所有權(quán)-建筑物區(qū)分所有權(quán)

建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)概述建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容物業(yè)服務(wù)合同1.2.3.建筑物區(qū)分所有權(quán)概述01建筑物區(qū)分所有權(quán)是由區(qū)分所有建筑物的專有部分所有權(quán)、共有部分的共有權(quán)以及因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)共同構(gòu)成的特別所有權(quán)。概念介紹建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念和特征（一）建筑物區(qū)分所有權(quán)的前提是區(qū)分所有的建筑物。所謂區(qū)分，指對建筑物進(jìn)行縱向和橫向的分割，形成在構(gòu)造上和功能上具有獨(dú)立性的部分，業(yè)主對其專有的部分享有所有權(quán)，對建筑物的共有部分享有共有權(quán)和管理權(quán)。區(qū)分方式有三種：縱的分割：連棟、雙拼別墅；橫的分割：建筑物做水平切割，各層分別有不同所有人所有。如：平層官邸、360度的景觀豪宅；縱橫分割：板樓、塔樓。大多數(shù)建筑。建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念和特征建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念和特征如果一棟建筑物從頭到腳都屬于同一個(gè)民事主體，則所有權(quán)不需要區(qū)分，例如農(nóng)村的宅院、城里的別墅......（二）建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利主體為不同的業(yè)主?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第1條：“依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主?；谂c建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主?！苯ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)的概念和特征業(yè)主包括三種人：①依照不動(dòng)產(chǎn)登記取得專有部分所有權(quán)的人；②通過合法建造、繼承、受遺贈(zèng)、法院判決取得專有部分所有權(quán)，但尚未辦理過戶登記的人；③與建設(shè)單位簽訂買賣合同，并基于合同受讓房屋的占有，但尚未辦理過戶登記的人。建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念和特征（三）建筑物區(qū)分所有權(quán)為多個(gè)權(quán)利的總和區(qū)分所有權(quán)是一種復(fù)合性的權(quán)利，由專有部分的所有權(quán)、共有部分的共有權(quán)和管理權(quán)組成。是既不同于按份共有，又不同于共同共有的共有形態(tài)。建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念和特征建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容02專有權(quán)共有權(quán)管理權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容第272條業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。一、專有部分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。專有部分范圍的確定建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容1、業(yè)主專有的建筑物內(nèi)的住宅或經(jīng)營性用房。2、房屋買賣合同明示由業(yè)主單獨(dú)所有的車位、車庫。3、房屋買賣合同明示屬于業(yè)主單獨(dú)所有的綠地。4、具有構(gòu)造上、利用上的獨(dú)立性，能夠進(jìn)行房屋登記的攤位。5、房屋買賣合同明示歸業(yè)主專有的露臺(tái)。專有部分包括建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容132取得專有權(quán)即同時(shí)取得共有權(quán)和成員權(quán)；反之，喪失專有權(quán)即同時(shí)喪失共有權(quán)和成員權(quán)。專有權(quán)的大小，決定共有權(quán)的持有份比例，決定管理權(quán)的大小。區(qū)分所有權(quán)的公示登記，只登記專有權(quán)，不登記共有權(quán)和管理權(quán)。專有權(quán)在區(qū)分所有權(quán)中居于主導(dǎo)地位建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容不得危及建筑物的安全例如：裝修房屋不得擅自拆除承重墻或者改變房屋的基本結(jié)構(gòu)。不得在專有部分內(nèi)實(shí)施易燃、易爆等高度危險(xiǎn)作業(yè)。不得濫用專有權(quán)，損害其他業(yè)主的合法權(quán)益業(yè)主不得任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道等不得違規(guī)將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。專有權(quán)行使的限制建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第10條業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。第11條業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。民宅商用---“一票否決制”建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容1、概念和特點(diǎn)：共有權(quán)，指區(qū)分所有人依據(jù)法律、合同以及管理規(guī)約的規(guī)定，對共有部分所共同享有的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。（1）共有權(quán)的主體人數(shù)眾多。共有權(quán)的主體可以是整棟建筑物的全部業(yè)主或部分業(yè)主，也可以為整個(gè)小區(qū)的業(yè)主。（2）共有權(quán)從屬專有權(quán)。（3）共有權(quán)不能獨(dú)立存在，不單獨(dú)繼承和轉(zhuǎn)讓。二、共有部分共有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容2、共有權(quán)標(biāo)的物（1）建筑物的基本構(gòu)造部分。例如支柱、屋頂、外墻、地下室等。（2）建筑物的公用設(shè)施。例如樓梯、電梯、走廊、大堂等公共通行部分；給排水系統(tǒng)、公共照明設(shè)備、貯水塔、消防設(shè)備、大門、通信網(wǎng)絡(luò)設(shè)備等附屬設(shè)施；避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分。（3）建筑物占有的地基使用權(quán)，以及小區(qū)內(nèi)的空地（但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外）。（4）建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地（屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外）。建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容（5）建筑區(qū)劃內(nèi)的道路（屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外）。（6）建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施（如：露天噴泉設(shè)施、免費(fèi)的健身設(shè)施）和物業(yè)服務(wù)用房。（7）占用業(yè)主共有道路或者其他場地用于停放汽車的車位。（8）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金,屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定,可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布。緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的,業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以依法申請使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容（9）建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入,在扣除合理成本之后,屬于業(yè)主共有。（282）《民法典》新增法條。實(shí)踐中這個(gè)問題比較普遍，例如利用樓頂、外墻、電梯做廣告，在小區(qū)的公共空間設(shè)置自動(dòng)售貨機(jī)等而取得的收益，往往是物業(yè)公司取得并使用了，實(shí)際上這個(gè)行為是侵害了業(yè)主的權(quán)益。建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容3、共有人的權(quán)利與義務(wù)業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權(quán)利,承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。（273-1）業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房,其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。（273-2）建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng),有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定。（283）建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容1、概念：管理權(quán)（成員權(quán)）是指區(qū)分所有人基于其對區(qū)分所有建筑物的專有部分所有權(quán)和共有部分的共有權(quán)而作為成員之一享有的對共同事務(wù)進(jìn)行管理的權(quán)利。三、成員權(quán)（管理權(quán)）建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容2、特征（1）管理權(quán)是建立在專有部分所有權(quán)基礎(chǔ)之上的權(quán)利。（2）管理權(quán)基于區(qū)分所有人之間的共同關(guān)系而產(chǎn)生。（3）管理權(quán)是一項(xiàng)永續(xù)性權(quán)利。只要成員權(quán)人作為區(qū)分所有建筑物的成員之一，他就當(dāng)然享有成員權(quán)（4）管理權(quán)是一項(xiàng)從屬性權(quán)利，不得單獨(dú)被轉(zhuǎn)讓。它從屬于專有部分所有權(quán)，如果專有部分所有權(quán)（即房屋所有權(quán)）被轉(zhuǎn)讓，成員權(quán)和共有部分共有權(quán)一樣，也當(dāng)然地轉(zhuǎn)讓給新所有權(quán)人，原所有權(quán)人不得保留成員權(quán)和共有部分所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主自行管理委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理管理方式

建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容3、管理方式（1）業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)是由全體業(yè)主組成的、管理其共有財(cái)產(chǎn)和共同事務(wù)的自治組織，是業(yè)主行使共同管理權(quán)的組織機(jī)構(gòu)，是業(yè)主的意思形成機(jī)構(gòu)。（2）業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的部分業(yè)主組成的組織機(jī)構(gòu)，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。（3）鑒于實(shí)踐中業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立條件和具體程序不清，缺乏規(guī)定，《民法典》第277條授權(quán)法律和法規(guī)規(guī)定，即“業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立的具體條件和程序，依照法律、法規(guī)的規(guī)定?！苯ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容4、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人的關(guān)系業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定,對業(yè)主具有法律約束力（280-1）業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。（280-2）業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì),對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為,有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失。（286）建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托,依照本法第三編有關(guān)物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施,接受業(yè)主的監(jiān)督,并及時(shí)答復(fù)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)情況提出的詢問。（285-1）建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施,積極配合開展相關(guān)工作。（285-2）對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法予以配合。（286-1）以上新增規(guī)定也是考慮了本次新冠肺炎疫情防控期間出現(xiàn)的一些問題，如物業(yè)服務(wù)企業(yè)在執(zhí)行政府要求的應(yīng)急處置措施時(shí)認(rèn)為，政府要求的這些行為缺乏法律依據(jù)。建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容5、業(yè)主共同決定事項(xiàng)第278條下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;(二)制定和修改管理規(guī)約;(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;(五)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;(六)籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;(七)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng);(九)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容《民法典》完善了業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。原《物權(quán)法》第76條規(guī)定了七項(xiàng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，《民法典》第278條增加到九項(xiàng)。具體變化：其一，把使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金與籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金區(qū)分為兩個(gè)事項(xiàng)；其二，新增了“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)”的事項(xiàng)，這主要是針對實(shí)踐中，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)未征求業(yè)主的意見，就擅自改變共有部分的用途或者利用外墻、電梯張貼廣告等營利?！睹穹ǖ洹返男伦兓ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容業(yè)主共同決定的事項(xiàng)的表決程序變化民法典物權(quán)法(六)籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;(七)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng);業(yè)主共同決定事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容民法典物權(quán)法決定其他的事項(xiàng)，首先應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。此外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。決定其他的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主共同決定的事項(xiàng)的表決程序變化建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容這樣一來，就意味著三個(gè)重大事項(xiàng)實(shí)際上只需要專有部分面積占比二分之一以上的業(yè)主且人數(shù)占比二分之一以上的業(yè)主通過就可以了；（2/3×3/4=1/2）而其他事項(xiàng)只需要專有部分面積占比三分之一以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之一以上的業(yè)主通過就可以。（2/3×1/2=1/3）這一修改既保證了有效的決定能夠及時(shí)作出，又在區(qū)分事項(xiàng)對業(yè)主重要程度的基礎(chǔ)上保證了業(yè)主的利益