建設(shè)工程財務(wù)評價與功能評價

建設(shè)工程財務(wù)評價與功能評價第一節(jié)建設(shè)工程財務(wù)分析一、財務(wù)效益和費用(一)財務(wù)分析工作程序及內(nèi)容(二)財務(wù)效益和費用的識別和計算(1)財務(wù)效益(2)財務(wù)費用1)建設(shè)投資：工程費用(建筑安裝工程費、設(shè)備購置費)、工程建設(shè)其他費用和預(yù)備費(基本和漲價)組成。2)流動資金方法：分項詳細估算法流動資金=流動資產(chǎn)－流動負債3)經(jīng)營成本＝總成本―折舊費―攤銷費―利息支出其他費用總成本費用＝生產(chǎn)成本＋營業(yè)費用＋管理費用＋財務(wù)費用其他費用＋折舊費＋攤銷費＋財務(wù)費用(利息支出)經(jīng)營成本是指總成本費用中以現(xiàn)金形式支付的成本。(4)稅費：包括關(guān)稅、增值稅、消費稅、所得稅、資源稅等。在現(xiàn)金流量表中作為現(xiàn)金流出。【2010年·多選】建設(shè)項目的經(jīng)營成本包括()。B.利息支出C.燃料及動力費D.外購材料費E.工資及福利費『答案解析』經(jīng)營成本＝外購原材料、燃料和動力費＋工資及福利費＋修理費＋其他費用總成本=經(jīng)營成本+折舊+攤銷+利息支出。經(jīng)營成本是指總成本費用中以現(xiàn)金形式支付二、財務(wù)分析報表■現(xiàn)金流量表■利潤與利潤分配表■財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表■資產(chǎn)負債表■借款還本付息計劃表【考點】表格中包括的指標(biāo)，內(nèi)容(一)現(xiàn)金流量表同一時點上的現(xiàn)金流入量與現(xiàn)金流出量的代數(shù)和(CI-CO)稱為凈進行項目財務(wù)盈利能力分析?！繇椖客顿Y現(xiàn)金流量表◆項目資本金現(xiàn)金流量表◆投資各方現(xiàn)金流量表目投流量表義現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出其他計算調(diào)整所得稅項目資本金現(xiàn)金流量表析析營業(yè)收入、補貼收入、回收固建設(shè)項目投資、流動資金、經(jīng)項目資本金、借款本金償還、利息支付、經(jīng)的維持營期內(nèi)的維持運營的投資運營的投資年還本額；流動資金借款本金償還；利息包括：流動資金借款利息、長期借款利息。定資產(chǎn)余值、回收流動資金同投資現(xiàn)金流量表中現(xiàn)金流出的是()。A.經(jīng)營成本B.建設(shè)投資D.營業(yè)稅金及附加【2009年·多選】在“項目投資現(xiàn)金流量表”中，應(yīng)計入現(xiàn)金流出的有()。A.折舊B.建設(shè)投資D.營業(yè)稅金及附加E支出(二)利潤與利潤分配表1.作用：用于計算的指標(biāo)：總投資收益率、資本金凈利潤率利潤總額＝營業(yè)收入－營業(yè)稅金及附加－總成本費用+補貼收入所得稅＝應(yīng)納所得額×所得稅稅率凈利潤＝利潤總額－所得稅(1)企業(yè)虧損：可以在5年內(nèi)在稅前彌補虧損。(2)法定盈余公積金：公積金按凈利潤的10%提取；提取任意盈余公積金。(3)在還款資金短缺時，當(dāng)期可供投資者分配的利潤先用于償還(三)財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表財務(wù)生存能力分析，實現(xiàn)財務(wù)的可持續(xù)性。(四)資產(chǎn)負債表計算資產(chǎn)負債率，進行清償能力分析。(五)借款還本付息計劃表1.借款還本付息計劃表用于計算：償債備付率、利息備付率指標(biāo)。2.還款資金來源：折舊費、攤銷費、未分配利潤等。3.常見的還本付息方式：5種計算題中注意題給約定還款方式(1)最大額償還方式：將獲得的盈利中可用于還貸的資金全部用(2)逐年等額還本、年末付息方式。等額還本利息照付(3)本利等額償還方式。(4)年末付息、期末一次還本方式。(5)期末本利和一次付清方式。項目評估中可以選擇等額還本付息或者等額還本利息照付方式計三、財務(wù)分析指標(biāo)體系2.按指標(biāo)評價的對象分【2011年·多選】下列評價指標(biāo)中，屬于建設(shè)項目財務(wù)評價動態(tài)指標(biāo)的有()。A.利息備付率B.資產(chǎn)負債率C財務(wù)凈現(xiàn)值D.資本金凈利潤率E.財務(wù)內(nèi)部收益率收益率。參見教材P384。【2012年·多選】下列財務(wù)指標(biāo)中，屬于盈利能力靜態(tài)評價指標(biāo)的有()。A.財務(wù)凈現(xiàn)值B.總投資收益率C借款償還期D.資本金凈利潤率E.資產(chǎn)負債率金凈利潤率。參見教材P384。(一)項目盈利能力分析指標(biāo)判別標(biāo)判別標(biāo)準≥0投資財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率/TD>投資財務(wù)凈現(xiàn)值計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量≥基準收益率(ic)(FNPV)計算方法經(jīng)濟含義c某技術(shù)方案凈現(xiàn)金流量單位：萬元份凈現(xiàn)金流量1234567判別標(biāo)判別標(biāo)準≤基準投資回收期(P)≥行業(yè)平均≥行業(yè)平均凈利潤率從項目建設(shè)期初起，用各年的凈收入收回全部投資所需要的期限項目達到設(shè)計生產(chǎn)能力后，正常生產(chǎn)年份的年或年平均息稅前利潤與項目總投資的比率項目達到設(shè)計生產(chǎn)能力后，正常生產(chǎn)年份的年或平均凈利潤與項t總投資收益率(ROI)資本金凈利潤率(ROE)(靜態(tài))投資回收期(P)計算方法經(jīng)濟含義c息稅前利潤＝利潤總額＋利息支出＝凈利潤＋所得稅＋利息支出某技術(shù)方案投資現(xiàn)金流量表單位：萬元計計算期4.累計凈現(xiàn)金流量356487A15%(二)項目償債能力分析指標(biāo)判別標(biāo)判別標(biāo)準債權(quán)人要求確定償債備付率(DSCR)適度，籌資產(chǎn)負債率(LOAR)在……條件下，以項目投產(chǎn)后可用于還款的資金償還借款本金和建設(shè)期利息所需的時間強，風(fēng)險較小借款償還后開始出現(xiàn)盈余年分數(shù)-滿足貸款開始借款年份+當(dāng)年償還借款額/當(dāng)機構(gòu)的期年可用于還款的資金額限要求各年可用于還本付息資金與當(dāng)期應(yīng)付還本付息金額的比值指各期末負債總額(TL)同資產(chǎn)總額(TA)計算方法各年可用于支付利息的息稅前利潤與當(dāng)期應(yīng)付利息的比值經(jīng)濟含義利息備付率(ICR)LTA借款償還期力較【小結(jié)】2.項目投資、資本金現(xiàn)金流量表中，流出的不同靜態(tài)、動態(tài)、盈利、償債第二節(jié)房屋建筑功能評價容積率、人口毛密度、凈密度一、房屋建筑工程功能評價的內(nèi)容(一)房屋建筑工程功能評價的主要內(nèi)容建筑功能評價----滿足社會需要的各種性能的總和。(二)建筑工程功能評價指標(biāo)：：適用性能、環(huán)境性能、經(jīng)濟性能、安全性能、耐住宅小區(qū)功能評價指標(biāo)體系①容積率＝總建筑面積/居住小區(qū)用地總面積總建筑面積=居住建筑面積+公共建筑面積②住宅平均層數(shù)＝總建筑面積/居住建筑基底面積之和③居住建筑密度＝居住建筑基底面積之和/居住建筑用地面積④居住建筑面積密度＝居住建筑面積/居住建筑用地面積⑤人口凈密度＝居住總?cè)藬?shù)/居住建筑用地面積⑥人口毛密度＝居住總?cè)藬?shù)/居住小區(qū)用地總面積000m2，公共建筑面積與居住建筑面積之比為0.3：1，則該小區(qū)的容積率為()。A.抗震設(shè)防B.室內(nèi)污染物控制E.設(shè)備防腐性能二、建筑功能評價的方法(一)專家評議(二)綜合評分法(2)對比求和評分法：用于評價指標(biāo)重要程度排序。AA\1100B0\000C01\00\計修正得分35412指標(biāo)權(quán)重得分24301指標(biāo)ABCDEE0\(3)環(huán)比評分：適用于各個評價對象之間有明顯的可比關(guān)系，能直接對比，并能準確地評定功能重要度比值的情況。環(huán)比評分法指標(biāo)權(quán)重值確定(4)邏輯判斷評分法：適用于功能邏輯關(guān)系明顯可比的情況。邏輯判斷評分法指標(biāo)權(quán)重值確定指指標(biāo)邏輯關(guān)系評分值指標(biāo)權(quán)重AA＞2BBCDEE計(5)功能系統(tǒng)評分法：適用于功能關(guān)系復(fù)雜，但可分為上位指標(biāo)和下直接依存關(guān)系。上上位指標(biāo)及權(quán)重(用01法或04法確定上位指標(biāo)權(quán)重值)下位指標(biāo)重要性73F2F1FFFFFFFFFF3.確定指標(biāo)分值：評分標(biāo)準----6分以上(60)。法對各評價指標(biāo)評分的結(jié)果見下表。指指標(biāo)丙丁丁674/丙78/64/23/634則指標(biāo)乙的權(quán)重值為()?！?007年·單選】進行建筑工程功能評價時，如果甲、乙、丙、丁四項評價指標(biāo)間重要 ()。。上位指標(biāo)上位指標(biāo)①單元平面②住宅套型適用8⑥三防措施⑦室外環(huán)境環(huán)境⑩經(jīng)濟性能他計③建筑裝修④設(shè)備設(shè)施⑤結(jié)構(gòu)安全⑧綠地與活動場地⑨公共設(shè)施與配套⑾耐久性能1權(quán)重值68權(quán)重值下位指標(biāo)評分值指標(biāo)得分//(注意：在答題卡上作答。)1.(1)評價指標(biāo)的權(quán)重值、指標(biāo)得分見下表權(quán)重權(quán)重值下位指標(biāo)③建筑裝修④設(shè)備設(shè)施⑤結(jié)構(gòu)安全⑧綠地與活動場地⑨公共設(shè)施與配套⑾耐久性能上位指標(biāo)①單元平面②住宅套型適用⑥三防措施⑦室外環(huán)境環(huán)境⑩經(jīng)濟性能他計指標(biāo)得分41625權(quán)重值6889822851評分值4788869/00014850060050/評價指標(biāo)權(quán)重值指標(biāo)得分①44③00⑤0⑦O68⑨22⑾545(2)所有指標(biāo)總得分：7.73。三、功能評價示例(1)上位指標(biāo)權(quán)重值的確定。采用多比例評分法，分析及比較過指標(biāo)權(quán)指標(biāo)權(quán)重環(huán)境6\43合計得分8其他976\適用\431安全76\4指適環(huán)安其標(biāo)用境全他2.下位指標(biāo)權(quán)重值的確定，分析及計算過程環(huán)境環(huán)境單元住宅平面套型綠地與公共設(shè)“三建筑設(shè)備建筑室外結(jié)構(gòu)經(jīng)濟耐久活動場施和配防”設(shè)裝修設(shè)施造型環(huán)境安全性能性能地套施上位指標(biāo)及權(quán)重下位指標(biāo)重要用他性性指標(biāo)0.1110.09250.09250.0740.0840.0840.0560.0560.1320.0880.0650.0