廣州德興房地產(chǎn)物業(yè)顧問管理文件與表單

廣州德興房地產(chǎn)物業(yè)顧問管理文件與表單廣州xx房地產(chǎn)物業(yè)顧問辦公例會記錄單編號：年月日繩部門柏：愁主管史領(lǐng)導(dǎo)晝：臉部門撤負(fù)責(zé)陸人：緊考勤伍員：緒與會衫人數(shù)脊：謝未到裹人數(shù)便：球未到們原因腫：遙例會結(jié)內(nèi)容冬：聚考勤茄員：鎮(zhèn)樹摔忙澆不業(yè)蘋部于門負(fù)輛責(zé)人槽：酷吸臺后先倉主帖管領(lǐng)睬導(dǎo)：望年然吊月毯嘩鐵日浩備注摔：集填表惹人：德興顧問工作人員工作紀(jì)律準(zhǔn)則一、遵章守紀(jì)、嚴(yán)于律己、盡職盡責(zé)，不做“特殊員工”與“自由員工”；二、廉潔奉公、清白自身、光明磊落，不搞不正之風(fēng)、歪門邪道；三、實事求是、量力而行、誠實坦明，不夸大其辭、弄虛作假；四、加強聯(lián)絡(luò)、積極溝通、友好協(xié)作，不搞“個人主義”和“幫派主義”；五、注重形象、言行得體、強化素養(yǎng)，不做有損公司、集體和個人形象之事；夜六、憑營銷程適路妻、策滋略合霧理、崖推廣副有力主，不街違背乓顧問好工作屑各項視原則犯與行蜘為規(guī)喘范；賣七、估樸實呆大方戰(zhàn)、真厚誠實挖在、艦穩(wěn)健食踏實君，不申華而通不實紗、嘩理眾取獎寵、織脫離部現(xiàn)實畝；暴八、衰思路磁清晰路、表奸達(dá)明陡確、梅行為歇妥當(dāng)涌，不鞭能言詢不由劇衷、侄夸夸帶其談食、空政洞縹贏緲；秋九、造言行殃一致蘆、言癥出必使行、洞守信菠守時偵，不構(gòu)能表隸里不秘一、老言行貪不致著、失誘信于健人；胞十、稀尊重瞇上級胳、服冬從領(lǐng)爛導(dǎo)、辯團(tuán)結(jié)經(jīng)同事夫，不養(yǎng)能目么中無薯人、塞自以慧為是碗、自和成一易體；芳十一羞、及鄉(xiāng)時匯俱報、舅工作膨請示露、接加受督兄導(dǎo)，裝不能碎自行囑其事瘡、擅桶作主疏張；痛十二刊、因迎公外銹出、赴勤儉衣節(jié)約包、合幕理花腳費，換不能做講享勺受、趁講闊屋氣、瘋大手懸大腳寨；工十三福、遵場守規(guī)翻定、塞費用焰報銷椅、層穿層把怎關(guān)，染不能仔超標(biāo)博、超爸額、機(jī)超范繪圍；鴿十四妙、方競案實料用、塔指導(dǎo)冬性強紫、專吉業(yè)水樸準(zhǔn)高保，不爪能照竹搬、司照抄飼、不翅具使慘用價殖值；外十五題、遵晃紀(jì)守桂法、筑遵循慶公德戴、剛口正不歷阿，爺不做嫂有違柿背道住德與腥良知丑的不巴良之蔽事；畢十六煎、家鴿庭和珍睦、層尊老烘愛幼釘、公臟私分哀明，陵不做震有負(fù)鑼家庭扮與公萌司之狐事。牢德興迷公司民派駐疏顧問撲工作歸人員交行為迷規(guī)范棟一、姜遵守鑒公司悟各項胃規(guī)章凈制度樓、員瞧工守必則、活行為待規(guī)范餓、道浙德規(guī)謠范等司。嚴(yán)陳格執(zhí)癢行墾“程德興乞公司作”室派駐肺顧問黎崗位裙職責(zé)四，克飄盡職亂守、誰任勞當(dāng)任怨許，積恒極主青動、拐認(rèn)真辦負(fù)責(zé)因的完電成各志項任斷務(wù)。摸二、腫服從詞上級技領(lǐng)導(dǎo)浪的工點作安男排與政任務(wù)城部署雪，堅古決執(zhí)蔬行上兄級指蓄令，仗不得州推諉犧、延姥誤、忽抵觸掩。遇內(nèi)到有涌意見少分歧域和出諒入，貢應(yīng)采牛取溝葛通交拜流、農(nóng)協(xié)商咽解決跡的方瑞式合附理處域理，母不得析吵鬧項、背忙后詆資毀、戶搬弄究是非必，以司大局滴為重綱。同三、采堅持夫執(zhí)行拋“愚工作燈匯報糠制度徐”稅，即綱周報裙、月例報制爆度，也每周幸、每座月按父規(guī)定祖向直杏接上鑄級分兼管領(lǐng)乳導(dǎo)書查面匯結(jié)報工撈作完爛成情月況與慘計劃朝安排挪；便滔于上墳級領(lǐng)循導(dǎo)隨區(qū)時掌回握業(yè)闊務(wù)拓餓展的聽最新側(cè)動向禿與形帶勢，卡及時每提供唐指導(dǎo)旱與意鐘見，乎調(diào)整合業(yè)務(wù)判策略榨或采歐取相奪應(yīng)對帽策。煙四、擱派駐沉項目麗顧問滅人員濃必須輪按委漲托方槐公司騎考勤喬制度準(zhǔn)準(zhǔn)時夏上、的下班揮，遵切守委百托方侵的日躁常管纖理規(guī)闊定，元不做拳特殊始人物暖，樹問立德域興顧釀問公耕司工動作人濁員良達(dá)好的慈職業(yè)更形象桂與工比作道昂德。警五、晃尊重豆委托蛇方企倆業(yè)工戶作人度員與版企業(yè)鄙管理邁風(fēng)格脊，保禮持與光委托趕方緊嫌密的秀工作揪溝通糕與友伶好合畜作關(guān)馳系，株在被攔派駐門項目罩現(xiàn)場木認(rèn)真弓負(fù)責(zé)反地完價成各廁項工導(dǎo)作任漫務(wù)，芒為取華得委故托方細(xì)各方慈面的掌認(rèn)同俗而不吃遺余縱力。膜六、推在有壯突發(fā)憐緊急境事件貍或有麗特殊評事件姨時應(yīng)賢在第王一時絞間向衣公司翼上級辱主管鴿領(lǐng)導(dǎo)葬如實肌匯報煉相關(guān)囑情況類，分硬管上削級對訂此應(yīng)遲有明叉確意刃見與辭指導(dǎo)美建議資，在無取得瘡上級舅領(lǐng)導(dǎo)袍的明拴確指守示下躺，派殼駐顧迅問人狠員應(yīng)茄有足秤夠能虛力妥誠善處稻理好票此等砌事宜走。盜七、量派駐雖顧問燒人員閉因業(yè)罰務(wù)需陡要外殖出或娘因私藍(lán)必須廚臨時置外出舅時（寫備注腫：時益間少克于一叨天）諒，必保須與勢委托骨方工茫作對黨接負(fù)還責(zé)人墊溝通元，征壁詢委憑托方另的意摔見，趣同時謹(jǐn)注意劑必須拾不得異影響永到現(xiàn)東場顧較問工培作的衡正常眾進(jìn)行瑞。轟八、野如需虎派駐赤顧問言人員踐因工校作需吵要或們探親流需用廢必須霜離開也顧問賭現(xiàn)場陷時間點達(dá)一丙天以凳上的駁，必斧須取雀得委嫩托方歌相關(guān)赤負(fù)責(zé)旋人的棚同意井，并掙在不你影響斧正常伍工作懼進(jìn)行涌的前式提之翅下，位再向津公司駛上級格領(lǐng)導(dǎo)泥憶請示伏，經(jīng)藝批準(zhǔn)獅后方構(gòu)可外毯出；厘同時屢對于胞項目子團(tuán)隊思，必屢須留敗有至趴少1叼名顧熔問人潮員負(fù)愈責(zé)現(xiàn)煩場工禁作，戒不可唐同時沾外出對或休似假。利九、度顧問聞人員淹如因池在顧魚問項閃目所謀在地夾周邊膀范圍省內(nèi)進(jìn)聽行業(yè)良務(wù)拓賭展相丙關(guān)工姿作的捷，當(dāng)井日實凱在是爺無法往按時泊趕回器顧問合項目左所在駝地的宗，需睛書面少向公甩司提惡前呈讀送《愚外出姜申請撐單》抖或電閑話請挎示，滅將外彈出事繩由、鋤相關(guān)膨事項賢、計肺劃安貧排、爐費用記預(yù)算您、預(yù)鋼期目所標(biāo)等利到內(nèi)屋容明企確說晃明，歡待分粘管領(lǐng)銷導(dǎo)與關(guān)公司你領(lǐng)導(dǎo)吊審核概、審繪批同矛意后間，方搞可出漿外。副外出境時間悲限定乞在周幻邊地狀區(qū)不蔽得超喪過當(dāng)凝天，造原則移上，蹄要求秀顧問檢人員絞當(dāng)日章必須較按時壞趕回賴顧問音項目胞現(xiàn)場志，不蓬影響義第二宋天的追正常虎工作?。惠^立遠(yuǎn)區(qū)惑域視配路途去遠(yuǎn)近呼須請站示直包接上弱級領(lǐng)柄導(dǎo)批田準(zhǔn)后套方可吉。嚴(yán)可禁顧繡問人脾員憑幻借公密務(wù)名冊義在探外從秘事私儲人行熟徑。記十、扭經(jīng)公撲司領(lǐng)府導(dǎo)同妻意的螞外出盟拓展陸或公肉關(guān)工相作，拳交通擇、食噸宿、五應(yīng)酬博等支應(yīng)出費踩用按澇公司那規(guī)定息執(zhí)行杜，先光由顧歲問人維員先隆行墊火付或飾借款原預(yù)支姐，回趕來后征按公折司規(guī)驢定報劈銷，營超出嫂標(biāo)準(zhǔn)榮部分弟由顧陪問人愁員自社行承軋擔(dān)。扔十一勢、顧雁問人羽員在柿外地什派駐仗時時籌，必礦須保加持與區(qū)上級何領(lǐng)導(dǎo)震的密脅切聯(lián)包絡(luò)與寨溝通接，及纏時匯少報工籮作的梅進(jìn)行岸情況晚與相摘關(guān)事做宜；掃遇到衫有特弊殊性捎事宜戴或計斜劃外誰費用且支付負(fù)情況擇時，天必須萌向公屑司領(lǐng)謝導(dǎo)請遼示批垂準(zhǔn)后績方能藏實施百，顧嚼問人狹員不拌得擅匪做主眉張、針自行熔其事?lián)怼硎R、顧估問人痕員派綱遣到套委托棋項目喘所在證地代爸表著掃公司將形象讀，必質(zhì)須堅道決維培護(hù)公涼司的造形象效、信街譽和投利益演，不蜻得給悼公司藏造成端任何舊事實撓上的擊損失息（包降括經(jīng)只濟(jì)與紫名譽媽等方帆面）臟，否排則，醋公司黨保留政追究早的權(quán)醬利。皆十三聾、派茫駐顧牲問必吼須加艙強學(xué)罰習(xí)與悔創(chuàng)新位進(jìn)取取，努斤力鉆鎮(zhèn)研業(yè)系務(wù)，洋持續(xù)煮提升遺專業(yè)壤素養(yǎng)紙與綜穗合工喂作能垃力。陶在公機(jī)司授券權(quán)范升圍內(nèi)攻能獨養(yǎng)當(dāng)一箭面，煩工作懲成效偶好，控委托縮方評輕價高寇。旁十四鞠、公講司會貢定期皆安排誼對派低駐顧隸問人者員進(jìn)雅行工相作檢樸查與向績效糕考核叼，并層依據(jù)至檢查寶與考閉評結(jié)礙果，顆予以蜘合理梢獎懲腎。澆十五這、派患駐顧份問人別員應(yīng)杜在保植持與蘆相關(guān)羨各方陸友好夢合作戲的前而提下血，還幻需保盟持必贊要合夜理的國交往借距離臣，注周意外末事禮寫儀與薄禮節(jié)紀(jì)禮貌駕，不聰?shù)帽┱T露本德性，源使對胃方輕糠視與勇不敬昏。弦十六艇、派蒜駐顧椒問人府員在鵝委托震方工收作現(xiàn)行場期拔間，匠不得致做違植法亂確紀(jì)之居事，把損害獲公司尼利益扯與形懲象，出由此方所造壓成的切一切每后果授，均罰由當(dāng)蠅事行鹿為人比自行津承擔(dān)枝，公旱司不漫負(fù)任農(nóng)何責(zé)純?nèi)巍ｎ~十七恒、派感駐顧拋問人婦員應(yīng)羞加強偉團(tuán)結(jié)炎合作簡，以忍良好聾的團(tuán)眠隊精撤神展細(xì)現(xiàn)在扛客戶猜面前犯，樹喇立從“勺德興符公司壇”始務(wù)實巨、真板誠、涼敬業(yè)舌的風(fēng)誠格。降十八包、公廈司提倦倡捏“假團(tuán)結(jié)仆、嚴(yán)旱謹(jǐn)、腥實干向、負(fù)矛責(zé)政”脈的工傭作作豐風(fēng)，旗公司晝堅決只不允喇許派禁駐顧音問人業(yè)員發(fā)毒生任投何內(nèi)述部糾晝紛，援必須丙從公壞司整晶體利晝益出握發(fā)，捉無條襪件服營從公脆司的駁統(tǒng)一爭管理啞與調(diào)沒度指通揮。儀十九盞、派當(dāng)駐顧臺問項茄目組局實行匙“峰項目斑經(jīng)理殺負(fù)責(zé)里制氧”攀，即選：在性公司耀領(lǐng)導(dǎo)閉授權(quán)蘇下，芬在委賞托項參目現(xiàn)竟場，糾顧問莫工作怪由派遣駐的掘“低項目長經(jīng)理辣”薯全權(quán)骨負(fù)責(zé)謎，項濤目組松其他駛成員敏必須膨接受風(fēng)項目巨經(jīng)理劈的統(tǒng)群一現(xiàn)貧場管燙理，協(xié)不得偉推諉駛與不鈴服從側(cè)安排艦，從昏而影牲響公筑司顧揮問工咸作的姐正常露進(jìn)行蒸，由用此而乳導(dǎo)致英的任陷何不獨良責(zé)嶼任由猴當(dāng)事僑人承搭擔(dān)。頌二十萍、派碌駐顧垮問項捎目組尾在潑“腳經(jīng)理崖負(fù)責(zé)滔制饑”俱的前拳提下既，在幫現(xiàn)場譯工作冠提倡脹“柔群策紹群力爺、集賭思廣時益、蟲專業(yè)浸互補屢、敬習(xí)業(yè)認(rèn)售真晶”街的作帽風(fēng)，莊發(fā)揮昨項目烘組的舉組織陡力量剪，共姨同努愿力，奴保質(zhì)桃保量藥地完疫成顧招問工菊作任鵝務(wù)。伶二十赴一、攀公司傲派駐姥顧問牽項目育人員干必須廣保守衡公司巨商業(yè)躲機(jī)密比，不阻得在為客戶色與外退人面畝前赤透露條公司袋內(nèi)情紗，如世公司訊市場粱銷售北、財搖務(wù)狀土況、燥技術(shù)發(fā)情況括、設(shè)勺備運測營狀姨態(tài)、回人力燦管理符、法兄律事祝務(wù)、朱領(lǐng)導(dǎo)圍決定誦等事屆項，抽或詆饒毀公修司形送象與過信譽對。炮二十姐二、創(chuàng)公司煌派駐脖顧問航人員災(zāi)必須框遵守牙《公賽司宿恒舍管燕理規(guī)搏定》廚，不豆得在薄宿舍倉內(nèi)發(fā)愛生嫖發(fā)娼、嘆賭博施、吸昏毒等哭不良贏行為閃，未耍經(jīng)公凝司主閱管領(lǐng)施導(dǎo)同強意，桿不得宣私自染容留含非公歉司或薪非顧糞問人邊員直嗚系親爐屬留頓宿，革一旦條發(fā)現(xiàn)召，必脊將嚴(yán)恥懲，弦直至參開除手處理液。飼廣州扭德興學(xué)房地壇產(chǎn)物蕩業(yè)顧這問機(jī)弟構(gòu)囑簡巷介匆廣州仇德興悶顧問曉機(jī)構(gòu)弊是國帶內(nèi)首籠家實雹操型徑、知菜識型驢、創(chuàng)焰新型匯房地柜產(chǎn)顧棍問機(jī)流構(gòu)，吊由一參群來腰自沿重海發(fā)新達(dá)地松區(qū)知裕名品滲牌房留地產(chǎn)定開發(fā)宴企業(yè)銷、物醫(yī)業(yè)管蓄理公名司、傍營銷紅策劃望機(jī)構(gòu)賢、銷齒售代慢理公答司、快設(shè)計土院所艷、咨寶詢顧嶼問公盜司中勤具有正共同息價值憂觀和胖共同管愿景矮的操獨盤?？炯医M畏成。弄■脆德興堂使命勒：創(chuàng)無知名析品牌善，樹狂行業(yè)墳典范勻多年隔來，疏德興埋成員瓜參與羞和主鬧持了嶄廣州襯、深租圳、拆北京突、上搏海、拘東莞濫、佛校山、旦廈門星、福蠢州、豪杭州以、武述漢、拳重慶軟、成匪都、踐長沙歡、鞍凈山、煎大連啄、南電昌、膝青島掃、廣乎西、予河北殼等多陪個著連名房蛛地產(chǎn)面項目切的開竿發(fā)建撫設(shè)，仙積累知了豐品富的哈房地敘產(chǎn)開供發(fā)和漿物業(yè)也管理蠶的專灶業(yè)經(jīng)祥驗，蓄為遼樹立古行業(yè)姿的典稅范做痰出了永貢獻(xiàn)駐。誓■授德興際理念醒：誠旋信服綱務(wù)顧峽客、坦專業(yè)穿塑造塔品牌床德興畜顧問狀機(jī)構(gòu)梨曾服構(gòu)務(wù)于個著名南的致“機(jī)華南亭板塊王”紹超級飽大盤配——匠廣州稼“聞錦繡確香江銀”守和飲“槽星河啟灣惜”器。寸期間姐，以趨先進(jìn)嘴的房島地產(chǎn)渠開發(fā)株理念精、物往業(yè)管桶理服纏務(wù)理淋念、局“杰超前橡、領(lǐng)可先的第房地夜產(chǎn)全旱程營兔銷模茅式惠”崖、此“橋客戶羞服務(wù)將營銷榜模式辨”混、默“院體驗豐式營弓銷服難務(wù)模稿式類”奉、養(yǎng)“蛋業(yè)務(wù)潑流程提重組交系統(tǒng)尾”系、祖“殺一站阻式服胳務(wù)兆”豐、籮“隙家政揭秘書燥服務(wù)理”周、證“泛分組跑團(tuán)、侵分區(qū)爆域物瞇業(yè)管柔理嚷”燈等，懷為打臨造中部國房真地產(chǎn)步的族“拆勞斯禾萊斯件”垃，奠牽定了包行業(yè)貫領(lǐng)跑睛者的拾地位飛。忠■植德興閑宗旨侄：以特顧客委為導(dǎo)搜向、范創(chuàng)造斤顧客圖價值材在嚴(yán)把格遵冠照國博際質(zhì)宮量體所系標(biāo)創(chuàng)準(zhǔn)的督基礎(chǔ)竿上，旗致力硬于為插開發(fā)捉商提竹供高掀素質(zhì)趕的往專業(yè)滅化深造度顧努問服騎務(wù)，些包括肉“也項目所投資蟲顧問碧”弱、煙“是規(guī)劃伶設(shè)計扇顧問視”驢、營欣銷策蟲劃、芹銷售統(tǒng)代理鬼、園藏林景訓(xùn)觀顧攪問、棒物業(yè)董管理既顧問還、企錦業(yè)管政理顧挑問等撐服務(wù)站。糾■樓德興允優(yōu)勢鏡◎拉建立路在前烤瞻性粘戰(zhàn)略殼的基威礎(chǔ)上燙，擁關(guān)有房限地產(chǎn)憑開發(fā)喝企業(yè)么資深艱、專航業(yè)顧濁問團(tuán)勤隊和竟系統(tǒng)灑最優(yōu)援化之訴管理爺體系外。核◎支具有卸豐富閣的實壓戰(zhàn)操裳作經(jīng)撇驗，己薈萃倦房地庸產(chǎn)業(yè)塞發(fā)達(dá)眠地區(qū)既的優(yōu)乳秀英器才，薦擁有錫一大典批多紙學(xué)科縱、多戚專業(yè)孔、復(fù)足合型有背景土的肚房地亭產(chǎn)、訪營銷擱策劃連、建攻筑規(guī)拐劃設(shè)億計、綢物業(yè)舅管理格、園發(fā)林景上觀等稈專業(yè)鵲人才打。納優(yōu)良利的服境務(wù)意游識，息一流截的創(chuàng)刪新體遠(yuǎn)系，贊為房種地產(chǎn)趙商提雪供強動而有僚力的哄管理乘輸出喚提供炸了堅泉實保蔥障。厭◎饅第一婦時間洽為房眨地產(chǎn)抗開發(fā)旅項目思、物夾業(yè)管斃理企閑業(yè)質(zhì)彈量與倒素質(zhì)罵提升宗，量注身打扯造最俊為實特用的諸創(chuàng)新掃操作及模式祝，并禍予以造實施孫運作袖，使堂資源倍的整涼合最逮大化弓、流紅程管針理、劫操作所環(huán)節(jié)尼規(guī)范偽化。船◎指具有巴專業(yè)師的前俊沿管件理資湊訊平擠臺和衰豐富混的專德業(yè)知輔識庫蔬，重由視持宗續(xù)創(chuàng)腔新與盲終身吉學(xué)習(xí)側(cè)，團(tuán)遷隊成沫員所承掌握世的管媽理技雕巧疊“愛與時靠俱進(jìn)噸”爹；徒◎塵在管溉理模沫式上鴉突破芬傳統(tǒng)蛙顧問覆公司脹的條摩框限促制，橋管理昏機(jī)制鑄更靈街活，葉實操女性更坑強，亞收費虎方面訪更具潑合理址性，線質(zhì)量妖性價照比更遞高，衫更符順合房蜂地產(chǎn)笑項目嬌的需東求。呈■隱德興鴨服務(wù)抬內(nèi)容輔：畜★麥房地堪產(chǎn)市法場調(diào)溜研唉★令房地政產(chǎn)全直程策悼劃顧腸問莖★唐房地殲產(chǎn)項勸目投罰資顧滴問隸★傾建筑須規(guī)劃牲及產(chǎn)燒品設(shè)認(rèn)計顧牲問無★秒房地硬產(chǎn)園丙林景烈觀設(shè)溪計顧泊問氣★怕房地齊產(chǎn)工欺程管磚理顧前問晝★為房地攻產(chǎn)項芬目營慢銷策問劃期★酸房地總產(chǎn)銷躬售代懸理客★慌房地知產(chǎn)銷壁售管慎理淋★跑房地碼產(chǎn)及廈物業(yè)廟管理懼品牌記策劃唱★趴房地業(yè)產(chǎn)及可物業(yè)增管理語企業(yè)繡人才桑培訓(xùn)陡★剛物業(yè)蚊管理猾顧問錦服務(wù)遺★境物業(yè)暴管理毒委托織管理闊揚★鋪合作合組建焦物業(yè)燃管理罪公司帥★醬物業(yè)違管理勾專項襖服務(wù)戀顧問暈（專脈題培恢訓(xùn)、晝考評陣創(chuàng)優(yōu)受、質(zhì)梅量體途系認(rèn)椅證指木導(dǎo)、腎招投壁標(biāo)等州）墓★騎房地酸產(chǎn)、客物業(yè)歇管理城政策驢法規(guī)預(yù)、信笨息咨沙詢與貢疑難金解答趨★辟房地防產(chǎn)、冬物業(yè)授管理鞏先進(jìn)令模式簡及運臘營方蓋案設(shè)勉計屈★代房地鍛產(chǎn)、煮物業(yè)痛管理針企業(yè)庫改制賢與業(yè)魄務(wù)流廉程再況造顧具問砌★剛社區(qū)慘配套雨、商銅業(yè)物能業(yè)及谷會所漠經(jīng)營靜顧問晴★姜房地貌產(chǎn)、帶物業(yè)梁管理董成本博控制歷與財蘿務(wù)預(yù)貫算白★快房地斃產(chǎn)開生發(fā)及念物業(yè)森管理玻瓶頸裹診斷挪與解映決方置案幅★洪房地哲產(chǎn)、伏物業(yè)酬管理索制度磁體系阿建立禍健全挖（規(guī)敢章制薪度、按業(yè)務(wù)裝流程蹈、作聚業(yè)規(guī)現(xiàn)程及誕作業(yè)辣表單糠等）醬★尊房地毅產(chǎn)、咸物業(yè)聰管理扶案例再甄選噸與分漠析缺★屠房地挑產(chǎn)、使物業(yè)蒙管理喬軟件我顧問撥等緒聯(lián)系概方式榮：丸廣州早德興偶房地織產(chǎn)物牛業(yè)顧娃問有罵限公徐司卻發(fā)文榨處理編單廣發(fā)文舅單位愈發(fā)文匪時間貝文件湯編號焰收死件猛人連文件耽標(biāo)題旗密級兼程度誠普通參秘密視機(jī)密塞絕密防擬紙辦均急緩莊程度劃X劫Y默Z錯領(lǐng)導(dǎo)佛意見口傳否閱更承辦欣部門畫或負(fù)經(jīng)辦近人皮承辦矮結(jié)果脈跟蹤揀檢查死存檔眼注:禿X糞:映表示裹在5廉個工宋作日泉內(nèi)處旁理完姥畢;爆馬茫Y制:違表示賠在2淋個工農(nóng)作日鐘內(nèi)處末理完貿(mào)畢;白Z:獸表蘭示在鏡1個糕工作瞎日內(nèi)規(guī)處理勞完畢葛.斥(萍以領(lǐng)襯導(dǎo)指劉示時插間開唯始)醉工輛作次日侄記視年匯炎月席盈日森矩屋友星即期：倒搞跟摟慣姿如部門婚：宣挨尸示灰列組工作崖匯報丹人：揉紗證喘疤宵直叉接上渾級簽拒署：猴貞洋璃管翁粒波嘆育奇序號問工作網(wǎng)內(nèi)容謊計劃芝完成擁時間黎責(zé)任陪人備配合神人沾完成做狀況胡（評哨估效溫果）深未完黨成理眠由破跟進(jìn)惑措施鞋審閱潛人：呈浙淺末喊寨框?qū)忛喦嗳伺涫荆鹤V公司散派駐刮顧問軟人員秩宿舍預(yù)管理迎規(guī)定部1、務(wù)愛護(hù)械宿舍落內(nèi)公性共設(shè)貞施、歉設(shè)備虜和公扎共財諒物，傻不隨衰意損托壞或妻占為枯個人卷所有儲，保囑持公位物的文完好瓶。凡互因住毫宿人最員人先為非坐自然悶原因隱所造佛成的侵損壞溜，則鑄由當(dāng)貞事人綠負(fù)責(zé)咸賠償阻。嫂2、恨不私蝶接電泥源，叨不存繪放危屯險和吳色情攻物品旨，不失得在受宿舍扣內(nèi)私妙設(shè)集洞會，型聚眾描喝酒狹、賭懲博等流。畝3、寄未經(jīng)村公司糠主管脅領(lǐng)導(dǎo)皺許可饑，不侄得帶塌外人塵進(jìn)入釋宿舍截，不虹得私杜自留榜宿非劍相關(guān)涼的外皮人。炸4、吧保持舌室內(nèi)番安靜才，不憶得在僑室內(nèi)拍大聲棒喧嘩蕩、打犁麻將誘，不率影響報其他回人員霧休息舍。桂5、厲節(jié)約梨用水炸、用磨電、哈用氣俯，隨鎮(zhèn)手關(guān)某燈、烈關(guān)水玩、關(guān)義氣。梳6、葡不隨羽意動囑用他粱人物躲品、副不私誼自調(diào)恐換房在間、茄床位擇或占仆用床搏位。串7、建妥善闊保管伐好個酷人物鏡品，蓬自行斧車按趣規(guī)定眉停放瑞在指四定的按位置夏。炭8、曠潔身督自好假，不分傳播應(yīng)庸俗魄、色輸情物剖品、渣畫冊違、影噸碟等課。均9、休項目優(yōu)經(jīng)理提負(fù)責(zé)統(tǒng)安排賴宿舍拋公共闊區(qū)域威衛(wèi)生努的輪辯流值購日，閘值日紙人員超應(yīng)認(rèn)纏真清繞掃宿場舍公萍共區(qū)剖域內(nèi)匹的環(huán)肅境衛(wèi)喬生，阿認(rèn)真各履行瀉衛(wèi)生擊監(jiān)督警職責(zé)她。每共位住仰宿人驗員自騰行負(fù)貝責(zé)其匹自住位區(qū)域談內(nèi)的狐環(huán)境味衛(wèi)生出與消唐防安娃全。嚷10信、員宰工宿郊舍僅漆供公茅司派擠駐顧坑問內(nèi)附部居凈住使折用，怕不得集在宿綠舍內(nèi)匆部從溫事任連何不反良行標(biāo)為，華如嫖泛娼、郊吸毒觀、賭籍博等吐，一淺旦發(fā)疏現(xiàn)，好公司握必將使嚴(yán)肅讀處理搖，情副節(jié)嚴(yán)類重者漿，立袋即開復(fù)除處續(xù)理。尊當(dāng)事蘆人由衫此所籍造成閣的一玉切后付果均蠶自行說承擔(dān)座，公址司同辣時保冤留追彎究后誼果責(zé)潔任的具權(quán)利逢。疼11判、員蛇工宿鑒舍內(nèi)倍的水宵、電親、氣惑、電攪話等禿日常唯使用耳費用蒙，均儀由住肅宿人塵員自暫行合義理分件攤支識付，緣公司篩并不湖承擔(dān)童。枝廣州深德興皆房地狠產(chǎn)物密業(yè)顧險問有功限公返司訪考涼勤其柿匯刻總輛表動部門共：置士跳剛繞安獨劉津耳覆娘融由陶月份熊：艙姓名忍遲遇到盒早遇退榮病廁假蹄事顯假鳳其他陸假期民曠碧工越休顏息兇實際顫出勤數(shù)備注煌制表恒人：蹈挨套在籮吧領(lǐng)審優(yōu)核人敢：陪娛況伸鉆嚴(yán)株爭批準(zhǔn)墾人：橡廣州統(tǒng)德興仇房地躲產(chǎn)物夠業(yè)顧怨問有牢限公止司督培訓(xùn)表記錄氧W牽T辜QP或04刪-0番04直A搬容廣州私德興另房地蒼產(chǎn)物刺業(yè)顧之問有君限公綁司姑身伸荒往稈攏于夢臘巧梨板培訓(xùn)屆課程賭評估昂表幸梳珠畫賓姓無爐名染單爽替位網(wǎng)時脫索間等地敘犬點符培訓(xùn)晚教師英培訓(xùn)去專題律你感職興趣針的部劑分姑你不窯感興訪趣的在部分鮮培訓(xùn)騎教材犁是否駛適用控滴很適僵用求吹滔培快諸鮮涂罷遼蘆一般正岸捆略急汽榆幻凱岸阻不適關(guān)用范對培楊訓(xùn)教岔師的撫滿意膏程度瘦友很好東弦趨順鳥較栗好豐迎健腿腔一息般姻參褲悼此袖較差嫂竊燙攪戴差疑此次佩培訓(xùn)孤對你凈的幫節(jié)助？倦非常截有幫潑助抹可泥有幫拿助歐禿挖一蔽般雁穗敢有栽一點捏幫助窮迫步冒沒里有幫卡助缺你還頌希望票接受繞什么泰內(nèi)容章的培爺訓(xùn)？誓對今偵后培籠訓(xùn)課谷的建董議紛尚培桐嗎訓(xùn)抬餃總茶常結(jié)紅犁廣州弊德興榆房地壁產(chǎn)物袍業(yè)顧曲問有嘉限公蕩司嘴培訓(xùn)瓦通知父下達(dá)咽部門揀：埋廣州隨德興差房地層產(chǎn)物植業(yè)顧珍問有非限公劣司物芒信茂名偵名雅密花園賭物業(yè)閣顧問針組拿乎經(jīng)下達(dá)撿日期續(xù)：母20斬0蠢5仇/趟04饒/競25底廣州椅德興譽房地敘產(chǎn)物瘡業(yè)顧忘問有六限公云司杠文件鴨處理喉單搖NO漢：榜發(fā)文擋日期善發(fā)文烘部門喜文件湖密級告收文扛日期扇收文壘部門僵文件患時效尸級露內(nèi)容笛摘要求：敬處理幕意見燙：景主管寸領(lǐng)導(dǎo)資簽署過/日牽期：針閱處墓人簽遭收記扒錄：端部毅蔬門放閱處飽人簽祥名社部稼邁門創(chuàng)閱處汪人簽眨名索廣州該德興拜房地嚴(yán)產(chǎn)物想業(yè)顧臭問有涌限公油司孫文件樹發(fā)放魚登記灣表遷發(fā)文鈔時間李文件枝編號輔內(nèi)容抖摘要厘發(fā)文慧人隱收件飛人灣備注妄物業(yè)綿管理妄顧問駝工作毒月報雞表擁顧問釋項目容：守月份升：陵工作縮部門妻：滿竿蘿礎(chǔ)污遍忘仇素貓敏豎吵判旱她王項塌目負(fù)把責(zé)人成：攀序號問完成兆工作秤內(nèi)容摔完成喂時間繩完成騙效果夏按計阻劃落碑實情撇況記蔽錄頃責(zé)任獵人耗配合規(guī)人令備注些制表螺人/繩日期受：蹄翻摟扭誓逢真含戰(zhàn)冠埋胖站審核熔人/狗日期穗：盒清事枝已膀借篇酷姻池披濾檔多總審批賊人/候日期卡：遵羞環(huán)磁閉慰鍬釣抽邊楊纖關(guān)甲箭方對宅接/徒日期迷：將物下丹稼視恒焰答甲孩方負(fù)訪責(zé)人灣？日樓期：接添粥考具莊斬鄰塘常馬辯恥金柄脹士置瓜衫升走軟殘收游備注房：1矛、該餓月報康必須雅將本撐月工咐作的比完成窩情況詳對照設(shè)工作蹦計劃慢如實彈填寫票清楚推，在兔每月賢初3捉號前逢送呈暴相關(guān)息各方守，并夢在送競呈前姨報備漁公司腦上級邊領(lǐng)導(dǎo)膠確認(rèn)影；2冊、遇雕未完軌成工換作事漲項必翅須在莊表中窩備注漿欄內(nèi)纏注明珍原因堂及跟則進(jìn)處責(zé)理措燭施，嚼做到漿有始懷有終片。算員工停來客屯留宿諸登記爐表口員工擋人事微資料悄卡捉藏日期貸：碌仁隨談頂疊蒼式壽厲予疊綢踐免田殖染譽霞防儲蝴辟惑鋼雙系嘩且箭工俯號：廟姓名察性別膠出生蝕年月加籍貫柱相雁片轉(zhuǎn)戶口斥所在究地估身份野證號逮碼觀聯(lián)系顯頃學(xué)歷典專業(yè)絡(luò)畢業(yè)鞏學(xué)校徹特長區(qū)教育套和工澡作經(jīng)輛歷罵受培灰訓(xùn)狀薪?jīng)r少直系勻親屬姿概況千稱呼裕姓名塞年齡液工作參單位青和崗肌位移住弟旋糟址互電宋真話秤其怠他抓住宿莊申請遇單怕19捉蜂年辣叼月曾浸日妥新世邀紀(jì)的籃物業(yè)悅管理貼發(fā)展輪方向

物業(yè)管理在中國的歷史不長，由于各種原因，物業(yè)管理存在著一些問題，使其不能正常充分發(fā)揮作用。在即將跨入新世紀(jì)時，物業(yè)管理的相關(guān)人士必須研究新世紀(jì)物業(yè)管理的發(fā)展方向，使其適應(yīng)社會發(fā)展的要求。

1物業(yè)管理企業(yè)的競爭

在過去傳統(tǒng)的房屋管理體制下，不管是直管公房還是單位自管房，都存在著行業(yè)壟斷、部門壟斷和單位壟斷的現(xiàn)象，權(quán)利主體和客體的關(guān)系模糊不清，住戶處于被動接受管理的地位，管理人員缺乏服務(wù)意識，管理水平落后，居民的自身權(quán)益保護(hù)意識也非常淡薄。最近幾年，隨著物業(yè)管理在全國各地的迅猛發(fā)展，物業(yè)管理理念已日漸深入人心。但是，由于物業(yè)管理是一個新興的行業(yè)，在其發(fā)展過程中，還存在著許多問題，居民對物業(yè)管理的投訴和糾紛也不斷增多，特別是對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量差，服務(wù)水平低，亂收費等問題意見最大。一些物業(yè)管理企業(yè)的行為，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理在人們心目中的形象，并直接導(dǎo)致了物業(yè)管理企業(yè)整體形象受到損害，信譽下降。

物業(yè)管理與傳統(tǒng)房屋管理的重要區(qū)別就是服務(wù)，物業(yè)公司的主要工作也是服務(wù)，服務(wù)好了，業(yè)主認(rèn)可，才能順利收取費用，企業(yè)才能正常運轉(zhuǎn)。服務(wù)要達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)一般有：熱情、周到、及時、滿意。服務(wù)質(zhì)量是衡量一個物業(yè)管理企業(yè)水平的最基本要素。

過去在房地產(chǎn)行業(yè)有一句名言：“位置、位置還是位置”。但是，現(xiàn)在人們對居住質(zhì)量和環(huán)境的要求越來越高，對于開發(fā)商和消費者來說，環(huán)境比位置更重要，品質(zhì)比價格更重要。因此，應(yīng)對傳統(tǒng)名言改換一種說法，即“服務(wù)、服務(wù)還是服務(wù)”。建設(shè)行業(yè)的勞模徐虎認(rèn)為物業(yè)公司不出實物產(chǎn)品，其產(chǎn)品就是服務(wù)，服務(wù)的好壞決定著物業(yè)公司能否生存和發(fā)展。北京萬科城市花園地處順義縣卻能賣到令業(yè)內(nèi)人土望而卻步的高價位，并且現(xiàn)房銷售率達(dá)到98％，期房達(dá)到80％以上，有那么多人寧肯舍近求遠(yuǎn)，就是奔萬科物業(yè)管理的優(yōu)良服務(wù)，圖一個安心、放心、舒心的生活環(huán)境。

猾海北京但萬科夜物業(yè)磨公司掩經(jīng)理們黃會著青曾仗經(jīng)說牙過：逐現(xiàn)在利小區(qū)苦間物怨業(yè)管染理的皆競爭盆，在醉保潔柜、治享安、顧維修散上都道差不宣多，忌關(guān)鍵劈是比圍服務(wù)悟，比盈對業(yè)笛主的智理解紗與尊肥重。消萬科化物業(yè)婦管理雹的目尚標(biāo)是鬼不僅原優(yōu)質(zhì)淚而且般文明翻，更困注重際社區(qū)克文化矮。萬適科有熱配套奔齊全遍的娛認(rèn)樂中塌心，冷經(jīng)常賽舉辦碎各種塌聯(lián)誼權(quán)活動慚，通咽過各卵種豐修富多敗彩的田活動療，創(chuàng)糧造一貼種溫扯馨、萬和睦奶、友筐善、到寧靜個的大宅家庭娛氛圍染。萬旁科在教服務(wù)剝模式鳳上已繭改變瘋了過喬去那顆種“跑顧客禾是上級帝”歇的思碎維方乏式，紡而是排強調(diào)常物業(yè)獄管理棋公司電和業(yè)任主及座業(yè)主遮委員醒會是冶一種杯平等夕的經(jīng)毫濟(jì)合役同關(guān)涼系。嚇業(yè)主丑需要舌什么銹服務(wù)聚，就后提供稅什么荒服務(wù)鐮。服計務(wù)項莫目先叛由物偷業(yè)公擾司列霧出來超，并退標(biāo)明也價格屬，業(yè)歸主委臂員會竹討論困，明善確該礦保留勇的和瑞應(yīng)該響去掉律的，拾然后逝確定鹿收費挖標(biāo)準(zhǔn)庭，不遲搞服龍務(wù)不競足，宗也不末搞服乓務(wù)過緒剩。械萬科袍提倡車的是嘉現(xiàn)代盾無人那管理棵，即枯讓業(yè)惑主看蔥不見根你在戰(zhàn)為他銀做事件，但掙卻又在無處喊不感扭到你膨在為拘其服捉務(wù)，同創(chuàng)造悅了一另種舒怎適理友想的聚服務(wù)壤模式拉。

姨抬加強啊服務(wù)玩意識悲，首豈先要晃確立所“以途人為蠶本”濟(jì)的企名業(yè)經(jīng)訂營理浙念，匯以用宴戶滿花意為趴標(biāo)準(zhǔn)織，以訴規(guī)范刻服務(wù)陽為核混心，誰堅持削奉行險“業(yè)屢主第希一，沸服務(wù)津至上本”的獵管理囑宗旨獄，在毒物業(yè)鋸管理吵企業(yè)梅與業(yè)字主之套間建添立一澆個良蹲好的潛互動料關(guān)系最，推揚動物覆業(yè)管籮理的貸發(fā)展歷。隨包著我旅國市暴場機(jī)溉制的鞭成熟壞和完摸善，個在物澡業(yè)管淹理的碼市場境競爭倍中歸染根到閉底是懂服務(wù)決質(zhì)量部的競車爭。伍只有利依靠熱自身北的實別力和麗優(yōu)秀宇的服踏務(wù)，親才能品在市派場競栗爭中造求得拘生存伏和發(fā)賊展。截

鼻菊

葉摘2沾以招櫻投標(biāo)塔方式冤選擇顫物業(yè)提管理羊企業(yè)舞

會飲當(dāng)前寬，許獲多開濃發(fā)商御建成湯小區(qū)野后，怒都是鍵交由炮屬下左的物揚業(yè)管但理企黎業(yè)進(jìn)情行管怖理。杰盡管域這類黑物業(yè)要管理到企業(yè)園普遍窩存在扭著服盞務(wù)質(zhì)磨量不挺高且忘大部逢分虧頁損，搭但是伶在“號肥水朝不流政外人閑田”士的思聰維方丈式下篇，開撲發(fā)商低只把旬本單洗位的陳物業(yè)咽管理肺企業(yè)享作為勿選聘局的唯過一對派象。拾這種山行為撤的直第接后熊果是桂雙方骨責(zé)任猴不明歲，開裁發(fā)商集遺留計下來刊的許依多問賄題隱瓶蔽地味轉(zhuǎn)移景到物犁業(yè)管皆理階壩段。吵一旦背發(fā)生詞矛盾箱，業(yè)棍主就鋤會同火物業(yè)黑管理烈企業(yè)憶發(fā)生薦糾紛講，并羨以拒脊交物職業(yè)管陜理費遇相威申脅，符物業(yè)房管理墳企業(yè)技過多洽地承結(jié)擔(dān)了頁開發(fā)揀商本民應(yīng)擔(dān)洽負(fù)的字責(zé)任穗。如漢果在慘市場拐上以凱公開電招投檢標(biāo)的偵形式蝕選擇云物業(yè)即管理慎企業(yè)從，開岸發(fā)商雞與物迫業(yè)管講理企命業(yè)是鐘平等此的合渡同主碼體，濱雙方牽的責(zé)硬任可莫以在若委托自合同劇中明畏確劃短清，它就杜蹤絕了編開發(fā)暴商遺帖留問蠻題造金成的技物業(yè)地管理羨企業(yè)傭與業(yè)至主的壁糾紛閉。

紀(jì)蛛以公宮開招爽投標(biāo)杠的方造式選芒擇物赤業(yè)管秒理企仁業(yè)，熊更有輕利于耽保護(hù)輛業(yè)主撿的利壽益。叛這是衰因為浮，開巾發(fā)企嘩業(yè)指訊定物粥業(yè)管慎理公口司，鉛業(yè)主喂只能胞被動睜接受餓，客跨戶在沃購房稈時不反了解拜物業(yè)喬管理渾企業(yè)勒管理勁水平協(xié)、服箏務(wù)質(zhì)索量以正及能檢否勝藍(lán)任管稈理工幫作，問也不您知道善是不厚是市列場上姑服務(wù)虜價格花比最梢合算影的，且可以脅說這恢種盲獸目性翠使購黑房者絨承擔(dān)盜了很喘大的溉風(fēng)險尸。如稠果通社過招貝投標(biāo)辮方式裁，對田于前咐期物略業(yè)，賠開發(fā)喘商可懶以代廟表業(yè)吃主選客擇最繭優(yōu)秀胞的物諷業(yè)管敵理企付業(yè)，壽消費隊者購偵房時繭不再捉盲目繼?，F(xiàn)目在許扯多地色區(qū)已社要求督開發(fā)修商在窗售房堪時，桐要把腳《前朵期物槍業(yè)管浸理服惜務(wù)協(xié)哀議》綁附在汽售房世合同淚后，酒購房扔人對倒日后踢的物絲業(yè)管包理服參務(wù)內(nèi)楊容、旅服務(wù)哭質(zhì)量緊、費造用標(biāo)鴉準(zhǔn)等版情況瓶一目音了然眠，如酷對物顫業(yè)管鄙理企違業(yè)不槳滿意砌，可搭以重俗新選載擇其鉛他物射業(yè)。粥對于毫入住智后的悟物業(yè)鞠，業(yè)釀主委撒員會勢可以暈自行策選聘叢物業(yè)宋管理淹企業(yè)距，真畏正體勞現(xiàn)權(quán)到利主花客體剪的法趟律關(guān)庫系，較保護(hù)聽自身物的利縮益。為

幸慮市場備競爭墳既給揭物業(yè)拒管理忽單位負(fù)帶來譜了壓動力，湖也形撤成了惰一種違無形押的動鍬力。矛各地緞在推沃行物演業(yè)管管理工洋作中材，更搞加注霞重培肝育市森場，三打破晶壟斷硬，引摸入競站爭機(jī)賊制，禽積極朽開展徹招投吵標(biāo)工袋作，宰加強金了行克業(yè)內(nèi)懇部的縣競爭略，為另優(yōu)秀析的物貸業(yè)管養(yǎng)理企趟業(yè)提軋供了受一個閃施展久才華晝的廣路闊空南間，槐加速資優(yōu)勝漫劣汰終機(jī)制殊的形倦成，謙促進(jìn)州物業(yè)童管理酷行業(yè)灶的健枝康發(fā)痕展。返

露俗實踐櫻證明診，引拜入競黑爭機(jī)臂制，甩通過貸招投鍛標(biāo)選堂擇物依業(yè)管健理企資業(yè)是餐物業(yè)描管理驕走向腰社會休化、禁專業(yè)灑化、吵市場搶化的稱關(guān)鍵驗。開您展物昨業(yè)管求理招賠投標(biāo)桂工作傭?qū)ξ飲D業(yè)管溪理企栽業(yè)提符出了暢更高椅的要起求，撓有些岡項目抹要在享保本微微利乒甚至分虧本狂的情棗況下抽才能該中標(biāo)逢，這泉就要祖求物洽業(yè)管漿理企滑業(yè)必符須通攤過提廊高服碗務(wù)質(zhì)饅量和割人員雞素質(zhì)看，積肢極引號進(jìn)先悼進(jìn)技煩術(shù)，躺建立稿物業(yè)變管理紐信息雙系統(tǒng)幫，實萍現(xiàn)物貸業(yè)管釣理工艘作的東自動輪化，祖提高浙工作青效率憲，降證低企懂業(yè)成碼本，蕉在激屋烈的澆市場繡競爭驚中爭句得一留席之跟地。脫

筒緒

鼓村3廟社會焦化、鐮專業(yè)漿化、篇集團(tuán)算化發(fā)削展方微向

峽燈在物制業(yè)管京理的鈴發(fā)展道進(jìn)程俘中，銳一些匪物業(yè)托管理嗚企業(yè)堅在成武立時曲都選輕擇了踏大而致全、昌小而來齊的洞模式攔，即慶每一排個公麻司都忠組建掀財務(wù)次、維兇修、柿環(huán)衛(wèi)鍵、綠諸化、扁保安扶等各悄個部樂門并也聘請鉤專業(yè)卵人士訓(xùn)加盟柜，有后的公歡司甚殿至對倆管理秋的幾批個相榴鄰小換區(qū)也賴都各荒成立度一套愛配備嘗齊全域的部誘門，獲致使羽物業(yè)搬管理誰企業(yè)笛本已舟捉襟袍見肘及的有顯限經(jīng)倘費大混部分胡用于杠支付假人員苗工資泡，人皮浮于繳事、崖人才址浪費鄙現(xiàn)象隱非常愁普遍逗。

犬育物業(yè)妻管理鏟走社省會化國、專悶業(yè)化憂、集諸團(tuán)化遙的發(fā)焦展道輪路，煤依靠肥現(xiàn)代仔化的分管理徑手段卡和高讀水平命的管田理人盯才，規(guī)對現(xiàn)蠟代大壺規(guī)模蠅的居暖住區(qū)嘉實行騎集中態(tài)統(tǒng)一毒管理盲是未陡來物窯業(yè)管戶理的鋒發(fā)展扯方向兇。

四夾實行于集團(tuán)就化管檢理有誦利于羞節(jié)約碧成本英。集穗團(tuán)化意的管眨理，繞對公縱司管乓轄下幫所有雨物業(yè)央，除進(jìn)各自繪物業(yè)嬸必不柔可少重的人灶員配母置，鳴其他掛的事厘務(wù)均體統(tǒng)一克調(diào)配貨實施螺，各疫物業(yè)慢項目腫的人釋力成集本大承為降攔低，姜產(chǎn)生咳規(guī)模槍效益罵，雖乖然每異個項置目利啦潤有跨限，獻(xiàn)但從鵝集團(tuán)繳來看織就會量有良癢好的瞧利潤啞水平黎。

傍崗

開石4樸品牌足戰(zhàn)略策

昌儀品牌虎戰(zhàn)略返有兩江層含叉義：呀一是拌企業(yè)哀要成下為社評會信液賴的互、承標(biāo)認(rèn)的半企業(yè)和。二斧是要獄勇于礎(chǔ)創(chuàng)“敘名牌爪工程毫”，歸塑造睛公司壽品牌捆，樹窗立良示好的惕企業(yè)遍形象煉。創(chuàng)葡名牌史工程饒不能魯僅僅即靠滿員腔熱禾情，朋還必蕩須依責(zé)靠科犬學(xué)的向管理盟和先圓進(jìn)的設(shè)科技乏手段幅。提錦高物才業(yè)管樓理公蚊司信嫁譽、若強化坡質(zhì)量充管理兔，可暈以通果過全損面實眨施I絡(luò)SO尚90捷02蛾質(zhì)量濫體系演，使目物業(yè)體管理藏與國版際慣呀例接皮軌，侮并在游企業(yè)侍內(nèi)部聚形成臨一種哄內(nèi)在給動力吊，在環(huán)提高般管理漢水平養(yǎng)和服沾務(wù)質(zhì)球量上無下功烈夫，由使企灶業(yè)的射管理林有章皇可循飄，步則入規(guī)放范化且軌道碼，增且強企謀業(yè)的迅競爭糾力。勝

訓(xùn)肥據(jù)統(tǒng)億計，樣在大賢部分弊同類皂產(chǎn)品娘中，塊前1著0種軋優(yōu)質(zhì)承品牌甜市場宿占有續(xù)率高抖達(dá)7凝0％營～8島0％佩。雖種然房咽地產(chǎn)戀不同執(zhí)于一叫般商宅品，究具有亦很強吐的區(qū)救域性吹，但殼在同著地區(qū)枕或全勤國連弟鎖企脆業(yè)，悄品牌第效應(yīng)碗還是柳占有董了大匯部分潛市場徐，消手費者刺選擇菜物業(yè)每也是鑰首先聯(lián)選擇與優(yōu)秀誠的物塘業(yè)管隔理企膛業(yè)為陶自己癥服務(wù)園。

本雁同時盤，加榮強推撥行物悟業(yè)管襲理企厘業(yè)資憶質(zhì)等指級制刃度，患不同謎的資戚質(zhì)等萄級管材理不臥同規(guī)拼模、雞不同緒檔次若的物伸業(yè)，申并且溪可以緊有不五同的縫收費蜻標(biāo)準(zhǔn)觀，使京名牌際企業(yè)陳擁有枕品牌憐效益宗，使繞真正蘿優(yōu)秀刑的物晝業(yè)管言理企膚業(yè)脫乖穎而暈出，裁并帶伏動物嘆業(yè)管喘理整摘體水畫平的孔提高盯。中國物業(yè)管理經(jīng)過20年的發(fā)展，已取得了重大的成就。目前，全國物業(yè)管理企業(yè)已逾2萬家，物業(yè)管理從業(yè)人員200多萬人，管理物業(yè)類型已涉及到住宅、寫字樓、商場、工業(yè)廠房、社會后勤物業(yè)等各類物業(yè)，管理物業(yè)面積數(shù)百億平方米。物業(yè)管理已形成了龐大的市場基礎(chǔ)，物業(yè)管理的市場化也逐步在啟動。那么，中國物業(yè)管理市場的現(xiàn)狀如何？物業(yè)管理市場競爭的方式有哪些？物業(yè)管理市場未來的走勢又怎樣？本文對此作一些研究、分析。中國物業(yè)管理市場的現(xiàn)狀具備了規(guī)模龐大的市場基礎(chǔ)我國擁有數(shù)以億計的物業(yè)基礎(chǔ)，而且隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，物業(yè)的規(guī)模將越來越大，整個物業(yè)管理的市場需求是巨大的。初步估計，目前在管物業(yè)面積應(yīng)該突破100億平方米。物業(yè)管理龐大的市場基礎(chǔ)為物業(yè)管理的市場化奠定了基礎(chǔ)。賣方市場主體已基本形成目前我國物業(yè)管理公司已逾2萬家，雖然數(shù)目眾多，良莠不齊，但其中一部分物業(yè)管理公司經(jīng)過市場洗禮，其管理品質(zhì)已達(dá)到了一定程度的提高，品牌效應(yīng)已經(jīng)逐步凸現(xiàn)出來，具有搶占市場的能力，其行為將推動物業(yè)管理的市場化進(jìn)程。物業(yè)管理賣方市場的主體已基本形成，并具有一定的實力。買方市場主體缺位從物業(yè)管理的發(fā)展來看，物業(yè)管理最終的買方主體應(yīng)是業(yè)主委員會。但是目前業(yè)主委員會的運作存在著諸多的問題，如業(yè)主委員會成立困難，缺乏相應(yīng)的資金支持，業(yè)主委員會成員素質(zhì)低下，并不能真正代表全體業(yè)主的心愿，業(yè)主委員會違規(guī)操作經(jīng)常發(fā)生，等等。這使得業(yè)主委員會在物業(yè)管理市場中的買方市場主體地位經(jīng)常缺位，物業(yè)管理的市場化缺乏最基本的形成要素，物業(yè)管理的市場化難以得到實質(zhì)性的推進(jìn)。自建自管仍處于主導(dǎo)地位，市場化正在啟動目前，我國物業(yè)管理招投標(biāo)雖然取得了一定的成績，但總體上物業(yè)管理市場仍處于自建自管的狀態(tài)，管理規(guī)模較小，專業(yè)化能力較低，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益普遍低下。物業(yè)管理的招投標(biāo)還存在諸多的問題，物業(yè)管理的市場化程度并不高。但目前物業(yè)管理的發(fā)展已顯示出，物業(yè)管理的招投標(biāo)數(shù)目在急劇增加，物業(yè)管理的市場化正在啟動，并有一觸即發(fā)的發(fā)展趨勢。專業(yè)化程度不高由于物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模普遍過小，因此，物業(yè)管理實施專業(yè)化就比較困難。此外，目前市場上物業(yè)管理的專業(yè)化公司也不太成熟，如物業(yè)管理安全管理方面的專業(yè)公司就很少或沒有，清潔公司雖然很多，但由于人員工資過低，人員流動過快，也影響了物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量。這些因素制約了物業(yè)管理專業(yè)化的實施。全國型的品牌格局沒有形成物業(yè)管理由于沒有進(jìn)行充分的競爭，導(dǎo)致目前物業(yè)管理公司多而雜、小而全。除個別城市外，全國型的物業(yè)管理公司的品牌格局并沒有形成，大的品牌物業(yè)管理公司占據(jù)主要物管市場的局勢也沒有形成。這種狀況為未來物業(yè)管理市場的重新洗牌提供了良好的條件。地區(qū)間發(fā)展不平衡中國物業(yè)管理在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和不發(fā)達(dá)地區(qū)差異很大，經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)的物業(yè)管理水平明顯滯后，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)則相對規(guī)范和成熟。一般來說，南方地區(qū)的物業(yè)管理水平高于北方地區(qū)，沿海城市的物業(yè)管理水平高于內(nèi)地城市，這種發(fā)展態(tài)勢形成了中國物業(yè)管理市場發(fā)展格局的不平衡。中國物業(yè)管理市場的競爭方式（一）按物業(yè)管理的管理方式分類通過委托管理占領(lǐng)市場這種管理方式是物業(yè)管理企業(yè)通過全委托方式接管物業(yè)。主要表現(xiàn)為：一是通過全委托方式接管上級開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)，這就是自建自管模式；另一種方式就是通過全委托方式接管別的開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)。一般情況下，這種物業(yè)比較優(yōu)秀，有一定的利潤空間。通過顧問管理占領(lǐng)市場這種管理方式就是一個物業(yè)管理企業(yè)不直接管理物業(yè)，而是為另外一個物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理活動提供顧問、咨詢。這種管理主要表現(xiàn)在：一是物業(yè)優(yōu)秀，發(fā)展商不愿意全委；二是物業(yè)不是很好，顧問公司不愿意全委。目前，全國物業(yè)管理市場仍以顧問方式為主。通過合作管理占領(lǐng)市場這種方式就是兩家物業(yè)公司通過股份制等方式進(jìn)行合作管理。這種情況一般是：一是物業(yè)比較良好，有一定的贏利空間；二是兩家物業(yè)公司想通過合作方式將雙方的利益聯(lián)系起來，加強合作，減少風(fēng)險。（二）按獲得物業(yè)管理權(quán)的方式分類通過公開招投標(biāo)占領(lǐng)市場這種方式就是通過公開招投標(biāo)的方式獲得物業(yè)管理權(quán)。這是物業(yè)管理市場化最根本的方式。但目前通過公開招投標(biāo)方式獲得物業(yè)管理權(quán)的物業(yè)比較少，在整個物業(yè)管理市場所占的比例也小，而且主要集中在一些政府的公共型物業(yè)。通過協(xié)議招標(biāo)方式占領(lǐng)市場這種方式就是通過協(xié)議招標(biāo)的方式獲得物業(yè)管理權(quán)。一般是較優(yōu)秀物業(yè)的開發(fā)商邀請一些知名品牌的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。目前，在物業(yè)管理市場上，這種方式比較常見，而且項目數(shù)目較多。通過自建自管方式擁有市場這種情況就是房地產(chǎn)開發(fā)商將所開發(fā)的物業(yè)委托給下屬的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。這是目前非常普遍的一種現(xiàn)象。這種管理方式影響了物業(yè)管理的市場化進(jìn)程。企業(yè)兼并、重組，走強強聯(lián)合之路企業(yè)為了做大、做強，也可走兼并、重組之路。這是企業(yè)尋求自身發(fā)展，增加自身實力的一種途徑，也是企業(yè)占領(lǐng)市場的一種方式。中國物業(yè)管理市場走勢未來3~5年是中國物業(yè)管理的“戰(zhàn)國時代”自建自管的發(fā)展模式造成整個物業(yè)管理行業(yè)公司數(shù)目多，平均每一個公司的管理規(guī)模小，管理質(zhì)量差，市場化程度低，物業(yè)管理的品牌效應(yīng)差等。由于物業(yè)管理行業(yè)的門檻較低，物業(yè)管理的市場化未能全面啟動，全國城市，特別是中小城市，物業(yè)管理公司的數(shù)目仍在急劇上升。這種趨勢在全國又加劇形成了眾多的、區(qū)域性的、封閉性的物業(yè)管理市場。但物業(yè)管理發(fā)展到今天，其發(fā)展?fàn)顩r已發(fā)生了明顯的變化。雖然物業(yè)管理是一種微利性行業(yè)，但較低的行業(yè)風(fēng)險和較低的行業(yè)門檻仍會吸引大量資金和人才的進(jìn)入。資本對利潤的追逐，加深了物業(yè)管理企業(yè)之間的競爭，必然會推動物業(yè)管理的市場化進(jìn)程，促進(jìn)物業(yè)管理品牌化格局的盡快形成。一些物管企業(yè)通過市場獲得更多的物業(yè)，形成規(guī)模效益和品牌效應(yīng)；另外一些物管企業(yè)可以通過兼并、聯(lián)合和重組等方式，形成規(guī)?；芾砗推髽I(yè)集團(tuán)，以增強企業(yè)的競爭力。通過市場洗禮，最終會形成少數(shù)物業(yè)管理企業(yè)占據(jù)大部分物業(yè)管理市場的格局。經(jīng)過市場的洗禮，少數(shù)品牌物管企業(yè)占據(jù)大部份物管市場份額，使物管行業(yè)的競爭門檻自動加高，行業(yè)的競爭更加激烈而且層次更高。這種狀況會使一般的企業(yè)不敢介入或者已經(jīng)無法介入物管行業(yè)，行業(yè)發(fā)展的大局已定，行業(yè)間重新洗牌的可能性減少。目前，全國物業(yè)管理市場處于一種一觸即發(fā)的狀態(tài)。這種市場化的導(dǎo)火索一旦點燃，整個物管市場則會烽煙四起。我們可以預(yù)測，未來3～5年是中國物業(yè)管理市場的“戰(zhàn)國時代”。到2005年末，全國性的物業(yè)管理品牌格局將基本形成，屆時，一個企業(yè)再想進(jìn)入物管市場，分得一杯羹，困難更大，為時已晚。所以，對一個物管企業(yè)而言，目前是搶占物管市場的最佳良機(jī)。寫字樓市場化程度低，高檔商品住宅市場化程度高寫字市場化程度低、高檔住宅市場化程度高的狀況預(yù)計在未來相當(dāng)一段時間里仍會保持。從目前物業(yè)管理市場的分析來看，寫字樓物業(yè)管理費定價標(biāo)準(zhǔn)較高，而且寫字樓面向的是商業(yè)用戶，收費反而容易。同時，又由于智能化設(shè)施、設(shè)備的運用，寫字樓的管理反而容易，成本又較低。因此，寫字樓的物業(yè)管理有很高的利潤。目前，全國寫字樓的物業(yè)管理全面飄紅，在一定程度上就說明了這個問題。如果說，在物業(yè)管理中還有暴利的話，這就是寫字樓的物業(yè)管理。寫字樓往往是出租型物業(yè)，是單一業(yè)主或業(yè)主數(shù)目較少。這種情況使業(yè)主的意愿較易實現(xiàn)或得到表達(dá)。由于寫字樓的物業(yè)管理利潤較高，驅(qū)使寫字樓的業(yè)主自己成立物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，以免“肥水流入外人田”。在物業(yè)管理市場化方面，寫字樓業(yè)主一般是聘請專業(yè)的顧問公司進(jìn)行顧問管理，而不是聘請別的公司進(jìn)行全委管理。目前，高檔住宅的物業(yè)管理尚有一定的利潤空間，對物業(yè)管理企業(yè)有很大的吸引力。同時，由于高檔住宅是一種完全市場化的物業(yè)，業(yè)主數(shù)目較多，業(yè)權(quán)分散。這種情況要使業(yè)主的意愿得到實現(xiàn)或表達(dá)，只有通過物業(yè)管理的招投標(biāo)方式來實現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)商在前期物業(yè)管理中選聘優(yōu)秀的物業(yè)管理公司主要是為了增加賣點，滿足眾多業(yè)主對物業(yè)管理的需求。業(yè)主委員會重新選聘物業(yè)管理公司是為了實現(xiàn)或表達(dá)全體業(yè)主的意愿。鑒于此種情況，未來高檔住宅是市場化程度最高的物業(yè)。此外，一些檔次較低的物業(yè)，如低檔住宅、工業(yè)廠房等，由于物業(yè)管理費定價較低，業(yè)主經(jīng)濟(jì)承受能力有限，管理難度大等，對市場化的物管企業(yè)吸引力較小，這類物業(yè)的市場化程度不會太高。社會公共型物業(yè)將全面推向市場社會公共型物業(yè)主要是指學(xué)校、醫(yī)院、機(jī)關(guān)事業(yè)單位的辦公、住宅物業(yè)。這部分物業(yè)本來由單位統(tǒng)一管理，但由于管理不夠?qū)I(yè)等因素影響，致使管理成本高，管理檔次低。隨著政府后勤制度的改革，這部分物業(yè)最終會走向市場。社會公共型物業(yè)，由于是國有產(chǎn)權(quán)，業(yè)主單一，收費較易，且有一定的利潤空間，未來這一塊物業(yè)的市場化程度也會很高。在目前的物業(yè)管理市場中，這部分的物業(yè)已占了相當(dāng)大的比例，未來社會型的物業(yè)將全面推向市場。物業(yè)管理招投標(biāo)方式和自建自管模式都將成為物業(yè)管理市場的主流在自建自管的模式下，一部分物管企業(yè)在其發(fā)展商強有力的支持下，形成品牌物管企業(yè)。這部分物管企業(yè)一方面仍然通過自建自管模式承接上級開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)；另一方面，通過物業(yè)管理市場承接其他開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)。所以，整個物業(yè)管理市場會形成物業(yè)管理招投標(biāo)的方式和自建自管模式兩種主流方式。企業(yè)走兼并、聯(lián)合、重組之路，物業(yè)管理規(guī)模化和集團(tuán)化形成由于市場競爭的日益激烈，物業(yè)管理企業(yè)為了應(yīng)對競爭，為了尋求規(guī)模效益和品牌效應(yīng)，就會走企業(yè)兼并、聯(lián)合、重組的道路。這種物管企業(yè)間的兼并、聯(lián)合、重組既是物業(yè)管理市場競爭的一種方式，也是物業(yè)管理市場競爭的一種結(jié)果，最終會導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)規(guī)?；图瘓F(tuán)化的形成。物業(yè)管理的專業(yè)化將逐步形成專業(yè)化是生產(chǎn)力發(fā)展到一定水平，社會化分工到一定程度的產(chǎn)物，也是物業(yè)管理市場化的必然結(jié)果。未來的物業(yè)管理項目將由更多的專業(yè)性公司來完成，而不是由一個物業(yè)管理公司來統(tǒng)包統(tǒng)攬。物業(yè)管理的專業(yè)化可以實現(xiàn)社會資源的最優(yōu)配置。物業(yè)管理的產(chǎn)業(yè)化將形成物業(yè)管理的產(chǎn)業(yè)化是指將物業(yè)管理作為主業(yè)，利用物業(yè)管理的上下游資源，通過物業(yè)管理的市場化、專業(yè)化和品牌化等方式，將物業(yè)管理作為一種產(chǎn)品來進(jìn)行產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)和消費，從而實現(xiàn)物業(yè)管理資源的優(yōu)化配置，提高整個產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化管理水平。我國物業(yè)管理具有龐大的物業(yè)基礎(chǔ)，人們對物業(yè)管理又有強烈的社會需求，加上房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)力的發(fā)展，物業(yè)管理作為一種新興產(chǎn)業(yè)形態(tài)已初具雛形。隨著物業(yè)管理的發(fā)展，物業(yè)管理的產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)方式必將形成。全面推行國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化管理國際標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量化管理是指物業(yè)管理企業(yè)按照國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系的有關(guān)要求，對物業(yè)進(jìn)行管理的一種方式。我國已加入了WTO組織，對此也有了更高的要求和更迫切的需求。物業(yè)管理的實踐已經(jīng)證明，引入國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化體系（包括ISO9000國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系和ISO14001國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系等）對物業(yè)管理的規(guī)范化運作，提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，確實起到很大的作用。隨著物業(yè)管理競爭越來越激烈，將會有越來越多的物業(yè)管理企業(yè)采用國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化管理。物業(yè)管理業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)分業(yè)經(jīng)營物業(yè)管理業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)分業(yè)經(jīng)營是《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》中對房地產(chǎn)業(yè)與物業(yè)管理業(yè)發(fā)展的要求和希望。隨著房地產(chǎn)業(yè)社會生產(chǎn)力的發(fā)展，物業(yè)管理市場化進(jìn)程的推進(jìn)，物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化的形成，物業(yè)管理智能化和集約化的運用，政府對物業(yè)管理業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)分業(yè)經(jīng)營的推動，這一切必將推動物業(yè)管理作為一種獨立的產(chǎn)業(yè)形態(tài)從房地產(chǎn)業(yè)中分離出來，即實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與物業(yè)管理業(yè)的分業(yè)經(jīng)營。（作者單位：深圳招商物業(yè)管理）資料顯示:70年代的世界500強，進(jìn)入80年代三分之一已經(jīng)出局，它說明擺在世界眾多企業(yè)面前的嚴(yán)峻課題是：如何迎接與面對具有全球化概念的市場經(jīng)濟(jì)競爭？如何為保證企業(yè)可持續(xù)地快速發(fā)展而創(chuàng)造與培養(yǎng)企業(yè)的核心競爭力？物業(yè)管理行業(yè)（PropertyManagementIndustry）屬于房地產(chǎn)開發(fā)中規(guī)劃、設(shè)計、施工、銷售、管理中的最后一環(huán)，作為新興朝陽行業(yè)隸屬于第三產(chǎn)業(yè)中的服務(wù)行業(yè)，在中國起步較晚，但發(fā)展迅速，尤其是在中國的深圳、廣州、上海、北京等地區(qū)，發(fā)展的規(guī)模與速度已遠(yuǎn)超過其它地區(qū)。在中共中央關(guān)于“十五”計劃綱要的建議和九屆全國人大四次會議通過的《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》中關(guān)于“規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理行業(yè)”的重要精神，國家進(jìn)一步明確了物業(yè)管理的行業(yè)地位，并指明了發(fā)展方向。這同時也明確了房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃、設(shè)計、銷售、物業(yè)管理的分業(yè)經(jīng)營，明確了以往計劃經(jīng)濟(jì)下的房屋管理徹底走向社會化、市場化與專業(yè)化的改革道路。從上面的物業(yè)管理行業(yè)生命周期圖，我們可以分析出：目前中國的物業(yè)管理行業(yè)在絕大部分地區(qū)還處在行業(yè)導(dǎo)入期，而只有少數(shù)市場經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)（深圳、廣州、上海、北京等）的物業(yè)管理行業(yè)處在行業(yè)成長期的初期。在處于中國物業(yè)管理行業(yè)導(dǎo)入期的地區(qū)，物業(yè)管理發(fā)展緩慢，市場化程度不高，該地區(qū)消費者不具備物業(yè)管理消費概念，因此對其的接受與容納程度不夠，這也導(dǎo)致在該地區(qū)物業(yè)管理的市場滲透率較低，即使進(jìn)入，為占領(lǐng)市場和保證服務(wù)質(zhì)量而會付出較高的成本，甚至?xí)霈F(xiàn)社會效益與經(jīng)濟(jì)效益兩不佳的局面。而在物業(yè)管理行業(yè)成長期的地區(qū)，消費者具備物業(yè)管理消費概念，并且廣大消費者接受與認(rèn)可物業(yè)管理，同時由于物業(yè)規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的發(fā)展，促使該地區(qū)該行業(yè)較大規(guī)模發(fā)展，市場滲透率隨之而提高，從而促進(jìn)了物業(yè)管理企業(yè)健康發(fā)展。物業(yè)管理行業(yè)的SWOT分析SWOT分析指的是強勢（Strengths）、弱勢（Weaknesses）、機(jī)遇（Opportunities）、威脅（Threaten）的分析。面對發(fā)展迅速，處在朝陽地位的物業(yè)管理行業(yè)，其強勢是初步形成具有獨立法人結(jié)構(gòu)獨立經(jīng)營核算的企業(yè)，在經(jīng)營上是有一定規(guī)模，在管理上初步形成規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的現(xiàn)代企業(yè)管理制度，同時在其市場化進(jìn)程中，具有一定的成熟度；弱勢就是隨著目前物業(yè)管理的快速發(fā)展和物業(yè)管理覆蓋面的不斷擴(kuò)大，行業(yè)發(fā)展的深層次問題和矛盾也隨之暴露出來：法制建設(shè)滯后，產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清晰，建管脫節(jié)，社會對物業(yè)管理的期望值越來越大，業(yè)主委員會權(quán)利與義務(wù)不明確，社會行政責(zé)任與物業(yè)管理責(zé)任區(qū)分不清，房管局改制力度加大等等一系列的問題影響著物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展，影響著物業(yè)管理的內(nèi)涵挖掘，影響著物業(yè)管理企業(yè)的徹底市場化，影響著物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營的寬度與深度；機(jī)遇就是面對中共中央“十五”計劃綱要中對物業(yè)管理行業(yè)地位與發(fā)展方向的明確，物業(yè)管理市場化由國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、物業(yè)管理起步較早的地區(qū)帶動下全面啟動，國內(nèi)將有80億平方米的房屋管理實施市場化管理，同時在“十五”期間，我國將新建城鎮(zhèn)住宅27億平方米，也就是平均每年將有5億多平方米住宅物業(yè)進(jìn)入物業(yè)管理市場等等，這些無疑給物業(yè)管理企業(yè)帶來巨大的發(fā)展機(jī)遇，可以說這是一塊相當(dāng)誘人的巨大“蛋糕”。有機(jī)遇就有威脅，物業(yè)管理企業(yè)面對的威脅有來自內(nèi)部，也有來自外部。內(nèi)部是企業(yè)的無序非正當(dāng)競爭，外部來自宏觀大環(huán)境如法制環(huán)境的不完善、政府導(dǎo)向的干預(yù)等，外部微觀有來自WTO引入具有資金雄厚、技術(shù)先進(jìn)、管理超前的外資“狼”，例如美國的“為您服務(wù)”與澳洲的“商務(wù)年華”等以及機(jī)制靈活、擁有成本優(yōu)勢的民營物業(yè)管理企業(yè)等等，還有在物業(yè)管理發(fā)展較成熟的地區(qū)，競爭不斷加劇。例如，在深圳地區(qū)，1999年至今，全市采用公開招標(biāo)、議標(biāo)、邀請招標(biāo)來確定物業(yè)管理權(quán)的項目達(dá)百余個，參與競標(biāo)的物業(yè)管理公司400多家，可謂物業(yè)管理市場七天一競標(biāo)，競爭日趨白熱化。通過物業(yè)管理行業(yè)SWOT的分析，我們可以清楚地看到物業(yè)管理行業(yè)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，可以說前途是光明的，道路是坎坷的。但無論內(nèi)外部環(huán)境如何變遷，對于一個企業(yè)來說苦練內(nèi)功，創(chuàng)造與培養(yǎng)企業(yè)自身的核心競爭能力才是真正的硬道理。海爾集團(tuán)的CEO張瑞敏曾經(jīng)指出：“現(xiàn)在最需要考慮的是企業(yè)的競爭力，企業(yè)競爭力強可能會好些，企業(yè)競爭力弱日子會非常難過?！彼瑫r還指出海爾所有的戰(zhàn)略都圍繞一個主題，就是海爾能否具備與國際大公司一樣的競爭能力，如果不具備，中國企業(yè)面臨的不是增長問題而是生存問題。讓我們來看看物業(yè)管理行業(yè)，隨著其快速規(guī)模地發(fā)展，暴露出的深層次問題對一個處在行業(yè)發(fā)展導(dǎo)入期與成長期初期的行業(yè)應(yīng)屬于正?，F(xiàn)象，因為畢竟物業(yè)管理行業(yè)是一個非常特殊的行業(yè)，單單就住宅物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)中，其消費群體就非常特殊。可以說還沒有一個行業(yè)天天面對相同的顧客，為同一客戶服務(wù)的時間可能是一年兩年，也可能是八年十年，甚至可能是幾十年，這是與其它行業(yè)消費者短暫消費行為的巨大差異，同時本行業(yè)的消費顧客群體無論從性別、年齡、個人素質(zhì)，還是從教育背景、興趣愛好、意識形態(tài)都是千差萬別、形色各異。因此，在本行業(yè)的服務(wù)管理中經(jīng)常會出現(xiàn)“眾口難調(diào)”的局面，對于客戶的無理要求和帶有主觀色彩的偏頗認(rèn)識，物業(yè)管理企業(yè)有苦難言，加上本行業(yè)中魚龍混雜的企業(yè)不惜以不正當(dāng)競爭手段獲得短期利益，從而影響了客戶，影響了本行業(yè)的健康發(fā)展。再來看看業(yè)主委員會，它是與物業(yè)管理企業(yè)平等的民事主體，委員由業(yè)主兼職業(yè)余組成，業(yè)主委員可以審核物業(yè)管理企業(yè)具有商業(yè)秘密的財務(wù)報表，而業(yè)主委員會義務(wù)的履行由誰監(jiān)督？一邊是業(yè)余的民事主體，一邊是具有法人代表的正規(guī)企業(yè)，這兩者是否可以真正平等？也許我們也可以想象對于零售業(yè)、餐飲業(yè)、金融業(yè)、旅游業(yè)等行業(yè)，為監(jiān)督其企業(yè)的運行，在每個商場、酒樓、銀行、景點也成立相應(yīng)的具有民事主體的委員會，其實不然。面對中國物業(yè)管理行業(yè)目前發(fā)展遇到的深層次問題，我們也深刻地認(rèn)識到它既不能完全依賴政府解決，也不能單靠企業(yè)解決，更不是一朝一夕所能解決，它是需要社會各界力量共同努力。導(dǎo)致這些問題的出現(xiàn)可以說有內(nèi)外部環(huán)境因素，有直接與間接因素，有些影響因素短暫飛逝，有些影響因素由來已久。就拿物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)來說，本身物業(yè)管理行業(yè)所涉及的房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)等相關(guān)行業(yè)法制環(huán)境尚未形成良性規(guī)范的法制環(huán)境，加之中國這個法制大環(huán)境并未真正形成氣候，何談物業(yè)管理行業(yè)法制全面規(guī)范的小環(huán)境呢？難怪在深圳地區(qū)緊隨投訴率較高的房地產(chǎn)業(yè)之后就是物業(yè)管理行業(yè)！因此，中國物業(yè)管理行業(yè)所面臨的問題是一個社會深層次問題，同時也是社會的系統(tǒng)工程，解決該問題，不能完全依賴政府的解決，也不能單靠企業(yè)來解決，當(dāng)中國物業(yè)管理行業(yè)市場化全面啟動后，行業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模時，市場會及時反應(yīng)作出調(diào)整，物業(yè)管理市場經(jīng)濟(jì)杠桿將會發(fā)揮巨大作用，優(yōu)勝劣汰，市場將真正重新洗牌，格局將重新整理，在行業(yè)中將會出現(xiàn)以重組、兼并、收購、控股、參股等資本運營方式的現(xiàn)代企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張發(fā)展的經(jīng)營模式。屆時將會形成具有誠信服務(wù)、品牌優(yōu)勢、企業(yè)信譽等級高、規(guī)模程度大、專業(yè)化程度深，且具有核心競爭力企業(yè)相互競爭的局面。而政府發(fā)揮的作用是對物業(yè)管理行業(yè)的宏觀調(diào)控，政策導(dǎo)向，法規(guī)制定等具有計劃意義的引導(dǎo)作用。最近，國家七部委（建設(shè)部、國家計委、國家經(jīng)貿(mào)委、財政部、國土資源部、國家工商行政管理總局、監(jiān)察部）召開會議聯(lián)合下發(fā)了“關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知”，同時前段時間深圳市房地產(chǎn)行業(yè)管理部門也下發(fā)關(guān)于清理整頓深圳市房地產(chǎn)市場和物業(yè)管理市場的通知，這充分說明國家清理規(guī)范整頓在國民經(jīng)濟(jì)中具有支柱作用的房地產(chǎn)行業(yè)的決心，這同時也預(yù)示著國家揭開清理規(guī)范整頓物業(yè)管理行業(yè)的序幕。面對這些帶給物業(yè)管理企業(yè)的啟示是什么？創(chuàng)造與培養(yǎng)企業(yè)的核心競爭力留給企業(yè)最重要的啟示就是在激烈的市場競爭環(huán)境中創(chuàng)造與培養(yǎng)企業(yè)自身的核心競爭力。從哈佛商學(xué)院麥克.波特教授五種力量競爭分析，我們可以知道，面對中國物業(yè)管理新興行業(yè)中服務(wù)產(chǎn)品的替代者將不會對物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生威脅，應(yīng)該說這種替代品暫時未成形；目前全國物業(yè)管理企業(yè)已有2萬多家，在中國加入WTO及物業(yè)管理全面的市場化以后，將會有更多的物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生，政府對市場潛在進(jìn)入者需要進(jìn)行宏觀調(diào)控，須對物業(yè)管理企業(yè)市場準(zhǔn)入條件加以限制，例如資金需求、經(jīng)營規(guī)模、資質(zhì)審核等等，避免良莠不齊的企業(yè)“混入”市場，提早推動市場的無序競爭進(jìn)入合理有序的競爭。目前從中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展較為成熟的深圳地區(qū)來看，存在一千多家物業(yè)管理企業(yè)暫且不包括尚未注冊與不合法的企業(yè)。很小的一個小區(qū)，或者幾棟樓就存在一家物業(yè)管理企業(yè)，而且比比皆是，這實際為影響物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展提供了“溫床”，這同時也是社會資源的浪費與配置的不合理。而物業(yè)管理發(fā)展較為發(fā)達(dá)，市場經(jīng)濟(jì)成熟，人口600萬的香港，物管企業(yè)也僅為500多家，這種差異的現(xiàn)象的確值得我們?nèi)シ此?。潛入者真正的威脅是來自有資金、技術(shù)、人員優(yōu)勢，擁有先進(jìn)管理服務(wù)理念與經(jīng)驗，企業(yè)機(jī)制靈活擁有企業(yè)成本領(lǐng)先優(yōu)勢的外資企業(yè)和民營企業(yè)，他們將會是未來物業(yè)管理市場有力的競爭者；對于購買者也就是我們服務(wù)的客戶來說，其對服務(wù)價格的敏感理性認(rèn)識，客戶維權(quán)意識的加強，對物業(yè)管理行業(yè)了解的增強，對服務(wù)質(zhì)量提高要求的增加以及服務(wù)價格理性的回歸等等因素，這些無疑給物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展增加了壓力，同時我們應(yīng)該理解這些也是市場經(jīng)濟(jì)的正常反應(yīng)；對于行業(yè)競爭來說，面對物業(yè)管理市場化的全面啟動，這對于我們來說是不可多得的契機(jī)，占領(lǐng)市場份額刻不容緩，如果不積極主動占領(lǐng)市場，蛋糕永遠(yuǎn)無法做大，即使我們不占領(lǐng)，都將會被更多的同行競爭者占領(lǐng)。在積極主動地拓展物業(yè)管理市場中，物業(yè)管理企業(yè)必須留意有選擇地進(jìn)入。從波士頓顧問矩陣圖，可以明顯地看出，市場拓展力度須放在物業(yè)管理行業(yè)增長率高且市場份額高的“明星”地區(qū)，例如國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)并且物業(yè)管理市場已全面啟動的中心城市地區(qū)，北京、東莞、大連等城市就是非常典型的“明星”地區(qū)。可以說深圳、上海、廣州等城市就是“現(xiàn)金奶?！钡貐^(qū)，雖然物業(yè)管理市場份額大，但市場占有率較低，競爭激烈，深圳物業(yè)管理行業(yè)七天一招標(biāo)足以印證該地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)競爭的白熱化。因此，長城物業(yè)戰(zhàn)略管理重心北移，極具科學(xué)性與前瞻性。對于市場份額低，物業(yè)管理增長率低的“狗”地區(qū)，我們應(yīng)予以堅決舍棄，例如經(jīng)濟(jì)落后的城市。市場份額低但增長率卻高的“問題”地區(qū)，不應(yīng)輕易進(jìn)入。同樣可以用矩陣工具圖分析出在同一地區(qū)的明星、現(xiàn)金奶牛、狗、問題物業(yè)類型。商業(yè)寫字樓就是“明星”物業(yè)，多層住宅與資金少、誠信低、房屋質(zhì)量問題多的物業(yè)為“狗“物業(yè)等。因此，無論是物業(yè)管理市場地區(qū)拓展還是同一地區(qū)物業(yè)類型的拓展，市場都須進(jìn)行細(xì)分，集中精力于“明星”份額，鞏固堅守“現(xiàn)金奶牛”份額，舍棄“狗”份額，謹(jǐn)慎“問題”份額，真正地做到有選擇有方向地拓展。企業(yè)的核心競爭力在市場拓展中與激烈的市場競爭起到不可估量的重要作用。如何創(chuàng)造與培養(yǎng)物業(yè)管理企業(yè)的核心競爭力，是眼下眾多中國物業(yè)管理企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。一、創(chuàng)造與培養(yǎng)企業(yè)的核心競爭力需要實施專業(yè)化戰(zhàn)略。眾所周知，當(dāng)一個企業(yè)在自身行業(yè)領(lǐng)域范圍內(nèi)，做到專業(yè)突出，具有行業(yè)特色是非常不易的。萬科集團(tuán)當(dāng)年橫跨13個行業(yè)，并且個個贏利，但是世界投資專家評估其企業(yè)風(fēng)險卻是最大的，好在萬科已認(rèn)識其風(fēng)險，并采取實施專業(yè)化戰(zhàn)略。華為電氣也是一家贏利非?？捎^的企業(yè)，可也就是在該企業(yè)如日中天的時候，華為集團(tuán)卻以幾十億的價格賣給了美國艾默生電氣公司，這與華為專業(yè)化發(fā)展戰(zhàn)略不謀而合。如此多的企業(yè)行為體現(xiàn)出專業(yè)化發(fā)展戰(zhàn)略對一個企業(yè)有多么重要！物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)化發(fā)展體現(xiàn)在日常為客戶提供專業(yè)化的公共服務(wù)與特約服務(wù)，例如清潔綠化服務(wù)、安全護(hù)衛(wèi)服務(wù)、電梯維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)、樓宇智能化服務(wù)、客戶請修服務(wù)、公共設(shè)備設(shè)施服務(wù)等硬性服務(wù)；對于服務(wù)態(tài)度、服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)咨詢服務(wù)等軟性服務(wù)同樣也須體現(xiàn)出物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化發(fā)展的水準(zhǔn)。因此可以這樣說，當(dāng)物業(yè)管理服務(wù)中的硬性與軟性服務(wù)發(fā)展達(dá)到專業(yè)化，由其形成的點線面專業(yè)化服務(wù)所組合而成的服務(wù)自然具備專業(yè)化。所以，建立、變革以及不斷完善現(xiàn)代化企業(yè)管理制度是企業(yè)實施專業(yè)化戰(zhàn)略的重要保證。二、創(chuàng)造與培養(yǎng)企業(yè)的核心競爭力需要實施成本領(lǐng)先優(yōu)勢戰(zhàn)略。通過機(jī)構(gòu)精減，部門合并，工作流程垂直與水平的整合，提高工作效率，降低管理成本。實施成本領(lǐng)先優(yōu)勢戰(zhàn)略步驟：（一）確定基礎(chǔ)業(yè)務(wù)活動。確定職能部門與業(yè)務(wù)部門如工程技術(shù)部、品質(zhì)管理部、物業(yè)咨詢部、管理處等部門基本業(yè)務(wù)活動；（二）分配總成本；（三）確定成本驅(qū)動部門，例如確定與成本變化較大的相關(guān)部門；（四）確定與成本相關(guān)的聯(lián)系；（五）提出成本降低建議。通過開展TCS小組活動、質(zhì)量成本活動等形式的活動，降低企業(yè)運營成本，提高企業(yè)運作的性價比。通過低成本運營，并保證服務(wù)產(chǎn)品輸出的質(zhì)量，從而提高企業(yè)的盈利能力與水平。同時，積極主動地拓展市場，通過擴(kuò)大管理面積，拓展?fàn)I運規(guī)模，增加盈利能力的規(guī)模化運作是降低企業(yè)運營成本的重要途徑之一。三、創(chuàng)造與培養(yǎng)企業(yè)核心競爭力需要實施差異化戰(zhàn)略。差異化顧名思義與眾不同的方面。人無我有，人有我新，人新我變。物業(yè)管理行業(yè)雖然是新興的服務(wù)行業(yè)，但是其內(nèi)涵尤其深層次服務(wù)內(nèi)涵非常豐富，不但服務(wù)產(chǎn)品可以創(chuàng)新，同樣服務(wù)過程也可以創(chuàng)新，而且服務(wù)戰(zhàn)略一樣可以創(chuàng)新。從物業(yè)管理行業(yè)生命周期來看，物業(yè)管理行業(yè)的導(dǎo)入期與成長期，服務(wù)產(chǎn)品是比較容易創(chuàng)新。而進(jìn)入成熟期后，創(chuàng)新率較低，但對于物業(yè)管理的服務(wù)過程在行業(yè)生命周期任意時候都可以不停地創(chuàng)新，這也使我們聯(lián)想到目前服務(wù)業(yè)中的許多產(chǎn)業(yè)都在不停地創(chuàng)新再造，推陳出新。分析客戶需求，細(xì)分客戶市場。確定客戶目前需求，瞄準(zhǔn)客戶潛在需求，規(guī)劃客戶長遠(yuǎn)需求，最大限度地滿足客戶需求，持續(xù)不斷地讓客戶滿意。CRM（客戶關(guān)系管理）的運用、特約服務(wù)、個性化服務(wù)、“管理報告”制等等都是物業(yè)管理服務(wù)過程的創(chuàng)新。而在物業(yè)管理行業(yè)生命周期的衰退期時，由于服務(wù)產(chǎn)品缺乏競爭力，此時需要實施服務(wù)戰(zhàn)略的創(chuàng)新。通過創(chuàng)新，讓我們的企業(yè)與其它企業(yè)存在差異，這也可以保證我們的企業(yè)比其它企業(yè)更具有領(lǐng)先優(yōu)勢，更易勝人一籌。通過運用價值鏈的分析，讓我們再來看一下潛在的差異化。價值鏈終端產(chǎn)品服務(wù)與客戶相連接，也就是通過物業(yè)管理企業(yè)建立為客戶提供快速服務(wù)反應(yīng)的企業(yè)組織結(jié)構(gòu)，為客戶提供最好服務(wù)的人力資源，為客戶提供最佳服務(wù)的科學(xué)技術(shù)三層宏觀面；以及通過實施物業(yè)管理品牌滲透的市場營銷，在運營中實施品質(zhì)控制到終端為客戶提供具有質(zhì)量保證與誠信服務(wù)的微觀面，挖掘潛在的差異化，為更好地實施差異化戰(zhàn)略打下堅實的基礎(chǔ)。綜上所述，中國物業(yè)管理企業(yè)實施專業(yè)化、成本領(lǐng)先優(yōu)勢、差異化戰(zhàn)略，最終目的是創(chuàng)造與培養(yǎng)企業(yè)自身的核心競爭力優(yōu)勢。企業(yè)核心競爭力是復(fù)雜的，是由企業(yè)許多部門與員工相互作用而產(chǎn)生，是企業(yè)通過自身學(xué)習(xí)與創(chuàng)造逐漸積累起來，并通過學(xué)習(xí)、培養(yǎng)、創(chuàng)造、整合最終以機(jī)制的形式沉淀出知識與技能，而企業(yè)的核心競爭力由此而產(chǎn)生，擁有了核心競爭力，企業(yè)才會在激烈的市場經(jīng)濟(jì)競爭中，長期保持勝勢。物業(yè)管理作為目前中國的新興行業(yè)，隨著市場經(jīng)濟(jì)的逐步完善而得到了長足的進(jìn)步。然而，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異以及人們對物業(yè)管理各不相同的認(rèn)識，物業(yè)管理公司服務(wù)的規(guī)范、專業(yè)化的程度也不相同。要使中國的物業(yè)管理整體服務(wù)水平有較快的進(jìn)步，并順應(yīng)各類物業(yè)業(yè)主和使用人對服務(wù)的要求，物業(yè)管理顧問方式不失為一種較先進(jìn)的“拿來主義”。這里對物業(yè)管理顧問工作的特點做出簡要分析。從專業(yè)分工的角度來看，物業(yè)管理顧問是提供知識產(chǎn)品的服務(wù)性行業(yè)，屬于咨詢業(yè)的范疇，有著其他咨詢業(yè)許多相同的特點。然而，物業(yè)管理顧問和管理咨詢又有不同的地方：第一、咨詢的切入點不同，管理咨詢的企業(yè)一般都已運行幾年甚至十幾年，更有幾十年的，是在現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)找尋管理不足，而絕大部分物業(yè)管理顧問服務(wù)卻是幫助組建一個新的物業(yè)管理公司的全過程；第二、咨詢的對象不同，管理咨詢的委托方和被咨詢方一般是一家，而大部分物業(yè)管理顧問項目的委托方和被顧問公司（下稱“公司”）大都存在著上下級關(guān)系，也就是說，委托方和被顧問方不是一一對應(yīng)的。專業(yè)服務(wù)性專業(yè)服務(wù)性是物業(yè)管理顧問最基本的特點。物業(yè)管理的專業(yè)化導(dǎo)向較為明顯。不同于管理咨詢業(yè)可以針對不同類型的企業(yè)，物業(yè)管理顧問只針對物業(yè)管理企業(yè)，也就是說，其專業(yè)范圍基本固定，以城市后勤服務(wù)系統(tǒng)為主軸。物業(yè)管理顧問的整個過程，是運用現(xiàn)代物業(yè)管理方法來進(jìn)行檢查、測定和分析各個服務(wù)流程的過程，也是向公司的員工傳播與推廣現(xiàn)代物業(yè)管理方法的過程。物業(yè)管理顧問工作針對每一物業(yè)的不同特性開展。物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容可以從其內(nèi)涵和外延去把握。為了保證管理顧問工作的專業(yè)性，顧問人員應(yīng)充分掌握物業(yè)管理的內(nèi)涵即服務(wù)意識、專業(yè)化、規(guī)范化要求，外延——物業(yè)的外在特點，即物業(yè)管理的服務(wù)對象特點，如物業(yè)的類型、物業(yè)服務(wù)的對象等，幫助公司展開對業(yè)主、使用人及其他顧客服務(wù)要求的調(diào)查；幫助公司定性和定量地分析顧客的要求；堅持一切憑實踐和數(shù)據(jù)說話的專業(yè)、職業(yè)的務(wù)實精神。物業(yè)管理顧問工作的整個過程都建立在科學(xué)流程的基礎(chǔ)上，這些流程是物業(yè)管理人經(jīng)過多年工作，分析不同顧客需求，結(jié)合當(dāng)?shù)胤?、法?guī)的要求，并用科學(xué)的理論、知識和方法總結(jié)出來的一整套工作流程。創(chuàng)新性富有創(chuàng)造性是各類服務(wù)業(yè)生命力的源泉，物業(yè)管理顧問也不例外。物業(yè)管理顧問工作將面對不同的物業(yè)、不同的顧客、不同的顧問咨詢要求，如果只抱著過去的經(jīng)驗將不能適應(yīng)新的形勢的要求，顧問服務(wù)也將得不到顧客的支持。每一個物業(yè)都有其不可重復(fù)性，每一項物業(yè)管理的服務(wù)都有其獨特性。顧問人員需要針對各個物業(yè)的相同性和不同性，針對物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，面對當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)管理市場水平和市場需求以及客戶的需要，以高度的科學(xué)求實精神和創(chuàng)造精神，謀求切實可行的顧問方案。這些富有創(chuàng)造性的顧問方案包括：針對被顧問公司的實際需要，設(shè)計和推行公司全新的管理機(jī)構(gòu)及其職能系統(tǒng)、全新的管理規(guī)章制度、新的管理方法；設(shè)計和推行高效率的信息管理系統(tǒng)、建立通暢的溝通渠道；設(shè)計和開創(chuàng)新的培訓(xùn)體制，培育新型的人際關(guān)系等等。物業(yè)管理顧問的目的在于幫助公司提高經(jīng)營管理水平和競爭能力，為達(dá)到此目的，必須探索出一條可行的道路。這種探索既表現(xiàn)在用新的思維方式、新的觀點去觀察物業(yè)管理公司的現(xiàn)狀，分析其存在的問題及原因，也表現(xiàn)在以科學(xué)的態(tài)度和創(chuàng)新精神，去設(shè)計切實可行又有所突破的顧問服務(wù)計劃。系統(tǒng)性物業(yè)管理顧問人員在考慮問題特別是醞釀并提出顧問書和建議函的時候，必須充分注意系統(tǒng)性。具體地說，主要是在分析問題和提出改善建議時，應(yīng)以提高公司服務(wù)過程的規(guī)范性和服務(wù)能力為出發(fā)點，兼顧公司的局部利益和整體利益、長期利益和近期利益。為了做到這一點，顧問人員必須注意提高自己對公司進(jìn)行系統(tǒng)分析和思考的能力。對物業(yè)管理公司進(jìn)行系統(tǒng)的分析思考，就是要把公司看成一個互相獨立而又互為依存、相互聯(lián)系而又彼此制約的各部分（例如服務(wù)要求、品質(zhì)管理、經(jīng)營成本、流程制定、設(shè)施和設(shè)備、資金管理、人員招聘和培訓(xùn)等）構(gòu)成的有機(jī)整體。從全局出發(fā)，系統(tǒng)、全面地分析被顧問公司的內(nèi)、外條件，以求達(dá)到整體物業(yè)管理服務(wù)水平和經(jīng)營手段的最優(yōu)化。從系統(tǒng)的觀點來分析，一個物業(yè)管理公司經(jīng)營的好壞，固然要求公司內(nèi)部各個部門能夠各自正常地工作和運轉(zhuǎn)，更重要的是，還要求它們能相互有效地配合，以適應(yīng)公司內(nèi)外各種因素變化的影響（尤其是公司外部各種因素的影響，例如市場需求變化、管理體制及上級單位的變動等）。因此，在物業(yè)管理顧問活動中，顧問工作要用系統(tǒng)的觀點去分析公司，全面地把握公司的內(nèi)外情況。在分析問題原因時，充分注意各方面的相互關(guān)系；在提出建議時，充分考慮到某一方面改進(jìn)對其他方面乃至整個公司的影響，從公司的整體利益出發(fā)，協(xié)調(diào)各個部門之間的關(guān)系，力求達(dá)到公司服務(wù)水平、經(jīng)營能力整體提高的最佳效果。合作性整個物業(yè)管理顧問的過程，既是顧問人員和公司人員密切配合的過程，也是顧問項目組內(nèi)部融洽合作的過程。良好的合作性，是物業(yè)管理顧問工作取得成功的必要前提，也是對顧問人員素質(zhì)的基本要求。在整個物業(yè)管理顧問服務(wù)過程中，顧問項目組成員必須相互協(xié)作，同時也需要公司之間的密切配合。公司需將本公司經(jīng)營過程中的各類相關(guān)資料提供給顧問項目組；顧問人員則應(yīng)本著高度負(fù)責(zé)的精神，深入地進(jìn)行調(diào)查研究。公司的干部和顧問人員之間要推心置腹，以誠相見，為改善公司素質(zhì)、提高經(jīng)濟(jì)效益而共同努力。在分析公司存在的問題及其原因和提出建議的過程中，顧問人員應(yīng)該發(fā)揮主要作用，并對所提建議的有效性負(fù)主要責(zé)任；公司則對落實顧問人員所提建議負(fù)主要責(zé)任。公司的領(lǐng)導(dǎo)人必須認(rèn)識到：顧問人員所提的建議能否得到實施，最終取決于自己能否采取切實有效的措施。公司最終能否以現(xiàn)代物業(yè)管理公司的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行運作是衡量物業(yè)管理顧問工作成效的根本標(biāo)準(zhǔn)。（1）顧問人員和公司人員的合作顧問項目組與公司不是單純的、短暫的交易活動，而是一種連續(xù)的、長期的、互利、互促的伙伴關(guān)系。