不夜城從商業(yè)地產(chǎn)到濱海新區(qū)的轉(zhuǎn)型

不夜城從商業(yè)地產(chǎn)到濱海新區(qū)的轉(zhuǎn)型

就像上海世博會(huì)一樣，上?；疖囌緹o(wú)疑是上海世博會(huì)最受關(guān)注的接待中心之一?！扒皬d”以什么樣的面貌出現(xiàn)在海內(nèi)外千千萬(wàn)萬(wàn)人的眼前,將直接影響到整個(gè)城市的形象。目前,有“不夜城”之稱的上?；疖囌旧倘φ诰o鑼密鼓地進(jìn)行改造,其規(guī)劃目標(biāo)是上海陸上交通最具優(yōu)勢(shì)的“黃金商務(wù)商業(yè)圈”。如何讓這個(gè)“前廳”在世博會(huì)期間光彩奪目,早已成為政府部門(mén)以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商共同關(guān)心的課題。二上海重新開(kāi)發(fā)地區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀和發(fā)展規(guī)劃上?！安灰钩恰钡貐^(qū)原來(lái)是老上海危棚簡(jiǎn)屋最集中的地區(qū)之一,1988年隨著鐵路老北站搬遷,這里的人流、物流、資金流、信息流開(kāi)始高速匯聚與發(fā)散?！安灰钩恰痹谡麄€(gè)上海城市的地位和影響也越來(lái)越大,一個(gè)伴隨著巨大的交通樞紐優(yōu)勢(shì)而形成的商務(wù)商圈開(kāi)始崛起。1991年“不夜城”地區(qū)首次制定城區(qū)整體發(fā)展規(guī)劃,當(dāng)時(shí)定位是上海著名的綜合商貿(mào)區(qū)。規(guī)劃面積為1.42平方公里,建筑開(kāi)發(fā)總量為280萬(wàn)平方米。區(qū)政府通過(guò)土地批租和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)引入資金,先后投資250億元人民幣建成名品商廈、環(huán)龍商廈、廬峰飯店、中亞飯店、銀星假日酒店、新梅華東大酒店、聯(lián)合售票大樓、郵電賓館、機(jī)電大廈、新亞長(zhǎng)城大酒店、嘉里不夜城一期、華東旅游商廈等10多幢現(xiàn)代化商業(yè)樓宇,在上海北區(qū)初步形成一個(gè)有影響的商圈。1993年,該地區(qū)首次亮起霓虹燈,“不夜城”名聲鵲起。隨著區(qū)域整體品質(zhì)和環(huán)境的改善,“不夜城”當(dāng)年就躋身上海8大商貿(mào)商務(wù)中心的行列。2005年,“不夜城”開(kāi)始制定第二輪城區(qū)發(fā)展規(guī)劃,也就是“十一五”發(fā)展規(guī)劃。該規(guī)劃將“不夜城”占地面積繼續(xù)擴(kuò)大,達(dá)到3.42平方公里。主要內(nèi)容是“北延?xùn)|擴(kuò)”,通過(guò)對(duì)火車站南北兩大區(qū)域的重新開(kāi)發(fā),使整個(gè)“不夜城”做到南北互通融會(huì)一體。第二輪發(fā)展規(guī)劃主要是基于區(qū)域商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展而開(kāi)展的,目標(biāo)是將“不夜城”打造成為以現(xiàn)代交通服務(wù)為核心、旅游綜合服務(wù)為特色,同時(shí)融商貿(mào)服務(wù)、特色會(huì)展、房產(chǎn)建筑業(yè)等為重點(diǎn)配套的上海一大現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)和現(xiàn)代交通商務(wù)區(qū)。2007年起,“不夜城”對(duì)恒豐路實(shí)施拓寬和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與改造,以進(jìn)一步提升“不夜城”城區(qū)的現(xiàn)代化功能和品質(zhì)。區(qū)域布局和規(guī)劃布局更加豐富、核心項(xiàng)目出現(xiàn),區(qū)域形態(tài)正得到顯現(xiàn)改造恒豐路,是“不夜城”跨越新的臺(tái)階的一大契機(jī)。根據(jù)2007年實(shí)施的恒豐路改造規(guī)劃,沿線主要是以商業(yè)建筑為支撐、以集群式新建的高檔商務(wù)樓宇為主體,帶動(dòng)原有辦公樓品質(zhì)和功能的升級(jí)。未來(lái)恒豐路重點(diǎn)發(fā)展的是物流服務(wù)、總部經(jīng)濟(jì)、會(huì)展會(huì)務(wù)、人才資源信息、滬辦服務(wù)等行業(yè),使之成為“不夜城”地區(qū)乃至上海一條著名的“黃金商務(wù)中軸大道”。恒豐路改造規(guī)劃大致分二步走。先拆除天目西路至漢中路段舊建筑,將其劃分為多個(gè)地塊。這些地塊大都用作綜合性商業(yè)用地,在此形成一個(gè)具有現(xiàn)代化水平的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng);第二步對(duì)天目西路至恒豐路橋之間的恒豐路段進(jìn)行多樣化功能性開(kāi)發(fā)和改造,結(jié)合蘇州河濱河休閑水岸開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn),在此矗立起“不夜城地區(qū)”新的標(biāo)志性建筑。目前,恒豐路沿線掀起新一輪商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮,一幢幢新建樓宇紛紛拔地而起。除原有的新亞廣場(chǎng)大酒店、機(jī)電大廈、錦城大廈、中房華東大廈、漢中廣場(chǎng)、一天大廈、現(xiàn)代交通商務(wù)大廈等一批商辦樓外,現(xiàn)有5幢新建商業(yè)地產(chǎn)以及星級(jí)酒店項(xiàng)目進(jìn)入開(kāi)發(fā)高潮。最北面的有沿蘇州河恒豐路橋而建的蘇河一號(hào),依次是裕年國(guó)際商務(wù)大廈、天目西路147地塊、洲際河畔中心項(xiàng)目以及恒基商辦樓等。隨著“不夜城”恒豐路沿線面貌正在得到改觀,區(qū)域規(guī)劃目標(biāo)的“黃金商務(wù)中軸大道”形態(tài)正在逐步顯現(xiàn)。專業(yè)人士認(rèn)為,200米道路兩邊同時(shí)開(kāi)發(fā)許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目肯定是有利有弊。一方面未來(lái)這里必將出現(xiàn)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)局面;一方面也有利于形成一條街的集群效應(yīng)而提升這條“黃金商務(wù)中軸道”的地位。關(guān)鍵是如何避免今后這里的市場(chǎng)陷入無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)境地,這是區(qū)域管理部門(mén)以及社會(huì)各個(gè)方面需要探討的一個(gè)課題。已建成的項(xiàng)目類型鑒于“不夜城”地區(qū)形成越來(lái)越大的影響力,區(qū)域政府越來(lái)越意識(shí)到這里蘊(yùn)育的商業(yè)價(jià)值。為此,管理部門(mén)不但在規(guī)劃上大力發(fā)展中高檔綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,而且進(jìn)一步在項(xiàng)目的形態(tài)上下功夫,同時(shí)更注重對(duì)整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)商業(yè)功能的提升。他們的目標(biāo)是:通過(guò)開(kāi)發(fā)和挖掘一批特色樓宇,讓“樓宇經(jīng)濟(jì)”發(fā)揮出最大效益。在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商方面,“不夜城”爭(zhēng)取引進(jìn)海內(nèi)外著名的實(shí)力型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商;在商貿(mào)功能開(kāi)發(fā)方面,注重開(kāi)發(fā)中高檔商務(wù)樓。目前“不夜城”地區(qū)在建和已建成的項(xiàng)目有蘇河一號(hào)、恒基不夜城一期、嘉里不夜城、閘北廣場(chǎng)、不夜城商廈等,大都是由境外著名開(kāi)發(fā)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。由于這些商務(wù)樓具有很高的品質(zhì),目前已經(jīng)吸引嘉吉、飛利浦、中國(guó)聯(lián)通等一批海內(nèi)外知名企業(yè)入駐,而且市場(chǎng)租賃行情也在逐步上升。上述商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中最令人矚目的是由嘉里建設(shè)集團(tuán)、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)、中糧集團(tuán)及上海銀都房地產(chǎn)公司共同投資開(kāi)發(fā)的嘉里不夜城二期。該項(xiàng)目占地38萬(wàn)平方米,擁有8幢高層及1幢四層裙房,其中包括辦公樓、綜合樓、SOHO商住樓、酒店以及住宅等。主樓為35層,高度達(dá)到143米;為引進(jìn)大型商業(yè)百貨入駐,四層裙房均采用天橋連接方式,以方便消費(fèi)者合理流動(dòng)。另兩處著名的大型項(xiàng)目分別是恒基不夜城廣場(chǎng)二期、洲際河畔酒店。前者占地6200平方米,是一幢擁有5.1萬(wàn)平方米的大型商業(yè)辦公樓;后者占地2.5萬(wàn)平方米,將投資25億元開(kāi)發(fā)規(guī)模達(dá)20萬(wàn)平方米的星級(jí)酒店,建成將成為“不夜城”地區(qū)首棟超五星級(jí)酒店。目前不少500強(qiáng)在滬機(jī)構(gòu)有進(jìn)駐意向,約50%樓層已達(dá)成租賃意向。位居恒豐北路、長(zhǎng)安路口的“蘇河一號(hào)”是“不夜城”地區(qū)一個(gè)新的綜合型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。“蘇河一號(hào)”扼蘇州河和恒豐路橋而立,由一棟28層景觀生態(tài)甲級(jí)辦公樓、一棟8層LOF