成都市中心城區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀調(diào)查

成都市中心城區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀調(diào)查

根據(jù)成都市政府的調(diào)查報(bào)告，2008年成都中心房地產(chǎn)服務(wù)的業(yè)主滿意度分別達(dá)到2005年86.3%和88.6%。此外，物業(yè)管理費(fèi)達(dá)到83%。同時(shí),截至2009年6月底,成都市中心城區(qū)物業(yè)管理覆蓋面達(dá)到99.76%。這幾個(gè)數(shù)字來之不易,其背后是成都市這幾年來在物業(yè)管理方面所作的大量工作。近年來,成都市物業(yè)管理工作緊緊圍繞城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、“四位一體”科學(xué)發(fā)展總體戰(zhàn)略,堅(jiān)持以構(gòu)建和諧物業(yè)管理作為推動物業(yè)管理“擴(kuò)面提質(zhì)”、鞏固和發(fā)展物業(yè)管理文明行業(yè)創(chuàng)建成果的重要抓手,大力開展和諧物業(yè)管理構(gòu)建工作,加強(qiáng)行風(fēng)建設(shè),完善物業(yè)管理法規(guī)政策體系,探索多種物業(yè)管理方式,擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋面,為推動統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)建設(shè),維護(hù)和改善人民群眾的生活居住環(huán)境,提高城市管理水平,提升成都“安居、宜居、樂居”的城市形象作出了積極的貢獻(xiàn)。以提高業(yè)主滿意度為工作導(dǎo)向一是建章立制,不斷優(yōu)化物業(yè)管理發(fā)展的政策環(huán)境。于2008年1月1日起頒布實(shí)施的《成都市物業(yè)管理?xiàng)l例》在《物權(quán)法》和國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的精神范圍內(nèi),結(jié)合成都市實(shí)際,作出了許多創(chuàng)新和發(fā)展的規(guī)定,設(shè)立和完善了新建住宅交付使用制度、住宅物業(yè)保修金監(jiān)管制度、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價(jià)制度等21項(xiàng)物業(yè)管理制度;并由市房產(chǎn)管理局配套制定出臺了新建住宅交付使用監(jiān)管等8個(gè)示范文本。截至2009年8月,成都市共形成物業(yè)管理地方法規(guī)1部、政府規(guī)章1部、政府規(guī)范性文件1件、部門規(guī)范性文件52件(其中與相關(guān)單位聯(lián)合發(fā)文12件、地方標(biāo)準(zhǔn)1部)、行業(yè)規(guī)范14件。二是促進(jìn)物業(yè)管理陽光化,充分尊重并維護(hù)業(yè)主權(quán)益。幾年來,成都市與多家媒體聯(lián)合建立物業(yè)管理宣傳陣地,以專題、專欄等形式,特別是與電視臺合作開辦《夜話物管》系列電視訪談欄目、開設(shè)“專家會客廳”、“專家服務(wù)熱線”等活動,多形式多渠道地做好了物業(yè)管理的宣傳工作。此外,成都市初步形成了行政執(zhí)法監(jiān)督、主管部門監(jiān)督、新聞輿論監(jiān)督、業(yè)主監(jiān)督、社會監(jiān)督五位一體的監(jiān)督機(jī)制,并暢通訴求渠道,在現(xiàn)有的市長信箱、局長信箱、信訪等訴求渠道的基礎(chǔ)上,開通網(wǎng)絡(luò)訴求渠道,建立了物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、企業(yè)、區(qū)房管部門、市房管部門四級投訴受理處理機(jī)制的同時(shí),還建立了市、區(qū)、街道、社區(qū)四級物業(yè)管理糾紛指導(dǎo)和調(diào)解組織體系,形成了行政調(diào)解、人民調(diào)解、司法調(diào)解相互銜接的聯(lián)動機(jī)制。三是規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為,以規(guī)范物業(yè)管理市場。成都市出臺《關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)動態(tài)監(jiān)督管理的意見》,對未按規(guī)定保持資質(zhì)條件的予以依法撤銷,同時(shí),出臺了《成都市物業(yè)管理企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目管理指導(dǎo)意見》,嚴(yán)格了物業(yè)服務(wù)企業(yè)準(zhǔn)入和退出制度。另一方面,較好地落實(shí)了《成都市房地產(chǎn)行業(yè)信用信息管理辦法》,完善了信用信息征集和披露,建立了信用信息動態(tài)抄送制度,將信用信息的征集、披露情況定期抄送給相關(guān)單位、部門,保證信用信息的交流互通。同時(shí),成都市加大了執(zhí)業(yè)行為的監(jiān)督檢查力度,對違反法律法規(guī)政策規(guī)定的,依法予以信用記分,并出臺了《業(yè)主委員會委員信用記分管理辦法》,實(shí)施對業(yè)委會委員的信用監(jiān)管。此外,針對不同類型物業(yè)、不同物業(yè)服務(wù)需求,成都市制定出臺了《成都市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》、《寫字樓物業(yè)服務(wù)規(guī)范》、《成都市農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)與質(zhì)量規(guī)范(試行)》和《成都市活動板房安置點(diǎn)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)與質(zhì)量指引》。目前,正在制定《成都市社會主義新農(nóng)村物業(yè)管理技術(shù)導(dǎo)則》。主動作為,依法履行監(jiān)督管理職責(zé)首先,深入實(shí)際、發(fā)現(xiàn)實(shí)情、處理實(shí)事。一是主管部門深入一線、撲下身子、貼近群眾,確保物業(yè)管理服務(wù)糾紛矛盾化解在基層,解決在初期;二是不斷加強(qiáng)對市、區(qū)(市)縣物業(yè)管理主管部門工作人員依法行政、加強(qiáng)監(jiān)管等方面綜合知識和業(yè)務(wù)技能的培訓(xùn),提高駕馭復(fù)雜局面、處理復(fù)雜糾紛的能力;三是建立物業(yè)管理糾紛排查、分析、處理機(jī)制,做到事前有預(yù)防、事發(fā)有處理、事后必分析,使矛盾及時(shí)化解。2005年至今,成都市級房管部門受理物業(yè)管理來電來訪咨詢13200件次,受理處理糾紛投訴671件次,處理率達(dá)100%;全市連續(xù)四年無一起5人以上的群體性物業(yè)管理上訪事件發(fā)生。其次,加強(qiáng)監(jiān)督指導(dǎo),努力提高業(yè)主民主管理、物業(yè)服務(wù)水平。一是加強(qiáng)對街道、社區(qū)的工作指導(dǎo),充分發(fā)揮基層政權(quán)在物業(yè)管理活動中的積極作用;二是著力于提高業(yè)主民主管理物業(yè)的能力和業(yè)主委員會委員的綜合素質(zhì),2005年至今,成都市已舉辦各類“業(yè)主學(xué)校”、業(yè)委會(副)主任培訓(xùn)班近200余次,參訓(xùn)人員達(dá)3萬余人;三是結(jié)合2008年成都市創(chuàng)建文明城市契機(jī),開展了“物業(yè)服務(wù)優(yōu)質(zhì)窗口”、“物業(yè)服務(wù)優(yōu)質(zhì)示范窗口”的評比,無障礙設(shè)施專項(xiàng)檢查等工作,同時(shí)動員行業(yè)力量,組織72名行業(yè)專家分6個(gè)組按照文明行業(yè)測評體系標(biāo)準(zhǔn),采取分片承包模式,對主城區(qū)近2000個(gè)建筑區(qū)劃進(jìn)行了督查指導(dǎo);四是進(jìn)一步加強(qiáng)對成都市物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理,組織開展了和諧物業(yè)管理大督查,對在成都市受聘提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在和諧物業(yè)管理構(gòu)建、資質(zhì)條件的保持、法規(guī)政策的貫徹、行業(yè)規(guī)范的執(zhí)行、部門要求的落實(shí)、服務(wù)合同的履行等方面進(jìn)行督查。第三,著力解決老百姓普遍反映的熱點(diǎn)難點(diǎn)問題。一是會同工商、城管、物價(jià)、公安五部門聯(lián)合出臺了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理中裝飾裝修監(jiān)督服務(wù)行為的通知》,對相關(guān)部門在物業(yè)管理裝飾裝修中的監(jiān)管職責(zé)以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)、裝修人的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行了進(jìn)一步明晰;二是針對物業(yè)管理糾紛調(diào)解問題,會同市司法部門出臺了《關(guān)于共同做好物業(yè)管理糾紛調(diào)解工作的意見(暫行)》;另外,為規(guī)范市場,市房產(chǎn)管理部門從物業(yè)管理選聘制度、入市條件、中介服務(wù)、退出機(jī)制、履約的信用監(jiān)督等方面,還相繼出臺了一系列行之有效的政策規(guī)范。2008年成都市中心城區(qū)專業(yè)化物業(yè)服務(wù)的業(yè)主滿意度在2005年86.3%的基礎(chǔ)上提升了2.3%,達(dá)到88.6%積極探索,推動城鄉(xiāng)物業(yè)管理統(tǒng)籌發(fā)展今年以來,成都市房產(chǎn)管理局組織專門力量開展了農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)管理推行工作,出臺了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)管理的通知》,并制定了《成都市農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)與質(zhì)量規(guī)范》、《成都市農(nóng)民集中居住區(qū)管理規(guī)約》等一系列指導(dǎo)性文件。此外,成都市還印發(fā)了2000多冊《農(nóng)民集中區(qū)物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)手冊》,免費(fèi)發(fā)放到已建成的農(nóng)民集中居住區(qū)和相關(guān)街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府;指導(dǎo)建立了全市農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)管理的組織設(shè)立、力量配備、人員培訓(xùn)、資金保障、監(jiān)督考核等工作機(jī)制,同時(shí)多次組織專門力量對農(nóng)民集中居住區(qū)進(jìn)行督促指導(dǎo)和檢查驗(yàn)收。截至目前,成都市223個(gè)100戶以上的農(nóng)民集中居住區(qū)基本實(shí)現(xiàn)了“有組織和主導(dǎo)者、有服務(wù)力量、有服務(wù)規(guī)范、效果達(dá)標(biāo)、群眾滿意”的目標(biāo)。成都市自2005年5月提出“和諧物管”理念以來,將和諧物業(yè)管理構(gòu)建工作轉(zhuǎn)化為推動企業(yè)上臺階、從業(yè)人員強(qiáng)素質(zhì)、業(yè)主增意識的強(qiáng)大動力,在物業(yè)管理活動中積極構(gòu)建和諧,在和諧氛圍中大力發(fā)展物業(yè)管理,努力擴(kuò)大物業(yè)管理的覆蓋面,使之真正成為了改善和維護(hù)業(yè)主、使用人物業(yè)權(quán)益的重要方式,也將讓成都更多的人民群眾從中受益。據(jù)統(tǒng)計(jì),成都市物業(yè)服務(wù)企業(yè)