長沙華韻城市海岸營銷思路建議

長沙華韻城市海岸營銷思路建議第一頁，共四十一頁。匯報思路項目自體分析項目競品分析目標(biāo)解析及核心問題置業(yè)通營銷優(yōu)勢項目機(jī)會挖掘第二頁，共四十一頁。項目技術(shù)指標(biāo)總用地面積：28096㎡總建筑面積：111334.81㎡（一期51601.64㎡，商業(yè)4552.24㎡）二期59733.17㎡）總體容積率：3.27建筑密度：28%綠化率：38%二期主力戶型面積：134㎡/戶～250㎡/戶之間第三頁，共四十一頁。Strengths（優(yōu)勢）濱江新城區(qū)位優(yōu)勢:位于濱江新城的門戶位置、區(qū)域產(chǎn)業(yè)價值復(fù)合區(qū)、城市休閑生活圈、城際核心交通價值、現(xiàn)代住江社區(qū)周邊居住配套資源優(yōu)勢：學(xué)校、醫(yī)院、酒店、商業(yè)中心等，配套成熟；景觀優(yōu)勢:擁有絕版的景觀資源，一線無敵江景Weaknesses（劣勢）噪音干擾項目體量小開發(fā)商品牌力小Opportunities（機(jī)會）瀟湘大道拉通，過江隧道開工，項目的交通便利性加強(qiáng)，與城市CBD核心區(qū)的距離拉近濱江新城規(guī)劃：長沙市的復(fù)合型新都會中心，近期內(nèi)成為大河西先導(dǎo)區(qū)新的商業(yè)中心，湘江西岸重要的旅游休閑與文化教育基地Threats（威脅）來自長沙一線江景豪宅的競爭本區(qū)域大戶型產(chǎn)品競爭項目swot分析第四頁，共四十一頁。項目目標(biāo)戰(zhàn)略目標(biāo)：樹立長沙濱江資源型豪宅的領(lǐng)導(dǎo)者地位，在周邊競品7000均價壓力下，在營銷角度實現(xiàn)市場強(qiáng)大溢價能力。銷售目標(biāo)：本案二期突破9000均價，實現(xiàn)項目持續(xù)熱銷，快速回籠資金。高溢價目標(biāo)1快速現(xiàn)金流目標(biāo)22013年項目目標(biāo)第五頁，共四十一頁?；谧陨韮?yōu)劣勢與項目目標(biāo)，如何挖掘市場機(jī)會先看看本項目直接競品第六頁，共四十一頁。競爭之局濱江新城品牌開發(fā)商云集，奧克斯廣場、綠地中央公館、世貿(mào)鉑翠灣陸續(xù)亮相，各項目為保量而進(jìn)行全產(chǎn)品線推售，區(qū)域競爭白熱化。綠地中央公館世茂鉑翠灣奧克斯廣場濱江步行街本案濱江新城大牌開發(fā)商云集，競爭白熱化第七頁，共四十一頁。競爭之局競爭圈定：區(qū)位類同：同處濱江新城板塊。產(chǎn)品面積相近、功能類似：綠地中央廣場：95、111、126、142平米，共四種戶型；7800元/平（精裝）奧克斯廣場：83、90、108、123平米，共四種戶型；世貿(mào)鉑翠灣：現(xiàn)主推130-240㎡高層和93-114㎡洋房，7400元/平（毛坯）綠地126、142㎡四房奧克斯123㎡3+1房+130-140㎡3+1房世貿(mào)133㎡、1423+1房+區(qū)位類同、面積相近產(chǎn)品多，均價7000左右第八頁，共四十一頁。整體比較：三樓盤品牌、規(guī)模相當(dāng)；本案濱江、臨榮灣鎮(zhèn)商圈，周邊配套更成熟；項目奧克斯廣場綠地中央廣場世貿(mào)鉑翠灣規(guī)模44萬方44.48萬方55萬方容積率55.4商業(yè)3.7、住宅2.8綠化率15%40%45%建筑形式高層高層、超高層高層、超高層品牌及物業(yè)奧克斯品牌認(rèn)知度廣，地產(chǎn)新興品牌品牌開發(fā)商，中國房地產(chǎn)上市企業(yè)10強(qiáng)品牌開發(fā)商，中國房地產(chǎn)上市企業(yè)10強(qiáng)交通延展性岳麓大道與銀杉路東南角岳麓大道與銀杉路交匯西北角岳麓大道與瀟湘大道交匯西北角地段及配套設(shè)施濱江新城板塊，大河西先導(dǎo)區(qū)，自身配套完善，將有沃爾瑪和平和堂等大型賣場入駐海派綜合體，自身配套齊全，超高層雙子塔，并有大型超市賣場入駐濱江新城板塊，大河西先導(dǎo)區(qū)，超五星級酒店入駐，2萬方社區(qū)集中式情景商業(yè)街第九頁，共四十一頁。位置比較：奧克斯、綠地面積更緊湊；奧克斯3+1戶型臨岳麓大道，噪音較大；綠地戶型與本案在通風(fēng)、采光、噪音上持平，世貿(mào)景觀資源與本案相近。名稱通風(fēng)采光噪音景觀資源世茂鉑翠灣★★★★★★★★★★★★綠地中央廣場★★★★★★★★★★★奧克斯廣場★★★★★★★★世茂130-140㎡3+1房82㎡二房98㎡三房商業(yè)街130-140㎡3+1房二期低密度產(chǎn)品綠地126㎡4房奧克斯123㎡3+1房1#2#3#4#5#園林希爾頓酒店、臨路公寓三期二期園林園林會所入戶大堂銀杉路商業(yè)商務(wù)區(qū)園林注：對比樓棟為上面3圖的藍(lán)色圈。第十頁，共四十一頁。戶型比較：本案陽臺贈送面積最大，但綠地價格優(yōu)勢明顯，精裝與本案毛坯總價相當(dāng)。奧克斯面積小，總價低。名稱動線功能分區(qū)贈送空間設(shè)計創(chuàng)新點總面積總價價格世茂鉑翠灣★★★★★★★☆★★★★98萬（以136算）7400元/平（毛坯）綠地中央廣場★★★★★★★★★★★98,2萬7800元/平（精裝）奧克斯廣場★★★★★★★★★★★★88萬以7200計算82㎡二房98㎡三房商業(yè)街130-140㎡3+1房二期低密度產(chǎn)品世茂130-140㎡3+1房綠地126㎡4房奧克斯123㎡3+1房第十一頁，共四十一頁。競爭之變小結(jié)：本案戶型面積大，毛坯總價與綠地精裝房總價相當(dāng)，競爭處于弱勢；奧克斯三房面積偏緊湊，且一期入市房源價格可能偏低，同樣具有較低總價優(yōu)勢，按照7200價格估算，本案總價高出奧克斯3+1戶型10萬元；綠地、奧克斯地段認(rèn)同度高于本案，因此，本項目3+1房總體競爭將處于弱勢。82㎡二房98㎡三房商業(yè)街130-140㎡3+1房二期低密度產(chǎn)品第十二頁，共四十一頁。如何塑造華韻城市海岸市場占位獨一無二第十三頁，共四十一頁。14基于濱江豪宅競品分析，建議本項目應(yīng)走產(chǎn)品差異化品質(zhì)路線進(jìn)行突破，跳出同質(zhì)化競爭。1、高端高定位路線2、產(chǎn)品差異化品質(zhì)路線什么樣的發(fā)力方向是符合市場及客戶需求的？可以從哪些方面進(jìn)行突破？VS思考將陷入與城區(qū)板塊濱江豪宅項目和板塊內(nèi)高價產(chǎn)品兩大直面競爭。將會拉長項目的銷售周期，增加財務(wù)成本大開發(fā)商云集，構(gòu)建項目的品牌優(yōu)勢難度加大，成本較高項目條件（區(qū)域/戶型/低成本等）對此路線有一定支撐；板塊經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)對高品質(zhì)發(fā)展有較強(qiáng)支撐；超越混沌的市場競爭，直接進(jìn)入藍(lán)海競爭領(lǐng)域第十四頁，共四十一頁。華韻城市海岸如何通過產(chǎn)品差異化溢價？第十五頁，共四十一頁。上風(fēng)上水，宜居福地項目地形為一個斜躺的“八”字形，地勢自西向東13米高差，樓宇依勢而建，節(jié)節(jié)高升。自西向東13米高差“八”字形第十六頁，共四十一頁。蝶式平面造型，生動別致且富有靈氣

將板樓與塔樓的優(yōu)勢完美結(jié)合，戶戶朝陽，達(dá)到最佳的通風(fēng)及采光效果戶與戶相對獨立，相互依賴性小二梯三戶，分?jǐn)傒^少，增加使用面積第十七頁，共四十一頁。奇偶數(shù)錯層陽臺，避免視線干擾偶數(shù)層陽臺奇數(shù)層陽臺第十八頁，共四十一頁。3600極致觀景體驗第十九頁，共四十一頁。樓層較高的主力復(fù)式戶型，可考慮部分精裝第二十頁，共四十一頁。華韻城市海岸濱江高層蝶形產(chǎn)品發(fā)布會暨貴族派對活動時間：2013年4月底活動地點：河西五星酒店活動內(nèi)容：1、二期產(chǎn)品樣板區(qū)開放，及濱江高層產(chǎn)品發(fā)布，邀請意向客戶和長沙大企業(yè)老總來感受超大濱江豪宅極致體驗

2、邀請主流媒體，事后新聞炒作活動目的：1.全方位展示本案樣板區(qū)，形成品牌影響力

2.通過風(fēng)水講座，提升客戶對項目的認(rèn)識項目亮點聚焦第二十一頁，共四十一頁。濱江復(fù)式產(chǎn)品面積：292㎡平層：134㎡-141㎡第二十二頁，共四十一頁。小區(qū)將直接從長沙市四水廠引進(jìn)優(yōu)質(zhì)自來水，避免了二次污染；另外將配備新風(fēng)系統(tǒng)及凈水處理系統(tǒng)，為業(yè)主生活增添綠色健康因子。第二十三頁，共四十一頁。塑造以人為本的生態(tài)一體化體系第二十四頁，共四十一頁?；顒幽康模航Y(jié)合本項目自來水廠直飲水為環(huán)保話題起勢，擴(kuò)大項目品牌影響力及知名度；活動內(nèi)容：首先號召全長沙參與，向全長沙市人民免費(fèi)贈送100輛自行車，倡導(dǎo)少開一天車的生態(tài)生活方式，引發(fā)業(yè)內(nèi)、媒體和全市人民的廣泛關(guān)注與討論，活動當(dāng)天邀請主流媒體到場。贈車當(dāng)日舉行500輛自行車全城游活動。華韻城市海岸倡導(dǎo)生態(tài)生活方式項目亮點聚焦第二十五頁，共四十一頁。置業(yè)通認(rèn)為：有了好的產(chǎn)品，需要大量的市場客戶資源和銷售力，作為熱銷保障置業(yè)通有何秘笈快速積累客戶？第二十六頁，共四十一頁。置業(yè)通成功操作全程營銷第二十七頁，共四十一頁。置業(yè)通操作第一步全城營銷第二十八頁，共四十一頁。ThestrongestteamPk最強(qiáng)的Pk團(tuán)隊分組PK，成王敗寇置業(yè)通針不但和其他代理公司聯(lián)合銷售，置業(yè)通內(nèi)部也實施分組PK。置業(yè)通的項目部就分為3組進(jìn)行項目pk，置業(yè)通代理的樓盤一般現(xiàn)場也分成A、B兩組，獲勝組成員傭金整體跳，失敗組全體打折。上到總監(jiān)下到置業(yè)顧問全部采用pk制度。體制之下，部與部、組與組之間競爭異常激烈、失敗組長最后不得不面對下崗，因此組內(nèi)部也形成排異力量，業(yè)務(wù)能力低下的人常常受不了他人白眼自動離場。第二十九頁，共四十一頁。置業(yè)通的快銷寶典——全城營銷置業(yè)通目前在售樓盤已全部展開置業(yè)通從上至下全民營銷策略針對11月置業(yè)通營銷月，置業(yè)通還制定了相關(guān)的獎罰政策11月份，僅置業(yè)通內(nèi)部人員就帶動了五礦萬境水岸、融源極地和天麓項目一共34套房源的銷售第三十頁，共四十一頁。置業(yè)通操作第二步Call客及短信覆蓋第三十一頁，共四十一頁。Call客及短信覆蓋在一個月內(nèi)整理所有高端客戶名單在8天內(nèi)call完第一批5000組客戶電話，篩選初步意向客戶。預(yù)計整個call客團(tuán)隊在一個月時間內(nèi)call客2萬組高端商場Vip客戶1000組置業(yè)通三級市場高端客戶2000余組置業(yè)通高端客戶3000余組十萬余條短信發(fā)送商會客戶600余組Call客中心工作成果5000余個高端項目業(yè)主名單Call客豪車客戶2000組納稅大戶500組第三十二頁，共四十一頁。置業(yè)通操作第三步政商渠道拓展第三十三頁，共四十一頁。商會渠道拓展以獨家房產(chǎn)贊助商的形式與三大商會巨星合作，聯(lián)合商會分批的在項目體驗中心舉辦的大型活動中對本項目進(jìn)行推廣，建議以每個商會3萬元的贊助費(fèi)獲取提供商會會員名單、在商會網(wǎng)站宣傳項目，在活動中搭建站臺擺放項目資料、安排4-6名大客戶經(jīng)理銷售植入切客作為回饋。具體操作聯(lián)合公司已經(jīng)搭建好的商會平臺——省內(nèi)長沙商會、益陽商會省外溫州商會資源第三十四頁，共四十一頁。鐘浩

置業(yè)通董事長

湖南省青年聯(lián)合委員會委員入圍湖南省十大杰出經(jīng)濟(jì)人物長沙房地產(chǎn)中介協(xié)會副會長長沙市青年企業(yè)家協(xié)會理事長沙市青年聯(lián)合會會長

益陽商會常務(wù)理事芙蓉區(qū)人大代表

已被推薦為長沙市人大代表候選人第三十五頁，共四十一頁。通過政商資源置業(yè)通成功操作案例：案例：天麓項目置業(yè)通與長沙市秘書長接洽，邀請長沙60多名青企協(xié)的企業(yè)家到高鑫天麓項目上參加青企協(xié)交流會。通過這次資源的整合，以及現(xiàn)場的引導(dǎo)，當(dāng)場預(yù)定1套，積累意向客戶13批，通過后續(xù)跟進(jìn)成功銷售6套。案例：長房西郡項目2006年，長房西郡項目由于當(dāng)時所處的地段偏遠(yuǎn)，盡管做了大量的市場推廣但是效果并不明顯銷售受阻。置業(yè)通通過自身的政府關(guān)系聯(lián)系了長沙市團(tuán)委，以團(tuán)委的名義舉辦了以“我為星城添綠色，共建山水生態(tài)城”為主題植樹行動，市場影響力巨大，短時間內(nèi)就實現(xiàn)了熱銷。第三十六頁，共四十一頁。置業(yè)通操作第四步消費(fèi)場所銀行金融機(jī)構(gòu)區(qū)域?qū)I(yè)市場第三十七頁，共四十一頁。銀行金融機(jī)構(gòu)拓展拓展方式：通過與置業(yè)通和貴公司已經(jīng)建立了合作關(guān)系的銀行，向金融機(jī)構(gòu)員工發(fā)放短信。與相關(guān)客戶經(jīng)理對接，獲得VIP客戶信息，并邀請其他的VIP客戶參加項目現(xiàn)場活動，并發(fā)放項目資料。1.銀行選?。涸陧椖扛浇鼌^(qū)域設(shè)有支行的2.合作方式：短信群發(fā)、對賬單內(nèi)附項目信息、資料進(jìn)場擺放、舉辦金融交流活動等銀行金融機(jī)構(gòu)拓展秘籍置業(yè)通、華遠(yuǎn)合作銀行及金融機(jī)構(gòu)項目周邊的銀行、期貨、證券機(jī)構(gòu)銀行白金客戶、VIP鉆石客戶郵政儲蓄工商銀行光大銀行興業(yè)銀行招商銀行長沙銀行第三十八頁，共四十一頁。區(qū)域?qū)I(yè)市場拓展拓展市場：紅星市場群、馬王堆陶瓷建材市場、萬家麗建材市場等專業(yè)市場的拓展。以選定的專業(yè)市場為目標(biāo)，由專人攜帶項目資料進(jìn)入專業(yè)市場進(jìn)行發(fā)放，對私營業(yè)主進(jìn)行上門拜訪，直接面對面地釋放項目信息。為了保證效果，在拓展前期，重點針對長沙專業(yè)市場進(jìn)行評估，充分考慮拓展