房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)測算培訓(xùn)

熱身：15秒記憶16位數(shù)字80020991949104811840194919902008起源：20世紀(jì)30年代，美國田納西流域開發(fā)時(shí)，羅斯福新政力挽經(jīng)濟(jì)危機(jī)學(xué)科：20世紀(jì)60年代，可行性研究成為學(xué)科，世界銀行以其為工程貸款的依據(jù)。推廣：1978年聯(lián)合國工業(yè)開展組織編寫《工業(yè)可行性研究手冊》，1980年編寫《工業(yè)工程評價(jià)手冊》，在國際上得到廣泛推廣。應(yīng)用：1983年，國家計(jì)委頒發(fā)《關(guān)于建設(shè)工程進(jìn)行可行性研究的試行管理方法》。1987年，國家計(jì)委公布《建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》；1993年，國家計(jì)委又公布了《建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》第二版。2000年建設(shè)部建標(biāo)[2000]205號

《房地產(chǎn)開發(fā)工程經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》一個(gè)方法，拯救了一個(gè)國家可行性研究一般要答復(fù)以下問題:技術(shù)：產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)：盈利能力財(cái)務(wù)：資金平衡融資：籌集到所需的資金量實(shí)力：自有資金足夠35%周期：開發(fā)經(jīng)營周期排布合理調(diào)動(dòng)：人力，物力資源開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人投資決策據(jù)編制設(shè)計(jì)任務(wù)書籌措資金和申請貸款簽訂合作和協(xié)議申請工程建設(shè)執(zhí)照①項(xiàng)目概況②市場研究⑥結(jié)論及建議④項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)⑤社會(huì)影響分析③項(xiàng)目開發(fā)方案可行性研究的主要內(nèi)容1、工程概況2、市場分析和需求預(yù)測3、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的優(yōu)選4、工程的建設(shè)工期、開發(fā)進(jìn)度安排5、工程投資估算6、資金的籌集方案和本錢估算7、經(jīng)濟(jì)分析和財(cái)務(wù)評價(jià)8、風(fēng)險(xiǎn)分析9、社會(huì)經(jīng)濟(jì)評價(jià)10、結(jié)論

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表體系房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表之間的關(guān)系如下圖所示。財(cái)務(wù)報(bào)表的編制可以手工計(jì)算，也可以采用MicrosoftExcel軟件進(jìn)行編制。靜態(tài)經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)財(cái)務(wù)評價(jià)的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)靜態(tài)投資回收期本錢利潤率銷售利潤率動(dòng)態(tài)投資回收期財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值根據(jù)國家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系，分析、計(jì)算工程直接發(fā)生的財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用，編制財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算評價(jià)指標(biāo)，考察工程的盈利能力、清償能力以及外匯平衡等財(cái)務(wù)狀況，據(jù)以判別工程的財(cái)務(wù)可行性。房地產(chǎn)開發(fā)工程的財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)最常用的分類方式是靜態(tài)評價(jià)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)評價(jià)指標(biāo)。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)靜態(tài)經(jīng)濟(jì)評價(jià)與動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)評價(jià)靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效果評價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法1、本錢利潤率指開發(fā)利潤占總開發(fā)本錢的比率，是初步判斷房地產(chǎn)開發(fā)工程財(cái)務(wù)可行性的一個(gè)經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)。2年期開發(fā)工程一般35%-45%的水平。本錢利潤率=〔銷售收入-銷售稅金-投資總額〕/投資總額*100%RPC=ProfitRateonCost本錢利潤率GDV=GrossDevelopmentValue總開發(fā)價(jià)值TDC=TotalDevelopmentCost工程總開發(fā)本錢DP=DevelopmentProfit開發(fā)利潤1、本錢利潤率案例某個(gè)以銷售為主的房地產(chǎn)開發(fā)工程，其投資總額為4059.6萬元，銷售收入為5350萬元，銷售稅金為275萬元，資本金為3059.6萬元。求其本錢利潤率。GDV=(5350萬-275萬)=5075萬TDC=4059.6萬RPC=〔5350-275-4059.6〕/4059.6*100%=〔5075-4059.6〕/4059.6*100%=25.01%152、銷售利潤率銷售利潤率是企業(yè)利潤總額與凈銷售收入的比率。銷售利潤率是衡量企業(yè)銷售收入的收益水平的指標(biāo)。某個(gè)以銷售為主的房地產(chǎn)開發(fā)工程，其投資總額為4059.6萬元，銷售收入為5350萬元，銷售稅金為275萬元，資本金為3059.6萬元。求其銷售利潤率。2、銷售利潤率案例GDV=〔5350萬-275萬〕=5075萬TDC=4059.6萬銷售利潤率=〔5350-275-4059.6〕/5350*100%=(5075-4059.6)/5350*100%=18.98%3、靜態(tài)投資回收期是指不考慮現(xiàn)金折現(xiàn)時(shí)，工程以凈收益來抵償全部投資〔什么意思？就是累計(jì)現(xiàn)金流量為零〕所需的時(shí)間。序號項(xiàng)目200320042005200620071現(xiàn)金流出302.00425.00572.20

2現(xiàn)金流入

0.00444.00663.00864.003凈現(xiàn)金流量-302.00-425.00-128.20663.00864.004累計(jì)現(xiàn)金流量-302.00-727.00-855.20-192.20671.80靜態(tài)：(5-1)+192.2/864=4.22年房地產(chǎn)投資工程根底數(shù)據(jù)的分析估算一、房地產(chǎn)開發(fā)工程總投資與總本錢費(fèi)用的估算二、房地產(chǎn)投資工程的收入、稅金估算與資金籌措？利潤飛狐外傳雪山飛狐連城訣天龍八部射雕英雄傳白馬嘯西風(fēng)鹿鼎記笑傲江湖書劍恩仇錄神雕俠侶俠客行倚天屠龍記碧血?jiǎng)x鴦刀飛雪連天射白鹿笑書神俠倚碧鴛難點(diǎn)一：經(jīng)濟(jì)測算科目〔開發(fā)建設(shè)投資〕土地前期根底建安公共開發(fā)稅費(fèi)其他不可財(cái)務(wù)管理銷售土地費(fèi)用前期工程費(fèi)根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用銷售費(fèi)用土前基建公開稅他否財(cái)管銷開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)用一、房地產(chǎn)開發(fā)工程總投資與總本錢費(fèi)用的估算1．房地產(chǎn)開發(fā)工程總投資開發(fā)工程總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)本錢費(fèi)用，主要包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)用等。經(jīng)營資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。序號

項(xiàng)目

總投資

估算說明1開發(fā)建設(shè)投資11.231.451.671.891.101.111.12土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)2經(jīng)營資金3項(xiàng)目總投資（1）+（2）一、房地產(chǎn)開發(fā)工程總投資與總本錢費(fèi)用的估算1．土地費(fèi)用估算土地費(fèi)用是指為取得房地產(chǎn)工程用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用。對土地費(fèi)用的估算要依實(shí)際情況而定。

1〕土地征用拆遷費(fèi)。土地征用拆遷費(fèi)分為：農(nóng)村土地征用拆遷費(fèi)和城鎮(zhèn)土地拆遷費(fèi)。2〕土地出讓地價(jià)款主要包括向政府繳付的土地使用權(quán)出讓金和根據(jù)土地原有狀況需要支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)、城市根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)或征地費(fèi)等。3〕土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。4〕土地租用費(fèi)。土地租用費(fèi)是指土地租用方向土地出租方支付的費(fèi)用。5〕土地投資折價(jià)。房地產(chǎn)工程土地使用權(quán)可以來自房地產(chǎn)工程的一個(gè)或多個(gè)投資者的直接投資。在這種情況下，不需要籌集現(xiàn)金用于支付土地使用權(quán)的獲取費(fèi)用，但一般需要對土地使用權(quán)評估作價(jià)。序號項(xiàng)目金額估算說明123456土地出讓金征地費(fèi)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)土地租用費(fèi)土地投資折價(jià)合計(jì)一、房地產(chǎn)開發(fā)工程總投資與總本錢費(fèi)用的估算

2．前期工程費(fèi)用房地產(chǎn)工程前期工程費(fèi)主要包括：開發(fā)工程前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測，以及“三通一平”等階段的費(fèi)用支出。二前期工程費(fèi)表（僅供參考）1前期工作咨詢費(fèi)建安工程的0.2~0.5%2地質(zhì)勘察、測繪費(fèi)、勘察報(bào)告審查費(fèi)3元/平方米3建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)按建筑設(shè)計(jì)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)取,計(jì)價(jià)格[2002]10號4市政設(shè)計(jì)費(fèi)按建筑設(shè)計(jì)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)取,計(jì)價(jià)格[2002]10號5環(huán)境評估費(fèi)詳見建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響咨詢收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)6交通評價(jià)費(fèi)按地上面積

：

1元/平方米估算7施工圖審查費(fèi)京勘設(shè)管字(2001)41號8標(biāo)底編制費(fèi)概算價(jià)格的2-3‰,計(jì)算鋼筋量16元/噸.9工程招投標(biāo)管理費(fèi)中標(biāo)價(jià)格的0.66%o,(共0.11%,招標(biāo)方60%),京價(jià)(收)字[1999]第042號10招標(biāo)代理費(fèi)按取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)取,計(jì)價(jià)格[2002]1980號11三通一平費(fèi)（土方臨時(shí)水電）20元/平方米12工程監(jiān)理費(fèi)建設(shè)前期階段按工程概預(yù)算的0.1～0.2％計(jì)?。皇┕るA段按取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)取13新材料基金(非磚混結(jié)構(gòu)可退90%)、水泥專項(xiàng)基金（可退）8元/平方米,中標(biāo)水泥量3元/噸通常列入“前期工程費(fèi)”項(xiàng)也可以列入“其他費(fèi)用”、”開發(fā)期間稅費(fèi)“項(xiàng)一、房地產(chǎn)開發(fā)工程總投資與總本錢費(fèi)用的估算3．根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)〔小市政〕根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2米以外和工程用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費(fèi)用，主要包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用。一般按實(shí)際工程量估算。根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)單位數(shù)量單價(jià)造價(jià)1）住宅

平方米

其中：供水、排污

平方米30

道路、綜合管網(wǎng)

平方米40

景觀環(huán)境（含綠化）

平方米100

供電工程

平方米30

智能化工程

平方米50路燈工程

平方米102）公建

平方米

其中：道路、綜合管網(wǎng)

平方米60下深式廣場

平方米（約20m寬*120m長）2000景觀環(huán)境

平方米100照明、路燈

平方米50供電工程

平方米70供水、排污

平方米40綜合布線

平方米40一、房地產(chǎn)開發(fā)工程總投資與總本錢費(fèi)用的估算4．建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用和室內(nèi)裝飾家具費(fèi)等。

項(xiàng)目單方估價(jià)三建筑、安裝工程費(fèi)

（一）建安工程造價(jià)

1住宅

1.1全現(xiàn)澆（高層）14001.2全現(xiàn)澆板式（多層）12001.3框剪結(jié)構(gòu)帶底商（高層）19001.4框剪結(jié)構(gòu)商住樓（高層）23001.5框剪結(jié)構(gòu)（多層）12001.6底商16002非配套公建

2.1框架結(jié)構(gòu)寫字樓（高層）19002.2框架結(jié)構(gòu)辦公樓（多層）15003地下

3.1建安費(fèi)用21003.2地下停車場2300一、房地產(chǎn)開發(fā)工程總投資與總本錢費(fèi)用的估算5．公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民效勞配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施〔又稱公建設(shè)施〕的建設(shè)費(fèi)用，主要包括：居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、鍋爐房、變電室、公共廁所、停車場等。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。序號項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用

估算說明123456居委會(huì)派出所托兒所幼兒園公共廁所停車場合計(jì)表5-7公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用估算表單位：萬元一、房地產(chǎn)開發(fā)工程總投資與總本錢費(fèi)用的估算6．開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費(fèi)用等。

一般經(jīng)濟(jì)測算不作此項(xiàng)要求，根據(jù)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)實(shí)情況予以計(jì)算7．管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)工程的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。管理費(fèi)可按工程投資或前述1~5項(xiàng)直接費(fèi)用的一個(gè)百分比計(jì)算，這個(gè)百分?jǐn)?shù)一般為2-3%左右。一、房地產(chǎn)開發(fā)工程總投資與總本錢費(fèi)用的估算8．財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括借款和債券的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。一般可以按照建安本錢的最高65%計(jì)算，或者按照動(dòng)態(tài)資金缺口計(jì)算9．銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)、銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售效勞費(fèi)及預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。綜合起來為：1〕廣告宣傳及市場推廣費(fèi)，一般約為銷售收入的1%~2%。2〕銷售代理費(fèi)，一般約為銷售收入的1.5%~2%。3〕其他銷售費(fèi)用，一般約為銷售收入的0.5%~1%。以上各項(xiàng)合計(jì)，銷售費(fèi)用約占到銷售收入的3%-5%。一、房地產(chǎn)開發(fā)工程總投資與總本錢費(fèi)用的估算10．其他費(fèi)用其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。這些費(fèi)用按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費(fèi)率估算，一般約占投資額的2%-3%。序號

項(xiàng)目

金額

估算說明123456789101112臨時(shí)用地臨建費(fèi)施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費(fèi)工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)招標(biāo)管理費(fèi)總承包管理費(fèi)合同公證費(fèi)施工執(zhí)照費(fèi)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)竣工圖編制費(fèi)工程保險(xiǎn)費(fèi)

合計(jì)其他費(fèi)用估算表單位：萬元一、房地產(chǎn)開發(fā)工程總投資與總本錢費(fèi)用的估算11．開發(fā)期間稅費(fèi)開發(fā)期間稅費(fèi)是指工程所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。序號

項(xiàng)目

金額

估算說明12345678固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（暫時(shí)取消）土地使用稅市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)供電貼費(fèi)用電權(quán)費(fèi)分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)綠化建設(shè)費(fèi)電話初裝費(fèi)

合計(jì)開發(fā)期稅費(fèi)估算表單位：萬元一、房地產(chǎn)開發(fā)工程總投資與總本錢費(fèi)用的估算12．不可預(yù)見費(fèi)房地產(chǎn)工程投資估算應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)牟豢深A(yù)見費(fèi)用。不可預(yù)見費(fèi)根據(jù)工程的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用之和的3%左右估算。如果是開發(fā)完成后出租或自營的工程，還應(yīng)該估算以下費(fèi)用：13．運(yùn)營費(fèi)用14．修理費(fèi)用難點(diǎn)二開發(fā)建設(shè)投資估算取值標(biāo)準(zhǔn)二、房地產(chǎn)投資工程的收入、稅金估算與資金籌措二、房地產(chǎn)投資工程的收入、稅金估算與資金籌措1．租售價(jià)格確實(shí)定1〕房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品定價(jià)方法-市場比較法《房地產(chǎn)開發(fā)工程經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》中規(guī)定：租售價(jià)格應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)工程的特點(diǎn)確定，一般應(yīng)選擇在位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易實(shí)例，通過對其成交價(jià)格的分析與修正，最終得到房地產(chǎn)工程的租售價(jià)格。2〕市場比較法定價(jià)過程①搜集交易實(shí)例②選擇比較實(shí)例房地產(chǎn)③建立價(jià)格可比根底④比較實(shí)例的比較和修正⑤確定該房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格案例1案例2案例3案例4本案權(quán)重3530431038903720契合度比較系數(shù)契合度比較系數(shù)契合度比較系數(shù)契合度比較系數(shù)景觀50%0.800.401.500.751.100.550.900.45外檐30%1.300.391.200.360.700.210.750.23戶型20%0.600.120.700.141.000.201.250.25配套10%1.500.150.800.080.850.090.850.09100%1.061.331.051.01參考價(jià)格3741573240653757權(quán)重比準(zhǔn)25%35%25%15%4522平均比準(zhǔn)4324比準(zhǔn)價(jià)格確定二、房地產(chǎn)投資工程的收入、稅金估算與資金籌措2．經(jīng)營收入估算經(jīng)營收入是指向社會(huì)出售、出租房地產(chǎn)商品或自營時(shí)的貨幣收入。房地產(chǎn)投資工程的經(jīng)營收入主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入、租金收入、土地轉(zhuǎn)讓收入、配套設(shè)施銷售收入〔以上統(tǒng)稱租售收入〕和自營收入。序號

項(xiàng)目合計(jì)123…

N1銷售收入1．11．21．3可銷售面積（平方米）單位售價(jià)（元/平方米）銷售比例（%）2經(jīng)營稅金及附加2．12．22．3…營業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加二、房地產(chǎn)投資工程的收入、稅金估算與資金籌措稅金估算目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種如下：1．經(jīng)營稅金及附加5.5%經(jīng)營稅金及附加是指在房地產(chǎn)銷售、出租與自營過程中發(fā)生的稅費(fèi)，主要包括營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加〔通常也叫兩稅一費(fèi)〕。營業(yè)稅的稅率是5%；城市維護(hù)建設(shè)稅的稅率，7%；〔以營業(yè)稅為稅基〕教育費(fèi)附加的稅率，3%。〔以營業(yè)稅為稅基〕2．企業(yè)所得稅稅率25%。企業(yè)所得稅是對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。二、房地產(chǎn)投資工程的收入、稅金估算與資金籌措3．土地增值稅土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為征稅對象征收的一種稅。

土地增值稅實(shí)行四級超額累進(jìn)稅率，從30%~60%。序號項(xiàng)目計(jì)算基礎(chǔ)1轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入詳見銷售收入表22．12．2

2．32．42．5扣除項(xiàng)目金額取得土地使用權(quán)所支付的金額開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)用與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目2.1+2.2+2.3+2.4+2.5地價(jià)款與相關(guān)手續(xù)費(fèi)土地征用及拆遷費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用（詳見書中闡述）營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、印花稅（土地使用權(quán)金額+開發(fā)成本）×20%3增值額(1)-(2)4增值率(3)÷(2)5適用增值稅率增值額50%以下部分：30%增值額超過50%至100%部分：40%增值額超過100%至200%部分：50%增值額超過200%部分：60%6增值稅

應(yīng)納稅額=土地增值額×適用稅率第一節(jié)效益和費(fèi)用識(shí)別利潤總額＝經(jīng)營收入－開發(fā)本錢－開發(fā)費(fèi)用－經(jīng)營稅金及附加－土地增值稅動(dòng)態(tài)投資效果評價(jià)指標(biāo)和方法-盈利能力指標(biāo)凈現(xiàn)值NPV內(nèi)部收益率IRR動(dòng)態(tài)投資回收期PT工程進(jìn)度甘特圖現(xiàn)金流量經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)里投入的資金，花費(fèi)的本錢和獲取的收益，都可以看成貨幣形式〔財(cái)務(wù)賬面〕表達(dá)的資金流出和資金流入。在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時(shí)期各時(shí)間點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫現(xiàn)金流量。其中，流出體統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的叫現(xiàn)金流入?，F(xiàn)金流出現(xiàn)金流入之差稱為凈現(xiàn)金流量。012345現(xiàn)金流入50405090現(xiàn)金流出12060凈流量-120-6050405090累計(jì)凈流-120-180-130-90-4050單位：萬元資金價(jià)值在不同的時(shí)間付出或得到同樣的數(shù)額的資金期價(jià)值是不相等的，資金的價(jià)值會(huì)隨時(shí)間變化。近期投入的資金，比將來投入的同樣數(shù)額的資金更有價(jià)值，因?yàn)楫?dāng)期立即帶來收益；而未來期間投入的資金，不能立即產(chǎn)生收益，就與立刻投資價(jià)值不等。利息率〔單利和復(fù)利，由于房地產(chǎn)開發(fā)為復(fù)利，因此本處只做復(fù)利計(jì)算〕終值現(xiàn)值利息率利息=i；終值=F現(xiàn)值〔投資本金〕=PFn=P*(1+i)n【現(xiàn)值求終值】資金折現(xiàn)Fn=P*(1+i)n【現(xiàn)值求終值】那么，直接進(jìn)行比照有失科學(xué)，因此以某一時(shí)間為基準(zhǔn)點(diǎn)，將資金折算到同一個(gè)時(shí)間點(diǎn)上，才能得出正確的結(jié)論。折現(xiàn)，就是將各期資金折算到當(dāng)前時(shí)點(diǎn)的過程。〔即終值求現(xiàn)值〕Pn=F/*(1+i)n=F*(1+i)-n【終值求現(xiàn)值】兩個(gè)要點(diǎn)：1、i的取值8%-12%房地產(chǎn)行業(yè)平均收益率。基準(zhǔn)折現(xiàn)率的概念基準(zhǔn)折現(xiàn)率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報(bào)率，稱為最低要求收益率。2、-n次方的計(jì)算在EXCEL的方法經(jīng)濟(jì)效果評價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法盈利指標(biāo)計(jì)算方法〔一〕動(dòng)態(tài)指標(biāo)1、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值〔FNPV=FinancialNetPresentValue〕是反映工程在計(jì)算期內(nèi)獲利能力的動(dòng)態(tài)指標(biāo)，是指按設(shè)定的折現(xiàn)率〔可認(rèn)為制定〕，將各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到投資起點(diǎn)的現(xiàn)值代數(shù)和，以此反映工程在計(jì)算期內(nèi)獲利能力?；鶞?zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報(bào)率?！卜康禺a(chǎn)行業(yè)通常水平8-12%〕經(jīng)濟(jì)效果評價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法盈利指標(biāo)計(jì)算方法2、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR=FinancialInternalRateofReturn)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率〔FIRR〕也稱內(nèi)部收益率〔IRR〕，是指工程在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)〔也就是說人為設(shè)定〕的折現(xiàn)率。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是到工程終了時(shí)，所有投資可以被完全收回。內(nèi)部收益率說明了工程投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，工程投資就會(huì)面臨虧損。〔累計(jì)折現(xiàn)值小于0，即虧損狀態(tài)?！场?〕財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的作用在進(jìn)行獨(dú)立方案的分析評價(jià)時(shí)，一般是在求得投資工程的內(nèi)部收益率后，與同期貸款利率、同期行業(yè)基準(zhǔn)收益率相比較，以判定工程在財(cái)務(wù)上是否可行。①FIRR與同期貸款利率i比較，反映工程的盈虧狀況：FIRR＞i，工程盈利；FIRR=i，工程盈虧平衡；FIRR＜i，工程虧損。②FIRR與同期行業(yè)基準(zhǔn)收益率ic比較，反映工程與行業(yè)平均收益水平相比的盈利情況：FIRR＞ic，工程盈利超出行業(yè)平均收益水平；FIRR=ic，工程盈利等于行業(yè)平均收益水平；FIRR＜ic，工程盈利低于行業(yè)平均水平。〔2〕財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的計(jì)算〔內(nèi)插法，了解即可〕其公式為：式中：FIRR：內(nèi)部收益率；

NPV1：采用低折現(xiàn)率時(shí)凈現(xiàn)值的正值；

NPV2：采用高折現(xiàn)率時(shí)凈現(xiàn)值的負(fù)值；

i1：凈現(xiàn)值為接近于零時(shí)的正值的折現(xiàn)率；

i2：凈現(xiàn)值為接近于零時(shí)的負(fù)值的折現(xiàn)率。〔3〕財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的計(jì)算Excel函數(shù)法IRR〔X:Y〕3、動(dòng)態(tài)投資回收期Pd=〔dynamicinvestmentpay-backperiod〕是指考慮現(xiàn)金折現(xiàn)時(shí)(基準(zhǔn)收益率或基準(zhǔn)折現(xiàn)率條件)，工程以凈收益來抵償全部投資〔包括固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資金〕所需的時(shí)間，是反映工程投資回收能力的重要指標(biāo)?！惨酝顿Y工程凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值抵償原始投資現(xiàn)值所需要的全部時(shí)間。即：動(dòng)態(tài)投資回收期是工程從投資開始起，到累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流量等于0時(shí)所需的時(shí)間。)Pb=[累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1]+[上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值]現(xiàn)金流量表全部投資現(xiàn)金流量表序號項(xiàng)目合計(jì)123

…N1現(xiàn)金流入

1.1銷售收入

1.2出租收入1.3自營收入1.4凈轉(zhuǎn)售收入1.5其他收入1.6回收固定資產(chǎn)余值1.7回收經(jīng)營資金2現(xiàn)金流出

2.1開發(fā)建設(shè)投資

2.2經(jīng)營資金2.3運(yùn)營費(fèi)用2.4修理費(fèi)用2.5經(jīng)營稅金及附加2.6土地增值稅2.7所得稅3凈現(xiàn)金流量

4累計(jì)凈現(xiàn)金流量

計(jì)算指標(biāo)：1、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率