《投資與理財(cái)》教學(xué)講義 教案（項(xiàng)目三：單元二）

本次課標(biāo)題：項(xiàng)目三：消費(fèi)與房地產(chǎn)投資理財(cái)單元二：房地產(chǎn)投資理財(cái)規(guī)劃上課時(shí)間上課地點(diǎn)教學(xué)目標(biāo)知識目標(biāo)能運(yùn)用目前我國(自用)住房貸款的主要種類及操作方式進(jìn)行住房規(guī)劃，能運(yùn)用籌資理論進(jìn)行購房籌資規(guī)劃，能運(yùn)用相關(guān)理論進(jìn)行出租房和出售房決策識記能力目標(biāo)：住房規(guī)劃的主要內(nèi)容，購房籌資規(guī)劃，住房規(guī)劃的意義，什么是住房抵押，房地產(chǎn)投資交易相關(guān)費(fèi)用理解能力目標(biāo)：家庭居住規(guī)劃的內(nèi)容、方法和程序，房產(chǎn)投資的優(yōu)勢和劣勢，分析租房的成本和收益，計(jì)算購買住房的成本、計(jì)算房地產(chǎn)投資回報(bào)能力訓(xùn)練任務(wù)及活動(dòng)【工作任務(wù)1】理清房地產(chǎn)投資規(guī)劃規(guī)劃理念活動(dòng)一：分組討論房地產(chǎn)投資規(guī)劃規(guī)劃的不同觀念活動(dòng)二：分組討論買房和租房的好處【工作任務(wù)2】分析不同收入家庭住房理財(cái)規(guī)劃活動(dòng)：分組討論中低收入家庭如何買房【工作任務(wù)3】房地產(chǎn)投資回報(bào)的計(jì)算活動(dòng)：分組討論考察房產(chǎn)是否值得投資的關(guān)鍵是什么?能否用公式進(jìn)行簡單計(jì)算衡量?房地產(chǎn)投資交易相關(guān)費(fèi)用有哪些?參考資料1.張旺軍：投資理財(cái)—一個(gè)人理財(cái)規(guī)劃指南，科學(xué)出版社，2009年1月第一版第2次印刷2.廖旗平：個(gè)人理財(cái)，高等教育出版社，2009年2月第一版第1次印刷4.理財(cái)中國一個(gè)人理財(cái)專業(yè)網(wǎng)站：/檢查記錄識記能力目標(biāo)：住房規(guī)劃的主要內(nèi)容，購房籌資規(guī)劃，住房規(guī)劃的意義，什么是解寂kdom投資交易相關(guān)費(fèi)用理解能力目標(biāo)：家庭居住規(guī)劃的內(nèi)容、方法和程序，房產(chǎn)投資的優(yōu)勢和劣勢，分析租房的成本和收益，計(jì)算購買住房的成本、計(jì)算房地產(chǎn)投資回報(bào)應(yīng)用能力目標(biāo)：能運(yùn)用目前我國(自用)住房貸款的主要種類及操作方式進(jìn)行住房規(guī)劃，能運(yùn)用籌資理論進(jìn)行購房籌資規(guī)劃，能運(yùn)用相關(guān)理論進(jìn)行出租房和出售房決策朝鮮戰(zhàn)爭結(jié)束后，霍英東就預(yù)料到，香港航運(yùn)事業(yè)的繁榮，必然會(huì)帶來金融貿(mào)易的發(fā)展，而這又將促進(jìn)商業(yè)及住宅樓的開發(fā)。于是他搶先把經(jīng)營重點(diǎn)轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)開發(fā)。1954年12月，霍英東拿出自己的120萬港元，另向銀行貸款160萬港元，在香港銅鑼灣買下了他的第一幢大廈，并創(chuàng)辦了"立信建筑置業(yè)有限公司"。開始，他也和別人一樣，自己花錢買舊樓，拆了后建成新樓逐層出售。這樣當(dāng)然可以穩(wěn)妥地賺錢，可是由于資金少，發(fā)展就比較慢。他苦苦地思索改革房地產(chǎn)經(jīng)營的方法，有一天，有個(gè)老鄰居到工地上找他，說是要買樓?；粲|抱歉地告訴他，蓋好的樓已經(jīng)賣完了。鄰居指著工地上正在蓋的樓說："就這一幢，你賣一層給我好不好?"霍英東靈機(jī)一動(dòng)，說：“你能不能先付定金?”鄰居笑著說：“行，我先付定金，到蓋好后你把我指定的樓層給我，我就把錢交齊?！眱扇司瓦@樣成交了。這個(gè)偶然的事件，卻使霍英東得到了啟發(fā)。他立刻想到，他完全可以采取房產(chǎn)預(yù)售的方法，利用想購房者的定金來蓋新房!這個(gè)辦法不但能為他積累資金，更重要的是還能大大推動(dòng)銷售!因?yàn)?，房產(chǎn)的價(jià)格是非常昂貴的，要想買一幢樓，就得準(zhǔn)備好幾十萬元的現(xiàn)金，一手交錢，一手接屋，少不得一角一分，拖不得一時(shí)一刻。當(dāng)時(shí)只有少數(shù)有錢人才能買得起房產(chǎn)，所以房地產(chǎn)的經(jīng)營也就不可能太興旺?，F(xiàn)在霍英東采取的房產(chǎn)預(yù)售的新辦法，只要先交付10%的定金，就可以購得即將破土動(dòng)工興建的新樓。也就是說，要買一幢價(jià)值10萬港元的新樓，只要付一萬港元，就可以買到所有權(quán)，以后分期付款。這對于房地產(chǎn)商人來說，好處是顯而易見的。利用人家交付的現(xiàn)金，他們原來只夠蓋一幢樓的錢，現(xiàn)在就可以同時(shí)動(dòng)手蓋10幢樓，發(fā)展的速度大大加快。對于購買房產(chǎn)的人來說，也是有利的。先付一小筆錢，就可以取得所有權(quán)，待到樓房建成時(shí)，很可能地價(jià)、房價(jià)都已上漲，而已付定金的買方只要把房產(chǎn)賣掉，就有可能賺一大筆錢!因此，很快就有一批人變成了專門買賣樓房所有權(quán)的商人，這就是后來香港盛行的"炒樓花"。這一創(chuàng)舉使霍英東的房地產(chǎn)生意頓時(shí)大大興隆起來，一舉打破了香港房地產(chǎn)生意的最高紀(jì)錄。當(dāng)別的建筑商也學(xué)著實(shí)行這個(gè)辦法時(shí)，霍英東已經(jīng)賺到了巨大的財(cái)富。人們不得不承認(rèn)他創(chuàng)造性的經(jīng)營方式。他當(dāng)上了香港房地產(chǎn)建筑商會(huì)會(huì)長，會(huì)內(nèi)有會(huì)員300名，擁有香港70%的建筑生意。所以有人把霍英東稱為香港的“土地爺”!霍英東采取的房產(chǎn)預(yù)售新方法，只要先交付百分之十的定金，就可以購得即將破土動(dòng)工興建的新樓。這對于房地產(chǎn)商人來說，可以通過這種借雞生蛋的方式，來彌補(bǔ)資金的不足。引入-—讓人目瞪口呆的美國住房規(guī)劃過河北省。麻省屬于丘陵地區(qū)，境內(nèi)主要是高低起伏海拔兩三百米的丘陵。如果其中出現(xiàn)一個(gè)海拔五六百米的山頭，就可能成為一個(gè)風(fēng)景點(diǎn)。因?yàn)槿藗冮_車順著盤山公路到達(dá)山頂，就可以“極目遠(yuǎn)望",觀賞周圍的丘陵、小河和湖泊。麻省的地理和氣候條件，如在我國應(yīng)是一個(gè)較好的農(nóng)業(yè)地區(qū)。而美國適農(nóng)地域廣闊，為了防止糧食生產(chǎn)過剩，美國政府把麻省的大部分地區(qū)劃為非農(nóng)業(yè)區(qū)，即不準(zhǔn)種糧食，但可以種一些瓜果的地區(qū)。所以，麻省的鄉(xiāng)村，由于不搞農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，不是“農(nóng)村”,而是樹木茂密的鄉(xiāng)村。麻省有完整的高速公路網(wǎng)連接著各個(gè)城市。為了發(fā)展鄉(xiāng)村住宅，就在兩條高速屬于中等收入者住房水平。住宅四周有一二千平方米的草地，屋后的山上還有較大面積的山林。新房售價(jià)每幢在20萬美元左右，舊房售價(jià)則為十幾萬美元，比較便宜。由于地處樹林茂密的鄉(xiāng)間，生態(tài)環(huán)境宜人。特別是沿著小河建的住宅，背山面水，風(fēng)景更為優(yōu)美。由住宅駕車上高速公路一般只【工作任務(wù)1】理清房地產(chǎn)投資規(guī)劃規(guī)劃理念活動(dòng)一：分組討論房地產(chǎn)投資規(guī)劃規(guī)劃的不同觀念案例3.2:在某市機(jī)關(guān)工作的李帥男和在外企工作的張玫倪打算結(jié)婚，兩人對于如何購置新房產(chǎn)生了矛盾。小李說應(yīng)先根據(jù)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)實(shí)力買個(gè)小點(diǎn)的房子，等以后有能力了，再買個(gè)大些的。而小張認(rèn)為應(yīng)該一步到位，新房應(yīng)該氣派，寬敞，舒適漂亮，所以應(yīng)該貸款或借錢買個(gè)大房子，否則就盾。其實(shí)，小李和小張關(guān)于房子的矛盾很普遍。因?yàn)槿诵枰隆⑹?、住、行，其中住是關(guān)鍵。房子居住規(guī)劃呢?是買房，租房，換房，還是建房?根據(jù)專家的建議，家1.買房應(yīng)具備哪些條件?2.買什么樣的房?3.如何買房?一、房地產(chǎn)投資理財(cái)規(guī)劃的意義類別戶型用途大小區(qū)位原為文檔既能滿足居住的需求，又能滿足其他生活需求：既能使家庭財(cái)務(wù)平穩(wěn)，又能使生活水中穩(wěn)步且外com討論：請對案例3.2中的李帥男和張玫倪關(guān)于買房和租房的爭論進(jìn)行分析，結(jié)合本單元所學(xué) 購房與租房的居住效用相近，差別在于購房者有產(chǎn)權(quán)，因而有使用期間的自主權(quán)，而租房者有時(shí)會(huì)租房與購房何者更加劃算，牽涉到擁有自己房產(chǎn)的心理效用與對未來房價(jià)的預(yù)期。因購房者可不同的人可能會(huì)在租購間作不同的選擇。購房與租房應(yīng)如何抉(一)年成本法是房租。購房(或租房)者在進(jìn)行決策時(shí)就會(huì)比較購房和租房成元，押金3個(gè)月。購則總價(jià)80萬，首付30萬元，利率6%的房屋抵押貸款。王先生租房與購房的成本分析如下(假設(shè)押金與首付款的機(jī)會(huì)成本是一年的存款利率3%)。租房年成本：3000x12+3000x3x3%購房年成本：30萬x3%+50x6%=39000(元)看起來租房比購房年成本低2730元，或每月227.5元，租房比較劃算。不過還要考慮以下因(1)房租是否會(huì)每年調(diào)整。購房后成本固定，而且租與購的月成本只差227.5元，只有月租的7.6%,因此只要未來房租的調(diào)整幅度超過7.6%,則購房比租房劃算。屋的資本利得也足以彌補(bǔ)居住期間的成本差異。以上例而言，租房年居住=4.5%,購房年居住成本率=3.9萬元÷80萬元=4.875%,差距只有0.375%。若計(jì)劃住5年，0.375%x5=1.875%,只要房價(jià)可能在5年內(nèi)漲2%以上，購房仍然比較劃算。如果房價(jià)不斷探底，大家都預(yù)期房價(jià)會(huì)進(jìn)一步下跌而寧可租房不愿購房，則租房居住成本低，而房租保持不變，則租房與購房的居住成本的差異會(huì)逐漸降低，可以考王先生看中一處房產(chǎn)。若是租，房租每年30萬元。王先生確定要在萬元，假設(shè)5年后售房所得為1000萬元。以存款利率6%為機(jī)會(huì)成本的計(jì)算依據(jù)。請分析王先生是1.計(jì)算租房的凈現(xiàn)金流現(xiàn)值。由于房租每年30萬元，王先生租房5年，以存款利率6%為機(jī)會(huì)P=年金30萬元×標(biāo)準(zhǔn)年金現(xiàn)值系數(shù)(n=5,i=6%)2.購房凈現(xiàn)金流現(xiàn)值。購房凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值應(yīng)該等于5年后售房凈所得的現(xiàn)值減去購房現(xiàn)值，而5年后售房凈所得的現(xiàn)值：P=5年后售房所得1000萬元×標(biāo)準(zhǔn)復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)(n=5,i=6%)購房凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值=5年后售房凈所得的現(xiàn)值-購房現(xiàn)值=747.26-800=-52.74(萬元)若5年后房價(jià)與目前房價(jià)相當(dāng)，此時(shí)的購房或租房決策，主要取決于當(dāng)事人對5年后房價(jià)漲幅凈現(xiàn)值法考慮居住年數(shù)，值得參考的決策標(biāo)準(zhǔn)是，如果不打算在同一個(gè)地方住3年以上，最好還是以租代購。因?yàn)?年內(nèi)房租再怎么調(diào)漲，仍會(huì)低于房貸利息的負(fù)擔(dān)，若購房后裝修只住3年，則折舊成本太高，而期待房價(jià)不斷飆升是相當(dāng)不切實(shí)際的。的交易成本，如共同維護(hù)基金、契稅、律師費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等合計(jì)起來也要房價(jià)的3%以上。再加上自用住宅會(huì)比租用的住宅舍得裝修，除非房價(jià)在3年內(nèi)大幅上漲，否則計(jì)人中介及裝修等費(fèi)用后的凈現(xiàn)主要是指房地產(chǎn)所處的位置、地質(zhì)、地勢、氣候條件和環(huán)境質(zhì)量等因素。需要說明的是，房地產(chǎn)中的地段概念，不僅指其自然地理位置，而更多地是指房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)地理位置、環(huán)主要有供求狀況、物價(jià)水平、利率水平、居民收入和消費(fèi)水平。由反映，利率上升不僅帶來開發(fā)成本的提高，也將提高房地產(chǎn)投資者的的社會(huì)需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的下降。但是，房地產(chǎn)價(jià)格受多種因素的影響，在市或利率水平過低的情況下，利率的上升并不必然產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格的制度、政策、法規(guī)等方面的因素，包括土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、稅收政策與【工作任務(wù)2】分析不同收入家庭住房理財(cái)規(guī)劃原創(chuàng)力文檔四、購房規(guī)劃和購房籌資規(guī)劃(一)購房規(guī)劃力文檔力文檔是安全的。例如，如果家庭月收入.5000元，每月的房款月供應(yīng)該不超出1500元。但如果收入預(yù)期可負(fù)擔(dān)的首付款：目前年收入X收入中負(fù)擔(dān)首付和房貸的比率上限(或稱為儲(chǔ)蓄率上限)x年金投資報(bào)酬率或市場利率)王先生年收入為10萬元，預(yù)計(jì)的收入成長率3%。目前資產(chǎn)15萬元，40%為儲(chǔ)蓄首付款與負(fù)擔(dān)房貸的上限，打算5年后購房，投資報(bào)酬率10%,貸款年限20年，利率為6%。王先生一家的凈資產(chǎn)中負(fù)擔(dān)首付的比率上限為40%。屆時(shí)可以負(fù)擔(dān)的房價(jià)為多少?首付款部分和貸款部分各是多少?應(yīng)買多少平方米的房子，取決于家庭人口數(shù)及空間舒適度的要求。若5年以后才買房子，則以平方米規(guī)劃，其可負(fù)擔(dān)購房單價(jià)為：101.8萬元÷150平方米6800元/平方米。機(jī)能越強(qiáng)，單價(jià)越高：房子越大，總價(jià)越高。房子的大小主要決定于居住成間才夠用，可伸縮的彈性較小。但不同區(qū)位的房子單價(jià)差距甚大，因此需考慮總負(fù)擔(dān)能力，在可接受的居住平方米數(shù)下，選擇住得起的地區(qū)。環(huán)境需離上班地點(diǎn)或子女就學(xué)地點(diǎn)遠(yuǎn)近，以及學(xué)區(qū)考慮(否則子女讀書會(huì)有額外的支出)等。區(qū)位是決定房價(jià)最重要的因素，應(yīng)考慮承受能力，在交通所需油料、時(shí)間成本與房購房需求規(guī)劃模擬試算如表3—1所示表3-1購房需求規(guī)劃模擬試算表說明舉例家庭人數(shù)每人所需平方米數(shù)屆時(shí)擬購房平方米數(shù)目前年收入負(fù)擔(dān)首付和房貸的儲(chǔ)蓄率上限現(xiàn)有的整筆投資額投資報(bào)酬率假設(shè)擬多少年后購房復(fù)利終值系數(shù)年金終值系數(shù)ABCDEFGHIJ需同住人數(shù)以50～80平方米假設(shè)加上年終獎(jiǎng)金首付款投資準(zhǔn)備金3人50平方米150平方米10萬元15萬元原創(chuàng)下載高以多少年后可遷入計(jì)算5年可籌備首付款預(yù)計(jì)的收入成長率購房當(dāng)年收入累積數(shù)年收入中可負(fù)擔(dān)本利攤還額的上限擬本利攤還年數(shù)房貸利率年金現(xiàn)值系數(shù)可負(fù)擔(dān)房貸總額可負(fù)擔(dān)購房總價(jià)可負(fù)擔(dān)購房單價(jià)可選擇購房區(qū)位房貸占總價(jià)乘數(shù)KLMN0PQRSTUV以2%一5%假設(shè)最少5年，最長30年依各區(qū)位行情=R÷S,應(yīng)小于銀行規(guī)定的48.6萬元11.59萬元4640元20年53.2萬元101.8萬元6800元本市三環(huán)以內(nèi)(二)購房籌資規(guī)劃對多數(shù)人來說，買房的花銷太大，很少有人可以一次性付清所有的購房款項(xiàng)，因此，個(gè)人/家1.關(guān)于抵押的概念和術(shù)語清楚。他們只知道住房抵押是每月要償還相同金額的一種固定資產(chǎn)貸款，其月還款額會(huì)根據(jù)利率的變化而增加或減少，但并不十分清楚它是怎么計(jì)算出來的。絕大多數(shù)人還知道抵押被定義為一種以還貸為前提條件的、從借款人到貸款人的對資產(chǎn)權(quán)由借款人享有贖回權(quán)的債務(wù)償還的保證。也就是說，當(dāng)個(gè)人/家庭以抵押貸款方式購得住房時(shí)，房屋的產(chǎn)權(quán)實(shí)際已經(jīng)轉(zhuǎn)移給貸款銀行，個(gè)人/家庭只能在貸款債務(wù)全部還清后才能重新獲得對該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。這種從貸方重新獲得產(chǎn)權(quán)的權(quán)利叫做擔(dān)保贖回權(quán)。因此，抵押實(shí)質(zhì)上并不是一種貸款，而是一種對貸款的擔(dān)保形式(根據(jù)我國《民法通則》的定義，擔(dān)保是指法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定的確保合同履行，保障權(quán)利人利益實(shí)現(xiàn)的法律措施。目前《民法通則》中規(guī)定將該財(cái)產(chǎn)作為對債權(quán)的擔(dān)保。抵押物一般是不動(dòng)產(chǎn)，也可以是動(dòng)產(chǎn)。質(zhì)押是指債務(wù)人或者第三人將人按照合同約定占有債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)，債務(wù)人不按照合同約定的期限產(chǎn)，以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。典型的可以以保證債權(quán)實(shí)現(xiàn)的擔(dān)保方式。債務(wù)人履行債務(wù)以后，定金應(yīng)該收回或者抵作價(jià)款：給付定金的一方的旅行的作用，也不能證明合同的成立。收受預(yù)付款的一方違約，只需返回所收款項(xiàng)，而無須雙倍定金。接收定金方如不履行合同，應(yīng)當(dāng)雙倍返回定金。這樣，當(dāng)事人從經(jīng)濟(jì)利益上考慮，也會(huì)促使總之，訂金、預(yù)付款和定金任何一樣都能起到預(yù)先給付的作用，但具有擔(dān)保作用并能證明合同因此，除非購房者可以一次付清全部購房款項(xiàng)，否則一個(gè)通過抵押融資購房的個(gè)人或家庭在擁有了一座新房子以后，并不會(huì)立即擁有房屋的產(chǎn)權(quán)。事實(shí)上房子的產(chǎn)權(quán)歸抵押貸款銀行所有，購房抵押交易的雙方分別被叫做抵押人和抵押權(quán)人。抵押人是提供保證以獲得貸款的人，也就是購2.住房抵押貸款的償還第一種方式十分簡單，可以根據(jù)貸款額、貸款利率以及貸款期限計(jì)算。對于通過建立償債基金到期一次性償還本金、分期償還利息的還款方式，由于在我國各大銀行提供的各種個(gè)人住房抵押貸款產(chǎn)品中還不常見，也不在此專門介紹。這里介紹貸款分期償還中遇款償還金額的計(jì)算，貸款償還一段時(shí)間以后如何計(jì)算貸款余額的問題方式中如何劃分本金和利息的問題，以及借款期間銀行貸款利率發(fā)生變化后如何計(jì)算新的攤還額的等額本金又稱利隨本清、等本不等息還款法。貸款人將本金分?jǐn)偟矫總€(gè)月內(nèi)，同時(shí)付清上一交這種還款方式相對等額本息而言，總的利息支出較低，但是前期支付的本金和利息較多，還款還款總利息=(還款月數(shù)+1)*貸款額*月利率/2上期剩余本金的利息，這樣就形成月還款額，所以等額本金法個(gè)月的還款額多，然后逐月減少，越貞認(rèn)欲貞認(rèn)欲等額本金適合的人群：等額本金法因?yàn)樵谇捌诘倪€款額度較大，而后逐月遞減，所以比較適合等額本金的利弊：等額本金貸款采用的是簡單利率方式計(jì)算利息。在每期還厥耐結(jié)詩勇，水印只對剩余的本金(貸款余額)計(jì)息，也就是說未支付的貸款利息不與未支付的貸款余額一起作