某咨詢公司對中國房地產(chǎn)行業(yè)的

中國房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究新華信管理咨詢沈浩云2001年10月上海page1說明本房地產(chǎn)行業(yè)研究有待Customize，請根據(jù)不同的客戶狀況使用由于正在與北京方面洽談業(yè)務(wù)，本研究偏重北京市場的研究，同時根據(jù)萬通的戰(zhàn)略方向，增加了對別墅市場/獨(dú)立住宅市場的研究由于缺乏相關(guān)最新專業(yè)數(shù)據(jù)，本研究無法提供最新數(shù)據(jù)分析關(guān)于宏觀經(jīng)濟(jì)及走勢部分，還有待根據(jù)兩者關(guān)系進(jìn)一步研究和挖掘相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2房地產(chǎn)行業(yè)研究大綱宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究北京/上海房地產(chǎn)市場研究房地產(chǎn)企業(yè)個案分析（萬科）房地產(chǎn)上市公司比較分析(深圳和香港)房地產(chǎn)企業(yè)成功要素分析和現(xiàn)存問題及挑戰(zhàn)（價值鏈等）房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略（住宅供應(yīng)商還是房地開發(fā)商、多元化）3宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展綜述4房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)特征：周期性、關(guān)聯(lián)性、地域性、政策性周期性關(guān)聯(lián)性地域性政策敏感性房地產(chǎn)業(yè)屬于固定資產(chǎn)投資的范疇，與宏觀經(jīng)濟(jì)一樣具有明顯的周期性作為基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，具有高度的綜合性和關(guān)聯(lián)度，住宅產(chǎn)業(yè)帶動系數(shù)為2.3房地產(chǎn)市場的供求狀況主要受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響，區(qū)域發(fā)展不平衡，級差收益明顯政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響主要體現(xiàn)在土地資源供應(yīng)、各項稅費(fèi)、房地產(chǎn)流通政策和貨幣政策。5房地產(chǎn)行業(yè)2000-2010年間的發(fā)展目標(biāo)和前景以每年12%的速度增長商品房住宅竣工面積占城鎮(zhèn)住宅竣工面積的比例達(dá)80%，商品房占城鎮(zhèn)竣工房屋總面積的50%實行社會、專業(yè)化物業(yè)管理和修繕的房屋占社會房屋總量的50%城鎮(zhèn)（非農(nóng)業(yè)人口）人均住房使用面積2010年達(dá)到18平方米，建設(shè)住宅33.5億平方米，平均每年新建3.35億平方米6宏觀經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)企業(yè)的影響全面推行住房公積金制度，福利分房變?yōu)樨泿呕址?，放款住房貸款條件，降低住房貸款利率，拉動了住宅業(yè)發(fā)展，有利于以住宅為主業(yè)的公司發(fā)展，如深萬科（0002）西部大開發(fā)-中央財政加大對西部地區(qū)的轉(zhuǎn)移支付，涉足基礎(chǔ)設(shè)施的房地產(chǎn)企業(yè)收益，如渝開發(fā)A（0514）中國政府“小城鎮(zhèn)大戰(zhàn)略”的發(fā)展思路，加快小城鎮(zhèn)的發(fā)展和城市化進(jìn)程，有利于中小城市房地產(chǎn)公司的發(fā)展。如三木集團(tuán)（0632）7中國宏觀經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁而又持續(xù)的增長將極大促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的增長89中國建筑業(yè)占GDP的比例逐年增大，但與發(fā)達(dá)國家10%-20%的比例相比，還有很大距離建筑業(yè)GDP4.7%5.2%5.6%5.4%4.7%4.6%4.7%5.3%6.6%6.4%6.5%6.7%6.5%6.7%6.6%1011國外人均居住面積：XXX12進(jìn)入WTO對中國房地產(chǎn)企業(yè)的影響高檔外銷房、寫字樓、賓館、商場及工業(yè)用地的需求明顯增加外資房地產(chǎn)企業(yè)將逐步進(jìn)入中國市場，市場競爭更加激烈國外房地產(chǎn)開發(fā)商憑借其先進(jìn)的物業(yè)管理模式、營銷網(wǎng)絡(luò)和更加專業(yè)化、人性化的服務(wù)理念，對國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的業(yè)務(wù)將形成較大的沖擊國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的政府背景優(yōu)勢和天然的地區(qū)優(yōu)勢將不再成為業(yè)務(wù)開拓的主要優(yōu)勢外資房地產(chǎn)開發(fā)商將首先進(jìn)入高檔外銷公寓及寫字樓市場，并逐步進(jìn)入物業(yè)測量、價值評估等中介服務(wù)市場和中低檔住房市場，其市場份額將逐步提高目前，國外一些知名的房地產(chǎn)物業(yè)管理中介機(jī)構(gòu)已在中國開設(shè)分公司，全球最大的房地產(chǎn)企業(yè)--美國２１世紀(jì)不動產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入中國物業(yè)代理市場國外金融機(jī)構(gòu)的介入將促進(jìn)我國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展加入ＷＴＯ將加快我國房地產(chǎn)企業(yè)的聯(lián)盟和重組目前已形成南北兩大聯(lián)盟，即由萬科、華遠(yuǎn)等２０家會員組成的“中國城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)”和以大連萬達(dá)、中房集團(tuán)為首，由３３家企業(yè)組成的“住宅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)聯(lián)盟”房地產(chǎn)企業(yè)正面臨新一輪“洗牌”，相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)企業(yè)將被市場淘汰，如上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總量，半年內(nèi)已從４３４７家降低為３３１２家，廣州近年來也有３００多家房地產(chǎn)企業(yè)被淘汰出局。13進(jìn)入2000年以來，國內(nèi)房地產(chǎn)需求旺盛,前景看好景氣指數(shù)10010110210310410510610710846810122468101224681012241999年2000年2001年142000年商品房銷售額3572億元，比上年增長30.1％，顯示出強(qiáng)有力的發(fā)展勢頭15公積金貸款余額商業(yè)貸款余額16商業(yè)用房辦公樓住宅17購買方研究--收入等宏觀經(jīng)濟(jì)指數(shù)個人購買18以上數(shù)據(jù)國外為90年代初，中國為1999年數(shù)據(jù)世界各國的經(jīng)驗表明，在人均住房面積達(dá)到30平方米之前，會保持較旺盛的住房需求。19按中國政婚府規(guī)定的那目標(biāo)人均銷住房面積脅20平方宴米，中國傳住房市場要容量巨大60平斃米以上60平米陸以下國家目率標(biāo)人均礦住房面豪積為2消0平米猾，三口翁之家為穴60平診米20針對目前屯購房目的劇是為了改件善住房條膚件這樣的狐現(xiàn)狀，中紡國住宅市祖場應(yīng)該是司相對穩(wěn)定蝕發(fā)展的市菠場21中國一抱般居民氣購買力駁分析購房款虎來源具=原齊有的儲篩蓄存款戚+柏當(dāng)年總殖收入中能扣除消述費(fèi)支出遠(yuǎn)的余額刻+往住房公下積金若+每切月發(fā)放腳的住房犯補(bǔ)貼厲+一戀次性發(fā)峰放的住渴房補(bǔ)貼一個普欺通的三寧口之家膊按國家顯規(guī)定標(biāo)串準(zhǔn)購買寧20*畏3=支60匯平米房吩子的購堂房能力硬。20斃00年遠(yuǎn)一套6生0平米毀住房總剪共所需露房價為紡60*牲210你0=若12偷6,0醫(yī)00元22居民購貝買力分煎析（續(xù)惰）①儲蓄塞存款：昂99年搶底全國戚城鎮(zhèn)人筒均儲蓄遣存款約倚為75僅00元冬，一個怎三口之斧家儲蓄由存款為蔽225裁00元寶。②當(dāng)年總折收入扣除氏消費(fèi)支出媽（不含住旋房支出）麗的城鎮(zhèn)人察均余額。丈據(jù)對90展年至97惠年數(shù)字分乎析，得2腿000年殺一三口之觸家的總余家額為60黑39.3羽6元。③住房公偽積金：根肆據(jù)新的住今房公積金喂管理制度影，職工單游位和個人嶺每月計繳雞的住房公橋積金為上晌年平均月衣工資的5部%，按1驅(qū)999年搏職工的平號均年工資裂為700活0元，一立個三口之夸家雙職工何家庭的年被住房公積座金的為1立400元推。④每月祝發(fā)放的烏住房補(bǔ)勾貼：目島前中國俗許多地懼區(qū)的補(bǔ)譽(yù)貼辦法絞還沒有想制定出賀來，從理一些已毛制定出規(guī)的地區(qū)四來看，愛每月發(fā)筋放的補(bǔ)替貼約為常工資的福15%汪，按9和9年的姻工資水績平來看虜，就是館每年發(fā)過放10挽50元排，一個醋三口之這家的雙磨職工家?guī)?我100薯元。⑤一次性旱發(fā)放的住易房補(bǔ)貼：綿從全國己蕉制訂出的姿實施方法顫來看，約遵為房價的交20%。計（暫且據(jù)按10%鞠計算）23居民購買借力分析（擠續(xù)）所需購痰房款甜為膀126測,00役0-肺12癢6,0夜00*事10%均-食22,稼500刷=館90義,90瓦0年購房已款收入顯積累何=否60妻39+喜140禾0+2益100傳=屬953典9即一個蜻三口之她家在2械000明年購買銹一套6筐0平米枕的房子守，約需病10年嚴(yán)的時間攏里，就吧可利用子其可用消于購房裂的收入蓮來還清如房款，等這對于囑一般居供民都是德可以承仗受的中國居民內(nèi)已經(jīng)具備腦了購房能泄力242000軟年房地產(chǎn)斃投入資金潔來源構(gòu)成定金及猴預(yù)付款其他資金自籌資仿金國內(nèi)貸款利用外資外商直接領(lǐng)投資債券企事業(yè)摧單位自攜有資金國家預(yù)婚算內(nèi)資禁金25全國商品橋住宅的價烘格一直保恩持穩(wěn)步上基升的態(tài)勢26房地產(chǎn)弄行業(yè)研疤究大綱宏觀經(jīng)濟(jì)叼和房地產(chǎn)枯行業(yè)宏觀畢研究北京/帖上海房酒地產(chǎn)市各場研究房地產(chǎn)丹企業(yè)個殿案分析筍（萬科變）房地產(chǎn)上溝市公司比唉較分析房地產(chǎn)企刻業(yè)成功要翼素分析和銅現(xiàn)存問題點(diǎn)及挑戰(zhàn)房地產(chǎn)壁企業(yè)的昏發(fā)展戰(zhàn)壇略27北京和上享海兩大城竿市房地產(chǎn)鑒現(xiàn)狀及未露來綜述28北京2塞000異年房地建產(chǎn)開發(fā)傍不管從僑哪個指薄標(biāo)分析給，都反厘映了市海場的快匠速增長便，隨著燒經(jīng)濟(jì)形挨勢的強(qiáng)隙勁估計解將繼續(xù)給增長房地產(chǎn)投風(fēng)資總額筐+23縫.9%住宅依+2擋1.9%商品房屋依開復(fù)工總味面積住宅開復(fù)咱工面積當(dāng)年新開量商品房屋熔總面積當(dāng)面住踢宅新開傻面積銷售總拔面積叔+75哭.8%住宅銷延售放+85太.3%銷售給丙個人敬+1其60.齒4%商品房屋怪銷售總額榨+53.鄰1%住宅銷轟售額斤+7禿6.4岔%29北京19憑99和2回000年紅寫字樓供查應(yīng)量雖比郵前幾年減而少，但市威場基本是寄全盤吸收胖呈上升態(tài)歉勢。目前抽寫字樓供逝應(yīng)正處于窩逐步放大傘的趨勢30按行政區(qū)廁域分，北筒京200蜜0年的寫塌字樓供應(yīng)示主要在朝趣陽區(qū)和海鵝淀區(qū)，按柔商圈分，食主要在C懸BD、中愉關(guān)村和金宅融街地區(qū)31與19干99年口相比，剛朝陽區(qū)殲和東城過區(qū)的寫顫字樓供悼應(yīng)量有鍋所降低生，而海乏淀區(qū)和喚西城區(qū)怪的增量洽明顯，誕崇文區(qū)鈔從原來阻的基本棟空白開蠅始出現(xiàn)取供應(yīng)32而從各概叨念板塊看售，中關(guān)村潤、亞運(yùn)村祝、金融街愿和燕莎商艱圈增量明框顯33北京寫字懸樓市場在頓諸多看好衛(wèi)因素的刺遍激下需求吩將繼續(xù)放戴大，但也般必須看到師未來市場膜的新增供義應(yīng)量，投嬌資應(yīng)謹(jǐn)慎者進(jìn)行加入WT裝O后中小委型外資企托業(yè)進(jìn)入中彎國市場將謀大量增加找，租樓需飄求擴(kuò)大大型跨國底公司在中掃國市場擴(kuò)沙大業(yè)務(wù)，鈴使辦公樓匆需求繼續(xù)迷增加高技術(shù)產(chǎn)該業(yè)的迅猛老發(fā)展將擴(kuò)餡大租樓需周求200廚8年奧穿運(yùn)會將賣為寫字掏樓市場夕創(chuàng)造潛供在商機(jī)中資公司稀發(fā)展神速獎，對高級器寫字樓的聽需求保持慕旺盛增長342000鍬年北京住矩宅市場中津住宅新開筐面積和開砍復(fù)工面積背放大，表線現(xiàn)了開發(fā)厘商對市場扶看好的信拖心，市場去供應(yīng)量增蜓大總量4法206網(wǎng).9總量53野07.335200帳0年北傅京住宅大市場的劇銷售面繪積較9拳9年放砌大，市彈場需求滔呈擴(kuò)大耕趨勢，搖個人購縱房的比源例急劇鏟擴(kuò)大36200窩0年北妹京住宅色市場共和推出新火盤19搭9個，抽加上1平999讀年的約滿120硬個項目澤和前幾好年未消賢化樓盤尤，20套00年眨住宅市遠(yuǎn)場上活值躍的項輸目在4沙00個萍以上，撒競爭激藏烈37在激烈忘的競爭夢中，2劍000正年北京臣市場規(guī)須模約3粥0萬M2以下中小托規(guī)模的項箏目占主導(dǎo)38200膏0年北攤京住宅茄市場新魯項目價羞格在4償000懼-80說00元蔬/平方右米的樓投盤占主屬導(dǎo)地位主要在崇城市邊攔緣地區(qū)39北京住墓宅市場碎客戶需膨求分析拆遷居民芝和中低收眉入家庭地理位版置：城仗市邊緣鞏或郊區(qū)市政配套坑：相對不殲完善購買原因蘭：房價低品廉（30所00元/近平方左右溉）中產(chǎn)階芒級地理位鞋置：城舍市邊緣消或新興床商業(yè)區(qū)莊或居住朵區(qū)市政配期套：齊耕全購買原萬因：配碰套好，傾交通方遺便，舒院適的居讓住環(huán)境高收入角者構(gòu)成：攏當(dāng)?shù)睾蛨酝馐「呓苁杖腚A額層，國快外駐京唱人士需求特法征：豪從華、舒雙適、高諷標(biāo)準(zhǔn)的料物業(yè)管貓理40由于1譜997慈年-1骨999鳳年底北諒京別墅側(cè)市場不佛立項，敬別墅市搏場增加匠供應(yīng)量奶不大，販但由于厘200討0年經(jīng)芽濟(jì)回升圓，別墅饞新開發(fā)啊項目明箏顯增加不完全統(tǒng)傍計13個14個約80桃-90遍個，但乞只售空訂置部分7個1個建筑面積妹約120治萬平方米約40網(wǎng)00套建筑面根積約5段0萬平授方米約170芒0套建筑面烤積約4汗0萬平笛方米41北京別墅酸市場東北援部地區(qū)，揪西部和西聚南部地區(qū)遵別墅分布浴零散，相歡對較少422000卡年北京市舊場別墅市砌場經(jīng)濟(jì)型花產(chǎn)品占據(jù)洽主導(dǎo)地位先，改變了盒豪宅一統(tǒng)欄天下的局井面，大大鏟拉低了別我墅價格和凝客戶購買房誠力的差距脊，預(yù)計經(jīng)畝濟(jì)型“獨(dú)監(jiān)立住宅”犯將會貼近篇更廣大消議費(fèi)者的需狼求北京1杰999牲年底、搜200斯0年初壯存量供派應(yīng)別墅笑平均價統(tǒng)格在958做0元/削平方米但200鄰0年13棒個新盤中饅11個平率均價格在700縮慧0元以恒下43北京別墅個市場客戶都以前是富幼豪享受的模豪宅，但旗目前正逐俘漸成為中幸高收入家蜓庭的住宅派消費(fèi)，客刊戶結(jié)構(gòu)已胞發(fā)生部分且變化外國客肥戶客戶構(gòu)籃成：外辣資企業(yè)影家/高機(jī)管人員授、外交縫使館人炊員購買傾向男：東北部爛高檔豪華護(hù)別墅區(qū)消費(fèi)預(yù)膀測：隨困著WT呆O的加巖入需求清不斷擴(kuò)允大歐美留學(xué)辮歸國創(chuàng)業(yè)太人士特征：昂追求高述質(zhì)量的遼生活和鋤理想的只居住環(huán)柿境購買傾做向：受夜工作和噴居所交趕通條件懶制約，浸熱衷于雞西北部汗及北部濟(jì)地區(qū)的佩精品別滑墅消費(fèi)預(yù)跡測：隨絞著經(jīng)濟(jì)昆政策調(diào)零整和投夠資環(huán)境因的改善帳將增大帖需求財力雄紐奉厚的港彼、澳、溪臺商特征：界由于北異京的經(jīng)透濟(jì)社會衫關(guān)系，桶需要長掛時間在抓京城滯紐奉留購買傾禮向：京瘋城別墅超，尤其如是近郊哥區(qū)商住枕兩用別池墅中資企狡業(yè)家、畝高級人木員及I踢T、金頌融、房州地產(chǎn)精屋英特征：倒追求生背活的品院質(zhì)和質(zhì)戒量而改圖善居住軌條件購買傾向魚：郊區(qū)環(huán)掘境優(yōu)美的俱花園式別劃墅薪資優(yōu)脊厚的律量師、會百計師和老高級知臥識分子艙構(gòu)成的守“中產(chǎn)畜階級”購買傾向瓣：四環(huán)與居公路一環(huán)份之間、親合近自然又震具有良好毀人文環(huán)境挽的經(jīng)濟(jì)型繞別墅44上海45房地產(chǎn)耍行業(yè)研伏究大綱宏觀經(jīng)濟(jì)賓和房地產(chǎn)術(shù)行業(yè)宏觀祖研究北京/上拌海房地產(chǎn)移市場研究房地產(chǎn)企翻業(yè)個案分遣析（萬科閉）房地產(chǎn)猶上市公遍司比較規(guī)分析房地產(chǎn)騙企業(yè)成肚功要素爸分析和草現(xiàn)存問掀題及挑既戰(zhàn)房地產(chǎn)委企業(yè)的派發(fā)展戰(zhàn)包略46萬科1若992暗年的戰(zhàn)候略和樓愛盤狀況黑，當(dāng)年癥實現(xiàn)房田地產(chǎn)利嚼潤33武80萬宏觀經(jīng)濟(jì)退背景國內(nèi)市充場全面書啟動、定國民經(jīng)旱濟(jì)迅速混增長投資戰(zhàn)慌略在中國人井口密集、豈交通便利賣、經(jīng)濟(jì)基野礎(chǔ)良好的浙沿海三大布經(jīng)濟(jì)圈形爭成較為合例理的組合咱投資戰(zhàn)略根據(jù)市場爐和投資環(huán)蝴境的成熟杰程序，由紅南向北漸攜次延伸北京上海廣州香港哈爾濱長春沈陽大連煙臺南通青島無錫蘇州南京合肥杭州寧波福州廈門汕頭天津石家莊太原濟(jì)南鄭州武漢烏魯木齊西寧蘭州成都銀川西安呼和浩特重慶貴陽昆明南寧海口珠海長沙南昌大同以香港相為龍頭種的華南側(cè)經(jīng)濟(jì)圈以上海掏為中心拋的長江晚三角洲經(jīng)濟(jì)圈以山東丟半島、切京津地辭區(qū)和遼珠東半島甚為重點(diǎn)糠的環(huán)渤露海海灣縣經(jīng)濟(jì)圈稍進(jìn)行47萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入和利潤增長050000100000150000200000250000300000200019991998199719961995199419931992年份金額（萬元）050001000015000200002500030000房地產(chǎn)銷售收入房地產(chǎn)利潤48萬科至2粗001年葡初的土地曲儲備占地列面積達(dá)8買71萬平篇方米，可侄建面積7婆80萬平杯方米。充席足的土地促儲備為未境來發(fā)展提饞供了有利罰的資源保流障。根據(jù)刑土地儲備尺的區(qū)域差甲別也反映輝了萬科的齡地區(qū)戰(zhàn)略萬科至2001年初的土地儲備21615114158363017245289392886132121135050100150200250300350上海天津成都武漢北京長春深圳南京城市土地面積（萬平方米）建筑面積土地面積4950萬科19絡(luò)92年的壩物業(yè)狀況權(quán)益%66.67%50%2.38萬M250%城市物業(yè)名稱地點(diǎn)深圳荔景大廈紅嶺中路萬景大廈福田新市區(qū)土地儲備福田新市區(qū)上海西郊花園西郊物業(yè)用途綜合商住高級公寓別墅建筑面積29層/3.76萬M225層/1.5萬M212.56萬M283棟物業(yè)狀態(tài)6月開工7月開工93年底完工出售狀況88%住宅出售93年底落成售完100%萬科廣場古北新區(qū)高級住宅10月開工40%萬科城市花園閔行區(qū)中檔住宅占地38.3萬M25000多套年底首期開工45%青島銀都花園高級公寓/花園別墅占地14.1萬M2建筑14.6萬M210月開工首期347單位售出42.1%%天津萬科中心大廈市區(qū)金剛橋高層商住/大型商場占地0.71萬M2年底開工經(jīng)銷項目北海萬達(dá)苑建筑1.03萬M235%土地儲備天津保稅區(qū)高層寫字/商住樓占地4.43萬M2建筑14.5萬M2已完成設(shè)計%鞍山土地儲備市中心高層商住大廈占地0.62萬M2建筑4.7萬M251萬科93詢年房地產(chǎn)愧業(yè)務(wù)全年儉完成利潤此9,57供0萬元繼續(xù)堅持灣城市居民裳住宅這一煎潛力極大鏈的市場，危在國內(nèi)房全地產(chǎn)行業(yè)屠中倡導(dǎo)城膽市居民住顫宅，并以秤中檔及中姥高檔城市獵居民住宅軟為本集團(tuán)墨房地產(chǎn)開照發(fā)的主導(dǎo)鵝方向。城市居鵝民住宅殿項目總版投資已敵經(jīng)占本尤集團(tuán)在原建房地趁產(chǎn)項目婚總投資玻的52槍.5％他。年初本集私團(tuán)正式椎蕉出以內(nèi)銷攤市場為主海、附有完雀善生活和鍬服務(wù)設(shè)施醋的中檔住踐宅區(qū)“上滾海萬科城薪市花園”燙和中高檔抽住宅區(qū)“娛青島銀都萄花園”，趣深受市場看歡迎。上蝦海萬科城疊市花園項悠目規(guī)劃建線筑面積5敢0.3萬冶平方米。陜該項目首籠期和二期選共337絹1個單位棒已售出6仔1％。青抽島銀都花勞園建筑面辱積13．姿1萬平方蛇米，總共嶺839個亦單位已經(jīng)步售出30領(lǐng)％。除城市獵居民住著宅項目燦外，本角集團(tuán)分栗布在深缸圳、上妨海、天吵津、鞍吉山、成暖都等地鑒辦公、覆商業(yè)及賄商住樓鳥字等在幣建項目券共8個敏，進(jìn)展灘順利。千在建項抹目總開盛工建筑役面積為等60．欺4萬平岡方米，她竣工建朗筑面積骨為6．焰9萬平麥方米。在北京、伯天津、沈溉陽等地?fù)碛営型恋貎σ眰?13會.6萬平料方米。上海西郊衛(wèi)花園、青笛島銀都花刪園、北海匯萬達(dá)苑等沈項目為本掠期溢利做柜出了貢獻(xiàn)吃。521994補(bǔ)年房地產(chǎn)緞業(yè)務(wù)利潤恒達(dá)1.4厚7億元重點(diǎn)開江發(fā)城市跟居民住開宅，其址竣工面健積占本儀年度全漏部竣工幼面積的離７３.破５４％港。其他瞎商業(yè)樓的宇亦進(jìn)揚(yáng)展順利垮。上海萬科咽廣場、深定圳荔景大色廈、深圳盯萬景大廈膜于年內(nèi)竣漲工，上海撫及北海萬榆科城市花梢園、青島臂及石家莊裙銀都花園憑于年內(nèi)部配分竣工。進(jìn)全年竣工捆面積為２懼６．０４敞萬平方米新，比上年戰(zhàn)度增長２遙７６％。本年度在精建房地產(chǎn)瞇項目１６傘個，在建剛項目總開畏工建筑面疊積達(dá)９５跑.０８萬置平方米，近比上年度那增長５７堵％。在深圳怠、合肥城、沈陽梳、北海秘等地?fù)砩扔型恋睾絻洌鼻。罚?嗎２萬平潤方米。531995咱年業(yè)務(wù)進(jìn)內(nèi)展全年竣工傻面積２９陪萬平方米烈，平均售危出率約７鼻０％。北京萬棵科城市西花園項松目第一創(chuàng)期為本寒集團(tuán)之泊盈利作程出重要賤貢獻(xiàn)，識年內(nèi)完原成竣工蠻面積１藏０．４辛萬平方慕米，實集現(xiàn)銷售句面積達(dá)弦７７％職。上海牢萬科城辛市花園氣第一期剖及上海希萬科廣窄場繼續(xù)輝為本集湖團(tuán)主要及利潤來英源之一葉。集團(tuán)控股黃５６％之睜天津萬興舞實業(yè)股份銀有限公司萬通過對年捧初收購之馬“天津世灶貿(mào)廣場”醋項目進(jìn)行信綜合改造紐奉，年內(nèi)即扯實現(xiàn)銷售睡及回款均巷達(dá)８０％蘿，亦為本要集團(tuán)盈利尖作出貢獻(xiàn)千。在青島泛、沈陽怪、成都浙、石家付莊及北緣瑞海開發(fā)崇的住宅帳項目均館獲得穩(wěn)個定回報蜜。自８８年拍介入房地趣產(chǎn)業(yè)務(wù)以劇來，長期汪致力于售條后服務(wù)。破本集團(tuán)管虧理之深圳師“天景花百園”及青順島“銀都緞花園”均起獲得全國扛“物業(yè)管豆理優(yōu)秀住延宅示范小使區(qū)”的稱差號。54199辮6年業(yè)達(dá)務(wù)進(jìn)展未和97柄年戰(zhàn)略房地產(chǎn)爭業(yè)務(wù)期跟內(nèi)保持叮良好經(jīng)輝營業(yè)績孝，全年辦結(jié)算竣到工面積蝴17.像69萬名平方米在各地門的居民濤住宅項訴目均有瘦理想市凈場表現(xiàn)干。上海猛萬科城缸市花園嚼繼續(xù)為愉集團(tuán)帶職來良好射溢利回簽報,該裕項目一威期工程核累計2冰65,蟲000娘平方米蟻于年內(nèi)應(yīng)全面竣柳工，售安出率達(dá)黨85％廢，二期玻新開工掌及部分廉竣工面父積33譽(yù),00所0平方避米，銷水售業(yè)績催理想；憤規(guī)劃面北積12玩5,8術(shù)57平勻方米,外分三期西開發(fā)的所天津萬恥科城市滴花園第嘗二、第耽三期于承年內(nèi)全狡面開工鐵，首先所推出銷本售的第講三期售楚出率達(dá)森70％繼，亦為番本集團(tuán)逼利潤作怨出貢獻(xiàn)禿；北京逝萬科城扯市花園均項目累李計竣工屆124途,00省0平方魚米,年面內(nèi)增開扮30,燥000陣平方米崇，銷售管穩(wěn)定，授為集團(tuán)忘帶來盈盞利。荔景大料廈項目掠與萬景楚大廈項扁目的售卷罄和青烏島銀都廉花園的叨良好銷即售亦為繼集團(tuán)帶哭來溢利蒜回報。在沈陽、偉鞍山的住悉宅項目，降在大連的酬寫字樓項異目增開面敗積達(dá)16遍0,00農(nóng)0平方米繼深圳天堤景花園、討青島銀都魚花園之后欺,上海萬奔科城市花制園、天津宿萬科城市滴花園北海賣萬科城市雅花園和深盆圳荔景大滴廈又獲得示“全國物兆業(yè)管理優(yōu)促秀住宅小舊區(qū)（小廈俯）”榮譽(yù)97戰(zhàn)略漲：憑借已氧確立的肆專業(yè)優(yōu)足勢及萬季科城市麗花園品刑牌效應(yīng)擇，加快及現(xiàn)有地姻產(chǎn)項目弟的消化根進(jìn)程在已開束發(fā)的十犁二個城伐市的房徐地產(chǎn)項皆目中，糊集中資憂源在深差圳、上桃海、北鼠京、天邀津等大知城市開蛙發(fā)居民企住宅。鑒于深圳灰居民住宅港市場的潛譯力及九七戒香港回歸襲的良好時低機(jī)，本集攝團(tuán)將繼續(xù)駐貫徹加大寧在深圳投罪資的經(jīng)營圣方針，增我加在深圳閃的土地儲洞備。55199貫7/8稠年業(yè)務(wù)駁進(jìn)展199拌7年全各年結(jié)算悄樓宇面旱積24繞.7萬這平方米199裁8年繼嚴(yán)續(xù)貫徹芝將房地暈產(chǎn)項目樸集中于朝深圳、勁北京、悶上海、閉天津、鵝沈陽五與大城市某的經(jīng)營如策略，絲式全年結(jié)康算摟宇座面積2突7.6鴉萬平方靈米。199妻8年擔(dān)糕憂的經(jīng)刪營問題植：①房地產(chǎn)貿(mào)業(yè)務(wù)市場更競爭日趨事激烈，將奮根據(jù)市場羨情況及時甘調(diào)整經(jīng)營限策略。隨骨著經(jīng)濟(jì)的朵發(fā)展和城競市消費(fèi)水捧平的提高池，以及刺花激住宅消恭費(fèi)各項優(yōu)刊惠政策的敏出臺，購伏房層面發(fā)君生較大變仰化，工薪政階層的購艦買能力進(jìn)賓一步增強(qiáng)匠。根據(jù)這滲一趨勢，泊將積極開蹄拓中檔經(jīng)售濟(jì)住宅市尾場，擴(kuò)大努市場定位貪，有效增艙加房地產(chǎn)堵客戶層面摩，提高市育場占有率敗。②業(yè)務(wù)規(guī)晝模簇張對肥人力資源野提出更高謹(jǐn)要求。9胞9年房地址產(chǎn)業(yè)務(wù)新趴開工面積擺將達(dá)62富萬平方米任，以上年幻玉同期增加推近1倍。孕對專業(yè)人登才需求及云培訓(xùn)工作查提出更高新要求。③房地產(chǎn)村開發(fā)規(guī)模原的擴(kuò)大，朵市場競爭鄭的加劇導(dǎo)蘿致各地現(xiàn)責(zé)樓庫存的賭增加，截啦止98年導(dǎo)底，集團(tuán)跨現(xiàn)樓庫存村面積達(dá)6菊.5萬平饅方米，可證售樓花面在積11.朽5萬平方扎米。隨著揉99年度靈房地產(chǎn)開絹發(fā)量的大雪幅提升，結(jié)可售面積松將進(jìn)一步們增加，對她集團(tuán)銷售瓣能力提出報更高要求排。集團(tuán)將懸充分利用怨銷售代理雅、萬客會嘉等各種資術(shù)源擴(kuò)大銷槍售網(wǎng)絡(luò)，拳并采取有懸效的銷售脂策略加快冤銷售速度屠。④集團(tuán)早仍期投資的敞部分地產(chǎn)壤項目由于葵市場發(fā)生趣變化，投覺資效益不根佳，如天畝津?qū)懽謽悄途频觏棶惸?，北海會城市花園縱項目、鞍鍋山寫字樓救項目、成攀都項目對藍(lán)集團(tuán)盈利園也產(chǎn)生一尖定的負(fù)面搏影響。56199漲9年業(yè)搬務(wù)進(jìn)展雄及20臥00年死展望繼續(xù)實施垮在深圳、福上海、北卵京、天渴津和沈陽黑五大城市麗重點(diǎn)投資荷開發(fā)住宅仗的策略，佳實現(xiàn)樓蛇盤竣工面鐘積45.駛2萬平方輝米，結(jié)算弊銷售面積鍬38.6援萬平方米截止1尺999華年12轎月31躬日，踐集團(tuán)住脆宅土地混儲備之蝕規(guī)劃建刺筑面積巖達(dá)13蒙1.2躲萬平方討米。運(yùn)用成墊熟的品呼牌形象械、善枕于創(chuàng)新東的專業(yè)卻能力和劃相對充猶足的資圣金實力哥，集中塔發(fā)展大雷、中數(shù)型住宅曬項目，擾并加強(qiáng)緊新技術(shù)排的運(yùn)用溉。年愛內(nèi)成立沉的萬科述建筑技任術(shù)研究罵中心的漸研究成悠果及有士關(guān)設(shè)施皮已逐步跟應(yīng)用于葉集團(tuán)住爹宅項目貍，提高高了住宅低的環(huán)保癢及科技蘇含量。為客戶扇提供“減全心全究意全為列您”的方優(yōu)質(zhì)物鄰業(yè)管理循。集粒團(tuán)在國廳內(nèi)首創(chuàng)忠的“萬智客會”醬獲得了豆消費(fèi)者貨的熱烈詳響應(yīng)，鳴集團(tuán)五缺大開發(fā)策城市“攤?cè)f客會沈”會員傷人數(shù)達(dá)甩9,7量00人扒，該會象通過為猛客戶提刷供免費(fèi)鵝資訊、陸優(yōu)惠商量家等增擺值服務(wù)廚，充分杜加強(qiáng)了密公司與仰客戶的丑溝通。2000瓣年展望在未來數(shù)訴年，住宅姐開發(fā)量將錦持續(xù)增加百，全年柳開發(fā)和銷痕售項目1色4個。研在項目開鮮發(fā)上將進(jìn)孤一步加強(qiáng)爆對科技成廁果的應(yīng)用陵。將加快在門深圳、上拒海、北京裕、天津、霞沈陽及泳成都的土剛地儲備，昏重點(diǎn)選擇瞧城鄉(xiāng)結(jié)合宮部的大宗福土地，保商障集團(tuán)住燭宅開發(fā)不頂斷增長的廉發(fā)展需求刷。網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)噸帶來全新種的發(fā)展機(jī)挽遇，將結(jié)封合主業(yè)的掌發(fā)展，推干出“住宅關(guān)聯(lián)盟”網(wǎng)邪站，全訪力拓展以期建材貿(mào)易鉛為主的B賓2B電子拋商務(wù)，該凱網(wǎng)站所形涂成的規(guī)模然采購優(yōu)勢虛將進(jìn)一步輸降低集團(tuán)偽營運(yùn)成本甚，提高效紋率，提棗升集團(tuán)核捧心競爭力恒；未來將進(jìn)蘇一步強(qiáng)化夢人力資源刻的建設(shè)及嘉培訓(xùn)工作妻的開展。獸繼98年夜“職業(yè)經(jīng)仗理年”及滋99廟年“團(tuán)隊遇精神年”接，20插00年確希定為“職錄業(yè)精神年預(yù)”，提倡錘以職業(yè)精驕神為平臺辛，積極創(chuàng)那新進(jìn)取5758房地產(chǎn)曲行業(yè)研懂究大綱宏觀經(jīng)身濟(jì)和房槍地產(chǎn)行釀業(yè)宏觀扎研究北京/上虧海房地產(chǎn)魔市場研究房地產(chǎn)企載業(yè)個案分養(yǎng)析（萬科庸）房地產(chǎn)上奔市公司比遼較分析房地產(chǎn)歲企業(yè)成陵功要素父分析和助現(xiàn)存問爆題及挑識戰(zhàn)房地產(chǎn)企幟業(yè)的發(fā)展碌戰(zhàn)略59香港的宇房地產(chǎn)威公司在鴨房地產(chǎn)潛業(yè)務(wù)做英大后往遮往進(jìn)行京多元化份發(fā)展以百降低經(jīng)蜂營風(fēng)險存，但主問要還是雕圍繞在教地產(chǎn)相諸關(guān)業(yè)務(wù)91.6可9億港元40.9趣8億港元60在香港郊，房地歡產(chǎn)行業(yè)掉屬于成辛熟行業(yè)綠，地產(chǎn)膊公司為孫了維持肆企業(yè)業(yè)視績的持月續(xù)性，缸一般在程地產(chǎn)業(yè)伙務(wù)上兼獎顧物業(yè)挨開發(fā)（踐如住宅譯）和物本業(yè)投資歷（如辦漿公樓）炭，避免事業(yè)績出宵現(xiàn)重大幟波動177掛億港元82.6恭7億港元61房地產(chǎn)行拔業(yè)研究綱屑要宏觀經(jīng)紀(jì)濟(jì)分析地區(qū)經(jīng)濟(jì)鋒分析全國房惡地產(chǎn)市換場分析地區(qū)房穗地產(chǎn)市鞠場分析人口城鎮(zhèn)人口流動人湊口居住面積經(jīng)濟(jì)發(fā)展剩趨勢GNP產(chǎn)業(yè)結(jié)陜構(gòu)增長率蒜、通貨衛(wèi)膨脹率物價指數(shù)愧、零售價聚格指數(shù)工資水服平儲蓄水平嗎、可支配辰收入利率失業(yè)行業(yè)政策廈和法規(guī)WTO刃的影響世界經(jīng)吹濟(jì)趨勢人口常住人口流動人口人口結(jié)構(gòu)認(rèn)或特居住面積消費(fèi)結(jié)劑構(gòu)經(jīng)濟(jì)發(fā)階展趨勢GNP產(chǎn)業(yè)結(jié)歇構(gòu)物價指奶數(shù)工資水林平儲蓄、胡可支配巧收入就業(yè)率當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)訓(xùn)政策工業(yè)和商幫業(yè)趨勢工業(yè)園區(qū)譜、商業(yè)區(qū)行業(yè)政策提和法規(guī)WTO的迎影響當(dāng)?shù)亟?jīng)鼓濟(jì)其他蔬發(fā)展趨棄勢物業(yè)整手體規(guī)模邁狀況全國物業(yè)手細(xì)分市場譯結(jié)構(gòu)分析住宅、濃廠房、謎商場、糟寫字樓飄等竣工哈、銷售湯、空置蘋等統(tǒng)計揉數(shù)據(jù)分齡析正建和誕規(guī)劃的考地產(chǎn)統(tǒng)用計數(shù)據(jù)供需狀糧況整體瘦分析房地產(chǎn)帽價格指秀數(shù)房地產(chǎn)勁價格走嫂勢國外地產(chǎn)軍發(fā)展歷史非和動態(tài)全國城咬市化趨綁勢物業(yè)整體售規(guī)模狀況細(xì)分市遵場結(jié)構(gòu)捆分析住宅、坐廠房、識商場、益寫字樓崗等竣工贏、銷售巷、空置絞等統(tǒng)計呈數(shù)據(jù)分牽析正建和規(guī)齒劃的地產(chǎn)助統(tǒng)計數(shù)據(jù)供需狀貞況整體艱分析房地產(chǎn)溜價格指丟數(shù)房地產(chǎn)價網(wǎng)格走勢當(dāng)?shù)噩F(xiàn)慮有物業(yè)魂及其利鹽用狀況紹調(diào)查分艘析地方城市釀建設(shè)規(guī)劃裹藍(lán)圖各類地產(chǎn)左需求整體鐮預(yù)測62房地產(chǎn)湯企業(yè)的由戰(zhàn)略研固究綱要全國競爭雖態(tài)勢地區(qū)競?cè)癄帒B(tài)勢主要競淺爭對手怎分析借節(jié)鑒核心能禮力識別駁和策略主要房地佛產(chǎn)企業(yè)識懶別主要企揀業(yè)的競物爭地位軟分析規(guī)模區(qū)域資金實型力地產(chǎn)性質(zhì)組織結(jié)構(gòu)管理水歪平主要地產(chǎn)獨(dú)企業(yè)的最插近動態(tài)和夜戰(zhàn)略主要房地石產(chǎn)企業(yè)識子別主要企業(yè)避分析規(guī)模區(qū)域資金實力地產(chǎn)性質(zhì)組織結(jié)顏構(gòu)管理水平主要地產(chǎn)念分析價格目標(biāo)市場營銷……主要地暑產(chǎn)企業(yè)帥的最近展動態(tài)和揭戰(zhàn)略成功企業(yè)摘的關(guān)鍵成蹈功要素成功經(jīng)禮驗總結(jié)……與競爭對蜻手相比，磁復(fù)地有何乎差距，應(yīng)爆如何彌補(bǔ)傻并盡快追腳趕發(fā)展戰(zhàn)略廉是什么？為了成連功實現(xiàn)置戰(zhàn)略，愛必須擁收有哪些熊關(guān)鍵的婦競爭力咬，應(yīng)如輸何優(yōu)先怎培育核稻心競爭悠力……63房地產(chǎn)奴行業(yè)價螞值鏈研浮究技術(shù)開發(fā)采購企業(yè)基礎(chǔ)堡設(shè)施人力資副源管理可行性叼研究融資分奮析建筑貸款市場調(diào)研細(xì)分市場營銷策犁劃工程管理土地使楚用權(quán)獲臘得動拆遷，急建設(shè)單位懇投標(biāo)，建鐘材，資金規(guī)劃設(shè)計預(yù)售安排市場研略究中介機(jī)灶構(gòu)服務(wù)物資供忍應(yīng)廣告促銷銷售隊率伍合同管理按揭抵保押貸款物業(yè)管臭理手冊淡與程序設(shè)備與技強(qiáng)術(shù)物業(yè)管堡理服務(wù)服務(wù)市場與銷捧售外部后勤生產(chǎn)經(jīng)營內(nèi)部后芒勤649、靜夜四柄無鄰，荒填居舊業(yè)貧舌。。4月-2交34月-2傳3Sat尋urd蜜ay,帖Ap幟ril粒29籍,2豬02310、雨中置黃葉樹舉，燈下書白頭人木。。13:2關(guān)7:2113:2沉7:2113:2航74/29攤/202鮮31:郊27:2歷1PM11、以我獨(dú)偷沈久，愧醫(yī)君相見頻態(tài)。。4月-2慘313:2箱7:2113:2體7Apr打-2329-集Apr彎-2312、故人飼江海別翁，幾度濤隔山川蹄。。13:集27:鵲2113:采27:荒2113:巾27Sat奸urd念ay,密Ap蛾ril煩29某,2晝02313、乍見填翻疑夢倘，相悲撞各問年煮。。4月-仍234月-2替313:2兩7:2113:姨27:宰21Apri此l29椒,20浩2314、他鄉(xiāng)軋生白發(fā)麗，舊國梳見青山策。。29四臂月20望231:2謊7:2剖1下扯午13:2哨7:214月-2拴315、比不截了得就餓不比，嶼得不到蹦的就不驚要。。召。四月2到31:2釣7下障午4月-2睜313:2寬7Apr朝il蜜29,液20閉2316、行動縣出成果育，工作假出財富舌。。202婚3/4遇/29企13繼:27煌:2113:裹27:諸2129菌Apr苗il席202嫩317、做前翠，能夠蝕環(huán)視四亂周；做臟時，你鋸只能或照者最好被沿著以藍(lán)腳為起打點(diǎn)的射搜線向前屈。。1:27錘:21任下午1:27仙下午13:妄27:歪214月-詢239、沒有失敢敗，只有劃暫時停止冒成功！。4月-凍234月-靠23Sat話urd欣ay,靜Ap樓ril吸29耕,2椒02310、很多昆事情努泛力了未插必有結(jié)須果，但洋是不努露力卻什水么改變寨也沒有療。。13