上傳人：好***

認(rèn)證信息

認(rèn)證類(lèi)型：個(gè)人認(rèn)證

認(rèn)證主體：楊**（實(shí)名認(rèn)證）

IP屬地：中國(guó)

IP屬地：中國(guó) 上傳時(shí)間：2023-11-14 格式：PPTX 頁(yè)數(shù)：62 大?。?.25MB 積分：15 舉報(bào) 版權(quán)申訴

第二章個(gè)人投資理財(cái)?shù)姆绞桨?/p>

一、儲(chǔ)蓄

儲(chǔ)蓄是銀行通過(guò)信用形式，動(dòng)員和吸收居民的節(jié)余貨幣資金的一種業(yè)務(wù)。銀行吸收儲(chǔ)蓄存款之后，再把這些錢(qián)以各種方式投入到社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，并通過(guò)存貸利差和增值業(yè)務(wù)取得利潤(rùn)。作為使用儲(chǔ)蓄資金的代價(jià)，銀行必須付給儲(chǔ)戶(hù)利息。因而，對(duì)個(gè)人而言，參與儲(chǔ)蓄不僅支援了國(guó)家建設(shè)，也使自己節(jié)余的貨幣資金得以一定的保值。此外，與其它投資理財(cái)方式比較，儲(chǔ)蓄具有具有安全可靠、易變現(xiàn)、操作簡(jiǎn)單、形式靈活多樣、風(fēng)險(xiǎn)低等特點(diǎn)，但因此收益也相應(yīng)較低，是適合保守型投資者的投資方式。與歐美國(guó)家偏愛(ài)證券、保險(xiǎn)資產(chǎn)不同，中國(guó)個(gè)人金融資產(chǎn)的銀行存款份額很高，2010年年底占比75%，大大高于全球平均儲(chǔ)蓄率的25%，證券占比則不到20%。除儲(chǔ)蓄外，收益比較有保障的銀行理財(cái)產(chǎn)品也是個(gè)人投資者不錯(cuò)的選擇。銀行理財(cái)產(chǎn)品的重要賣(mài)點(diǎn)，就是其收益率高于同期儲(chǔ)蓄。銀行理財(cái)產(chǎn)品以中短期的穩(wěn)健理財(cái)為主，投資方向主要是風(fēng)險(xiǎn)較低的同業(yè)拆借、票據(jù)、國(guó)債等，并且許多是保本型產(chǎn)品，期限以半年內(nèi)居多。很多銀行的理財(cái)產(chǎn)品都可以在網(wǎng)上購(gòu)買(mǎi)，投資者可以在銀行開(kāi)戶(hù)后在家里上網(wǎng)購(gòu)買(mǎi)，省時(shí)省力。大部分商業(yè)銀行的收入主要來(lái)自于存款和貸款的利息差。由于央行提高了存款準(zhǔn)備金利率，銀行每吸收一筆存款，要放更多的錢(qián)到存款準(zhǔn)備金賬戶(hù)里，可貸出去的錢(qián)就相應(yīng)減少。在這種無(wú)奈的狀況下，銀行只好放棄自身的一部分利潤(rùn)，不斷提高理財(cái)產(chǎn)品的收益，來(lái)吸引更多資金。這些產(chǎn)品的收益率往往能達(dá)到4%至6%左右。有計(jì)劃地購(gòu)進(jìn)一些短期、超短期的產(chǎn)品，不僅收益能戰(zhàn)勝活期存款，也不會(huì)影響你手頭資金的流動(dòng)性。

不過(guò)，理財(cái)產(chǎn)品的門(mén)檻較高，多在5萬(wàn)元以上。銀行理財(cái)產(chǎn)品豐富多樣，投資者在挑選理財(cái)產(chǎn)品時(shí)一定要根據(jù)自身的風(fēng)險(xiǎn)承受能力，不要一味追求高收益而忽略產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)，以免損失本金。在產(chǎn)品期限的選擇上主要是看自己將來(lái)的資金運(yùn)用需要，只要能保證自己的資金流動(dòng)性，投資期限可以適當(dāng)放寬。

二、保險(xiǎn)

人生最大的謎就是未來(lái)。任何人都無(wú)法預(yù)料自己和自己的家庭是否會(huì)遇到意外傷害、重病、天災(zāi)、開(kāi)車(chē)撞人等不確定事件。而保險(xiǎn)就像一把保護(hù)傘，它能讓你和你的家庭把風(fēng)險(xiǎn)交給保險(xiǎn)公司，即使有意外，也能使你和你的家庭得以維持基本的生活質(zhì)量。因此，保險(xiǎn)投資在個(gè)人投資理財(cái)活動(dòng)中也許并不是最重要的，但卻是最必需的。我國(guó)城鄉(xiāng)居民可供選擇的保險(xiǎn)險(xiǎn)種多種多樣，主要有財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和人身保險(xiǎn)兩大類(lèi)。已開(kāi)辦的涉及個(gè)人家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)有：家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、家庭財(cái)產(chǎn)盜竊險(xiǎn)、家庭財(cái)產(chǎn)兩全保險(xiǎn)、各種農(nóng)業(yè)種養(yǎng)業(yè)保險(xiǎn)等。人身保險(xiǎn)是對(duì)人身的生、老、病、死以及失業(yè)給付保險(xiǎn)金的一種險(xiǎn)種。主要有養(yǎng)老金保險(xiǎn)系列、返還性系列保險(xiǎn)、人身意外傷害保險(xiǎn)系列等。保險(xiǎn)產(chǎn)品的功能主要是為投保者提供保障。因此，投資和保險(xiǎn)相結(jié)合的險(xiǎn)種，如分紅險(xiǎn)等，雖然具備保險(xiǎn)最基本的保障功能，而且能夠給投保者帶來(lái)一定的收益，但不是個(gè)人理想的選擇。在證券低迷的時(shí)候，你或許會(huì)聽(tīng)信保險(xiǎn)推銷(xiāo)員的話(huà)去買(mǎi)一款投資型保險(xiǎn)。但一款保險(xiǎn)通常有9至15年的繳費(fèi)期，這意味著每個(gè)月或每年某些時(shí)候，你的賬戶(hù)上都必須有一筆錢(qián)要被劃到保險(xiǎn)賬戶(hù)上，去進(jìn)行一些收益率非常低的投資，這筆錢(qián)會(huì)成為你一個(gè)長(zhǎng)期的剛性支出。同時(shí)，投資型保險(xiǎn)在市場(chǎng)低迷的時(shí)候也沒(méi)法獨(dú)善其身，因?yàn)殄X(qián)也拿去投資股票了。更重要的是這些錢(qián)還不容易拿出來(lái)。在9至15年時(shí)間中經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)是一個(gè)大概率事件。如果在市場(chǎng)變好時(shí)你卻無(wú)法拿出自己的錢(qián)，那么在不得不接受低收益的同時(shí)，還損失了未來(lái)獲得更好收益的機(jī)會(huì)。

三、股票

股票作為股份公司為籌措資金而發(fā)行的一種有價(jià)證券，是證明投資者投資入股并據(jù)以獲取股利收入的股權(quán)憑證。由于股票具有高收益、高風(fēng)險(xiǎn)、可轉(zhuǎn)讓、交易靈活方便等特點(diǎn)，因此股票投資擁有最廣泛的群體，成為許多人投資的重要標(biāo)的。從長(zhǎng)期來(lái)看，股票是平均收益率最高的一種投資，也是風(fēng)險(xiǎn)最大的一種投資。在這方面，美國(guó)為我們提供了最直觀的經(jīng)驗(yàn)參照。我們知道，在美國(guó)，消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)地位，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)在70%以上。這與美國(guó)資本市場(chǎng)給投資者帶來(lái)的穩(wěn)定回報(bào)是密切相關(guān)的。

舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，如果投資者在1964年拿出1萬(wàn)美元買(mǎi)入“股神”沃倫·巴菲特控股的伯克希爾·哈撒韋公司的股票，現(xiàn)在的收益已高達(dá)8000萬(wàn)美元。這1萬(wàn)美元即使投入到標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)基金，收益率也接近60倍。美國(guó)人之所以很少儲(chǔ)蓄，根源就在于：股市的回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)儲(chǔ)蓄所得利息。近30年來(lái)，美國(guó)股票投資回報(bào)率平均每年高達(dá)20％。

美國(guó)人開(kāi)玩笑說(shuō)，美國(guó)人對(duì)股票的熱衷甚于對(duì)籃球的熱衷。目前全美50％以上的家庭都涉足于股票市場(chǎng)，股票價(jià)值已占美國(guó)家庭財(cái)產(chǎn)的三分之一以上。即便美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)美國(guó)股市一路狂跌，道瓊斯指數(shù)從2007年10月的14000多點(diǎn)，一口氣下跌到2009年3月的6400多點(diǎn)。但此后，美國(guó)股市又一路回升，上漲到2011年5月的12876點(diǎn)，漲幅接近100%。

反觀中國(guó)的股市，10年前，上證指數(shù)最高達(dá)到2245點(diǎn)，10年后的今天，上證指數(shù)已最低跌到2313點(diǎn)，10年多時(shí)間上漲了不到70個(gè)點(diǎn)，漲幅3.02%。其間豬肉漲了、房子貴了、茅臺(tái)價(jià)飛天了，只有股民又回到了原點(diǎn)。盡管中國(guó)近10年來(lái)的GDP增速高達(dá)10.48%，但上證綜指的漲幅至今不到30%，而金磚四國(guó)中的其他幾個(gè)國(guó)家的股市，在同期的漲幅全都超過(guò)了300%。中國(guó)股市不僅沒(méi)有成為投資者穩(wěn)定分享經(jīng)濟(jì)高速成長(zhǎng)的平臺(tái)，反而使投資者屢屢遭受慘重?fù)p失。

以至于連《人民日?qǐng)?bào)》都刊發(fā)評(píng)論文章，認(rèn)為“股市整體上沒(méi)有給予投資者合理的回報(bào)，不能充分反映經(jīng)濟(jì)基本面的變化……需要從市場(chǎng)制度上尋找答案”。

中國(guó)股市從誕生那天起就深深刻上了圈錢(qián)市的烙印。中國(guó)股民一開(kāi)始肩上就擔(dān)負(fù)起為國(guó)企脫困的重任，后來(lái)，又為銀行全面改制輸血，再后來(lái)又當(dāng)上了喂養(yǎng)中小企業(yè)的“飼養(yǎng)員”。他們付出的如此之大，但回報(bào)他們的卻是巨額虧損。上市公司只知圈錢(qián)不知回報(bào)，已成為A股市場(chǎng)最為病態(tài)、也最令人痛恨的現(xiàn)象之一。1990年至今，國(guó)內(nèi)A股累計(jì)融資4.3萬(wàn)億元。可這些上市公司給投資者的紅利回報(bào)究竟有多少呢？1990年末到2010年末，A股累計(jì)完成現(xiàn)金分紅總額約1.8萬(wàn)億元。但由于普通投資者在上市公司的持股比例不超過(guò)30%，其所分享的紅利最高不過(guò)0.54萬(wàn)億元。也就是說(shuō)，花費(fèi)4.3萬(wàn)億元真金白銀參與上市公司融資活動(dòng)的普通股東所獲得的分紅額不超過(guò)0.54萬(wàn)億元。這意味著，近21年來(lái)，A股市場(chǎng)給予普通投資者的現(xiàn)金分紅總額占融資總額的比率不足13%。而如果按照現(xiàn)在3.5%的一年期存款利率，以復(fù)利計(jì)算，21年下來(lái)的儲(chǔ)蓄回報(bào)則高達(dá)105.9%。不僅如此，對(duì)國(guó)內(nèi)的普通投資者而言，他們還需背負(fù)“印花稅”、交易傭金等，這幾項(xiàng)交易成本甚至超過(guò)了紅利。證監(jiān)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，1990年至2010年，A股累計(jì)股票交易傭金總額約4000多億元，A股市場(chǎng)證券交易的印花稅總額約6000多億元。這意味著，近21年來(lái)在整個(gè)A股市場(chǎng)，普通投資者的交易成本就有1萬(wàn)億元左右。

同時(shí)，一毛不拔的“鐵公雞”式上市公司也不在少數(shù)。復(fù)旦大學(xué)證券研究所的統(tǒng)計(jì)顯示，2005年至2009年，實(shí)施現(xiàn)金分紅的上市公司占所有上市公司總數(shù)的比例分別為45%、50.22%、51.85%、52.35%、48.52%。2010年，在2175家上市公司中，虧損的公司僅為117家，但既不分紅也不送股的“鐵公雞”高達(dá)798家。另外，至2010年末，上市時(shí)間超過(guò)5年、且5年內(nèi)從未進(jìn)行過(guò)分紅的個(gè)股高達(dá)414家，其中有136家為盈利公司，占比高達(dá)32.85%。

在當(dāng)下的中國(guó)，老百姓的投資選擇非常有限。政府要想有效拉動(dòng)內(nèi)需，必須從制度層面著手，在做大A股蛋糕的同時(shí)，更加注重A股市場(chǎng)的發(fā)展質(zhì)量，真正治理出一個(gè)“公開(kāi)、公平、公正”有效率的市場(chǎng)，一個(gè)既能發(fā)揮資本市場(chǎng)的資源配置功能又能發(fā)揮其投資功能，使股市真正成為民眾分享經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果、增加財(cái)產(chǎn)性收入的平臺(tái)。如此，才能做到民富國(guó)強(qiáng)，內(nèi)需才能真正被拉動(dòng)起來(lái)，成為促使中國(guó)經(jīng)濟(jì)步入良性發(fā)展軌道的重要力量。當(dāng)然，股市也有它的神奇之處。它不像某一質(zhì)地相同的商品或貴金屬交易市場(chǎng)出現(xiàn)的是齊漲共跌，即使在中國(guó)股市不景氣的情況下，股市中仍跑出不少黑馬，創(chuàng)造了許多令人欲罷不能的財(cái)富神話(huà)，令虧損累累的投資者從中看到了一絲希望，成為難以割舍這一傷心之地的重要因素。例如，2011年7月6日上市的東寶生物，35個(gè)交易日從9元漲到34.29元、實(shí)現(xiàn)近3倍的漲幅。還有，一些普普通通的人并無(wú)所長(zhǎng)，卻靠自己對(duì)股市獨(dú)到的理解和分析，利用有限的資金在股市中摸爬滾打，最終步入了億萬(wàn)富翁俱樂(lè)部，成為人們羨慕和仰望的財(cái)富明星。

四、債券在各類(lèi)債券中，國(guó)債的利率較高，流動(dòng)性較強(qiáng)，可以提前支取和質(zhì)押貸款。因此，國(guó)債對(duì)于那些收入不太高，隨時(shí)有可能動(dòng)用存款以應(yīng)付不時(shí)之需的謹(jǐn)慎投資者來(lái)說(shuō)，是最理想的投資標(biāo)的。如果你手上有一筆長(zhǎng)期不需動(dòng)用的閑錢(qián)，同時(shí)希望能獲得更多的收益，但又不敢冒太大風(fēng)險(xiǎn)，可以大膽買(mǎi)進(jìn)一些企業(yè)或公司債券。企業(yè)或公司發(fā)行的固定利率債券、浮息債券、可轉(zhuǎn)換債券等，都是我們可以選擇的不錯(cuò)投資品種。

五、投資基金基金是收益和風(fēng)險(xiǎn)比較均衡的一種金融理財(cái)工具，適合有資金且敢于承受一定風(fēng)險(xiǎn)，但又沒(méi)有閑暇時(shí)間進(jìn)行分析或沒(méi)有證券投資經(jīng)驗(yàn)的投資者。由于基金的收益和風(fēng)險(xiǎn)比較均衡，因此成為個(gè)人投資者理想的投資工具。

投資基金是指基金發(fā)起人通過(guò)發(fā)行基金份額，將投資者的分散資金集中起來(lái)，交由基金托管人保管、基金管理人經(jīng)營(yíng)管理，并將投資收益分配給基金持有人的一種投資方式。買(mǎi)基金通常有兩種方法，除了普通的單筆買(mǎi)入外，還有一種方法適合懶人，就是基金定投。這種方法在國(guó)外廣為流行。投資者可以到銀行協(xié)議每個(gè)月投資特定的金額認(rèn)購(gòu)基金?；鸲ㄍ兜钠瘘c(diǎn)較低，每期最低只要投入五百元即可。客戶(hù)只要和銀行簽訂了協(xié)議，在每月固定的某天，銀行會(huì)自動(dòng)從協(xié)議指定賬戶(hù)扣除約定金額到客戶(hù)的基金賬戶(hù)，非常方便。

六、外匯投資外匯是指以外幣表示的用于國(guó)際結(jié)算的各種支付手段，即可以直接用于償還對(duì)外債務(wù)、實(shí)現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)力國(guó)際轉(zhuǎn)移的外幣資金。近年來(lái)隨著美元、歐元、日元等匯率的大幅波動(dòng)，使越來(lái)越多的投資者進(jìn)入了個(gè)人外匯投資領(lǐng)域，并獲得了不菲的收益。個(gè)人可在把握不同幣種外匯變動(dòng)趨勢(shì)的前提下，不失時(shí)機(jī)地進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，從中賺取差價(jià)。國(guó)內(nèi)各大銀行為個(gè)人外匯投資者開(kāi)設(shè)了交易平臺(tái)，供其交易使用。

七、期貨投資

期貨交易是指交易雙方在期貨交易所內(nèi)，通過(guò)公開(kāi)競(jìng)價(jià)方式，買(mǎi)進(jìn)或賣(mài)出在未來(lái)某一日期按協(xié)議價(jià)格交割標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量商品的合約交易。期貨交易根據(jù)交易對(duì)象分為商品期貨和金融期貨兩大類(lèi)。以具有價(jià)值的商品為交易對(duì)象的期貨稱(chēng)為商品期貨，主要有農(nóng)產(chǎn)品和礦產(chǎn)品兩大類(lèi)。以標(biāo)準(zhǔn)化的金融工具為交易對(duì)象的期貨稱(chēng)為金融期貨，主要有外匯期貨、利率期貨和股票指數(shù)期貨三大類(lèi)。隨著金融環(huán)境的寬松和投資者期貨交易常識(shí)的普及，期貨投資將會(huì)和現(xiàn)貨投資一樣成為一種常用投資方式。

八、黃金投資

黃金一直是人們心目中財(cái)富的象征（金子，只要有那么一點(diǎn)點(diǎn)，就可以……），是世界通行無(wú)阻的投資工具。只要是純度在99.5%以上，或有世界性信譽(yù)的銀行或黃金自營(yíng)商的公認(rèn)標(biāo)志的黃金，不論你攜帶到天涯海角，都能依照當(dāng)日倫敦金市行情的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格出售。黃金被認(rèn)為是在股票及債券資產(chǎn)以外的一種最佳保值工具。特別是在動(dòng)蕩不安的世界里，許多投資者都認(rèn)為只有黃金才是最安全的資產(chǎn)，把黃金作為投資組合中的重要組成部分。

從最近十年來(lái)看，黃金價(jià)格每年都在漲，漲幅最高的2007年漲了31%左右，漲幅最低的2004年漲了5%左右。金價(jià)從2001年年底約279美元/盎司，漲到現(xiàn)在的1700多美元/盎司，漲了5倍多。在當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)維持在動(dòng)蕩和衰退之間的背景下，由于對(duì)全球貨幣體系的憂(yōu)慮和對(duì)通脹的恐慌，各國(guó)投資者對(duì)黃金的追捧幾近瘋狂。在中國(guó)，購(gòu)買(mǎi)黃金的狂熱更是難以消退。在一些城市，甚至有買(mǎi)家開(kāi)著私家車(chē)購(gòu)買(mǎi)和搬運(yùn)金條。于是我們看到，黃金猶如亂世梟雄一般，在慘淡的全球經(jīng)濟(jì)中“殺得興起”。2011年9月6日，國(guó)際現(xiàn)貨黃金更是沖上1921.15美元/盎司大關(guān)，創(chuàng)出歷史新高，較年初累計(jì)上漲33%，有些人因此賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)。由于黃金具有避險(xiǎn)、保值、增值的多重功能，投資者可以將其作為資產(chǎn)的“防火墻”，家庭資產(chǎn)配置中黃金占5%左右的比例較為適宜。實(shí)物黃金主要有兩種：一是投資性金條，二是紀(jì)念性金條。投資性金條沒(méi)有重大紀(jì)念性題材，只是在普通金條基礎(chǔ)上澆注出自己的品牌，并不限量發(fā)行，因此，投資性金條售價(jià)與國(guó)際市場(chǎng)黃金價(jià)格掛鉤，在每日國(guó)際市場(chǎng)黃金價(jià)格的基礎(chǔ)上每克再加上一定金額的加工費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)等。目前這類(lèi)投資性金條產(chǎn)品琳瑯滿(mǎn)目，如中國(guó)黃金的“財(cái)富金條”、上海造幣廠的“上幣金條”、中國(guó)銀行的“吉祥金”、工商銀行的“如意金條”、建設(shè)銀行的“龍鼎金條”等。

紀(jì)念性金條一般都具有某一重大題材，如賀歲生肖金條、奧運(yùn)金條、世博金條等。紀(jì)念性金條都有溢價(jià)，其溢價(jià)部分來(lái)自其藝術(shù)價(jià)值、制作工藝和蘊(yùn)涵的題材。不同的題材，不同的發(fā)行機(jī)構(gòu)，不同的發(fā)行量，其市場(chǎng)價(jià)格也差別較大，部分金條溢價(jià)高達(dá)50多元/克。可見(jiàn)，決定紀(jì)念性金條價(jià)值的除金價(jià)外，還有重要的兩個(gè)因素，一是題材，二是發(fā)行量，物以稀為貴。投資紀(jì)念性實(shí)物黃金，對(duì)黃金市場(chǎng)可能的價(jià)格下跌不必過(guò)慮，事實(shí)證明，紀(jì)念性金條的投資回報(bào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于紙黃金和投資性實(shí)物金條。如北京奧運(yùn)會(huì)徽寶重500克，當(dāng)時(shí)發(fā)行價(jià)是18.8萬(wàn)元，每克合計(jì)300多元，而當(dāng)時(shí)的實(shí)物黃金每克只有200多元。但如今徽寶的市場(chǎng)價(jià)早已經(jīng)翻倍。又比如中鈔國(guó)鼎發(fā)行的生肖金，由于其嚴(yán)格控制發(fā)行量，導(dǎo)致市場(chǎng)供不應(yīng)求。2011年年初有幸“搶”到生肖兔的投資者想集全前幾年中鈔發(fā)行的生肖鼠、生肖牛和生肖虎，卻發(fā)現(xiàn)2008年發(fā)行的生肖鼠短短3年漲幅超過(guò)72%。中國(guó)金幣總公司發(fā)行的第一款賀歲金條當(dāng)時(shí)每克為95元，如今金價(jià)每克已攀升至348元左右。一般而言，年份越長(zhǎng)、完整性越好，投資收益率就越高。

九、房地產(chǎn)投資

房地產(chǎn)作為世界三大投資熱點(diǎn)之一，向來(lái)受到投資者的青睞。房地產(chǎn)是房產(chǎn)(房屋財(cái)產(chǎn))和地產(chǎn)(土地財(cái)產(chǎn))的總稱(chēng)。房地產(chǎn)除了滿(mǎn)足居民家庭居住需求外，還兼具保值增值的功能，是抵御通脹的良好投資工具。然而，目前中國(guó)的房地產(chǎn)已喪失了投資價(jià)值。房?jī)r(jià)的虛高使得房地產(chǎn)投資成為高風(fēng)險(xiǎn)投資。

造成中國(guó)高房?jī)r(jià)的一個(gè)根本原因是中國(guó)的土地制度。像其它商品或資產(chǎn)一樣，房子的價(jià)格，是由供給和需求決定的。從供給方面來(lái)說(shuō)，要建房子，首先要有土地，土地就成了房子供給的源頭。由于中國(guó)規(guī)定城市土地必須國(guó)有化，地方政府就壟斷了城市的土地供給。為了獲得最大利益，作為壟斷者的政府，于是就限制土地供給以保持壟斷高價(jià)。2011年全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)就全國(guó)9城市“房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)費(fèi)用”的調(diào)查顯示，在總費(fèi)用支出中，流入政府的共有兩部分，一是土地成本，二是總稅收，合計(jì)占到了49.42%。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，土地成本占直接成本的比例最高，達(dá)到58.2%?？梢?jiàn)，土地制度對(duì)中國(guó)房?jī)r(jià)的影響是多么高。這種土地制度的結(jié)果，一是大大限制了房子的供給數(shù)量，因?yàn)楣┙o房子首先要供給土地；二是增加了房子的成本，同時(shí)縮減了房地產(chǎn)商繼續(xù)開(kāi)發(fā)的資金；三是人為制造稀缺，物以稀為貴，土地供給的短缺就會(huì)讓房子有升值機(jī)會(huì)和囤積的價(jià)值，從而引起大量投機(jī)和囤積。結(jié)果可想而知，這種土地制度必然會(huì)制造高房?jī)r(jià)和住房難。

中國(guó)高房?jī)r(jià)的第二個(gè)根本原因是廉租房嚴(yán)重不足。房屋供給分為公共供給和市場(chǎng)供給，也即保障房和商品房。如果有足夠的廉租房，大多數(shù)實(shí)際需求的公民是不會(huì)購(gòu)買(mǎi)高價(jià)的商品房的，那房?jī)r(jià)必然無(wú)法長(zhǎng)期維持高位，或至少不會(huì)有很大的住房難問(wèn)題。1997年，香港推出每年85000套廉租房計(jì)劃，從此香港房地產(chǎn)市場(chǎng)一直跌了整整五年，房?jī)r(jià)跌掉了60%。在新加坡，80%的人口住在保障房中。中國(guó)能夠享受到保障房的家庭不足10%，如果中國(guó)有足夠的廉租房，高價(jià)的商品房必然失去大量需求，高房?jī)r(jià)必然無(wú)法維持。當(dāng)然，光有供給還形成不了價(jià)格，高房?jī)r(jià)還必須有需求。但是，無(wú)論對(duì)絕大多數(shù)要城市化的農(nóng)民，還是對(duì)多數(shù)城市民眾，或者是絕大多數(shù)準(zhǔn)備結(jié)婚買(mǎi)房的年輕人，尤其是在大城市，房?jī)r(jià)已經(jīng)高的讓他們買(mǎi)不起。顯然，推高房?jī)r(jià)的只有富人了。所以中國(guó)高房?jī)r(jià)的第三個(gè)原因就是貧富差距過(guò)大、低工資和低社會(huì)保障。由于貧富差距過(guò)大，富人集中了過(guò)多財(cái)富，他們就有錢(qián)買(mǎi)貴房子，況且他們可以不在乎房?jī)r(jià)，所以只有他們才可以把房?jī)r(jià)拉的那么高。

另外，由于貧富差距過(guò)大和低工資，占人口絕大多數(shù)的普通民眾購(gòu)買(mǎi)力就低，加之社會(huì)保障不足，他們更不敢消費(fèi)，由此導(dǎo)致中國(guó)內(nèi)需不足、產(chǎn)能過(guò)剩和產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)低(除房地產(chǎn)外)，繼而導(dǎo)致富人不想投資實(shí)業(yè)；富人不想投資實(shí)業(yè)，股票、期貨風(fēng)險(xiǎn)又太大，城市化發(fā)展的機(jī)緣讓房子具有很大的投資或投機(jī)價(jià)值，于是他們就扎堆投資房地產(chǎn)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)高。

胡潤(rùn)研究院和群邑智庫(kù)2011年4月12日聯(lián)合發(fā)布的2011胡潤(rùn)財(cái)富報(bào)告顯示，中國(guó)千萬(wàn)富豪已達(dá)96萬(wàn)人，相比去年增長(zhǎng)9.7%，其中包括6萬(wàn)多個(gè)億萬(wàn)富豪，比去年增長(zhǎng)9.1%。在富豪個(gè)人投資方向上，房地產(chǎn)占據(jù)主導(dǎo)地位，超過(guò)1/3的受訪富豪選擇了投資房地產(chǎn)。在缺乏官方統(tǒng)計(jì)資料的情況下，《財(cái)經(jīng)》雜志引用其他人的判斷估計(jì)，2007年到2010年出售的新房當(dāng)中，高達(dá)50%到70%的比例都是由投機(jī)客購(gòu)買(mǎi)的，目前處于空置狀態(tài)。2010年商品房銷(xiāo)售10.4億平方米，按照每套100平方米計(jì)算則2010年新增空置房500-700萬(wàn)套。同樣，由于貧富差距過(guò)大、低工資和低社會(huì)保障導(dǎo)致中國(guó)內(nèi)需不足，產(chǎn)能相對(duì)過(guò)剩，就會(huì)產(chǎn)生過(guò)多凈出口，使外匯儲(chǔ)備不斷增長(zhǎng)并面臨很大的人民幣升值壓力，而人民幣升值的預(yù)期，又導(dǎo)致過(guò)多資本流入，尤其是熱錢(qián)，增加房地產(chǎn)泡沫，并進(jìn)一步加劇外匯儲(chǔ)備的增長(zhǎng)和人民幣升值預(yù)期與資本流入、外匯儲(chǔ)備增長(zhǎng)的互動(dòng)循環(huán)。在資本流入過(guò)程中，央行通過(guò)在外匯市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)外匯而形成外匯儲(chǔ)備，因此外匯流入的過(guò)程就是央行向市場(chǎng)釋放基礎(chǔ)貨幣的過(guò)程。1999年12月底至2011年3月底，中國(guó)金融機(jī)構(gòu)外匯占款增量為22.22萬(wàn)億元人民幣，是同期內(nèi)中國(guó)狹義貨幣M1增量的1.01倍。這意味著，過(guò)去11年內(nèi)的大部分時(shí)間內(nèi)，外匯占款已成為中國(guó)央行發(fā)行基礎(chǔ)貨幣的最重要甚至唯一渠道。由外匯增加導(dǎo)致的基礎(chǔ)貨幣投放增長(zhǎng)，又導(dǎo)致通貨膨脹和貨幣流動(dòng)性泛濫。通貨膨脹導(dǎo)致負(fù)利率，貨幣流動(dòng)性泛濫推高物價(jià)和資產(chǎn)價(jià)格，在城市化的機(jī)緣下，處于價(jià)格上升勢(shì)頭的房子就成了保值增值和投機(jī)的對(duì)象。

不過(guò)，從2000年到現(xiàn)在，房地產(chǎn)的價(jià)格上漲已非常驚人，高房?jī)r(jià)使未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間房地產(chǎn)很難有更大的上升空間。而且更重要的是，2010年以來(lái)，中央政府出臺(tái)了一系列房產(chǎn)調(diào)控措施，包括限購(gòu)、提高借貸成本、征收房產(chǎn)稅，建設(shè)保障房和廉租房等多種手段。

從住房供給看，按照2011年33億平方米左右的供應(yīng)速度，按100平方米每套計(jì)算，年供應(yīng)量3300萬(wàn)套，五年供應(yīng)1.65億套。如果每套住房住3人，可以容納4.95億人，超過(guò)目前城市戶(hù)籍人口總數(shù)，也超過(guò)80后和90后的總和，更超過(guò)2.5億流動(dòng)人口農(nóng)民工的總和。但對(duì)要城市化的農(nóng)民，還有年輕人，有多少能支付現(xiàn)在的房?jī)r(jià)呢？按照供應(yīng)速度，房?jī)r(jià)有很大的下跌壓力。

同時(shí)，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》指出，到“十二五”期末，全國(guó)保障性住房覆蓋面要達(dá)到20%左右，力爭(zhēng)使城鎮(zhèn)中等偏下和低收入家庭住房困難問(wèn)題得到基本解決，新就業(yè)職工住房困難問(wèn)題得到有效緩解，外來(lái)務(wù)工人員居住條件得到明顯改善?？紤]到近年來(lái)社會(huì)問(wèn)題日益突出，穩(wěn)定形勢(shì)面臨考驗(yàn)，以房安之是必備選擇，加之通過(guò)城市化加快經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)、創(chuàng)造就業(yè)崗位和應(yīng)對(duì)勞動(dòng)力短缺的需要，中央政府會(huì)進(jìn)一步通過(guò)保障房建設(shè)維護(hù)穩(wěn)定和發(fā)展。

因此估計(jì)“十二五”3600萬(wàn)套的規(guī)劃要突破，預(yù)計(jì)達(dá)到5000萬(wàn)套左右，這必然會(huì)形成一種房?jī)r(jià)下跌的壓力?？傊壳爸袊?guó)房地產(chǎn)投資的黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，未來(lái)應(yīng)是一個(gè)精挑細(xì)選、進(jìn)行結(jié)構(gòu)性投資的時(shí)代。一個(gè)家庭要投資房地產(chǎn)，必須格外慎重，首先要認(rèn)真學(xué)習(xí)和研究房地產(chǎn)知識(shí)，進(jìn)而根據(jù)自身的實(shí)際情況，選擇適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)標(biāo)的進(jìn)行投資。

選擇一套好的住宅，應(yīng)考慮以下七個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：

1.確定5公里生活圈開(kāi)車(chē)或乘公交車(chē)的上班族，若平均一天有兩個(gè)小時(shí)花在交通上，一年就有約一個(gè)月的時(shí)間待在車(chē)?yán)铩?/p>

2.小區(qū)綠化要達(dá)到35%以上居住環(huán)境有一個(gè)重要的硬性指標(biāo)是綠地率，指的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)，各類(lèi)綠地的總和占居住區(qū)總用地的百分比。值得注意的是：“綠地率”與“綠化履蓋率”是兩個(gè)不同的概念，綠地不包括陽(yáng)臺(tái)和屋頂綠化，有些開(kāi)發(fā)商會(huì)故意混淆這兩個(gè)概念。由于居住區(qū)綠地在遮陽(yáng)、防風(fēng)防塵、殺菌消毒等方面起著重要作用，所以居住區(qū)綠地率應(yīng)在35%以上。

3.社區(qū)人性化設(shè)計(jì)一個(gè)社區(qū)的人性化設(shè)計(jì)可以體現(xiàn)在許多方面，如人車(chē)分流，保證交通的便捷性、安全性、以及減少對(duì)居住環(huán)境的影響；商住分區(qū)，娛樂(lè)購(gòu)物影響不到居住的安靜和安全；住宅布局成街區(qū)式，利于形成良好的鄰里關(guān)系；社區(qū)內(nèi)規(guī)劃有大型巴士站、人工湖、幼兒園、學(xué)校等，生活配套完善。

4.社區(qū)配套齊備一個(gè)社區(qū)的配套是置業(yè)中必不可少的組成部分，如引進(jìn)了大型超市，與名校聯(lián)姻，吃喝玩樂(lè)無(wú)所不包，業(yè)主大可以足不出小區(qū)門(mén)就能滿(mǎn)足基本生活和休閑娛樂(lè)所需。

5.戶(hù)型好主臥室要求舒適，面積相對(duì)較大。要求進(jìn)深較寬，面積不應(yīng)小于12平方米，16平方米較為合適。起居廳和主臥相對(duì)獨(dú)立，避免互相干擾。這種戶(hù)型往往會(huì)多一條內(nèi)廊，有人認(rèn)為此內(nèi)廊是浪費(fèi)了面積。其實(shí)廳臥相連的戶(hù)型雖然沒(méi)有內(nèi)廊，但廳內(nèi)諸多房門(mén)附近不好利用，而且臥室受干擾大，動(dòng)靜不分。比較而言，廳臥分開(kāi)，臥室私密性得到保證，廳臥功能互不干擾，能更好地滿(mǎn)足住戶(hù)的各種需求。廚衛(wèi)的配置科學(xué)合理，能體現(xiàn)潔污分區(qū)的原則。注意房?jī)?nèi)有無(wú)公共干管，如消防管道，上下水公共排管等。最好選擇集中管道外移、各種管道不穿樓板的住房。門(mén)窗密閉效果良好，上下樓板及相鄰的分戶(hù)墻隔音好，無(wú)漏水等施工質(zhì)量問(wèn)題。

6.建筑密度小

低密度的直接表現(xiàn)就是低“容積率”，對(duì)于住戶(hù)來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶(hù)就越舒服。一個(gè)良好的低密度居住小區(qū)，多層住宅應(yīng)不超過(guò)1.5。

年輕人購(gòu)房需注意的八大因素:

1.做好支出預(yù)算，切忌將所有存款都用于購(gòu)房

除交付樓款外，購(gòu)房時(shí)還要交納房屋維修資金等費(fèi)用，如果需要馬上入住，裝修、置辦家具、家電等也需要一筆不小的費(fèi)用。

2.貸款年限不宜太長(zhǎng)或太短

年輕人貸款購(gòu)房，還款年限選擇15年至20年較為適中。若貸款年限過(guò)短，還款壓力相應(yīng)較大，而貸款年限過(guò)長(zhǎng)，利息負(fù)擔(dān)又會(huì)過(guò)重。

3.善用公積金有住房公積金的年輕人，在購(gòu)房時(shí)能用多少公積金就盡量用。就算工作不久，公積金較少，能用則最好用，起碼也可少付利息。

4.量入為出

一是將家庭稅后年收入和總房