房地產(chǎn)合約及成本管理模式及制度講解

中海地產(chǎn)合約管理模式與實踐

2009年3月中海地產(chǎn)合約管理模式及實踐通行的合約管理模式及種類中海地產(chǎn)合約管理模式中海地產(chǎn)成本管理模式中海地產(chǎn)合約管理模式合約管理原則合約管理主控部門合約管理制度中海地產(chǎn)合約管理模式

－－－合約管理原則體制上：采用決策、管理、操作三個環(huán)節(jié)相對獨立；程序上：通過文件、規(guī)程等形式事先對某一項工作程序有一個明確的、定性的、定量的標(biāo)準(zhǔn)和尺度）例如：后面講到的定標(biāo)原則；合約上：采用公認(rèn)的FIDIC條款，并明確規(guī)定投訴機制；工程管理過程中：規(guī)范每一個環(huán)節(jié)，保持公平、公正、透明的原則。中海地產(chǎn)合約管理模式合約管理原則合約管理主控部門合約管理制度中海地產(chǎn)合約管理模式－－－合約管理主控部門營銷策劃部：是市場調(diào)研、市場定位、廣告媒體、銷售合約的主控部門；設(shè)計部：是規(guī)劃（方案）設(shè)計、施工圖設(shè)計合約的主控部門；合約部：是工程招投標(biāo)合約管理的主控部門，負(fù)責(zé)編制各個階段的建安成本目標(biāo)；物資部：是工程甲供物資合約管理的主控部門。中海地產(chǎn)合約管理模式合約管理原則合約管理主控部門合約管理制度房地產(chǎn)E網(wǎng)中海地產(chǎn)合約管理模式－－－合約管理制度之合約部架構(gòu)合約部架構(gòu)中海地產(chǎn)合約管理模式

－－－合約管理制度之合約人員素質(zhì)有計算工程量的能力；有對主材料價格的了解，對勞動定額的認(rèn)識、對勞動力市場價格的認(rèn)識、對施工企業(yè)管理費用的判斷、對行業(yè)社會利潤研究的能力中海地產(chǎn)合約管理模式

－－－合約管理制度之合約人員素質(zhì)（續(xù)）有法律、稅務(wù)方面的知識；要有文字功夫。能夠起草合同文件，起草往來函，做到內(nèi)容全面、邏輯嚴(yán)密、無漏洞；注意“德”的修養(yǎng)。對公司有責(zé)任心；能夠和諧地與其他部門同事相處，建立良好的工作關(guān)系。工作既要有原則，也要有靈活性；中海地產(chǎn)合約管理模式－－－合約管理制度之合約人員素質(zhì)（續(xù)）要能能動地對設(shè)計和施工環(huán)節(jié)提出建議，達(dá)到降低工程成本的目的；對已完成程的合約管理工作要有分析、總結(jié)能力；培養(yǎng)對成本的敏感性；樹立自已的專業(yè)榮譽感，培養(yǎng)自已的專業(yè)精神。中海地產(chǎn)合約管理模式

－－－合約部管理制度目錄承判商管理程序工程招標(biāo)分判程序物資采購分判程序工程議標(biāo)、定標(biāo)規(guī)則合約管理工作程序工程簽證管理程序中海地產(chǎn)合約管理模式

－－－合約部管理制度之承判商管理程序承建商考察承判商登記及考察.doc考察方法考察意見投標(biāo)資格試用承建商及其評價承判商動態(tài)管理.doc中海地產(chǎn)合約管理模式

－－－合約部管理制度目錄承判商管理程序工程招標(biāo)分判程序物資采購分判程序工程議標(biāo)、定標(biāo)規(guī)則合約管理工作程序工程簽證管理程序中海地產(chǎn)合約管理模式

－－－合約部管理制度之工程招標(biāo)分判程序工程招標(biāo)流程招標(biāo)管理.doc合約管理策劃報告分判工程招標(biāo)工作計劃招標(biāo)文件編制與評審中海地產(chǎn)合約管理模式

－－－合約部管理制度之工程招標(biāo)分判程序（續(xù)）投標(biāo)單位名單發(fā)標(biāo)、答疑、開標(biāo)評標(biāo)、議標(biāo)、定標(biāo)簽約中海地產(chǎn)合約管理模式

－－－合約部管理制度目錄承判商管理程序工程招標(biāo)分判程序物資采購分判程序工程議標(biāo)、定標(biāo)規(guī)則合約管理工作程序工程簽證管理程序中海地產(chǎn)合約管理模式

－－－合約部管理制度之物資招標(biāo)分判程序物資招標(biāo)流程圖甲供物資招投標(biāo)流程圖.doc招標(biāo)準(zhǔn)備招標(biāo)評標(biāo)中標(biāo)通知書與采購樣板合同簽署中海地產(chǎn)合約管理模式

－－－合約部管理制度目錄承判商管理程序工程招標(biāo)分判程序物資采購分判程序工程議標(biāo)、定標(biāo)規(guī)則合約管理工作程序工程簽證管理程序中海地產(chǎn)合約管理模式

－－－合約部管理制度之定標(biāo)、議標(biāo)規(guī)則投標(biāo)總價修正原則議標(biāo)單位選擇定標(biāo)原則中標(biāo)機率中標(biāo)總價限制工期因素中海地浮產(chǎn)合約吵管理模眼式站－－－合約部管幣理制度目芽錄承判商管闖理程序工程招宗標(biāo)分判矛程序物資采購握分判程序工程議勞標(biāo)、定禮標(biāo)規(guī)則合約管般理工作離程序工程簽證除管理程序中海地旅產(chǎn)合約能管理模悅式傲－－－合約歡部管理制巾度之合約擾管理工作眠程序合約交底合約交謎底記錄地.doc付款工程款支鞠付流程.doc工程變嶼更價款詞審核變更審按核流程盼.doc合同執(zhí)領(lǐng)行過程程中的往閥來函件結(jié)算結(jié)算辦立理流程錫.doc中海地薯產(chǎn)合約盈管理模敬式奧－－－合約部管拴理制度目管錄承判商管猶理程序工程招標(biāo)辛分判程序物資采購哲分判程序工程議標(biāo)看、定標(biāo)規(guī)麥則合約管理絡(luò)工作程序工程簽證述管理程序中海地蔽產(chǎn)合約霧管理模采式及實懷踐囑－－珠－合約部夫管理制梳度之工役程簽證乏管理程何序需要辦泉理工程貝簽證的跨情形承建商申魂報簽證程巷序簽證單斗內(nèi)容簽證單審扎批程序?qū)徍艘庖姴梢體ww.折fdce炮w.co價m房地產(chǎn)E網(wǎng)中海地妨產(chǎn)成本錦管理制構(gòu)度－－－成取本管理制鑒度目錄目的范圍成本管理澤體系成本管理校分工目標(biāo)成蛛本的確礎(chǔ)定原則成本管居理流程中海地扮產(chǎn)成本黎管理制穴度－－－和成本管休理制度磁之目的構(gòu)建中賀海地產(chǎn)迎項目發(fā)汗展成本務(wù)管理體低系，實森施全過好程成本達(dá)動態(tài)管理，加撤強成本做控制工證作，積掀累經(jīng)驗晃、持續(xù)器改進(jìn)，從不斷提境高公司的競爭能越力。中海地群產(chǎn)成本荒管理制滾度－－－理成本管登理制度介目錄目的范圍成本管懷理體系成本管理怨分工目標(biāo)成麗本的確姿定原則成本管理架流程中海地兵產(chǎn)合約墊管理模臭式－－－成掙本管理制創(chuàng)度之范圍指公司房藍(lán)地產(chǎn)開發(fā)給項目各環(huán)論節(jié)所有成本和才稅金的總裳和，包括傍：土地費掌用、前期疑費用、建瓦安費用、其他直接非費、銷售畢費用、管扎理費用、劃利息、稅狐金等；中海地產(chǎn)蜻成本管理毀制度－－－成劫本管理制趙度目錄目的范圍成本管右理體系成本管理正分工目標(biāo)成本某的確定原襖則成本管玻理流程中海地產(chǎn)辟成本管理浴制度－－－成矩本管理制姓度之體系成本管鼻理體系統(tǒng)一成本踩科目全過程川成本管比理建安成本學(xué)動態(tài)監(jiān)控建立成責(zé)本經(jīng)驗極數(shù)據(jù)庫統(tǒng)一合約兔安排模式ERP項目管理前提主線重點支撐手段中海地產(chǎn)壇成本管理朽制度－－－成他本管理制蝴度目錄目的范圍成本管理捧體系成本管理預(yù)分工目標(biāo)成本桶的確定原議則成本管束理流程中海地曲產(chǎn)成本過管理制識度－－－成任本管理制管度之職責(zé)拜分工地產(chǎn)集團(tuán)青投資管理光部：負(fù)責(zé)鴿土地相關(guān)叢費用的管奔理地產(chǎn)集疫團(tuán)規(guī)劃懶設(shè)計中袍心：負(fù)吩責(zé)勘察嬌設(shè)計相覺關(guān)費用俘的管理地產(chǎn)集團(tuán)歲營銷策劃晶中心：負(fù)犯責(zé)營銷相攀關(guān)費用的逗管理中海地產(chǎn)蠢成本管理冰制度－－－怠成本管著理制度肯之職責(zé)銷分工（攔續(xù)）地產(chǎn)集團(tuán)關(guān)財務(wù)資金盈部：負(fù)責(zé)拖利息費用今的管理地產(chǎn)集莊團(tuán)發(fā)展淺管理部消：負(fù)責(zé)衣總成本另、建安農(nóng)費用與浴主要經(jīng)勿濟(jì)技術(shù)策指標(biāo)、蠻大配套傳工程等騎的管理中海地感產(chǎn)成本取管理制哪度－－－成蠢本管理制拴度之職責(zé)卸分工（續(xù)稠）地區(qū)公獸司財務(wù)古部：負(fù)匠責(zé)統(tǒng)領(lǐng)吧本公司惠的成本鹽管理工惹作，負(fù)錢責(zé)提出兼各節(jié)點植成本控咬制指標(biāo)地區(qū)公司后合約部：夕編制各個移階段的建猴設(shè)成本控灘制目標(biāo)，蓮并根據(jù)批彩復(fù)指標(biāo)具拒體實施、睛反饋各節(jié)唯點成本執(zhí)床行情況建安成速本控制悲流程.doc中海地敞產(chǎn)成本煤管理制哭度－－－算成本管浴理制度楚目錄目的范圍成本管驚理體系成本管理省分工目標(biāo)成本財?shù)拇_定原兵則成本管按理流程中海地棉產(chǎn)成本川管理制遍度－－－成濱本管理制轉(zhuǎn)度之目標(biāo)遺成本確立目標(biāo)成本?。翰煌A案段目標(biāo)成星本的確定謝原則：應(yīng)塵以達(dá)到規(guī)蟻定的基準(zhǔn)滅盈利率為蹲前提，以探稅前成本窮總額為核站定內(nèi)容，鞏原則上后柱一階段的詠稅前成本經(jīng)總額不得舒突破前一課階段的總感額。中海地朝產(chǎn)成本艦管理制漏度－－－成仔本管理制趙度目錄目的范圍成本管理袖體系成本管理以分工目標(biāo)成柜本的確兆定原則成本管旦理流程成本管汪理流程榨框圖.doc中海地碗產(chǎn)成本辱管理制丘度－－－成長本管理制襲度之流程輕目錄可研階段段市場定位淘階段規(guī)劃設(shè)計埋階段施工階段后評估階程段中海地縱產(chǎn)成本暗管理制息度－－－后成本管旅理流程味之可研臥階段成本控制肝實施條件說：完成土洗地吸納后10個工作日芳內(nèi)。成本控制治工作內(nèi)容射：《建安成本欠目標(biāo)控制摔表》中海地產(chǎn)招成本管理予制度－－－成尖本管理制玩度之流程享目錄可研階段市場定騰位階段規(guī)劃設(shè)計部階段施工階觀段后評估階灶段中海地鍬產(chǎn)成本民管理制堅度－－－成舟本管理流溉程之市場幕定位階段成本控制暴實施條件辛：總部批夠復(fù)定位報饅告后15個工作蜂日內(nèi)。成本控途制工作子內(nèi)容：《建安成本激目標(biāo)控制項表》中海地炮產(chǎn)成本眾管理制簽度－－－成顛本管理制娛度之流程寺目錄可研階段市場定位選階段規(guī)劃設(shè)逃計階段施工階護(hù)段后評估挑階段中海地產(chǎn)鋒成本管理香制度－－－成避本管理流詢程之規(guī)劃楊設(shè)計階段成本控制選實施條件便：初步設(shè)堪計完成后15個工作癢日內(nèi)。成本控爆制工作紙內(nèi)容：《建安成本朋目標(biāo)控制毫表》中海地產(chǎn)獻(xiàn)成本管理蝦制度－－－點成本管陵理制度縣之流程款目錄可研階段市場定位沾階段規(guī)劃設(shè)計次階段施工階映段后評估階院段中海地省產(chǎn)成本腸管理制宋度－－－成童本管理流復(fù)程之施工揭階段成本控制啟實施條件,大致分為3個階段:主體工攝程開工扶、主體拐結(jié)構(gòu)封蘆頂、竣溫工驗收蟻后15個工作日睡。成本控制爪工作內(nèi)容擠：《建安成燃本預(yù)測瘦明細(xì)表》中海地盟產(chǎn)成本顯管理制迫度－－－裝成本管滋理制度場之流程惹目錄可研階段市場定位久階段規(guī)劃設(shè)漲計階段施工階燒段后評