關(guān)于農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的若干法律問題

農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的若干法律問題農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中的法律熱點、難點三農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的政策與法律依據(jù)一農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的條件與方式二農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的若干法律問題土地流轉(zhuǎn)土地使用權(quán)土地所有權(quán)土地所有權(quán)土地所有權(quán)是指土地所有人依法對自己的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

土地所有權(quán)土地制度的三次變遷：井田制(西周)封建地主階級所有制土地社會主義公有制第一次變遷：第二次變遷：第三次變遷：春秋戰(zhàn)國20世紀(jì)50年代初期20世紀(jì)50年代中期農(nóng)民土地私有制土地所有權(quán)

城市的土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，宅基地、自留山、自留地也屬于集體所有。

《中華人民共和國憲法》社會主義公有制土地流轉(zhuǎn)土地使用權(quán)土地所有權(quán)土地使用權(quán)土地使用權(quán)是指土地使用者在法律、法規(guī)規(guī)定的范圍內(nèi)，對其依法取得使用權(quán)的土地享有占有、使用和部分的收益和處分權(quán)利。土地流轉(zhuǎn)土地使用權(quán)土地所有權(quán)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是指農(nóng)村集體土地所有權(quán)不變，依法取得并辦理了土地登記的集體土地使用權(quán)，以轉(zhuǎn)讓、租賃、作價出資等方式發(fā)生轉(zhuǎn)移的行為。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中的法律熱點、難點三農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的政策與法律依據(jù)一農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的條件與方式二農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的若干法律問題1984年中央一號文件：1982年憲法：農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的政策與法律依據(jù)一第10條：任何組織或個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地鼓勵土地逐步向種田能手集中，允許有條件的轉(zhuǎn)包

1984年中央一號文件：1982年憲法：1986年民法通則：第80條：土地不得買賣、出租、抵押或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的政策與法律依據(jù)一1984年中央一號文件：1982年憲法：1986年民法通則：1988年憲法：土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的政策與法律依據(jù)一1984年中央一號文件：1982年憲法：1986年民法通則：1988年憲法：第2條：土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓1988年土地管理法：農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的政策與法律依據(jù)一1984年中央一號文件：1982年憲法：1986年民法通則：1988年憲法：1988年土地管理法：農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的政策與法律依據(jù)一1993年十四屆三中全會：《中共中央關(guān)于建立社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》在堅持土地集體所有制的前提下，延長土地承包期，允許繼承開發(fā)性生產(chǎn)項目的承包經(jīng)營權(quán)，允許土地使用權(quán)依法有償轉(zhuǎn)讓。

1984年中央一號文件：1982年憲法：1986年民法通則：1988年憲法：1988年土地管理法：農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的政策與法律依據(jù)一1993年十四屆三中全會：1998年十五屆三中全會：土地使用權(quán)的合理流轉(zhuǎn)，要堅持自主、有償?shù)脑瓌t依法進行，不得以任何理由強制農(nóng)戶轉(zhuǎn)讓?！吨泄仓醒腙P(guān)于農(nóng)業(yè)和農(nóng)村工作若干重大問題的決定》1984年中央一號文件：1982年憲法：1986年民法通則：1988年憲法：1988年土地管理法：農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的政策與法律依據(jù)一1993年十四屆三中全會：1998年十五屆三中全會：土地流轉(zhuǎn)要按照有關(guān)法律、法規(guī)和中共中央的政策進行，在承包期內(nèi)，村集體經(jīng)濟組織無權(quán)單方面解除合同，也不能少數(shù)服從多數(shù)的辦法強迫農(nóng)戶放棄承包權(quán)或改變承包合同。2001年中央18號文件：《關(guān)于做好農(nóng)戶承包土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作的通知》1984年中央一號文件：1982年憲法：1986年民法通則：1988年憲法：1988年土地管理法：農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的政策與法律依據(jù)一1993年十四屆三中全會：1998年十五屆三中全會：2001年中央18號文件：2002年土地承包法：土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或其他方式流轉(zhuǎn)1984年中央一號文件：1982年憲法：1986年民法通則：1988年憲法：1988年土地管理法：農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的政策與法律依據(jù)一1993年十四屆三中全會：1998年十五屆三中全會：2001年中央18號文件：2002年土地承包法：2007年物權(quán)法：128條：土地承包經(jīng)營權(quán)人依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，有權(quán)將土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)。1984年中央一號文件：1982年憲法：1986年民法通則：1988年憲法：1988年土地管理法：農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的政策與法律依據(jù)一1993年十四屆三中全會：1998年十五屆三中全會：2001年中央18號文件：2002年土地承包法：2007年物權(quán)法：2008年《中共中央關(guān)于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定

》《中共中央關(guān)于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》

“允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營?！?/p>

一個“長久”兩個“嚴(yán)格”三個“不變”《中共中央關(guān)于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》一個“長久”《中共中央關(guān)于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》“現(xiàn)有土地承包關(guān)系要保持穩(wěn)定并長久不變”一個“長久”《中共中央關(guān)于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》《中共中央關(guān)于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》堅持最嚴(yán)格耕地保護制度實行最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度兩個“嚴(yán)格”《中共中央關(guān)于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》兩個“嚴(yán)格”

《中共中央關(guān)于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》堅持最嚴(yán)格耕地保護制度實行最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度兩個“嚴(yán)格”2500萬畝3800萬畝1.19億畝《中共中央關(guān)于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》堅持最嚴(yán)格耕地保護制度實行最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度兩個“嚴(yán)格”《中共中央關(guān)于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》堅持最嚴(yán)格耕地保護制度實行最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度兩個“嚴(yán)格”三個“不變”123《中共中央關(guān)于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》不得改變土地集體所有性質(zhì)不得改變土地用途不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中的法律熱點、難點三農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的政策與法律依據(jù)一農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的條件與方式二農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的若干法律問題（1）1.農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的條件遵循平等協(xié)商、依法、自愿有償原則農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的條件與方式二（2）（1）1.農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的條件遵循平等協(xié)商、依法、自愿有償原則當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的條件與方式二（2）（1）1.農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的條件遵循平等協(xié)商、依法、自愿有償原則（3）當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的條件與方式二不得改變土地的用途（2）（1）1.農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的條件遵循平等協(xié)商、依法、自愿有償原則（4）（3）必須遵循一定的程序當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的條件與方式二不得改變土地的用途土地承包經(jīng)營權(quán)

不得轉(zhuǎn)讓，可以繼承

轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或其他方式四荒地的使用權(quán)宅基地的使用權(quán)2.農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的方式農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的條件與方式二2.農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的方式農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的條件與方式二轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)

轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或其他方式

不得轉(zhuǎn)讓，可以繼承

轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或其他方式四荒地的使用權(quán)宅基地的使用權(quán)荒山、荒溝、荒丘、荒灘2.農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的方式農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的條件與方式二抵押農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中的法律熱點、難點三農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的政策與法律依據(jù)一農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的條件與方式二農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的若干法律問題農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中的法律熱點、難點三1.承包地依法收回和收回的程序農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中的法律熱點、難點三2.土地流轉(zhuǎn)合同凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢《禮記·中庸》農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中的法律熱點、難點三2.土地流轉(zhuǎn)合同生效無效變更、解除農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中的法律熱點、難點（一）雙方當(dāng)事人的姓名、住所；（二）流轉(zhuǎn)土地的四至、坐落、面積、質(zhì)量等級；（三）流轉(zhuǎn)的期限和起止日期；（四）流轉(zhuǎn)方式；（五）流轉(zhuǎn)土地的用途；（六）雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)；

（七）流轉(zhuǎn)價款及支付方式；（八）流轉(zhuǎn)合同到期后地上附著物及相關(guān)設(shè)施的處理；（九）違約責(zé)任。三2.土地流轉(zhuǎn)合同主要內(nèi)容農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中的法律熱點、難點三2.土地流轉(zhuǎn)合同生效無效變更、解除無效合同(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益惡意串通，損害國家、集體或第三者利益(二)(三)以合法形式掩蓋非法目的(四)(五)損害社會公共利益違反法律、行政法規(guī)的強行性規(guī)定農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中的法律熱點、難點三2.土地流轉(zhuǎn)合同生效無效變更、解除1.雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，且不損害國家、集體的利益2.由于不可抗拒的自然災(zāi)害或無法防止的外部因素，使流轉(zhuǎn)合同部分或全部無法履行的

3.訂立合同所依據(jù)的國家法律、法規(guī)或政策發(fā)生調(diào)整、變更，嚴(yán)重影響一方利益的土地流轉(zhuǎn)合同的變更和解除農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中的法律熱點、難點三3.農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛

（1）關(guān)于訴訟主體的確定一是農(nóng)戶之間相互流轉(zhuǎn)發(fā)生糾紛形成訴訟的。

二是村委會向農(nóng)民反租倒包與原承包戶發(fā)生糾紛形成訴訟的。三是農(nóng)戶將土地拋荒后，其他農(nóng)戶自行種植，或村委會安排給其他農(nóng)戶種植，原承包戶要求返還承包經(jīng)營權(quán)提起訴訟的。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中的法律熱點、難點三3.農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛

（2）糾紛的主要類型

一是明確約定無償轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)讓費過低類轉(zhuǎn)讓訴訟。

二是流轉(zhuǎn)協(xié)議約定不明類糾紛（包括流轉(zhuǎn)時未簽訂流轉(zhuǎn)協(xié)議形成的糾紛）

三是因流轉(zhuǎn)所涉土地被征用，原承包人主張征用費的糾紛農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中的法律熱點、難點三4.小產(chǎn)權(quán)房是否會合法化

小產(chǎn)權(quán)房：也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，它并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中的法律熱點、難點三4.小產(chǎn)權(quán)房是否會合法化北京宋莊畫家村北京宋莊畫家村

2002年李玉蘭以4．5萬元的價格買下馬海濤宋莊鎮(zhèn)辛店村391.28平方米的小院。2007年，在房價高漲和高額拆遷補償款傳聞下，馬海濤將李玉蘭告上法庭，請求判決合同無效，歸還房產(chǎn)。

4.小產(chǎn)權(quán)房是否會合法化農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中的法律熱點、難點三5.農(nóng)村集體土地的抵押物權(quán)（一）

經(jīng)發(fā)包方同意的農(nóng)民依法承包的集體所有的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；（二）

以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的廠房等建筑物押的，該企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍