析，還要充分考慮以漁業(yè)為生外來(lái)人士。（二）目客戶特征按目前東營(yíng)市商品房?jī)r(jià)格和此項(xiàng)目位置等綜合原因分析，沿街商鋪每套總價(jià)在20萬(wàn)左右，按揭付款首付40%即8萬(wàn)元左右，每月還款千元左右；產(chǎn)權(quán)式批發(fā)市場(chǎng)可劃分為10-100平方米不同面積，單價(jià)在1.4萬(wàn)-14萬(wàn)/套左右。經(jīng)過(guò)調(diào)查表白，東營(yíng)市民中家有存款5萬(wàn)元以上，年收入在3萬(wàn)元以上人群將成為產(chǎn)權(quán)式批發(fā)市場(chǎng)投資置業(yè)首選客戶，其中居住在廣利港周?chē)鷿O民因?yàn)殚L(zhǎng)久漂泊在外，對(duì)于“一代商鋪養(yǎng)三代”了解尤為嚴(yán)重，他們必將成為該市場(chǎng)第一批投資置業(yè)業(yè)主。（三）目客戶細(xì)分根據(jù)以上目客戶特征，此項(xiàng)目目客戶可細(xì)分為如下幾類(lèi)人群：1、廣利港原來(lái)以漁業(yè)為生居民2、在廣利港?？繚O船老板、流動(dòng)漁民3、廣利港管理局、漁政部門(mén)、邊防、小區(qū)工作人員及海洋與水產(chǎn)局職員4、本身經(jīng)營(yíng)水產(chǎn)品或餐飲行業(yè)人群5、二次置業(yè)人群6、東營(yíng)市和油田年收入在3萬(wàn)元以上人群二、整體形象籌劃推廣項(xiàng)目形象，主要指該項(xiàng)目視覺(jué)辨認(rèn)，其關(guān)鍵部分涉及項(xiàng)目名稱、標(biāo)志、原則色、原則字體等。要求造型設(shè)計(jì)既要富有意境，又要突出個(gè)性，形象鮮明，便于記憶，便于宣傳，以統(tǒng)一利用于項(xiàng)目形象包裝。(一)項(xiàng)目視覺(jué)辨認(rèn)系統(tǒng)1、名稱(1)項(xiàng)目名一種好項(xiàng)目名稱，使人有親切喜愛(ài)之感，讓人印象深刻，讓人們注意、記憶、喜愛(ài)、傳播。好項(xiàng)目首先要有一種響亮易記項(xiàng)目名稱，目前項(xiàng)目名稱暫定為“東營(yíng)廣利港海鮮批發(fā)市場(chǎng)”考慮到地理位置，項(xiàng)目特點(diǎn)等原因，在名稱方面應(yīng)高度注能夠聘任風(fēng)水先生、起名大師參加甚至借機(jī)炒作宣傳。（2）道路名項(xiàng)目東側(cè)沿廣利河大路向政府爭(zhēng)取冠名權(quán)，命名為“XX趕海大道”。（3）建筑名項(xiàng)目主廣場(chǎng)命名為“漁港船歌”主題廣場(chǎng)三條商業(yè)街命名為“漁舟唱晚”海濱休閑渡假、海鮮美食街；住宅區(qū)命名為“漁人之家”公寓大型海鮮批發(fā)零售市場(chǎng)命名為“漁家賣(mài)場(chǎng)”酒店和洗浴中心命名為鑫奧特海洋渡假村。2、標(biāo)志（略）3、原則色（略）4、原則字體（略）（二）形象延展及利用1、工地環(huán)境包裝視覺(jué)（1）建筑物主體動(dòng)工建設(shè)后，在建筑物主體框架或建筑腳架上懸掛醒目項(xiàng)目噴繪巨幅廣告，突出項(xiàng)目整體形象，吸引到現(xiàn)場(chǎng)參觀人群注意力。（2）工地圍墻工地圍墻目前通用方式是用彩鋼圍墻，設(shè)置項(xiàng)目噴繪廣告，宣傳項(xiàng)目企業(yè)情況、項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)、項(xiàng)目整體形象、渲染現(xiàn)場(chǎng)氣氛。（3）主路網(wǎng)及參觀路線在通向項(xiàng)目工地主要交通路線設(shè)置宣傳項(xiàng)目路標(biāo)或廣告牌，在項(xiàng)目入設(shè)置醒目廣告牌，在路兩側(cè)燈桿上懸掛宣傳項(xiàng)目彩噴吊旗。2、售樓接待中心設(shè)置與包裝設(shè)計(jì)在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)建設(shè)或利用原來(lái)建筑改建項(xiàng)目銷(xiāo)售接待中心，要求內(nèi)部環(huán)境明亮整齊，里面設(shè)置項(xiàng)目展示區(qū)與客戶洽談區(qū)及大客戶接待處、銷(xiāo)售管理人員辦公區(qū)等，在項(xiàng)目展示區(qū)內(nèi)設(shè)置項(xiàng)目整體沙盤(pán)、房子模型、戶型構(gòu)造圖等，展示整個(gè)項(xiàng)目建成效果，建筑布局等；客戶洽談區(qū)要有座位和飲水機(jī)等設(shè)施，便于客戶休憩和詳細(xì)了解項(xiàng)目情況，客戶接待中心墻面懸掛項(xiàng)目宣傳展板、項(xiàng)目平面圖、項(xiàng)目銷(xiāo)售情況表等，要體現(xiàn)出項(xiàng)目紅火銷(xiāo)售情況，引起客戶購(gòu)置欲望，增強(qiáng)客戶購(gòu)置信心（企業(yè)有條件話，對(duì)于商鋪和公寓樓銷(xiāo)售能夠設(shè)置樣板間，給客戶身臨其境感覺(jué)，增強(qiáng)客戶購(gòu)置信心）。附：接待中心設(shè)計(jì)要求詳表序號(hào)內(nèi)容設(shè)計(jì)要求1接待中心室內(nèi)外展示室外巨幅噴繪廣告、燈箱、導(dǎo)視牌等2接待中心功能分區(qū)項(xiàng)目展示區(qū)、客戶洽談區(qū)、大客戶接待處、銷(xiāo)售人員辦公區(qū)3接待中心大門(mén)橫眉項(xiàng)目企業(yè)名稱和醒目接待中心標(biāo)志4接待中心形象墻項(xiàng)目企業(yè)標(biāo)志5臺(tái)面設(shè)計(jì)項(xiàng)目視覺(jué)原則色利用6展板設(shè)計(jì)分類(lèi)展示商業(yè)街、市場(chǎng)、酒店、公寓形象和項(xiàng)目詳細(xì)簡(jiǎn)介7接待中心導(dǎo)視牌標(biāo)志字體醒目8銷(xiāo)售人員服裝與項(xiàng)目原則色協(xié)調(diào)和統(tǒng)一、9銷(xiāo)售用具系列手提袋、水杯、椅子、茶幾等都作為項(xiàng)目視覺(jué)系統(tǒng)利用10樣板房設(shè)計(jì)構(gòu)造、面積、裝飾與建成后符合（三）廣告總體策略1、廣告宣傳階段廣告宣傳要針對(duì)擬定目群體，根據(jù)不同銷(xiāo)售階段，制定相應(yīng)廣告策略，按計(jì)劃、分階段、系統(tǒng)地對(duì)項(xiàng)目整體形象和“賣(mài)點(diǎn)”集中進(jìn)行宣傳和推介。一般按如下五個(gè)階段公布：銷(xiāo)售準(zhǔn)備階段首次公開(kāi)展銷(xiāo)和跟進(jìn)銷(xiāo)售階段二次公開(kāi)展銷(xiāo)及跟進(jìn)銷(xiāo)售階段三次公開(kāi)展銷(xiāo)及跟進(jìn)銷(xiāo)售階段掃尾階段銷(xiāo)售企業(yè)安排專人對(duì)各個(gè)時(shí)期廣告效果進(jìn)行監(jiān)控和調(diào)查評(píng)估，及時(shí)向企業(yè)反饋信息，便于對(duì)下期廣告策略修正和公布。2、媒介策略根據(jù)不同目客戶群體，調(diào)查了解多種媒體受眾情況和價(jià)格，綜合受眾百分比和媒體價(jià)格后組合選擇廣告媒體，以較小廣告投入起到最大宣傳效果。(1)媒體提議(項(xiàng)目企業(yè)可根據(jù)實(shí)際情況選擇利用)媒體分類(lèi)媒體選擇投放形式及頻率目區(qū)域和特點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)廣告工地圍墻、接待中心室內(nèi)外、參觀路線、項(xiàng)目入噴繪廣告和展板、導(dǎo)視牌到現(xiàn)場(chǎng)參觀客戶、廣利港本地居民、?？繚O民戶外廣告在西城明顯位置人群匯集之處或主要交通干道設(shè)置單立柱廣告巨幅形象廣告受眾面廣，媒體費(fèi)較高報(bào)紙雜志東營(yíng)日?qǐng)?bào)、勝利日?qǐng)?bào)、電視周報(bào)、齊魯晚報(bào)、魯中晨報(bào)等形象廣告和軟性文字資料按銷(xiāo)售周期分階段公布受眾面廣，價(jià)格相對(duì)便宜電視廣告東營(yíng)電視臺(tái)、勝利電視臺(tái)、有線臺(tái)等專題片、形象廣告分階段公布受眾廣泛，廣告效果明顯電臺(tái)廣告東營(yíng)廣播電臺(tái)交通頻道和新聞時(shí)段黃金時(shí)段投放乘坐出租車(chē)顧客直郵資料印刷品和信函郵寄到達(dá)或?qū)Ｈ送斗拍棵鞔_，有車(chē)族和要點(diǎn)客戶，如餐飲經(jīng)營(yíng)業(yè)主、水產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)業(yè)主、?？繚O船等宣傳畫(huà)冊(cè)樓書(shū)、宣傳單頁(yè)等接待中心、銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)、展銷(xiāo)會(huì)、及專人定點(diǎn)發(fā)送來(lái)訪客戶、要點(diǎn)客戶網(wǎng)絡(luò)宣傳企業(yè)網(wǎng)站、東營(yíng)信息港、勝利局域網(wǎng)及國(guó)內(nèi)招商網(wǎng)站項(xiàng)目網(wǎng)頁(yè)受眾廣泛、價(jià)格優(yōu)惠其他宣傳自備看樓車(chē)，上噴項(xiàng)目廣告流動(dòng)廣告、發(fā)放宣傳單頁(yè)、組織活動(dòng)用要點(diǎn)客戶(2)印刷品種類(lèi)序號(hào)分類(lèi)1購(gòu)房須知2詳細(xì)價(jià)格表3銷(xiāo)售控制表4樓書(shū)5宣傳海報(bào)、折頁(yè)6認(rèn)購(gòu)書(shū)7正式協(xié)議8交房原則9物業(yè)管理內(nèi)容10物業(yè)管理公約3、公關(guān)活動(dòng)籌劃(1)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)在項(xiàng)目建設(shè)動(dòng)工后、預(yù)售證辦理前，采用直銷(xiāo)方式或小范圍組織客戶對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，簽定《內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)》，收取訂金，增強(qiáng)項(xiàng)目銷(xiāo)售信心。(2)舉行展銷(xiāo)會(huì)開(kāi)盤(pán)后，在市區(qū)選擇合適場(chǎng)合組織大型展銷(xiāo)會(huì)，全方面展示項(xiàng)目，吸引目客戶購(gòu)置。(3)集團(tuán)認(rèn)購(gòu)面對(duì)集團(tuán)客戶如某地財(cái)團(tuán)進(jìn)行項(xiàng)目整體招商，或制定優(yōu)惠團(tuán)購(gòu)政策，鼓勵(lì)水產(chǎn)品市場(chǎng)全部經(jīng)營(yíng)業(yè)戶或廣利港居民進(jìn)行團(tuán)隊(duì)購(gòu)置。(4)動(dòng)工儀式邀請(qǐng)東營(yíng)市主要領(lǐng)導(dǎo)、水產(chǎn)局領(lǐng)導(dǎo)等參加，媒體同步進(jìn)行采訪報(bào)道，以擴(kuò)大項(xiàng)目著名度，引起目客戶注意。（5）開(kāi)盤(pán)儀式組織籌劃大型公關(guān)活動(dòng)，除組織市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)參加外，還可組織體現(xiàn)海文化、漁文化大型文藝活動(dòng)，邀請(qǐng)媒體參加宣傳，進(jìn)一步擴(kuò)大項(xiàng)目著名度，增強(qiáng)目客戶對(duì)項(xiàng)目認(rèn)知度，增進(jìn)銷(xiāo)售。4、營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用預(yù)算（費(fèi)用待定）項(xiàng)目費(fèi)用內(nèi)容費(fèi)用估算備注現(xiàn)場(chǎng)包裝工地圍墻廣告、接待中心設(shè)置，形象廣告利用8萬(wàn)元印刷品樓書(shū)，宣傳單頁(yè)，海報(bào)等10萬(wàn)元媒介投放電視廣告，報(bào)紙廣告，電臺(tái)廣告，戶外廣告，網(wǎng)絡(luò)宣傳等20萬(wàn)元公關(guān)活動(dòng)活動(dòng)組織籌劃費(fèi)用10萬(wàn)元其他費(fèi)用看樓車(chē)購(gòu)置、裝飾，網(wǎng)站制作等8萬(wàn)元合計(jì)56萬(wàn)元按項(xiàng)目收入0.5%投入廣告費(fèi)三、銷(xiāo)售招商策略執(zhí)行（一）項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)分析1、“無(wú)憂置業(yè)”。投資后由專業(yè)企業(yè)統(tǒng)一租賃，并予以投資者每年6%三年租金回報(bào)；2、東營(yíng)市唯一大型漁產(chǎn)品批發(fā)零售市場(chǎng)；3、東營(yíng)市唯一大型專業(yè)經(jīng)營(yíng)海鮮美食街（二）銷(xiāo)售策略1、沿街商鋪銷(xiāo)售策略為了體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)開(kāi)啟可靠性和確保性，以予以投資業(yè)主一定百分比租金回報(bào)，來(lái)打消其有關(guān)市場(chǎng)開(kāi)啟顧慮。詳細(xì)是引進(jìn)一家市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)，與投資業(yè)主簽訂租賃協(xié)議，全方面責(zé)運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)，并向業(yè)主支付固定租金，即“返租回報(bào)”方式。“返租回報(bào)”開(kāi)啟市場(chǎng)銷(xiāo)售方式與老式銷(xiāo)售方式比較：（以1平方米商鋪為例）對(duì)比內(nèi)容“先銷(xiāo)售后承租回報(bào)”方式老式銷(xiāo)售方式市場(chǎng)形成確保市場(chǎng)開(kāi)啟和形成，第一年向社會(huì)招商免租金，市場(chǎng)迅速形成，第二年和第三年收取租金合計(jì)收180元（保守）。自發(fā)形成有難度，且業(yè)態(tài)混亂，房?jī)r(jià)偏低。建筑面積1平方米1平方米建筑成本相同，在8元/平方米左右相同，在8元/平方米左右定價(jià)1750元/平方米16元/平方米總售價(jià)1750元16元額外回報(bào)帶三年租賃協(xié)議，固定租金回報(bào)315元無(wú)銷(xiāo)售速度快，資金迅速回籠慢，且無(wú)法預(yù)料價(jià)值分析收入：房?jī)r(jià)差150+租金收入180=330元；三年租金支出：315元，有贏余。結(jié)論采用“先銷(xiāo)售后承租”方式，以開(kāi)啟市場(chǎng)增進(jìn)商鋪銷(xiāo)售方式，銷(xiāo)售利潤(rùn)基本是相同，假如根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)及時(shí)調(diào)整銷(xiāo)售價(jià)格和租金收入兩個(gè)敏感點(diǎn)，將取得意外收獲，詳細(xì)運(yùn)作方式和價(jià)格根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整。2、產(chǎn)權(quán)式海鮮市場(chǎng)銷(xiāo)售銷(xiāo)售策略采用“先出售產(chǎn)權(quán)、后整體租賃”運(yùn)作模式，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行整體經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一對(duì)外招商招租。合用于大型封閉市場(chǎng)，操作措施是將市場(chǎng)按區(qū)域劃分為10——50平方米小產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷(xiāo)售，回收大量資金，然后經(jīng)過(guò)返租措施從購(gòu)房者手中取得經(jīng)營(yíng)權(quán)。其返租利率一般定在總投資5%-7%。市場(chǎng)整租模式對(duì)中小投資者具有極大誘惑力，他們購(gòu)得海鮮市場(chǎng)小戶產(chǎn)權(quán)，由專門(mén)市場(chǎng)管理運(yùn)營(yíng)企業(yè)（開(kāi)發(fā)商控股）返租整體經(jīng)營(yíng)，降低了投資者投資風(fēng)險(xiǎn)，將大大提升項(xiàng)目銷(xiāo)售速度。3、“漁人之家”公寓銷(xiāo)售“漁人之家”住宅項(xiàng)目劣勢(shì)在于緊靠海鮮批發(fā)市場(chǎng)，周?chē)h(huán)境嘈雜，優(yōu)勢(shì)在于“雙水景”獨(dú)特景觀，一面看海，另一面看湖。為增進(jìn)其銷(xiāo)售，能夠先期進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，了解目客戶對(duì)項(xiàng)目需求，然后采用先預(yù)定后銷(xiāo)售方式對(duì)外銷(xiāo)售。4、酒店開(kāi)發(fā)酒店位置優(yōu)越，如做成商鋪將取得不菲經(jīng)濟(jì)價(jià)值，目前開(kāi)發(fā)為潮流早。（三）市場(chǎng)開(kāi)啟與招商招租成立專門(mén)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)，可在省外注冊(cè)，如浙江某某漁產(chǎn)品市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)，名義上是與開(kāi)發(fā)商沒(méi)有任何關(guān)聯(lián)外來(lái)企業(yè)，實(shí)際上由開(kāi)發(fā)商控股，該企業(yè)負(fù)責(zé)與投資業(yè)主詳細(xì)接洽，簽定三年租賃協(xié)議，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)。1、政府優(yōu)惠政策。向政府爭(zhēng)取但凡來(lái)此經(jīng)營(yíng)業(yè)戶享有減免有關(guān)稅費(fèi)、簡(jiǎn)化手續(xù)辦理有關(guān)優(yōu)惠政策。2、招商招租政策。為便于招商和開(kāi)啟，第一年房租免房費(fèi)，第二年、第三年均以優(yōu)惠價(jià)格面對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)戶招商招租?？珊线m收取少許履約確保金（如5000元），約定經(jīng)營(yíng)業(yè)戶后兩年繼續(xù)租賃。3、招商對(duì)象：經(jīng)營(yíng)水產(chǎn)品批發(fā)、海鮮餐飲、旅游產(chǎn)品、漁具漁需用具業(yè)戶和大經(jīng)營(yíng)業(yè)戶乃至有意投資大財(cái)團(tuán)；4、招商范圍：全國(guó)沿海省份，山東省內(nèi)各城市，東營(yíng)市及周?chē)h區(qū)；5、招商方式：在上述地域有關(guān)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)合發(fā)放宣傳單，要點(diǎn)大客戶當(dāng)面洽談；在東營(yíng)市召開(kāi)招商大會(huì)，宣告招商優(yōu)惠政策，吸引經(jīng)營(yíng)業(yè)戶入住，迅速開(kāi)啟市場(chǎng)。6、其他提議：為帶動(dòng)市場(chǎng)迅速形成，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)可率先選擇優(yōu)越位置開(kāi)店經(jīng)營(yíng)，營(yíng)造市場(chǎng)氣氛，等招租完畢，市場(chǎng)形成后，根據(jù)實(shí)際情況繼續(xù)經(jīng)營(yíng)或?qū)ν獬邪?。（四）價(jià)格定位及策略1、定價(jià)措施主要按期房?jī)r(jià)、現(xiàn)房?jī)r(jià)、綜合價(jià)、集團(tuán)購(gòu)置價(jià)、并考慮地段位置、鋪面朝向等原因綜合定價(jià)。突出項(xiàng)目“賣(mài)點(diǎn)”和項(xiàng)目整體環(huán)境、地段位置、鋪面朝向等購(gòu)房原因差別。2、優(yōu)惠條款序號(hào)優(yōu)惠方式優(yōu)惠內(nèi)容1付款方式一次性付款優(yōu)惠幅度、分期付款優(yōu)惠幅度2集團(tuán)購(gòu)置一次性購(gòu)置五戶以上可視為集團(tuán)購(gòu)置，予以一定優(yōu)惠3選擇購(gòu)置購(gòu)置較大面積商鋪、產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)或購(gòu)置偏僻位置客戶予以相應(yīng)優(yōu)惠4特殊消費(fèi)對(duì)象要點(diǎn)客戶、關(guān)系客戶等5其他措施展銷(xiāo)會(huì)期間優(yōu)惠促銷(xiāo)價(jià)6變相優(yōu)惠鑒于廣利港距離東西城位置較遠(yuǎn)實(shí)際情況，對(duì)于一次性購(gòu)置3平方米商鋪或4平方米市場(chǎng)攤位業(yè)主，能夠贈(zèng)予一輛價(jià)值250元左右微型車(chē)等3、價(jià)格分期策略內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間屬于期房，此時(shí)房?jī)r(jià)不宜定高，從建筑成本和目前東營(yíng)房地產(chǎn)行情看，沿街商鋪定價(jià)為1600元/平方米，市場(chǎng)攤位定價(jià)為13元/平方米較為合適。入市價(jià)格開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售一種月內(nèi)，為吸引客戶，商鋪價(jià)格上浮到開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售一種月內(nèi)，為吸引客戶，商鋪價(jià)格上浮到1650-1700元/平方米，市場(chǎng)攤位上浮到1350-1400元/平方米。價(jià)格浮動(dòng)策略為體現(xiàn)房產(chǎn)升值，增強(qiáng)投資者信心，吸引更多客戶購(gòu)房，在銷(xiāo)售擴(kuò)張期提議每?jī)蓚€(gè)月上浮20元，爭(zhēng)取在預(yù)定銷(xiāo)售期內(nèi)，商鋪價(jià)格上浮到1800元/平方米以上，市場(chǎng)攤位價(jià)格上浮到15元/平方米以上。（五）其他銷(xiāo)售提議1、銷(xiāo)售代理商（銷(xiāo)售顧問(wèn)）與房地產(chǎn)銷(xiāo)售籌劃代理商合作將加緊項(xiàng)目銷(xiāo)售速度，專業(yè)房地產(chǎn)籌劃銷(xiāo)售運(yùn)營(yíng)企業(yè)在房地產(chǎn)銷(xiāo)售方面具有豐富經(jīng)驗(yàn)和技巧，并熟悉本地房地產(chǎn)市場(chǎng)行情和客戶心理，對(duì)此項(xiàng)目把握更為精確，應(yīng)主動(dòng)與其合作。2、全員營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)發(fā)商動(dòng)員企業(yè)各部門(mén)都參加房產(chǎn)銷(xiāo)售工作，發(fā)動(dòng)一切能夠利用關(guān)系，配合銷(xiāo)售部門(mén)做好銷(xiāo)售工作。3、銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)為克服項(xiàng)目位置偏遠(yuǎn)不利條件，便于城區(qū)客戶了解項(xiàng)目，提議開(kāi)發(fā)商在東西城各設(shè)置售樓處一處，西城能夠設(shè)在水產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)門(mén)，東城設(shè)在人流匯集區(qū)，各自安排銷(xiāo)售人員現(xiàn)場(chǎng)售樓。附：銷(xiāo)售部工作流程表序號(hào)實(shí)施項(xiàng)目工作內(nèi)容1市場(chǎng)調(diào)查目市場(chǎng)、價(jià)格根據(jù)2批件申辦面積計(jì)算、預(yù)售許可3資料制作樓盤(pán)價(jià)格、合約文件4宣傳推廣廣告籌劃、促銷(xiāo)實(shí)施5銷(xiāo)售操作簽約推行、樓款回收6成交匯總回款復(fù)審、糾紛處理7客戶入住入住告知、管理移交8產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移分戶匯總、轉(zhuǎn)移完畢9項(xiàng)目總結(jié)業(yè)務(wù)總結(jié)、客戶親情四、營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)籌劃實(shí)施（一）財(cái)務(wù)策略序號(hào)分類(lèi)實(shí)施實(shí)施內(nèi)容1信貸策略選擇合適銀行控制貸款規(guī)模、周期合理選擇質(zhì)押資產(chǎn)銀企關(guān)系塑造信貸與按揭互動(dòng)操作2付款方式策略多種付款選擇優(yōu)惠幅度及折頭百分比科學(xué)化付款方式優(yōu)缺陷分析付款方式引導(dǎo)付款方式變通3按揭策略明晰項(xiàng)目按揭資料盡量擴(kuò)大年限至30年按揭百分比首期款百分比科學(xué)化及有關(guān)策略按揭銀行選擇藝術(shù)保險(xiǎn)企業(yè)及公約公證處及公約按揭各項(xiàng)費(fèi)用控制（二）商業(yè)合作關(guān)系序號(hào)關(guān)系分類(lèi)關(guān)系主體1雙方關(guān)系開(kāi)發(fā)商與政府開(kāi)發(fā)商與籌劃商開(kāi)發(fā)商與設(shè)計(jì)院開(kāi)發(fā)商與承建商開(kāi)發(fā)商與代理商開(kāi)發(fā)商與廣告商開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理商開(kāi)發(fā)商與銀行（融資單位）2三方關(guān)系開(kāi)發(fā)商、籌劃商、政府開(kāi)發(fā)商、籌劃商、設(shè)計(jì)院開(kāi)發(fā)商、籌劃商、代理商開(kāi)發(fā)商、籌劃商、廣告商開(kāi)發(fā)商、籌劃商、物業(yè)管理商開(kāi)發(fā)商、籌劃商、銀行（融資單位）3多方關(guān)系開(kāi)發(fā)商、籌劃商、其他合作方（三）工作協(xié)調(diào)配合人員工作職責(zé)開(kāi)發(fā)商主要責(zé)任人與籌劃代理商擬定合作事宜、簽訂協(xié)議完善能有效工作組織架購(gòu)和人員配置分權(quán)銷(xiāo)售部門(mén)、并明確其責(zé)任全員營(yíng)銷(xiāo)發(fā)動(dòng)和組織監(jiān)督營(yíng)銷(xiāo)籌劃工作執(zhí)行籌劃代理商項(xiàng)目責(zé)任人合作洽談銷(xiāo)售籌劃工作對(duì)接、與項(xiàng)目方銷(xiāo)售人員配合銷(xiāo)售籌劃工作成果分塊執(zhí)行、落實(shí)、跟蹤信息反饋工作效果總結(jié)財(cái)務(wù)部了解項(xiàng)目銷(xiāo)售工作進(jìn)展參加重大營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)銷(xiāo)售管理工作，配合催收房款配合銷(xiāo)售部核實(shí)價(jià)格，參加制定價(jià)格策略及時(shí)辦理劃撥營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用工程部工程進(jìn)度與銷(xiāo)售進(jìn)度匹配嚴(yán)把工程質(zhì)量文明施工，控制現(xiàn)場(chǎng)形象銷(xiāo)售活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)配合物業(yè)管理企業(yè)各銷(xiāo)售階段營(yíng)銷(xiāo)推廣方案配合執(zhí)行工程驗(yàn)收與工地想象維護(hù)銷(xiāo)售文件配合銷(xiāo)售買(mǎi)場(chǎng)管理軍體操練保安員與售樓員工作銜接、默契配合附表1:項(xiàng)目銷(xiāo)售前準(zhǔn)備工作進(jìn)度計(jì)劃表序號(hào)工作事項(xiàng)時(shí)間負(fù)責(zé)部門(mén)備注1銷(xiāo)售部門(mén)組建項(xiàng)目企業(yè)與籌劃商合作2銷(xiāo)售人員招聘、培訓(xùn)和專題培訓(xùn)銷(xiāo)售部3銷(xiāo)售接待中心設(shè)置項(xiàng)目企業(yè)沙盤(pán)、模型、展板4宣傳單頁(yè)印刷項(xiàng)目企業(yè)項(xiàng)目形象、賣(mài)點(diǎn)5樓書(shū)設(shè)計(jì)制作銷(xiāo)售部項(xiàng)目形象、賣(mài)點(diǎn)展示6排號(hào)認(rèn)購(gòu)活動(dòng)籌劃銷(xiāo)售部7廣告營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃銷(xiāo)售部8宣傳單頁(yè)派送銷(xiāo)售部9銷(xiāo)售價(jià)格表制定項(xiàng)目企業(yè)10東西城售樓處設(shè)置項(xiàng)目企業(yè)11廣告計(jì)劃實(shí)施銷(xiāo)售部12樓書(shū)派送銷(xiāo)售部涉及講解13物業(yè)管理制定項(xiàng)目企業(yè)14銷(xiāo)售文件準(zhǔn)備項(xiàng)目企業(yè)認(rèn)購(gòu)書(shū)、五證二書(shū)、、協(xié)議等15銷(xiāo)售物品計(jì)劃和準(zhǔn)備銷(xiāo)售部16業(yè)主培訓(xùn)活動(dòng)籌劃銷(xiāo)售部購(gòu)房知識(shí)、項(xiàng)目簡(jiǎn)介17施工圍墻、現(xiàn)場(chǎng)氣氛營(yíng)造銷(xiāo)售部18胸卡、名片、手提袋銷(xiāo)售部19銷(xiāo)售環(huán)境布置銷(xiāo)售部旗幟、導(dǎo)視牌等20服裝選型、定做銷(xiāo)售部統(tǒng)一服裝21業(yè)主培訓(xùn)活動(dòng)實(shí)施銷(xiāo)售部22銷(xiāo)售要點(diǎn)、統(tǒng)一說(shuō)辭培訓(xùn)銷(xiāo)售部23銷(xiāo)售收款計(jì)劃項(xiàng)目企業(yè)24銷(xiāo)售人員安排銷(xiāo)售部25按揭銀行及方式擬定項(xiàng)目企業(yè)26樣板房裝修項(xiàng)目企業(yè)銷(xiāo)售提議附表2：銷(xiāo)售資料準(zhǔn)備序號(hào)資料分類(lèi)詳細(xì)資料1批文企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照國(guó)有土地使用證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建筑工程動(dòng)工證《房屋質(zhì)量確保書(shū)》商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證2項(xiàng)目闡明書(shū)項(xiàng)目統(tǒng)一說(shuō)詞項(xiàng)目平面圖交樓原則選用建筑材料物業(yè)管理內(nèi)容3價(jià)格體系價(jià)目表付款方式按揭辦理措施利率表辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)程序及費(fèi)用入住流程入住收費(fèi)明細(xì)表物業(yè)管理收費(fèi)原則協(xié)議文本預(yù)定書(shū)（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)）銷(xiāo)售協(xié)議原則文本個(gè)人商品房抵押協(xié)議個(gè)人商品房商業(yè)性借款協(xié)議保險(xiǎn)協(xié)議公證書(shū)『經(jīng)濟(jì)效益篇』概述：本篇由項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、資金投入與籌措、產(chǎn)出效益分析和風(fēng)險(xiǎn)分析四部分構(gòu)成，并綜合考慮市場(chǎng)多方面原因，經(jīng)過(guò)價(jià)格、銷(xiāo)售進(jìn)度等不同變化，優(yōu)化組合成多種投入產(chǎn)出方案，旨在經(jīng)過(guò)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、投資與收益分析等，測(cè)算出各投資期產(chǎn)品不同價(jià)格、不同銷(xiāo)售進(jìn)度情況下項(xiàng)目盈虧保本點(diǎn)，從而幫助企業(yè)進(jìn)行正確資金運(yùn)作，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，最大程度地取得既得利益。為便于企業(yè)融資，此部分還附有金融機(jī)構(gòu)項(xiàng)目借款程序和有關(guān)闡明。一、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度該項(xiàng)目工程施工準(zhǔn)備分為四期進(jìn)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目總建設(shè)期為兩年半，合計(jì)30個(gè)月，工期從2023年6月開(kāi)始，至2023年12月底結(jié)束。一期開(kāi)發(fā)提成兩部分同步進(jìn)行。一部分為全部規(guī)劃區(qū)土地平整、綠化、亮化，停車(chē)場(chǎng)、“漁港船歌”及市場(chǎng)進(jìn)修建、地上附著物拆除等前期工程，同步建設(shè)售樓接待中心、開(kāi)展大規(guī)模宣傳炒作。另一部分為海鮮美食休閑街--“漁舟唱晚”開(kāi)發(fā)建設(shè)。工期估計(jì)為6個(gè)月，2023年6月動(dòng)工至2023年12月結(jié)束。二期為10000-30000平方米海鮮批發(fā)市場(chǎng)--“漁家賣(mài)場(chǎng)”建設(shè)。工期估計(jì)為6個(gè)月，2023年3月動(dòng)工至2023年9月結(jié)束。三期為建設(shè)四棟住宅樓--“漁人之家”。考慮到資金情況，住宅樓開(kāi)發(fā)建設(shè)可在二期海鮮批發(fā)交易市場(chǎng)開(kāi)啟后鋪開(kāi)。工期估計(jì)為6個(gè)月，2023年6月動(dòng)工至2023年12月結(jié)束。四期為“鑫奧特海洋渡假村”開(kāi)發(fā)建設(shè)。工期估計(jì)為12個(gè)月，2023年1月動(dòng)工至2023年12月結(jié)束。二、項(xiàng)目資金投入與資金籌措一期工程初步估算靜態(tài)投資為1740萬(wàn)元，其中第一部分工程總投資約為200萬(wàn)元；第二部分靜態(tài)總投資約為1540萬(wàn)元。二期工程靜態(tài)投資為700-2100萬(wàn)元?？紤]到該部分假如全部建為批發(fā)交易市場(chǎng)投資額較大（按700元/平方米計(jì)算，60000平方米需要投資4200余萬(wàn)元），且按一種出售單位50平方米計(jì)算，將有1200余個(gè)經(jīng)營(yíng)攤位，這么大規(guī)模不但東營(yíng)市場(chǎng)一時(shí)難以消化，雖然再向周?chē)椛?，也一時(shí)難以做到，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。所以按照審慎原則，擬先期進(jìn)行試探性建設(shè)，即可先期建設(shè)200個(gè)-600個(gè)單位攤位，建筑面積為10000-30000平方米。該部分計(jì)劃投資700-2100萬(wàn)元。三期工程靜態(tài)投資為700萬(wàn)元。計(jì)劃建設(shè)住宅樓四座，建筑面積1平方米，每戶住宅面積75平方米，約可住133戶。該部分按每平方米700元建筑成本計(jì)算，需投入資金700萬(wàn)元。四期工程靜態(tài)投資為2023萬(wàn)元。該酒店總建筑面積約12023平方米，總投資約2023萬(wàn)元。（需要闡明是，該項(xiàng)目投資時(shí)考慮是靜態(tài)原因，不考慮時(shí)間對(duì)投入影響以及建筑原材料價(jià)格可能變化。）總投資估算表如下：總投資估算表單位：萬(wàn)元項(xiàng)目全部規(guī)劃區(qū)土地平整、綠化、亮化，停車(chē)場(chǎng)、“漁港船歌”廣場(chǎng)及市場(chǎng)大門(mén)修建、地上附著物拆除等前期造景工程，售樓接待中心建設(shè)和大規(guī)模廣告宣傳炒作海鮮美食街商鋪開(kāi)發(fā)建設(shè)海鮮批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)住宅建設(shè)“海鮮大酒店”開(kāi)發(fā)建設(shè)建設(shè)時(shí)間2023年2023-2023年2023年2023年2023年投資額215407-2172023總投資5140-6540該項(xiàng)目靜態(tài)總投資為5140-6540萬(wàn)元。資金投入計(jì)劃與資金籌措方式：該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資資金起源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。資金運(yùn)作方式如下：自有資金全部用于投資；預(yù)售收入扣除與銷(xiāo)售關(guān)稅費(fèi)后用于投資；另外若還缺資金，則向銀行貸款。詳細(xì)工程資金投入、需求與資金籌集方式如下：一期工程：企業(yè)自籌資金及工程總包單位融資，其中第一部分，即完畢全部規(guī)劃區(qū)土地平整、綠化、亮化，停車(chē)場(chǎng)、“海港之歌”廣場(chǎng)及市場(chǎng)大門(mén)修建、地上附著物拆除等前期造景工程，同步建設(shè)售樓處和相應(yīng)廣告宣傳、炒作約需200萬(wàn)元，由企業(yè)自有資金處理。第二部分即22023平方米上下雙層商鋪開(kāi)發(fā)建設(shè)，企業(yè)自籌資金投入3萬(wàn)元及工程總包單位融資，完畢進(jìn)度至商鋪封頂，約1540萬(wàn)元。因?yàn)橐黄诠こ趟栀Y金量較大，建設(shè)單位如墊資300-500萬(wàn)元，加上內(nèi)部認(rèn)購(gòu)部分資金（暫定為1萬(wàn)元）能夠全部投入，則還有將近700-900萬(wàn)元資金缺，該資金缺能夠企業(yè)目前全部開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地全部權(quán)或在建工程作抵押向銀行申請(qǐng)房地產(chǎn)抵押貸款。二期工程：此期工程因?yàn)槭芤?guī)劃限制，目前暫定兩種方式可供選擇，一是先期建設(shè)200個(gè)交易攤位，建筑面積為1平方米；二是一次建設(shè)600個(gè)攤位，建筑面積30000平方米。兩種方式各有利弊，前者雖可降低風(fēng)險(xiǎn)但不輕易形成規(guī)模，后者輕易形成規(guī)模但風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，資金需求量也較大。在此分別進(jìn)行估算。首先計(jì)算1平方米海鮮交易攤位建設(shè)資金投入和資金起源。資金投入：700元/平方米x10000平方米=7萬(wàn)元資金籌措：上述700萬(wàn)元可由一期工程建設(shè)所產(chǎn)生利潤(rùn)處理，按照慣例，700萬(wàn)元工程，企業(yè)只需要出資30%,即210萬(wàn)元左右即可動(dòng)工建設(shè)，此210萬(wàn)元資金起源為售出第一期部分商鋪利潤(rùn)。其次計(jì)算30000平方米海鮮交易攤位建設(shè)資金投入和資金起源。資金投入：700元/平方米x30000平方米=2100萬(wàn)元資金籌措：上述2100萬(wàn)元可由一期工程建設(shè)所產(chǎn)生利潤(rùn)處理，按照慣例，2100萬(wàn)元工程，企業(yè)只需要出資30%,即630萬(wàn)元即可動(dòng)工建設(shè)，此630萬(wàn)元資金起源為售出第一期部分商鋪利潤(rùn)。三期工程資金投入：700元/平方米x10000平方米=700萬(wàn)元資金籌措：上述700萬(wàn)元可由二期工程建設(shè)所產(chǎn)生利潤(rùn)處理，按照慣例，700萬(wàn)元工程，企業(yè)只需要出資30%,即210交易攤?cè)f元即可動(dòng)工建設(shè)，此210萬(wàn)元資金起源為售出第二期位利潤(rùn)。交易攤四期工程以三期工程回款作為四期工程建設(shè)投入資金，完畢四期工程建設(shè)。四期工程視前三期開(kāi)發(fā)實(shí)際效果暫不進(jìn)行詳細(xì)估算，只假定一種1000萬(wàn)元利潤(rùn)目。三、不同價(jià)格下銷(xiāo)售收入和利潤(rùn)變動(dòng)分析我們假定商鋪、海鮮批發(fā)市場(chǎng)和住宅樓建筑成本均為7元/平方米，建設(shè)期銷(xiāo)售百分比均定為60%，全部項(xiàng)目銷(xiāo)售完畢不超出兩年，分別設(shè)計(jì)三種不同產(chǎn)品價(jià)格組合，由此分析不同價(jià)格下銷(xiāo)售收入和銷(xiāo)售利潤(rùn)水平（不考慮價(jià)格對(duì)銷(xiāo)售進(jìn)度影響）。（見(jiàn)附表）按百分比銷(xiāo)售收入和銷(xiāo)售利潤(rùn)分析表：四、經(jīng)濟(jì)效益分析(一)價(jià)格分析雖然從目前來(lái)看，該項(xiàng)目還存在諸如水、電、路、訊等基礎(chǔ)設(shè)施落后、常駐人較少、海洋資源較少等不容忽視問(wèn)題，但總說(shuō)來(lái)還是一種人氣問(wèn)題，只要前期“造景升值，分步開(kāi)發(fā)”能按照計(jì)劃進(jìn)行，則可實(shí)現(xiàn)既定利潤(rùn)目。從建筑市場(chǎng)原材料及多種費(fèi)用價(jià)格來(lái)看，沿街商鋪及海鮮批發(fā)市場(chǎng)和酒店建筑成本完全可控制在700元/平方米左右。前期炒作工作結(jié)束后，該項(xiàng)目升值空間將十分巨大。保守估計(jì)，上述部分建設(shè)項(xiàng)目建成后售價(jià)能上升一倍，即平均達(dá)成1500元/平方米，利潤(rùn)空間十分巨大。在本篇第三部分我們已經(jīng)對(duì)不同價(jià)格下銷(xiāo)售收入和利潤(rùn)情況進(jìn)行了詳細(xì)分析和測(cè)算，這里不再贅述。(二)總利潤(rùn)分析如定價(jià)每平方米1400元，如定價(jià)每平方米1400元，

銷(xiāo)售利潤(rùn)：(1400-700)

如定價(jià)每平方米1500元，

銷(xiāo)售利潤(rùn)：(15-7)

如定價(jià)每平方米1600元

銷(xiāo)售利潤(rùn)：(1600-700x22023平方米=1540萬(wàn)元?jiǎng)t全部售出后x22023平方米=1760萬(wàn)元?jiǎng)t全部售出后)x22023平方米=1980萬(wàn)元二期工程：建設(shè)1平方米交易市場(chǎng)時(shí)：如定價(jià)每平方米1300如定價(jià)每平方米1300元，

銷(xiāo)售利潤(rùn)：（13-7）

如定價(jià)每平方米1400元，

銷(xiāo)售利潤(rùn)：（14-7）

如定價(jià)每平方米1500元，

銷(xiāo)售利潤(rùn)：（15-7）則全部售出后X10000平方米=600萬(wàn)元?jiǎng)t全部售出后X10000平方米=700萬(wàn)元?jiǎng)t全部售出后X10000平方米=800萬(wàn)元建設(shè)建設(shè)30000平方米交易市場(chǎng)時(shí)：如定價(jià)每平方米1300如定價(jià)每平方米1300元，

銷(xiāo)售利潤(rùn)：（13-7）

如定價(jià)每平方米1400元，

銷(xiāo)售利潤(rùn)：（14-7）

如定價(jià)每平方米1500元，

銷(xiāo)售利潤(rùn)：（15-7）

三期工程：如定價(jià)每平方米11元，

銷(xiāo)售利潤(rùn)：（11-7）

如定價(jià)每平方米1200元，

銷(xiāo)售利潤(rùn)：（12-7）則全部售出后X30000平方米=1800萬(wàn)元?jiǎng)t全部售出后X30000平方米=2100萬(wàn)元?jiǎng)t全部售出后X30000平方米=2400萬(wàn)元?jiǎng)t全部售出后x10000平方米=400萬(wàn)元?jiǎng)t全部售出后x10000平方米=500萬(wàn)元如定價(jià)每平方米1300元，則全部售出后銷(xiāo)售利潤(rùn)：（1300-700）X10000平方米=600萬(wàn)元四期工程不進(jìn)行分析，假定一種銷(xiāo)售利潤(rùn)1000萬(wàn)元。為便于計(jì)算總利潤(rùn)，我們?nèi)∶總€(gè)項(xiàng)目定價(jià)最低值和最高值。由此計(jì)算出該項(xiàng)目竣工并按計(jì)劃出售后可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)3540萬(wàn)元-4380萬(wàn)元（建設(shè)10000平方米市場(chǎng)時(shí)），或4740萬(wàn)元-5980萬(wàn)元（建設(shè)30000平方米市場(chǎng)時(shí)）?？偫麧?rùn)測(cè)算表總利潤(rùn)測(cè)算表單位：萬(wàn)元內(nèi)容項(xiàng)目最低價(jià)最高價(jià)海鮮城沿街商鋪出售（可出售面積22023平方米）15401980海鮮批發(fā)交易攤位出售（可出售面積1平方米或3平方米）6(18)8(24)住宅樓出售（可出售建筑面積1平方米46海洋渡假村10合計(jì)3540(4740)4380(5980)（三）各項(xiàng)目產(chǎn)出及盈虧保本點(diǎn)分析一期工程保本點(diǎn)分析：一期工程單位面積造價(jià)約700元/平方米，企業(yè)需投入資金1540萬(wàn)元，加上前期造景投入200萬(wàn)元，合計(jì)投入1740萬(wàn)元。工程竣工后每平方米我們擬訂1400-1600三種價(jià)格方案，分別計(jì)算相應(yīng)資金回收額，并假定在項(xiàng)目開(kāi)始接受預(yù)訂直到全部售出時(shí)間為一年，也就是投資回收期暫定為一年，建設(shè)期銷(xiāo)售百分比定為60%,則可計(jì)算出不同價(jià)格下盈虧保本點(diǎn)。如定價(jià)每平方米1400元計(jì)算，賣(mài)出全部可出售面積22023平方米57%,即12540平方米即可回籠資金1755萬(wàn)元，從而達(dá)成盈虧保本點(diǎn)。1400元/平方米x125400平方米-1740萬(wàn)元-0萬(wàn)元如定價(jià)每平方米1500元計(jì)算，賣(mài)出全部可出售面積22023平方米54%,即11880平方米即可回籠資金1782萬(wàn)元，從而達(dá)成盈虧保本點(diǎn)。1500元/平方米x11880平方米-1740萬(wàn)元-0萬(wàn)元如定價(jià)每平方米1600元計(jì)算，賣(mài)出全部可出售面積22023平方米49%,即108平方米即可回籠資金1728萬(wàn)元，從而達(dá)成盈虧保本點(diǎn)。1600元/平方米x10800平方米-1740萬(wàn)元-0萬(wàn)元二期工程保本點(diǎn)分析：二期工程單位面積造價(jià)700二期工程單位面積造價(jià)700元/平方米，企業(yè)需要投入資金700-2100萬(wàn)元，工程竣工后每平方米以三種不同價(jià)格計(jì)算保本點(diǎn)：建設(shè)10000平方米時(shí)：如定價(jià)每平方米1300元計(jì)算，賣(mài)出全部可出售面積1平方米54%,即5400平方米即可回籠資金702萬(wàn)元，從而達(dá)成盈虧保本點(diǎn)。1300元/平方米X54平方米-700萬(wàn)元-0萬(wàn)元如定價(jià)每平方米1400元計(jì)算，賣(mài)出全部可出售面積1平方米50%,即5000平方米即可回籠資金700萬(wàn)元，從而達(dá)成盈虧保本點(diǎn)。1400元/平方米x5000平方米-700萬(wàn)元-0萬(wàn)元如定價(jià)每平方米1500元計(jì)算，賣(mài)出全部可出售面積1平方米47%,即4700平方米即可回籠資金705萬(wàn)元，從而達(dá)成盈虧保本點(diǎn)。1500元/平方米x47平方米-700萬(wàn)元-0萬(wàn)元建設(shè)30000平方米時(shí)：如定價(jià)每平方米1300元計(jì)算，賣(mài)出全部可出售面積30000平方米54%,即16200平方米即可回籠資金2106萬(wàn)元，從而達(dá)成盈虧保本點(diǎn)。1300元/平方米x16200平方米-2100萬(wàn)元-0萬(wàn)元如定價(jià)每平方米1400元計(jì)算，賣(mài)出全部可出售面積30000平方米50%，即150平方米即可回籠資金2100萬(wàn)元，從而達(dá)成盈虧保本點(diǎn)。1400元/平方米X150平方米-2100萬(wàn)元-0萬(wàn)元如定價(jià)每平方米1500元計(jì)算，賣(mài)出全部可出售面積30000平方米47%,即140平方米即可回籠資金2100萬(wàn)元，從而達(dá)成盈虧保本點(diǎn)。1500元/平方米X140平方米-2100萬(wàn)元-0萬(wàn)元三期工程保本點(diǎn)分析：三期工程單位面積造價(jià)按700元/平方米計(jì)算，企業(yè)需要投入資金700萬(wàn)元，工程竣工后每平方米售價(jià)按三種不同價(jià)格方案分別計(jì)算保本點(diǎn)如下：如定價(jià)每平方米1100元計(jì)算，賣(mài)出全部可出售面積1平方米64%,即6400平方米即可回籠資金704萬(wàn)元，從而達(dá)成盈虧保本點(diǎn)。1100元/平方米x64平方米-700萬(wàn)元-0萬(wàn)元如定價(jià)每平方米1200元計(jì)算，賣(mài)出全部可出售面積1平方米58%,即5800平方米即可回籠資金696萬(wàn)元，從而達(dá)成盈虧保本點(diǎn)。1200元/平方米X58平方米-700萬(wàn)元-0萬(wàn)元如定價(jià)每平方米1300元計(jì)算，賣(mài)出全部可出售面積1平方米54%，即5400平方米即可回籠資金702萬(wàn)元，從而達(dá)成盈虧保本點(diǎn)。1300元/平方米X54平方米-700萬(wàn)元-0萬(wàn)元四期工程保本點(diǎn)分析：目為整個(gè)計(jì)劃最終一項(xiàng)，有諸多不擬定性原因，所以在這里不做詳細(xì)分析。附表：各項(xiàng)目出售面積保本點(diǎn)分析表四、風(fēng)險(xiǎn)分析此項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)主要分為政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)和金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等幾種方面。政策風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自政府關(guān)政策調(diào)整。處理措施就是加大公關(guān)力度，對(duì)政府在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)不利政策及時(shí)進(jìn)行了解和掌握，并指定專人進(jìn)行及時(shí)跟進(jìn)，加強(qiáng)公關(guān)和協(xié)調(diào)，確保將此風(fēng)險(xiǎn)降到最低程度。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自市場(chǎng)，最主要還是銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)，而銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)還是來(lái)自對(duì)市場(chǎng)營(yíng)造和把握能力問(wèn)題。在此項(xiàng)目中，因?yàn)槲覀冞M(jìn)行了大規(guī)模前期造景升級(jí)和項(xiàng)目炒作工作，所以能夠初步把握一期工程可實(shí)現(xiàn)性，對(duì)于后期開(kāi)發(fā)，如要有效降低其風(fēng)險(xiǎn)，處理途徑主要是加強(qiáng)市場(chǎng)前營(yíng)銷(xiāo)工作，加大市場(chǎng)調(diào)查力度，力求做到以需要定目，以客戶定產(chǎn)品。經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自企業(yè)內(nèi)部，因?yàn)槠髽I(yè)首次涉足房地產(chǎn)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)和建設(shè)經(jīng)驗(yàn)不足將成為最大成功障礙，處理途徑主要是加強(qiáng)市場(chǎng)考察工作，參攝影同項(xiàng)目決定工程進(jìn)度和資金運(yùn)作流程，加強(qiáng)員工培訓(xùn)，以市場(chǎng)方式運(yùn)作整個(gè)項(xiàng)目，引進(jìn)專業(yè)企業(yè)參加項(xiàng)目全過(guò)程等。金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自國(guó)家利率調(diào)整和財(cái)務(wù)成本、費(fèi)用變動(dòng)。處理途徑主要是加強(qiáng)成本控制和管理，聘任專業(yè)會(huì)計(jì)、審計(jì)人員加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)全流程管理和控制，最大程度地降低此種風(fēng)險(xiǎn)。程管理和控制，最大程度地降低此種風(fēng)險(xiǎn)。五、項(xiàng)目投資價(jià)值判斷經(jīng)過(guò)對(duì)該項(xiàng)目投資規(guī)模、收益預(yù)測(cè)、投資回收期及市場(chǎng)需求情況、風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策等方面審慎分析，不論是從長(zhǎng)久發(fā)展看，還是從短期收益看，該項(xiàng)目都具有很好投資價(jià)值。同步，從該項(xiàng)目機(jī)會(huì)效應(yīng)看，已被東營(yíng)京市政府列為“海上東營(yíng)”要點(diǎn)建設(shè)工程，將作為東營(yíng)市標(biāo)性建筑物，該項(xiàng)目也具有很好社會(huì)投資價(jià)值，有利于提升投資者形象與地位，具有良好品牌效應(yīng)。六、尤其闡明從該項(xiàng)目全局考慮，企業(yè)假如只建設(shè)一期商鋪而不進(jìn)行二期三期乃至四期工程建設(shè)，一方面會(huì)違反政府意愿，不能取得政府各方面大力支持，同步也不能有效地確保一期工程建設(shè)產(chǎn)品按預(yù)定計(jì)劃售出，所以，二期工程不是可建可不建問(wèn)題，而是必須要建。二期工程建設(shè)最大障礙來(lái)自于資金和市場(chǎng)開(kāi)啟情況，一期工程如能準(zhǔn)期建設(shè)并按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，則一方面能夠處理二期工程動(dòng)工資金，另一方面也會(huì)為二期海鮮批發(fā)市場(chǎng)交易攤位出售打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。在此我們針對(duì)建設(shè)10000平方米和30000平方米兩種方案資金起源分別進(jìn)行尤其分析闡明。如建設(shè)1平方米，總投資為700萬(wàn)元，動(dòng)工建設(shè)所需資金為總投資30%,即210金為總投資30%,即210萬(wàn)元，這筆資金可從一期商鋪銷(xiāo)售利潤(rùn)中得到，詳細(xì)為：當(dāng)一期商鋪定價(jià)分別為1400、1500、1600元/平方米銷(xiāo)售時(shí)，銷(xiāo)售利潤(rùn)分別為1540、1760、1980萬(wàn)元，由此能夠計(jì)算出一期商鋪銷(xiāo)售面積在不同價(jià)格下達(dá)成13.6%、11.9%、10.6%時(shí)即可籌措到此筆資金。如建設(shè)30000平方米，總投資為2100萬(wàn)元，動(dòng)工建設(shè)所需資金為總投資30%,即630萬(wàn)元，這筆資金可從一期商鋪銷(xiāo)售中利潤(rùn)得到，詳細(xì)為：當(dāng)一期商鋪定價(jià)分別為1400、1500、1600元/平方米銷(xiāo)售時(shí)，銷(xiāo)售利潤(rùn)分別為1540、1760、1980萬(wàn)元，由此能夠計(jì)算出一期商鋪銷(xiāo)售面積在不同價(jià)格下達(dá)成40.9%、35.8%、31.8%時(shí)即可籌措到此筆資金。附表：二期項(xiàng)目動(dòng)工建設(shè)資金起源分析表房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款運(yùn)作需要準(zhǔn)備材料清單向商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部提出申請(qǐng)，并提供有關(guān)材料供銀行方面調(diào)查核實(shí)。所提供主要材料應(yīng)涉及：1、企業(yè)基本情況、法人和法人代表證明文件；2、財(cái)政部門(mén)或會(huì)計(jì)事務(wù)部門(mén)審核經(jīng)過(guò)上年度及近期財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表，主要經(jīng)營(yíng)情況和經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)報(bào)告表、信用等級(jí)證明和資質(zhì)等級(jí)證明；3、基本賬戶開(kāi)戶銀行開(kāi)戶證明和貸款證；4、項(xiàng)目用地土地使用證明和計(jì)劃局、城建部門(mén)、土地管理部門(mén)同意立項(xiàng)、規(guī)劃和施工文件；5、項(xiàng)目設(shè)計(jì)草圖和資信機(jī)構(gòu)預(yù)算（匡算）闡明書(shū)；6、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告；7、擔(dān)保人基本情況及擔(dān)保人擬同意擔(dān)保有關(guān)證明文件、或抵押?jiǎn)?、質(zhì)物清單。房地產(chǎn)抵押貸款運(yùn)作闡明房地產(chǎn)抵押貸款是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商（抵押人）以一定房地產(chǎn)或其他固定、有價(jià)值財(cái)產(chǎn)或有價(jià)證券作為準(zhǔn)期償還貸款確向商業(yè)銀行進(jìn)行抵押從而取得貸款融資措施。抵押貸款對(duì)借貸雙方都有利，但也存在一定風(fēng)險(xiǎn)。伴隨政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境變化，尤其是通貨膨脹影響經(jīng)及利率變化，對(duì)借貸雙方均存在一定風(fēng)險(xiǎn)。所以開(kāi)發(fā)商和商業(yè)銀行為保護(hù)各自利益，在利息計(jì)算和本金償還方面會(huì)達(dá)成一定共識(shí)才開(kāi)始放貸。從還貸方式來(lái)看，抵押貸款主要存在如下幾種形式：（一）漸進(jìn)式抵押貸款這種方式往往由借貸雙方協(xié)商擬定，并不一定是平均地分期還貸，可能會(huì)根據(jù)借貸方收益水平要求合理償還期，或者每次還款額相同但還款時(shí)間間隔逐漸變小。（二）遞減式還款這種還款方式特點(diǎn)是每個(gè)還款期償還本金一定，但應(yīng)付本息逐期降低，這種方式在個(gè)人購(gòu)房抵押貸款中利用非常普遍。（三）定息抵押此種還款方式是商業(yè)銀行要求整個(gè)還款期內(nèi)抵押貸款利率固定做法。這種情況下，銀行則可能要承擔(dān)將來(lái)利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，但銀行為降低風(fēng)險(xiǎn)，一般貸款利率均定在一種較高水平。（四）重新協(xié)議利率抵押這種還款措施是借貸雙方考慮利率變動(dòng)原因影響，為保護(hù)允許雙方在還款期限內(nèi)每隔一定年期（三至五年）重新協(xié)議抵押貸款利率做法。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲取抵押貸款時(shí)要經(jīng)過(guò)申請(qǐng)、銀行審核、協(xié)議簽約、公證幾種階段才干落實(shí)。一般情況下，銀行方面根據(jù)開(kāi)發(fā)商資信程度、經(jīng)營(yíng)收益、申請(qǐng)借款余額和時(shí)間長(zhǎng)短，以及抵押物價(jià)值評(píng)估成果來(lái)定，一般不超出抵押物現(xiàn)時(shí)價(jià)值70%,對(duì)住房按揭貸款最高為七成按揭。銀行為項(xiàng)目投資抵押貸款，期限一般不超出5年，而為房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)上購(gòu)房抵押貸款，期限一般在23年以上，最多不超出23年。銀行貸款發(fā)展商向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)借入資金，按償還期限不同，可分為短期貸款和長(zhǎng)久貸款。其中短期貸款必須在一年內(nèi)償還，一般可作為企業(yè)短期資金周轉(zhuǎn)；而在房屋建成一定階段，發(fā)展商或可用以作抵押，籌集長(zhǎng)久貸款。發(fā)展商不論自有資金多少，在每一種詳細(xì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上，相當(dāng)程度上充當(dāng)“皮包企業(yè)”角色。自有資金多發(fā)展商，同步可從事多種項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，而在每個(gè)項(xiàng)目上自有資金利用較小，大多數(shù)資金靠貸款。所以，發(fā)展商一般都與銀行或其他形式金融機(jī)構(gòu)保持著較緊密聯(lián)絡(luò)。發(fā)展商進(jìn)行銀行貸款，般可采用如下幾種方式，即短期透發(fā)展商進(jìn)行銀行貸款，般可采用如下幾種方式，即短期透支貸款、存款抵押貸款和房地產(chǎn)抵押貸款。般情況下，應(yīng)優(yōu)先支貸款、存款抵押貸款和房地產(chǎn)抵押貸款。般情況下，應(yīng)優(yōu)先考慮以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)或在建工程作抵押房地產(chǎn)抵押貸款。房地產(chǎn)抵押貸款有時(shí)也稱為建筑貸款，它特征是彈性大和變化大，這是因?yàn)橘J款形式和條款沒(méi)有固定原則，往往是根據(jù)借款人需要和市場(chǎng)情況而擬定，并伴隨市場(chǎng)情況變動(dòng)而變化。其中有針對(duì)項(xiàng)目可行性項(xiàng)目貸款，亦有針對(duì)企業(yè)信譽(yù)和實(shí)力企業(yè)貸款。貸款年期一般與房產(chǎn)建筑期相同，但還應(yīng)根據(jù)發(fā)展商需要而延長(zhǎng)或縮短。銀行提供貸款主要是按項(xiàng)目可行性、借款人資信和還款能力來(lái)考慮。貸款金額可涉及兩部分，一是土地使用費(fèi)貸款，二是建筑費(fèi)用貸款。建筑貸款好處是當(dāng)發(fā)展商沒(méi)有足夠開(kāi)發(fā)資金時(shí)，可利用其土地作用權(quán)向銀行借款，確保有充裕資金周轉(zhuǎn)；或發(fā)展商本身雖已經(jīng)有足夠資本，但無(wú)需全部投入，而透過(guò)此類(lèi)融資途徑，使其更能靈活利用自有資金發(fā)展其他業(yè)務(wù)。房產(chǎn)抵押貸款此類(lèi)貸款對(duì)象是購(gòu)置發(fā)展商所建造房產(chǎn)購(gòu)房者。購(gòu)房者不論是預(yù)購(gòu)樓花或購(gòu)置現(xiàn)成房屋，只要樂(lè)意將其所屬預(yù)購(gòu)房屋協(xié)議權(quán)益或房屋產(chǎn)權(quán)抵押予銀行，皆可向銀行申請(qǐng)貸款來(lái)支付部分樓價(jià)款。房產(chǎn)抵押貸款不像建筑貸款彈性大和變化大，反而每宗貸款模式都大致相同。按現(xiàn)時(shí)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況來(lái)看，對(duì)新造房屋，銀行一般可提供長(zhǎng)達(dá)二十年房產(chǎn)抵押貸款。借款入以分期付款方式，按月攤還本金和利息予銀行，這種還款方式好處是不會(huì)予以借款人造成經(jīng)濟(jì)上過(guò)重承擔(dān)。另外，在貸款期內(nèi)，若借款人有充裕資金，銀行是允許其提前償還部分或全部借款，予以彈性處理。房產(chǎn)抵押貸款不但能賦予購(gòu)房者直接財(cái)務(wù)上幫助，而且還能予以發(fā)展商以莫大收益。因?yàn)槊恳晃毁?gòu)房者，未必都有足夠經(jīng)濟(jì)實(shí)力支付全部樓價(jià)款，倘若發(fā)展商能成功地安排銀行提供房產(chǎn)抵押貸款服務(wù)，便可支持那些缺乏足夠資金而又有意購(gòu)置房地產(chǎn)個(gè)人或機(jī)構(gòu)，直接將銷(xiāo)售對(duì)象范圍擴(kuò)大，從而增促房地產(chǎn)銷(xiāo)售數(shù)量。銷(xiāo)售數(shù)量上升，可使發(fā)展商不久地回收其已支出部分或全部資金，甚至計(jì)劃中利潤(rùn)也能于短時(shí)間內(nèi)賺取得到。所以，發(fā)展商都樂(lè)意主動(dòng)與銀行聯(lián)絡(luò)，安排此類(lèi)貸款服務(wù)于購(gòu)房者，而有些更借此間接融資，籌措足夠資金來(lái)發(fā)展房地產(chǎn)項(xiàng)目，既簡(jiǎn)樸便利而又不用支付銀行利息，可謂一舉兩得，從而減免了建筑貸款承擔(dān)。銀行在提供融資服務(wù)時(shí)，一般要按如下條件對(duì)貸款項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估：借款用途、擬投資項(xiàng)目可行性、借款人資信和還款能力、還款起源、抵押物實(shí)際價(jià)值以及市場(chǎng)情況等。提供貸款首要原則，是擬作抵押土地使用權(quán)地塊或房產(chǎn)所在地必須已實(shí)施有關(guān)房地產(chǎn)抵押要求和措施。目前，我國(guó)諸多地域和城市都已頒布了此類(lèi)措施