旅游物業(yè)管理(限選課程)

旅游物業(yè)管理

（旅游管理專業(yè)適用）《旅游物業(yè)管理》

本課程綜合了旅游學和物業(yè)管理相關(guān)學科專業(yè)的知識，從物業(yè)管理概念、內(nèi)容、方法、政策法律等方面系統(tǒng)介紹旅游物業(yè)管理的基本理論和知識。教學目的旨在培養(yǎng)學生從事旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、行業(yè)管理、企業(yè)經(jīng)營所必備的知識和能力，為學生畢業(yè)后從事旅游開發(fā)及管理奠定寬厚的專業(yè)知識基礎。周次教學內(nèi)容學時課外作業(yè)及平時考核1－2第1章：物業(yè)管理概述42－3第2章：房地產(chǎn)與物業(yè)管理43－4第3章：物業(yè)管理機構(gòu)與物業(yè)檔案管理45第4章：物業(yè)管理企業(yè)財務管理36第5章：物業(yè)管理與社區(qū)文化3第一次書面作業(yè)7第6章：物業(yè)管理服務質(zhì)量38第7章：物業(yè)管理法律法規(guī)39第8章：住宅小區(qū)物業(yè)管理310－11第9章：收益性物業(yè)及其它物業(yè)管理6第二次書面作業(yè)12－13第10章：旅游物業(yè)管理6期末考試2第一章物業(yè)管理概述一、物業(yè)物業(yè)主要包括三部分內(nèi)容：已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的建筑物與這些建筑物相配套的設施設備相關(guān)的場地第一節(jié)物業(yè)管理基本概念物業(yè)的分類物業(yè)可分為四類：居住物業(yè)商業(yè)物業(yè)工業(yè)物業(yè)其他用途物業(yè)物業(yè)的特點使用的長期性建設周期長、投資大位置的固定性價值上的保值性與增值性形式上的多樣性受政策影響大二、物業(yè)管理（一）涵義物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人（業(yè)主）的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，以及國家有關(guān)法律法規(guī)，對物業(yè)的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務。（二）物業(yè)管理的特征社會化專業(yè)化市場化規(guī)范化第二節(jié)物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展一、早期物業(yè)管理二、現(xiàn)代物業(yè)管理三、我國物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展香港的物業(yè)管理中國內(nèi)地的物業(yè)管理第二節(jié)物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展

本次課討論題：以廣州為例，分析城市房地產(chǎn)業(yè)（物業(yè)）快速發(fā)展的原因及其對社會經(jīng)濟發(fā)展的意義。

第三節(jié)物業(yè)管理的基本內(nèi)容一、常規(guī)性的公共服務房屋建筑物主體的管理房屋設備、設施的管理環(huán)境衛(wèi)生和綠化管理安全防范和消防管理車輛停放秩序和道路、場地的管理物業(yè)維修費用和維修基金的賬務管理物業(yè)檔案資料的管理公眾代辦服務二、針對性的專業(yè)服務日常生活類商業(yè)服務類文化、教育、衛(wèi)生、體育類中介服務社會福利類三、委托性的特約服務四、經(jīng)營性服務

1．開餐飲、理發(fā)美容、洗衣、熨衣店和商店；

2．辦收費農(nóng)貿(mào)市場；

3．養(yǎng)花種苗出售；

4．利用區(qū)內(nèi)空地或道路夜間空閑開辟日夜收費停車場（需得到業(yè)主大會和相關(guān)業(yè)主的同意，并依法辦理手續(xù)）；

5．開辦維修公司、裝修裝璜公司、家電、車輛及各類生活用品的維修服務公司、綠化公司、清潔公司等經(jīng)濟實體，開展旅游、健身、商業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)等經(jīng)營活動；

6．從事房地產(chǎn)經(jīng)租、信托、中介、咨詢和評估、物業(yè)管理咨詢等；

7．其他多種經(jīng)營服務項目。五、社會性管理與服務

思考：以你家的小區(qū)為例，說說物業(yè)管理企業(yè)為你們小區(qū)業(yè)主提供的物業(yè)管理服務有哪些內(nèi)容。你認為物業(yè)管理企業(yè)提供的這些服務項目能否滿足業(yè)主的要求，還存在哪些問題與不足，需要進行哪些方面的改進。第四節(jié)物業(yè)管理的基本原則用戶至上、服務第一業(yè)主自治管理與專業(yè)管理相結(jié)合統(tǒng)一經(jīng)營、綜合管理社會化管理、企業(yè)化經(jīng)營合理競爭依法管理與服務第五節(jié)物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)一、物業(yè)管理的策劃階段前期介入制定物業(yè)管理方案確定管理檔次確定服務標準財務收支預算選聘物業(yè)管理企業(yè)二、物業(yè)管理的前期準備階段企業(yè)內(nèi)部機構(gòu)的設置和擬定人員編制人員的選聘和培訓規(guī)章制度的制定物業(yè)租售的代理三、物業(yè)管理的啟動階段物業(yè)的接管驗收用戶入住產(chǎn)權(quán)備案和檔案資料的建立四、物業(yè)管理的日常運作階段日常綜合服務與管理系統(tǒng)的協(xié)調(diào)本章課后復習思考題：1．簡述物業(yè)管理的概念；2．簡述物業(yè)的涵義與特點；3．簡述物業(yè)管理的基本內(nèi)容；4．試述物業(yè)管理公共服務的內(nèi)容。

第二章房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理教學目的與要求：

1、了解房地產(chǎn)及房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理的涵義；

2、了解房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的關(guān)系；

3、了解物業(yè)管理在房地產(chǎn)經(jīng)營管理中的地位和作用；

4、結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)營的實際，分析一些現(xiàn)實問題。教學時間：4學時

第二章房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營一、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)1、房地產(chǎn)的涵義房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的合稱，是房屋與土地在經(jīng)濟方面的商品體現(xiàn)。房屋和土地反映物質(zhì)的屬性和形態(tài)，而房產(chǎn)與地產(chǎn)則體現(xiàn)商品形式的價格。因此，在生活資料方面，房產(chǎn)與地產(chǎn)屬于財產(chǎn)范疇；在生產(chǎn)經(jīng)營資料方面，房產(chǎn)與地產(chǎn)屬于資產(chǎn)范疇。

第二章房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營

在實際生活中，講到房地產(chǎn)，一般均指房屋建筑和建筑地塊所組成的有機整體。習慣上也不把房地產(chǎn)與房屋、土地作嚴格的區(qū)分。房地產(chǎn)即房屋與土地。房屋與土地不可移動，一般又稱之為不動產(chǎn)。但這只是不動產(chǎn)概念的狹義解釋或通俗解釋，廣義概念的不動產(chǎn)還包括水壩、地下工程、港口等其他建筑。第二章房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營一、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)2、城市房屋（1）住宅（2）生產(chǎn)用房（3）營業(yè)用房（4）行政用房（5）文教用房（6）其他專用房第二章房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營一、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)3、城市土地（1）生活居住用地（2）工業(yè)用地（3）交通運輸用地（4）市政公用設施用地：指設置公用設施和工程構(gòu)筑物的用地，包括水源地、自來水廠、污水處理廠、變電所、煤氣站、消防站、各種管線工程及其構(gòu)筑物、防洪堤壩、火葬場及墓地等用地。（5）風景游覽區(qū)用地第二章房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營3、城市土地（6）公共綠地：指為城市居民服務的公園、動物園、植物園、陵園、街心花園以及城市林蔭道綠地等。（7）文教衛(wèi)生等公共用地（8）道路廣場及倉庫用地（9）特殊用地：特殊用地通常指各種軍用設施、監(jiān)獄、看守所以及自然保護區(qū)等作特殊用途的用地。（10）其他用地：指不屬于以上所列項目的其他城市用地，包括市區(qū)邊緣的菜田、苗圃、果園、牧場等地以及城市內(nèi)不易劃出的零星用地。

第二章房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營一、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)4、房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務的產(chǎn)業(yè)。1987年11月20日，原城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部《關(guān)于發(fā)展城市房地產(chǎn)業(yè)的報告》，對房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵作了如下表述：“房地產(chǎn)業(yè)包括：土地的開發(fā)，房屋的建設、維修、管理，土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此而形成的房地產(chǎn)市場?！币簿褪钦f，房地產(chǎn)業(yè)具體涉及租賃、信托、物業(yè)管理和以房地產(chǎn)為依托所進行的多種經(jīng)營管理等項目工作。

第二章房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理二、房地產(chǎn)經(jīng)營運行機制

房地產(chǎn)經(jīng)營的概念有狹義和廣義之分。狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營主要指建筑地塊和房屋的流通過程及售后管理；廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營包括房地產(chǎn)生產(chǎn)過程、經(jīng)營和流通過程，經(jīng)營是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)經(jīng)營目標，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程作出科學的決策，并組織有效的實施。

房地產(chǎn)業(yè)的運行機制一般由生產(chǎn)、流通、消費三個環(huán)節(jié)組成。

第二章房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理二、房地產(chǎn)經(jīng)營運行機制(二)流通環(huán)節(jié)流通環(huán)節(jié)即房地產(chǎn)的勞動產(chǎn)品進入市場，進行交易活動，實現(xiàn)其使用價值和價值的過程。當然，未經(jīng)開發(fā)的“生地”也能投入市場流通。房地產(chǎn)市場活動主要有房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押等三種流通方式。

房地產(chǎn)買賣，是指土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的買賣。房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，其生產(chǎn)與消費在地點上是相同的，而只是通過交易轉(zhuǎn)換了所有權(quán)或使用權(quán)。因此，其交易活動自始至終都貫穿著權(quán)屬，比一般商品的交易活動要復雜得多。

房地產(chǎn)租賃，是房地產(chǎn)出售的另一種形式。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人通過租金的形式逐步收回成本和獲取利潤，其實質(zhì)仍然是流通領(lǐng)域的買賣關(guān)系。

第二章房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理二、房地產(chǎn)經(jīng)營運行機制(二)流通環(huán)節(jié)房地產(chǎn)抵押，是指單位或個人以一定量的房地產(chǎn)作為如期償還借款的保證物，向銀行或其他信貸機構(gòu)作抵押，從而取得貸款。貸款到期，借款者除了歸還本息外，還要繳納抵押品的保管費用。如果到期無力歸還貸款，銀行或其他貸款機構(gòu)有權(quán)處理用作抵押的房地產(chǎn)商品，處理所得的資金必須首先用于歸還貸款。抵押貸款還可用于解決房地產(chǎn)開發(fā)公司或購房者資金不足的困難，即開發(fā)公司或購房者把即將投入開發(fā)建設的房地產(chǎn)或購得的房屋作為抵押品來獲得貸款。目前流行的銀行“按揭”，即是個人購房抵押貸款，其房屋的所有權(quán)屬于抵押銀行，但購房者仍享有居住權(quán)，如到期無力歸還貸款，房屋則由抵押銀行收回。

第二章房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理二、房地產(chǎn)經(jīng)營運行機制(三)消費環(huán)節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)品，經(jīng)過流通環(huán)節(jié)的市場交易活動，轉(zhuǎn)移給使用者，從而進入了消費環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)產(chǎn)品的使用周期很長，作為不動產(chǎn)，它具有固定性、耐久性和增值性。在長期的消費中，產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、維護修繕管理等每時每刻都不能缺少。在房地產(chǎn)市場日益活躍的今天，房屋的售后管理和維修服務工作也顯得越來越迫切和重要了。

第二章房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理三、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用

1、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位■支柱產(chǎn)業(yè)■基礎性和先導性產(chǎn)業(yè)■是國家的一筆巨大財富第二章房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理三、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用

1、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的作用

(1)房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟和社會系統(tǒng)中基本單位的承載體，起著連結(jié)生產(chǎn)與生活、生產(chǎn)與流通、生產(chǎn)與消費等方面的作用。(2)房地產(chǎn)業(yè)可以提供大量的財政積累，是高附加值的產(chǎn)業(yè)。

第二章房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理三、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用

(3)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可以合理充分地利用土地資源。土地資源是稀缺和不可再生的，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展可以合理分配和重組土地資源，充分提高土地利用效益。

(4)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可以促進和帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。它在開發(fā)中可以帶動建材、建筑設備、建筑機械以及冶金、儀表、鋼材、木材、水泥等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房屋在投入使用后又可促進家電、家具、園林、保險、裝飾、服務業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)是導向性產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展將為其他產(chǎn)業(yè)和物業(yè)管理服務業(yè)開辟渠道和提供基礎。第二章房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理三、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用(5)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)。(6)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可使更多人獲得就業(yè)機會(7)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)有利于營造優(yōu)美的居住環(huán)境，改善居住條件，建設社區(qū)文明。(8)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)有利于完善投資環(huán)境，吸引外商投資，促進改革開放向縱深發(fā)展。

第二章房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理一、房地產(chǎn)市場的含義房地產(chǎn)市場，廣義上可以理解為房地產(chǎn)交換關(guān)系，即房地產(chǎn)全部流通過程的總和。狹義的房地產(chǎn)市場，是指進行房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押等交易活動的場所。第二節(jié)房地產(chǎn)市場第二章房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理二、房地產(chǎn)市場的特性(一)房地產(chǎn)商品的物質(zhì)特性1.固定性：房地產(chǎn)的固定性是指它在位置上的不可移動性，它不像其他普通商品，生產(chǎn)場所是固定的，但產(chǎn)品是流動的；而房地產(chǎn)則是生產(chǎn)過程流動，產(chǎn)品始終是固定的。2.獨特性：房地產(chǎn)商品沒有兩個是完全相同的，不像其他商品那樣可以通過重復生產(chǎn)來滿足消費者對同一產(chǎn)品的需要。而房地產(chǎn)商品一旦形成，別的需求者只能去尋求其他房地產(chǎn)商品。3.權(quán)益性：是指被開發(fā)后承載房屋的土地作為物質(zhì)性資產(chǎn)的合法權(quán)益。房地產(chǎn)商品雖然不可移動，但其權(quán)益卻是可以流通交易的。

第二節(jié)房地產(chǎn)市場第二章房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理(二)房地產(chǎn)商品的經(jīng)濟特性

1.差異性：主要是指土地作為一種不可再生的資源，供應量缺乏彈性，價值和價格則受多種因素制約，難以用簡單的投入產(chǎn)出或成本加利潤的方法加以測定，更多的是非經(jīng)濟因素產(chǎn)生的價值偏離結(jié)果。這些因素包括：城市規(guī)劃所規(guī)定的使用性能、容積率、建筑式樣，以及城市建設與管理的有關(guān)規(guī)定，等等。除了這些因素的制約外，房地產(chǎn)價格還受地理位置、區(qū)域環(huán)境、交通條件等因素的影響。

第二節(jié)房地產(chǎn)市場第二章房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理(二)房地產(chǎn)商品的經(jīng)濟特性

2.雙重性:指房地產(chǎn)所具有的消費特性和資本特性。房地產(chǎn)的使用價值不以時間的推移而減少，一般情況下都具有保值和增值的功能，因而人們除把它作為一般商品消費使用外，還把它作為資本投入獲利和貨幣儲存。

第二節(jié)房地產(chǎn)市場第三節(jié)房地產(chǎn)管理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、戶籍管理產(chǎn)權(quán)與產(chǎn)權(quán)管理所謂產(chǎn)權(quán)，是指城市房屋的所有權(quán)，即房屋所有者在法律的范圍內(nèi)對其享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。所謂產(chǎn)權(quán)管理，也就是對房屋所有權(quán)的管理，是房管部門按照法律規(guī)定的原則，對物業(yè)所有權(quán)及其合法變動情況的確認，保障產(chǎn)權(quán)人合法行使權(quán)力而進行的一系列管理工作。第二章房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理第三節(jié)房地產(chǎn)管理■產(chǎn)權(quán)與產(chǎn)權(quán)管理產(chǎn)權(quán)管理任務產(chǎn)權(quán)管理的主要內(nèi)容：

(1)產(chǎn)權(quán)登記

(2)審查確認的產(chǎn)權(quán)

(3)核發(fā)產(chǎn)權(quán)證書

(4)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、變更登記

(5)產(chǎn)權(quán)檔案第二章房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理第三節(jié)房地產(chǎn)管理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、戶籍管理產(chǎn)籍與產(chǎn)籍管理

產(chǎn)籍也就是城市房屋的產(chǎn)權(quán)檔案資料，是在產(chǎn)權(quán)登記過程中所產(chǎn)生的各種圖表、登記材料，經(jīng)過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊、證件等資料的總稱。產(chǎn)籍管理是指通過經(jīng)常性的測繪和房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)的登記，不斷完善和修正產(chǎn)籍資料，保持產(chǎn)籍資料的完整、準確，有效地為產(chǎn)權(quán)管理服務，為城市規(guī)劃建設提供準確可靠的數(shù)據(jù)而對產(chǎn)籍資料進行的綜合管理。第二章房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理第三節(jié)房地產(chǎn)管理房地產(chǎn)經(jīng)營管理(一)房地產(chǎn)經(jīng)營管理的概念

房地產(chǎn)經(jīng)營包括房地產(chǎn)生產(chǎn)過程的經(jīng)營和流通過程的經(jīng)營，是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)經(jīng)營目標，在分析自身條件和市場需求的前提下，對房地產(chǎn)開發(fā)、設計、施工以及策略和售后服務等全過程作出科學的決策，并組織有效的實施。

對房地產(chǎn)經(jīng)營進行管理包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的內(nèi)部管理和國家宏觀管理兩個方面。

第二章房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理第三節(jié)房地產(chǎn)管理房地產(chǎn)經(jīng)營管理

(二)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的建立

1.組建房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的條件

2.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的設立程序

(三)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的資質(zhì)管理第二章房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理第四節(jié)房地產(chǎn)與物業(yè)管理的關(guān)系一、房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理的關(guān)系物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的派生物。作為房地產(chǎn)市場的消費環(huán)節(jié)，物業(yè)管理實質(zhì)上是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)和完善，是一種社會化和專業(yè)化的服務方式。房地產(chǎn)經(jīng)營管理主要側(cè)重在物業(yè)的開發(fā)建設方面，而物業(yè)管理則主要從事物業(yè)的維護、保養(yǎng)以及對環(huán)境的綠化和物業(yè)所有人的服務方面。房地產(chǎn)經(jīng)營的工作性質(zhì)是開發(fā)物業(yè)，物業(yè)管理的主要任務則是售后服務。因此，物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。我國的物業(yè)管理也就是改革開放以來房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的派生結(jié)果。第二章房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理第四節(jié)房地產(chǎn)與物業(yè)管理的關(guān)系二、物業(yè)管理對房地產(chǎn)經(jīng)營的影響第一，有利于房地產(chǎn)的銷售推廣第二，有利于物業(yè)保值升值第三，有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展完善第四，有利于提高房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)的聲譽第五，有利于推動外向型房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展第二章房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理第五節(jié)物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用一、物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的地位

1、物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的組成部分

2、良好的物業(yè)管理使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效能

3、物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營上的需要

第二章房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理第五節(jié)物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用二、開發(fā)商對物業(yè)管理的投入

良好的物業(yè)管理可以使開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)經(jīng)營中得到大筆的利潤和無形的資本——社會信譽、企業(yè)好的形象，名利雙豐收。因此，許多有遠見的開發(fā)商都愿意對物業(yè)管理進行必要的投入，以得到更多的回報。

1、觀念的投入

2、行動的投入

3、資金的投入第二章房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理第五節(jié)物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用三、物業(yè)管理公司對物業(yè)開發(fā)全過程的參與

1、把好規(guī)劃設計關(guān)，規(guī)劃設計時一般應注意五個方面：■配套設施的完善■水電供應容量問題■垃圾處理方式■消防設施■一些特殊情況的意見第二章房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理第五節(jié)物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用三、物業(yè)管理公司對物業(yè)開發(fā)全過程的參與

2、把好施工監(jiān)理關(guān)

■指導施工單位把好質(zhì)量關(guān)

■掌握新物業(yè)的全部情況

■物業(yè)管理公司參與施工監(jiān)理有利于物業(yè)良性開發(fā)

第二章房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理第五節(jié)物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用三、物業(yè)管理公司對物業(yè)開發(fā)全過程的參與

2、把好驗收關(guān)：從某種意義上來講，物業(yè)管理公司應具有工程驗收的權(quán)利和爭取質(zhì)量補償?shù)臋?quán)力。驗收時，要細致入微，鐵面無私。第二章房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理本章思考討論題：試論房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理之間的關(guān)系及其協(xié)調(diào)途經(jīng)，以某個案例加以闡述。

第二章房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理第一次書面作業(yè)題：查找相關(guān)資料，分析“旅游房地產(chǎn)”的概念及其在我國的發(fā)展狀況，結(jié)合我國旅游業(yè)的發(fā)展論述旅游房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢。

第二章房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理第三章物業(yè)管理機構(gòu)與物業(yè)檔案管理教學目的與要求：1、了解物業(yè)管理的相關(guān)機構(gòu)；2、了解物業(yè)管理企業(yè)的組建、組織機構(gòu)及業(yè)務內(nèi)容；3、了解物業(yè)管理檔案資料管理的內(nèi)容；4、結(jié)合的實際，分析一些現(xiàn)實問題。教學內(nèi)容：第一節(jié)——第三節(jié)教學時間：4學時第一節(jié)物業(yè)管理相關(guān)機構(gòu)一、房地產(chǎn)行政主管部門(一)審批物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營資質(zhì)(二)對物業(yè)管理招標投標活動實施監(jiān)督管理(三)對日常物業(yè)管理活動實施監(jiān)督管理(四)組織物業(yè)管理企業(yè)參加考評和評比第一節(jié)物業(yè)管理相關(guān)機構(gòu)二、工商、稅務和物價等行政主管部門(一)工商行政主管部門對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督與指導(二)稅務行政主管部門對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督指導(三)物價行政主管部門對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督指導(四)安全管理部門對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督和指導(五)環(huán)衛(wèi)部門和園林部門對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督和指導第一節(jié)物業(yè)管理相關(guān)機構(gòu)三、供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位(一)物業(yè)管理企業(yè)與供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位分工明確(二)物業(yè)管理企業(yè)應與供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位密切配合第一節(jié)物業(yè)管理相關(guān)機構(gòu)四、物業(yè)建設單位五、專業(yè)性服務企業(yè)六、街道辦事處和居委會七、行業(yè)協(xié)會第二節(jié)物業(yè)管理企業(yè)一、物業(yè)管理人物業(yè)管理人是指從事物業(yè)管理業(yè)務的、具有法人地位的企業(yè)或組織。是專門從事商業(yè)性物業(yè)經(jīng)營管理業(yè)務，實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧的，具有法人資格的經(jīng)濟組織，也稱物業(yè)管理公司，具有專業(yè)性、商業(yè)性、獨立性。

第二節(jié)物業(yè)管理企業(yè)二、物業(yè)管理企業(yè)（一）物業(yè)管理企業(yè)的概念和特征物業(yè)管理企業(yè)是指依法設立、具有獨立法人資格、從事物業(yè)管理服務活動的企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)是企業(yè)的一種類型，具備企業(yè)所具有的一般特征，但由于其所從事行業(yè)的經(jīng)營性質(zhì)不同，又有其自身的一些特征：1．物業(yè)管理企業(yè)從事的工作具有服務性質(zhì)如前所述，物業(yè)管理企業(yè)的工作主要是依照物業(yè)管理合同的約定，對物業(yè)及其環(huán)境、公共秩序等進行專業(yè)化維修、養(yǎng)護、管理，并提供各類服務。第二節(jié)物業(yè)管理企業(yè)二、物業(yè)管理企業(yè)2．物業(yè)管理企業(yè)必須在其資質(zhì)等級范圍內(nèi)進行經(jīng)營管理活動

1999年10月31日建設部頒發(fā)了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》，對物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級、資質(zhì)標準、申請與審批、業(yè)務范圍等作出明確的規(guī)定，將我國的物業(yè)管理企業(yè)劃分為一級、二級、三級三個資質(zhì)等級和一個臨時資質(zhì)，物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理活動必須在其資質(zhì)等級范圍內(nèi)進行。

第二節(jié)物業(yè)管理企業(yè)二、物業(yè)管理企業(yè)3．物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理是以物業(yè)管理合同為核心開展的雖然物業(yè)管理企業(yè)在其資質(zhì)等級范圍內(nèi)依法獨立進行經(jīng)營管理活動，但其開展經(jīng)營活動的基礎是業(yè)主（使用人）的物業(yè)，而且在具體針對某一物業(yè)進行經(jīng)營管理活動時，其進行經(jīng)營管理活動的詳細范圍、服務項目和服務深度及服務質(zhì)量標準等因具體物業(yè)而異。因而，物業(yè)管理企業(yè)進行經(jīng)營管理活動時，具體的物業(yè)管理服務執(zhí)行標準是以物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會所簽訂的物業(yè)服務合同為核心的。

第二節(jié)物業(yè)管理企業(yè)二、物業(yè)管理企業(yè)（二）物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部機構(gòu)設置1．機構(gòu)設置應遵循的原則（1）目標原則（2）分工協(xié)作原則（3）權(quán)責對應原則（4）統(tǒng)一領(lǐng)導、分級管理原則（5）統(tǒng)一指揮原則（6）有效管理幅度原則第二節(jié)物業(yè)管理企業(yè)二、物業(yè)管理企業(yè)（二）物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部機構(gòu)設置2．機構(gòu)設置的程序（1）部門劃分（2）職責權(quán)限的界定（3）關(guān)系協(xié)調(diào)（4）組織管理文件的建設（5）崗位設定（6）人員配備第二節(jié)物業(yè)管理企業(yè)二、物業(yè)管理企業(yè)（三）我國物業(yè)管理企業(yè)的組建類型1．發(fā)展商組建的物業(yè)管理企業(yè)2．由房管所改制而成的物業(yè)管理企業(yè)3．企事業(yè)單位行政房管部門改制的物業(yè)管理企業(yè)4．按照公司法要求，由社會上的公司、個人發(fā)起組建的，通過競爭取得房產(chǎn)管理權(quán)的物業(yè)管理企業(yè)5．由街道辦事處組建的物業(yè)管理企業(yè)第二節(jié)物業(yè)管理企業(yè)二、物業(yè)管理企業(yè)從物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的運作來看，可將物業(yè)管理企業(yè)分為三大類：1．管理型物業(yè)管理企業(yè)2．顧問型物業(yè)管理企業(yè)3．實體型物業(yè)管理企業(yè)第二節(jié)物業(yè)管理企業(yè)二、物業(yè)管理企業(yè)（四）物業(yè)管理企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)1．直線式2．直線職能式3．事業(yè)部式4．矩陣式組織第二節(jié)物業(yè)管理企業(yè)二、物業(yè)管理企業(yè)（五）物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務1．物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利（1）依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定及物業(yè)管理服務合同的約定，對物業(yè)實施管理；（2）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定和物業(yè)管理服務合同的約定，結(jié)合實際情況，制定該物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理制度；第二節(jié)物業(yè)管理企業(yè)二、物業(yè)管理企業(yè)（3）依據(jù)物業(yè)管理服務合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)服務費、專項維修資金及業(yè)主大會決議通過的應當分攤的費用等；（4）依據(jù)物業(yè)管理服務合同和有關(guān)規(guī)定獲得酬金以及其他合法經(jīng)營收益；（5）勸阻、制止、處理違反物業(yè)管理規(guī)定的行為；（6）要求業(yè)主大會給予配合與協(xié)助；第二節(jié)物業(yè)管理企業(yè)二、物業(yè)管理企業(yè)（7）提請召開業(yè)主大會；（8）選聘專營公司承擔專項經(jīng)營服務業(yè)務；（9）拒絕任何機關(guān)和單位違反法律、法規(guī)、規(guī)章，對企業(yè)進行人力、物力、財力攤派；（10）法律、法規(guī)、規(guī)章和物業(yè)管理合同規(guī)定的其他權(quán)利。第二節(jié)物業(yè)管理企業(yè)二、物業(yè)管理企業(yè)2．物業(yè)管理企業(yè)的義務（1）履行物業(yè)管理服務合同，按照合同約定提供物業(yè)管理服務；（2）接受業(yè)主大會的監(jiān)督；（3）接受有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督管理；（4）協(xié)助召開業(yè)主大會；第二節(jié)物業(yè)管理企業(yè)二、物業(yè)管理企業(yè)2．物業(yè)管理企業(yè)的義務（5）協(xié)助有關(guān)部門提供社區(qū)生活服務、開展社區(qū)文化活動；（6）按照法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定從事經(jīng)營活動；（7）在解除或者終止物業(yè)管理服務合同時，依法配合接管單位的接管，及時移交有關(guān)物業(yè)、物品和檔案資料；（8）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務。第二節(jié)物業(yè)管理企業(yè)三、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理（一）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的概念

物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)，是指從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具備的人員素質(zhì)、資金數(shù)量、專業(yè)技能、管理水平及物業(yè)管理業(yè)績等。物業(yè)管理企業(yè)實行資質(zhì)管理，有利于提高物業(yè)管理的水平，促進物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

第二節(jié)物業(yè)管理企業(yè)（二）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的管理部門物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)實行分級管理制度1．建設部負責一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理；2．省、自治區(qū)建設廳、直轄市房地產(chǎn)局負責本行政區(qū)域內(nèi)二級和三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受國務院建設主管部門的指導和監(jiān)督；3．設區(qū)的市的房地產(chǎn)主管部門負責三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設主管部門的指導和監(jiān)督。

第三節(jié)物業(yè)管理檔案的建立與管理一、物業(yè)管理檔案建立與管理工作要求⒈設置檔案專職人員管理。⒉建立標準檔案室、柜。⒊明確收集、整理、分類、編號、登記、電腦入網(wǎng)、入柜、利用、檢查的建檔流程。⒋采用多種形式的文檔儲存方式，如電腦磁盤、錄像帶、膠卷、照片、圖表等。⒌原始文件、合同、訴訟文件等重要資料的接收、借閱、復印等必須經(jīng)專人審批。第三節(jié)物業(yè)管理檔案的建立與管理一、物業(yè)管理檔案建立與管理工作要求⒍實行原始資料和電腦儲存雙檔管理。⒎專人負責審批檔案保存數(shù)量、保存期限以及是否有效和作廢。⒏注重檔案管理信息開發(fā)，開展檔案編研工作。⒐設專人每季對檔案資料管理情況進行檢查。10.全體員工牢固樹立檔案意識、保密意識，嚴格執(zhí)行相關(guān)規(guī)定。

第三節(jié)物業(yè)管理檔案的建立與管理

二、物業(yè)管理檔案建立（一）客戶檔案的建立

1．產(chǎn)權(quán)備案

2．建立客戶檔案（二）物業(yè)檔案的建立

1．收集物業(yè)資料

2．整理物業(yè)資料第三節(jié)物業(yè)管理檔案的建立與管理六、物業(yè)管理檔案資料的來源(一)按時間順序劃分1．報建、規(guī)劃、設計階段信息2．施工、竣工及驗收階段信息3．選聘管理階段信息4．招商階段信息5．用戶入住信息6．日常管理信息第三節(jié)物業(yè)管理檔案的建立與管理六、物業(yè)管理檔案資料的來源(二)按來源劃分(1)在物業(yè)竣工驗收時從建設單位、規(guī)劃設計單位、施工單位處收集的產(chǎn)權(quán)及工程技術(shù)等原始資料。(2)在業(yè)主入住以及進行二次裝修階段收集的業(yè)主、客戶的相關(guān)資料。(3)在日常管理中建立和收集房屋維修檔案、設備運行檔案、投訴與回訪記錄等以及其他相關(guān)資料（應將檔案收集制度化）。

第三節(jié)物業(yè)管理檔案的建立與管理七、物業(yè)管理檔案資料的分類(一)按管理內(nèi)容分類1．基礎管理包括物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、工程技術(shù)資料、接管驗收資料、管理合同資料、業(yè)主委員會資料、專項維修資金資料、管理目標及方案、物業(yè)管理制度資料、員工管理資料、行政文件資料、客戶資料、維修資料等。2．房屋管理及維修養(yǎng)護包括物業(yè)編號、標識、導示資料，房屋安全檢查、鑒定、管理資料等。第三節(jié)物業(yè)管理檔案的建立與管理七、物業(yè)管理檔案資料的分類3．共用設施設備管理包括綜合管理制度，供電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)，消防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、空調(diào)采暖系統(tǒng)及共用配套設施資料，共用管線資料，照明設施資料等。4．安全管理包括保安管理、消防管理、車輛及停車場管理資料等。5．環(huán)境衛(wèi)生管理包括污染防治、環(huán)境設施、清潔衛(wèi)生管理、綠化管理資料等。

第三節(jié)物業(yè)管理檔案的建立與管理七、物業(yè)管理檔案資料的分類6．社區(qū)文化文明建設包括社區(qū)文明活動計劃方案、總結(jié)記錄；社區(qū)文化活動圖片及錄像；文化活動場所等設施使用情況等。7．其他包括物業(yè)服務費用收繳統(tǒng)計表；物業(yè)服務整體經(jīng)營項目統(tǒng)計表等；物業(yè)管理項目檢查評比、用戶調(diào)查、所獲取的榮譽稱號及媒體相關(guān)報道等方面的資料。

第三節(jié)物業(yè)管理檔案的建立與管理七、物業(yè)管理檔案資料的分類

(二)按文件、檔案的連貫性分類

1、產(chǎn)權(quán)與工程技術(shù)資料

2、客戶檔案

3、裝修檔案

4、維修檔案

5、治安、車輛管理資料

6、設備設施管理資料第三節(jié)物業(yè)管理檔案的建立與管理七、物業(yè)管理檔案資料的分類

(二)按文件、檔案的連貫性分類

7、環(huán)境管理資料

8、社區(qū)文化建設資料

9、員工管理資料

10、業(yè)主反饋信息

11、行政文件資料

12、業(yè)主大會和業(yè)主委員會資料第三章物業(yè)管理機構(gòu)與物業(yè)檔案管理作業(yè)題：調(diào)查你家所在的物業(yè)管理公司，分析其內(nèi)部組織機構(gòu)是如何設置的，其經(jīng)營服務的內(nèi)容有哪些，廣大業(yè)主對其服務是否滿意，其服務還存在哪些問題，需要作哪些改進？據(jù)此，寫一篇調(diào)查報告：《關(guān)于ⅹⅹⅹ物業(yè)管理公司經(jīng)營管理服務狀況的調(diào)查報告》（不少于3000字）。

第四章物業(yè)管理企業(yè)財務管理教學目的與要求：1、了解物業(yè)管理企業(yè)財務管理的概念、基本內(nèi)容；2、了解物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營收入、成本、利潤等相關(guān)概念；3、了解物業(yè)管理財務管理的重要性；4、以某個物業(yè)管理公司為例，分析其財務管理流程及其經(jīng)營收益狀況。第四章物業(yè)管理企業(yè)財務管理第一節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的財務管理

一、企業(yè)財務管理的內(nèi)容財務管理是物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營活動中非常重要的組成部分。其主要內(nèi)容包括對資金籌集和運用的管理；物業(yè)服務費的管理；固定資金、流動資金和專項資金的管理；資金分配的管理；財務收支匯總平衡等。物業(yè)財務管理就是物業(yè)管理公司資金運行的管理，在資金運行過程中，包括整個物業(yè)經(jīng)營出租、管理服務收費等資金的籌集、使用、耗費、收入和分配。

第四章物業(yè)管理企業(yè)財務管理第一節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的財務管理

二、企業(yè)財務分析（一）財務分析的概念（二）財務分析的對象（三）財務分析的內(nèi)容（四）財務分析的方法

1．橫向財務分析

2．縱向分析第四章物業(yè)管理企業(yè)財務管理第一節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的財務管理

三、物業(yè)管理企業(yè)的財務決策1．籌資決策2．投資決策3．利潤分配決策第四章物業(yè)管理企業(yè)財務管理第一節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的財務管理

四、物業(yè)管理企業(yè)財務管理機構(gòu)的設置五、物業(yè)管理企業(yè)財務管理制度第四章物業(yè)管理企業(yè)財務管理第二節(jié)物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)成本、費用、收入與利潤一、物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)成本與費用1．營業(yè)成本2．管理費用3．財務費用第四章物業(yè)管理企業(yè)財務管理第二節(jié)物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)成本、費用、收入與利潤二、物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)收入1．主營業(yè)務收入2．其他業(yè)務收入三、物業(yè)管理企業(yè)的利潤1．營業(yè)利潤2．補貼收入第五章物業(yè)管理與社區(qū)文化教學目的與要求：1、了解社區(qū)、文化和社區(qū)文化的概念；2、了解物業(yè)管理與社區(qū)文化建設的關(guān)系；3、了解社區(qū)文化建設的內(nèi)容、原則、特點、功能和方法；4、調(diào)查廣州市的某個社區(qū)，分析其社區(qū)文化的建設狀況。教學時間：3學時第五章物業(yè)管理與社區(qū)文化第一節(jié)社區(qū)、文化和社區(qū)文化一、社區(qū)、文化和社區(qū)文化的概念(一)社區(qū)從物業(yè)管理的實際出發(fā)，我們言及的社區(qū)是指區(qū)域性的社會，是在相對獨立的區(qū)域內(nèi)，具有一定人口和建筑規(guī)模，能滿足人們的日常文化需要，憑感覺能夠感覺到的具體化了的社會。社區(qū)作為一定的地緣性群體和區(qū)域性社會，具有四個基本特征：(1)地域要素。指為城市干道所分割或自然界限所包圍，具有生存發(fā)展的硬件設施、相對獨立和穩(wěn)定的地域。第五章物業(yè)管理與社區(qū)文化第一節(jié)社區(qū)、文化和社區(qū)文化(一)社區(qū)(2)人口因素。指有一定規(guī)模、數(shù)量、分布狀況和類型構(gòu)成的人口。(3)結(jié)構(gòu)要素。社區(qū)由一些群體和組織所構(gòu)成，如家庭、鄰里、商業(yè)、學校、醫(yī)院、民間團體、政府機關(guān)等。(4)社會心理要素。群體對個體的行為產(chǎn)生決定性的影響，形成共同的生活方式、行為規(guī)范和心理取向。社區(qū)成員對本社區(qū)具有歸屬感，產(chǎn)生參與群體的集體意識和行為。

第五章物業(yè)管理與社區(qū)文化第一節(jié)社區(qū)、文化和社區(qū)文化(三)社區(qū)文化

社區(qū)文化是在一定的區(qū)域范圍內(nèi)，在一定的社會歷史條件下，社區(qū)成員在社區(qū)社會實踐中共同創(chuàng)造的具有本社區(qū)特色的精神財富及其物質(zhì)形態(tài)。社區(qū)文化的基本載體是全體業(yè)主、住戶。他們的生活模式、價值取向、道德觀念、行為方式等最終決定了一個社區(qū)文化的面貌。

第五章物業(yè)管理與社區(qū)文化第一節(jié)社區(qū)、文化和社區(qū)文化(三)社區(qū)文化社區(qū)文化的建立還是一個長期的過程，一種高雅的社區(qū)文化的形成，是發(fā)展商、管理機構(gòu)及業(yè)主、住戶共同努力的結(jié)果，與整個小區(qū)設計、開發(fā)、銷售的各個環(huán)節(jié)緊密相關(guān)，也只有在建筑設計、物業(yè)管理、營銷及廣告方面都要有一個整體的以人為本的思路，才可能體現(xiàn)出物業(yè)和業(yè)主的特色，滿足人性中對文化的追求，照顧到人們對于所居住物業(yè)的精神需要，進而形成小區(qū)特有的文化氛圍和格調(diào)。

第五章物業(yè)管理與社區(qū)文化第一節(jié)社區(qū)、文化和社區(qū)文化二、社區(qū)文化的內(nèi)容（一）環(huán)境文化社區(qū)環(huán)境是由社區(qū)成員共同創(chuàng)造維護的自然環(huán)境與人文環(huán)境的結(jié)合，是社區(qū)精神物質(zhì)化、對象化的具體體現(xiàn)。它主要包括社區(qū)容貌、休閑娛樂環(huán)境、文化設施、生活環(huán)境等。通過社區(qū)環(huán)境，可以感知社區(qū)成員理想、價值觀、精神面貌等外在形象。如殘疾人無障礙通道設施可以充分體現(xiàn)社區(qū)關(guān)懷、尊重生命、以人為本的社區(qū)理念。當然，怡人的綠化園林、舒心的休閑布局、寫意的小品園藝等都可以營造出理想的環(huán)境文化氛圍。

第五章物業(yè)管理與社區(qū)文化第一節(jié)社區(qū)、文化和社區(qū)文化二、社區(qū)文化的內(nèi)容(二)行為文化行為文化也可以被稱為活動文化，是社區(qū)成員在交往、娛樂、生活、學習、經(jīng)營等過程中產(chǎn)生的活動文化。通常所說社區(qū)文化都是指這一類的社區(qū)文化活動。這些活動實際上反映出社區(qū)的社區(qū)風尚、精神面貌、人際關(guān)系范式等文化特征。如兒童節(jié)晚會、國慶節(jié)聯(lián)歡會、廣場交響音樂會、元旦千人舞會、重陽節(jié)文藝匯演、趣味家庭運動會、游泳比賽、新春長跑等等。

第五章物業(yè)管理與社區(qū)文化第一節(jié)社區(qū)、文化和社區(qū)文化二、社區(qū)文化的內(nèi)容(四)精神文化精神文化是社區(qū)文化的核心，是社區(qū)獨具特征的意識形態(tài)和文化觀念，包括社區(qū)精神、社區(qū)道德、價值觀念、社區(qū)理想、行為準則等。這是社區(qū)成員精神觀、價值觀、道德觀生成的主要途徑。環(huán)境文化、行為文化、制度文化都屬于精神文化的外在體現(xiàn)。如社區(qū)升旗儀式、評選文明戶、學雷鋒演講等。由于精神文化具有明顯的社區(qū)特點，所經(jīng)往往要多年積累，逐步形成。

第五章物業(yè)管理與社區(qū)文化第二節(jié)物業(yè)管理與社區(qū)文化建設一、物業(yè)管理與社區(qū)文化建設（一）通過社區(qū)文化的建設，可以增強住戶對居住區(qū)的歸屬感。（二）以社區(qū)文化架起小區(qū)文明的“橋梁”。（三）有助于物業(yè)管理企業(yè)鍛造品牌與核心競爭力。（四）社區(qū)文化工作是我們?yōu)闃I(yè)主提供的一項重要的增值服務。第五章物業(yè)管理與社區(qū)文化第二節(jié)物業(yè)管理與社區(qū)文化建設二、物業(yè)公司及業(yè)主在社區(qū)文化建設中的角色定位（一）物業(yè)公司的角色定位從長遠來說，應當逐步從社區(qū)活動的組織者過渡到社區(qū)文化的協(xié)調(diào)者與引導者，社區(qū)文化最終應逐漸發(fā)展為以業(yè)主為主，自發(fā)開展的自主式和自助式社區(qū)文化活動。

1．自主式社區(qū)文化：2．自動式社區(qū)文化：第五章物業(yè)管理與社區(qū)文化第二節(jié)物業(yè)管理與社區(qū)文化建設（二）發(fā)展商的角色定位發(fā)展商在未來的社區(qū)文化建設中所應承擔的角色，主要是在社區(qū)前期規(guī)劃及配套設施方面。發(fā)展商應充分考慮未來的社區(qū)文化開展需求，把社區(qū)文化滲透到居住環(huán)境的設計中去。如社區(qū)整體建筑風格的設計、客戶(業(yè)主)的社會層次定位，同時還包括社區(qū)內(nèi)各項配套設施，如休閑場所等。使社區(qū)不僅成為建筑文化和景觀文化的展示地，同時也是社區(qū)文化發(fā)展的舞臺。

第五章物業(yè)管理與社區(qū)文化第二節(jié)物業(yè)管理與社區(qū)文化建設三、充分重視各方面資源的整合利用（一）重視管理處自身的資源整合利用（二）重視物業(yè)公司內(nèi)部的資源整合利用（三）重視對社會資源的整合利用第五章物業(yè)管理與社區(qū)文化第二節(jié)物業(yè)管理與社區(qū)文化建設四、社區(qū)文化活動組織及創(chuàng)意（一）關(guān)注不同人群的不同需求（二）注重參與性（三）娛樂性、文化性和宣傳價值并重（四）傳統(tǒng)化+創(chuàng)新化（五）注重節(jié)假日的活動及氛圍營造第五章物業(yè)管理與社區(qū)文化第二節(jié)物業(yè)管理與社區(qū)文化建設五、社區(qū)文化建設的功能(一)引導功能(二)約束功能(三)凝聚功能(四)娛樂功能(五)激勵功能(六)改造功能第五章物業(yè)管理與社區(qū)文化第二節(jié)物業(yè)管理與社區(qū)文化建設六、社區(qū)文化建設的原則（一）老與少相結(jié)合（二）大與小相結(jié)合（三）雅與俗相結(jié)合（四）遠與近相結(jié)合第五章物業(yè)管理與社區(qū)文化第二節(jié)物業(yè)管理與社區(qū)文化建設七、社區(qū)文化建設的方法(一)關(guān)于場地(二)關(guān)于資金(三)關(guān)于機構(gòu)(四)關(guān)于方案第五章物業(yè)管理與社區(qū)文化本章思考練習題：以廣州市某社區(qū)為例，說說如何建設社區(qū)文化及構(gòu)建“和諧社區(qū)”第六章物業(yè)管理服務質(zhì)量主要教學內(nèi)容：1、如何認識并提高物業(yè)管理服務質(zhì)量？2、物業(yè)管理服務質(zhì)量評估的主要內(nèi)容有哪些？3、物業(yè)管理服務質(zhì)量評估的主要內(nèi)容有哪些？4、物業(yè)管理實施ISO14000的意義、難題及對策。5、調(diào)查廣州市的某個社區(qū)，分析其物業(yè)管理服務質(zhì)量狀況。第六章物業(yè)管理服務質(zhì)量教學安排：1、自學為主，圍繞前四個主要教學內(nèi)容，分四個小組集體學習、討論、交流。2、每個小組回答一個問題，寫出講解提綱，推選1名代表上臺發(fā)言，發(fā)言要求脫書。3、在任一小組上臺講解問題時，其他小組要注意傾聽，講解完后要進行點評、補充或糾正。4、準備15分鐘，各小組匯報時間不超過5分鐘。第一節(jié)ISO9000與物業(yè)管理一、ISO9000系列標準介紹ISO是國際標準化組織(InternationalOrganizationforStandardization)的簡稱。它是由ISO成員團體(各國官方或非官方的標準化團體)組成的國際性的聯(lián)合會，同時又是聯(lián)合國的一級咨詢組織。國際標準化組織下設各個技術(shù)委員會，由技術(shù)委員會制定的國際標準草案提交各成員團體表決，獲得75%以上表決通過，就作為正式的國際標準。ISO9000標準是由ISO／TCl76委員會制定，并由國際標準化組織通過后推薦給各國采用的質(zhì)量管理和質(zhì)量保證標準。各國采用這一個標準時應轉(zhuǎn)化為本國的標準。第一節(jié)ISO9000與物業(yè)管理一、ISO9000系列標準介紹ISO9000是關(guān)于質(zhì)量管理和質(zhì)量保證的系列標準。第一個版本是1987年3月15日頒布的，第二個版本是1994年7月1日頒布的，2000年頒布了第三個版本。該系列標準又派生出一整套質(zhì)量管理和質(zhì)量保證標準系統(tǒng)，稱為ISO9000族標準。第六章物業(yè)管理服務質(zhì)量第一節(jié)ISO9000與物業(yè)管理二、ISO9000系列標準的特點和基本思想1．質(zhì)量控制必須體現(xiàn)生產(chǎn)的全過程2．對過程控制出發(fā)點是預防不合格3．文件化的質(zhì)量管理4．定期的質(zhì)量體系評審5．持續(xù)的質(zhì)量改進6．八項管理質(zhì)量原則內(nèi)容第六章物業(yè)管理服務質(zhì)量第一節(jié)ISO9000與物業(yè)管理三、推行ISO9000的意義1．有利于提高產(chǎn)品和服務的質(zhì)量2．有利于全員素質(zhì)的提高3．有利于提高企業(yè)的品牌效應第六章物業(yè)管理服務質(zhì)量第一節(jié)ISO9000與物業(yè)管理四、如何推行質(zhì)量保證體系1．組織準備和思想發(fā)動2．基本知識培訓3．體系設計4．試運行階段5．內(nèi)部審核階段6．認證(外部審核)階段第六章物業(yè)管理服務質(zhì)量第一節(jié)ISO9000與物業(yè)管理五、推行ISO9000應注意的問題1．把握“三個關(guān)鍵”和“一個中心”2．質(zhì)量體系模式并不代表管理水平2．不能單純?yōu)榱耸袌鲂?．防止形式主義和商業(yè)化第二節(jié)ISO14000與物業(yè)管理一、ISO14000的含義ISO14000環(huán)境質(zhì)量管理系列標準是國際標準化組織(ＩSO)為保持全球環(huán)境，促進世界經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展而制訂的第一套關(guān)于組織內(nèi)部環(huán)境管理體系建立、實施與審核的通用標準。該體系主要用于通過組織經(jīng)常性的、規(guī)范化的管理活動，實現(xiàn)對減少污染和環(huán)境保護的承諾以及應盡的義務；其目的在于指導組織建立和保持一個符合要求的環(huán)境質(zhì)量管理體系(ＥnvironmentalＭanageSystem，簡稱ＥＭＳ)，再通過不斷的環(huán)境評價、管理評審、體系審核(內(nèi)審和外審)活動，推動這個體系的有效運行，推動環(huán)境質(zhì)量的不斷改進。第二節(jié)ISO14000與物業(yè)管理一、ISO14000的含義目前，國際上已有很多有實力的物業(yè)管理企業(yè)在引進ＩＳO9002質(zhì)量管理與質(zhì)量保證國際標準的同時，實施ISO14000環(huán)境質(zhì)量管理體系。從某種意義上講，ISO14000是在ＩSO9000基礎上對物業(yè)管理企業(yè)(公司)提出的更高要求。同時，在物業(yè)管理中實施IＳO14000也是一項蘊含著許多商機的新型的環(huán)境經(jīng)營戰(zhàn)略。

第二節(jié)ISO14000與物業(yè)管理二、物業(yè)管理實施ISO4000國標的意義(一)物業(yè)管理實施ISO14000是21世紀全球發(fā)展戰(zhàn)略和潮流之一(二)物業(yè)管理實施ISO14000有利于改善政府機構(gòu)之間的關(guān)系(三)物業(yè)管理實施ISO14000可滿足物業(yè)消費者的需要第二節(jié)ISO14000與物業(yè)管理(四)物業(yè)管理實施ISO14000是物業(yè)管理自身可持續(xù)發(fā)展的需要(五)物業(yè)管理實施ISO14000有利于企業(yè)改進和降低成本(六)物業(yè)管理實施ISO14000是物業(yè)管理企業(yè)增強競爭力的需要第二節(jié)ISO14000與物業(yè)管理三、物業(yè)管理實施ISO14000國標的注意事項與對策（一）注意事項（二）難題與對策

(1)經(jīng)費來源難以落實；

(2)實施管理的難度較大；

(3)現(xiàn)行理念差異較大；

(4)系統(tǒng)界定難；

(5)基礎設施條件差。第二節(jié)ISO14000與物業(yè)管理針對上述問題以及目前的實際狀況，要在物業(yè)管理中推行ＩSO14000環(huán)境管理系列標準可采取以下對策：(1)加強宣傳教育，強化生態(tài)意識，增強法律觀念；(2)加強管理；(3)轉(zhuǎn)變觀念，鼓勵參與；(4)在法律符合的范圍內(nèi)，加強合作；(5)增加投入，依靠科技；(6)加強試點工作。第六章物業(yè)管理服務質(zhì)量本章實踐作業(yè)題：

調(diào)查廣州市的某個社區(qū)，分析其物業(yè)管理服務質(zhì)量狀況。第八章住宅小區(qū)物業(yè)管理

教學目的與要求：1、了解住宅物業(yè)的涵義、構(gòu)成及特點；2、了解住宅小區(qū)管理中的內(nèi)容、目標和要求；3、了解住宅小區(qū)的文化文明建設的意義和途經(jīng)；4、結(jié)合實際案例，分析住宅小區(qū)如何實施有效管理。

第一節(jié)住宅小區(qū)概述一、何謂住宅小區(qū)？請大家講講

住宅小區(qū)是指人們集中成片居住的區(qū)域或區(qū)塊。新型住宅小區(qū)是指按有關(guān)規(guī)范要求興建的市政配套比較完善、公用設施比較齊全、經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)建設的成片住宅區(qū)。與以往城市中以行業(yè)、系統(tǒng)為主建設的職工住區(qū)不同，新型住宅小區(qū)不再是單一的居住功能，其還兼具服務功能、經(jīng)濟功能和社會功能等各種功能，它是規(guī)劃布局合理、配套設施齊全、功能多樣、環(huán)境優(yōu)美、秩序良好的新型城市組成單元。一個城市住宅小區(qū)的規(guī)模到底有多大呢？（同學們思考）

按國家標準《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》的規(guī)定，依據(jù)居住戶數(shù)和人口多少的不同，城市住宅小區(qū)可分為居住區(qū)、居住小區(qū)和居住組團三種規(guī)模。一個居住區(qū)規(guī)模是住戶10000－16000戶、人口30000－50000人，一個居住小區(qū)住戶3000－5000戶、人口10000－15000人，一個居住組團住戶300－1000戶、人口1000－3000人。二、住宅小區(qū)的特點與傳統(tǒng)的居民點比較而言，住宅小區(qū)有哪些特點呢？

（一）住宅形式的多樣性（二）規(guī)劃的統(tǒng)一性（三）小區(qū)功能的多樣性（四）房屋產(chǎn)權(quán)的多元性（五）小區(qū)的現(xiàn)代社會性（一）住宅形式的多樣性

現(xiàn)在住宅小區(qū)中的住宅，不管是室內(nèi)裝修布局，還是外觀色彩造型都豐富多樣，風格迥異。一個小區(qū)往往高層、底層錯落有致，組合、變化多樣，再飾以假山、綠地、回廊、雕塑、人工湖渠等景致，使一個小區(qū)無論是整體還是局部都有鮮明的個性特色。（二）規(guī)劃的統(tǒng)一性

小區(qū)的規(guī)劃統(tǒng)一性主要表現(xiàn)在小區(qū)內(nèi)建筑整體布局協(xié)調(diào)、結(jié)構(gòu)相連、設施設備統(tǒng)一布設，附屬生活服務設施如學校、幼兒園、商業(yè)網(wǎng)點、健康娛樂場所等配套齊全；基礎設施如道路、給排水、煤氣、電力、有線電視、電話電纜等構(gòu)成一個完整的網(wǎng)絡，自成體系。這種規(guī)劃的統(tǒng)一性也使得住宅小區(qū)相對封閉獨立，便于居民集中居住。（三）小區(qū)功能的多樣性一個住宅小區(qū)一般具備哪些功能？大家思考。

新型小區(qū)除了基本的居住功能外，還兼具服務功能，如：文教衛(wèi)生服務、商業(yè)飲食業(yè)服務、文體娛樂服務、金融、郵電服務等多種服務功能；社會功能，如社區(qū)交際交往、社區(qū)文化、社區(qū)活動、社區(qū)文明建設等；經(jīng)濟功能，體現(xiàn)在住宅小區(qū)在節(jié)約用地、合理配置資源、保持住宅的價值等方面。（四）房屋產(chǎn)權(quán)的多元性根據(jù)前面學習的知識，住宅小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)的多元性指的是什么？

現(xiàn)在，住宅小區(qū)中的住宅，一般絕大部分為分散的個人購買，產(chǎn)權(quán)為眾多居民個人所擁有，加之建設單位保留產(chǎn)權(quán)和少數(shù)單位購買的情況，形成了小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)多元化的各局。小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)多元化與小區(qū)大量共有部分、共同用設施設備統(tǒng)一管理的要求，是物業(yè)管理得以存在發(fā)展的重要原因之一。（五）小區(qū)的現(xiàn)代社會性

現(xiàn)代住宅小區(qū)，少則幾百戶，多則幾萬戶，來自不同地區(qū)（甚至不同國家）、不同行業(yè)，具有不同社會背景、文化層次、宗教信仰、膚色、語言的各色人等聚居一處，小區(qū)就是一個小社會。小區(qū)內(nèi)社會經(jīng)濟活動頻繁、文化宗教多元、生活方式多樣、家庭規(guī)模核心化、血緣關(guān)系疏淡、人際關(guān)系廣泛而松散、代溝明顯、資源（公共空間、土地、公用設施設備）共享、（區(qū)內(nèi)公共）事務共管、責任共擔等許多現(xiàn)代社會的特點在現(xiàn)代住宅小區(qū)都能得到體現(xiàn)。第二節(jié)住宅小區(qū)管理的內(nèi)容、目標和要求一、住宅小區(qū)管理概述何謂住宅小區(qū)管理？請同學們敘述。

廣義的住宅小區(qū)管理既包括政府有關(guān)部門對小區(qū)的管理即行政管理和行業(yè)管理(如房管、規(guī)劃、工商、治安、環(huán)衛(wèi)、消防、街道辦事處、居委會等部門的管理)，也包括物業(yè)管理公司等具體的專門管理單位對小區(qū)的管理，二者都是對小區(qū)的社會居住活動、行為關(guān)系及居住習俗進行制約、調(diào)節(jié)、疏導、監(jiān)督與服務。這里所將的住宅小區(qū)管理就是住宅小區(qū)業(yè)主（組織）通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主（組織）和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對小區(qū)的房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護其區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。二、小區(qū)管理的目標、內(nèi)容與要求請同學們思考討論（5分鐘）：（一）小區(qū)管理的目標（二）住宅小區(qū)管理內(nèi)容與要求（一）小區(qū)管理的目標住宅小區(qū)的管理目標，就是要通過優(yōu)質(zhì)高效的管理服務，創(chuàng)造發(fā)揮小區(qū)的整體價值，即達到小區(qū)經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益和心理效益的最佳統(tǒng)一。使得業(yè)主滿意、政府滿意、管理服務企業(yè)滿意。1．經(jīng)濟效益

首先，經(jīng)濟效益最直接的體現(xiàn)就是小區(qū)的物業(yè)管理能保障和發(fā)揮小區(qū)物業(yè)的整體使用功能和價值，維護小區(qū)的協(xié)調(diào)運轉(zhuǎn)，促進小區(qū)物業(yè)的保值、增值；其次，良好的物業(yè)管理在前期有助于物業(yè)以更高的價格和更快的速度銷售，加快資金的周轉(zhuǎn)，贏得更好的回報，在后期可以進一步帶動其它項目的開發(fā)；再者，小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)可以以自己良好的專業(yè)素質(zhì)和適用的服務項目贏得合理的服務收益。還可以通過發(fā)揮自身潛能，提高管理效率，獲得更大的經(jīng)濟效益；最后，從政府的角度，小區(qū)物業(yè)管理使住宅小區(qū)房屋維修、治安管理、環(huán)境管理等不再需要政府進行大量補貼，而且政府還可以向物業(yè)管理企業(yè)收稅，增加財政收入。

2．社會效益社會效益主要指良好的小區(qū)管理，能為整個小區(qū)居民提供一個安居樂業(yè)的生活空間，利于小區(qū)的家庭和睦、鄰里友善、社會穩(wěn)定和精神文明建設，同時能滿足居民在居住、文教、健康、交往、娛樂等多方面的需求，促進社會的協(xié)調(diào)與發(fā)展。

3．環(huán)境效益

小區(qū)的環(huán)境因素主要包括小區(qū)的衛(wèi)生綠化、通風、采光、水質(zhì)、空氣質(zhì)量、噪音大小、建筑密度及景觀等。小區(qū)管理的環(huán)境效益主要指通過良好的小區(qū)管理，可以提高小區(qū)整體環(huán)境質(zhì)量，使居民有一個整潔、優(yōu)美、安寧、舒適的居住環(huán)境，利于人們修身養(yǎng)性和身心健康。同時，小區(qū)環(huán)境質(zhì)量的提高，也會提高城市整體的環(huán)境質(zhì)量，促進城市環(huán)境的良性循環(huán)。

4．心理效益心理效益是指良好的小區(qū)物業(yè)管理可以促使居民產(chǎn)生積極向上、安逸、滿足、趨善等健康有益的心理心態(tài)。反之會使人產(chǎn)生煩躁、疲塌、低迷、自暴自棄、不負責任等消極心理。

（二）住宅小區(qū)管理內(nèi)容與要求住宅小區(qū)管理的內(nèi)容與要求總的來說，包括小區(qū)物質(zhì)環(huán)境的改善和社會環(huán)境的改善兩個方面。各小區(qū)可以根據(jù)自身的實際情況和條件制定具體的內(nèi)容與管理要求。目前，有以下全國性和地區(qū)性的規(guī)范文件和標準可以遵循與參考。

1．全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標準及評分細則：

2000年5月建設部發(fā)布《全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標準及評分細則》2．普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準

2004年初，中國物業(yè)管理協(xié)會制定了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準》（試行），該《標準》為普通商品住房、經(jīng)濟適用住房、房改房、集資建房、廉租住房等普通住宅小區(qū)物業(yè)服務的試行標準，并根據(jù)普通住宅小區(qū)物業(yè)服務需求的不同情況，由高到低設定為一級、二級、三級三個服務等級。各等級服務分別由基本要求、房屋管理、共用設施設備維修養(yǎng)護、協(xié)助維護公共秩序、保潔服務、綠化養(yǎng)護管理等六大項主要內(nèi)容組成。第三節(jié)住宅小區(qū)的文化文明建設一、小區(qū)文化文明建設的重要性請大家談談住宅小區(qū)文化文明建設的重要性。（3分鐘）

住宅是人們的基本生存依托之一，人的一生有二分之一以上的時間要在住宅中渡過。因此，搞好住宅小區(qū)的文化文明建設，改善人們居住的物質(zhì)環(huán)境和人文環(huán)境，使人們有一個家庭和睦、四鄰友善、環(huán)境優(yōu)美、秩序良好、風格高雅的生活空間對促進小區(qū)居民的身心健康，養(yǎng)成良好的生活習慣，形成互助友善、關(guān)心他人、關(guān)心社會的良好風氣，提高人們精神境界和道德水平有著不可替代的作用。第三節(jié)住宅小區(qū)的文化文明建設一、小區(qū)文化文明建設的重要性

從大的方面說，小區(qū)是城市的基本組成單元，小區(qū)文化文明建設抓得好對于減輕政府負擔，促進社會穩(wěn)定，塑造居民品性、形成良好的市風市貌，乃至促進下一代的健康成長，促進整個國民素質(zhì)的提高都有十分重要的意義。

第三節(jié)住宅小區(qū)的文化文明建設二、如何抓好小區(qū)文化文明建設

大家思考討論回答（5分鐘）1．抓好小區(qū)物質(zhì)環(huán)境的改善提高2．完善服務體系，做小區(qū)居民的貼心人第三節(jié)住宅小區(qū)的文化文明建設3．制定小區(qū)文明公約4．開展豐富多彩的社區(qū)文化活動5．進一步拓展文化文明建設的深度第九章收益性物業(yè)及其他物業(yè)管理教學目的與要求：1、了解收益性物業(yè)及其他物業(yè)的涵義和類型；2、了解收益性物業(yè)及其他物業(yè)管理的內(nèi)容和要求；3、了解收益性物業(yè)及其他物業(yè)管理的目標和途經(jīng)；教學時間：6學時教學方法與手段：講授與討論，運用多媒體進行教學第一節(jié)收益性物業(yè)管理概述一、收益性物業(yè)收益性物業(yè)是指在市場上公開出租經(jīng)營的物業(yè)。它包括工業(yè)類、辦公類、商業(yè)類、餐旅類、綜合類等幾種類型的物業(yè)。其中：工業(yè)類物業(yè)包括工業(yè)大廈、工業(yè)廠區(qū)、特種工業(yè)建筑等；辦公類物業(yè)包括行政辦公大樓、業(yè)務大樓、商務寫字樓等；第一節(jié)收益性物業(yè)管理概述一、收益性物業(yè)商業(yè)類物業(yè)包括商場、購物中心、購物廣場等；餐旅類物業(yè)包括酒店大廈、飯店賓館等；綜合類物業(yè)包括會展中心、會所、娛樂中心、旅游度假區(qū)等。第一節(jié)收益性物業(yè)管理概述二、收益性物業(yè)管理收益性物業(yè)管理就是指對出租經(jīng)營型物業(yè)實施的物業(yè)管理。與非收益性物業(yè)管理所不同的是，收益性物業(yè)管理往往要重點考慮到物業(yè)的出租經(jīng)營狀況、經(jīng)營收益狀況、租戶客戶穩(wěn)定狀況，所以其管理內(nèi)容和方式比非收益性物業(yè)管理要豐富和復雜得多。本章將根據(jù)收益性物業(yè)的特點，重點介紹寫字樓、商業(yè)場所、工業(yè)區(qū)、會所、酒店商務樓層等收益性物業(yè)的管理內(nèi)容和特點。第一節(jié)收益性物業(yè)管理概述三、收益性物業(yè)管理的模式目前，我國收益性物業(yè)管理的模式主要包括自主經(jīng)營型和委托服務型兩種物業(yè)管理模式。1、自主經(jīng)營型物業(yè)管理自主經(jīng)營型物業(yè)管理是指發(fā)展商或產(chǎn)權(quán)單位自己組建下屬的物業(yè)管理公司或部門對此收益性物業(yè)進行物業(yè)管理的模式。第一節(jié)收益性物業(yè)管理概述

其特點是：物業(yè)管理公司從屬于產(chǎn)權(quán)單位，不僅擁有該物業(yè)的物業(yè)管理權(quán)，而且還擁有該物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)；不但要為該物業(yè)提供物業(yè)管理服務，還要為該物業(yè)提供出租經(jīng)營管理服務。

第一節(jié)收益性物業(yè)管理概述

其優(yōu)點是：采用此模式進行物業(yè)管理一方面有利于物業(yè)管理公司根據(jù)承租人或客戶要求調(diào)整物業(yè)管理服務的內(nèi)容和質(zhì)量標準；另一方面，也有利于物業(yè)管理公司根據(jù)該物業(yè)的出租經(jīng)營狀況調(diào)整物業(yè)管理服務的成本和價格標準。從而，有利于產(chǎn)權(quán)單位最大限度地追求最佳的收益狀態(tài)，及時調(diào)整物業(yè)管理服務的成本、質(zhì)量、價格和服務內(nèi)容。第一節(jié)收益性物業(yè)管理概述

其缺點是：？其應用物業(yè)是：物業(yè)管理服務質(zhì)量較敏感的收益性物業(yè)，如商場、酒店、購物中心等物業(yè)。

第一節(jié)收益性物業(yè)管理概述2、委托服務型物業(yè)管理根據(jù)前面談到的自主型物業(yè)管理的分析，請你說說委托型物業(yè)管理的涵義、特點、優(yōu)點、缺點和應用物業(yè)形態(tài)第一節(jié)收益性物業(yè)管理概述2、委托服務型物業(yè)管理指發(fā)展商或產(chǎn)權(quán)單位以招標的方式委托專業(yè)的物業(yè)管理公司或部門對此收益性物業(yè)進行物業(yè)管理的模式。

其特點是：物業(yè)管理公司不屬于產(chǎn)權(quán)單位，產(chǎn)權(quán)單位與符合要求的物業(yè)管理公司簽訂管理合同，物業(yè)管理公司根據(jù)合同內(nèi)容和約定提供相應的服務并收取相應的報酬。

其優(yōu)點是：采用此模式進行物業(yè)管理一方面有利于物業(yè)管理公司提高競爭意識，改善服務質(zhì)量，降低服務成本；另一方面也有利于產(chǎn)權(quán)單位從繁瑣的物業(yè)管理服務中脫身出來，專心搞好收益性物業(yè)的出租經(jīng)營活動。第一節(jié)收益性物業(yè)管理概述

其缺點是：采用此模式進行物業(yè)管理一方面不利于協(xié)調(diào)產(chǎn)權(quán)單位、物業(yè)公司、租戶客戶三方的關(guān)系；另一方面也不利于產(chǎn)權(quán)單位和物業(yè)管理公司根據(jù)出租經(jīng)營狀況及時調(diào)整物業(yè)管理服務的內(nèi)容質(zhì)量和策略手段。其應用物業(yè)是：一般應用此管理模式的是產(chǎn)權(quán)單位自己沒有足夠的力量實施必要的物業(yè)管理活動，且物業(yè)出租經(jīng)營收益與物業(yè)管理服務質(zhì)量關(guān)聯(lián)性不大的收益性物業(yè)，如辦公大樓、工業(yè)大廈、工業(yè)廠區(qū)等物業(yè)。

第一節(jié)收益性物業(yè)管理概述四、收益性物業(yè)管理的內(nèi)容1．物業(yè)管理計劃制定①確定管理目標②檢測物業(yè)狀況③制定租金方案和經(jīng)租策略④編制物業(yè)管理費用預算⑤簽訂物業(yè)管理服務合同⑥編制物業(yè)管理方案第一節(jié)收益性物業(yè)管理概述四、收益性物業(yè)管理的內(nèi)容2．租戶客戶關(guān)系管理①服務關(guān)系管理②費用關(guān)系管理③糾紛關(guān)系管理第一節(jié)收益性物業(yè)管理概述四、收益性物業(yè)管理的內(nèi)容3．租賃營銷管理①市場推廣管理②租賃業(yè)務管理③營銷計劃管理④營銷活動管理第一節(jié)收益性物業(yè)管理概述四、收益性物業(yè)管理的內(nèi)容4．制定出租管理辦法①制定招租管理辦法②制定租金管理辦法③制定合同管理辦法第一節(jié)收益性物業(yè)管理概述四、收益性物業(yè)管理的內(nèi)容5．制定經(jīng)營管理辦法①物業(yè)宣傳管理辦法②消費顧客管理辦法③物業(yè)服務管理辦法第二節(jié)寫字樓的物業(yè)管理

廣義的寫字樓是指國家機關(guān)、企事業(yè)單位用于辦理公務或商務等活動的建筑物。而我們所講的收益性寫字樓是指以出租辦公室為主的收益性物業(yè)，是企業(yè)或公司從事各種業(yè)務經(jīng)營活動的建筑物及其附屬設施設備和相關(guān)場地的統(tǒng)稱，是各類公司、機構(gòu)集中辦公、開會、進行商務洽談等業(yè)務活動的場所。

第二節(jié)寫字樓的物業(yè)管理一、寫字樓的類型及特點(一)寫字樓的類型寫字樓在我國還沒有統(tǒng)一的分類標準，一般我們是參照寫字樓的所處位置、交通狀況、大小、形象、智能化水平、建筑功能、收益能力等方面進行分類。從不同角度可以把寫字樓分成以下類型：

1．按建筑面積的大小，可分為小型、中型和大型寫字樓。建筑面積在1萬平方米以下的，稱為小型寫字樓；建筑面積在1萬至3萬平方米之間的，稱為中型寫字樓；建筑面積在3萬平方米以上的，稱為大型寫字樓。第二節(jié)寫字樓的物業(yè)管理2．按功能可分為單純型、商住型和綜合型寫字樓。單純型寫字樓，就是寫字樓基本上只有辦公一種功能，沒有其它功能（如公寓、展示廳、餐飲等）；商住型寫字樓，就是既提供辦公又提供住宿的寫字樓。這類樓宇又分為兩種，一種是辦公室內(nèi)有套間可以住宿，如上海的啟華大廈；另一種是樓的一部分作辦公用途、另一部分作住宿用途，如北京的國際大廈；第二節(jié)寫字樓的物業(yè)管理2．按功能可分為單純型、商住型和綜合型寫字樓。

綜合型寫字樓，就是以辦公用途為主，同時兼具多種功能，如兼作公寓、餐廳、商場、展示廳、舞廳、保齡球館用途等，但各功能部分所占樓宇總面積的比例都不會太大，用于辦公的部分依然是主要的，否則便不稱其為寫字樓。廣州的中信廣場、世貿(mào)大廈便屬這種類型。

第二節(jié)寫字樓的物業(yè)管理3．按現(xiàn)代化程度可分為智能型寫字樓與非智能型寫字樓。智能型寫字樓是指具有高度自動化功能的辦公大樓；反之，傳統(tǒng)的、不具備現(xiàn)代功能的寫字樓即為非智能型寫字樓。智能化是寫字樓發(fā)展的方向，當今建造的大型高層寫字樓幾乎清一色的為智能型寫字樓。

第二節(jié)寫字樓的物業(yè)管理4．按建造等級、所處位置和物業(yè)管理的檔次等，可分為甲、乙、丙級寫字樓。

根據(jù)大家的理解，寫字樓有哪些特點呢？第二節(jié)寫字樓的物業(yè)管理（二）寫字樓的特點1.寫字樓多建于城市的繁華地段2.寫字樓建筑規(guī)模大，各類公司機構(gòu)集中3.設施設備先進，專業(yè)化程度高4.服務功能齊全，設施配套完善5.使用時間集中，人員流動性大6.經(jīng)營管理要求高，時效性強第二節(jié)寫字樓的物業(yè)管理二、寫字樓物業(yè)管理的內(nèi)容與特點（一）營銷推廣管理（二）前臺服務管理（三）設施設備管理

1.設備制度管理

2.維修與保養(yǎng)管理第二節(jié)寫字樓的物業(yè)管理二、寫字樓物業(yè)管理的內(nèi)容與特點（四）保安管理（五）消防管理

1．進行消防宣傳

2．建立三級防火組織

3．消防責任界定

4．建立消防檢查機制

5．制定消防預防制度

6．配備消防設備設施第二節(jié)寫字樓的物業(yè)管理7．建立義務消防隊伍

8．建立自防自救組織

9．明確火災緊急疏散程序

10．建立消防檔案

11．制訂應急滅火方案及重點部位保衛(wèi)方案（六）清潔衛(wèi)生管理

1、制訂完善的清潔細則

2、制訂部門各崗位的責任制

3、建立衛(wèi)生清潔的檢查制度

4、保持樓內(nèi)公共場所的清潔第三節(jié)商業(yè)場所的物業(yè)管理一、商業(yè)場所的類型和特點（一）商業(yè)場所的類型商業(yè)場所是指用于商業(yè)經(jīng)營性質(zhì)的物業(yè)及其場所，其目的是為投資租賃者提供經(jīng)營、為顧客提供消費休閑活動。這里所稱商業(yè)場所一般包括商場、購物中心、購物廣場、綜合商業(yè)樓宇等物業(yè)類型。商業(yè)場所根據(jù)劃分標準的不同有不同的類型：

1．從建筑規(guī)模來分類：分為大型商業(yè)場所，如廣州的中華廣場、正佳廣場等；中型商業(yè)場所，如廣州的萬國廣場、維多利亞廣場等；小型商業(yè)場所，一般指具有商業(yè)性質(zhì)的各種小規(guī)模的商業(yè)場所。

第三節(jié)商業(yè)場所的物業(yè)管理（一）商業(yè)場所的類型

2．從建筑筑結(jié)構(gòu)來分類：分為開放型商業(yè)場所，如廣州的海印電器城、天河電腦城等；封閉型商業(yè)場所，如廣州天河城、廣州百貨大廈、香港太古城等。

3．從建筑功能分類：分為綜合型商業(yè)場所，如廣州時代廣場、財富廣場等；商住兩用型商業(yè)場所，如寧波的金光中心、廣州的東峻廣場等。

4．從建筑產(chǎn)權(quán)來分類：臨時產(chǎn)權(quán)型商業(yè)場所，具體是指開發(fā)商向多個投資者出售物業(yè)一定年限的產(chǎn)權(quán)，到期后開發(fā)商退回投資款收回物業(yè)的的類型；分散產(chǎn)權(quán)型商業(yè)場所，具體是指將整體商業(yè)物業(yè)分隔成不同面積的單位出售給不同的業(yè)主，物業(yè)的產(chǎn)權(quán)由多人擁有；統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)型商業(yè)場所，具體是指物業(yè)產(chǎn)