業(yè)委會工作流程

物權(quán)法》賦予業(yè)委會的職責《物權(quán)法》規(guī)定如下：第七十條業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。第七十一條業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。第七十二條業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務；不得以放棄權(quán)利不履行義務。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。第七十三條建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。第七十八條業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。第八十三條業(yè)主應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。小區(qū)公共部分，是全體小區(qū)業(yè)主的權(quán)利義務，業(yè)委會由全體業(yè)主選舉產(chǎn)生，依法具備決定權(quán)。除非重大重項：第七十六條下列事項由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主委員會換屆選舉程序指引一、成立業(yè)主委員會換屆籌備組（一）籌備組成員的條件和人數(shù)業(yè)主委員會換屆籌備組由原業(yè)主委員會委員、業(yè)主代表和居（村民委員會代表組成換屆選舉籌備組七至十五人組成，籌備組成員人數(shù)應為單數(shù)。居（村）民委員會代表擔任籌備組組長，組織、協(xié)調(diào)業(yè)主大會的籌備工作。（二）籌備組的成立程序申請和倡議由原業(yè)主委員會向居（村）民委員會提交《組建換屆選舉業(yè)主委員會委員籌備組申請書》和《關(guān)于組建換屆選舉業(yè)主委員會委員籌備組的倡議》，居（村）民委員會在《倡議》上蓋章確認同意成立。2.公示經(jīng)居（村）民委員會確認的《關(guān)于組建換屆選舉業(yè)主委員會委員籌備組的倡議》，在小區(qū)內(nèi)張貼公示7日，告知全體業(yè)主關(guān)于組建換屆選舉業(yè)主委員會委員召開業(yè)主大會籌備組的事宜。3.公示期內(nèi)業(yè)主自薦《關(guān)于成立換屆選舉業(yè)主委員會委員籌備組的倡議》公示期間，自薦參與籌備組成員的業(yè)主填寫《換屆選舉業(yè)主委員會籌備組成員自薦表》，將表格送到居（村）民委員會或者《倡議》上指定的業(yè)主處。4．籌備組的產(chǎn)生《關(guān)于組建換屆選舉業(yè)主委員會委員籌備組的倡議》公示期滿后，居（村）民委員會收到業(yè)主自薦表不超過規(guī)定的業(yè)主代表人數(shù)的，這些自薦的業(yè)主即成為籌備組成員。超過規(guī)定的業(yè)主代表人數(shù)的，居（村）民委員會召集所有自薦人選舉籌備組成員。其中，自薦業(yè)主中是原業(yè)主委員委員的，可直接成為本次換屆選舉業(yè)主委員會委員籌備組成員。業(yè)主為法人或者其他組織，委托其工作人員參加籌備組的，應當書面委托?；I備組中的業(yè)主代表也可由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和居（村）民委員會直接推薦產(chǎn)生?；I備組成員名單及簡歷應當自成立之日起7日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示。5.籌備組的確立籌備組填寫《換屆選舉業(yè)主委員會委員籌備組備案表》，連同《關(guān)于成立換屆選舉業(yè)主委員會委員籌備組的倡議》、《籌備組成員自薦表》和籌備組成員名單及簡歷復印件送物業(yè)所在地的居（村）民委員會和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。居（村）民委員會同時發(fā)出《關(guān)于重慶市住宅小區(qū)（大廈）換屆選舉業(yè)主委員會籌備組成員名單的公告》，在小區(qū)內(nèi)張貼公示7日。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和居（村）民委員會協(xié)調(diào)解決?；I備組將籌備組成員名單、簡歷及《換屆選舉業(yè)主委員會委員籌備組備案表》應當自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。籌備組自成立之日起60天內(nèi)應當組織召開換屆選舉業(yè)主委員會委員業(yè)主大會。6.籌備組職責（1）起草本屆業(yè)主委員會工作情況的報告；（2）確定業(yè)主會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；（3）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；（4）確定新一屆業(yè)委會候選人；（5）做好召開業(yè)主大會會議的其他準備工作。前款內(nèi)容應當在業(yè)主大會會議召開15日前在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告并書面通知全體業(yè)主?；I備組的會議材料等應妥善保管，并于本物業(yè)區(qū)域的業(yè)主委員會成立后5日內(nèi)移交業(yè)主委員會。決定表決事項、確認業(yè)主人數(shù)和投票權(quán)數(shù)籌備組應決定業(yè)主大會的表決事項，下列(1)是必選事項，(2)?(10)是可選事項：(1)選舉業(yè)主委員會成員；(2)修改《業(yè)主大會議事規(guī)則》；(3)修改《管理規(guī)約》；(4)制定新的物業(yè)服務內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務收費方案；(5)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；(6)籌集和使用專項維修資金；(7)改建、重建建筑物及其附屬設施；(8)改變共有部分的用途；(9)利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；(10)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。確認業(yè)主人數(shù)和投票權(quán)數(shù)籌備組向物業(yè)管理公司及原業(yè)主委員會索取業(yè)主資料，確認業(yè)主人數(shù)，確定每戶業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權(quán)數(shù)。物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主大會籌備組工作，向業(yè)主大會籌備組提供業(yè)主清冊，并在物業(yè)管理區(qū)域提供相應的人力、場地支持。三、推選換屆選舉業(yè)主委員會委員候選人一)業(yè)主委員會委員候選人的資格條件業(yè)主委員會委員候選人應當具備《業(yè)主大會議事規(guī)則》規(guī)定的條件。業(yè)主委員會委員候選人應書面承諾，自愿成為新一屆業(yè)主委員會委員，愿意在任期內(nèi)積極為業(yè)主服務，保證公正廉潔、勤勉盡責，不隨意辭職。（二）發(fā)出業(yè)主委員會委員候選人推薦的通知籌備組發(fā)出《關(guān)于推薦換屆選舉業(yè)主委員會委員候選人的通知》，向全體業(yè)主征集候選人以及相關(guān)意見。在公示期內(nèi)，符合候選人資格條件的業(yè)主填寫《業(yè)主委員會委員候選人簡歷表》，提供《業(yè)主委員會委員候選人推薦表》，連同身份證復印件（核對原件后退還）和房產(chǎn)證明復印件（核對原件后退還）一起交給籌備組。（三）候選人的產(chǎn)生籌備組在公示期滿后將收集到的名單和資料做好整理核實，最終確定候選人名單，按照《佛山市物業(yè)管理辦法（試行）》中第二十五條進行篩選。籌備組將整理、核實過的候選人名單、簡歷表在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示至投票表決通過該兩份文件為止，并同時告知業(yè)主召開業(yè)主大會會議的形式和時間。四、發(fā)出召開業(yè)主大會通知在候選人名單和簡歷公示滿7日后，籌備組填寫好《關(guān)于召開換屆選舉業(yè)主委員會委員和業(yè)主大會的通知》，連同本“指引”中“籌備組職責”內(nèi)容以及會議時間、地點、議題和議程在業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。在公示期內(nèi)，籌備組及時告知物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和居（村）民委員會，并印刷好《換屆選舉業(yè)主委員會委員選票》。五、召開業(yè)主大會，投票表決產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會委員等事項業(yè)主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式，也可以采取集體討論與書面征求意見相結(jié)合的形式召開。采用的投票方式必須與《業(yè)主大會議事規(guī)則》規(guī)定相一致。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，必須符合《業(yè)主大會議事規(guī)則》約定，業(yè)主和代理人應當簽訂《業(yè)主參加換屆選舉業(yè)主委員會委托書》，代理人持業(yè)主委托書并根據(jù)委托內(nèi)容進行投票表決，委托書應載明委托內(nèi)容、委托期限、委托權(quán)限等內(nèi)容。首次業(yè)主大會按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》規(guī)定是否實行差額投票選舉方式產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會，并確定委員人數(shù)。如果回收的選票未達到規(guī)定的票數(shù)，籌備組可以向鎮(zhèn)（街道辦）申請延期，繼續(xù)回收選票，延遲時間一般不超過60天。在延期內(nèi)，籌備組應積極發(fā)動未投票的業(yè)主參與投票。若業(yè)主大會按照上述流程仍未能通過的，應當按規(guī)定重新向物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會提出成立換屆選舉業(yè)主委員會委員籌備組申請。六、推選業(yè)主委員會主任、副主任及業(yè)主委員會分工業(yè)主委員會自產(chǎn)生之日起三日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生主任1人，副主任1?2人，以及其他職責人員。七、公示表決結(jié)果將業(yè)主大會的投票表決結(jié)果、業(yè)主委員會名單及分工在小區(qū)內(nèi)顯著位置公示5日，業(yè)主有權(quán)查詢相關(guān)材料。八、備案、刻章（一）備案業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，提交以下資料備案：1.《佛山市業(yè)主委員會備案登記申請表》；業(yè)主大會的會議記錄、會議決定和會議表決結(jié)果；業(yè)主委員會委員（候補委員）名單及其基本情況、分工安排；其他資料。居（村）民委員會、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）加具意見后到區(qū)建設房產(chǎn)行政管理部門備案。區(qū)建設房產(chǎn)行政管理部門應當在收到上述材料后5日內(nèi)發(fā)出備案回執(zhí)。業(yè)主委員會收到備案回執(zhí)后，應將備案情況告知物業(yè)服務企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。（二）刻章業(yè)主委員會憑區(qū)建設房產(chǎn)行政管理部門的備案回執(zhí)，向公安機關(guān)申請刻制印章，按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》的規(guī)定和業(yè)主大會的決定使用。印章應當標明業(yè)主委員會的屆數(shù)。附件：1.業(yè)主委員會換屆選舉程序流程圖2.組建換屆選舉業(yè)主委員會委員籌備組申請書關(guān)于組建換屆選舉業(yè)主委員會委員籌備組的倡議換屆選舉業(yè)主委員會籌備組成員自薦表換屆選舉業(yè)主委員會委員籌備組備案表關(guān)于重慶市 住宅小區(qū)（大廈）換屆選舉業(yè)主委員會籌備組成員名單的公告關(guān)于推薦換屆選舉業(yè)主委員會委員候選人的通知業(yè)主委員會委員候選人簡歷表業(yè)主委員會委員候選人推薦表關(guān)于召開換屆選舉業(yè)主委員會委員和業(yè)主大會的通知換屆選舉業(yè)主委員會委員選票業(yè)主代表（業(yè)主委員會候選人）承諾書業(yè)主參加換屆選舉業(yè)主委員會委托書物業(yè)公司與業(yè)主委員會的溝通、協(xié)調(diào)標準作業(yè)程

序一、 目的規(guī)范物業(yè)公司與業(yè)主委員會溝通、協(xié)調(diào)工作，確保物業(yè)管理工作的順利開展。二、 適用范圍適用于物業(yè)公司在日常的管理服務工作中與業(yè)主委員會的正常工作往來。三、職責1、 物業(yè)公司經(jīng)理負責與業(yè)主委員會的溝通、協(xié)調(diào)。2、 物業(yè)公司服務處負責依照本程序?qū)嵤┡c業(yè)主委員會的正常工作往來。1、與業(yè)主委員會的溝通、協(xié)調(diào)方式工作協(xié)凋、溝通會議：物業(yè)公司應當每季度至少與業(yè)主委員會進行一次例行工作溝通會議，會議的主要內(nèi)容是向業(yè)主委員會通報一個季度的財務支出狀況和工作簡況，解決需經(jīng)業(yè)主委員會協(xié)助支持方能完成的問題。專題解決問題會議：在遇到需經(jīng)業(yè)主委員會同意方能進行工作時，物業(yè)公司經(jīng)理應申請召開專題業(yè)主委員會會議，協(xié)商解決專項問題。每年6月底和12月底，物業(yè)公司應匯同公司領一同拜訪業(yè)主委員會，召開專題工作茶話會，向業(yè)主委員會做全面的年度、半年度工作匯報。定時工作溝通制度：每月5日前向業(yè)主委員會報送物業(yè)公司財務損益表；每月10~15日期間接受業(yè)主、業(yè)主委員會的質(zhì)詢、審計；每季度的頭個月向業(yè)主委員會報送社區(qū)文化報刊、宣傳品。2、 下列物業(yè)管理工作應當及時向業(yè)主委員會申報，請求支持。計劃使用本體維修基金對樓宇本體進行大、中修時。計劃使用公用設施專項維修基金更新公用設施時。物業(yè)管理服務工作涉及到部分業(yè)主利益，需業(yè)主委員會出面協(xié)調(diào)時。物業(yè)公司制訂了新的管理措施需要業(yè)主委員會支持工作時。其他需向業(yè)主委員會請示、尋求支持的工作。3、 下列情況出現(xiàn)時，物業(yè)公司應當及時通報業(yè)主委員會新的物業(yè)管理法規(guī)頒布執(zhí)行時。(3)業(yè)主委員會的個別委員與物業(yè)公司有重大的工作分歧無法解決時。(4)有重要的活動(如創(chuàng)優(yōu)迎檢查)時。物業(yè)公司對個別業(yè)主執(zhí)行違約金處罰時。其他應當向業(yè)主委員會通報的情況發(fā)生時。4、物業(yè)公司向業(yè)主委員會申報工作應當提前15日進行，通報情況應當在事實發(fā)