管理服務(wù)酒店式服務(wù)公寓物業(yè)管理方案

豐業(yè)大廈物業(yè)管理方案目 錄第一章廣州三新物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介 2第二章豐業(yè)大廈項(xiàng)目特點(diǎn) 5第三章物業(yè)管理執(zhí)行方案 8第一節(jié)物業(yè)管理總體設(shè)想 8第二節(jié)“金鑰匙”服務(wù)管理中心運(yùn)作機(jī)制 22第三節(jié)物業(yè)管理前期介入及接管驗(yàn)收 24第四節(jié)物業(yè)裝修的管理 38第五節(jié)客戶服務(wù)的管理 41第六節(jié)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng) 45第七節(jié)公共秩序的管理 48第八節(jié)清潔衛(wèi)生的監(jiān)督管理 51第九節(jié)檔案的建立及管理 58第十節(jié)特約服務(wù) 59第四章物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置及人員的配備 63第一節(jié) 組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置 63第二節(jié)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置說明 67第三節(jié) 人員的配備 75第五章人員的培訓(xùn)、考核及管理 79第一節(jié)人員的培訓(xùn) 79第二節(jié)人員的考核及管理 82第六章物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算 86第七章后記 88附件1：廣州三新物業(yè)管理有限公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照附件2：廣州三新物業(yè)管理有限公司資質(zhì)證書附件3：三新大廈獲“廣州市、廣東省物業(yè)管理示范大廈”稱號(hào)的通告第一章 廣州三新物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介廣州三新物業(yè)管理有限公司是廣州三新控股集團(tuán)有限公司屬下的全資子公300書，為廣州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)員單位。公司目前管理樓宇涉及智能化高檔寫字樓、智能化商業(yè)樓、大型商場(chǎng)、住宅小區(qū)等總建筑面積達(dá)70萬(wàn)平方米。主要在管樓盤有：三新大廈、南天廣場(chǎng)、2004“廣州市物業(yè)管理示范大廈”“廣東省物業(yè)管理示范大廈”牌增添影響力。我司始終秉承以為本的經(jīng)營(yíng)理念，本著“科學(xué)管理、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”的服務(wù)質(zhì)量ISO9000/ISO14000建立健全了一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾碇贫?、操作?guī)程、服務(wù)規(guī)范等，擁有一支思想過硬、1997年“”“”是我個(gè)性化的物業(yè)品牌形象；“滿意＋驚喜”是三新物業(yè)公司永遠(yuǎn)追求的服務(wù)目標(biāo)?！緩V州三新物業(yè)管理有限公司組織架構(gòu)】總經(jīng)理室總經(jīng)理室人力資源部財(cái)務(wù)部營(yíng)運(yùn)管理部發(fā)展部三新大廈管理南天廣場(chǎng)管理恒城大廈管理南洲花苑管理麥竄新村管理處其它開發(fā)項(xiàng)目機(jī)構(gòu)設(shè)置簡(jiǎn)介：①人力資源部：負(fù)責(zé)公司的人力資源規(guī)劃、人員招聘與選拔、培訓(xùn)與發(fā)展、績(jī)效考核、勞資關(guān)系、企業(yè)文化及行政人事等其他工作。財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)活動(dòng)資金運(yùn)作、成本核算、審計(jì)、資產(chǎn)管理及各種財(cái)務(wù)結(jié)算工作。①發(fā)展部：拓展等工作。①項(xiàng)目總監(jiān)：按照《項(xiàng)目責(zé)任書》全面開展物業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理工作，向總經(jīng)理室負(fù)責(zé)。【廣州三新物業(yè)管理有限公司在管物業(yè)概括】4.6平方米。2001年三新物業(yè)公司進(jìn)場(chǎng)管理，成功導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量管2004“廣州市物業(yè)管理示范大廈稱號(hào)”“物業(yè)管理示范大廈稱號(hào)”。南天廣場(chǎng)位置天河區(qū)珠江新城，建筑面積為10萬(wàn)平方米的商住“南天國(guó)際照明中心年5月試運(yùn)行，市場(chǎng)定位的成功，使用南天廣場(chǎng)的商場(chǎng)出租率由原來的10%(200310月前)80%。5100%，住宅區(qū)采用半封閉式的管理2001“區(qū)”榮譽(yù)稱號(hào)。南洲花苑建成于1998年；位于海珠區(qū)南洲北路；商住小區(qū)，總建筑面積36萬(wàn)平方米，其中商鋪面積約6萬(wàn)平方米。第二章豐業(yè)大廈項(xiàng)目特點(diǎn)【項(xiàng)目概況】項(xiàng)目位于廣州市越秀區(qū)北京路與泰康路交界處。東靠北京路，南臨泰康路，項(xiàng)目北面和西面為居民住宅區(qū)。在景觀方面南望珠江，北眺越秀山景。項(xiàng)目所處區(qū)域?qū)俦本┞凡叫薪稚倘吘壏秶?。【相關(guān)數(shù)據(jù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)】豐業(yè)大廈經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表項(xiàng)目名稱參數(shù)/單位項(xiàng)目名稱參數(shù)/單位總占地面積4264㎡房屋建筑占地面積2507㎡其他用地面積(廣場(chǎng)等)/公建配套用地面積/綠化用地面積/總建筑面積75028㎡公建配套設(shè)施面積㎡架空層面積1686㎡公寓建筑面積38466㎡群樓面積23839㎡商場(chǎng)建筑面積23835㎡天臺(tái)面積/停車場(chǎng)建筑面積10608㎡綠化面積/住宅外墻面積26390㎡商場(chǎng)外墻面積8708㎡公寓戶數(shù)642戶商場(chǎng)戶數(shù)待定停車場(chǎng)車位數(shù)量202個(gè)大廈建筑總造價(jià)約15000萬(wàn)元給排水系統(tǒng)造價(jià)待定中央空調(diào)系統(tǒng)造價(jià)約900萬(wàn)元電梯系統(tǒng)造價(jià)1200萬(wàn)元消防系統(tǒng)造價(jià)約800萬(wàn)元防盜/監(jiān)控系統(tǒng)造價(jià)待定高壓配電系統(tǒng)造價(jià)750萬(wàn)元高低低壓配電系統(tǒng)造價(jià)待定智能化停車場(chǎng)系統(tǒng)造價(jià)15萬(wàn)元消防監(jiān)控室1間消防感煙探測(cè)器約600個(gè)消防報(bào)警系統(tǒng)1套消防感溫探測(cè)器約100個(gè)噴淋泵待定噴淋泵功率(單臺(tái))待定消防泵待定消防泵功率（單臺(tái)）待定室外消防待定樓層消火待定消防水池待定（單個(gè)）待定消防風(fēng)機(jī)待定（單臺(tái)）待定閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)1套安全門禁系統(tǒng)待定閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)顯示器待定監(jiān)控探頭待定專用變壓器房3間公用變壓器房3間專用變壓器3臺(tái)公用變壓器3臺(tái)專用變壓器功率（單臺(tái)）1250VA公用變壓器功率（單臺(tái)）1000VA高壓配電房3間低壓配電房2間強(qiáng)電井1個(gè)電表房每層1間弱電井1個(gè)發(fā)電機(jī)房/發(fā)電機(jī)/發(fā)電機(jī)功率(單臺(tái))/電梯機(jī)房5間手扶電梯12臺(tái)手扶電梯功率(單臺(tái))11KW升降電梯12臺(tái)升降電梯功率(單臺(tái))22.5KW中央空調(diào)機(jī)房1間中央空調(diào)冷卻塔待定中央空調(diào)主機(jī)3臺(tái)中央空調(diào)功率(單臺(tái))待定新風(fēng)機(jī)房待定新風(fēng)機(jī)待定新風(fēng)機(jī)功率(單臺(tái))待定水泵房1間生活水泵待定生活水泵功率(單臺(tái))待定生活水池待定生活水池容積(單個(gè))待定化糞池待定污水井待定路燈待定花基燈待定梯燈待定投射燈待定說明：上述表內(nèi)數(shù)據(jù)基本為設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)，僅供參考。最后以規(guī)劃部門批文、工程竣工圖及相關(guān)合同數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。第三章物業(yè)管理執(zhí)行方案第一節(jié)物業(yè)管理總體設(shè)想一．〔豐業(yè)大廈〕物業(yè)管理服務(wù)理念——經(jīng)營(yíng)與服務(wù)管理相結(jié)合【公寓式住宅經(jīng)營(yíng)管理的重要性】作為高檔酒店式服務(wù)公寓業(yè)主，同時(shí)兼具消費(fèi)者、投資者兩重角色，如何能夠低風(fēng)險(xiǎn)。高回報(bào)地獲取投資價(jià)值就顯得尤為重要。有專家指出，除了地段等傳統(tǒng)因素，高檔酒店式服務(wù)公寓的管理者的經(jīng)營(yíng)能力式投資成功與否的關(guān)鍵。我司將會(huì)為購(gòu)買者提供各類個(gè)性化服務(wù)，例如設(shè)立為業(yè)主經(jīng)營(yíng)出租物組織晚會(huì)，提供“金鑰匙”委托代辦酒店式公寓服務(wù)，而且在負(fù)一至八層商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)招商中，也將會(huì)按照高檔酒店式服務(wù)公寓的需求進(jìn)行招商，時(shí)尚精品店、餐飲、健身會(huì)等都將入駐。由于高檔酒店公寓式入主者主要是商務(wù)人士，因此，建議〔豐業(yè)大廈〕開設(shè)一個(gè)高檔會(huì)所，以商務(wù)生活為主題，內(nèi)設(shè)有多功能廳、咖啡區(qū)等休閑區(qū)域。住客可以在會(huì)議里舉行舞會(huì)，小型商務(wù)會(huì)議，同時(shí)，我司也會(huì)不定期舉行各種專題活動(dòng)，為客戶提供一個(gè)高端的商務(wù)交流平臺(tái)?！尽敖痂€匙”服務(wù)理念與酒店式服務(wù)公寓相結(jié)合】采取“金鑰匙”服務(wù)模式與酒店式服務(wù)公寓相結(jié)合的全新物業(yè)管理服務(wù)模式，為〔豐業(yè)大廈〕酒店式服務(wù)公寓客戶提供“滿意＋驚喜”的服務(wù)，強(qiáng)調(diào)服務(wù)的個(gè)性化，在酒店式服務(wù)公寓物業(yè)管理中為客戶提供全天候的“金鑰匙”物業(yè)管家服務(wù)，以保證客戶享受到尊貴的酒店式服務(wù)公寓的管理服務(wù)。根據(jù)〔豐業(yè)大廈〕酒店式服務(wù)公寓特點(diǎn)，我司擬設(shè)置“金鑰匙”服務(wù)管理中心，為客戶提供全天候的周全、貼心的“金鑰匙”管家服務(wù)，以保證客戶享受到尊貴的酒店式公寓家居服務(wù)。【高品味物業(yè)管理與“金鑰匙”物業(yè)管家服務(wù)相結(jié)合】“高品味物業(yè)管理”“‘金鑰匙’物業(yè)管家服務(wù)”“”工作環(huán)境。根據(jù)〔豐業(yè)大廈〕的客戶必定是注重高品質(zhì)生活的中高層消費(fèi)群體這一特點(diǎn)，我司設(shè)置“金鑰匙”服務(wù)管理中心，為客戶提供全天候的周全、貼身的商務(wù)服務(wù)、物業(yè)服務(wù)，以保證客戶享受到尊貴的酒店式公寓家居服務(wù)。二、管理運(yùn)作模式——國(guó)際化、專業(yè)化、網(wǎng)絡(luò)化、個(gè)性化推行科學(xué)、系統(tǒng)、實(shí)用的“四化管理”（即：國(guó)際化、專業(yè)化、網(wǎng)絡(luò)化、個(gè)性化）特色管理運(yùn)作模式，擴(kuò)大物業(yè)管理的服務(wù)領(lǐng)域，突破組織有形界限，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化管理，個(gè)性化需求服務(wù)，從而使服務(wù)更為細(xì)致，反應(yīng)更為快捷，物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量更優(yōu)?！尽皣?guó)際化”標(biāo)準(zhǔn)管理體系運(yùn)作模式】推行科學(xué)、實(shí)用的國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)管理體系（即：ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14000環(huán)境管理體系和OHSAS18000職業(yè)健康安全管理體系）專業(yè)管理運(yùn)作模式，擴(kuò)大物業(yè)管理的服務(wù)領(lǐng)域，使服務(wù)更為細(xì)致，反應(yīng)更為“金鑰匙”物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。高物業(yè)管理質(zhì)量和水平開拓了新的管理思路，也為物業(yè)管理注入了新的內(nèi)涵。通過國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)管理體系，服務(wù)質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全進(jìn)行監(jiān)督和控制，全效的質(zhì)量保證，形成一個(gè)環(huán)環(huán)相扣的物業(yè)管理運(yùn)行模式，使物業(yè)管理無(wú)疏無(wú)漏，讓物業(yè)服務(wù)有質(zhì)有效，形成國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)管理體系管理的核心，物業(yè)管理的精髓。國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)管理體系倡導(dǎo)服務(wù)質(zhì)量、環(huán)境管理、職業(yè)健康安全管理相同時(shí)又注重對(duì)客戶和員工的職業(yè)健康安全管理監(jiān)督，全效地對(duì)公寓內(nèi)的人、物、事進(jìn)行監(jiān)督管理?！尽皩I(yè)化”的管理運(yùn)作模式】界限，雖然具備維修、保安、綠化、清潔等功能，但為了給客戶提供優(yōu)質(zhì)的酒店“金鑰匙”物業(yè)管理服務(wù)，在競(jìng)爭(zhēng)中獲得最大的優(yōu)勢(shì)，僅僅保留一些關(guān)鍵的功能，而將一些功能專業(yè)化，通過與相應(yīng)的專業(yè)公司簽訂經(jīng)濟(jì)合同的方式進(jìn)行功能整合。如：將機(jī)電設(shè)備維修承包給專業(yè)設(shè)備維修企業(yè)，園林綠化承包給專業(yè)綠化公司，環(huán)保衛(wèi)生承包給清潔公司，引進(jìn)知名的健美康體中心等社會(huì)化的專業(yè)公司?！尽熬W(wǎng)絡(luò)化”管理運(yùn)作模式】網(wǎng)絡(luò)化是指樓宇基于通信網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)通信（對(duì)講）聯(lián)網(wǎng)、周界防范、電視監(jiān)控、電子巡更、遠(yuǎn)程抄表、內(nèi)部通訊、信息發(fā)布查詢、門禁、公共廣播、停車場(chǎng)管理、供排水監(jiān)控、家居防盜、一卡通系統(tǒng)等全面集成有網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)樓宇社區(qū)。在建立一個(gè)智能化信息管理中心，為客戶提供物業(yè)網(wǎng)絡(luò)化管理，酒店“金鑰匙”星級(jí)物業(yè)服務(wù)，網(wǎng)絡(luò)化主要包括三方面的功能：①居智能控制系統(tǒng)①智能化物業(yè)管理系統(tǒng)①綜合信息服務(wù)系統(tǒng)一．{家居智能控制系統(tǒng)}家居智能化是購(gòu)房者直接受益的渠道，所以顯得尤為重要。我們建議在設(shè)計(jì)中盡可能為每一位客戶著想。即考慮到舒適、便捷、安全、又考慮到經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。家居智能化實(shí)現(xiàn)的主要功能是以電話、計(jì)算機(jī)、電視機(jī)等連成一體的綜合信息服務(wù)平臺(tái)。實(shí)現(xiàn)安全防盜、門禁、氣微波爐、音響、電視、電源與照明控制等、家居智能化功能，可以有效地防止財(cái)產(chǎn)損失，保護(hù)生命安全，同時(shí)又能起到舒適和節(jié)能作用。使客戶能享受到具有現(xiàn)代化屋里空間的智能家園。二．[智能化物業(yè)管理系統(tǒng)]智能化物業(yè)管理，其任務(wù)是向每一個(gè)單位/家庭提供公共服務(wù)設(shè)施。管理中心是將控制平臺(tái)建立在開放式計(jì)算機(jī)管理局域網(wǎng)上，通過結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)連接，樓宇內(nèi)部和外部數(shù)據(jù)可以在網(wǎng)絡(luò)上快速傳輸，實(shí)現(xiàn)樓宇內(nèi)各類物業(yè)信息集中存儲(chǔ)和集中訪問，對(duì)信息進(jìn)行分類處理發(fā)布，并將多元化信息服務(wù)管理與物業(yè)管理相結(jié)合，為客戶提供快捷、高效的超值服務(wù)與管理。樓宇控制中心通過各子系統(tǒng)集成可實(shí)現(xiàn)對(duì)以下幾個(gè)方面的監(jiān)控。①樓宇內(nèi)集中的安全防范（閉路監(jiān)控、電子巡更、應(yīng)急聯(lián)動(dòng)、停車場(chǎng)、樓宇I(lǐng)C卡等）綜合管理，為樓宇客戶提供安全保證。①實(shí)施對(duì)樓宇內(nèi)公共機(jī)電設(shè)備、設(shè)施（①（采集與計(jì)費(fèi)，家庭報(bào)修、報(bào)裝，信息反饋等。①用戶購(gòu)物、娛樂、家教、出行等帶來了方便條件。通過物業(yè)管理控制網(wǎng)的建設(shè)實(shí)現(xiàn)了集中控制管理的目標(biāo)，提高了設(shè)備的技術(shù)性能，使各種資源得到了充分發(fā)揮和利用。從而節(jié)省建筑的運(yùn)行費(fèi)用，減少了資源浪費(fèi)，保護(hù)了環(huán)境。降低了住宅小區(qū)的管理成本，大大提高了物業(yè)管理的水平。由于物業(yè)管理水平的提高，社區(qū)的文明程度將隨之提高，從而會(huì)推動(dòng)區(qū)域性經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，作為開發(fā)商和管理公司可獲得可觀的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益。[綜合西服務(wù)系統(tǒng)]INTERNET過通訊接入網(wǎng)平臺(tái)，提供寬帶傳輸平臺(tái)。樓宇的信息服務(wù)平臺(tái)與物業(yè)管理“國(guó)際‘金鑰匙’服務(wù)中心通過樓宇網(wǎng)絡(luò)管理中心優(yōu)先接入個(gè)性化服務(wù)的相關(guān)單位網(wǎng)絡(luò)，形成一個(gè)網(wǎng)絡(luò)體系。樓宇的每一位客戶不但可以直接接入樓宇公共信息網(wǎng)，動(dòng)態(tài)獨(dú)享“金鑰匙服務(wù)中心提供的無(wú)所不能的個(gè)性化服務(wù)。如：委托代辦服務(wù)、電子購(gòu)物、VOD家庭影院等。這些樓宇信息服務(wù)網(wǎng)絡(luò)功能的實(shí)現(xiàn)，使信息知識(shí)能在客戶中得到了廣泛的普及和應(yīng)用，提高了酒店式公寓的品質(zhì)，給購(gòu)房者提供一個(gè)很好的選擇空間。【“個(gè)性化”管理運(yùn)作模式】酒店式服務(wù)公寓應(yīng)本身具備足夠的品質(zhì)，最重要的，是其能夠提供持之以恒的個(gè)性化服務(wù)。個(gè)性化有兩方面的含義；一是滿足使用者的個(gè)性化需求，因?yàn)橘?gòu)買/租住酒店式公寓的大多數(shù)是高學(xué)歷、高素質(zhì)，甚至是國(guó)際化的認(rèn)識(shí)，他們對(duì)居住文化、對(duì)辦公環(huán)境有獨(dú)特的理解與需求；二是項(xiàng)目本身也應(yīng)是個(gè)性化的，這包括模型、裝修裝飾、環(huán)境、配套等，不能隨大流。這一點(diǎn)，是酒店式服務(wù)公寓生命力的所在，是酒店式服務(wù)公寓投資實(shí)現(xiàn)回報(bào)的核心因素。那么根據(jù)以上兩點(diǎn)，作為物業(yè)服務(wù)公司，我們將著重關(guān)注客戶的心理需求，開展個(gè)性化的物業(yè)服務(wù)。個(gè)性化服務(wù)通過“‘金鑰匙’服務(wù)中心”“金鑰匙”‘滿意+驚喜’，在客人驚喜中找到富有人生”開展貼心、貼身的服務(wù)，例如；“‘金鑰匙’服務(wù)管理中心”接入樓宇的綜合信息服務(wù)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)去實(shí)現(xiàn)！在實(shí)現(xiàn)個(gè)性化服務(wù)的同時(shí)，我們將會(huì)通過與相關(guān)服務(wù)單位建立健全的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督制度，監(jiān)督個(gè)性化服務(wù)的質(zhì)量，保證客戶的高滿意度。三．{豐業(yè)大廈}的經(jīng)營(yíng)管理定位【經(jīng)營(yíng)與管理并重】“投資”“自用”般都選擇以物業(yè)掛歷公司代租的方式進(jìn)行。業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，在地理位置和硬件品質(zhì)相當(dāng)、服務(wù)配套完整的基礎(chǔ)上，酒店式服務(wù)公寓比同檔次的公寓更值得投資。其原因主要在于；不高的價(jià)差，獲得更好的、風(fēng)險(xiǎn)更少的服務(wù)；管理公司根據(jù)收益分成，可以保持物業(yè)的整體租價(jià)。店式服務(wù)公寓則是其最佳選擇。有關(guān)專家認(rèn)為，酒店式服務(wù)公寓式投資性置業(yè)尤其是異地置業(yè)的上選，租金要比公寓高30%左右，而酒店式公寓單位小、好管理、易出租等特基于以上的分析，相對(duì)于一般的物業(yè)，公寓式住宅更突出了經(jīng)營(yíng)與“經(jīng)營(yíng)與服務(wù)”手抓物業(yè)服務(wù)。【提供全方位“金鑰匙”管家、酒店式服務(wù)公寓的服務(wù)】“在客人的眼中‘金鑰匙’就是無(wú)所不能，在合法的基礎(chǔ)上，客人的任何要求在‘金鑰匙’那都能滿足?！睆闹袊?guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)來看，金鑰匙將會(huì)越來越受到重視，其中的理念會(huì)發(fā)揮其應(yīng)有的作用。為使客戶對(duì)[豐業(yè)大廈]酒店式服務(wù)公寓的物業(yè)管理服務(wù)及投資回報(bào)和物業(yè)的增值充滿信心，三新物業(yè)將與中國(guó)飯店“金鑰匙”組織聯(lián)盟聯(lián)合，利用“金鑰匙”組織聯(lián)盟的資源，讓[豐業(yè)大廈]的客戶真正享受到“金鑰匙”的貼心服務(wù)。結(jié)合[豐業(yè)大廈]的客戶定位，根據(jù)客戶的實(shí)際需要，在原物業(yè)管理戶的多方位需求。金鑰匙”7638被國(guó)家技術(shù)監(jiān)督局列為中國(guó)酒店白金五星標(biāo)準(zhǔn)之一。{金鑰匙服務(wù)}是飯店內(nèi)由禮賓部職員為實(shí)現(xiàn)其所在飯店創(chuàng)造更大的金鑰匙服務(wù)項(xiàng)目行李及通訊服務(wù)；運(yùn)送行李、電報(bào)、傳真、電子郵件及跑腿問詢服務(wù)；指路等快遞服務(wù)；國(guó)際托運(yùn)、國(guó)際郵政托運(yùn)、空運(yùn)、緊急包裹、國(guó)內(nèi)包裹托運(yùn)等接送服務(wù)；汽車服務(wù)、租車服務(wù)、接機(jī)服務(wù)旅游；個(gè)性化旅游服務(wù)線路介紹訂房服務(wù)；房?jī)r(jià)、房類、折扣、取消預(yù)訂訂餐服務(wù)；推薦餐廳訂車服務(wù)；汽車及轎車等租賃代理訂票服務(wù)；飛機(jī)票、火車票、戲票訂花服務(wù)；鮮花預(yù)訂、異地送花其它；美容、按摩、跑腿、看孩子、郵票等{豐業(yè)大廈}項(xiàng)目服務(wù)配套1）商務(wù)配套服務(wù)服務(wù)公寓內(nèi)有比較多的小企業(yè)、SOHO族等人士，而在本項(xiàng)目中臨時(shí)秘書、出租商務(wù)用車、代購(gòu)辦公用品、飛機(jī)票、火車票等。酒店貴族服務(wù)配套為了使項(xiàng)目的居住功能得到提升，以便居家者享受到有別于普通燙、代購(gòu)日常用品、家居清潔等是必不可少的服務(wù)，另外，24小時(shí)保安、24小時(shí)前臺(tái)接待、免費(fèi)洗衣、房間打掃，代收水、電、電話費(fèi)、的健身中心等也是公寓的酒店式服務(wù)應(yīng)該配備的內(nèi)容。具體內(nèi)容有：A、管理服務(wù)內(nèi)容：高層住宅電梯、電視可視對(duì)講、門禁監(jiān)控、消防系統(tǒng)、供配電、檢查；環(huán)境衛(wèi)生的管理服務(wù)，保持公共場(chǎng)所的衛(wèi)生清潔；d)車輛秩序管理、公共設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)；物業(yè)檔案、資料的管理g)大廈公共區(qū)域保險(xiǎn)。B、物業(yè)管理特色；大廈內(nèi)實(shí)施封閉管理，采用可靠的技防安保系統(tǒng)配合嚴(yán)密的管理24小時(shí)保安服務(wù)隊(duì)伍，最大限度保障大廈安全；c)酒店式客房管理；d)房屋托管服務(wù)；e)服務(wù)中介服務(wù)；f)各類商務(wù)支持；C、酒店式的服務(wù)包括；a)兒童托管、上門美容、代訂生活品、保姆、鐘點(diǎn)工服務(wù)；b)醫(yī)務(wù)室及預(yù)約出診服務(wù)；c)上門收干、濕衣物；d)e)商務(wù)中心、法律咨詢；f)24小時(shí)送餐服務(wù)，室內(nèi)安裝、維修服務(wù)等；D、公寓延伸服務(wù)商務(wù)中心提供房屋租賃代理；代購(gòu)蒸餾水（礦泉水；d)中英文翻譯；中英文口譯購(gòu)車票、飛機(jī)票；h)傳真收發(fā)i)資料復(fù)印、打印j)制名片k)透明膠片過塑貼心服務(wù)a)房屋托管服務(wù)；b)提供照看小孩；c)老人陪護(hù)；d)提供上門保健服務(wù)；e)家庭病床服務(wù)f)定期全身體檢；g)送餐燙洗衣服鮮花速遞服務(wù)工程類a)b)安裝、清潔排風(fēng)扇；c)安裝、清潔空調(diào)；d)安裝玻璃；e)安裝洗衣機(jī)掛畫、掛鏡框；安裝音響及家用電器i)更換燈泡/電池空調(diào)加雪種l)安裝熱水器m)配匙服務(wù)保潔類鐘點(diǎn)家政服務(wù)；c)裝修后全屋開荒；d)地毯清潔；e)沙發(fā)清潔布藝；清潔玻璃窗室內(nèi)玻璃窗水洗衣物（床單、襯衣、毛毯等）綠化類租賃花卉；定期保養(yǎng)花卉；物業(yè)租售代理公寓的出售轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)?！窘?jīng)營(yíng)與服務(wù)管理并重的定位設(shè)計(jì)模型】在經(jīng)營(yíng)與服務(wù)管理定位上，著重定位設(shè)計(jì)，經(jīng)營(yíng)與服務(wù)管理并重，如在：9樓設(shè)“金鑰匙”服務(wù)管理中心，包括會(huì)所和相關(guān)配套設(shè)施等。1.24小時(shí)自助超市（242.咖啡屋（風(fēng)格清新雅致，氣氛溫馨悠揚(yáng)）3.商務(wù)中心（為客戶提供各項(xiàng)秘書服務(wù)）（）KTV（包廂將使您盡享現(xiàn)代都市夜生活）自助洗衣房（M樓，免費(fèi)提供洗衣機(jī)，烘干機(jī)，燙板）健身房（為您提供設(shè)備齊全的健身服務(wù)）廚房（每間客房配備設(shè)備齊全的廚房間）健康足?。槟_設(shè)了保健足浴室）（與外界溝通）個(gè)人保險(xiǎn)箱（服務(wù)中心設(shè)有保險(xiǎn)箱提供住客存放貴重物品）（）（服務(wù)、送花服務(wù)、訂車服務(wù)、訂票服務(wù)、沖洗照片、旅游服務(wù)、醫(yī)護(hù)服務(wù)等等）四．{豐業(yè)大廈}硬件配套設(shè)置{豐業(yè)大廈}9樓以及22樓市兩個(gè)轉(zhuǎn)換層，這個(gè)位置樓層5.3米，是室內(nèi)空間超高層的地方，用以安置項(xiàng)目的硬件服務(wù)配套設(shè)施時(shí)一個(gè)好的選擇。所以建議在這兩個(gè)樓層預(yù)留地方作為項(xiàng)目硬件配套之用。22層轉(zhuǎn)換層較高，比較能彰顯項(xiàng)目配套的檔次，建議在次設(shè)置項(xiàng)目的硬件配套設(shè)施，其實(shí)包括：多功能小型私人會(huì)的、商務(wù)服務(wù)中心、小型洗衣中心、酒店貴賓服務(wù)中心等。多功能小型私人會(huì)所多功能會(huì)所的功能主要包括休閑小聚，商務(wù)會(huì)議，舉辦小型PARTY等作用。面積約200平方米，可滿足50人左右的會(huì)議或聚會(huì)。會(huì)議廳內(nèi)設(shè)置酒吧，提供咖啡、酒水等，同時(shí)設(shè)置視像電話、遠(yuǎn)程會(huì)議裝置、拍攝裝置、音像功擴(kuò)裝置、舞會(huì)燈光裝置等設(shè)備、在平常的日子里，大廈的住客可以在這里輕松的銷售咖啡，休閑聊天。而在特殊的日子，也可以在會(huì)所里組織小型的聚會(huì)，享受燈紅酒綠的PARTY之夜。另外，會(huì)所還可以為有商務(wù)會(huì)議需求的客戶提供會(huì)議的場(chǎng)所。商務(wù)中心商務(wù)中心的功能是為本項(xiàng)目的商務(wù)用家提供商務(wù)聯(lián)系與生活的便利。建議項(xiàng)目商務(wù)中心設(shè)置為酒店式的商務(wù)中心，為客人提供多功能會(huì)議廳租賃、傳真與郵件收發(fā)處理、快遞寄送服務(wù)、專業(yè)秘書服務(wù)、中英文秘書翻譯、文具、印刷品代訂服務(wù)、特惠折扣優(yōu)待機(jī)位、飯店代訂、安排租車、旅游及辦理簽證服務(wù)、影印裝訂服務(wù)、記者會(huì)、會(huì)議簡(jiǎn)報(bào)服務(wù)、工商及通訊登記、外貿(mào)協(xié)會(huì)商情資料庫(kù)提供、人力資源、市場(chǎng)調(diào)查服務(wù)、輔助公司成立、工商咨詢。小型洗衣中心為住客提供洗衣服務(wù)，以及洗衣設(shè)備。自動(dòng)販賣系統(tǒng)為了使得住客的生活，建議可以在各樓層擺設(shè)自動(dòng)販賣機(jī)，販賣各種飲料，零食等寬帶平臺(tái)配置作為數(shù)碼年代的公寓型項(xiàng)目，必須配置方便客戶與外界溝通、獲取資訊、工作便利的設(shè)施。建議本項(xiàng)目搭建和配置具有來自本項(xiàng)目?jī)?nèi)外的各種不同信息的收藏、處理、存儲(chǔ)、傳輸和檢索提供支持的能力的寬帶數(shù)碼平臺(tái)系統(tǒng)，如：用戶小交換機(jī)/虛擬交換機(jī)功能；碼來提取留言的功能；（電子郵件能；音應(yīng)答功能可視圖文功能可視電話、電視會(huì)議功能衛(wèi)星通信功能公用天線電視（含閉路電視）功能公共廣播功能建筑物內(nèi)無(wú)繩通信（電話）功能地空通信功能計(jì)算機(jī)及其網(wǎng)絡(luò)的辦公自動(dòng)化（辦公無(wú)紙化）系統(tǒng)電子圖書館第二節(jié)“金鑰匙服務(wù)管理中心運(yùn)作機(jī)制豐業(yè)大廈的實(shí)地考察與研究，為確保項(xiàng)目的各項(xiàng)管理及服務(wù)工作達(dá)到高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的管理目標(biāo)，我司將在該項(xiàng)目全面推行目標(biāo)經(jīng)營(yíng)責(zé)任制，將管理質(zhì)量和經(jīng)營(yíng)成本“雙豐收的最終目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)，為“豐業(yè)大廈”及我司優(yōu)質(zhì)品牌的再提升奠定基礎(chǔ)?！啊袄硇姓?jīng)理部門以及我司的指導(dǎo)下，遵守當(dāng)?shù)毓ど獭⒍悇?wù)、公安、街道辦事處等機(jī)構(gòu)的相關(guān)行政管理規(guī)定。實(shí)行在業(yè)主的監(jiān)督下、物業(yè)管理公司領(lǐng)導(dǎo)下的管理中心項(xiàng)目總監(jiān)責(zé)任制，各專業(yè)人員直接對(duì)“金鑰匙”服務(wù)管理中心項(xiàng)目總監(jiān)負(fù)責(zé)。這是一種雙軌監(jiān)管式的運(yùn)作形式。編制精干、架構(gòu)簡(jiǎn)練、職責(zé)明確。日常工作有“金鑰匙”服“金鑰匙”服務(wù)管理中心項(xiàng)目總監(jiān)集指揮和管理職能于一身，便于全面掌握日常工作及人員狀況。一．監(jiān)督機(jī)制豐業(yè)大廈“金鑰匙”服務(wù)管理中心在開展物業(yè)管理的過程中，將嚴(yán)格按照國(guó)家、政府及上級(jí)經(jīng)理部門的有關(guān)法律、法規(guī)要求開展工作，檢查物業(yè)管理運(yùn)作事務(wù)，提交財(cái)務(wù)報(bào)告，制訂日常工作計(jì)劃，并下達(dá)到各部門，確保管理工作的監(jiān)督機(jī)制有效運(yùn)作。具體作法如下；公開監(jiān)督制：公布“金鑰匙”服務(wù)管理中心監(jiān)督投訴電話，設(shè)立管理中心項(xiàng)目總監(jiān)信箱，接受投訴。所有員工佩帶工作牌上崗，以便于公開監(jiān)督；金鑰匙”使業(yè)戶的合法權(quán)益得到保障。二．自我約束機(jī)制“金鑰匙”服務(wù)管理中心在物業(yè)管理過程中，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家、政府發(fā)布的有關(guān)法規(guī)、條例和實(shí)施細(xì)則。科學(xué)地建立健全崗位責(zé)任制和各項(xiàng)規(guī)章管理制度發(fā)揮考核、獎(jiǎng)罰、晉升、辭退等激勵(lì)制度。在崗位上拼搏的員工，最渴望得到的是自身價(jià)值被集體和社會(huì)的認(rèn)可。因作熱情。三．信息反饋及處理機(jī)制信息反饋流程圖（如下）信息反饋流程說明“金鑰匙”服務(wù)管理中心下設(shè)的商務(wù)服務(wù)中心作為主要的信息處理中心，負(fù)責(zé)接受和處理各方面的信息；填寫《業(yè)戶服務(wù)處理單》，偏號(hào)、存檔服務(wù)中心進(jìn)行跟蹤回訪，并做好記錄責(zé)任部門將處理結(jié)果反饋給服務(wù)中心責(zé)任部門安排人員，組織處理投訴重大投訴報(bào)總監(jiān)處理通知責(zé)任部門，責(zé)任部門做好記錄服務(wù)中心受理，填寫《業(yè)戶信息登記表》填寫《業(yè)戶服務(wù)處理單》，偏號(hào)、存檔服務(wù)中心進(jìn)行跟蹤回訪，并做好記錄責(zé)任部門將處理結(jié)果反饋給服務(wù)中心責(zé)任部門安排人員，組織處理投訴重大投訴報(bào)總監(jiān)處理通知責(zé)任部門，責(zé)任部門做好記錄服務(wù)中心受理，填寫《業(yè)戶信息登記表》相關(guān)單位的信息來訪信息來函信息其他信息電話或傳真信息相關(guān)單位的信息來訪信息來函信息其他信息電話或傳真信息結(jié)果驅(qū)動(dòng)過程結(jié)果驅(qū)動(dòng)過程管理處和公司提出改進(jìn)措施管理處和公司提出改進(jìn)措施季度和年度總結(jié)，報(bào)經(jīng)理和公司每月整理、總結(jié)、統(tǒng)計(jì)報(bào)經(jīng)理（信息反饋及處理機(jī)制圖）第三節(jié) 物業(yè)管理前期介入及接管驗(yàn)收【前期介入架構(gòu)】廣州三新物業(yè)管理有限公司廣州三新物業(yè)管理有限公司豐業(yè)大廈前期服務(wù)保安部豐業(yè)大廈前期服務(wù)保安部工程部物業(yè)管理部項(xiàng)目總監(jiān)【前期介入階段人員配置表】部門月份物業(yè)部工程部保安部項(xiàng)目經(jīng)理部門經(jīng)理物業(yè)助理經(jīng)理領(lǐng)班技工經(jīng)理領(lǐng)班保安員2005、101112005、111112005、121211102006、11211102006、21211102006、31211102006、41211102006、511211211102006、61121121110備注：051011名物業(yè)助理。入住前兩個(gè)月開始配置工程領(lǐng)班及技工。0512月份起隨物業(yè)銷售進(jìn)場(chǎng)，06513個(gè)崗。200512月份起開始銷售，20066月正式入住?！厩捌诮槿敫黜?xiàng)工作內(nèi)容及職責(zé)】物業(yè)部工作內(nèi)容及職責(zé)充分體現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)形象，初步樹立企業(yè)品牌。支持與配合開發(fā)商、工程承包商、工程監(jiān)理單位的各項(xiàng)工作。配合、協(xié)助、督促施工單位和各施工單位落實(shí)環(huán)保措施，搞好環(huán)保工作。全面配合樓盤銷售，在銷售現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置物業(yè)管理咨詢點(diǎn)，解答準(zhǔn)業(yè)主所提出的問題。做好前期各項(xiàng)驗(yàn)收、交接工作的準(zhǔn)備工作。制定前期的各項(xiàng)文本資料，為業(yè)主的入住裝修以及今后的運(yùn)作作好相關(guān)準(zhǔn)備工作。安排并布置物業(yè)管理用房，配置相關(guān)物業(yè)管理及經(jīng)營(yíng)配套。制定物業(yè)管理運(yùn)作及經(jīng)營(yíng)運(yùn)作的方案。做好相關(guān)人員的招聘及培訓(xùn)工作，為今后的運(yùn)作奠定基礎(chǔ)。工程部工作內(nèi)容及職責(zé)了解施工現(xiàn)場(chǎng)情況，逐步深入到協(xié)助、配合工程承包監(jiān)理單位對(duì)場(chǎng)地環(huán)境的基礎(chǔ)管理。防火、防凍、防爆、防損壞等措施。對(duì)貴重的物資、物品，易燃、易爆和有毒物品，要督促有關(guān)單位加強(qiáng)保管、及時(shí)入庫(kù)。經(jīng)常參加由建設(shè)單位或工程總承包單位召開的安全生產(chǎn)工作會(huì)議，深入了解安全生產(chǎn)的動(dòng)態(tài)，協(xié)助監(jiān)理落實(shí)各項(xiàng)安全管理措施。技術(shù)參數(shù)和安裝配置方式，對(duì)其規(guī)范要有所了解，對(duì)施工單位在生產(chǎn)活動(dòng)中的使用情況、維護(hù)保養(yǎng)狀況要密切關(guān)注，經(jīng)常對(duì)臨時(shí)供水、配電設(shè)施進(jìn)行檢查。熟悉物業(yè)相關(guān)設(shè)施設(shè)備的配套安裝，收集相關(guān)工程圖紙、設(shè)備資料檔案。對(duì)相關(guān)設(shè)施設(shè)備的配套安裝提出合理化建議。協(xié)助發(fā)展商、物業(yè)管理公司及項(xiàng)目總監(jiān)做好大廈設(shè)備設(shè)施竣工驗(yàn)收工作。制定工程管理維修、保養(yǎng)等運(yùn)作、監(jiān)督制度。保安部工作內(nèi)容及職責(zé)督促施工單位搞好施工場(chǎng)地及周邊的環(huán)境衛(wèi)生，及時(shí)清理渣土和雜物，對(duì)在施工現(xiàn)場(chǎng)隨地大小便等不文明現(xiàn)象要進(jìn)行制止。提醒各施工單位增強(qiáng)成品保護(hù)意識(shí)，協(xié)助開發(fā)商和工程總承包單位制定并落實(shí)具體的管理措施。協(xié)助施工管理單位加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的材料、工具管理。各施工單位的物料應(yīng)按“一條線，磚成丁，沙成堆”，界限清楚。磚堆高度不超過1.5M，磚頭碼放高1.8M，以免坍塌傷人。施工現(xiàn)場(chǎng)禁止亂倒、亂堆垃圾，應(yīng)督促施工管理單位及時(shí)清運(yùn)。對(duì)場(chǎng)地內(nèi)設(shè)的垃圾站，在刮風(fēng)下雨的天氣應(yīng)做遮蔽，以免污染周邊環(huán)境。督促施工單位在施工操作時(shí)，應(yīng)做到“活完、料凈、腳下清”。提示并監(jiān)督施工單位節(jié)水節(jié)電，杜絕長(zhǎng)流水和長(zhǎng)明燈等現(xiàn)象。時(shí)刻提高警惕，發(fā)現(xiàn)存在安全事故隱患，應(yīng)及時(shí)向相關(guān)人員通報(bào)、反饋，敦促其盡快采取防范措施，加以解決。協(xié)助施工管理單位，在施工現(xiàn)場(chǎng)采取靈活多樣的形式，向各施工單位和人員進(jìn)行環(huán)保宣傳教育活動(dòng)，不斷提高廣大民工的環(huán)保意識(shí)和法制觀念，協(xié)助施工管理單位嚴(yán)格控制噪聲作業(yè)時(shí)間。對(duì)材料運(yùn)輸進(jìn)場(chǎng)車輛及卸車人員應(yīng)加強(qiáng)教育與管理。搬運(yùn)物料要輕拿輕放，不得大呼小叫，造成人為噪音，以免引起居民投訴和不必要的糾紛。建立門衛(wèi)＆施工現(xiàn)場(chǎng)制度，遵守憑證出入施工現(xiàn)場(chǎng)的規(guī)定，保安人員應(yīng)佩戴執(zhí)勤標(biāo)識(shí)。加強(qiáng)對(duì)施工單位和分包單位的管理，掌握人員底數(shù)，簽訂治安消防協(xié)議，非施工人員不得在施工現(xiàn)場(chǎng)留宿。（如黃色讀物與影碟等聚眾鬧市和非法活動(dòng)。對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的要害部位、關(guān)鍵工序、敏感部門（如變配電房、泵房、重要核心設(shè)備、財(cái)務(wù)室等）要制定保衛(wèi)措施，確保安全。對(duì)易燃易爆、劇毒及貴重物資物品，應(yīng)建庫(kù)專管，并采取防護(hù)措施。攜帶物品出現(xiàn)場(chǎng)，要辦理出門手續(xù)，注明攜帶物品者的單位名稱，攜帶物品者的姓名，攜帶物品的名稱、數(shù)量、日期，由施工管理單位安全負(fù)責(zé)人簽名后方可放行。施工現(xiàn)場(chǎng)要配備足夠的消防器材，布置合理，要經(jīng)常檢查、清點(diǎn)、維修、保養(yǎng)，不得擅自移動(dòng)或他用，冬季應(yīng)注意防凍保溫，保證消防器材靈敏有效。施工現(xiàn)場(chǎng)要保證道路通暢，應(yīng)設(shè)置消防車道，其寬度不得小于3.5M,且應(yīng)由車輛回轉(zhuǎn)掉頭的場(chǎng)地。因施工需要搭設(shè)的臨時(shí)建筑設(shè)施，應(yīng)符合防火、防盜要求，不得使用易燃材料。按有關(guān)規(guī)定，市區(qū)內(nèi)如未經(jīng)消防監(jiān)督部門批準(zhǔn)，一般不準(zhǔn)搭建木板房。5M7M.加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)“四源“管理，即“水源”“電源”“氣源”（一切可燃材料“火源”。不準(zhǔn)在庫(kù)房?jī)?nèi)調(diào)配油漆。施工現(xiàn)場(chǎng)不準(zhǔn)存放易燃、可燃材料。施工現(xiàn)場(chǎng)嚴(yán)禁吸煙。施工現(xiàn)場(chǎng)和生活區(qū)不得使用明火取暖。未經(jīng)工地保衛(wèi)部門許可，不得使用電熱器具。凡從事電氣設(shè)備安裝，電焊、氣焊作業(yè)的操作人員，必須持有政府經(jīng)理部門核發(fā)的有效合格操作證件，并應(yīng)在工地保衛(wèi)部門登記備案；在進(jìn)行此類作業(yè)作業(yè)時(shí)間，操作內(nèi)容及注意事項(xiàng)，批準(zhǔn)人的單位、姓名等。動(dòng)火前，應(yīng)先行清理動(dòng)火場(chǎng)地周邊環(huán)境，清除附近易燃可燃物品，并應(yīng)配備專職看火人員，配備足夠的滅火器具。動(dòng)火證只能在規(guī)定時(shí)間、規(guī)定內(nèi)容、規(guī)定位置有效，如動(dòng)火地點(diǎn)變換，則需另行辦理動(dòng)火手續(xù)。（如電，氣焊，噴漆，涮錫，防水施工等，特別是與其他工種交叉作業(yè)時(shí)，應(yīng)堅(jiān)持防火安全交接班制度，作業(yè)面設(shè)有專職安全員，配備足量的滅火器材，并制定具體防火要求。嚴(yán)格禁止在大廈內(nèi)使用石油液化氣瓶和乙炔瓶發(fā)生器作業(yè)，氧氣瓶，乙炔瓶及操作點(diǎn)之間應(yīng)保持安全距離；氧氣瓶、乙炔瓶安全距離應(yīng)不小于5M,氧氣10M.嚴(yán)禁使用消防專用水系統(tǒng)進(jìn)行設(shè)備系統(tǒng)（如中央空調(diào)系統(tǒng)）打壓試驗(yàn)、施工現(xiàn)場(chǎng)和灰、地面防火、通閉水試驗(yàn)及其他施工用水作業(yè)。維護(hù)大廈售樓部的安全秩序。【前期介入費(fèi)用預(yù)算】費(fèi)用預(yù)算；前期介入費(fèi)用預(yù)算詳見本方案第六章物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算表四?！九c開發(fā)商間的接管驗(yàn)收】一．接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作管驗(yàn)收小組。接管驗(yàn)收小組由以下部門人員組成：——公司抽調(diào)檔案管理人員負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程設(shè)備資料的驗(yàn)收移交工作；——抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干具體負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)施＆機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收移交工作。接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備：——與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項(xiàng)、日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等；——派出技術(shù)人員前往進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)摸底，制定好接管驗(yàn)收計(jì)劃；——二．資料的接管驗(yàn)收物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料；項(xiàng)目開發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告；規(guī)劃許可證投資許可證土地使用合同建設(shè)開工許可證用地紅線圖綜合竣工驗(yàn)收資料業(yè)竣工圖及地下線綜合布置竣工圖建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格證消防驗(yàn)收合格證公共配套設(shè)施驗(yàn)收合格證電梯驗(yàn)收合格證人防驗(yàn)收合格證發(fā)電機(jī)驗(yàn)收合格證供水合同供電協(xié)議書、許可證供氣協(xié)議書、許可證有線電視合格證通信設(shè)備合格證施工設(shè)計(jì)資料全套設(shè)計(jì)圖紙圖紙會(huì)審記錄設(shè)計(jì)變更通知單重要的施工會(huì)議紀(jì)要隱蔽工程驗(yàn)收記錄其他影響管理的原始記錄機(jī)電設(shè)備資料機(jī)電設(shè)備出廠合格證機(jī)電設(shè)備說明書、安裝、調(diào)試報(bào)告設(shè)備保修協(xié)議業(yè)主資料業(yè)主姓名、位置、單元面積、聯(lián)系電話等業(yè)主的付款情況或付款方式。三．物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收供配電系統(tǒng)：施房有無(wú)做好“三防”措施。電線路是否正常供電等。低壓電氣線路應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管，導(dǎo)線連接必須緊密，度表是否經(jīng)過國(guó)家供電有關(guān)部門檢測(cè)。消防系統(tǒng)：檢查消防管系有無(wú)漏水，閥門是否保持常開狀態(tài)（防水閥除外，消防全內(nèi)配件是否齊全。有無(wú)故障影響正常使用等。給排水系統(tǒng)：震動(dòng)；有無(wú)必要的缺水、流水故障報(bào)警壓力供水設(shè)備安裝，使用是否符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)及地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)池應(yīng)暢通，潛水泵應(yīng)無(wú)堵塞。電梯系統(tǒng)：對(duì)電梯系統(tǒng)的安裝調(diào)試進(jìn)行驗(yàn)收、檢查檢查電梯安裝調(diào)試技術(shù)資料是否齊全通風(fēng)（風(fēng)機(jī)）系統(tǒng)地下、地上風(fēng)機(jī)檢查是否運(yùn)轉(zhuǎn)正常檢查風(fēng)機(jī)相關(guān)技術(shù)資料是否齊全。四．物業(yè)區(qū)域市政工程驗(yàn)收中對(duì)以上項(xiàng)目驗(yàn)收時(shí)，除檢驗(yàn)質(zhì)量外，應(yīng)注意：道路：有否積水；沙井：溝渠排水是否通暢，有無(wú)垃圾供水管道有否滲漏化糞池有無(wú)透氣管物業(yè)區(qū)域內(nèi)有否配備室外消防全，水壓是否足夠區(qū)域路燈開關(guān)分區(qū)是否合理，有否防雷保護(hù)等五．管理權(quán)移交驗(yàn)收合格后，物業(yè)管理公司與發(fā)展商簽訂《物業(yè)管理委托合同》【與業(yè)戶間的交樓管理】一．業(yè)戶收樓前的準(zhǔn)備工作程序準(zhǔn)備各交樓資料、表格對(duì)交樓單位進(jìn)行工程、清潔質(zhì)量及設(shè)施設(shè)備完好情況的驗(yàn)收，達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)方可通知業(yè)戶收樓，否則，下單要求重新整改，再進(jìn)行驗(yàn)收制訂交樓工作計(jì)劃及交樓工作小組發(fā)交樓通知書，通知業(yè)戶收樓二．寄發(fā)收樓通知書時(shí)間：在確定交樓日期一周前寄發(fā)掛號(hào)信（發(fā)信日期以郵戳為準(zhǔn)）確定：在信件寄發(fā)三日后以電話形式確定收件情況，對(duì)未收到郵件業(yè)主采用傳真（需要業(yè)主予以收件確認(rèn)）或二次寄信對(duì)需要另外安排交樓時(shí)間的業(yè)主進(jìn)行登記后，統(tǒng)一另行安排確認(rèn)全部單元交樓通知的落實(shí)提前一日再次確認(rèn)并提醒業(yè)戶攜帶有關(guān)資料及證件程序：確定交樓時(shí)間安排順序確定交樓時(shí)間安排順序分配交樓人員提前10日寄發(fā)交樓通知書（日期以郵戳為準(zhǔn)）3問有關(guān)收件情況因故未收到通知者以傳真或再次寄發(fā)方式通知以收件者確認(rèn)交樓時(shí)間、 因故須變更收樓時(shí)間者地點(diǎn)、須攜帶各類物品 視情況另行安排以傳真方法確認(rèn)者須請(qǐng)對(duì)方發(fā)回收件方面確認(rèn)書再次寄發(fā)信件者須在寄發(fā)3日后再次予以電話確認(rèn)要求提前、或延期交樓者須業(yè)主（全部業(yè)主）本人提交書面申請(qǐng)物業(yè)助理提前一日上交《交樓安排日?qǐng)?bào)表》并再次電話與次日收樓業(yè)主確認(rèn)對(duì)逾期未前來收樓的業(yè)主以電話方式詢問出現(xiàn)情況并根據(jù)情況另行安排三．樓宇驗(yàn)收、交接、服務(wù)跟蹤流程一．業(yè)主收樓流程1.設(shè)立收樓指引查驗(yàn)業(yè)主資料，確認(rèn)身份3.陪同業(yè)主驗(yàn)樓二次驗(yàn)樓1.設(shè)立收樓指引查驗(yàn)業(yè)主資料，確認(rèn)身份3.陪同業(yè)主驗(yàn)樓二次驗(yàn)樓4.服務(wù)預(yù)約工程部進(jìn)行維修、驗(yàn)收補(bǔ)齊資料2.接待合格合格、同意收樓不合格6.交款辦理證件5.配套介紹7.收樓，發(fā)放資料8.送行9.當(dāng)日總結(jié)收樓流程說明：設(shè)立收樓指引：在各出入口處、拐彎路口設(shè)立收樓處指引標(biāo)識(shí)接待：交樓人員在大堂服務(wù)中心前臺(tái)迎接前來收樓的業(yè)主，見到業(yè)主禮貌稱呼，并請(qǐng)業(yè)主出示收樓通知書、購(gòu)房合同及業(yè)主身份證明，驗(yàn)明業(yè)主身份后，引領(lǐng)業(yè)主就坐，請(qǐng)業(yè)主稍候；收樓業(yè)主身份確認(rèn)需提供如下資料：業(yè)主本人收樓需提供身份證原價(jià)業(yè)主委托人前來收樓需提供書面委托委托書原件、業(yè)主有效證件復(fù)印件、受委托人有效證件原件及復(fù)印件交樓人員通知相關(guān)人員帶領(lǐng)業(yè)主進(jìn)行收樓交樓人員在自我介紹戶介紹收樓的大概流程，并協(xié)助業(yè)主收樓2張交樓人員較《出入證辦理登記表》及照片于辦證人員，由辦證人員負(fù)責(zé)辦理出入證后存放在該戶住宅收樓資料內(nèi)（略）陪同業(yè)主驗(yàn)樓交樓人員陪同業(yè)主到驗(yàn)樓現(xiàn)場(chǎng)上詳細(xì)記錄，并仔細(xì)為業(yè)主講解各類應(yīng)注意的情況（包括裝修申報(bào)程序、裝修過程注意的事項(xiàng)、安裝空調(diào)注意事項(xiàng)，購(gòu)買各類家電注意事項(xiàng)，頂層天臺(tái)24小時(shí)服務(wù)熱線等，并在《物業(yè)驗(yàn)收記錄單》上單元驗(yàn)收完后，交樓人員與業(yè)主確認(rèn)電表讀數(shù)，并記錄《物業(yè)驗(yàn)收記錄單》上在業(yè)主同意收樓的情況下，繼續(xù)辦理服務(wù)預(yù)約手續(xù)若在驗(yàn)樓過程中，發(fā)現(xiàn)部分問題，而業(yè)主希望所有問題在解決完畢后收樓，交樓人員陪同業(yè)主返回交樓處洽談室，由交樓組長(zhǎng)出面承諾改進(jìn)跟蹤服務(wù)，并現(xiàn)場(chǎng)與工程部經(jīng)理確認(rèn)返修完工時(shí)限，與業(yè)主確認(rèn)二次驗(yàn)樓時(shí)間后共同送別業(yè)主。服務(wù)預(yù)約交樓人員在業(yè)主同意收樓的情況下，為業(yè)主辦理服務(wù)預(yù)約內(nèi)容包括：家政服務(wù)預(yù)約，廚房臺(tái)面石開孔預(yù)約、水、電、煤、電話、電視代辦開通預(yù)約、報(bào)刊、牛奶代訂預(yù)約等交樓人員與業(yè)主明確各類服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)配套介紹交樓人員陪同業(yè)主乘坐臨時(shí)交通車返回交樓處就交樓期間開設(shè)的商業(yè)配套服務(wù)向業(yè)主——介紹交款交款人員陪同業(yè)主在“收款“處交款并領(lǐng)取《交通通知書》對(duì)于委托服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目，收款員收費(fèi)后開收據(jù)，在全額收款后統(tǒng)一兌換發(fā)票收樓IC卡、禮物；為辦理委托服務(wù)，業(yè)主交入戶門鑰匙一把給交樓人員，并在《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》上注明，并請(qǐng)業(yè)主簽收，該單一式三聯(lián)，第二聯(lián)由業(yè)主存留，第一聯(lián)由商務(wù)服務(wù)中心保存，第三聯(lián)交具體辦理部門執(zhí)行樓服務(wù)的意見和建議送別業(yè)主交樓組長(zhǎng)與交樓人員送別業(yè)主服務(wù)跟蹤交樓組長(zhǎng)委派該組后勤人員積極全過程跟進(jìn)維修及委托服務(wù)完成情況交樓人員就每日住宅維修、委托服務(wù)進(jìn)程及時(shí)電話通知業(yè)主，與業(yè)主每日保持聯(lián)系、溝通交樓組長(zhǎng)安排該戶驗(yàn)樓人員檢查后收回鑰匙，并電話將情況告之業(yè)主，與其約定二次驗(yàn)收時(shí)間換取全額發(fā)票后交還保留的入戶門鑰匙交樓組長(zhǎng)為尚未辦理收樓手續(xù)的業(yè)主辦理手續(xù)完成該戶業(yè)主檔案、維修檔案的初始建立二次收樓約定戶數(shù)（造成二次收樓原因解決情況，就到時(shí)未完成的委托服務(wù)、維修、業(yè)主收樓滿意率上報(bào)交樓總指揮。交樓總指揮就此情況制定應(yīng)急處理措施，并對(duì)違紀(jì)人員作出相應(yīng)處罰。四．投訴處理成立投訴處理小組，成員及分工范圍包括有關(guān)物業(yè)管理方面：由商務(wù)服務(wù)中心經(jīng)理提供專業(yè)咨詢、解釋有關(guān)工程建設(shè)方面：由工程部經(jīng)理提供專業(yè)咨詢、解釋設(shè)立洽談區(qū)域，封閉式接受、解決投訴，防止事件擴(kuò)大化投訴處理流程發(fā)生業(yè)主投訴，交樓人員將業(yè)主帶至洽談區(qū)，由洽談區(qū)接待員負(fù)責(zé)接待，提供茶點(diǎn)、請(qǐng)業(yè)主稍坐交樓人員根據(jù)業(yè)主投訴問題歸屬，向投訴小組作出簡(jiǎn)要說明，投訴小組組長(zhǎng)安排專業(yè)人員隨交樓人員處理投訴處理人員將業(yè)主投訴問題詳細(xì)記錄，能夠及時(shí)解答、解決的問題現(xiàn)場(chǎng)解決；不能及時(shí)解答、解決的問題，請(qǐng)業(yè)主給予恰當(dāng)處理時(shí)限投訴處理人員將投訴問題的發(fā)生、成因、解決結(jié)果詳細(xì)記錄，簽字確認(rèn)后匯總為投訴處理日?qǐng)?bào)表，交總指揮審查后，保存入業(yè)主檔案關(guān)于合同糾紛等涉及法律方面問題，請(qǐng)法律顧問出面提供咨詢、解釋，并提供解決方案，較公司領(lǐng)導(dǎo)定奪。除開當(dāng)場(chǎng)即處理完畢的投訴，所有的投訴在處理過程中，必須每日以電話方式取得與業(yè)主的聯(lián)系，匯報(bào)投訴處理情況，體現(xiàn)對(duì)業(yè)主投訴的重視、緊張程度，平撫業(yè)主情緒“金鑰匙“服務(wù)管理中心所有部門必須全力支持、配合投訴處理小組的工作，如果發(fā)生不能再業(yè)主約定視線內(nèi)處理投訴完畢的情況，投宿處理小組須立即上報(bào)總指揮，由總指揮直接跟進(jìn)，并制訂緊急處理方案，以保證業(yè)主投訴能得到滿意，圓滿的解決第四節(jié) 物業(yè)裝修的管理重新設(shè)計(jì)填寫裝修申請(qǐng)表并提供相關(guān)圖紙及裝修隊(duì)的資料一．裝修管理的流程重新設(shè)計(jì)填寫裝修申請(qǐng)表并提供相關(guān)圖紙及裝修隊(duì)的資料業(yè)主申請(qǐng)業(yè)主申請(qǐng)商務(wù)服務(wù)中心、工程部、保安部審核審批業(yè)主繳納裝修保證金裝修施工對(duì)辦理出入手續(xù)動(dòng)工進(jìn)行裝修限期糾正、整改賠償裝修完畢，業(yè)主服務(wù)中心會(huì)同工程部進(jìn)行驗(yàn)收商務(wù)服務(wù)中心、工程部、保安部審核審批業(yè)主繳納裝修保證金裝修施工對(duì)辦理出入手續(xù)動(dòng)工進(jìn)行裝修限期糾正、整改賠償裝修完畢，業(yè)主服務(wù)中心會(huì)同工程部進(jìn)行驗(yàn)收不合格合格退還裝修押金裝修資料存檔二．裝修申請(qǐng)的審批退還裝修押金裝修資料存檔為使房屋外立面整齊美觀，不影響觀瞻和原建筑風(fēng)貌，擬嚴(yán)格根據(jù)以下注意事項(xiàng)進(jìn)行裝修審批：室內(nèi)裝修不得改變房屋建筑主體和承重墻行改造款式、色調(diào)。三 裝修過程中的監(jiān)督管理裝修期間，對(duì)左右隔壁、上下樓層業(yè)主的生活和休息會(huì)產(chǎn)生影響。若“金鑰匙“服務(wù)管理中心不采取有效措施，肯定會(huì)招致裝修單元相鄰業(yè)主的投訴和不滿。為避免室內(nèi)裝修對(duì)鄰居的干擾，可采取以下管理手法。裝修前發(fā)通知給同一樓層及上下樓層業(yè)主，讓他們有思想準(zhǔn)備或采取一些預(yù)防措施。并縮短工期。對(duì)業(yè)主和裝修公司進(jìn)行必要的培訓(xùn)，解釋裝修程序和有關(guān)管理規(guī)定，避免他們因事先不知而產(chǎn)生各種影響他人工作或休息的裝修工程。將《裝修注意事項(xiàng)》貼在裝修單元的大門上，提醒裝修人員文明施工8點(diǎn)鐘后，以免打擾鄰居的休息。施工人員必須辦施工證或出入證方可進(jìn)場(chǎng)施工，施工人員不得從事與施工無(wú)關(guān)的各種活動(dòng)加強(qiáng)對(duì)裝修單元的監(jiān)管，及時(shí)聽取鄰居意見，對(duì)違規(guī)施工人員視其情節(jié)輕重分別給予口頭或書面警告、停止裝修、暫扣裝修工具、責(zé)令賠償損失等處罰為施工單位提供必要的服務(wù)條件，為其保質(zhì)、按時(shí)完成裝修任務(wù)給予方便加快裝修申請(qǐng)、驗(yàn)收時(shí)間，及時(shí)將裝修押金退還用戶。四．房修的驗(yàn)收業(yè)主在裝修完工時(shí)提前向“金鑰匙“服務(wù)管理中心申請(qǐng)驗(yàn)收，并預(yù)約裝修驗(yàn)收時(shí)間物業(yè)助理會(huì)同工程部經(jīng)理對(duì)裝修進(jìn)行驗(yàn)收，物業(yè)助理對(duì)裝修施工人員的出入證件須收回，對(duì)聲明遺失的證件，通知保安部查明收回裝修驗(yàn)收人員須按照《裝修申請(qǐng)表》逐項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，在驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)違章裝修的，按《違章處理程序》執(zhí)行，并立即停止對(duì)該戶的驗(yàn)收，直至整改完畢后在進(jìn)行正式驗(yàn)收。正式驗(yàn)收合格者，工程部經(jīng)理在裝修押金收據(jù)上簽署驗(yàn)收合格證明（業(yè)主憑此證明辦理“裝修押金“退款手續(xù)）五．業(yè)主違規(guī)裝修的處理（空調(diào)，違規(guī)封閉陽(yáng)臺(tái)等等“鑰匙“服務(wù)管理中心對(duì)業(yè)主的違規(guī)裝修視情節(jié)輕重可采取如下措施：口頭或書面警告停止違規(guī)裝修責(zé)令恢復(fù)原狀扣留或沒收工具停水停電責(zé)令賠償（損壞公共管理利益）經(jīng)濟(jì)損失由于“金鑰匙“”金鑰匙“服務(wù)管理中心一定要制定業(yè)主室內(nèi)裝修審批及監(jiān)管制度，最好要制定裝修保證金（押金“金鑰匙”服務(wù)管理中心有權(quán)對(duì)其處罰（收違約金，第五節(jié) 客戶服務(wù)的管理一．服務(wù)內(nèi)容（一）物業(yè)服務(wù)辦理業(yè)主收樓手續(xù)，核對(duì)業(yè)主身份等24小時(shí)服務(wù)電話急修半小時(shí)內(nèi)，其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有完整的報(bào)修、維修和回訪記錄根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價(jià)目按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況經(jīng)常與業(yè)主溝通，及時(shí)解答業(yè)主的咨詢和處理業(yè)主投訴，進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查，征求業(yè)主的意見，改善服務(wù)質(zhì)量每年開展一次以上健康有益的社區(qū)文化活動(dòng)（二）商務(wù)便民服務(wù)（/案。二．客戶服務(wù)管理方案足業(yè)主高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的健康生活需求，在客戶服務(wù)管理工作上推行“首問責(zé)任制”（一“首問責(zé)任制”處理流程業(yè)主業(yè)主限制在限制在10分鐘內(nèi)反饋相關(guān)部門按規(guī)定期限處理（2天內(nèi)）未按時(shí)反饋首問責(zé)任人反饋首問責(zé)任人相關(guān)部門查明原因限期2天內(nèi)對(duì)未按時(shí)處理的已處理但不按時(shí)反饋的首問責(zé)任人回訪業(yè)主處理結(jié)果反饋相關(guān)部門主管（領(lǐng)導(dǎo)）向經(jīng)理室匯報(bào)滿意不滿意消單存檔向相關(guān)部門主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)追究首問責(zé)任人及（或解雇處理）對(duì)相關(guān)責(zé)任人扣一個(gè)基本工資處罰（或警告一次處理完畢，回訪業(yè)主首問責(zé)任人受理（二“首問責(zé)任制”實(shí)施細(xì)則對(duì)業(yè)戶咨詢/投訴（包括電話咨詢/投訴，接待人首先應(yīng)告知業(yè)戶自己的工號(hào)，并詢問有什么可以幫助對(duì)方，在聽完內(nèi)容后重述一遍并應(yīng)告知業(yè)主已明悉問題，并將作出展開調(diào)查。舉例：“你好XX‘金鑰匙’服務(wù)管理中心，請(qǐng)問有什么可以幫您？”/投訴立即成為首問責(zé)任人。首問責(zé)任人根據(jù)管理中心制度和有關(guān)規(guī)定，正對(duì)實(shí)際情況作出果斷處理：緊急情況按照應(yīng)急事件處理程序進(jìn)行。首問責(zé)任人出現(xiàn)以下情況呀承擔(dān)過失責(zé)任，過失者視情節(jié)輕重給予口頭、書面警告并相應(yīng)扣減當(dāng)月獎(jiǎng)金或辭退。對(duì)自己職責(zé)范圍內(nèi)或自己可以即行處理的事情不予理睬或拖沓、推諉者自己無(wú)法解決的投訴不及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)者有證據(jù)顯示帶有情緒或缺乏誠(chéng)意地去處理投訴，令投訴人不滿意者首問責(zé)任人在向直屬上級(jí)報(bào)告投訴情況和與相關(guān)部門值班人員報(bào)告后，也要跟進(jìn)處理，如出現(xiàn)過失也按總則處理。（三）工作時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)1.業(yè)戶投訴處理的工作時(shí)限2天工程維修方面的投訴處理時(shí)限電梯困人、水浸、停電、停水、馬桶堵塞等，及時(shí)處理，維修人員到現(xiàn)場(chǎng)時(shí)間不超過10分鐘，換燈泡、換門鎖、更換小部件等簡(jiǎn)易維修項(xiàng)目，不超過半天其他維修，按與業(yè)戶約定時(shí)限內(nèi)完成，一般不超過7個(gè)工作日公共部分維修方面的投訴處理時(shí)限明顯影響業(yè)戶生活起居，如：影響業(yè)戶休息的公共設(shè)備噪音、沙井蓋丟失、污水溢流、路面或地面積水、天面排水口堵塞等可能危及業(yè)戶人身或財(cái)產(chǎn)安全的，及時(shí)處理，處理人員到現(xiàn)場(chǎng)時(shí)間不得超過10分鐘其他公共部分維修，不得超過3個(gè)工作日。活動(dòng)發(fā)出過大噪音等，物業(yè)助理在15分鐘內(nèi)到達(dá)被投訴業(yè)戶家中并進(jìn)行處理8小時(shí)3.業(yè)戶咨詢回復(fù)工作時(shí)限30分鐘。30分鐘內(nèi)派人道現(xiàn)場(chǎng)確定收費(fèi)，回復(fù)業(yè)戶。30分鐘回復(fù)對(duì)方。2個(gè)工作日。四．工作質(zhì)量要求業(yè)戶投訴處理和咨詢回復(fù)工作時(shí)限除經(jīng)管理中心項(xiàng)目總監(jiān)特別同意，任何人員不得超過規(guī)定得時(shí)限。物業(yè)分管業(yè)主投訴/50％（100％95％以上。第六節(jié) 設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)“增收節(jié)支”和各類設(shè)備科學(xué)、安全、可靠、高效運(yùn)行之目的。一、人員的配備及其崗位職責(zé)工程從業(yè)人員必須有較高的專業(yè)技術(shù)技能，并做到一專多能，以實(shí)現(xiàn)人員精簡(jiǎn)。二、設(shè)施設(shè)備管理內(nèi)容(—)設(shè)施、設(shè)備管理的內(nèi)容及措施：1、加強(qiáng)設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行環(huán)境的管理。其他專用配電室(含配電專用管井)、備用發(fā)電機(jī)組機(jī)房等。給排水系統(tǒng)設(shè)備間環(huán)境的管理，包括：生活水泵房、減壓閥房、水表房、樓層管井房、排污泵房等。層設(shè)備間、消防水泵房、室外消防栓等設(shè)備。電梯系統(tǒng)設(shè)備間環(huán)境的管理，包括：電梯機(jī)房、轎廂等。通信設(shè)備機(jī)房環(huán)境的管理，包括：通信總機(jī)房和通信管井房等。樓宇自控(BA)系統(tǒng)及CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備間環(huán)境的管理，包括：控制中心機(jī)房及其樓層設(shè)備房等。2、加強(qiáng)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理，保障設(shè)備安全運(yùn)行。包括供配電系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、通信系統(tǒng)、及CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)等八大系統(tǒng)的運(yùn)行管理。要求：各系統(tǒng)的標(biāo)識(shí)齊全、標(biāo)識(shí)位置準(zhǔn)確、恰當(dāng)；系統(tǒng)運(yùn)行記錄完整；設(shè)備保證完好；定期對(duì)各系統(tǒng)運(yùn)行情況進(jìn)行技術(shù)分析，并提交各設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行分析報(bào)告。3、建立健全的設(shè)備臺(tái)帳。設(shè)備臺(tái)帳要求能全面、完整地反映該大廈的全部設(shè)備、設(shè)施的原始情況和動(dòng)態(tài)變化情況，即設(shè)備臺(tái)帳應(yīng)包括以下方面的項(xiàng)目?jī)?nèi)容：1)設(shè)備設(shè)施的原始技術(shù)參數(shù)：設(shè)備類型、品牌、瑾、生產(chǎn)廠家、生產(chǎn)時(shí)間、2)運(yùn)行、維修及系統(tǒng)保養(yǎng)動(dòng)態(tài)記錄：設(shè)備每月、每季度、每半年、每年的運(yùn)行情況(故障率、運(yùn)行正常率)，為保證設(shè)備正常運(yùn)行所進(jìn)行的維修、換件、故的記錄。4、制定系統(tǒng)的各設(shè)備月度、季度、半年、年度維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，并分別詳細(xì)列明各設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目和保養(yǎng)要求。(二)共用設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn)：1、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理利維修養(yǎng)護(hù)(依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外)。2、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案(設(shè)備臺(tái)帳)，設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等3、設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范：設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。45、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通。6、設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無(wú)冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。7、大廈主要道路及停車場(chǎng)交通標(biāo)志齊全、規(guī)范。8、對(duì)照明設(shè)備按規(guī)定時(shí)間定時(shí)開關(guān)，每天檢查，及時(shí)更換。9、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。10、接到相關(guān)部門停水、停電通知后，應(yīng)向業(yè)主提前做好通知工作。(三)設(shè)施設(shè)備管理方式1、電梯、消防系統(tǒng)設(shè)施、設(shè)備由專業(yè)公司承包其維修、養(yǎng)護(hù)工作，本公司任范圍內(nèi)的設(shè)備故陣和損壞等事故發(fā)生。2、除上述專業(yè)公司承包維修、養(yǎng)護(hù)的設(shè)施、設(shè)備以外的其余物業(yè)設(shè)施、設(shè)發(fā)揮與合理使用，延長(zhǎng)設(shè)備設(shè)施的使用壽命。第七節(jié) 公共秩序的管理車輛管理等項(xiàng)工作，除了需要配套有完善的硬件系統(tǒng)，還必須建立一支“思想過硬、”IC卡停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、多功能可視網(wǎng)對(duì)講系統(tǒng)，負(fù)責(zé)消防及安全監(jiān)控、車輛出入管理等。從保安管理角度來看，該項(xiàng)目的治安、消防、車輛管理是保安工作中的重點(diǎn)，根據(jù)我司多年從事物業(yè)管理工作之安全防范的相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，擬堅(jiān)持以防為主，防治結(jié)合”以人為本”，加強(qiáng)管理，在“嚴(yán)謹(jǐn)”的管理中，突出“例外”的處事原則，建立一種“內(nèi)緊外松”適合豐業(yè)大廈的保安管理模式。具體保安服務(wù)管理方案如下：一、導(dǎo)入保安管理新構(gòu)想(—)管理要點(diǎn)1、組建一支專業(yè)化的保安隊(duì)伍以高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求組建一支專業(yè)化保安隊(duì)伍，為豐業(yè)大廈物業(yè)管理服務(wù)。2、建立健全的保安管理制度以ISO9001：2000'質(zhì)量管理體系的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)物業(yè)管理法律法規(guī)為依據(jù)，建立健全切實(shí)可行且符合豐業(yè)大廈具體情況，確保其正常運(yùn)作的保安管理制度。3、加強(qiáng)安全防范，做好治安聯(lián)防工作“安全”“命脈“人防”“物防”“技防”經(jīng)常與廣大業(yè)戶溝通，在“群防群治”環(huán)境下做好各項(xiàng)安全防范工作。4、制定突發(fā)事件的應(yīng)急措施，加強(qiáng)訓(xùn)練、提高應(yīng)變能力為保證該項(xiàng)目的公共秩序，保障業(yè)主的高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)的生活、工作、商業(yè)環(huán)境，必須制定各種突發(fā)事件的應(yīng)急措施，并加強(qiáng)保安人員的應(yīng)急訓(xùn)練，提高保安人員的應(yīng)變能力，并對(duì)保安人員實(shí)行集中管理(集體住宿)，以便在發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，能在接到通知后及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)，參加維護(hù)秩序，防止事態(tài)的進(jìn)一步擴(kuò)大。對(duì)此類事件的有效控制，幾年來我司已積累了豐富的現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)急處理的經(jīng)驗(yàn)。5、注重消防管理，預(yù)防火災(zāi)事故堅(jiān)持“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防工作方針，認(rèn)真落實(shí)和貫徹“誰(shuí)經(jīng)理、誰(shuí)負(fù)責(zé)”的消防原則，建立三級(jí)防火責(zé)任制，做好防火安全檢查，確保消防安全。6、維護(hù)公共秩序，規(guī)范交通車輛管理以“安全”“服務(wù)”為目的，努力維護(hù)豐業(yè)大廈的公共秩序，營(yíng)造整潔、文明7、加強(qiáng)保安人員的思想教育、技術(shù)技能培訓(xùn)、物業(yè)管理知識(shí)培訓(xùn)，提高保安人員的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)意識(shí)，使保安人員自覺做到既是物業(yè)安全防范員、又是物業(yè)管理員、又是服務(wù)員，全心全意地為豐業(yè)大廈項(xiàng)目提供安全可靠、有效的服務(wù)。(二)管理設(shè)想組建一支專業(yè)化的保安隊(duì)伍“一體化”的保安服務(wù)隊(duì)伍。建立健全保安管理制度沒有規(guī)矩，不成方圓”規(guī)章制度和辦事程序。為此，根據(jù)ISO9001：2000質(zhì)量管理體系的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和法律序及操作規(guī)程，使管理工作有法可依，有章可循；做到行為標(biāo)準(zhǔn)化、管理規(guī)范化。加強(qiáng)安全防范，做好配合協(xié)調(diào)工作為做好豐業(yè)大廈內(nèi)的公共安全防范工作，在日常管理工作中擬按如下幾方面做好公共安全防范工作；(1)堅(jiān)持“預(yù)防為主，防治結(jié)合”的治安管理方針，充分發(fā)揮“以人為本”的管理理念，建立崗位安全責(zé)任制，實(shí)行二十四小時(shí)全方位布控巡查，預(yù)防各類刑事案件和治安事故的發(fā)生。(2)堅(jiān)持物業(yè)內(nèi)的治安管理工作與社會(huì)治安工作相結(jié)合原則。積極與當(dāng)?shù)嘏沙鏊３置芮新?lián)系，加強(qiáng)溝通與聯(lián)絡(luò)，及時(shí)了解社會(huì)治安情況，配合其搞好物業(yè)周圍的治安工作。(3)“硬件”()“軟件”(人防)中的固定崗、巡邏崗與監(jiān)控中心形成三足鼎立的治安防范網(wǎng)絡(luò)，組成較為完善的治安防范體系，為豐業(yè)大廈營(yíng)造高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)的生活、工作、商業(yè)環(huán)境。注重消防管理，確保消防安全防火責(zé)任重于泰山，稍有不慎，就會(huì)出現(xiàn)火災(zāi)意外，就可能給人民生命財(cái)產(chǎn)造成重大損失。根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)以及消防安全要求，把消防工作擺上日常物業(yè)管理議事日程上來抓，制定一系列的消防管理方法和措施，具體內(nèi)容包括；(1)建立三級(jí)防火責(zé)任制和消防工作領(lǐng)導(dǎo)小紐。(2)制訂消防安全“日”“周”“月”檢查制度，制訂落實(shí)重要部位防火措，加強(qiáng)消防安全檢查。(3)加強(qiáng)消防設(shè)施設(shè)備管理，對(duì)各消防設(shè)施設(shè)備實(shí)行定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告，確保消防系統(tǒng)100%處于正常待投入使用的狀態(tài)。(4)加強(qiáng)防火管理，建立動(dòng)火作業(yè)審批制度，確保動(dòng)火作業(yè)安全。(5)建立義務(wù)消防制度，組建義務(wù)消防隊(duì)，開展消防宣傳教育，定期進(jìn)行消防演練，提高滅火撲救能力。維護(hù)公共秩序，規(guī)范交通、車輛管理為了加強(qiáng)該項(xiàng)目的交通、車輛管理，維護(hù)公共秩序，擬在該項(xiàng)目的車輛管理實(shí)卡“兩嚴(yán)一細(xì)”細(xì)致。同時(shí)，根據(jù)ISO9001：2000質(zhì)量管理體系制定符合豐業(yè)大廈停車場(chǎng)的車場(chǎng)管工作，促使車輛停放/出入安全有序。第八節(jié) 清潔衛(wèi)生的監(jiān)督管理【清潔保潔工作的設(shè)想】的清潔保潔工作外判給專業(yè)的保潔公司對(duì)其提供“專業(yè)化、高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量、高頻度”的清潔保潔服務(wù)，特別要求加強(qiáng)對(duì)走道、電梯、走火梯、各公共場(chǎng)所的玻等的清潔保潔，提高所有公共場(chǎng)所的保潔質(zhì)量，并在員工中推行“全員保潔制度”，要求全體員工對(duì)發(fā)現(xiàn)的任何污染物及時(shí)給予清除，以維持高標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)境質(zhì)量?！厩鍧嵄嵐ぷ鞯谋O(jiān)督機(jī)制】根搌豐業(yè)大廈的物業(yè)管理服務(wù)要求，擬在ISO9001：2000質(zhì)量管理體系的清潔工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和方法分類序號(hào)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)檢驗(yàn)方法清潔頻率室1路面無(wú)瓜果皮殼、紙屑等雜物；無(wú)煙沿路線檢查每天徹底清掃2次外頭、無(wú)積水、無(wú)污漬每半小時(shí)循環(huán)1次每月用水沖刷1次2果品箱內(nèi)部垃圾及時(shí)清理；外表無(wú)污漬黏附物；保持光亮。全面檢查每天清倒2次每天刷洗1次每周用洗潔精刷1次組3垃圾屋地面無(wú)散落垃圾，無(wú)污水、污漬。全面檢查每天清倒、沖刷2次每周用清潔劑刷洗1次。4垃圾中轉(zhuǎn)站地面無(wú)散落垃圾；無(wú)污水、污漬墻面無(wú)粘附物，無(wú)污漬。全面檢查每天清理刷洗兩次5標(biāo)識(shí)牌、雕塑無(wú)亂張貼；目視表面無(wú)灰塵，無(wú)污漬；保持光亮。全面檢查每天清抹1次6沙井底部無(wú)垃圾，無(wú)積水、積沙；蓋板無(wú)污漬。每抽查3個(gè)井每天清理1次；7雨、污水管、井檢查井內(nèi)壁無(wú)粘附物；井底無(wú)沉淀物，水流暢通；井蓋上無(wú)污漬每抽查5個(gè)井雨污水井每半月清理一次；污水管道每半年疏通1次8化糞池不外溢污水全面檢查每季度清理1次；地下室1車庫(kù)地面無(wú)垃圾、雜物；保持干凈。每天抽查5處每天清掃2次；每3小時(shí)循環(huán)1次；每半月用水沖刷1次；2車庫(kù)墻面目視無(wú)污漬；無(wú)明顯灰塵；抽查5處每月清掃、沖洗1次3地下車庫(kù)的標(biāo)識(shí)牌、消防栓公用門等設(shè)施目視無(wú)污潰，無(wú)明顯灰塵；保持光亮。抽查5處每月用洗潔精清抹一次，燈具每月擦1次；4車庫(kù)和天臺(tái)管線目視無(wú)積塵、污漬；抽查5處每月用掃把清掃1分類序號(hào)項(xiàng) 目標(biāo)準(zhǔn)檢驗(yàn)方法清潔頻率室內(nèi)1雨篷目視無(wú)垃圾，無(wú)清苔，無(wú)積水每周清理1次2天臺(tái)、轉(zhuǎn)換層目視無(wú)垃圾，無(wú)積水，無(wú)污跡，明溝暢通；抽查五處每天清理1次；水磨石無(wú)垃圾雜物；無(wú)泥沙、無(wú)污漬地面每天拖13水泥大理石地毯、地面大理石地面打蠟拋光后有充每層5蠟每月1次；每周拋光1次；地毯吸塵每周1次；地毯清洗每月1次。4大理石瓷片乳膠漆噴涂墻面大理石、瓷片、噴涂墻面用紙巾擦拭無(wú)明顯灰塵，乳膠漆墻面無(wú)污跡，目視無(wú)明顯灰塵；抽查7層，每層抽查5處大理石打蠟每?jī)稍?1次；拋光每月1次；乳膠漆墻面掃塵、噴1次；5天花板、天棚距1米處目視無(wú)蜘蛛網(wǎng)，無(wú)明顯灰塵；抽查7層，每層抽查3處每月掃塵1次；6燈罩、煙感、目視無(wú)明顯灰塵，無(wú)污潰；抽查7層，每層抽查3處每月清抹1次；7玻璃門窗無(wú)明顯灰塵；保持光亮。抽查7層，每層抽查3次；玻璃門每周刮1次；玻璃窗每月刮2次；8公用衛(wèi)生間疏通全面檢查每天清理3次；每2小時(shí)保潔1次；9公用門窗消防栓、標(biāo)牌扶手、欄桿目視無(wú)明顯污跡，用紙巾擦拭無(wú)明顯灰塵；抽查7層，每層抽查3處每周清抹2次10.電梯轎;;目電梯門無(wú)紙屑、無(wú)煙頭等雜物；保持干凈、光亮.全面檢查每天清抹1次清潔衛(wèi)生監(jiān)督管理規(guī)程(—)清潔衛(wèi)生監(jiān)督管理規(guī)程為監(jiān)督清潔承包商的清潔工作，確保豐業(yè)大廈環(huán)境達(dá)到“高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量”，特制定如下監(jiān)督管理規(guī)程：1、清潔督導(dǎo)員全面負(fù)責(zé)檢查監(jiān)督清潔承包商的衛(wèi)生清潔工作。2、以清潔質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，檢查各區(qū)域的衛(wèi)生狀況，對(duì)清潔質(zhì)量作出評(píng)估，記錄于每日清潔檢查評(píng)估表內(nèi)。3、商務(wù)服務(wù)中心經(jīng)理、清潔督導(dǎo)員每周會(huì)同保潔公司經(jīng)理巡查各區(qū)域的衛(wèi)生狀況，巡查結(jié)果記錄于每周公共區(qū)域衛(wèi)生清潔抽查表內(nèi)，雙方簽認(rèn)。4、在清潔衛(wèi)生的檢查過程中，凡發(fā)現(xiàn)不符合清潔質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)迅速通知清潔公司處理，并進(jìn)行復(fù)檢。5、月末，清潔督導(dǎo)員根據(jù)每日清潔檢查評(píng)估表進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，以評(píng)定當(dāng)月清潔公司的清潔質(zhì)量，將統(tǒng)計(jì)結(jié)果記錄于清潔質(zhì)量月總結(jié)表。6、并將清潔質(zhì)量月總結(jié)表及存在的問題報(bào)告呈交保潔公司，并要求及時(shí)對(duì)其保潔員工進(jìn)行培訓(xùn)，改進(jìn)保潔服務(wù)質(zhì)量。(二)清潔質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1、正門、廣場(chǎng)花槽：槽內(nèi)無(wú)垃圾、無(wú)雜物，槽體側(cè)面及槽邊無(wú)污跡、無(wú)積塵。地面：無(wú)污跡、無(wú)水泥跡、無(wú)香口膠跡、無(wú)積水、無(wú)堆放雜物。階梯：無(wú)污跡、無(wú)水泥跡、無(wú)香口膠跡、無(wú)積水、地堆放雜物。扶手：無(wú)污跡、無(wú)水跡、無(wú)明顯灰塵。墻面：無(wú)污跡、無(wú)亂張貼物。門戶：無(wú)污跡、無(wú)積塵、無(wú)亂張貼物。指示牌(包括招牌)：無(wú)污跡、無(wú)積塵、無(wú)亂張貼物。消防栓：無(wú)污跡、無(wú)積塵。出入口欄桿：無(wú)污物、無(wú)阻塞。2、洗手間地面：無(wú)污跡、無(wú)水泥跡、無(wú)香口膠跡、無(wú)積水、無(wú)堆放雜物。墻面：無(wú)污跡、無(wú)亂張貼物。天花：無(wú)污跡、無(wú)積塵、無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)霉跡。窗戶：無(wú)污跡、無(wú)積塵、無(wú)亂張貼物。鏡臺(tái)：無(wú)污跡、無(wú)積塵、無(wú)亂張貼物。洗手盆：表面光潔、無(wú)污跡。鏡面：無(wú)污跡、無(wú)積塵、無(wú)亂張貼物。排氣口：無(wú)污跡、無(wú)積塵、無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)霉跡。尿槽：表面光潔、無(wú)尿跡、無(wú)污跡、無(wú)水銹跡、無(wú)煙頭、無(wú)雜物、無(wú)異味。廁紙箱：無(wú)污跡、無(wú)積塵、無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)霉跡。手紙箱：無(wú)污跡、無(wú)積塵、無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)霉跡。門戶：無(wú)污跡、無(wú)積塵、無(wú)亂張貼物。地漏及水溝：無(wú)污物積聚、無(wú)堵塞。3、茶間地面：無(wú)污跡、無(wú)水泥跡、無(wú)香口膠跡、無(wú)積水、無(wú)堆放雜物。墻面：無(wú)污跡、無(wú)亂張貼物天花：無(wú)污跡、無(wú)積塵、無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)霉跡。洗手盆：無(wú)污積、無(wú)茶葉及雜物。垃圾桶：垃圾不可超過桶蓋。地漏及水溝：無(wú)污物積聚、無(wú)堵塞。4、電梯廳及走廊地面：無(wú)腳印、無(wú)污跡、無(wú)水泥跡、無(wú)香口膠跡、無(wú)積水、無(wú)堆放雜物、無(wú)垃圾。天花：無(wú)污跡、無(wú)積塵、無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)霉跡。光管罩：無(wú)污跡、無(wú)積塵、無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)霉跡。墻面：無(wú)污跡、無(wú)張貼物。銅牌：無(wú)污跡、無(wú)積塵、無(wú)銅油跡。水牌及指示牌：無(wú)污跡、無(wú)積塵、無(wú)亂張貼物。門戶〔管井門、隔煙門、廁所門)：無(wú)污跡、無(wú)積塵、無(wú)亂張貼物。垃圾桶：桶體光潔無(wú)污跡、無(wú)痰跡；煙灰缸蓋上無(wú)煙頭、雜物；桶內(nèi)垃圾不得超過桶口。消防栓：無(wú)污跡、無(wú)積塵、無(wú)亂張貼物。5、露臺(tái)(包括天臺(tái)、平臺(tái)、陽(yáng)臺(tái))消防栓：無(wú)污跡、無(wú)積塵、無(wú)亂張貼物。地漏及水溝：無(wú)污物積聚、無(wú)堵塞。地面：無(wú)雜物堆放、無(wú)垃圾、無(wú)污跡。6、物業(yè)外墻玻璃表面光潔無(wú)跡、無(wú)明顯塵積、無(wú)張貼物、無(wú)懸掛物，窗戶保持關(guān)閉。7、垃圾房無(wú)堆積垃圾。垃圾做到日產(chǎn)日清。做好垃圾袋裝化，將所有垃圾集中堆放在堆放點(diǎn)，做到合理、衛(wèi)生、四周無(wú)散放垃圾。可作廢品回收的垃圾，要另行放置。垃圾間保持清潔、無(wú)異味，經(jīng)常噴灑藥水，防止發(fā)生蟲害。(三)清潔監(jiān)督流程圖按清潔質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)巡查公共地方清潔質(zhì)量發(fā)現(xiàn)清潔未達(dá)到清潔質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，立即通知保潔公司處理每次清潔檢查的情況記錄于每日清潔檢查日檢表內(nèi)每周合同保潔主管巡查整個(gè)物業(yè)衛(wèi)生狀況，記錄于每周公共區(qū)域衛(wèi)生清潔抽查對(duì)當(dāng)月大廈整體清潔質(zhì)量作評(píng)估，記錄在清潔質(zhì)量評(píng)估月總結(jié)表，提交清潔公司改進(jìn)工作按清潔質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)巡查公共地方清潔質(zhì)量發(fā)現(xiàn)清潔未達(dá)到清潔質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，立即通知保潔公司處理每次清潔檢查的情況記錄于每日清潔檢查日檢表內(nèi)每周合同保潔主管巡查整個(gè)物業(yè)衛(wèi)生狀況，記錄于每周公共區(qū)域衛(wèi)生清潔抽查對(duì)當(dāng)月大廈整體清潔質(zhì)量作評(píng)估，記錄在清潔質(zhì)量評(píng)估月總結(jié)表，提交清潔公司改進(jìn)工作[豐業(yè)大廈]檔案建立

第九節(jié) 檔案的建立及管理豐業(yè)大廈將建立健全各項(xiàng)檔案管理制度。一、檔案分類1、根據(jù)國(guó)家和有關(guān)部門檔案分類編號(hào)的規(guī)定，編制企業(yè)檔案分類編號(hào)方法。2、分類編號(hào)要遵循文件材料的形成規(guī)律，并且要便于保管和提供利用。3、編制檔案總目錄、檔案分類目錄、底圖目錄和保管單位目錄。二、檔案保管1、接收檔案必須認(rèn)真驗(yàn)收，并辦理接交手續(xù)。2、存放檔案必須有專用柜、架，排架方法要科學(xué)和便于查找。3、底圖除修改，送曬外，不得外借。修改后的底圖入庫(kù)，認(rèn)真檢查其修改、補(bǔ)充等情況。底圖存放以平放為宜。4、存放膠片、照片、磁帶要用特制的密封盒、膠片頁(yè)夾和影集等，按編號(hào)順序排列在膠片柜或防火柜內(nèi)。5、要定期進(jìn)行庫(kù)藏檔案的清理核對(duì)工作，做到帳、物相符，對(duì)破損或載體時(shí)，要查明原因，保存依據(jù)。第十節(jié) 特約服務(wù)開展便民特約服務(wù)是體現(xiàn)“金鑰匙“酒店式公寓服務(wù)的物業(yè)管理水平的重要因一、問詢服務(wù)問詢處必須準(zhǔn)備的各項(xiàng)資料為：A、國(guó)內(nèi)、國(guó)際航空時(shí)刻表及各航空公司的名稱、地址、電話B、鐵路、公路時(shí)刻、里程表C、市區(qū)地圖D、國(guó)內(nèi)與本地的電話號(hào)碼簿E、各機(jī)構(gòu)及設(shè)施一一國(guó)家機(jī)關(guān)、公司商號(hào)、各社團(tuán)、外事機(jī)構(gòu)、外國(guó)大使館及領(lǐng)事館、商務(wù)辦事處。F、購(gòu)物相關(guān)設(shè)施一一百貨公司、購(gòu)物中心、大型量販店、專賣店、藝品店等。G、觀光、休閑相關(guān)設(shè)施一一劇院、夜總會(huì)、餐廳、觀光夜市、寺廟、教堂古 跡、公園等。H、學(xué)術(shù)、文化機(jī)構(gòu)一一博物館、美術(shù)館、大學(xué)及各學(xué)院、研究機(jī)構(gòu)等。J、旅行、交通相關(guān)機(jī)構(gòu)一一機(jī)場(chǎng)、火車站、巴士站、地鐵站、航空公司、旅行 社等。問詢服務(wù)內(nèi)容：飛機(jī)、火車時(shí)刻、里程問詢廣州市大型商場(chǎng)、超市、酒店、休閑場(chǎng)所問詢廣州市及廣東省內(nèi)著名旅游觀光地問詢廣州市路名問詢相關(guān)辦事機(jī)構(gòu)電話問詢其它問詢二、代辦服務(wù)代訂牛奶代訂車服務(wù)代訂酒店客房代辦電話報(bào)裝服務(wù)代訂報(bào)刊雜志服務(wù)代請(qǐng)醫(yī)務(wù)人員上門服務(wù)代訂火車票、飛機(jī)票代叫送餐、訂餐服務(wù)代安排清潔工入戶服務(wù)代安排綠化工入戶服務(wù)代管房屋鑰匙三、便民特約服務(wù)24小時(shí)商務(wù)服務(wù)商務(wù)服務(wù)中心將提供“五星級(jí)酒店式”的強(qiáng)大商務(wù)服務(wù)：復(fù)印、打印、打字、收發(fā)(市內(nèi)、國(guó)內(nèi)、國(guó)際)傳真、接收代發(fā)郵件、互聯(lián)網(wǎng)、翻譯、秘書等商務(wù)服務(wù)。24小時(shí)家政服務(wù)設(shè)有24小時(shí)的家政服務(wù)中心，主要提供的家政服務(wù)如下：)>洗滌服務(wù)：衣物、床單、窗簾等干洗服務(wù))>鐘點(diǎn)工服務(wù)：打掃室內(nèi)衛(wèi)生、家具和地板翻新服務(wù)、做簡(jiǎn)單家務(wù)活等)> 定期室內(nèi)保潔服務(wù))> 新入住房屋開荒服務(wù))> 室內(nèi)消殺服務(wù)家居裝修服務(wù))> 提供二次裝修現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管理服務(wù)房屋代管服務(wù))> 房間除塵、定期檢查電器、定期開窗通風(fēng)等房屋代租賃服務(wù))> 收取租金非貴重物品代保管服務(wù)戶內(nèi)有償維修服務(wù)可為業(yè)戶房間提供急修、小修、零修服務(wù)：)> 地板打蠟)> 清洗地毯)> 清洗抽油煙機(jī))> 清洗空調(diào)過濾網(wǎng)、排風(fēng)扇)> 安裝玻璃、排風(fēng)扇、洗衣機(jī)、抽油煙機(jī)、空調(diào)、熱水器等)> 安裝燈具、門鈴、電話等)> 室內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù))> 檢修電路)> 修理家私配件及家用電器)> 疏通下水管道)> 修理和更換開關(guān)、插座、電話盒、水電表等)> 修理和更換門鈴)> 更換室內(nèi)給水管道)> 更換空調(diào)開關(guān))> 其它維修服務(wù)注：以上便民特約服務(wù)項(xiàng)目屬有償服務(wù)項(xiàng)目，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將另行制訂；并且，我司將會(huì)隨著業(yè)戶的需要不斷增加服務(wù)項(xiàng)目。第四章 物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置及人員的配備第一節(jié) 組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置為能使[豐業(yè)大廈】的各項(xiàng)服務(wù)管理工作得以高效、優(yōu)質(zhì)地運(yùn)作，根據(jù)豐業(yè)著“精干、高效、以崗定人”的原則，我司將結(jié)合本大廈的特點(diǎn)，設(shè)立大廈“金鑰匙”服務(wù)管理中心，使之發(fā)揮整個(gè)管理服務(wù)運(yùn)作的樞紐作用，引入酒店前臺(tái)的功司與“豐業(yè)大廈”金鑰匙”服務(wù)管理中心”將每年簽訂管理目標(biāo)責(zé)任書，豐業(yè)大廈”金鑰匙”服務(wù)管理中心按照我公司統(tǒng)一的管理標(biāo)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量對(duì)豐業(yè)大廈進(jìn)行物業(yè)管理“一站式”服務(wù)?！尽敖痂€匙”服務(wù)管理中心組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置】根據(jù)[豐業(yè)大廈]酒店式服務(wù)公寓的物業(yè)規(guī)模、物業(yè)相關(guān)配套設(shè)施設(shè)備特點(diǎn)以及物業(yè)管理服務(wù)的定位要求，本著“精干、高效、以崗定人“的原則，我公司擬設(shè)“[豐業(yè)大廈]”金鑰匙”服務(wù)管理中心”，在我公司的直接領(lǐng)導(dǎo)及監(jiān)督指導(dǎo)下，實(shí)行項(xiàng)目總監(jiān)負(fù)責(zé)制，全面負(fù)責(zé)[1我公司與“[豐業(yè)大廈]”金鑰匙”服務(wù)管理中心”項(xiàng)目總監(jiān)將每年簽訂管理目標(biāo)責(zé)任務(wù)公寓進(jìn)行“一站式”物業(yè)管理服務(wù)。根據(jù)“金鑰匙”的服務(wù)宗旨一一全面向客戶24小時(shí)提供“一條龍”的委托代辦酒店式物業(yè)管理服務(wù)；為了滿足[豐業(yè)大廈1酒店式服務(wù)公寓物業(yè)管理服務(wù)定位的要求，[豐業(yè)大廈】“金鑰匙”服務(wù)管理中心擬設(shè)架構(gòu)如下：客戶服務(wù)部公寓服務(wù)管理中心財(cái)務(wù)部行政人事部保安部客戶服務(wù)部公寓服務(wù)管理中心財(cái)務(wù)部行政人事部保安部工程部物業(yè)管理商場(chǎng)服務(wù)管理中心廣州三新物業(yè)管理有限公司廣州三新物業(yè)管理有限公司[[豐業(yè)大廈]“金鑰匙“服務(wù)管理中心物業(yè)管理部商務(wù)服務(wù)中工程部會(huì)所保安部物業(yè)管理部商務(wù)服務(wù)中工程部會(huì)所保安部【“金鑰匙“服務(wù)管理中心行政部組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置】根據(jù)[豐業(yè)大廈]酒店式服務(wù)公寓物業(yè)管理服務(wù)及內(nèi)部人員組織管理的需要，我司擬設(shè)立行政部，負(fù)責(zé)”金鑰匙”服務(wù)管理中心的內(nèi)部行政人事的管理工作。【“金鑰匙“服務(wù)管理中心財(cái)務(wù)部組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置】根據(jù)[豐業(yè)大廈]負(fù)責(zé)大廈財(cái)務(wù)收費(fèi)、統(tǒng)計(jì)、核算等財(cái)務(wù)工作工作。【公寓服務(wù)管理中心客戶服務(wù)部織機(jī)構(gòu)的設(shè)置】客戶服務(wù)部為了給[豐業(yè)大廈】酒店式服務(wù)公寓客戶營(yíng)造“五星級(jí)酒店式”居家生活和工作環(huán)境，面向[豐業(yè)大廈】公寓客戶，24小時(shí)提供“一條龍”的委托代辦酒店式物業(yè)管理服務(wù)，根據(jù)上述，客戶服務(wù)部架構(gòu)設(shè)置如下圖：客戶服務(wù)部項(xiàng)目總監(jiān)項(xiàng)目總監(jiān)[豐業(yè)大廈]“金鑰匙“服務(wù)管理中心商務(wù)服務(wù)中心商務(wù)服務(wù)中心會(huì)所服務(wù)中心客戶經(jīng)理客戶助理前臺(tái)兼收費(fèi)客戶助理前臺(tái)兼收費(fèi)貫徹“金鑰匙”的服務(wù)宗旨，面向[豐業(yè)大廈]公寓客戶，24小時(shí)提供“一條龍”的委托代辦酒店式物業(yè)管理服務(wù)，給[豐業(yè)大廈]酒店式服務(wù)公寓客戶營(yíng)造“五星級(jí)酒店式”居家生活和工作環(huán)境。其組織機(jī)構(gòu)設(shè)置有物業(yè)管理部、工程部、保安部。項(xiàng)目總監(jiān)項(xiàng)目總監(jiān)[豐業(yè)大廈]“金鑰匙“服務(wù)管理中心保安部工程部物業(yè)管理部公寓服務(wù)管理中心物業(yè)主任工程領(lǐng)班保安主管物業(yè)助理保安部工程部物業(yè)管理部公寓服務(wù)管理中心物業(yè)主任工程領(lǐng)班保安主管物業(yè)助理工程技工保安領(lǐng)班保安員管理中心擬在商廈的各適當(dāng)之處因地制宜地進(jìn)行租擺園林、盆景、花卉等綠化植物。在此基礎(chǔ)上，我司將配有一名環(huán)境督導(dǎo)員，專負(fù)責(zé)本項(xiàng)目清潔綠化的監(jiān)督、檢查、技術(shù)指導(dǎo)工作。各部門具體分工如下：項(xiàng)目總監(jiān)：1、全面主持[豐業(yè)大廈]工作，直接管理商廈各部室的工作。2、貫徹黨和國(guó)家的方針、政策，法令和規(guī)定，及時(shí)調(diào)整確定[豐業(yè)大廈]物業(yè)發(fā)展和經(jīng)營(yíng)開發(fā)的方向；執(zhí)行上級(jí)指示和董事會(huì)決議，對(duì)物業(yè)公司負(fù)責(zé)。3、制定商廈的質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)，批準(zhǔn)頒布質(zhì)量手冊(cè)。4、執(zhí)行公司決議，負(fù)責(zé)[豐業(yè)大廈]協(xié)調(diào)、組織、控制及跟進(jìn)落實(shí)；5、協(xié)調(diào)影響商廈發(fā)展和服務(wù)質(zhì)量活動(dòng)的對(duì)內(nèi)、對(duì)外重大公眾關(guān)系，為各職能部門開展工作創(chuàng)造有利條件。6、在物業(yè)管理上，確保有足夠的人力、物力、財(cái)力，能實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)，對(duì)服務(wù)水平和管理質(zhì)量普遍下降現(xiàn)象，或出現(xiàn)重大的服務(wù)質(zhì)量問題負(fù)責(zé)。7、努力開展增收節(jié)支、經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收工作，控制資金合理運(yùn)用，對(duì)造成經(jīng)營(yíng)不善而造成嚴(yán)重虧損情況負(fù)責(zé)。8、制訂”金鑰匙”服務(wù)管理中心的經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)，嚴(yán)格遵守、落實(shí)公司的相關(guān)管理規(guī)章制度、工作標(biāo)準(zhǔn)及操作程序，協(xié)調(diào)、指導(dǎo)部門項(xiàng)目總監(jiān)及員工的工作，保證各方面工作順利進(jìn)行。9、參照“國(guó)優(yōu)”項(xiàng)目創(chuàng)建驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)項(xiàng)目每日的管理情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查及督導(dǎo)落實(shí)整改；10、對(duì)項(xiàng)目的服務(wù)質(zhì)量及經(jīng)營(yíng)成本進(jìn)行目標(biāo)控制，每月對(duì)該項(xiàng)目的管理實(shí)效進(jìn)行綜合評(píng)審考核，并對(duì)存在問題紐織及時(shí)、有效的專項(xiàng)整改，保障高質(zhì)量的管理及服務(wù)；11、定期、不定期地聽取業(yè)戶和各部門員工意見和建議，不斷完善各項(xiàng)管理，樹立和維護(hù)公司的品牌形象和聲譽(yù)；12、與社會(huì)各界及物業(yè)管理項(xiàng)目總監(jiān)部門建立和保持良好的公共關(guān)系，樹立企業(yè)的良好形象