2019年合肥金方維也納春天地產(chǎn)項目策劃推廣方案

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案>

>寫在前面謹呈安徽金方地產(chǎn)：承蒙信任，我司于2007年12月受貴司委托，正式展開淮北相山路、

南黎路安微金方房地產(chǎn)住宅項目之前期策劃事宜。感謝發(fā)展商為我們所提供的本次研究與企劃創(chuàng)作的機會，這使我

們可以盡可能好地呈現(xiàn)地產(chǎn)行業(yè)中另一類生活意境開發(fā)的價值。從某種意義上而言，我們的企劃與創(chuàng)意實踐是城市開發(fā)性質的，同時也是一項市場引領與創(chuàng)造性工作，正因為此，將使我們有可能獲

取項目的核心價值而為營銷創(chuàng)造先機.現(xiàn)特向貴司提交《金方

時參考。專此奉達!2北京智盟高地企業(yè)策劃有限公司2

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年

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地·維也納春天策劃推廣方案》,供貴司決策一問一思：政策：房地產(chǎn)國家宏觀調(diào)控、大城市房價下跌的地震波，

08年對淮北市場到底會產(chǎn)生多大的負面影響?如何規(guī)避?二問二

思：買家：對手賣點八仙過海、各顯其能，我們賣什

麼?我們憑什麼吸引買家眼球?三問三思：自身：

我們是要做一個戰(zhàn)略型項目還是速度型項目，或是利潤型項目?一盤三物業(yè)，我們?nèi)绾尾?/p>

能短時間內(nèi)名利雙收?Www.thom

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產(chǎn)品功

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搞定容廣本案推導模武與營銷目標通過創(chuàng)立項目的品牌形象，強勢推廣，拉動銷售，快速回籠資金，完成銷售目標現(xiàn)場世裝媒體整合導視系統(tǒng)戶外廣告活動推廣軟文燦作銷售執(zhí)行市場分析項目分析人群分析項

目SWOT項目定位核心概念項自賣點硬環(huán)境軟環(huán)境主畫形象↓廣告整合推廣傳抑執(zhí)行市場機會點積,

盟高地主題口號實現(xiàn)目標品牌形象直標配體具體內(nèi)容1、大中環(huán)境結論及啟示

2、

具體解讀：a.

國內(nèi)房地產(chǎn)市場解讀；b.

淮北房地產(chǎn)市場解讀c.

淮北城市經(jīng)濟概況1、

項目區(qū)位分析2、

項目SWOT分析3、

項目價值綜合評析1、

項目定位思考2、

項目定位及案名3、目標客戶定位及分新

4、

銷售價格確定提案大綱我們處于什么樣的環(huán)境?我們是什么性質的項目?找到我們的出路Www.thom提

案

大

綱我們?nèi)绾稳プ?物業(yè)發(fā)展建議廣告設計表現(xiàn)www.themegallery.com具體內(nèi)容營銷策略策略分解推廣計劃景觀園林建議

物業(yè)配套建議項

目LOGO項目VI展示

平面廣告表現(xiàn)智監(jiān)高地1、2、3、1、

2、1、2、

3、第一部分：

大中環(huán)境分析1、

大中環(huán)境結論及啟示2、

具體解讀：a.

國內(nèi)房地產(chǎn)市場解讀；

b.淮北房地產(chǎn)市場解讀

c.淮北城市經(jīng)濟概況www.themegallery.com智

盟

高

地宏觀審勢結論：

周期性平衡

政策緊(金融及稅收)

形勢緊迫

不確定性強

洗牌轉型啟示：

時不我待

后發(fā)先制現(xiàn)金為王三級跳

優(yōu)化利潤品牌塑造中觀度勢結論：成熟穩(wěn)定拐點延后多元化高層年啟示：專業(yè)化

差異化

田忌賽馬

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打慢短平快快滾Www.thom

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智

盟

高

地1、大中環(huán)境結論及啟示,智盟高地

在

城近年主要房地產(chǎn)政策一覽表時間文件名稱主要內(nèi)容主要影響2004年8月國務院下零：18號指明了房地產(chǎn)業(yè)中長期的發(fā)展方向。明確提出完善住房供應政策、加強

經(jīng)濟適用住房的建設和管理、增加普通商品住房供應、建立和完善廉租住房制度、控制高檔商品房建設。增加普通商品住房供應，高檔商品房要嚴格控制并暫停審批。2006年5

月29日國務院辦

公廳轉發(fā)

了建設部

等九部門

《關于調(diào)整住房供應結構穩(wěn)定住房價

格的意見》。一

近期經(jīng)濟適用房建設目標9月底前公布。二90m2以下住房須占開發(fā)項目總面積七成以上。三購房不足5年轉讓須交營業(yè)稅。四空置3年以上商品房不得作為貸款抵押物。對項目資本金比例達不到

35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。五6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%,對購頭自住

住房且套型建筑面積90m'以下的仍執(zhí)行首付款比例20

%的規(guī)定。六居住用地供應量七成用于中低價位中小套型。七土地閑置2年將被收回使用權。對開發(fā)建設面積不足三分之

一

或已投資

額不足四分之

一

，且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿1年的，按閑置土地處

置。八各地城市年內(nèi)建立廉租住房制度，并合理確定和公布今明兩年廉租住房建設規(guī)模?！兑庖姟飞婕懊鎻耐恋毓c監(jiān)管

、

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設

規(guī)

劃、稅收、信貸、房地產(chǎn)建設與交

易管理、信息統(tǒng)計與披露制度、房屋拆遷規(guī)模和

進度

《

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調(diào)

控房價的決心，解決住房供應結

構不合理的核心

問題。2.a.國內(nèi)房地產(chǎn)市場解讀一、房地產(chǎn)政策近年主要房地產(chǎn)政策一覽表時間文

件

名

稱主要內(nèi)容主要影響2007年1

月1

6曰國稅總局發(fā)布《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)187號文明確房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅進行

清算式繳納的適用范圍，扭轉以“預征”為主的土地增值稅繳納現(xiàn)狀，標志著房地

產(chǎn)開發(fā)迎來土地增值稅“清算”時代。而城鎮(zhèn)土地使用稅額標準提高2倍、新增建

設用地土地有償使用費提高1倍的政策己于1

月

1日

正

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施

。土地增值稅主要目的是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值收益和利潤。187號文延續(xù)06年“國

六條”精神，以期調(diào)整住房結構供應、降低房地產(chǎn)開發(fā)企

業(yè)的利潤，并以此繼續(xù)打壓房

地產(chǎn)投資熱度。2007年3

月

一12月央行六次加息2007年3月18日、5月19日、7月21日、8月22日、9月15日、12月20日央行六次加息。今年央行六次加息繼續(xù)抑制房地產(chǎn)過熱發(fā)展，通過減少需求穩(wěn)定發(fā)地產(chǎn)發(fā)居。2007年8月7日國務院《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見以城市低收入家庭為對象，進一步建立健全城市廉租住房制度，改進和規(guī)范經(jīng)濟適

用住房制度，加大棚戶區(qū)、舊住宅區(qū)改造力度，力爭到“十一五”期末，使低收入家庭住房條件得到明顯改善，農(nóng)民工等其他城市住房困難群體的居住條件得到逐步

改善。加大對中低收入者居住改善，努力降低因房價過快上漲引發(fā)的社會問題，減少住宅需求，

促進房地產(chǎn)全面健康發(fā)展。2.a.國內(nèi)房地產(chǎn)市場解讀一、房地產(chǎn)政策www.themeg,

E34近年主要房地產(chǎn)政策一覽表時間文件名稱主要內(nèi)容主要影響2007年8月21日《中國人民銀行關于調(diào)整金融機構人民幣存貸款基

準利率的通知》從2007年8月22日起，上調(diào)個人住房公積金貸款利率。五年期以下(

含

五

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住房公基金貸款利率均上調(diào)0.09百

分點。與加息政策配合實施，緩減房地產(chǎn)過熱發(fā)展。2007年9月27日中國人民銀行、中國銀監(jiān)

會聯(lián)合下發(fā)《關于加強商

業(yè)房地產(chǎn)信貸管理的通知》對已利用貸款購買住房、又申請

購

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率不得低于同期同檔次基準利率的

1.1倍。比較嚴厲的限制投資性購房需求，降低房地產(chǎn)市場投機風險，減少購房需求并實現(xiàn)住宅房地產(chǎn)向健康方向發(fā)展。2007年10月9日《招標拍賣掛牌出讓國有

建設用地使用權規(guī)定》(39號令)從11月1日起，受讓人必須付清整宗地全部出讓金后，方可取國有

建設用地使用權證。有效阻止開發(fā)商蓄意囤

積土地的行為，加快土

地流通，降低土地使用

成本從而緩減房價上漲。2.a.國內(nèi)房地產(chǎn)市場解讀www.themegaller一、房地產(chǎn)政策E3工

地二、宏觀調(diào)控房地產(chǎn)走勢解讀(一)、盤活存量土地，加速房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)洗牌。土地是房地產(chǎn)開發(fā)的命脈。新的土地政策的實施將加快土地流轉和快速

開發(fā)，使開發(fā)商“囤地謀利”的做法難以為繼。另外土地政策實施對盤活存量

土地起到促進作用的同時，也會為房地產(chǎn)企業(yè)寡頭壟斷推波助瀾，加速了房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)洗牌。2.a.國內(nèi)房地產(chǎn)市場解讀www.themegalle智盟高地二、

宏觀調(diào)控房地產(chǎn)走勢解讀(二)、調(diào)整住房供應結構，促使開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略轉型。隨著國家廉租房、經(jīng)濟適用房及限價房的逐步推出，住房供給結構將出現(xiàn)調(diào)整，出現(xiàn)政府供給與市場供給兩種模式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不完全

市場狀態(tài)下也面臨戰(zhàn)略轉型。2.a.國內(nèi)房地產(chǎn)市場解讀智盟高地二、宏觀調(diào)控房地產(chǎn)走勢解讀(三)、抑制房地產(chǎn)投機，降低收益率，對中小開發(fā)商沖擊巨大。新政策出臺可以引導社會資金的流向，調(diào)控整個國家房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

速度和發(fā)展方向，降低投機者的交易收益從而遏制投機。行業(yè)利潤率的下

降又會帶動房地產(chǎn)行業(yè)的投資增長下降，會促使企業(yè)的投資行為更趨于理

性，減少一些非理性的投資行為。同時，行業(yè)盈利能力的下降，會使部分

本來資金實力不強的中小企業(yè)資金緊張的局面更加嚴重，甚至會出現(xiàn)資金

鏈條的斷裂，從而減弱這部分中小企業(yè)再投資的能力。所以新的金融及土

地政策將會對中小房地產(chǎn)開發(fā)公司的現(xiàn)金流造成重大影響。2.a.國內(nèi)房地產(chǎn)市場解讀www.them工

地E3二、宏觀調(diào)控房地產(chǎn)走勢解讀(四)、區(qū)域市場供求決定房價走向，但稅收影響不應小覷。我司認為，成熟市場的房價由市場供需決定。

目前大部分地區(qū)房地產(chǎn)市場供應小于需求，隨著稅收增加開發(fā)成本上升以及2008年建材價格上漲，

開發(fā)商將成本轉嫁到房價中去，房價會繼續(xù)上漲。但是，作為國家宏觀調(diào)

控的后續(xù)組成部分物業(yè)稅的實施一直進行論證當中。

一旦物業(yè)稅實施將消

除土地增值稅擠壓效應，并緩減土地價格的快速上漲，進一步抑制投資性

購買行為，緩減房地產(chǎn)市場供求不平衡，從而放緩房價增長速度。2.a.國內(nèi)房地產(chǎn)市場解讀www.themegalle智盟高地二、宏觀調(diào)控房地產(chǎn)走勢解讀(五)、房地產(chǎn)市場繼續(xù)深入調(diào)整，房價下降只限于局部。連續(xù)加息、出臺新土地政策、雙限房、經(jīng)適房、廉租房等政策的落實

力度在加大，整個房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整還需深入進行。最新統(tǒng)計顯示，去年前

11個月全國70個大中城市房屋銷售價格平均每月上漲7.4%,雖然進入2008年廣東等部分地區(qū)房價出現(xiàn)下降，但全國房價今年仍將呈緩慢上漲態(tài)勢

。2.a.國內(nèi)房地產(chǎn)市場解讀www.themegalle智盟高地二、宏觀調(diào)控房地產(chǎn)走勢解讀(六)、淮北房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，價格上漲放緩。近年來淮北房地產(chǎn)開發(fā)各項指標一直平穩(wěn)增長，增幅基本徘徊在7%—10%之間。繼去年房價快速增長之后今年房價上漲速度將會放緩，同

時受國內(nèi)房地產(chǎn)大環(huán)境的影響，淮北市場也會出現(xiàn)觀望情緒，在持續(xù)發(fā)展

的同時進行調(diào)整、整合。2.a.國內(nèi)房地產(chǎn)市場解讀www.themegalle智盟高地三、房地產(chǎn)企業(yè)應對策略(一)、謀求短平快開發(fā)戰(zhàn)略，搶占市場份額。隨著行業(yè)利潤率的下降和現(xiàn)金流投入的加大，必然要求企業(yè)大大縮短開發(fā)周期，快速搶占市場份額，在行業(yè)洗牌競爭中占有一席之地。新的調(diào)

控政策將會對主要依賴于高利潤率而非大交易量的開發(fā)商產(chǎn)生較大負面影

響，開發(fā)企業(yè)應在市場競爭中主動應對，做出先于市場變化的發(fā)展戰(zhàn)略。

如前所述，高市場份額、平利潤率應該是一個方向。2.a.國內(nèi)房地產(chǎn)市場解讀www.themegalle智盟高地三、房地產(chǎn)企業(yè)應對策略(二)、做足產(chǎn)品專業(yè)化和差異化，保持競爭優(yōu)勢。只要能拿到土地，不管做什么都能獲取高額利潤的時代一去不復返了。

產(chǎn)品開發(fā)多樣化，產(chǎn)品創(chuàng)新力度加大，新型建材應用更為廣泛，產(chǎn)品創(chuàng)新

將是企業(yè)生存發(fā)展的關鍵環(huán)節(jié)。企業(yè)需要在市場競爭中找到其差異化的優(yōu)

勢，在市場的某個產(chǎn)品如小戶型(包括各類型公寓)、綜合體物業(yè)等領域形成自身的優(yōu)勢，才能在新一輪房地產(chǎn)行業(yè)洗牌中保持競爭優(yōu)勢。房地產(chǎn)市

場的產(chǎn)品會越來越細分，對不同產(chǎn)品領域中的專業(yè)化要求會越來越高，不

同產(chǎn)品的價格分化也就勢在必行。在產(chǎn)品專業(yè)化的基礎上，規(guī)?；彤a(chǎn)業(yè)

化是企業(yè)保持行業(yè)領先的重要出路之一。2.a.國內(nèi)房地產(chǎn)市場解讀www.themegalle智盟高地三、房地產(chǎn)企業(yè)應對策略(三)、囤地政策要更傾向于專業(yè)化、市場化、正規(guī)化。由于國家明確項目開發(fā)周期并對閑置土地征收費用，所以開發(fā)商的囤地政策變得更為重要。在確定相應的開發(fā)方向與發(fā)展戰(zhàn)略的基礎上，優(yōu)先考慮與本企業(yè)開發(fā)方向與發(fā)展戰(zhàn)略相吻合的土地，土地儲備規(guī)模要與項目動作的開發(fā)周期緊密相關。2.a.國內(nèi)房地產(chǎn)市場解讀www.themegalle智盟高地三、房地產(chǎn)企業(yè)應對策略(四)、加快項目的開發(fā)和銷售周期，在市場不確定情況下?lián)屨枷葯C。在目前全國房地產(chǎn)大形勢不明朗及充滿觀望的情況下，淮北今年上半年有望能繼續(xù)保持去年房地產(chǎn)旺盛的發(fā)展勢頭。公司應抓住這一機會，加

快項目開發(fā)與銷售速度，并快速推動后續(xù)項目開發(fā)，以期在市場進入調(diào)整

期前獲得更多的開發(fā)資金與資本。2.a.國內(nèi)房地產(chǎn)市場解讀www.themegalle智盟高地三、房地產(chǎn)企業(yè)應對策略(五)、制定企業(yè)合理開發(fā)戰(zhàn)略，實現(xiàn)快速滾動發(fā)展。在房地產(chǎn)行業(yè)利潤率下降和投入現(xiàn)金流加大的情況下加快速度和做大

規(guī)模將成為企業(yè)主要發(fā)展方向。金方初涉房地產(chǎn)開發(fā)領域，并已儲備多塊土地，本項目的成功銷售將對后續(xù)項目開發(fā)具有很大影響。因此，作為公司第一個開發(fā)項目應爭取一炮打響，實現(xiàn)后續(xù)項目的滾動開發(fā)和良好運營。2.a.國內(nèi)房地產(chǎn)市場解讀智盟高地一、

淮北城市發(fā)展格局2003年淮北市政府遷移到新行政中心后，淮北城市的重心也開始向南發(fā)展。目前相山

區(qū)為淮北的商業(yè)、行政和居住

中心，濉溪縣、杜集區(qū)、烈山

區(qū)分別由北、西、南向中部發(fā)展。根據(jù)淮北市《2007—2015

年城市發(fā)展規(guī)劃》,淮北將在

2

01

0

年

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百

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人口

的地區(qū)性中心城市，新城區(qū)也將成為淮北市行政、商業(yè)、商務和生活中心，尤其房地產(chǎn)發(fā)展將成為未來城市的重點核心發(fā)展區(qū)域。2.b.淮北房地產(chǎn)發(fā)展狀況Www.thom智盟高地二、淮北房地產(chǎn)總體發(fā)展狀況近年淮北市房地產(chǎn)開發(fā)市場各項指標一直快速增長，開發(fā)總量

2002年幾乎翻番，之后每年保持10%的增長速度?；幢弊≌康禺a(chǎn)

近幾年也保持快速發(fā)展，規(guī)模、產(chǎn)品質素、規(guī)劃水平、園林綠化及

配套各方面都逐步成熟，未來兩年將持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展勢頭。時間總開發(fā)量總

銷

售

面

積均價2002年80

.2萬m27

.22萬m21202元/m22003年150萬m217.88萬m21

3

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元

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m2004年166萬m*52.1萬m*1

4

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年186萬m268萬m21855元/m32006年200萬m272.46萬m22015元/m22007年220萬m272

.

3萬m22

2

0

0

元

/

m2.b.淮北房地產(chǎn)發(fā)展狀況淮北住宅房價近年上漲很快，普通商品房住宅五年內(nèi)幾乎增長了三

倍，且前住宅房地產(chǎn)價格在未來兩到三年內(nèi)趨于穩(wěn)定，不會大幅上漲。www.them智盟高地2.b.淮北房地產(chǎn)發(fā)展狀況三、淮北房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展狀況淮北住宅房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在四個區(qū)域，分別為一、二、三馬路周邊、三

馬路與四馬路之間、四馬路與五馬路之間及五馬路區(qū)板塊。一

、二

、三馬路周邊位于淮北老城區(qū)，地價較高，開發(fā)改造時間較早，但今年有不少開發(fā)商將目光重新放到老城區(qū)，出現(xiàn)不少新項目，以高層小高層為主。三馬路與四馬路之間，具有比較好的區(qū)位優(yōu)勢，學校及生活配套齊全，但中間有鐵路經(jīng)過，噪音較大，在售樓盤也不多，新開發(fā)多為小高層、高層住宅。◆厚山*ts名在花園鎮(zhèn)音聚在的■天費大學城青

和

班要田一博莊■任莊“中下南行鼎盛國除北市

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西范新村長山南路

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拍山區(qū)政府?！跋嗌絽^(qū)★sL*電規(guī)合■余莊■任圩鎮(zhèn)政府*方頁中聽以空業(yè)取

三

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大劉莊智盟離地■杜莊

·東崗慧立交橋.

在化m數(shù)育局*間莊*簽積*氧里:

模牛2.b.淮北房地產(chǎn)發(fā)展狀況三、淮北房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展狀況四馬路與五馬路之間是目前淮北新開發(fā)住宅最集中的區(qū)域，包括翡翠島、相山

庭院、慢城及之前的溫哥華城都規(guī)模很大，產(chǎn)品及規(guī)劃都屬于引領之作，產(chǎn)品以高

檔多層產(chǎn)品為主，后期都規(guī)劃有高層及小高層住宅，成為目前中高檔住宅置業(yè)的首

選。新政府中心及相山路區(qū)域以高層住宅為主、多層為輔，該區(qū)域為目前淮北住宅

置業(yè)的核心區(qū)域。五馬路區(qū)域屬于正在崛起發(fā)展板塊，奧斯卡春城、凱萊文苑、可倫國際、水岸碧桂園都為當前在售項目，并為淮北未來兩年中高檔住宅置業(yè)的主要區(qū)域之一。目

前該區(qū)域生活配套及交通等條件較差，價格相對較低，發(fā)展?jié)摿艽?。方織?/p>

澳斯卡春城陽河萬福家園

項1目地塊

南黎花園*四里莊

大丁象■使北幣一中(瓢校區(qū))溫哥華城朱窘“梁莊“紫莊智盟高地宏發(fā)半島誰北市博物溫。帝景翰園香含花都■劉莊已黎印象進七廣插要視

大學西寫慢城

司生態(tài)園相而庭院堅苑本村

北市政府性北市

華佳梅苑票翠島研鮮控解中論www.themegallery.com王鐵護高朱析家天下西圳新村m眾莊www.themegallery.com四、淮北住宅房地產(chǎn)價格分析>淮北市目前住宅銷售均價在2300-3200元/m2,

總價集中在18-30萬/套；>多層在售住宅價格范圍在2300-3300元/m2

;>小高層住宅價格范圍在2500—3200元/m2;>高層住宅價格范圍在2500—3600元/m2;>花園洋房及別墅價格范圍3100-4000元/m2;2.b.淮北房地產(chǎn)發(fā)展狀況智盟高地五、淮北住宅房地產(chǎn)產(chǎn)品分析>淮北目前多層住宅比例有所下降，小高層住宅比例逐年提高，多層

和小高層為目前淮北住宅市場的主流產(chǎn)品；>高層比例有一定的提高，但尚存市場認知度障礙，新開發(fā)項目大多

規(guī)劃后期開發(fā)高層住宅，未來兩年高層住宅將大量面市；>花園洋房及別墅等高端住宅產(chǎn)品因受土地、市場需求等因素影響數(shù)

量還較少，且以花園洋房、聯(lián)排、疊加、獨棟別墅以及多層、高層等

復合產(chǎn)品組合為主，尚無純別墅項目。2.b.淮北房地產(chǎn)發(fā)展狀況www.themegallery.com智盟離地>淮北位于安徽北部，地處蘇豫魯皖三省交界處，土地面積2741平方公里，

其中市區(qū)

371平方公里；>淮北市轄濉溪縣、相山區(qū)、杜集區(qū)、烈山區(qū)，擁有2個省級開發(fā)區(qū)和33個鄉(xiāng)鎮(zhèn)；>2006年，淮北市總人口212.2萬人，其中城

市人口90萬人；>淮北交通便利，

隴海、京滬鐵路穿境而過，

連霍、京福高速公路貫通期間；>淮北連續(xù)七年被評為全國衛(wèi)生城市，2006年榮獲“國家園林城市”稱號,具有

良好的居住環(huán)境；2.C.淮北城市經(jīng)濟概況一

、城市概況E3二、淮北市近年經(jīng)濟發(fā)展水平及預測(GDP)淮北近年來，經(jīng)濟持續(xù)保持高速增長，發(fā)展勢頭良好。2005—2007年GDPGDP年均增長率(接近10%)高半長出近年均

智盟高地

良好的經(jīng)濟發(fā)展勢頭、經(jīng)濟持續(xù)的高速增長，會形成房地產(chǎn)市場持續(xù)強勁的需求。

2.c.淮北城市經(jīng)濟概況第二產(chǎn)業(yè)的加快發(fā)展，與淮北調(diào)整經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃，重點發(fā)展能源工業(yè)有很大關系。隨著第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，會產(chǎn)生新的對于住房的需求，也會帶動第

產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，從而在一定程度上促進房產(chǎn)進一步活躍。

www.them

egallery.com

智盟高地

2.c.淮北城市經(jīng)濟概況淮北作為建國后重點能源工業(yè)城市，第二產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟總產(chǎn)值中一直占有很高比重。從圖表可以看到，第一產(chǎn)業(yè)平

穩(wěn)發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展，第二產(chǎn)業(yè)在2002年左右經(jīng)過調(diào)

整后進入一個比較快的發(fā)展時

期，近兩年第三產(chǎn)業(yè)所占國民

經(jīng)濟總產(chǎn)值比重達到60%以上。1996

2000

20042000

202年份三、淮北產(chǎn)業(yè)結構狀況淮北市各產(chǎn)業(yè)發(fā)展預測情況

單位：萬元息值淮北的人均可支配收入在省內(nèi)及國內(nèi)都保持在一個較高的水平，且增速

智盟高地

2.c.

淮北城市經(jīng)濟概況四、淮北人均可支配收入變化淮北市人均可支配收入增長速度不斷加快，近三年年均增幅接近15%,遠遠高出國家平均水平。

持續(xù)穩(wěn)定，預示淮北的人均消費能力只增不減。

項

目國內(nèi)生產(chǎn)總值人均GDP財政總收入固定資產(chǎn)投資指

標224

.

5億元10736元31

.

2億元110.4億元同比增長10.10%14%42.80%項

目人均可支配收入消費品零售總額進出口總額居民儲蓄存款總額指

標980761.9億元4.54億元167.7億元同比增長14%13.90%11.80%淮北經(jīng)濟持續(xù)健康、多方向快速發(fā)展，城市人口快速擴張、其他各項需求快速增長，城市化進程正在逐步啟動，現(xiàn)代化城市格局正在逐步形成。

>淮北在現(xiàn)有國家重要能源基地的基礎上向現(xiàn)代工業(yè)、商貿(mào)、物流和旅游服務型城市發(fā)展，未來將成為皖東北地區(qū)的中心城市；>三大支柱產(chǎn)業(yè)煤炭、電力、紡織發(fā)展勢頭良好；>社會消費品零售總額、居民儲蓄存款余額、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入逐年上

升

。2.c.

淮北城市經(jīng)濟概況五、淮北市2006

年主要社會經(jīng)濟發(fā)展數(shù)據(jù)E3第二部分：

項目分析1、

項目區(qū)位分析2、

區(qū)域購房心理分析3、

項目SWOT分析4、

項目價值綜合評析智盟離地一、項目建筑指標。>東邊為水岸碧桂園及南黎花園項目，南部緊靠躍進溝，西面緊臨相山路，

北部為南黎路；>項目用地東西寬約150米，南北長約251米，高層退讓20米，住宅退讓

15米：→本項目占地38880平方米，總建筑面積100547平方米；>金方大廈綜合樓建筑面積26309平方米，住宅建筑面積65449平方米；

>商業(yè)、辦公及公共服務設施建筑面積6671平方米；>容積率為2.39,綠化率為36.8%;>用地性質：掛牌出讓，居住用地。一、項目

區(qū)位分析

www.themegal智盟高地二、項目區(qū)位分析。本項目位于新淮北市政務新區(qū)

南部，相山路和南黎路交叉口。項目處于淮北城市發(fā)展的主要區(qū)

域，臨近淮北新行政商務中心。

項目周邊為淮北房地產(chǎn)新興發(fā)展

板塊，項目西部有奧斯卡春城、

萬福家園正在開發(fā)，北部有可倫國際公館、凱萊文苑等多個房地

產(chǎn)項目，東部有水岸碧桂園、南黎花園經(jīng)適房項目及淮北煤礦大型住宅項目，項目南部也有較大

規(guī)模住宅項目即將開發(fā)，屬于房

地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域，具有很大發(fā)

展前景。決明*性葉菌有山

醫(yī)相山區(qū)測

評*健一中顆物區(qū)EX

北市和花熱預度法腦架花愿R一、項目區(qū)位分析Www.thom-

里***社莊

·和不有安口后的±=%m@8,智盟高地響理摩形不行xTg期時m家?guī)?三、交通配套分析。項目周邊目前缺乏居住人氣和

生活配套，屬于正在完善發(fā)展區(qū)

域。項目距離市政廣場500米，周

邊500米范圍內(nèi)有新建菜市場，1500米范圍內(nèi)有小學中學及醫(yī)院。

項目距8路車終點站約300米，交

通不太便利。項目周邊將逐步完

善超市、銀行、通訊等生活配套。一、項目

區(qū)位分析

www.themegallery.com,E34工項

目

名

稱項目位置項

目

規(guī)

劃銷售情況銷售價格綜合分析弗翠島人民路東段北側，名流大酒店向東300

米總

建

筑

面

積

2

7

萬

m

2

,

產(chǎn)

品

包括花園洋房、聯(lián)排及疊加別墅、

獨棟別墅、高層；

一期7.5萬m多

層

7

0

%

左

右

高

層

5

0

%

左

右多層：3300—3

6

0

0

元

/

m

2

,

高層：3100

—

3300

元/m2。規(guī)模很大，產(chǎn)品

組合多樣，周邊

居住環(huán)境良好。相山庭院長山路與梅苑路交叉總

建

筑

面

積

3

2

.

5

萬

m1

2

月

初

二

期

認

購

，

認

購

約

5

0

%-二

期

均

價

3

2

0

0

元/m3。品

牌

地

產(chǎn)

項

目，

影響巨大慢城人民路發(fā)現(xiàn)之旅東側總建筑面積12萬m*。目

前

銷

售

達

9

0

%左右。多層3400元/m*

高層3300元/m2百年香樟相山路東側，董莊路北側，市中級人

民法院南側疊

加

別

墅(

8

套

)、

多

層

、

小

高層，戶型面積從66m2至148m*10月24日，認購率

達

到

8

0

%

。均價2700元/m2,

高層2900元/m2,戶型較多

，日標

客群較大。一、項目區(qū)位分析四、項目周邊主要樓盤資料。www.themE3工項目名稱項

目

位

置項目規(guī)劃銷售情況銷售價格綜

合

分

析可倫國際公館相山路東，桂苑路南?？偨ㄖ娣e70000平米，其中商鋪20000平米，住宅12棟，360戶。5

層平頂多層。2007年5月26日開盤，

至今銷售率達50-60%開盤均價：2500元/

m2,目前均價：2700

元/m項目產(chǎn)品及戶型較差，因此銷售狀況

一般。凱萊文苑相山路東，南黎路北。占地82

.

9畝，建筑面

積12

.

6萬平方米。由

4

棟

高

層

和

1

0

棟

多

層

住宅。12月底開盤，認購

7

0

%

左

右

。均

價

2

6

5

0

—

2

7

0

0

元/m2.項目質素較高，但無暖氣，認購情況

較好。水岸碧桂園南黎路南側，相山

路東側，緊鄰南黎

花園安居房總建筑面積8.9萬平方米，共706戶，容積率

1

.

9

,

綠

化

率

3

5

%

,

集中供暖。銷售約95%左右。開盤均價2600元/m2,目前均價2650元/m2-項目質素一般，戶

型搭配較合理，帶

暖氣，銷售良好。一、項目區(qū)位分析四、項目周邊主要樓盤資料。Www.them

E3工且前淮北住房需求以自住為主，其中換房及結婚購房成為置業(yè)

主流，二次及二次以上置業(yè)占到40%以上。二、區(qū)域購房心理分析改善居住條件■投資■結婚購房外地遷入購房■其他其他，11.90%

,外地遷入購房11.90%,改善居住條件30.90%egallery.com,結婚購房30.90%智盟離地Www.thom投資，14.20%且前淮北購房區(qū)域選擇主要在四馬路和五馬路之間，老城區(qū)新

近出現(xiàn)不少住宅項目，五馬路區(qū)域將成為未來置業(yè)重點選擇區(qū)域。,一馬路以北15.30%一馬路和二馬路之間，7.60%二馬路和三馬略之

間

.

3

.80%三馬路和四馬路之二、區(qū)域購房心理分析灘溪縣城，1.90%五馬路以南。10四馬路和五馬路之間，13.00%智盟離地間，48%且前淮北市民購房心理價位基本在2500元/m2

上下，于且前實

際市場價格有一定差距。二、區(qū)域購房心理分析購房心理價位調(diào)查日2000以下■2001-2500□2501-3000□3000以上Www.thom智盟離地□31-50平方米

■51-70平方米

□71-90平方米口91-110平方米■111-130平方米□130平方米以上在住宅需求面積上，90

—110

m2選擇最多，其次為70—90區(qū)間和110-130

m2區(qū)間，基本與市場實際相符。住在需求面積調(diào)查40%二、區(qū)域購房心理分析智盟離地www.themm2回

一

次性付款■分期付款口銀行貸款口視情況而定在付款方式上銀行按揭基本為主要購房方式，

一次性付款選擇

僅占不到四分之一。二、區(qū)域購房心理分析Www.thom付款方式調(diào)查egallery.com智

盟

高

地且前淮北市民月收入水平主要分布在800元以下和2501—3000

元兩個區(qū)間，前一區(qū)間主要為普通店員月新水平，后一區(qū)間為大多

數(shù)煤礦職工月薪水平。二、區(qū)域購房心理分析智盟離地月收入調(diào)查Www.them置業(yè)心理特點區(qū)域選擇性強：大部分淮北購房意向區(qū)域選擇老城區(qū)和四馬路與五馬路之間，前者為傳

統(tǒng)居住區(qū)，后者為新興核心住宅發(fā)展區(qū)域，區(qū)域偏好明顯。重視教育：淮北人文歷史悠久，非常重視文化與教育，購房對周邊教育配套要求較多。投資意識較弱：淮北住宅置業(yè)投資比例較低，投資者大部分為外地人，近年房價上漲加快催生本地人投資意識，但市場仍以自住為主。購房心理趨于成熟：

淮北房地產(chǎn)市場目前發(fā)展已經(jīng)趨于成熟，項目規(guī)劃、產(chǎn)品品質、景觀等不乏優(yōu)秀項目，購房者置業(yè)趨于理性。煤礦職工為很大購買人群：

淮北市以煤炭立市，煤炭相關企業(yè)職工人數(shù)龐大，也成為住宅購買很重www.them

智盟高地

二、區(qū)域購房心理分析要的一個購買群體。(一)項目綜合評價>項目優(yōu)劣勢分明，銷售的關鍵在于充分發(fā)揮項目優(yōu)勢，塑造本項目獨特的個性

和競爭力；>目前市場發(fā)展勢頭良好，多層住宅需求空間很大，高層住宅有一定銷售阻力；>項目所處區(qū)域逐漸成熟完善，將擁有良好的生活居住氛圍；>項目擁有良好的自然資源，其利用程度將對項目競爭力產(chǎn)生直接影響；>項目產(chǎn)品類型較多，高層住宅面臨一定銷售壓力；>項目整體素質相對一般，規(guī)模、產(chǎn)品、戶型、景觀優(yōu)勢都不突出，周邊正開發(fā)

銷售項目眾多，必須突出差異化定位才能與競爭對手有效區(qū)別。精煉總結：市場成熟、穩(wěn)定發(fā)展、多層需求旺盛、高層尚待驗證、項目質素無特色、周邊項目同質、尋找特色定位、細化市場空間、突出環(huán)境優(yōu)勢、挖掘發(fā)三、項目綜合評價展?jié)摿?。智盟高?二)發(fā)展戰(zhàn)略思考總結>淮北房地產(chǎn)具有自身發(fā)展特點，

目前淮北市場良好，仍然具有很大的需求

空間，在未來幾年會持續(xù)目前發(fā)展勢頭；>從目前市場情況來看，多層住宅需求逐步大于供給，銷售壓力不大，高層

住宅目前仍有認知障礙，且未來幾年供給量大增，有一定銷售壓力；從競爭環(huán)境考慮目前市場同質化較大，銷售價格區(qū)間比較接近，項目營銷

推廣必須實現(xiàn)差異化，突出自身特色，不需要很強的競爭導向策略；>從持續(xù)開發(fā)角度，做為公司第一個開發(fā)項目并后續(xù)有多個項目跟進開發(fā)，應做好產(chǎn)品質量及后續(xù)服務，樹立品牌地產(chǎn)形象：>從消費者角度來看，項目所處位置及質素都無突出優(yōu)勢，銷售價格應適中

以提高性價比，同時通過特色定位謀求更大市場空間。三、項目綜合評價www.themegallery.com智盟高地第

一、市場策略：差異化差異化定位策略。目前項目周邊競爭樓盤較多，產(chǎn)品及規(guī)劃方面具有一定趨同，項目沒有突出優(yōu)勢，因此應利用突出特色定位有效區(qū)別競爭對手贏得市場空間。(三)項目發(fā)展戰(zhàn)略：強化

優(yōu)勢三、項目綜合評價智盟離地Www.thom項目發(fā)展戰(zhàn)略：強化

優(yōu)

勢第二、開發(fā)戰(zhàn)略：塑造長效口碑品牌。樹立開發(fā)品牌，實現(xiàn)持續(xù)開發(fā)。做為公司第一次涉足房地產(chǎn)，

以本項目為契機做好產(chǎn)品質量及后續(xù)服務，在淮北樹立良好品牌形象，為

后續(xù)開發(fā)項目奠定基礎。三、項目綜合評價智盟離地Www.thom三、項目綜合評價項目發(fā)展戰(zhàn)略：

轉化劣勢第三、開發(fā)戰(zhàn)略：

加值策略

田忌賽馬在突出項目環(huán)境優(yōu)勢的基礎上應利用特色定位拓展市場空間，增加項目附加價值。同時在銷售推廣上利用多層沖擊市場，搶占市場先機和市場份額，

小高層高層采用市場跟隨策略，利用價格優(yōu)勢實現(xiàn)快速銷售的目的。Company

Logo三、項目綜合評價項目發(fā)展戰(zhàn)略：

抓住機會第四、開發(fā)戰(zhàn)略：

搶占時機今年上半年全國房地產(chǎn)市場發(fā)展不明朗，淮北市場也存在一定觀望態(tài)勢，

而且上半年開盤項目較多，競爭很激烈。項目能否搶占市場先機是實現(xiàn)整體

銷售的關鍵。

一定要抓住上半年比較好的時機一擊制勝。Company

Logo項目發(fā)展戰(zhàn)略第五、消費者策略：拓寬渠道，迎合引導。拓展銷售渠道。通過利用資源建立市區(qū)銷售中心，利用地理優(yōu)勢吸

引楊莊礦、紡織廠、烈山區(qū)及濉溪縣想到市區(qū)置業(yè)目標客戶，利用多

種營銷手段拓寬銷售渠道。三、項目綜合評價智盟離地非競爭性導向策略。

目前市場多層銷售狀況良好，因此項目只需突出自身特色定位及核心資源優(yōu)勢即可實現(xiàn)多層銷售目的，無須過多實施競爭宣傳導向。明年開始市場高層投放量將越來越大，屆時項目高層可實行跟隨策略進行銷售，利用價格優(yōu)勢搶占市場空間。第六、競爭策略：監(jiān)測跟隨。(三)項目發(fā)展戰(zhàn)略：

競

和

威

脅三、項目綜合評價智盟離地Www.thom優(yōu)

勢(

strength)分

析發(fā)展商實力雄厚：發(fā)展商金方集團為淮北知名民營企業(yè)，實力雄厚，雖然剛涉足房地產(chǎn)行

業(yè)，但是資源充分、起點較高。住

宅

集

中

：該區(qū)域目前住宅項目開發(fā)數(shù)量很大，未來將形成大規(guī)模居住區(qū)，具有規(guī)模優(yōu)勢。交通條件良好：項目位于城市主干道相山路與南黎路交匯處，交通條件良好。居住環(huán)境良好：

項目西邊緊靠公園，南邊干渠改造后將成為城市景觀帶，居住自然環(huán)境

良好。戶型配比合理：項目主力戶型為90m2和110—120m2經(jīng)濟型戶型，市場需求空間大，有利于銷售。

www.theme

智盟高地

四、項目SWOT分析劣勢

(

weeknes

s)

分析位置還比較偏僻：項目地段目前有些荒涼、缺乏居住人氣，處于城區(qū)邊緣地帶。周邊配套目前不夠齊全：本案周邊缺少相應的生活配套設施，離醫(yī)院、學校、超市、銀行等基本

配套設施都較遠。部分小高層、高層戶型不太合理；項目小高層有兩個單元、高層有一個單元戶型設計不太合理，會增加銷

售難度。銷售時機滯后；項目相對于凱萊文苑、水岸碧桂園、萬福家園等周邊已售項目在開發(fā)時

間和銷售時間上都滯后，不占有市場先機。四、項目SWOT分析www.them

egallery.comE3工

地機會點(

opportunity

)分析經(jīng)濟發(fā)展持續(xù)看好淮北近年經(jīng)濟快速持續(xù)發(fā)展，市民可支配收入增長較快，住宅購買需求

持續(xù)增加?；幢狈康禺a(chǎn)市場發(fā)展良好近年淮北房地產(chǎn)發(fā)展良好，周邊在銷售項目將區(qū)域住宅價格已經(jīng)提升，項目面臨價格壓力較小。區(qū)位發(fā)展?jié)摿艽箜椖课挥诔鞘兄饕l(fā)展方向，未來發(fā)展?jié)摿薮螅?/p>

目前已成為住宅熱點

開發(fā)區(qū)域。處于煤礦入市口，對煤礦職工吸引力大項目緊鄰相山路，

是南部礦區(qū)進入市區(qū)必經(jīng)之路，所以可以吸引礦上職

工購買。四

、項目SWOT

分析E3工

地競爭激烈，時間重疊項目周邊競爭樓盤較多，且推盤時間重疊，

一定程度上會對本案造成客

源的分流。存在產(chǎn)品同質化可能：

項目所在區(qū)域住宅產(chǎn)品及規(guī)劃趨同，不容易拉開消費層次及形成獨特競

爭力。臨近經(jīng)濟適用房項目臨近南黎花園經(jīng)濟適用房，會拉低項目檔次和價格。高層住宅項目規(guī)劃有高層住宅，

目前市場對高層住宅還存在一定認知障礙，且未

來幾年淮北高層有比較大的放量，競爭激烈，加大銷售難度。國家宏觀調(diào)控政策影響受國家宏觀調(diào)控政策營銷國內(nèi)房地產(chǎn)市場將步入一個調(diào)整期，持幣觀望者越來越多，淮北也會受到一定影響。www.theme四

、項目SWOT

分析威脅點(threat

)

分析工

地E3項

目S

WOT

分析項目開發(fā)策略優(yōu)

勢

(s

)集中在靠近公園和景觀帶、經(jīng)濟型戶型配比、交通優(yōu)勢和良好居住環(huán)境方

勢

(

W

)主要體現(xiàn)在地段較偏、配套不完

善機

會點

(

O

)市場發(fā)展良好、區(qū)位發(fā)展?jié)摿薮?、特色定位帶來市場空間策略一：發(fā)揮優(yōu)勢，利用機會※強化良好自然環(huán)境的稀缺性※挖掘區(qū)位發(fā)展?jié)摿Α鶚淞痔厣ㄎ慌c開發(fā)品牌形象避免暴露項目的劣勢※完善自身功能配套※細化營銷渠道、挖掘區(qū)域客戶

潛力威脅

(T)市場競爭、高層住宅市場銷售難度、宏觀環(huán)境影響策略二：發(fā)揮優(yōu)勢，規(guī)避威肋※差異化形象定位規(guī)避同質化競爭※以差異化營銷思路應對激烈的市場競爭※整合資源，提升附加值，提高競爭力必須避免威脅與劣勢并存的局面獨

特內(nèi)

涵

個

性

營

銷來利用居住環(huán)境彌補配套不全

※利用特色定位謀求市場空間四

、項目SWOT

分析www.themegSWOT分析總結智盟高地第三部分：

項目定位1、

目標客戶定位及分析2、

項目定位思考3、

項目定位及案名4、銷售價格確定智盟離地一置業(yè)選擇豪宅，選擇好環(huán)境、好地段一具有

置

業(yè)選

擇

性

，

追

求

品質

生

活一一要求低，

一滿足居住需求一租房、礦區(qū)棚戶、村里自建房一、鎖定我們的目標受眾普通家定低收入家定高有階層中序

階層自標消費群www.themegallery.com智盟

高

地老城區(qū)換房買房者及部分二次置業(yè)者。結婚買房在淮北住宅市場占很大比例。該地段可以吸引楊莊煤礦、

紡織廠等廠礦職工購買。烈山區(qū)、濉溪縣想到市區(qū)買房者以及外地來淮置業(yè)者。一、更精準的定位改善居住條件結婚買房廣礦職工智盟離地www.themegallery.com·

首先要有良好的居住環(huán)境，滿足其生活向上的追求；·

性價比高，是目前市場所有房子里最“值”的了；·雖然價格不高，但它不會“土”,有些精神層面的東西，在朋友面前還不會丟臉；·戶型具有吸引力，

產(chǎn)品品質高，具有一定配套，房屋實用率高。一、目標客群的理想居所智盟離地居住區(qū)域心理>目標群體對項目地段認知存在一定障礙，需要利用目前

區(qū)域地產(chǎn)開發(fā)趨勢加以引導。>市區(qū)客戶置業(yè)區(qū)域選擇受價格影響較大，因此項目價格

將成為銷售的很大促動力。>項目周邊良好的自然環(huán)境短期內(nèi)不能被客戶認識，需挖

掘項目發(fā)展?jié)摿?，強化居住環(huán)境宣傳。>周邊廠礦工作職工，置業(yè)選擇項目相對工作方便。一、日標群體心理分析智盟高地www.themegall客戶購買心理>目標客戶為現(xiàn)有市場在地段和價格上雙重選擇的剩余人

群，市場補充性很強，經(jīng)濟性戶型和購房總價是他們首要

考慮的要素。選擇購買本項目的客戶最大的推動力必然是價格，這也

是客戶選擇在項目區(qū)域置業(yè)的最主要原因。對生活的美好向往可以通過項目的音樂主題所倡導的生

活理念實現(xiàn)，

因此自然和音樂主題將成為客戶選擇項目置業(yè)的最大拉動力。>目前淮北城市向南發(fā)展，項目區(qū)域成為房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域，群聚效應成為很多客戶置業(yè)有力的影響因素。www.themegalle一

、目標群體心理分析智盟高地一、目標客群購買的態(tài)度三高三求：對高性價比的追求!對高品質社區(qū)的要求!對高

素

質

生

活的需

求!www.themegallery.com智盟離地(1)定位思路1.差異化一般綜合質素較好且有鮮明特色的項目可實現(xiàn)銷售額和時間上的

最優(yōu)效果，而本項目無論地段、規(guī)模及產(chǎn)品無明顯優(yōu)勢，且同市場產(chǎn)品及價格趨同，必須通過特色定位實現(xiàn)差異化目的，借以區(qū)分競爭對手并贏得市場空間。2.提煉核心價值項目最大優(yōu)勢來自于周邊緊靠公園及以后的干渠景觀帶，自然及

居住環(huán)境良好，因此在定位中應予以強化。3.

樹立品牌形象對于初涉房地產(chǎn)行業(yè)的公司來說極具特色的項目定位會讓公司品

牌形象在短期內(nèi)建立起來，如北京的CLASS。4.

利于銷售項目定位必須考慮利于銷售的原則，定位應有創(chuàng)新性和時尚性，以利于營銷宣傳和銷售推廣。二、項目定位思考智盟高地項目功能定位“五步矩陣”分祈法示意圖www.themegallery.com1步：定位思書方向

②少；

橫縱比疫國內(nèi)

4鄉(xiāng)：預速定位反向論請3步：尋我和發(fā)現(xiàn)需求

和空自市場機會二、項目定位思考5步：調(diào)研分析精準定位智盟離地項自定位分析之一市場客戶對中高檔物業(yè)認同因素及變化egallery.comWww.them智

盟

高

地Www.them

健項目定位分析之二周邊生活配套不齊全區(qū)域住宅發(fā)展?jié)摿Υ髽淞㈤_發(fā)品劇市場產(chǎn)品同質化嚴重項目的定位現(xiàn)實基點

區(qū)域住宅開發(fā)集項目定位分析之三自然居住環(huán)境好Www.thom

智盟離地二、項目定位思考(一)本項目現(xiàn)有價值要素提煉通過上述對市場環(huán)境以及項目自身的分析，本項目現(xiàn)有價值要素主

要體現(xiàn)在：居住環(huán)境價值項目西邊緊鄰公園，南邊干渠改造后將成為城市景觀帶，

自然資源

良好，居住環(huán)境優(yōu)越；(二)我們增加的附加價值高雅生活價值項目特色定位將為項目帶來健康生活理念，可以滿足置業(yè)者對于

更高生活的追求愿望；高品居住價值做為公司樹立品牌地產(chǎn)的開山之作，

品質地產(chǎn)將會更多為目標群

體所認同：Www.thomegallery.com智盟離地三、項目定位淮北首席音樂主題生態(tài)社區(qū)定位解析：>從市場來看：

現(xiàn)在淮北住宅項目定位趨同性很強，缺乏創(chuàng)新，而項目缺乏突出優(yōu)勢，需要借助有號召力的概念進行引導，音樂主題住宅在全國有

過很多成功先例，在淮北還未出現(xiàn)，可以利用這一定位打開市場空間。>從營銷來看：

音樂主題類似于運動奧運等主題，但時效性更長，接受度更廣。音樂作為有品位的生活有利于得到目標客群的認同。>從建筑來看：

開發(fā)音樂住宅正好吻合了“建筑是凝固的音樂”這句經(jīng)典名句，同時音樂主題只體現(xiàn)于景觀等元素中，所需成本不大。>從宣傳來看：音樂主題住宅社區(qū)在淮北屬于空白，便于有想象力的廣告的傳播；同時音樂主題的相關推廣活動和手段比較豐富，可以起到很好的Www.thom策劃宣傳效果。egallery.com智

盟

高

地淮北樓盤定位二覽凱萊文苑：教育地產(chǎn)；水岸

碧

桂園：公園住宅

水岸生活百年香樟：

百年香樟，

自然生活哲學可倫國際：優(yōu)越生活，領袖南城Company

Logo金

方

·

維

也

納

春

天案名詮釋：為什么要“維也納”:

維也納做為世界音樂之都號稱歐洲“音樂圣殿”,

是歐洲古典音樂的搖籃。借助于維也納與音樂的高度關聯(lián)，可以更好的讓公眾通

過案名接受項目的定位。同時，音樂具有很強的溝通性，音樂主題可以為不同年

齡段的客戶接受。為什么是“春天”:美好自然的感覺，突出項目良好的自然居住環(huán)境的核心賣點，維也納春天搭配給人以美好的聯(lián)想，是自然與音樂的結合，容易讓人對三、項目案名生活產(chǎn)生美好的向往。them智盟高地金

方

-

華

爾

茲金方

·

維也納陽光金方·格萊美公園

金方·花香維也納三、備選案名www.themegal智盟離地中外十二大名曲及大師命名：高

山

流

水陽

春

白

雪漁

舟

唱

晚平湖

秋

月梅

花三

弄二

泉

映

月華

爾

茲

格萊美

爵

士

樂天鵝湖貝多芬莫

扎

特12樓座單體或戶理備稱Company

Logo成交促動策略膜武☆理性促動：1

.價格2.優(yōu)惠政策3.

生活配套4.

戶

型5.產(chǎn)品品質6.合同條款感性促動：1

.廣告共鳴2.身份認同3.體驗提升

4.文化感召Company

Logo定價要點定價現(xiàn)實動因：a

、總體開發(fā)利潤；b

、項目開發(fā)資金周轉狀況；c

、項目快速回籠資金要求。四、定價分析www.themegaller智盟離地1、

定價參考因素(1)整體房地產(chǎn)市場價格走勢(2)同類型住宅價格走勢

(3)同時期市場價格比較(4)同地段住宅價格比較2、

定價方法a

、市場比較法b、成本法c

、收益還原法四、價格策略價格確定www.themegallery.com智盟離地四、價格策略價格確定根據(jù)項目產(chǎn)品、地段、市場價格參照我們的價格體系確定為：多層銷售均價：2800

元/m2;

其他物業(yè)價格見價格明細表。調(diào)價原則位置朝

向朝向戶型大小戶型種類www.themegall3、a

、

b、c、e、智盟離地d、1、

項目周邊在售樓盤多層價格均價在2700元/m2左右，考慮到今年房價上漲及多層住宅越來越少因素，項目多層價格即使稍

高，也應具有一定競爭力；2、

考慮到項目多層、小高層、高層多種物業(yè)組合和市場實際，項目多層住宅應相對同類項目高一些，高層、小高層價格要

相對同類項目低一些以利于整體銷售：3、

可以通過分批推盤不斷漲價可以逐步提高項目均價，最終實現(xiàn)預期銷售均價，從而實現(xiàn)項目的預期銷售利潤和資金快速回籠的雙重目標。四、定價分析定價評估Www.thomegallery.com智盟離地第四部分：

物業(yè)發(fā)展建議1、景觀設計建議2、物業(yè)配套建議www.themegallery.com智盟離地一

、景觀建議景觀設計建議>景觀設計中應體現(xiàn)音樂風格，如設立二泉映樂水池景觀、華爾茲

廣場、琴鍵步道；智監(jiān)高地,www.themegallery.com景觀設計建議突出項目核心標志設計，小區(qū)入口及核心景觀設置音樂標志性建

筑景觀，如小區(qū)大門設計成音樂造型，小區(qū)內(nèi)部設立知名音樂家

雕塑；一

、景觀建議智盟離地www.themegallery.com一

、景觀建議景觀設計建議小區(qū)綠化景觀，也可以考慮加入音樂元素；www.themegal智盟離地一

、景觀建議景觀設計建議住宅組團命名或小區(qū)道路、會所以音樂元素命名；18F格萊美公寓www.themegallery.com智照高地一、景觀建議景觀設計建議>設計小區(qū)背景音樂系統(tǒng)，會所等公共場所可以設立專門交流音樂

的地方；www.themegallery.com智

盟

高

地一

、景觀建議景觀設計建議>利用音樂元素和造型設立小區(qū)小品、指示牌、路燈、垃圾箱等配

套設施。www.themegal智盟離地www.themegallery.com■住宅智能化側重于個體住宅，為家庭提供更具備環(huán)境適應性和人性化的日常居住環(huán)境，是家庭個性化生活的技術平臺。終端信息發(fā)送至住戶端控制主機，主機根據(jù)住戶事先的設定以及事件的具體情況進行響應，部分信息在發(fā)送至住戶端控制主機的同時，也發(fā)送至小區(qū)控制管理中心，由管理中心進行記錄、備份與響應；住宅智能化的目標是向住宅的個性部分提供管理平臺。■小區(qū)智能化主要針對集封閉住宅小區(qū)的建筑群，進行管理以及管理整合，以提高小區(qū)各方面的管理能力與管理效率(包括諸如物業(yè)、安保、設備、信息等各方面的管理),同時降低物耗和管理成本，為住戶創(chuàng)造優(yōu)良的小區(qū)居住環(huán)境。小區(qū)智能化是小區(qū)管理系統(tǒng)的技術平臺。相關信息發(fā)送和集成到小區(qū)控制中心，由小區(qū)控制中心進行統(tǒng)一的管理、控制與響應。智能化設施智能化分為小區(qū)智能化與住宅智能化兩部分。智盟高地建議本項目設置如下設施■高層可視樓宇對講系統(tǒng)■公共區(qū)域及群樓商業(yè)部分區(qū)域的閉路監(jiān)控系統(tǒng)■門禁(一卡通)控制系統(tǒng)■電子尋更系統(tǒng)■寬帶、衛(wèi)星及有線電視接收系統(tǒng)■地下停車場(一卡通)自動控制系統(tǒng)■安保紅外系統(tǒng)■小區(qū)背景音樂系統(tǒng)智能化設施www.themegalle智盟高地二

、物業(yè)管理服務考慮到公司樹立品牌地產(chǎn)的需要及增加項目賣點、提升項目形象，建議聘請國內(nèi)知名物業(yè)公司擔綱項目后期物業(yè)顧問，增加

賣

點，聘用當?shù)鼐哂辛己每诒奈飿I(yè)公司負責后期物業(yè)管理，尤其對于社區(qū)安全性和停車系統(tǒng)、衛(wèi)生系統(tǒng)一定要有良好服務能力。這不但在項目

銷售期可成為項目賣點，給客戶信心，而且在后續(xù)物業(yè)服務中，又可以維

持物業(yè)的市場聲譽，令物業(yè)得以最大限度地保值和升值。良好的物業(yè)管理

服務是樹立開發(fā)商品牌和良好聲譽最有效的方面。智盟離地www.themegallery.com第五部分：

營銷推廣策略1、營銷推廣策略2、

分批推售策略3、階段推廣計劃智盟離地借勢——充分借用市場上升的有利時機，突出項

目優(yōu)勢，樹立項目特色定位。造勢--對產(chǎn)品及賣場進行包裝，詮釋產(chǎn)品嶄新的概念，拓寬宣傳推廣渠道，為正式銷售積蓄能量。拓市-—強化現(xiàn)場銷售力，拓展多渠道營銷，實現(xiàn)快

速銷售目的。用市---借助前期良好銷售形勢和口碑，深挖客戶資

源，實現(xiàn)后續(xù)銷售。www.thom

e“首席音樂主題生態(tài)社區(qū)”>提升項目定位>樹立產(chǎn)品形象>以體驗式營銷為主>實現(xiàn)快速銷售目的提升產(chǎn)品價值:>

深挖客戶資源>

利用熱銷實現(xiàn)后續(xù)銷售一、營銷推廣策略項目推廣總策略如下：

搶時、借勢、造勢、

吸市、拓市、用市智盟高地→項目最大優(yōu)勢在于極具競爭力的高性價比，因此前期形象樹立至關重要，

只有拔高形象才能利用價格優(yōu)勢形成高性價比，這是項目實現(xiàn)快速銷售的最

好途徑。egallery.com形象包裝英點組合產(chǎn)品形象

音樂主題價格拉動宣傳推廣策略目的：心理價值〉物業(yè)價格前明

后期一

、營銷推廣策略形象推動

促進銷售Www.thom智

盟

高

地傳播賣點居住環(huán)境良好音樂主題經(jīng)濟戶型政府新區(qū)、城市中軸發(fā)展升值潛力大價格優(yōu)勢高性價比高品物業(yè)高品配套住宅升級產(chǎn)品高尚生活訴求一

、營銷推廣策略北首言音樂巨題生各社)消費者

案名

傳播訴求公

園

態(tài)

音

E

題

社傳播策略維也納春天www.themegallery.com傳播主題傳播印象智

盟

高

地投放媒體備注主要媒體戶外戶外廣告、工地圍墻、條幅、燈桿旗、公交車體報

紙

廣

告以當?shù)刂髁鳌痘幢背靠?/p>

《服務指南》為主輔助媒體發(fā)送發(fā)放小報

、

短信多媒體廣播

、

電視

、

網(wǎng)絡◆

媒介組合策略媒體組合：媒體組合主要以報紙、戶外廣告為主，以廣播、電視、短信、小報等廣告為輔助一、營銷推廣策略Www.them工

地E3根據(jù)工程進度安排，項目采取分期發(fā)售策略，

一期推出全部多層及商鋪銷售，二期分批推出小高層、高層銷售。從回款

角度分析如下：>項目多層全部出售后將收回多層及土地成本；>項目小高層、高層全部出售后將收回全部建筑成本；>綜合樓及商鋪是項目利潤的主要來源。從市場情況來看多層及小高層銷售壓力不大，而高層及商鋪

銷售競爭激烈，銷售壓力較大，商鋪與高層銷售應充分考慮搶市問題。因此一期多層銷售可為二期開發(fā)提供現(xiàn)金流，如允許在一期就開始商鋪銷售，可以搶占市場先機，通過較長的銷售時間來逐漸消化，提前實現(xiàn)項目開發(fā)利潤。二、分批推售策略www.themegalle智盟高地第一期推出單位：多層住宅(6棟)、商鋪建筑面積：20664m商業(yè)及配套：

6671m多層總戶數(shù)：

208戶產(chǎn)品面積及比例：

二、分批推售策略多層面

積

(

m

2

)套數(shù)比例

(

%)小套90

m2以下16278%中套110

m2—120

m242%大套140

m24220%合計/208100%www.themegalle智盟高地銷

售

階

段

與

銷

售

速

度

分

解時間推出數(shù)量銷售數(shù)量器計銷售率銷售金額形象蓄勢、銷售準備期(3月-5.18)客戶積累認

卡

1

2

0

張——開盤強銷期(5.18-6.18)208套115套55%31822560持續(xù)熱銷(6.18-7.18)208套165套80%46287360二、銷售進度分解說明：1、

一期住宅共208套，

一次性推出銷售。2、

商業(yè)隨一期住宅推出，可分批推出，搶占市場先機，通過長銷售時間實現(xiàn)逐步消化。www.themegallery.comE3產(chǎn)

品

類

別估

算

單

價銷售面積銷售額一

期銷

售單

位住宅28002066457859200商業(yè)6000667140026000合計2733597885200目前，一般營銷推廣費用為銷售額的1.2%-1.5%按1.2%計，推廣費用約為93.4萬；

按1.5%計，推廣費用約為116.8萬。

一期推廣費用預估為：93.4-116.8萬(以上費用僅為初步預算，執(zhí)行費用根據(jù)實際情況進行調(diào)整，商業(yè)推廣費用一期按50%計算)二、

一期推廣費用預估智盟高地銷售階段形象蓄勢階段銷售準備階段開盤強銷階段持續(xù)熱銷階段合計費用(

萬

元

)20352520100比例20%35%25%15%100%根

據(jù)

保

項

國

的

能

而

班

地各階段營推廣湖用劃分加二、一期推廣費用分解注：

以上費用為各階段營銷推廣費用預估，具體費用執(zhí)行期提交詳細計劃www.themegalle智盟高地■

■開盤強銷期■■■樣板間裝修■

■

■■

產(chǎn)品展示持續(xù)熱銷期■

■4.20%“五一”節(jié)■銷售中心完工銷售現(xiàn)開始認購場進駐銷售準備期營銷節(jié)奏

形象提升

銷售蕃勢

強勢開盤

持續(xù)銷售■

■臨時咨詢處進場形象提升期時間節(jié)點工程中點營銷節(jié)點■■工地包

裝完成Www.thom積照高地開盤銷售6.1■4.15.183.15.17.1