克爾瑞2023年中武漢房地產(chǎn)市場形勢分析

2023本報告內(nèi)容及相關(guān)服務(wù)的知識產(chǎn)權(quán)歸易居·克而瑞所有武漢房地產(chǎn)半年度市場形勢分析目錄

CONTENTS全國市場及武漢占位武漢市場運行情況市場結(jié)構(gòu)及微觀監(jiān)測04全國及武漢政策環(huán)境05 土地市場及企業(yè)格局0

1全國市場及武漢占位全國市場-

全國商品住宅備注：數(shù)據(jù)來源國家統(tǒng)計局，最新數(shù)據(jù)截止至5月15億平方米10億平方米1015.6511.54.07-0.4-0.3-0.2-0.10億平方米0.20.10.30.40.50.60246810121416182000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年1-5月商品住宅銷售面積（億㎡）同比全國商品住宅銷售規(guī)模同比下滑5%，二季度復(fù)蘇動能顯著減弱：從累計同比來看，當前市場仍處在底部企穩(wěn)的弱復(fù)蘇階段，底部具有一定支撐但增長動能偏弱。疊加6月全國市場下行態(tài)勢，預(yù)計全年銷售規(guī)模為10億平，并將進入常態(tài)化水平全國商品住宅銷售面積及其同比走勢全國市場-

百城商品住宅14,00015,00016,00017,00018,00019,00020,00021,00022,00023,00001000200030004000500060002021年01月2021年02月2021年03月2021年04月2021年05月2021年06月2021年07月2021年08月2021年09月2021年10月2021年11月2021年12月2022年01月2022年02月2022年03月2022年04月2022年05月2022年06月2022年07月2022年08月2022年09月2022年10月2022年11月2022年12月2023年1月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月供應(yīng)面積(萬m2)數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)成交面積(萬m2)成交均價（元/㎡）百城整體供求先揚后抑，自3月上行至年內(nèi)高位，5月成交環(huán)比微降：累計供應(yīng)同比下降4%，為2021年以來同期新低，累計成交13297萬方，較22年上漲19%，較21年同期下降42%，4-5月價格水平在2.1-2.2萬元/㎡波動百城商品住宅月度供求走勢13.131.614.820.5051015202530353000035000400004500050000550006000065000700002021年1月2021年2月2021年3月2021年4月2021年5月2021年6月2021年7月2021年8月2021年9月2021年10月2021年11月2021年12月2022年1月2022年2月2022年3月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月2023年1月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月100城庫存數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)去化周期全國市場-

百城商品住宅百城狹義庫存5.1億平，回歸至2019年末水平，存量壓力有所減輕：據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2023年5月百城商品住宅庫存量達到了51227萬方，較4月下降805萬方，同比下降2%，整體延續(xù)下降趨勢，去化周期在20個月左右徘徊百城商品住宅月度存量及去化周期走勢0100200300400500600700800900-40%-20%0%20%40%60%80%2023年H1成交同比2022年1/3城市成交量上升20%以上全國市場-

典型城市僅4城成交量持續(xù)下滑數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)大部分重點城市成交量企穩(wěn)符合行業(yè)目前狀況：受益于疫情管控全面解綁、剛需剛改集中釋放等因素，一季度新房成交迎來一輪放量，30個典型城市中，三分之一在上半年成交量同比上升20%，其中武漢同比上升39%，僅4城成交量持續(xù)下滑長春

惠州

天津

杭州

廈門

上海

武漢

濟南

東莞

鄭州

合肥

北京

溫州

深圳

西安

徐州

成都

廣州

寧波

青島

重慶

蘇州

佛山

昆明

無錫

福州

南京

常州

長沙

沈陽0100200300400500600700800900-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%2023年H1供應(yīng)同比2022年全國市場-

典型城市多數(shù)重點城市供應(yīng)同比持平或回升，武漢上半年供應(yīng)維穩(wěn)且克制：

大部分重點城市上半年新增供應(yīng)量保持穩(wěn)定或有所回升，其中三分之一城市供應(yīng)上升，二分之一城市供應(yīng)保持穩(wěn)定，武漢屬于供應(yīng)保持穩(wěn)定且相對克制的城市長春廈門深圳鄭州成都上海天津合肥佛山溫州東莞沈陽蘇州青島福州武漢杭州濟南惠州徐州寧波西安廣州重慶長沙南京無錫北京昆明常州近1/3城市供應(yīng)有所回升近1/2城市供應(yīng)保持穩(wěn)定數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)05001000150020002500-20-10010203040狹義庫存（萬㎡）去化周期同比2022年變化全國市場-

典型城市40%重點城市狹義庫存去化周期有所縮短：二季度整體供應(yīng)縮量，成交增長動能轉(zhuǎn)弱，狹義庫存持續(xù)回落，40%城市狹義去化周期有所縮短，其中三分之二城市去化周期在18個月以內(nèi)，武漢去化周期為19.3個月，較2022年末下降4.5個月合肥

上海

杭州

長沙

濟南

西安

成都

蘇州

寧波

天津

南京

青島

廈門

重慶

徐州

佛山

福州

廣州

武漢

無錫

北京

東莞

鄭州

深圳

長春

沈陽2/3城市狹義庫存去化周期在18個月以內(nèi)數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)全國市場-

百城土地01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,000020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023H1圖：重點監(jiān)測100城建設(shè)用地成交量價年度走勢成交建面（萬㎡）成交金額（億元）平均樓板價（元/㎡）0%10%20%30%40%50%60%70%80%前10前100圖：重點監(jiān)測100城建設(shè)用地成交金額集中度前20 前30 前502021集中度 2022集中度 2023H1集中度數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)量跌價漲，城市集中度提高：2023H1重點監(jiān)測100城建設(shè)用地延續(xù)2021年以來的量跌價漲趨勢，城市集中度也逐年提高，且越靠前集中度提升幅度越高，投資拿地區(qū)域聚焦一線和核心二線城市全國市場-

百城土地0200040006000800010000120000200040006000800010000120001400016000180002020.12020.22020.32020.42020.52020.62020.72020.82020.92020.102020.112020.122021.12021.22021.32021.42021.52021.62021.72021.82021.92021.102021.112021.122022.12022.22022.32022.42022.52022.62022.72022.82022.92022.102022.112022.122023.12023.22023.32023.42023.52023.6成交建面（萬㎡）數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)成交金額（億元）平均樓板價（元/㎡）2022H110,635億元6,706元/平方米2023H18,474億元7,897元/平方米同比量跌價漲，成交集中在4-6月：涉宅地塊成交建面同比減少32%，成交金額同比減少20%，成交樓板價同比上漲18%；分月度來看，經(jīng)過2-3月小陽春以后，4-6月為上半年土地成交主力，建面占比高達62%，金額占比高達72%圖：2020年以來重點監(jiān)測100城涉宅用地成交量價情況月度走勢全國市場-

典型城市48%

45%29%22%

21%19%

17%16%16%

13%7%0%10%20%40%50%60%050100150200250300合肥

杭州圖：2023H1重點城市住宅供地計劃完成率（%）成都

蘇州

重慶

廣州

南京

北京

上海

武漢

深圳上半年成交（公頃） 完成率50%53%18%39%30%38%37%26%88%25%29%28%21%20%27%21%18%28%20%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%010020030040030% 5006007008009001000圖：2023H1重點城市涉宅地塊成交金額占2022年比重杭州北京上海廣州成都蘇州合肥南京天津?qū)幉ㄉ钲陂L沙無錫武漢廈門青島重慶濟南鄭州2023H1成交總價(億元) 占2022年成交金額比例數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)投資熱度下降，土地市場遇冷：2023H1重點城市涉宅地塊的全年完成率普遍低于30%，武漢僅完成13%；2023H1成交金額占比2022年普遍低于40%，武漢僅占比20%，除了杭州等個別城市，其他均熱度下降，市場遇冷全國市場-

典型城市拿地房企60%18%22%27%37%37%0%10%20%30%40%50%60%70%國央企城投平臺民企圖：2023H1新增拿地金額TOP100企業(yè)分布金額占比 宗數(shù)占比90%47%57%68%35%25%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2022年一季度2022年二季度2022年三季度2022年四季度2023年一季度2023年二季度圖：2022-2023H1重點城市城投拿地比例（按幅數(shù)）國央企投資金額占比6成，城投平臺逐漸隱身：在上半年重點城市集中供地中，國央企、城投平臺、民企拿地金額占比分別為60%、18%、22%，國央企仍為主力；部分熱點城市民企表現(xiàn)一定復(fù)蘇；整體來看城投拿地占比連續(xù)下行，逐漸隱身數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)全國市場-

小結(jié)武漢對比其他城市，成交恢復(fù)更好，成交量同比上漲39%，全國僅1/3城市成交上升20%及以上典型城市中，1/3城市2023上半年成交量同比上升20%，僅4城成交量持續(xù)下滑。武漢成交同比上升39%，相對其他城市來說恢復(fù)更好。武漢存量去化周期較2022年末下降4.5個月，但在全國城市中依然處于較高位典型城市中，2/3城市狹義庫存去化周期均以下降至18個月以內(nèi)，如合肥、上海、杭州和長沙，而武漢目前存量去化周期為19.3個月。武漢土地市場表現(xiàn)更為冷清，全國重點城市土地供應(yīng)計劃完成率普遍低于30%，武漢僅完成13%，成交金額僅占2022全年20%典型城市2023上半年成交金額占比2022年普遍低于40%，武漢僅占比20%，除了杭州等個別城市，其他均熱度下降，市場遇冷。0

2武漢市場運行情況武漢住宅市場-

半年樓市成績單2019H1數(shù)據(jù)說明：供應(yīng)來自房管局公示的預(yù)售許可證，成交數(shù)據(jù)為CRIC武漢數(shù)據(jù)中心監(jiān)測，均價為含精裝價格2019H22020H12020H22021H12021H22022H12022H22023H1同比環(huán)比供應(yīng)量（萬平方米）9011609563161410859964904954971%0%成交量（萬平方米）92911574181176109372546157062439%7%庫存量（萬平方米）79712471391182918222095214220441918-10%-6%去化周期（月）4.27.28.413.810.113.821.923.819.3-2.6-4.5價格（含裝修，元/平）1443715558149571587917095169491628615922169124%6%從成績單來看，今年上半年市場的基本面指標表現(xiàn)可圈可點，供應(yīng)持穩(wěn)，但相對節(jié)制，量價出現(xiàn)喜聞樂見的同環(huán)比齊升，狹義庫存及去化周期亦得到階段性改善，整體數(shù)據(jù)呈現(xiàn)了一個復(fù)蘇轉(zhuǎn)好的半年度市場然而實際的市場情況真有如此美好？下面我們會從不同維度進行拆解，詮釋當前樓市的掙扎與膠著武漢半年度樓市指標武漢住宅市場-

商品住宅供求05000100001500020000250000501001502002503003504004505002018.012018.032018.052018.072018.092018.112019.012019.032019.052019.072019.092019.112020.012020.032020.052020.072020.092020.112021.012021.032021.052021.072021.092021.112022.012022.032022.052022.072022.092022.112023.012023.032023.05上半年出現(xiàn)劇烈震蕩，市場根基并不穩(wěn)固尚處調(diào)整周期：一季度復(fù)蘇態(tài)勢強勁，月均成交115萬方，價格增速3.3%，進入二季度后復(fù)蘇動能大幅轉(zhuǎn)弱，5月尚得以價換量、政策托底成交有所反彈，6月需求又顯疲軟價格受結(jié)構(gòu)影響再度推高武漢市商品住宅月度供求價走勢供應(yīng)面積數(shù)據(jù)說明：供應(yīng)來自房管局公示的預(yù)售許可證，成交數(shù)據(jù)為CRIC武漢數(shù)據(jù)中心監(jiān)測，均價為含精裝價格成交面積成交均價2-3月回暖行情源于小陽春的提前到來，市場其實并未跨出正常運行通道：對比歷年市場節(jié)奏，今年小陽春提前2-4周，于第6周實現(xiàn)同比正增長，市場提前進入上升通道其后又提前走進盤整階段，唯一不同在于年中沖刺階段缺乏時間與力度武漢住宅市場-

周度成交高頻趨勢對比403020100-10-20-30-40W1W2W3W4W5W6W7W8W9W10W11W12W13W14W15W16W17W18W19W20W21W22W23W24W25W26W27W28W29W30W31W32W33W34W35W36W37W38W39W40W41W42W43W44W45W46W47W48W49W50W51W522023同比（右軸）2019年2020年2021年2022年2023年H1提前2-4周進入上升通道提前3-4周進入盤整階段季度末沖刺時間短，且缺乏力度數(shù)據(jù)說明：周度成交數(shù)據(jù)來自房管局日供求數(shù)據(jù)，截至2023年第26周2023新增供應(yīng)成交占比（%）2022新增供應(yīng)成交占比（%）2021新增供應(yīng)成交占比（%）2020新增供應(yīng)成交占比（%）2019新增供應(yīng)成交占比（%）主城區(qū) 20% 40% 30% 6% 5%遠城區(qū)18%34%30%9%9%開發(fā)區(qū) 28% 34% 33% 5% 1%全市20%37%30%7%6%37%67%15%44%20%-10%10%30%50%70%2021H12021H22022H12022H22023H1新增供應(yīng)去化率（%）歷史庫存在加速出清，新增供應(yīng)去化率處于較低水平，上半年市場整體去化能力依然偏弱：2023年新增供應(yīng)去化率僅20%，略高于去年同期5個pct，結(jié)構(gòu)上來看2021-2022年供應(yīng)的房源成交占比達67%，三分之二的成交量來自往年庫存武漢住宅市場-

成交拆解數(shù)據(jù)說明：供應(yīng)來自房管局公示的預(yù)售許可證，成交數(shù)據(jù)為CRIC武漢數(shù)據(jù)中心監(jiān)測，均價為含精裝價格①②③④⑤3月價格環(huán)比上漲6%，仍在合理波動區(qū)間內(nèi)，成交量延續(xù)2月的良好勢頭，創(chuàng)下3月份成交量新高4月價格繼續(xù)環(huán)比上漲6%，較2022年12月上漲幅度已達17%，與此同時，成家量下滑45%5月價格環(huán)比下降9.7%，回到合理波動區(qū)間內(nèi)，成交量上漲64%6月價格環(huán)比上漲23%，成交量下滑57%剔除武漢天地云廷的成交影響，價格環(huán)比上漲10%上半年月度均價波幅明顯，其實更多受結(jié)構(gòu)上巨大的價格差異所致：當前各環(huán)線價格差異巨大，同比全市均價之下外環(huán)外比值0.5，二環(huán)濱江區(qū)域2.7，除4月外其他月份價格波動均主受結(jié)構(gòu)影響，其中天地單項目便于6月拉升全市均價2K有余武漢住宅市場-

價格拆解1661551396016,97415,33216,915 85521500016000170001800020000210001400022.01 22.02 22.03 22.04 22.05 22.06 22.07 22.08 22.09 22.10 22.11 22.12 23.01 23.02 23.03 23.04 23.05 23.06成交 價格1900017,896118,0062316,220,01645價格合理數(shù)據(jù)說明：供應(yīng)來自房管局公示的預(yù)售許可證，成交數(shù)據(jù)為CRIC武漢數(shù)據(jù)中心監(jiān)測，均價為含精裝價格波動區(qū)間板塊均價環(huán)比漲跌幅(%)二七濱江14.7%武昌濱江12.8%漢陽濱江11.9%四新9.9%陽邏港9.1%漢江灣9.1%宗關(guān)8.8%大橋新區(qū)北8.1%未來城7.5%邾城7.3%青山濱江7.2%光谷中心城南7.1%常福7.0%二七6.8%吳家山新城6.7%蔡甸城關(guān)6.6%沌口中心6.2%金銀湖北5.7%后湖5.7%漢正街5.4%中法新城5.3%長江新區(qū)5.3%板塊均價環(huán)比漲跌幅(%)武昌古城4.5%常青路4.2%金融港3.6%紗帽3.5%花山3.5%金銀湖南3.4%白沙洲3.3%五里界2.8%王家灣2.7%華中金融城1.8%盤龍城1.8%藏龍島1.4%長豐1.2%徐東1.2%寶豐航空1.1%近4成板塊均價有所回升，其中兩類板塊價格修復(fù)預(yù)期更高：一類是濱江熱點板塊價格回升幅度超10%，另一類是人口密度高及遠郊高折扣板塊，回升幅度亦在5-10%之間，其余多以三環(huán)內(nèi)板塊為主，價格回升幅度低于5%武漢住宅市場-

價格拆解板塊成交環(huán)比（圖例，百分比）增幅＜5%升增幅5-10%增幅＞10%數(shù)據(jù)說明：供應(yīng)來自房管局公示的預(yù)售許可證，成交數(shù)據(jù)為CRIC武漢數(shù)據(jù)中心監(jiān)測，均價為含精裝價格武漢住宅市場-

存量及去化周期19.32019.012019.032019.052019.072019.092019.112020.012020.032020.052020.072020.092020.112021.012021.032021.052021.072021.092021.112022.012022.032022.052022.072022.092022.112023.012023.032023.05上半年供應(yīng)保持節(jié)制，成交放量明顯，狹義存量及周期得到階段性改善：上半年供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)供求比僅達0.8，狹義存量得以縮減至1918萬方，1-5月去化周期亦同步持降，然而隨著市場需求再陷瓶頸期，6月去化周期亦出現(xiàn)較為明顯的回升月度狹義庫存及去化周期走勢期末存量（萬㎡）數(shù)據(jù)說明：CRIC武漢數(shù)據(jù)中心監(jiān)測去化周期（6個月月均）去化周期（12個月月均）去化周期（3個月月均）5072251544762021年終2022年中2022年終2023年中476萬平方米二環(huán)內(nèi),

10%二三環(huán)間,19%三四環(huán)間,31%四外環(huán)間,13%外環(huán)以外,27%截至2023年中已達預(yù)售條件未申領(lǐng)預(yù)售證476萬方，下半年潛在市場去化壓力較大：當前市面面臨與2021年下一樣的窘境，各項目在售貨量充裕，然市場進入下行銷售疲軟，積壓待取證量集中于外環(huán)外、三四環(huán)間，其他區(qū)域次之分半年度全市已達預(yù)售條件未供應(yīng)體量武漢住宅市場-

已達預(yù)售條件未供應(yīng)數(shù)據(jù)說明：CRIC武漢數(shù)據(jù)中心監(jiān)測1621854439117126207414605010067150200250二環(huán)內(nèi)二三環(huán)間外環(huán)以外2023年H2分環(huán)線預(yù)計供應(yīng)分布H1供應(yīng)（萬㎡）三四環(huán)間 四外環(huán)間H2預(yù)估供應(yīng)（萬㎡）2023全年預(yù)計供應(yīng)：497萬方：536萬方無供應(yīng)板塊＜5萬㎡5~10萬㎡10~15萬㎡15~20萬㎡＞20萬方下半年預(yù)計供應(yīng)將有所增長，相較上半年二環(huán)內(nèi)、三四環(huán)將增長，二三環(huán)將縮減，四環(huán)外持平：預(yù)計供應(yīng)536萬方，環(huán)比增長8%，供應(yīng)節(jié)奏同上半年偏向后置，其中釋放超20萬方有8個板塊，主要分布于產(chǎn)城核心、濱江、漢口二三環(huán)區(qū)域武漢住宅市場-

2

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2

預(yù)計供應(yīng)數(shù)據(jù)說明：CRIC武漢數(shù)據(jù)中心監(jiān)測0

3市場結(jié)構(gòu)與微觀監(jiān)測武漢住宅市場-

分環(huán)線成交數(shù)據(jù)說明：成交數(shù)據(jù)為CRIC網(wǎng)簽數(shù)據(jù)13%20%16%14%14%11%10%15%12%10%12%13%37%36%38%30%36%34%30%35%28%27%28%27%12%10%9%6%7%8%2018年2019年2020年2021年2022年2023年H1三環(huán)內(nèi)主城占比普遍提升，四環(huán)外市場不同程度下跌：上半年三環(huán)內(nèi)主城成交占比持續(xù)擴張，環(huán)比上升均達3個百分點，進一步拉動全市均價再創(chuàng)新高。三環(huán)以外占比普降，遠郊市場受二手及新房價格強力競爭新房市占明顯下滑2018年-2023年H1商品住宅分環(huán)線結(jié)構(gòu)占比變化100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%二環(huán)內(nèi) 二三環(huán)間 三四環(huán)間 四外環(huán)間 外環(huán)以外武漢住宅市場-

面積結(jié)構(gòu)13%12%11%12%13%15%45%40%42%45%45%44%35%36%36%34%34%33%12%9%8%8%8%8%2018年2019年2020年2021年2022年2023年H1110-140㎡持續(xù)為全市新房成交主力，110㎡以下產(chǎn)品占比穩(wěn)定，140㎡以上品質(zhì)改善占比持續(xù)增長：上半年新房成交主力仍集中于110-140㎡，占比達44%，140㎡以上占比持續(xù)上升，城市改善置業(yè)逐步穩(wěn)定釋放2018年-2023年H1商品住宅成交面積結(jié)構(gòu)占比變化100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%90㎡以下數(shù)據(jù)說明：CRIC武漢數(shù)據(jù)中心監(jiān)測90-110㎡110-140㎡140㎡以上武漢住宅市場-

單價結(jié)構(gòu)27%25%23%15%6%2%1%2%27%22%30%2%1%12%5%29%26%2%20%15%6%2%1%32%24%26%11%2%1%1%4%0%<1W1W-1.5W1.5W-2W2W-2.5W2.5W-3W3W-3.5W3.5W-4W>4W2W及以下占比穩(wěn)定，2W-3W單價占比有所放大：2023上半年，整體市場需求主力單價段主要集中在2W及以下，成交占比達74%，另2W-3W單價區(qū)間改善置業(yè)及4W以上豪宅市場占比有所上漲2018年-2023年H1商品住宅成交單價結(jié)構(gòu)占比變化100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2018年數(shù)據(jù)說明：CRIC武漢數(shù)據(jù)中心監(jiān)測2019年2020年2021年2022年2023年H1分段套總價2018年2019年2020年2021年2022年2023年200萬以下70萬以下6.1%74.6%4.2%73.2%3.9%69.9%3.6%62.2%8.7%67.6%5.4%63.8%70-100萬18.8%16.0%15.6%13.7%16.8%16.1%100-130萬20.6%19.8%18.2%15.2%15.4%17.3%130-170萬18.3%19.9%20.0%17.4%16.1%15.1%170-200萬10.9%13.3%12.3%12.2%10.6%9.9%200-400萬200-250萬13.2%22.0%13.1%23.2%14.0%26.1%16.4%32.3%12.5%26.2%13.4%30.1%250-300萬4.2%5.9%6.6%7.9%6.7%8.7%300-400萬4.6%4.2%5.5%8.0%7.0%7.9%400-700萬400-700萬2.4%2.5%3.1%4.2%4.4%4.2%700萬以上700萬以上1.0%1.1%0.8%1.3%1.8%1.9%舒適性的需求有提升，改善及豪宅產(chǎn)品銷量走強：限購松綁、利率下調(diào)等需求端寬松政策不斷發(fā)酵，改善、豪宅置業(yè)需求得以持續(xù)釋放，總價200-400萬改善產(chǎn)品上升3.9pct，占比達30%，總價700萬以上豪宅產(chǎn)品上升0.1pct，占比1.9%武漢住宅市場-

總價結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)說明：CRIC武漢數(shù)據(jù)中心監(jiān)測13.7%14.5%11.3%7%7.6%.8

2%6.9%19.01

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23.05單盤月均來訪量 轉(zhuǎn)化率武漢住宅市場-

來訪與轉(zhuǎn)化率數(shù)據(jù)說明：CRIC武漢數(shù)據(jù)中心監(jiān)測轉(zhuǎn)換率提升并不顯著：根據(jù)全市重點監(jiān)測項目案場持銷來看，平均單盤轉(zhuǎn)化率并沒有明顯好轉(zhuǎn)，哪怕是在行情最好的二三月，平均單盤轉(zhuǎn)換率僅達8.2%，對比去年同期亦有小幅提升，但對比21年同期仍存在較大差距全市單盤月均來訪及轉(zhuǎn)化率來訪轉(zhuǎn)化率2%0%6%14%12%10%8%1002023W12023W22023W32023W42023W52023W62023W72023W82023W92023W102023W112023W122023W132023W142023W152023W162023W172023W182023W192023W202023W212023W222023W232023W242023W252023W26外環(huán)以外周度來訪及轉(zhuǎn)化率5月

6月5月6月5月6月5月6月5月6月5月6月武漢住宅市場-

來訪與轉(zhuǎn)化率分區(qū)域來訪與轉(zhuǎn)化呈現(xiàn)較大分化與差異：二環(huán)內(nèi)非濱江、三四環(huán)其他及二三環(huán)在2、3月人氣明顯增加且轉(zhuǎn)化率上漲，小陽春之后出現(xiàn)迅速下滑，行情轉(zhuǎn)瞬即逝。反之高端改善的二環(huán)內(nèi)濱江及強產(chǎn)業(yè)支撐板塊三四環(huán)開發(fā)區(qū)來訪及轉(zhuǎn)化在上半年均維持相對穩(wěn)定局面，在樓市小陽春之后也沒有出現(xiàn)明顯下滑。四環(huán)外市場雖到訪維穩(wěn)但轉(zhuǎn)化亦更加困難，整體波動數(shù)據(jù)說明：數(shù)據(jù)來源于CRIC周度監(jiān)測數(shù)據(jù)12%10%8%6%4%2%0%1401201008060402002023W12023W22023W32023W42023W52023W62023W72023W82023W92023W102023W112023W122023W132023W142023W152023W162023W172023W182023W192023W202023W212023W222023W232023W242023W252023W26不大

全市周度來訪及轉(zhuǎn)化率5月6月14%12%10%8%6%4%2%0%1201008060402002023W12023W22023W32023W42023W52023W62023W72023W82023W92023W102023W112023W122023W132023W142023W152023W162023W172023W182023W192023W202023W212023W222023W232023W242023W252023W26三四環(huán)其他周度來訪及轉(zhuǎn)化率12%10%8%6%4%2%0%0501001502002023W12023W22023W32023W42023W52023W62023W72023W82023W92023W102023W112023W122023W132023W142023W152023W162023W172023W182023W192023W202023W212023W222023W232023W242023W252023W26二環(huán)內(nèi)非濱江周度來訪及轉(zhuǎn)化率5月6月14%12%10%8%6%4%2%0%2502001501005002023W12023W22023W32023W42023W52023W62023W72023W82023W92023W102023W112023W122023W132023W142023W152023W162023W172023W182023W192023W202023W212023W222023W232023W242023W252023W26二三環(huán)間周度來訪及轉(zhuǎn)化率14%12%10%8%6%4%2%0%1401201008060402002023W12023W22023W32023W42023W52023W62023W72023W82023W92023W102023W112023W122023W132023W142023W152023W162023W172023W182023W192023W202023W212023W222023W232023W242023W252023W26二環(huán)內(nèi)（濱江）周度來訪及轉(zhuǎn)化率14%12%10%8%6%4%2%0%1401201008060402002023W12023W22023W32023W42023W52023W62023W72023W82023W92023W102023W112023W122023W132023W142023W152023W162023W172023W182023W192023W202023W212023W222023W232023W242023W252023W26三四環(huán)（開發(fā)區(qū)）周度來訪及轉(zhuǎn)化率20

4%14% 6012% 5010% 408% 306%4%2%0%020406080

2023W12023W22023W32023W42023W52023W62023W72023W82023W92023W102023W112023W122023W132023W142023W152023W162023W172023W182023W192023W202023W212023W222023W232023W242023W252023W26四外環(huán)間周度來訪及轉(zhuǎn)化率武漢住宅市場-

新開盤表現(xiàn)70%60%50%40%30%20%10%0%80%100%90%2018.012018.032018.052018.072018.092018.112019.012019.032019.052019.072019.092019.112020.012020.032020.052020.072020.092020.112021.012021.032021.052021.072021.092021.112022.012022.032022.052022.072022.092022.112023.012023.032023.05上半年整體新開盤表現(xiàn)延續(xù)低位盤整，2-3月出現(xiàn)短暫上漲行情，整體去化率明顯提升：上半年整體開盤持續(xù)低迷，2-3月受疫情放開及政策利好刺激出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)好，4月再度回落至低值，整體市場去化率受熱點紅盤階段性推售影響明顯波動歷年月度新開盤去化率走勢（%）202218%201965%202040%202128%19%201865%數(shù)據(jù)說明：CRIC武漢數(shù)據(jù)中心監(jiān)測武漢住宅市場-

新開盤表現(xiàn)22%22%19%6%7%2%-1%2%3%-7%-8%-6%-4%-2%0%2%4%0%5%10%15%20%25%二環(huán)內(nèi)二三環(huán)間外環(huán)以外改善持續(xù)釋放，剛需盡顯乏力：新推盤八成以上以平推入市為主，單盤推量持續(xù)下降。典型紅盤“高頻推售、小步快跑”加速去化。二環(huán)內(nèi)新開盤綜合去化率同比延續(xù)上行，改善市場維穩(wěn)；二三環(huán)-三四環(huán)受供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響小幅波動，四外環(huán)市場開盤去化不及一成，遠郊市場動力盡顯不足2023H1分環(huán)線開盤去化率及同比變化開盤去化率三四環(huán)間 四外環(huán)間同比變化（百分點）年份開盤頻次平推頻次合計頻次單盤推量2019H1217362532.652019H23591374962.672020H1114992132.122020H22502515012.552021H11802204002.212021H21151342492.962022H164731372.432022H239971362.232023H1331631961.83數(shù)據(jù)說明：CRIC武漢數(shù)據(jù)中心監(jiān)測武漢住宅市場-

新開盤結(jié)構(gòu)主城核心區(qū)改善及產(chǎn)業(yè)核心板塊新開盤熱度相對維持：上半年新開盤市場延續(xù)下行，中心區(qū)改善、主城二三環(huán)剛需及產(chǎn)業(yè)核心區(qū)板塊市場新開盤熱度相對維持，遠郊板塊綜合首日去化率普遍不及一成2021年上半年各片區(qū)去化率分布去化率片區(qū)90%以上 武昌濱江、后湖70-90%光谷中心城北、湯遜湖南、菱角湖、白沙洲、塔子湖、徐東50-70%光谷中心城南、武金堤、文化大道、南湖、藏龍島、前川、未來城、紙坊、大關(guān)山、漢口北、武珞路、武昌古城、王家灣30-50%青山濱江、花橋、金融街、墨水湖、楊園、鐘家村、二七濱江、花山、臨空中心、金銀湖南、盤龍城、王家墩2021年下半年-2022年各片區(qū)去化率分布去化率 片區(qū)90%以上 /70-90% /50-70% 武昌濱江30-50% 光谷中心城北、白沙洲、南湖、五里界2023年上半年各片區(qū)去化率分布去化率 片區(qū)90%以上 /70-90% /50-70% 四新（國博城、金茂方島）、金融街（中央云城）臨空中心（華發(fā)越秀悅府）、武昌濱江（長江中心）30-50%沌口中心、金銀潭、大關(guān)山、二七濱江、光谷中心城北、二七、漢口濱江去化率90%以上去化率70%-90%去化率50%-70%去化率30%-50%去化率10%-30%去化率10%以下無項目/無推盤數(shù)據(jù)說明：CRIC武漢數(shù)據(jù)中心監(jiān)測武漢住宅市場-

新房與二手房關(guān)系二手房成交量首次超過新房：隨二手房價格的進一步向下加之套均面積明顯小于新房，今年以來二手房成交首次超過新房，兩者之間套均總價差距達18%年份新房套均面積（㎡）二手房套均面積（㎡）套均差距（㎡）新房套均總價二手房套均總價套均總價差距（%）2019年11692241741618%2020年11698181801781%2021年117991819817712%2022年118991919017012%2023年1191021719716718%0%10%20%30%40%50%60%0.05.010.015.020.025.030.035.040.02015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年H1武漢新房、二手房成交套數(shù)及二手房套數(shù)占比情況

（萬套）新房數(shù)據(jù)說明：CRIC武漢數(shù)據(jù)中心監(jiān)測二手房二手房占比37.2

27.716.3100001200014000050001000021.0121.0221.0321.0421.0521.0621.0721.0821.0921.1021.1121.1222.0122.0222.0322.0422.0522.0622.0722.0822.0922.1022.1122.1223.0123.0223.0323.0423.0523.06二手房成交套數(shù)新房成交量二手房成交均價新房成交價武漢住宅市場-

新房與二手房關(guān)系數(shù)據(jù)說明：CRIC武漢數(shù)據(jù)中心監(jiān)測上半年二手房成交量創(chuàng)新高，價格走勢穩(wěn)?。合啾刃路渴袌觯址拷衲晟习肽炅績r走勢非常穩(wěn)定。即便是進入小陽春以后成交量有所下跌，但對比過去兩年仍然處于高點，月度單價下滑幅度均極小，波動幅度維持1%~3%二手房與新房月度成交量價對比250002000020000180001500016000區(qū)域二手房新房二手房/新房2023年價差2023年對比2022年（%）2023年對比2022年（%）濱江板塊259315.1%4525811.3%-19327二環(huán)內(nèi)202570.3%25553-5.9%-5296二三環(huán)17534-0.7%19686-1.0%-2152三四環(huán)（不含開發(fā)區(qū)）12207-2.7%11562-3.2%645三四環(huán)高新207503.2%211385.8%-388三四環(huán)經(jīng)開區(qū)134841.6%14189-0.3%-705四外環(huán)間8263-8.5%93152.8%-1052外環(huán)以外6927-6.7%72483.5%-321全市16444-4.1%169125.0%-468武漢住宅市場-

新房與二手房關(guān)系數(shù)據(jù)說明：CRIC武漢數(shù)據(jù)中心監(jiān)測二手房新房單價差拉大：上半年除二環(huán)內(nèi)二手房出現(xiàn)小幅漲價外，二三環(huán)及三四環(huán)相比22年同期均維持穩(wěn)定或小幅調(diào)整，四環(huán)外市場出現(xiàn)明顯拋售行情，市場調(diào)整行情下新房與二手房價差明顯拉大武漢住宅市場-

小結(jié)樓市得到一定修復(fù)但根基并不穩(wěn)固，受供需兩端制約增長動能持續(xù)轉(zhuǎn)弱預(yù)計短期維持低位震蕩，最快將于明年上半年邁出調(diào)整周期樓市仍處調(diào)整周期，得到一定修復(fù)但根基并不穩(wěn)固，受到供需兩端的制約二季度復(fù)蘇動能持續(xù)放緩供應(yīng)保持相對節(jié)制，成交放量明顯，土地端的成交規(guī)?？煽兀灾劣谌歇M、廣義存量及周期亦有所緩和，整個市場的供需矛盾在今年H1得到明顯的階段性緩解，但二季度受制于積壓需求釋放殆盡，供給端并未及時補充更多適配于各區(qū)域的優(yōu)質(zhì)貨量，市場實際上也沒法延續(xù)2-3月的“小陽春”行情，4月市場急速轉(zhuǎn)降，5月雖有企業(yè)加強以價換量、房交會及時跟進托底但增長乏力，6月需求又顯疲軟且分化進一步加劇。當前樓市呈兩極分化態(tài)勢，二手房整體好于新房，二環(huán)內(nèi)新開盤延續(xù)平穩(wěn)上行，改善及豪宅需求釋放更加持久新房、二手房之間持續(xù)分化，不同于新房的劇烈震蕩低位盤整，二手房價格走勢更顯穩(wěn)健，成交量平穩(wěn)回落仍處相對高位；新開盤上的分化，二環(huán)內(nèi)同比延續(xù)上行，市場熱度相對維持，遠郊板塊去化率普遍不及一成；均價上的分化，濱江熱點、人口密度高、遠郊高折扣板塊價格修復(fù)程度更高于其他區(qū)域；產(chǎn)品上的分化，限購松綁、利率下調(diào)等需求端寬松政策不斷發(fā)酵，舒適性的需求有提升，改善、豪宅置業(yè)需求得以持續(xù)釋放。預(yù)計短期市場仍將維持低位震蕩，明年上半年或?qū)⒂瓉碚{(diào)整周期的結(jié)束當前市場預(yù)期依然偏弱，購房者對于房地產(chǎn)的長期“看空”以及本身購買力的不足依然沒有明顯改善，在經(jīng)歷過2-3月小陽春的積壓需求釋放后市場進入需求疲軟階段，尚需時日積蓄客源，同時房企上半年超出市場規(guī)律的急于修復(fù)價格，使得進入盤整期的市場變得越發(fā)膠著，亦進一步拉長調(diào)整周期。0

4全國及武漢政策環(huán)境政策分析-

全國政策堅持“房住不炒”主基調(diào)，中央定調(diào)“防風(fēng)險、促需求”：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，推動建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式堅持“房住不炒”主基調(diào)，防風(fēng)險、促需求雙管齊下，確保房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展1.17住建部：2023房地產(chǎn)工作重在增信心、防風(fēng)險、促轉(zhuǎn)型3.5第十四屆全國人民代表大會：“穩(wěn)”房地產(chǎn)，防風(fēng)險和支持住房需求是重點4.28政治局會議定調(diào)：樓市基調(diào)不變，推動建立發(fā)展新模式政策分析-

全國政策上半年定力穩(wěn)、刺激弱，政策力度限于“托而不舉”：上半年中央層面并無實質(zhì)性的重磅刺激政策，已發(fā)布政策多為對現(xiàn)行制度的優(yōu)化調(diào)整，或意在規(guī)范市場秩序1月5日，央行、銀保監(jiān)發(fā)布房房貸利率動態(tài)調(diào)節(jié)機制央行、銀保監(jiān)會強調(diào)綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企現(xiàn)金流，有關(guān)部門起草《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃行動方案》2月3日，自然資源部優(yōu)化完善集中供地政策證監(jiān)會放寬境外募資等限制，啟動不動產(chǎn)私募基金試點工作公募REITs審批流程得到優(yōu)化，適用領(lǐng)域拓展至商業(yè)地產(chǎn)3月27日，央行決定降低金融機構(gòu)存款準備金率0.25個百分點，釋放長期資金約5500億元3月30日，自然資源部、銀保監(jiān)會聯(lián)合公開印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》5月8日，住建部、市監(jiān)總局共同規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)國資委發(fā)布通知，央企年度發(fā)債計劃與市場注冊額度不掛鉤降息：2023年6月20日貸款市場報價利率（lpr）為：1年期lpr為3.55%，下調(diào)個10基點，5年期以上lpr為4.20%，同樣下調(diào)10個基點發(fā)改委發(fā)文，消費基礎(chǔ)設(shè)施納入公募REITS，支持民間投資項目發(fā)行1月6月2月3月4月5月政策分析-

地方政策一季度政策持續(xù)放松，二季度政策頻次、力度雙減：2023年上半年，117個省市188次松綁房地產(chǎn)政策，頻次上二季度以來環(huán)比下降15%、同比下降約6成，力度上以公積金等弱刺激政策為主1401201008060402002022年1月2022年2月2022年3月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月2023年1月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月2023年6月2022年1月-2023年6月地方政策放松頻次省市放松政策頻次主要放松政策類型及代表城市政策類別涉及城市數(shù)量代表城市放松限購14廣州、長沙、武漢、濟南、沈陽、廈門、鄭州、合肥、杭州、南京、滎陽、揚州、無錫、寧德放松限貸18湖南省、長沙、南寧、貴陽、合肥、寧波、青島、滎陽、東莞、濟源、洛陽、日照、漯河、宿遷、駐馬店、雄安、景德鎮(zhèn)、惠州放松限價7深圳、貴陽、銅陵、常州、無錫、麗水、江門放松限售8廈門、鄭州、青島、惠州、揚州、常州、徐州、福清財政刺激托市（減免稅費、購房補貼等）37西藏、北京、重慶、烏魯木齊、南昌、南京、哈爾濱、福州、杭州、大連、紹興、南昌安義、鹽城、濟源、洛陽、襄陽、淄博、周口、景德鎮(zhèn)、日照、漯河、宿遷、武岡、駐馬店、徐州、連云港、麗水、安康、寧德、滁州、南通、揚州、滎陽、六安、上饒、銅陵公積金貸款101深圳、上海、廣州、北京、長春、重慶等數(shù)據(jù)說明：CRIC研究中心政策分析-

武漢政策冬季房交會延期執(zhí)行時間：冬季房交會延期至1月10日主要內(nèi)容：武漢二環(huán)外放開限購，首付成數(shù)降低，企業(yè)額外優(yōu)惠，維修基金補貼，發(fā)放消費卷。預(yù)售資金監(jiān)管發(fā)布預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)，落實“保交房、放爛尾”：監(jiān)管標準由原來執(zhí)行的“比例法”改為“定額法”，加大對資金被集團抽調(diào)、被監(jiān)管銀行擅自劃扣等問題的懲處力度執(zhí)行時間：5月1日-6月15日主要內(nèi)容：從落戶條件、政府補貼、人才政策三方面支持百萬大學(xué)生留漢1月2月4月6月3月5月靈活就業(yè)公積金繳存試點武漢市人民政府常務(wù)會審議通過了《武漢市靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度試點實施方案》，國家住建部已將武漢市納入全國靈活就業(yè)人員自愿繳存住房公積金試點城市。堅持貫徹中央總基調(diào)不變，“靶向治療”保證合理住房需求：政策出臺較克制，主要發(fā)力點為兩次房交會，針對特定區(qū)域出臺相關(guān)政策限購進一步松綁 春季房交會發(fā)布時間：2月6日發(fā)布文件：關(guān)于激發(fā)市場主體活力推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展政策措施的通知主要內(nèi)容：在限購區(qū)買房可增加一個購房資格，非限購區(qū)擁有的住房不計入家庭購房資格認定套數(shù)，非本市居民限購區(qū)購買首套房實行購房資格“承諾辦、容缺辦”重點政策分析-

限購放松限購再次放松，本地戶籍購房名額增加，外地戶籍可“先購房后補票”：2月6日，發(fā)布《關(guān)于激發(fā)市場主體活力推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展政策措施的通知》，涉及房地產(chǎn)相關(guān)政策的主要有購房資格、預(yù)售制度等5個方面1購房資格在限購區(qū)買房可增加一個購房資格，非限購區(qū)擁有的住房不計入家庭購房資格認定套數(shù)，非本市居民限購區(qū)買首套房可實行購房資格“承諾辦、容缺辦”5房企資金監(jiān)管增加“項目主體結(jié)構(gòu)達到三分之二進度”撥付節(jié)點2預(yù)售制度可增加預(yù)售許可次數(shù)，預(yù)售許可最低規(guī)模不小于棟3附帶義務(wù)新出讓住宅項目原則上不附帶宗地范圍以外的建設(shè)義務(wù)政策內(nèi)容4市政及公共服務(wù)設(shè)施有償回購宗地范圍內(nèi)，因落實城市規(guī)劃確需由競得企業(yè)代建的市政及公共服務(wù)設(shè)施等，除政策明確規(guī)定須無償移交的以外，其他建成后原則上按照成本價進行有償回購重點政策分析-

春季房交會（

第4

0

屆房交會）政策重點更偏向三環(huán)外遠城區(qū)，主城區(qū)力度有限：春季房交會從5月持續(xù)至6月中旬，主要從政策支持、房企讓利、政府補貼三方面發(fā)力支持合理住房消費，新城區(qū)購房額外享受契稅補貼

政策內(nèi)容具體如下：

一、來了就能落戶，還能免費住

年齡不滿45周歲（研究生不受年齡限制）的高校畢業(yè)生憑畢業(yè)證書可在市內(nèi)落戶，其配偶以及未成年子女可隨遷落戶。各區(qū)青年人才之家為畢業(yè)6年內(nèi)來漢就業(yè)創(chuàng)業(yè)的高校畢業(yè)生提供最長7天的免費住宿，以及就業(yè)咨詢、創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)、人才交流等綜合服務(wù)。

二、大學(xué)畢業(yè)生租房減免房租

畢業(yè)6年內(nèi)的高校畢業(yè)生，在漢就業(yè)且家庭在漢無自有住房，租住人才租賃房的，按照不高于市場租金的70%繳納房租，累計減免期限不超過3年。其中，全日制博士研究生、全日制碩士研究生分別免繳2年、1年租金，免租金額每月分別不超過2000元、1500元。

三、先租后售，租金抵扣房款武漢市先租后售的保障性租賃住房租金，原則上不高于同地段、同品質(zhì)租賃住房市場租金的70%。租滿5年后，承租人可申請轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)住房，購買部分或者全部產(chǎn)權(quán)，已繳納的租金可以計入購房款。租滿5年后的銷售價格提供兩種計價方式供承租人自由選擇：按收購成本、資金成本、運營成本等保本原則確定，或者按租滿5年后市場評估價9折確定。

四、雙高人才享受更高公積金額度在武漢市繳存住房公積金的高層次和高技能領(lǐng)軍人才，提取住房公積金支付房租，可達最高限額的2倍，即單身職工每年可提取3.6萬元，已婚職工及配偶每年可提取7.2萬元。此外，購買家庭首套住房可按1.2倍申請公積金貸款，當前最高可貸額度108萬元。持有“楚才卡”A卡和B卡的人才，購買家庭首套住房的，自繳存住房公積金次月起即具備貸款申請資格。A

卡、B卡持卡人最高貸款額度分別為210萬元、140萬元。

五、維修資金補貼、契稅補貼展會期間，在我市二環(huán)線外購買新建商品住房的，給予維修資金補貼，其中購買首套住房的全額補貼，購買第二套住房的補貼50%；另外，在我市新城區(qū)購買新建商品住房的，除維修資金補貼外，對購買首套住房的再給予全額契稅補貼，對購買第二套住房的再給予50%契稅補貼。政府補貼“契稅、維修基金減免”購買武漢市二環(huán)線外新建商品住房，給予維修資金補貼——首套全免、二套減免一半；新城區(qū)（黃陂區(qū)、蔡甸區(qū)、新洲區(qū)、江夏區(qū)、東西湖區(qū)、武漢經(jīng)開）契稅首套全免、二套減免一半.房企讓利

“額外補貼優(yōu)惠”額外5%以內(nèi)優(yōu)惠折扣；送物業(yè)費、送家電、送車位等。政策支持“落戶、購房條件放寬”落戶：年齡不滿45周歲（研究生不受年齡限制）高校畢業(yè)生憑畢業(yè)證，配偶及子女可隨遷落戶；購房：可先租后買（租金抵扣房款），在武漢市繳存公積金的“特殊”人才購買首套房可提高額度，最高可至210萬元。政策分析-

小結(jié)政策小結(jié)中央定調(diào)“防風(fēng)險、促需求”

，政策力度限于“托而不舉”堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，上半年中央層面并無實質(zhì)性的重磅刺激政策，已發(fā)布政策多為對現(xiàn)行制度的優(yōu)化調(diào)整，或意在規(guī)范市場秩序。地方政策放松頻次放緩，力度減弱2023年進入二季度以來頻次上環(huán)比下降15%、同比下降約6成，力度上以公積金等弱刺激政策為主。武漢政策環(huán)境寬松，上半年政策從需求端發(fā)力，取得階段性的成果上半年政策主要通過放松限購、增加購房資格、降低購房資金成本，刺激剛需、改善需求釋放；第39屆房交會武漢二環(huán)外放開限購、首付成數(shù)降低、購房補貼等刺激樓市積壓需求釋放，一季度成交持續(xù)向好，特別是二三環(huán)間綜合實力較強的項目成交提升明顯；5月第40屆房交會政策向三環(huán)外新城區(qū)傾斜，新城區(qū)成交占比有一定提升。0

5土地市場及企業(yè)格局武漢土地市場-

供地規(guī)則數(shù)據(jù)說明：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)，統(tǒng)計口徑為武漢市涉宅用地集中供地制度擬供地清單制度出臺日期2021年2月26日2023年2月2日政策文件22個重點城市，按照住宅用地分類調(diào)控文件要求，2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次，重點實現(xiàn)兩集中供地?！蛾P(guān)于進一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開工作的通知》主要內(nèi)容集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動；原則上發(fā)布出讓公告全年不得超過3次，時間間隔和地塊數(shù)量要相對均衡1、因城施策安排計劃總量；2、發(fā)布擬供地清單每次公開詳細清單對應(yīng)的擬出讓時間段原則上不少于3個月給市場主體充足的時間預(yù)期限制；詳細清單內(nèi)的地塊可以分批次出讓。政策意圖減少土地公開出讓過程中關(guān)聯(lián)信息不充分帶來的對市場預(yù)期的影響，糾正信息披露隨意性、碎片化、不確定等不規(guī)范問題，防止市場主體由于不掌握重要關(guān)聯(lián)信息帶來的競爭土地市場低迷的當下，少量多次，提前預(yù)告的供地模式，有利于房企充分消化土地信息、優(yōu)化資金對接、提升投資效率，有利于提升房企拿地積極性政策影響從以往的分散多次供地改為集中3次供地“零售變批發(fā)”少量多次，把控節(jié)奏，提前預(yù)告，2023年已發(fā)布的擬供地項目清單批次發(fā)布日期出讓日期總宗數(shù)用地面積（公頃）主城區(qū)（宗）開發(fā)區(qū)（宗）遠城區(qū)（宗）第一批2023/3/312023/3/31-2023/6/304821424717第二批2023/7/72023/7/7-2023/10/73120518103優(yōu)化供地規(guī)則，發(fā)布擬供地清單，給充足的預(yù)判時間：2023年開始優(yōu)化供地規(guī)則，從全年不超過3次集中供地調(diào)整為擬供地清單制度，提前發(fā)布擬供地清單，在該供地周期內(nèi)可以少量多次出讓，把控供地節(jié)奏，給房企留足預(yù)判時間武漢土地市場-

量價走勢指標2022H12022H22023H1同比環(huán)比供應(yīng)量（萬方）185808388110%-52%成交量（萬方）16171518112%-75%成交樓面均價（元/㎡）1136391949378-17%2%平均溢價率0.92%0.40%1.62%0.7pct1.2pct8761819593

9378100020003000400050006000700080009000100005001000150020002500300035004000450050000 02011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023H1涉宅地塊成交建筑面積（萬㎡） 成交樓板價（元/㎡）數(shù)據(jù)說明：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)，統(tǒng)計口徑為武漢市涉宅用地土地市場量減價穩(wěn)：

2023年上半年，武漢招拍掛市場涉宅合計成交量181萬㎡，環(huán)比縮減75%，成交樓面價9378元/㎡，價格表現(xiàn)為主城區(qū)成交為主的結(jié)構(gòu)性高位圖：武漢市涉宅土地成交量價武漢土地市場-

成交結(jié)構(gòu)中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊為成交主力：2018-2021年三環(huán)內(nèi)土地成交建面占比約30%左右，近兩年占比逐年大幅提升，2023H1占比近70%；政府供地誠意滿滿和房企拿地積極性不高，導(dǎo)致成交樓面價較為平穩(wěn)且呈現(xiàn)局部下滑趨勢0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%圖：歷年涉宅土地分環(huán)線成交結(jié)構(gòu)2011 2012 2013 2014 2015二環(huán)內(nèi) 二三環(huán)間2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

2023H1三四環(huán)間 四外環(huán)間 外環(huán)以外0200040006000800010000120001400016000180002011201220132014201520162017201820192020202120222023H1圖：各環(huán)線涉宅用地成交均價變化（單位：元/㎡）二環(huán)內(nèi)數(shù)據(jù)說明：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)，統(tǒng)計口徑為武漢市涉宅用地二三環(huán)間三四環(huán)間四外環(huán)間外環(huán)以外武漢土地市場-

成交結(jié)構(gòu)降低涉宅地塊的商辦占比：調(diào)整供地思路，降低商辦建面占比，提高地塊吸引力，減小開發(fā)難度17%17%23%17%20%19%24%9%8%70%60%50%40%30%20%10%0%80%90%100%201520162017201820192020202120222023H1圖：歷年招拍掛涉宅土地成交商住比例變化（%）住宅建面占比數(shù)據(jù)說明：