北京星竹園房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作報(bào)告

謹(jǐn)呈：金悅鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司層峰豪宅西貴生活運(yùn)作方案項(xiàng)目市場(chǎng)街星竹園高粱橋斜貳00七年四月二日提報(bào)：世基永怡目錄第三部分：營(yíng)銷(xiāo)推廣第二部分：項(xiàng)目定位第一部分：市場(chǎng)研判壹—市場(chǎng)研判總體市場(chǎng)研判

2006年，北京高檔公寓市場(chǎng)在宏觀調(diào)控的組合拳下依然獲得快速發(fā)展。高檔公寓供應(yīng)在商品住宅供給出現(xiàn)整體性萎縮的背景下保持穩(wěn)定；需求在調(diào)控中依然較快增長(zhǎng)。由于市場(chǎng)需求的膨脹以及標(biāo)竿項(xiàng)目的示范效應(yīng)，高檔公寓價(jià)格實(shí)現(xiàn)驚人一躍。北京高檔公寓市場(chǎng)萎縮下高檔公寓供應(yīng)穩(wěn)定2005—2006年北京商品住宅和高檔公寓的供應(yīng)對(duì)比萎縮下高檔公寓供應(yīng)穩(wěn)定

2006年全年，北京商品住宅新增下降近30%；而高檔公寓累計(jì)供應(yīng)則與2005同期基本持平。在商品住宅供應(yīng)萎縮的同時(shí)，高檔公寓新增保持平穩(wěn)，使得北京商品住宅市場(chǎng)表現(xiàn)出非常明顯的泛高檔化特征。朝陽(yáng)為王的散點(diǎn)放量05—06年月北京各區(qū)域高檔公寓的供應(yīng)對(duì)比朝陽(yáng)為王的散點(diǎn)放量高檔公寓新增供應(yīng)依然集中在朝陽(yáng)、海淀、西城、東城、宣武、崇文等區(qū)域，豐臺(tái)也出現(xiàn)零星供應(yīng)。海淀區(qū)中關(guān)村放量平穩(wěn)，玉淵潭周邊放量加大；西城區(qū)金融街周邊區(qū)域放量加大。標(biāo)桿項(xiàng)目星火燎原項(xiàng)目所在區(qū)域均價(jià)柏悅府CBD70000昆侖公寓燕莎60000七星摩根廣場(chǎng)亞奧（北四環(huán)外）35000緣溪堂玉淵潭20000星河灣（二期）朝青（東四環(huán)外）25000萬(wàn)科紫臺(tái)豐臺(tái)（西南四環(huán)）11000建邦華府豐臺(tái)（南三環(huán)外）10000

探究標(biāo)桿項(xiàng)目蜂擁出現(xiàn)的原因，我司認(rèn)為原因有二：一方面在于標(biāo)桿項(xiàng)目可以通過(guò)項(xiàng)目的打造掌握足夠的話語(yǔ)權(quán)，從而影響區(qū)域乃至城市的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)理念，通過(guò)提升地段價(jià)值進(jìn)而提升項(xiàng)目和公司的品牌形象；另一方面，普通住宅供應(yīng)減少，國(guó)內(nèi)資金流動(dòng)性過(guò)剩和人民幣持續(xù)升值的金融環(huán)境，為標(biāo)桿項(xiàng)目提供了現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。標(biāo)桿項(xiàng)目星火燎原酒店品牌提升公寓價(jià)值高級(jí)物管高檔公寓提升高級(jí)酒店公司提升&價(jià)格標(biāo)桿進(jìn)化商業(yè)+酒店+公寓地段價(jià)值＋產(chǎn)品價(jià)值＋品牌價(jià)值昆侖公寓摩根廣場(chǎng)柏悅居動(dòng)蕩格局下的高檔化沖動(dòng)如果說(shuō)以前的高檔公寓開(kāi)發(fā)只是少數(shù)企業(yè)的零星之作，那么2006年起，開(kāi)發(fā)高檔公寓成為眾多企業(yè)的共同選擇。區(qū)位的絕對(duì)稀缺、金融大勢(shì)、政策導(dǎo)向和土地的價(jià)格可以說(shuō)是動(dòng)蕩之下沖動(dòng)的催化藥劑。企業(yè)項(xiàng)目所在區(qū)域均價(jià)（元/m2）首創(chuàng)集團(tuán)緣溪堂海淀區(qū)玉淵潭20000首創(chuàng)集團(tuán)陽(yáng)光上東朝陽(yáng)區(qū)酒仙橋16000首創(chuàng)集團(tuán)和平里de小鎮(zhèn)東城區(qū)和平里13000首創(chuàng)集團(tuán)A-ZTown朝陽(yáng)區(qū)朝青12500華遠(yuǎn)集團(tuán)昆侖公寓朝陽(yáng)區(qū)燕莎60000華遠(yuǎn)集團(tuán)北京公館朝陽(yáng)區(qū)燕莎30000華遠(yuǎn)集團(tuán)裘馬都朝陽(yáng)區(qū)三元橋18000首開(kāi)集團(tuán)首開(kāi)幸福廣場(chǎng)朝陽(yáng)區(qū)三里屯18500城建集團(tuán)東湖灣朝陽(yáng)區(qū)望京10000金隅集團(tuán)金隅鳳麟洲朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)公園11000富力集團(tuán)富力愛(ài)丁堡公館朝陽(yáng)區(qū)白家莊16000世茂集團(tuán)世茂奧臨花園朝陽(yáng)區(qū)亞奧16500萬(wàn)科集團(tuán)萬(wàn)科東第朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)公園15000萬(wàn)科集團(tuán)萬(wàn)科紫臺(tái)豐臺(tái)區(qū)小屯11000動(dòng)蕩格局下的高檔化沖動(dòng)調(diào)控中高檔需求增勢(shì)未減盡管面臨宏觀調(diào)控的壓力，但受城區(qū)土地稀缺、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快和奧運(yùn)效應(yīng)等因素影響，市場(chǎng)對(duì)高檔公寓的升值潛力依然保持良好預(yù)期，自住和投資需求旺盛，銷(xiāo)售依然保持良好的增長(zhǎng)勢(shì)頭。根據(jù)北京市交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006月，北京實(shí)現(xiàn)高檔公寓期房銷(xiāo)售291.8萬(wàn)平方米，較去年同期增長(zhǎng)45.6%。2005—2006年月北京高檔公寓各購(gòu)房人群總量對(duì)比調(diào)控中高檔需求增勢(shì)未減購(gòu)房人群發(fā)生深刻變化伴隨著高檔公寓銷(xiāo)售的持續(xù)火爆，購(gòu)房人群發(fā)生深刻變化。本市居民和外省市個(gè)人購(gòu)買(mǎi)量均出現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)，境外人士購(gòu)房量大幅下降。正是由于這種變化，本市居民購(gòu)買(mǎi)高檔公寓的量占全部的比例達(dá)到57%，同期同比上升近10％；外省市個(gè)人購(gòu)買(mǎi)量所占比例基本穩(wěn)定；境外人士購(gòu)買(mǎi)量所占比例大幅下挫。購(gòu)房人群深刻變動(dòng)核心關(guān)注點(diǎn)的轉(zhuǎn)移境外人士衡量標(biāo)準(zhǔn)國(guó)人心中豪宅審美國(guó)人心中貴胄之地傳統(tǒng)區(qū)域的中式豪宅復(fù)興購(gòu)房人群發(fā)生深刻變化強(qiáng)勁需求背后的大勢(shì)支撐限制別墅開(kāi)發(fā)70/90開(kāi)發(fā)政策土地供應(yīng)政策人民幣升值性流動(dòng)性強(qiáng)過(guò)剩利好限制外籍購(gòu)房股市持續(xù)走高利空擠壓高檔公寓勢(shì)必持續(xù)走高泛區(qū)域推廣進(jìn)一步升級(jí)北京的高端公寓全國(guó)化營(yíng)銷(xiāo)推廣全球化營(yíng)銷(xiāo)推廣造勢(shì)成交外國(guó)的高端公寓外埠的高端公寓北京市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)推廣北京購(gòu)買(mǎi)力極為強(qiáng)勁國(guó)際分布泛化趨勢(shì)加速如果說(shuō)之前東部公寓市場(chǎng)是真正的國(guó)際化客戶的聚集地，那么在2006年，不僅國(guó)際客戶在原有區(qū)域之間呈現(xiàn)泛化趨勢(shì)，同時(shí)也向一些新的區(qū)域擴(kuò)散。例如韓國(guó)客戶一直以來(lái)以望京區(qū)域?yàn)榫奂?，?006年，麗都、朝青板塊中的陽(yáng)光上東、觀湖國(guó)際、泛海國(guó)際居住區(qū)等高檔公寓項(xiàng)目中的韓國(guó)客戶激增。西部金融街玉淵潭區(qū)域、奧運(yùn)村區(qū)域，在一系列具備國(guó)際水準(zhǔn)的高端項(xiàng)目如緣溪堂、主語(yǔ)城和世茂奧臨花園等項(xiàng)目入市后，同樣也為這些區(qū)域帶來(lái)了國(guó)際化的客戶。高檔公寓價(jià)格驚人一躍高檔公寓價(jià)格的快速攀升與宏觀經(jīng)濟(jì)背景密不可分。宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展使得高端房產(chǎn)消費(fèi)人群隊(duì)伍日益擴(kuò)大。同時(shí)，隨著首都效應(yīng)和奧運(yùn)效應(yīng)的加強(qiáng)，北京成為全國(guó)乃至全世界高端人群的聚集之地。流動(dòng)性過(guò)剩為高檔公寓市場(chǎng)的繁榮提供了大的金融環(huán)境。盡管政府一再出臺(tái)抑制投資需求的政策，但土地資源的稀缺、市場(chǎng)的持續(xù)看好以及政府的持續(xù)“限高”等使得高檔公寓市場(chǎng)預(yù)期趨好。標(biāo)桿項(xiàng)目的示范效應(yīng)也是推動(dòng)高檔公寓價(jià)格快速上漲的重要原因。隨著柏悅居、昆侖公寓等超30000元單價(jià)項(xiàng)目的推出并得到良好的市場(chǎng)反饋，不但推動(dòng)高檔公寓價(jià)格的整體提升，同時(shí)帶動(dòng)眾多中高檔項(xiàng)目走上拔高之路。2006年京城萬(wàn)元以上高檔公寓銷(xiāo)量排行榜排名項(xiàng)目名稱銷(xiāo)售金額(￥)銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售面積(m2)銷(xiāo)售均價(jià)(￥/m2)1國(guó)興觀湖國(guó)際1812176557633124903.37145092星河灣1697188447390105261.83161233柏悅居146657913519034933.52419824天鵝灣1158827005883100647.42115145陽(yáng)光上東96035912736165414.04146816泛海國(guó)際居住區(qū)87267578233461911.77140957鳳凰城72845524839152907.76137688主語(yǔ)城61649357620444645.29138099珠江帝景55845358236952895.421055810工體3號(hào)51087721219231095.371642911蘋(píng)果社區(qū)41729803734736043.171157812愛(ài)丁堡公館41300384115323848.121731813日壇國(guó)際廣場(chǎng)40773635443932077.41271114萬(wàn)科東地35864494116023198.231546015華遠(yuǎn)·裘馬都24617265610515380.731600516榮尊堡1987122148614219.721397417Naga上院181682616186921.12625118維多利亞花園177811881528380.752121719樂(lè)成國(guó)際1540322159813326.411155820東區(qū)國(guó)際1250900628212100.0510338高檔公寓價(jià)格驚人一躍傳統(tǒng)豪宅核心區(qū)CBD南區(qū)陶然庭區(qū)域金融街區(qū)域西長(zhǎng)安區(qū)域中關(guān)村區(qū)域亞奧北區(qū)域朝青區(qū)域借鑒項(xiàng)目分析借鑒性個(gè)案選取選取標(biāo)準(zhǔn)：區(qū)域價(jià)格規(guī)模風(fēng)格……選取項(xiàng)目：長(zhǎng)河灣緣溪堂融澤府立方庭長(zhǎng)河灣項(xiàng)目名稱

長(zhǎng)河灣開(kāi)發(fā)公司

北京中坤錦繡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建筑面積

193460.77容積率1.95綠化率35%分期開(kāi)發(fā)

一期2003年07月31日正式開(kāi)盤(pán)。對(duì)外宣稱已售完，尚余極少房。二期2005年03月01日正式開(kāi)盤(pán)，均價(jià)17000元/平，宣稱已售完。三期2006年11月01日正式開(kāi)盤(pán)，價(jià)格28000元/平，銷(xiāo)售較緩慢。在售部分

現(xiàn)在售房源主要集中于項(xiàng)目三期，以復(fù)式及四居類大戶型為主，總價(jià)較高。買(mǎi)點(diǎn)梳理

水系住宅區(qū)域優(yōu)勢(shì)純板住宅低容積率大型社區(qū)推廣調(diào)性

都市里的新村莊樓號(hào)批準(zhǔn)日期建筑形式批準(zhǔn)面積批準(zhǔn)套數(shù)已售套數(shù)未售套數(shù)未售說(shuō)明平均面積成交價(jià)格2號(hào)樓3791116層塔樓38564.52408374343層30套103.1186003號(hào)樓2003.10.179層塔樓26124.571741740……150.149800A區(qū)A-1樓2005.2.56層四單元板樓8622.1247470……183.459700A區(qū)A-2樓2005.2.56層四單元板樓9095.352520……174.9110100A區(qū)A-5樓2005.2.56層三單元板樓7504.9735305均為230平以上復(fù)式或四房住宅214.4316000A區(qū)A-3樓2005.4.116層板樓14865.39……00………………A區(qū)A-6樓

6層三單元板樓6497.9236360……180.512000A區(qū)A-7樓

6層三單元板樓7115.8336342均為200平米以上復(fù)式住宅197.6612000A區(qū)A-8樓2005.9.166層三單元板樓7061.5636342均為170平米以上四房住宅196.1512000A區(qū)A-10樓2006.6.236層三單元板樓5804.3636315……161.2315000A區(qū)A-9樓2006.6.236層三單元板樓5318.8536315……147.7415000A區(qū)A-11樓2006.4.135層兩單元板樓5416.6320218均為200平以上復(fù)式或四房住宅270.8326000A區(qū)A-12樓2006.4.135層兩單元板樓5463.3320515均為200平以上復(fù)式或四房住宅273.1726000A區(qū)A-13樓2006.4.135層兩單元板樓5416.6320119均為200平以上復(fù)式或四房住宅270.8326000A區(qū)A-15樓2006.12.24商業(yè)16623.5218018……923.5330000A區(qū)A-16樓2006.12.24商業(yè)6316.53505……1263.3130000合計(jì)…………175812979851128………………緣溪堂項(xiàng)目名稱

緣溪堂開(kāi)發(fā)公司

首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司建筑面積

13916.43容積率6.6綠化率30%分期開(kāi)發(fā)

1#&2#2005年10月23日正式開(kāi)盤(pán)，主力戶型為300-500平方米三居、四居，均價(jià)24000元/平。3#預(yù)計(jì)2007年開(kāi)盤(pán)，戶型為400-500平方米三四居，價(jià)格未定。預(yù)計(jì)均價(jià)達(dá)28000元/平。在售部分

現(xiàn)在售房源主要集中1#&2#，所遇戶型基本為大四居，另3#樓尚未入市銷(xiāo)售。買(mǎi)點(diǎn)梳理

區(qū)位優(yōu)勢(shì)玉淵潭公園昆玉河“故宮”立面奢華配套推廣調(diào)性

御景國(guó)宅樓號(hào)批準(zhǔn)日期建筑形式批準(zhǔn)面積批準(zhǔn)套數(shù)已售套數(shù)未售套數(shù)未售說(shuō)明平均面積成交價(jià)

3號(hào)樓2006年10月21日4層板樓2215.18862243三居276.90220005號(hào)樓2006年10月21日7層板樓3486.911284288三居290.58220006號(hào)樓2006年10月21日14層板樓7155.6222913287三居325.26220007/8號(hào)樓2006年10月21日16層板樓17130.92341717227三居503.8522000合計(jì)…………29988.637652.63%36……394.59……融澤府項(xiàng)目名稱

融澤府開(kāi)發(fā)公司

北京富景文化旅游開(kāi)發(fā)有限公司

建筑面積

20090.79容積率3綠化率30%分期開(kāi)發(fā)

1#&9#已被整體團(tuán)購(gòu)，銷(xiāo)售價(jià)格不祥。3/5/6/7/8#目前在售戶型面積為200-400平方米三居、四居，均價(jià)：20000元/平方米。7號(hào)樓已售完。在售部分

現(xiàn)在售房源主要集中3/5/6/7/8#，所余戶型基本230-280平米三居，360平方四居。

買(mǎi)點(diǎn)梳理

區(qū)位優(yōu)勢(shì)天寧寺醇王府國(guó)際設(shè)計(jì)智能設(shè)施推廣調(diào)性

紫禁城西

傳世大宅樓號(hào)批準(zhǔn)日期建筑形式批準(zhǔn)面積批準(zhǔn)套數(shù)已售套數(shù)未售套數(shù)未售說(shuō)明平均面積成交價(jià)1號(hào)樓2005年9月3日22層板樓40004.341057035350-450四居380.99210002號(hào)樓2005年9月3日22層塔樓39383.471005941350-451四居393.83210003號(hào)樓2006年1月28日22層塔樓43898.081000100……438.9828000我司認(rèn)為其通過(guò)抵押來(lái)實(shí)現(xiàn)整個(gè)三號(hào)樓的暫緩銷(xiāo)售，以達(dá)到銷(xiāo)控的目的。合計(jì)…………79387.8120562.93%76……387.25……立方庭項(xiàng)目名稱

立方庭開(kāi)發(fā)公司

北京軒盛創(chuàng)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

建筑面積

34151.92容積率5.2綠化率20%銷(xiāo)售狀況

2006年9月30日開(kāi)盤(pán)，均為小戶型5.7米LOFT設(shè)計(jì)，目前僅剩80套，無(wú)后期。#&9#在售部分

主要戶型為73平方米二居，42平方米一居和100平方米三居總共不足20套，目前僅剩80套。

買(mǎi)點(diǎn)梳理

區(qū)位優(yōu)勢(shì)配套loft小戶型四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)推廣調(diào)性

核心人物聚集/知識(shí)特權(quán)階層批準(zhǔn)日期建筑形式批準(zhǔn)面積批準(zhǔn)套數(shù)已售套數(shù)未售套數(shù)未售說(shuō)明平均面積成交價(jià)

2006年9月27日4層板樓34151.9267559976——50.6025500…………34151.9267588.74%76……50.60……市場(chǎng)研判結(jié)論貳—項(xiàng)目定位區(qū)域認(rèn)知坐擁山水貴氣逼人“東富西貴”的傳統(tǒng)文化為區(qū)域奠定豪宅的文化根基:

擁有西山、八大處、香山等景觀的西區(qū)自然景觀優(yōu)美，人文環(huán)境也十分良好，一直是北京最適宜居住的區(qū)域。自古京城西區(qū)就以其良好的生態(tài)環(huán)境為眾多達(dá)官貴人所喜愛(ài)。新中國(guó)成立以后京西地區(qū)素來(lái)是中央部委、軍隊(duì)系統(tǒng)住宅相對(duì)集中的區(qū)域，同時(shí)也是北京市高等教育的集中地帶。座擁美景的黃胄貴地區(qū)域印象之一“東富西貴”的傳統(tǒng)文化為區(qū)域奠定豪宅的文化根基:

擁有而無(wú)論是自然環(huán)境還是人文環(huán)境，西區(qū)都無(wú)可挑剔。區(qū)域擁有良好的地脈傳承，是自古皇家青睞的修養(yǎng)勝地。自然景觀資源在最大程度上保障了區(qū)域的地段價(jià)值?；始覉@林、現(xiàn)代旅游勝地比比皆是。高校云集,傳承文化脈搏.位于海淀區(qū)的數(shù)十個(gè)高等學(xué)府，為西區(qū)的發(fā)展源源不斷地提供著優(yōu)秀的人力資源。附屬于這些高等院校的中學(xué)、小學(xué)等為居住在此的人們提供了完善的教育配套。中關(guān)村步行街、歐尚、百安居、家樂(lè)福等項(xiàng)目的建設(shè)和投入使用，為西區(qū)的生活商業(yè)配套添上了極具分量的一筆。傳承文脈的首善之區(qū)區(qū)域印象之二坐擁山水貴氣逼人“東富西貴”的傳統(tǒng)文化為區(qū)域奠定豪宅的文化根基:

交通暢達(dá)的皇城要塞區(qū)域印象之三西直門(mén)是東直門(mén)的姐妹門(mén)，歷史上，北京內(nèi)城九門(mén)中，西直門(mén)是除正陽(yáng)門(mén)外規(guī)模最大的一個(gè)城門(mén),成為該區(qū)域的交通中心、物流中心。由于北京城市新總規(guī)的確立，西直門(mén)的區(qū)域價(jià)值強(qiáng)勁崛起。南鄰金融街，北靠中關(guān)村，憑借東樞西紐獨(dú)特的地理位置以及地鐵、輕軌、京城環(huán)線等樞紐作用，成為扼守中關(guān)村科技園區(qū)的門(mén)戶，直接對(duì)話金融街和國(guó)家行政區(qū)的皇城要塞.坐擁山水貴氣逼人本體認(rèn)知壹項(xiàng)目本體條件分析長(zhǎng)河灣”項(xiàng)目位于海淀區(qū)高粱橋斜街，項(xiàng)目南側(cè)緊鄰北京動(dòng)物園海洋館。為聯(lián)結(jié)中關(guān)村科技創(chuàng)新園中心區(qū)與金融街的紐帶，地理位置優(yōu)越。項(xiàng)目周邊主要道路：五塔寺東一路五塔寺東路動(dòng)物園北一路長(zhǎng)河路地塊周邊交通情況分析

北京市市政專業(yè)設(shè)計(jì)院有限公司長(zhǎng)河路長(zhǎng)約476.6米五塔寺東路長(zhǎng)約380.3米動(dòng)物園北一街長(zhǎng)約124.9米五塔寺東一路長(zhǎng)約355.1米五塔寺東路動(dòng)物園北路五塔寺東一路長(zhǎng)河路地塊周邊整體環(huán)境規(guī)劃5600平米綠化景觀帶700畝動(dòng)物園天然景觀帶長(zhǎng)河景觀帶項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀西貴生活層峰豪宅產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位核心競(jìng)爭(zhēng)力:項(xiàng)目的核心地段及中心區(qū)位.核心問(wèn)題：如何解決周邊缺乏配套的消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)信心問(wèn)題.

核心挑戰(zhàn)：如何挺進(jìn)區(qū)域最高價(jià)位，打造最具市場(chǎng)號(hào)召力頂級(jí)產(chǎn)品.

產(chǎn)品定位思考：項(xiàng)目的核心點(diǎn)考慮產(chǎn)品定位“亂差”的周邊環(huán)境，與項(xiàng)目的高端性之間的矛盾本項(xiàng)目大環(huán)境好的到不必說(shuō)但周邊小環(huán)境糟糕的沒(méi)法說(shuō)阻力克服：近期靠人工造景，未來(lái)靠城市規(guī)劃產(chǎn)品定位用人造小環(huán)境全力打造靜巷大宅風(fēng)范以獨(dú)特的園林景觀，建筑小品，道路動(dòng)線，燈光系統(tǒng)，整體設(shè)計(jì)等營(yíng)造出小環(huán)境，在相對(duì)糟糕的周邊環(huán)境中設(shè)計(jì)出獨(dú)特的優(yōu)質(zhì)“孤島”環(huán)境，讓來(lái)訪的客群可以有世外桃源的驚奇和感覺(jué)。以獨(dú)特的文化接待中心，VIP接待服務(wù)系統(tǒng)等精神層面的東西淡化或轉(zhuǎn)移物質(zhì)層面不足部分。（老北京百家講壇，

長(zhǎng)河中秋賞詩(shī)會(huì)，御河放生祈福會(huì)）以勾勒未來(lái)的城市規(guī)劃，打消潛在客群的的購(gòu)買(mǎi)顧慮。產(chǎn)品定位產(chǎn)品的附加值層峰豪宅硬性軟性新風(fēng)系統(tǒng)除塵系統(tǒng)安保系統(tǒng)健康顧問(wèn)管家服務(wù)會(huì)客服務(wù)健康與舒適樣板的示范作用樣板間裝潢設(shè)計(jì)的很出色但它的接受群體過(guò)于單一增加現(xiàn)代貴族風(fēng)格樣板間客群定位客群定位核心問(wèn)題一：對(duì)誰(shuí)說(shuō)？區(qū)域性定位富賈之地東西豪宅客群對(duì)比所謂一方水土一方人，從豪宅的身上，會(huì)很容易發(fā)現(xiàn)用“東富西貴”來(lái)形容北京果真恰如其分。城東有CBD、使館區(qū)，城西有部委機(jī)關(guān)、軍隊(duì)駐地；城東豪宅多為金發(fā)碧眼的外籍人士及標(biāo)以“全球自由人”身份的商界富豪階層所準(zhǔn)備，這里有他們慣于嗅到的“國(guó)際化”味道；城西豪宅向來(lái)是英雄不問(wèn)出處，家庭背景彼此均心照不宣，童年在“陽(yáng)光燦爛的日子”里長(zhǎng)大。城東豪宅的客戶，很多游遍世界的首席CEO、社會(huì)名流、石油巨亨、國(guó)際巨星因認(rèn)同東城區(qū)域而認(rèn)同東城豪宅的價(jià)值；而城西豪宅很多客戶往往打小是在八一湖游泳游大的，他們對(duì)這里懷有一種特殊的情結(jié)。區(qū)域性定位貴胄之選客戶特征定位他們是誰(shuí)？有資本和智本，有品位和品味的他們，更象誰(shuí)？客戶特征定位他們是…….與西部各種機(jī)關(guān)部委有密切商務(wù)往來(lái)的機(jī)構(gòu)高管或企業(yè)主；區(qū)域內(nèi)中關(guān)村高科技區(qū)域內(nèi)國(guó)際高端企業(yè)高管；區(qū)域內(nèi)教育產(chǎn)業(yè)的成功人士和管理階層；區(qū)域內(nèi)軍隊(duì)部委、總后機(jī)關(guān)，軍隊(duì)企業(yè)，特殊行業(yè)高層；歸國(guó)華人、外地（外省或外籍）高管；追求城市的便捷、第二居所需求的城市富裕階層；投資機(jī)構(gòu)、區(qū)域內(nèi)部分投資型客戶；上層公關(guān)、私密需求、禮品贈(zèng)予?？蛻籼卣鞫ㄎ凰麄兿蟆艜r(shí)候，他們應(yīng)該被叫士大夫，仕階層士大夫是對(duì)古代官僚人文知識(shí)分子的統(tǒng)稱。這是一個(gè)精英社會(huì)群體，他們既是國(guó)家政治的直接參與者，同時(shí)又是文化藝術(shù)的

創(chuàng)造者、傳承者?！笆看蠓颉边@一階層在宋代正式形成了。真正提出“士”的理論標(biāo)準(zhǔn)的是孔子?！墩撜Z(yǔ)·子路》子貢問(wèn)：“何如斯可謂之士矣”？孔子答曰：“行己有恥，使于四方不

辱君命，可謂士矣?！边@就是說(shuō)，只要嚴(yán)于律己、忠君愛(ài)國(guó)的

人能稱為“士”。這個(gè)“士”和“君子”概念基本

上是重迭的。客戶特征定位將這些人，包裝為……

21世紀(jì)國(guó)際北京，我們叫他們新仕階出身、族屬、仕階、世系、居所是古代決定一個(gè)人地位的五大要素，出身，族屬，世系三大要素在講究個(gè)人奮斗的21世紀(jì)已無(wú)所謂。仕階，是文化文明的新標(biāo)準(zhǔn)，那居所也就是身份品味的新附載了。

21世紀(jì)國(guó)際北京的新仕階。正需要有著與他們身份匹配的居所，在張揚(yáng)中國(guó)千年仕階文化的精粹。客戶特征定位新仕階，需要物質(zhì)與精神二合一的新居所他們皆具社會(huì)地位＼財(cái)富品味他們是物質(zhì)與精神的上層仕階對(duì)高端居所的精神需求已凌駕于物質(zhì)需求之上形象定位形象定位核心問(wèn)題二：怎么說(shuō)？地緣價(jià)值，提升物質(zhì)的精神力量總是故居,把人內(nèi)心的渴望呼喚出來(lái)北京西部的財(cái)富階層，最終還是要回歸西部寄托故鄉(xiāng)情素的地緣價(jià)值,是項(xiàng)目最大的價(jià)值也是西貴的新“士大夫”們選擇的最牢固的價(jià)值基礎(chǔ)地緣價(jià)值的共鳴出感情因素，讓他們?cè)敢飧冻龈辔镔|(zhì)價(jià)值地緣價(jià)值，給精神世界打開(kāi)歷史的璀璨長(zhǎng)河邊，乾隆蓋頤和園，我們蓋“星竹園”北京是一座的回憶城市，永遠(yuǎn)脫不出一個(gè)“皇”字一條歷史的河流，架起兩座時(shí)代著名的建筑。新仕階狂熱追求豐富的物質(zhì)文明，卻無(wú)法割舍對(duì)傳統(tǒng)精神的刻骨崇尚

在紐約時(shí)代廣場(chǎng)附近，東京銀座，法國(guó)香榭麗舍，頂級(jí)豪華公寓都貴過(guò)同城市郊區(qū)別墅。因?yàn)樨?cái)富階層最終是城市中心的寵兒。難舍繁華，喧鬧。西二環(huán)，北京中心地帶區(qū)域，古時(shí)候皇城邊要地，現(xiàn)在交通的要沖。本項(xiàng)目地段價(jià)值滿足財(cái)富階層最大生活需要。地緣價(jià)值，現(xiàn)代城市混搭傳統(tǒng)價(jià)值觀結(jié)廬在靜巷,而無(wú)車(chē)馬喧

北京難舍的河脈文化,是項(xiàng)目環(huán)境與文化交叉價(jià)值點(diǎn)北京鬧市的靜巷名宅,,促成成功者動(dòng)靜兩面的和諧統(tǒng)一心靈，是世界上最大的市場(chǎng)讓地緣價(jià)值，是新仕階心靈市場(chǎng)的價(jià)值線地緣價(jià)值，讓心靈是最大的市場(chǎng):走慣紅地毯,更愛(ài)林蔭路文化索引：河脈文化；由水的發(fā)展而來(lái)的文化源頭水，在中國(guó)哲學(xué)家、思想家的眼睛里，早已超越生產(chǎn)、生活，須臾不可或缺的必需之物，而成為至高無(wú)上精神世界之神。子曰：智者樂(lè)水，仁者樂(lè)山。

----《論語(yǔ).雍也篇》“上善若水”，水“利萬(wàn)物而不爭(zhēng)，處眾人之所惡”

----老子《道德經(jīng)》“發(fā)源必東，浩浩乎不屈”

-----荀子“達(dá)于事理而周流無(wú)滯，有似于水，故樂(lè)水”

----朱熹文化索引：長(zhǎng)河文化：中國(guó)真正的皇家水道

長(zhǎng)河，是明清時(shí)期北京惟一的御用河道。它從西山山麓通過(guò)西湖（即昆明湖）。經(jīng)過(guò)海淀的麥莊橋，過(guò)西直門(mén)注入北護(hù)城河，流至德勝門(mén)的“水關(guān)”進(jìn)入積水潭。長(zhǎng)河的極盛時(shí)期是在清乾隆以后，當(dāng)時(shí)為了治理皇都的水，不僅局部拓寬和整理了泊岸工程，而且也成了皇室去西郊御苑的水道，到了慈禧垂政年間，極盡奢華，每年春季她從西直門(mén)外的綺紅堂碼頭（今動(dòng)物園西門(mén)內(nèi)）乘龍舟赴頤和園.

靜巷名宅：低調(diào)，是更深層次的炫耀無(wú)論是法國(guó)拉德芳斯富人區(qū)，還是美國(guó)中央公園附近的豪宅地，或則是日本、臺(tái)灣財(cái)富階層的寓所，都不會(huì)張揚(yáng)在路邊，往往是處于主人隱私和安全的需要，選擇靠近鬧市區(qū)的次街或主街道的靜項(xiàng)。靜巷名宅，往往還蘊(yùn)藏著中國(guó)儒家“大隱隱于市”的概念和思想深度。文化索引：知道客群，知道了產(chǎn)品，還必須知道如何讓兩者發(fā)生關(guān)聯(lián)，讓客戶如何按我們的想法去理解產(chǎn)品！

深度了解了市場(chǎng)和客群最有效果的定位，展開(kāi)最大效益推廣怎么最大效益推廣？西二環(huán)，長(zhǎng)河畔，仕階公館西二環(huán)，蜿蜒長(zhǎng)河畔，靜林名宅CLASS，從品位到品味用定位共鳴富人的面精神高端客群，是理性的認(rèn)識(shí)產(chǎn)品，感性認(rèn)識(shí)價(jià)值，所以越高端的產(chǎn)品，越要講究感性層面的共鳴。

地脈、水系、文化，無(wú)一不奠基皇城西貴的品位而地理、建筑、鄰里又聚合在高端客群的品味中西二環(huán)，長(zhǎng)河畔，仕階公館已經(jīng)升華為一種[皇城文化中的新生活典范]皇城文化中的新生活典范價(jià)格定位價(jià)格定位通過(guò)對(duì)比手段，并結(jié)合市場(chǎng)漲幅預(yù)判，將價(jià)格定位由價(jià)格靜態(tài)定位轉(zhuǎn)為動(dòng)態(tài)，符合明年整體運(yùn)作時(shí)的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)發(fā)展。區(qū)域及周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)比關(guān)系主力與非主力類型產(chǎn)品對(duì)比關(guān)系市場(chǎng)歷年度同比漲幅與環(huán)比漲幅定價(jià)依據(jù)定價(jià)方式采用五級(jí)加權(quán)方法測(cè)算本項(xiàng)目理論基價(jià)預(yù)測(cè)07年度市場(chǎng)同比漲幅與環(huán)比漲幅

靜態(tài)

動(dòng)態(tài)價(jià)格定位定價(jià)說(shuō)明區(qū)域及周邊同類型物業(yè)本年交易情況參考及同本項(xiàng)目的5級(jí)加權(quán)對(duì)比權(quán)重說(shuō)明加權(quán)因子內(nèi)容說(shuō)明高板權(quán)重說(shuō)明權(quán)重建筑設(shè)計(jì)外立面、建筑風(fēng)格、建筑形式、布局等對(duì)建筑設(shè)計(jì)有所考慮但影響不大10%外部景觀資源山、水自然景觀，市政公共景觀，外部居住環(huán)境等雖有一定影響，但要求不高10%內(nèi)部環(huán)境規(guī)劃綠化率、園林設(shè)計(jì)、水景、參予性等因個(gè)人居住空間有限，對(duì)社區(qū)內(nèi)環(huán)境有一定要求，特別是可參予性的景觀需求較強(qiáng)15%位置交通公交、地鐵、道路等是否完善或暢通因其出行主要工具借助公交或地鐵系統(tǒng)，對(duì)地段和交通依賴性強(qiáng)15%戶型面積面積的大小，實(shí)用率等多為首次置業(yè)，對(duì)價(jià)格的敏感度高，尤其是總價(jià)。實(shí)用率高、總價(jià)低的戶型將受到青睞10%房形格局內(nèi)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、功能區(qū)的劃分、朝向、開(kāi)間等要求較為簡(jiǎn)單，適用為主10%社區(qū)配套超市、會(huì)所、游泳池、運(yùn)動(dòng)健身場(chǎng)所、各年齡段人們的活動(dòng)空間等對(duì)超市、實(shí)用性會(huì)所、室外活動(dòng)場(chǎng)所有需求10%區(qū)域配套周邊醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)銀行、郵局等布局結(jié)構(gòu)希望生活的各類需求最好能在社區(qū)周邊解決，對(duì)區(qū)域配套的依賴性強(qiáng)5%5級(jí)加權(quán)權(quán)重說(shuō)明價(jià)格定位

價(jià)格定位區(qū)域及周邊相同物業(yè)類型產(chǎn)品近期交易情況參考及同本項(xiàng)目的5級(jí)加權(quán)對(duì)比定位依據(jù)-同類產(chǎn)品對(duì)比價(jià)格定位

價(jià)格定位動(dòng)態(tài)價(jià)格漲幅預(yù)測(cè)價(jià)格定位

漲幅參考來(lái)源于：北京市06年1-12月房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)運(yùn)行情況權(quán)威機(jī)構(gòu)對(duì)2007年市場(chǎng)的整體評(píng)估06年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格漲幅2006年區(qū)域及環(huán)線市場(chǎng)價(jià)格漲幅參考價(jià)格定位價(jià)格推導(dǎo)公式X=24450本案產(chǎn)品價(jià)格推導(dǎo)=23623.27250000區(qū)域價(jià)值/高品質(zhì)[

](9%+12%)÷2X4121+價(jià)格定位產(chǎn)品類型總戶數(shù)（套）可售面積（建筑平米）銷(xiāo)售均價(jià)（元）產(chǎn)品總銷(xiāo)金額（元）高板14948860250001，221，500，000聯(lián)排4總量15348860250001，221，500，000住宅部分48860平米總銷(xiāo)金額約：人民幣12.2億整體銷(xiāo)售均價(jià)：約25000元/平方米價(jià)格定位叁—營(yíng)銷(xiāo)推廣銷(xiāo)售執(zhí)行項(xiàng)目操盤(pán)總體思路操盤(pán)分析思路B、工程進(jìn)度1#樓現(xiàn)出正負(fù)零，2#樓已出地面三層，鑒于整個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售進(jìn)度安排，建議在07年年底實(shí)現(xiàn)整體工程封頂，進(jìn)入全面內(nèi)裝階段，同時(shí)，2#樓工程進(jìn)度相對(duì)較快，因選擇此樓內(nèi)設(shè)計(jì)樣板間。C、客戶積累項(xiàng)目目前在市場(chǎng)上沒(méi)有任何推廣，沒(méi)有樹(shù)立市場(chǎng)形象和市場(chǎng)聲音，客戶的前期積累需要1-2月左右，因盡快推進(jìn)整個(gè)項(xiàng)目的各項(xiàng)節(jié)奏。A、產(chǎn)品細(xì)分1#樓產(chǎn)品緊鄰規(guī)劃路、北側(cè)為住宅和辦公建筑，現(xiàn)為大量待拆遷平房區(qū)，可前期入市，通過(guò)前期價(jià)格杠桿，快速銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)資金回籠和熱銷(xiāo)態(tài)勢(shì)建立2#樓產(chǎn)品產(chǎn)品性價(jià)比較高，景觀效果最好，可作為后期推盤(pán)量，提升整體項(xiàng)目的價(jià)格，銷(xiāo)售速度可能適當(dāng)放緩，但可提升項(xiàng)目品質(zhì)，樹(shù)立項(xiàng)目品牌D、市場(chǎng)判斷區(qū)域市場(chǎng)高端產(chǎn)品供應(yīng)有限，價(jià)格呈上漲態(tài)勢(shì)區(qū)域及周邊有競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)基本在07年8月左右入市，競(jìng)爭(zhēng)節(jié)點(diǎn)的把控把握契機(jī)盡快啟動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)緣溪堂100套將于2007年8月投入市場(chǎng)，長(zhǎng)河灣A11\12\13號(hào)樓以及觀緣等項(xiàng)目陸續(xù)有放量，應(yīng)盡快把握市場(chǎng)時(shí)機(jī)。根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況，把握市場(chǎng)契機(jī)，采用借勢(shì)、積累、擋截等手段盡快確立項(xiàng)目市場(chǎng)地位景觀營(yíng)造項(xiàng)目雖緊鄰動(dòng)物園天然生態(tài)公園，但項(xiàng)目南側(cè)5600平米綠化景觀帶應(yīng)及早啟動(dòng)，項(xiàng)目?jī)?nèi)部景觀應(yīng)早于外部景觀。豪宅類產(chǎn)品對(duì)景觀、環(huán)境有較高的要求，項(xiàng)目目前周邊環(huán)境難以勾勒豪宅生活品味。工程進(jìn)度2006年下半年正式開(kāi)工，2007年年底前主體完工，08年內(nèi)部裝修階段，08年底交房北京高端住宅項(xiàng)目，通常在項(xiàng)目進(jìn)入準(zhǔn)現(xiàn)房階段開(kāi)始發(fā)售環(huán)境建設(shè)2007年應(yīng)當(dāng)啟動(dòng)地塊周邊的拆遷和道路建設(shè)，為配合項(xiàng)目整體銷(xiāo)售，給客戶以信心項(xiàng)目周邊目前的環(huán)境和道路情況是項(xiàng)目瓶頸之一時(shí)機(jī)選擇入市依據(jù)項(xiàng)目操盤(pán)總體思路銷(xiāo)售策略：入市時(shí)機(jī)選擇2007年5—7月客戶積累市場(chǎng)預(yù)熱，2007年8月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，根據(jù)客戶的積累情況、意向及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的供應(yīng)情況，搶占市場(chǎng)空白弱形象高產(chǎn)出低投入高形象高產(chǎn)出高投入高品牌高產(chǎn)出低投入項(xiàng)目推盤(pán)策略項(xiàng)目推盤(pán)策略預(yù)熱期銷(xiāo)售期預(yù)熱期銷(xiāo)售期預(yù)熱期銷(xiāo)售期開(kāi)盤(pán)交叉互動(dòng)逐級(jí)引爆時(shí)間逐級(jí)引爆交叉互動(dòng):項(xiàng)目推盤(pán)策略項(xiàng)目推盤(pán)策略ABCDE由于施工進(jìn)度相對(duì)可競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較慢，產(chǎn)品沒(méi)有充分全面得到市場(chǎng)認(rèn)可，應(yīng)以低價(jià)入市分組團(tuán)銷(xiāo)售把項(xiàng)目一期分為四個(gè)組團(tuán)按照由依據(jù)產(chǎn)品類型，低開(kāi)高走先差后好的順次向市場(chǎng)釋放以銷(xiāo)售速度占市場(chǎng)先機(jī)，達(dá)到較高的市場(chǎng)占有率，實(shí)現(xiàn)快速資金回籠順序?yàn)?A組團(tuán)B組團(tuán)C組團(tuán)D組團(tuán)聯(lián)排

項(xiàng)目推盤(pán)策略項(xiàng)目推盤(pán)次序ABCDE項(xiàng)目推盤(pán)策略項(xiàng)目推盤(pán)次序組團(tuán)單元戶型套數(shù)備注Ａ組團(tuán)１＃樓３單元、４單元Ｃ戶型２４１＃樓景觀條件相對(duì)較差，北側(cè)有拆遷平房區(qū)，可作為首推組團(tuán)，低價(jià)入市，樹(shù)立市場(chǎng)形象，同時(shí)給周邊環(huán)境改造留出一定的時(shí)間。Ｄ戶型１１Ｂ組團(tuán)１＃樓１單元、２單元Ｃ戶型４８相對(duì)于１＃樓，后續(xù)推出可有利于平穩(wěn)銷(xiāo)售期穩(wěn)定的房源準(zhǔn)備。Ｃ組團(tuán)２＃樓１單元、２單元Ｃ戶型５０２＃樓整體景觀條件較好，產(chǎn)品價(jià)值高，因此整體作為后退出組團(tuán)。Ｄ組團(tuán)２＃樓３單元Ｅ戶型１１Ｅ戶型作為價(jià)值最高，朝向、景觀最好的戶型預(yù)留到最后推出，便于實(shí)現(xiàn)更高的利潤(rùn)。E組團(tuán)／聯(lián)排４聯(lián)排產(chǎn)品作為皇城內(nèi)核的城市別墅，最后推出可實(shí)現(xiàn)最高利潤(rùn)共計(jì)７個(gè)單元／１４８銷(xiāo)控原則——均衡控制，擠壓消化根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手階段性推盤(pán)變化根據(jù)項(xiàng)目自身產(chǎn)品類型及單套面積配比根據(jù)不同類型產(chǎn)品的綜合附加值根據(jù)意向客戶需求情況銷(xiāo)控原則項(xiàng)目推盤(pán)策略1．分組團(tuán)銷(xiāo)售，把項(xiàng)目分為A、B、C、D四個(gè)組團(tuán)，按照由北到南、１＃樓由西向東，２＃樓由東向西的順序順次向市場(chǎng)釋放。2．對(duì)于部分位于邊角位置和花園較大的戶型，實(shí)時(shí)價(jià)格上浮和地主保留的雙重控制，率先和重點(diǎn)推出樓層、景觀一般的組團(tuán)銷(xiāo)售，避免位置、樓層和景觀差的房子積壓。3．根據(jù)銷(xiāo)售進(jìn)度小幅快頻上調(diào)銷(xiāo)售價(jià)格。當(dāng)?shù)谝唤M團(tuán)銷(xiāo)售進(jìn)度達(dá)到１0%，銷(xiāo)售價(jià)格即上調(diào)３%；后續(xù)組團(tuán)依此方法按３％－５％漲幅類推。4．對(duì)于最后20%的額度采用租售并舉的策略，將先出租的連租約一起出售給投資買(mǎi)家。5.大戶型在銷(xiāo)售量達(dá)到70%,銷(xiāo)售均價(jià)拉升后再向市場(chǎng)推出。項(xiàng)目推盤(pán)策略銷(xiāo)售控制解析價(jià)格體系及價(jià)格策略低價(jià)入市低開(kāi)高走小步快跑價(jià)格策略現(xiàn)階段市場(chǎng)背景因素：1.本區(qū)域高檔住宅二手房交易量上升構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)是必然趨勢(shì)。2.老項(xiàng)目對(duì)租務(wù)市場(chǎng)的爭(zhēng)奪，會(huì)間接造成對(duì)投資客戶的分流和影響。

3.銀行貸款利率的上調(diào)和嚴(yán)格限制高端住宅貸款，也會(huì)影響到部分客戶的購(gòu)買(mǎi)。迅速吸引市場(chǎng)視線、聚攏人氣、回籠資金、降低風(fēng)險(xiǎn)，為后繼銷(xiāo)售提升價(jià)格奠定堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。階段累計(jì)銷(xiāo)售面積每達(dá)到項(xiàng)目可售面積的10-15%，價(jià)格普漲一次；或每銷(xiāo)售完一個(gè)組團(tuán)，價(jià)格普漲；推出產(chǎn)品出現(xiàn)市場(chǎng)空檔時(shí)，價(jià)格普漲。價(jià)格升幅比例每次普漲最大調(diào)整幅度不超過(guò)5%價(jià)格技術(shù)調(diào)整1、開(kāi)盤(pán)期低價(jià)入市，使認(rèn)購(gòu)及開(kāi)盤(pán)期價(jià)位具備市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、沖擊力。2、后期根據(jù)工程節(jié)點(diǎn)、營(yíng)銷(xiāo)策略及銷(xiāo)售進(jìn)度等逐步調(diào)整價(jià)格。3、伴隨銷(xiāo)售進(jìn)度，逐步提價(jià)，營(yíng)造升值感覺(jué)——“嬴、賺”效應(yīng)。4、刺激潛在購(gòu)買(mǎi)力，展開(kāi)良性循環(huán)，對(duì)后期銷(xiāo)售形成有力支持。5、當(dāng)項(xiàng)目局面打開(kāi)、已被市場(chǎng)接受，再根據(jù)市場(chǎng)反饋及銷(xiāo)售情況調(diào)價(jià)。按照以上價(jià)格升幅周期及比例原則，排期市場(chǎng)不確定因素，入市價(jià)格可為23000元/m2.內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)在開(kāi)盤(pán)前半個(gè)月進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，針對(duì)金悅會(huì)員和世基永怡的內(nèi)部客戶優(yōu)先選房和優(yōu)惠購(gòu)房，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)的房源要盡量涵蓋除E戶型外的所有戶型，優(yōu)惠幅度為銷(xiāo)售價(jià)格基礎(chǔ)上2%的折扣，預(yù)估內(nèi)部的認(rèn)購(gòu)量在5%左右（約7套）。認(rèn)購(gòu)后的存量房的價(jià)格將普漲0。6%，以保證全案的銷(xiāo)售價(jià)格。入市價(jià)格價(jià)格體系及價(jià)格策略價(jià)格升幅周期根據(jù)銷(xiāo)售節(jié)奏控制的需要進(jìn)行價(jià)格普調(diào)幅度控制調(diào)價(jià)策略1、價(jià)格調(diào)整依據(jù)市場(chǎng)反映、客戶積累量、銷(xiāo)售進(jìn)度等因素，配合工程時(shí)間節(jié)點(diǎn)、營(yíng)銷(xiāo)策略等進(jìn)展情況調(diào)整。2、價(jià)格調(diào)整實(shí)行快頻次小步微調(diào)，對(duì)暢銷(xiāo)戶型實(shí)行上浮、減少優(yōu)惠等措施，既控制暢銷(xiāo)戶型的銷(xiāo)售速度，又帶動(dòng)滯銷(xiāo)戶型，提高了利潤(rùn)率。對(duì)滯銷(xiāo)戶型下調(diào)價(jià)格或加大優(yōu)惠，充分刺激客戶需求，提高產(chǎn)品性價(jià)比，促進(jìn)銷(xiāo)售回款。3、在同一銷(xiāo)售周期內(nèi)，每次價(jià)格調(diào)整幅度不宜過(guò)大，否則將不利于客戶的積累、老客戶推薦新客戶，特別對(duì)項(xiàng)目后期銷(xiāo)售影響較大。4、價(jià)格調(diào)整不僅僅以調(diào)價(jià)為主，還要充分運(yùn)用優(yōu)惠措施，以不同的折扣點(diǎn)及優(yōu)惠控制價(jià)格。價(jià)格體系及價(jià)格策略價(jià)格變化市場(chǎng)反映及控制調(diào)價(jià)策略解析銷(xiāo)售排期及銷(xiāo)售計(jì)劃正式銷(xiāo)售期預(yù)計(jì)從2007年8月至200８年6月，共計(jì)10個(gè)月，可銷(xiāo)售面積為48660㎡,可售套數(shù)為148套，銷(xiāo)售金額達(dá)12億。步驟及目標(biāo)銷(xiāo)售排期及銷(xiāo)售計(jì)劃為順利達(dá)到銷(xiāo)售目標(biāo)，將銷(xiāo)售劃分為三大階段銷(xiāo)售周期的劃分：

預(yù)蓄勢(shì)２個(gè)月

(2007年5-7月)

2007.8－2008.62007.82007.92007.10Ａ組團(tuán)銷(xiāo)售期2007.8至2008.6

2007.12

2008.1

2008.2B組團(tuán)銷(xiāo)售期2007.112008.5-2008.62008.2-2008.4C組團(tuán)Ｄ組團(tuán)銷(xiāo)售期銷(xiāo)售期10個(gè)月各階段銷(xiāo)售計(jì)劃：銷(xiāo)售周期07.807.907.1007.1107.122008.12008.22008.32008.42007.52008.6銷(xiāo)售計(jì)劃產(chǎn)品類型C戶型、Ｄ戶型C戶型C戶型Ｅ戶型聯(lián)排可售套數(shù)35４８５０１１４銷(xiāo)售比例95%9０%90%８0%100%銷(xiāo)售套數(shù)334345８4銷(xiāo)售金額（億元）2.23.84.510.5累計(jì)銷(xiāo)售金額比例18%50%87%95%100%回款金額（億元）0.881.521.80.40.2銷(xiāo)售階段Ａ組團(tuán)銷(xiāo)售期Ｃ、Ｄ區(qū)銷(xiāo)售期Ｂ組團(tuán)銷(xiāo)售期銷(xiāo)售排期結(jié)案期銷(xiāo)售排期及銷(xiāo)售計(jì)劃銷(xiāo)售排期及銷(xiāo)售計(jì)劃推廣執(zhí)行賣(mài)點(diǎn)梳理核心優(yōu)勢(shì)分析：最有機(jī)會(huì)挑戰(zhàn)區(qū)域高端西貴區(qū)文脈中心西二環(huán)交通要沖河脈自然養(yǎng)生地文化人群聚集所區(qū)域稀缺類產(chǎn)品獨(dú)特產(chǎn)品新概念五萬(wàn)平最佳規(guī)劃大面積園林設(shè)計(jì)擁有八大問(wèn)鼎區(qū)域高端市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)主推案名一御河公館案名闡述：中式風(fēng)格地點(diǎn)定義和西式產(chǎn)品的表達(dá)，東西文化的矛盾統(tǒng)一產(chǎn)品的新概念和文化獨(dú)創(chuàng)性。激發(fā)更多高端關(guān)注力和購(gòu)買(mǎi)的欲望。

案名推薦第一組logo設(shè)計(jì)及VI延展第二組logo設(shè)計(jì)主推案名二金水府案名闡釋：水，是自然和財(cái)富的象征，更是北京高端最渴望的環(huán)境；金水河，人臣與帝王的分界水道，富貴尊榮的極點(diǎn)；府：官字用于民宅，隱喻著身份的非同尋常。

第三組logo設(shè)計(jì)VI延展其它輔助案名：玉河府麒麟府推廣執(zhí)行大膽布局精密實(shí)施以北京西部第一產(chǎn)品的高度入市，打造北京高端仕階客群唯一選擇。

推廣策略形式為廣告表現(xiàn)力服務(wù)形式為閱讀者屬性服務(wù)本項(xiàng)目選什么樣的媒體通路，核心關(guān)鍵是由潛在客群的媒體閱讀習(xí)慣和敏感度決定媒體策略針對(duì)客群的文化性，層次性，專業(yè)性閱讀習(xí)慣和只對(duì)小眾產(chǎn)品，

品牌產(chǎn)品和文化產(chǎn)品敏感度，本項(xiàng)目媒體策略是“小范圍信息轟炸和個(gè)體客戶精確打擊相結(jié)合”，要從分眾傳播和點(diǎn)對(duì)點(diǎn)傳播結(jié)合相兩個(gè)方面考慮。分眾傳播

根據(jù)高端客群的特性,對(duì)消費(fèi)客群建立初步品牌印象和美譽(yù)度的媒體攻擊方式。精確打擊屏蔽同類高端產(chǎn)品廣告雜音，打造客戶通路，有效牽制標(biāo)群體，直接引導(dǎo)簽約。媒體策略選擇高端消費(fèi)人群聚會(huì)的場(chǎng)所投放戶外。高端品牌雜志、專業(yè)財(cái)經(jīng)雜志，高爾夫等專業(yè)雜志，國(guó)內(nèi)航機(jī)雜志做固定版位的廣告投放。

分眾傳播：出擊高端人群的消費(fèi)圈子。媒體策略作為高端項(xiàng)目，除了要有必要的市場(chǎng)鋪陳，更需要有機(jī)會(huì)與客群打通對(duì)點(diǎn)對(duì)的管道通路；建議利用各種高端俱樂(lè)部，行業(yè)協(xié)會(huì)，經(jīng)濟(jì)團(tuán)體，以及各種年會(huì)的機(jī)會(huì)在俱樂(lè)部雜志（各種外商俱樂(lè)部、外企服務(wù)公司），行業(yè)雜志（能源、電力等行業(yè)雜志），高端客戶

DM（VISA卡用戶DM）作為點(diǎn)對(duì)點(diǎn)銷(xiāo)售的窗口；同時(shí)也利用各種協(xié)會(huì)或俱樂(lè)部關(guān)鍵人員，做點(diǎn)對(duì)點(diǎn)銷(xiāo)售的橋梁；在各種年會(huì)、展會(huì)、俱樂(lè)部活動(dòng)地點(diǎn)放置易拉寶、背板等。點(diǎn)對(duì)點(diǎn)傳播：打通管道，拿下簽約媒體策略戰(zhàn)術(shù)一：戰(zhàn)術(shù)目的：區(qū)域具價(jià)值感的現(xiàn)場(chǎng)視覺(jué)包裝－“價(jià)值工地”。

戰(zhàn)術(shù)工具；現(xiàn)場(chǎng)圍文件，道旗子，基地包裝，售樓處布置。重點(diǎn)戰(zhàn)術(shù)解析戰(zhàn)術(shù)目的：控制輿論導(dǎo)向，掌握話語(yǔ)權(quán)的－“高端媒體發(fā)布會(huì)”;戰(zhàn)術(shù)策略：邀請(qǐng)具有話語(yǔ)權(quán)的媒體人士，如：樓市：蔡鴻巖,

安家：劉文斌等;戰(zhàn)術(shù)工具：專業(yè)類雜志《樓書(shū)》、《安家》

經(jīng)營(yíng)類雜志《中國(guó)企業(yè)家》、《福布斯》

時(shí)尚類雜志《時(shí)尚》、《ELLE》戰(zhàn)術(shù)二：重點(diǎn)戰(zhàn)術(shù)解析戰(zhàn)術(shù)目的：具有購(gòu)買(mǎi)力和項(xiàng)目受眾同階層的高端人群－“產(chǎn)品

推介會(huì)”。戰(zhàn)術(shù)策略：以項(xiàng)目老總及其邀請(qǐng)的朋友，各合作單位老總及其邀請(qǐng)的朋友等。戰(zhàn)術(shù)三：重點(diǎn)戰(zhàn)術(shù)解析戰(zhàn)術(shù)策略：推廣滲透性的體現(xiàn)。在項(xiàng)目啟動(dòng)之初，以大量的軟文進(jìn)行市場(chǎng)滲透。戰(zhàn)術(shù)手段：遞進(jìn)式軟性推廣立體攻勢(shì)。戰(zhàn)術(shù)四：重點(diǎn)戰(zhàn)術(shù)解析遞進(jìn)式軟文標(biāo)題之示范01\北京頂級(jí)文化品級(jí)公寓亮相西二環(huán)02\當(dāng)東方文化精髓遇到的西方建筑尚品03\148棟文化皇家建筑品，手工打造的中式公館重點(diǎn)戰(zhàn)術(shù)解析戰(zhàn)術(shù)策略：客戶通訊，定向鋪陳，有效傳播

戰(zhàn)術(shù)手段：西區(qū)財(cái)富生活咨詢與客戶品賞手冊(cè)合二為一的－精神讀本”。戰(zhàn)術(shù)工具：客戶精神讀本《LUXURYA》戰(zhàn)術(shù)五：重點(diǎn)戰(zhàn)術(shù)解析戰(zhàn)術(shù)六：戰(zhàn)術(shù)策略：對(duì)高端消費(fèi)客潛在地區(qū)，進(jìn)行廣告“掃蕩”，市場(chǎng)封鎖;戰(zhàn)術(shù)區(qū)域：夜生活場(chǎng)＼區(qū)域高級(jí)酒店＼高檔寫(xiě)字樓＼企業(yè)總部＼各大部委－“全方位定向封鎖計(jì)劃”;戰(zhàn)術(shù)工具：戶外燈箱，高檔寫(xiě)字樓：分眾媒體投放（英文廣告片），大堂廣告物料.重點(diǎn)戰(zhàn)術(shù)解析推廣總節(jié)奏第一階段：階段時(shí)間：2007/05-2007/07銷(xiāo)售目標(biāo)：潛在客戶有效蓄水賣(mài)點(diǎn)訴求：西二環(huán)，長(zhǎng)河畔，仕階公館工程配合：1.樣板間完成和開(kāi)放；

2.地盤(pán)包裝（戶外+售樓處室內(nèi)布置）；

3.銷(xiāo)售物料準(zhǔn)備。通路設(shè)計(jì)：1.SP活動(dòng)：銷(xiāo)售貴賓卡的發(fā)送和選購(gòu)；

2.PR活動(dòng)：樣板間開(kāi)放活動(dòng)；

3.銷(xiāo)售工具：戶外、圍擋、軟廣、網(wǎng)絡(luò)媒介（網(wǎng)站）、產(chǎn)品樓書(shū)，高端物業(yè)手冊(cè)；

4.媒體工具：高端俱樂(lè)部雜志，高端客群定向DM。階段執(zhí)行細(xì)案售樓處包裝——打造最具購(gòu)買(mǎi)欲望的第一印象包裝目的：利用銷(xiāo)售處包裝，完美體現(xiàn)項(xiàng)目的用第一印象，刺激客戶的購(gòu)買(mǎi)欲望和信心。

階段執(zhí)行細(xì)案戶外表現(xiàn)一：戶外表現(xiàn)二：戶外表現(xiàn)三：階段時(shí)間：2007/07-2007/10賣(mài)點(diǎn)訴求：1.兼顧品牌推廣，PR活動(dòng)預(yù)告

2.同時(shí)鋪陳產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)（品牌、地段、建材等）工程配合：1.開(kāi)放樣板間通路設(shè)計(jì)：1.PR活動(dòng)：開(kāi)盤(pán)活動(dòng)；

2.銷(xiāo)售工具：戶外、圍擋、軟廣、硬廣、網(wǎng)絡(luò)、產(chǎn)品樓書(shū)，高端物業(yè)手冊(cè)；

3.媒體工具：高端俱樂(lè)部雜志，高端客群定向DM。第二階段：階段執(zhí)行細(xì)案樣板間包裝——?jiǎng)?chuàng)造最震撼的現(xiàn)場(chǎng)1.位置——尋找最匹配項(xiàng)目的位置2.專修風(fēng)格——建議融合東西文化的新中式風(fēng)格3.細(xì)節(jié)：家具配飾與風(fēng)格的匹配現(xiàn)場(chǎng)音樂(lè)與風(fēng)格的匹配現(xiàn)場(chǎng)行政級(jí)管家服務(wù)體系的建立階段執(zhí)行細(xì)案演示完畢謝謝觀賞謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH安全注射與職業(yè)防護(hù)PART01一、安全注射二、職業(yè)防護(hù)主要內(nèi)容安全注射阻斷院感注射傳播讓注射更安全！《健康報(bào)》

別讓輸液成為一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題有數(shù)據(jù)顯示，是世界最大的“注射大國(guó)”。2009年我國(guó)平均每人輸液8瓶，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)際上人均2.5—3.3瓶的平均水平。我國(guó)抗生素人均消費(fèi)量是全球平均量的10倍。因此我國(guó)被稱為：

“輸液大國(guó)、抗生素大國(guó)和藥品濫用大國(guó)”。2016年國(guó)家十五部委重拳出擊

遏制細(xì)菌耐藥《阻斷院感注射傳播，讓注射更安全（2016-2018年）》專項(xiàng)工作指導(dǎo)方案量化指標(biāo)醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)安全注射環(huán)境、設(shè)施條件、器具配置等合格率100%醫(yī)務(wù)人員安全注射培訓(xùn)覆蓋率100%規(guī)范使用一次性無(wú)菌注射器實(shí)施注射100%（硬膜外麻醉、腰麻除外）醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)對(duì)注射后醫(yī)療廢物正確處理率100%醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)內(nèi)部安全注射質(zhì)控覆蓋率100%醫(yī)務(wù)人員安全注射知識(shí)知曉率≧95%醫(yī)務(wù)人員安全注射操作依從性≧90%醫(yī)務(wù)人員注射相關(guān)銳器傷發(fā)生率較基線下降≧20%相關(guān)內(nèi)容基本概念安全注射現(xiàn)況不安全注射的危害如何實(shí)現(xiàn)安全注射意外針刺傷的處理

基本概念

注射

注射是指采用注射器、鋼針、留置針、導(dǎo)管等醫(yī)療器械將液體或氣體注入體內(nèi)，達(dá)到診斷、治療等目的的過(guò)程和方法。包括肌內(nèi)注射、皮內(nèi)注射、皮下注射、靜脈輸液或注射、牙科注射及使用以上醫(yī)療器械實(shí)施的采血和各類穿刺性操作。

基本概念

符合三個(gè)方面的要求：對(duì)接受注射者無(wú)危害；對(duì)實(shí)施者無(wú)危害；注射后的廢棄物不對(duì)環(huán)境和他人造成危害。不安全注射發(fā)生率東歐：15%中東：15%亞州：50%印度：50%中國(guó)：50%對(duì)我國(guó)某地3066個(gè)免疫接種點(diǎn)的調(diào)查表明:一人一針一管的接種點(diǎn)為33.5％一人一針的接種點(diǎn)為62.1％一人一針也做不到的接種點(diǎn)......

目前情況

不安全注射

沒(méi)有遵循上述要求的注射常見(jiàn)不安全注射-對(duì)接受注射者不必要的注射注射器具重復(fù)使用注射器或針頭污染或重復(fù)使用手衛(wèi)生欠佳注射藥品污染不當(dāng)?shù)淖⑸浼夹g(shù)或注射部位醫(yī)用紗布或其他物品中潛藏的銳器常見(jiàn)不安全注射-對(duì)接受注射者減少不必要的注射是防止注射相關(guān)感染的最好方法據(jù)調(diào)查，從醫(yī)療的角度來(lái)說(shuō)，有些國(guó)家高達(dá)70％的注射不是必須的應(yīng)優(yōu)先考慮那些同樣能達(dá)到有效治療的其他方法口服納肛不安全注射-對(duì)實(shí)施注射者采血技術(shù)欠佳雙手轉(zhuǎn)移血液不安全的血液運(yùn)輸手衛(wèi)生欠佳廢棄銳器未分類放置不必要的注射雙手針頭復(fù)帽重復(fù)使用銳器銳器盒不能伸手可及患者體位不當(dāng)不安全注射-對(duì)他人不必要的注射帶來(lái)過(guò)多醫(yī)療廢物醫(yī)療廢物處置不當(dāng)廢棄銳器置于銳器盒外與醫(yī)用紗布混放放在不安全的處置地點(diǎn)—如走廊中容易拌倒廢物處理者未著防護(hù)用品（靴子，手套等）重復(fù)使用注射器或針頭最佳注射操作注射器材和藥物注射器材藥物注射準(zhǔn)備注射管理銳器傷的預(yù)防廢物管理常規(guī)安全操作手衛(wèi)生手套其他一次性個(gè)人防護(hù)裝備備皮和消毒清理手術(shù)器械醫(yī)療廢物二次分揀2023/7/5Dr.HUBijie1672023/7/511/05/09167銳器盒擺放位置不合適，放在地上或治療車(chē)下層頭皮針入銳器盒時(shí)極易散落在盒外，醫(yī)廢收集人員或護(hù)士在整理過(guò)程中容易發(fā)生損傷不正確使用利器盒絕大部分醫(yī)務(wù)人員對(duì)安全注射的概念的理解普遍僅局限于“三查七對(duì)”，因此安全注射的依從率也非常低。安全注射現(xiàn)況濫用注射導(dǎo)致感染在口服給藥有效的情況下而注射給藥臨床表現(xiàn)、診斷不支持而使用注射治療

由于濫用注射，導(dǎo)致感染的發(fā)生幾率明顯增加。安全注射現(xiàn)況注射風(fēng)險(xiǎn)外部輸入風(fēng)險(xiǎn)：注射器具、藥品、材料等產(chǎn)品質(zhì)量；非正確使用信息，非正規(guī)或正規(guī)培訓(xùn)傳遞錯(cuò)誤信息，非合理用藥及操作習(xí)慣等。內(nèi)部衍生風(fēng)險(xiǎn)：注射的“過(guò)度”與“濫用”、非正確的注射、未達(dá)標(biāo)的消毒滅菌、被相對(duì)忽略的職業(yè)暴露、不被關(guān)注的醫(yī)療廢物管理。

安全注射現(xiàn)況

當(dāng)前院感注射途徑傳播的高風(fēng)險(xiǎn)因素使用同一溶媒注射器的重復(fù)使用操作臺(tái)面雜亂，注射器易污染注射后醫(yī)療廢物管理欠規(guī)范---注射器手工分離與二次分撿

對(duì)患者的危害-------傳播感染

是傳播血源性感染的主要途徑之一，也是不安全注射的最主要危害。注射是醫(yī)院感染傳播的主要途徑之一！不安全注射的危害導(dǎo)致多種細(xì)菌感染，如膿腫、敗血癥、心內(nèi)膜炎及破傷風(fēng)等。敗血癥破傷風(fēng)心內(nèi)膜炎膿腫不安全注射

不安全注射的危害

對(duì)醫(yī)務(wù)人員的影響

針刺傷：每年臨床約有80.6%-88.9%的醫(yī)務(wù)人員受到不同頻率的針刺傷！原因：防護(hù)意識(shí)薄弱、經(jīng)驗(yàn)不足、操作不規(guī)范、防護(hù)知識(shí)缺乏。

不安全注射的危害

對(duì)社會(huì)的危害

拿撿來(lái)的注射器當(dāng)“玩具”

不安全注射的危害

如何實(shí)現(xiàn)安全注射三防：人防、技防、器防四減少：減少非必須的注射操作減少非規(guī)范的注射操作減少注射操作中的職業(yè)暴露減少注射相關(guān)醫(yī)療廢物

如何實(shí)現(xiàn)安全注射

重視環(huán)境的準(zhǔn)備警惕銳器傷正確物品管理嚴(yán)格無(wú)菌操作熟悉操作規(guī)程執(zhí)行手衛(wèi)生安全注射

如何實(shí)現(xiàn)安全注射

進(jìn)行注射操作前半小時(shí)應(yīng)停止清掃地面等工作。避免不必要的人員活動(dòng)。嚴(yán)禁在非清潔區(qū)域進(jìn)行注射準(zhǔn)備等工作。應(yīng)在指定的不會(huì)被血液和體液污染的干凈區(qū)域里，進(jìn)行注射準(zhǔn)備。當(dāng)進(jìn)行注射準(zhǔn)備時(shí)，必須遵循以下三步驟：1.保持注射準(zhǔn)備區(qū)整潔、不雜亂，這樣可以很容易清潔所有表面2.開(kāi)始注射前，無(wú)論準(zhǔn)備區(qū)表面是否有血液或體液污染，都應(yīng)清潔消毒。3.準(zhǔn)備好注射所需的所有器材：-無(wú)菌一次性使用的針頭和注射器-無(wú)菌水或特定稀釋液等配制藥液-酒精棉簽或藥棉-銳器盒重視環(huán)境的準(zhǔn)備手衛(wèi)生之前先做腦衛(wèi)生！觀念的改變非常重要！安全注射，“手”當(dāng)其沖！認(rèn)真執(zhí)行手衛(wèi)生工作人員注射前必須洗手、戴口罩，保持衣帽整潔；注射后應(yīng)洗手。操作前的準(zhǔn)備注射前需確保注射器和藥物處于有效期內(nèi)且外包裝完整。操作前的準(zhǔn)備給藥操作指導(dǎo)單劑量藥瓶——只要有可能，對(duì)每位患者都使用單劑量藥瓶，以減少患者間的交叉污染多劑量小瓶——如果別無(wú)選擇，才使用多劑量藥瓶-在對(duì)每個(gè)患者護(hù)理時(shí)，每次只打開(kāi)一個(gè)藥瓶-如果可能，一個(gè)患者一個(gè)多劑量藥瓶，并在藥瓶上寫(xiě)上患者姓名，分開(kāi)存儲(chǔ)在治療室或藥房中-不要將多劑量藥瓶放在開(kāi)放病房中，在那里藥品可能被不經(jīng)意的噴霧或飛濺物污染藥物準(zhǔn)備給藥操作指導(dǎo)丟棄多劑量藥瓶：-如果已失去無(wú)菌狀態(tài)-如果已超過(guò)有效日期或時(shí)間（即使藥瓶含有抗菌防腐劑）-如果打開(kāi)后沒(méi)有適當(dāng)保存-如果不含防腐劑，打開(kāi)超過(guò)24小時(shí)，或制造商建議的使用時(shí)間后-如果發(fā)現(xiàn)未注明有效日期、儲(chǔ)存不當(dāng)，或藥品在不經(jīng)意間被污染或已知道被污染（無(wú)論是否過(guò)期）藥物準(zhǔn)備給藥操作指導(dǎo)具有跳起打開(kāi)裝置的安瓿瓶——只要有可能，就使用具有跳起打開(kāi)裝置的安瓿瓶，而不是需要金屬銼刀才能打開(kāi)的安瓿瓶如果是需要金屬銼刀才能打開(kāi)的安瓿瓶，在打開(kāi)安瓿瓶時(shí)，需使用干凈的保護(hù)墊（如一個(gè)小紗布?jí)|）保護(hù)手指藥物準(zhǔn)備準(zhǔn)備好注射所需的所有器材：-無(wú)菌一次性使用的針頭和注射器-無(wú)菌水或特定稀釋液等配制藥液-酒精棉簽或藥棉-銳器盒注射準(zhǔn)備對(duì)藥瓶隔膜的操作步驟在刺入藥瓶前用蘸有70%乙醇棉簽或棉球擦拭藥瓶隔膜（隔層），并在插入器材前使其晾干每次插入多劑量藥瓶都要使用一個(gè)無(wú)菌注射器和針頭不要把針頭留在多劑量藥瓶上注射器和針頭一旦從多劑量藥瓶中吸出藥品并拔出，應(yīng)盡快進(jìn)行注射注射準(zhǔn)備貼標(biāo)簽多劑量藥瓶配制后，應(yīng)在藥瓶上貼上標(biāo)簽：-配制日期和時(shí)間藥物的種類和劑量-配制濃度-失效日期和時(shí)間-配制者簽名對(duì)于不需要配制的多劑量藥品，貼上標(biāo)簽：-開(kāi)啟日期和時(shí)間-開(kāi)啟者名字和簽名注射準(zhǔn)備皮膚消毒劑在有效期內(nèi)使用。嚴(yán)格落實(shí)皮膚消毒的操作流程（以注射點(diǎn)作為中心，自內(nèi)向外，直徑5cm以上）。一人一針一管一用，禁止重復(fù)使用。熟悉操作規(guī)程，嚴(yán)格無(wú)菌操作使用同一溶媒配置不同藥液時(shí)，必須每次更換使用未啟封的一次性使用無(wú)菌注射器和針頭抽取溶媒。必須多劑量用藥時(shí)，必須做到一人一針一次使用。熟悉操作規(guī)程，嚴(yán)格無(wú)菌操作熟悉操作規(guī)程，嚴(yán)格無(wú)菌操作紅圈標(biāo)注地方絕對(duì)不能碰觸！××熟悉操作規(guī)程，嚴(yán)格無(wú)菌操作皮膚消毒后不應(yīng)再用未消毒的手指觸摸穿刺點(diǎn)！皮膚消毒后應(yīng)完全待干后再進(jìn)行注射！熟悉操作規(guī)程，嚴(yán)格無(wú)菌操作現(xiàn)配現(xiàn)用藥液抽出的藥液、開(kāi)啟的靜脈輸入用無(wú)菌液體須注明開(kāi)啟日期和時(shí)間，放置時(shí)間超過(guò)2小時(shí)后不得使用；啟封抽吸的各種溶媒超過(guò)24小時(shí)不得使用。藥品保存應(yīng)遵循廠家的建議，不得保存在與患者密切接觸的區(qū)域，疑有污染或保存不當(dāng)時(shí)應(yīng)立即停止使用，并進(jìn)行妥善處置。

熟悉操作規(guī)程，嚴(yán)格無(wú)菌操作

2小時(shí)內(nèi)：——輸注類藥品；

24小時(shí)內(nèi)：

——溶媒啟封抽吸后；

——滅菌物品啟封后（棉球、紗布等）提倡使用小包裝。每周更換2次：

——非一次性使用的碘酒、酒精等，容器應(yīng)滅菌。

7天內(nèi)：——啟封后一次性小包裝的瓶裝碘酒、酒精.藥品保存：——應(yīng)遵循廠家的建議（溫度、避光）——不得保存在與患者密切接觸的區(qū)域?！?/p>