估價原理與方法-《房地產(chǎn)估價理論與方法》真題匯編5

估價原理與方法-《房地產(chǎn)估價理論與方法》真題匯編5單選題（共35題，共35分）(1.)不同的注冊房地產(chǎn)估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點下的評估值可能有所不同，主要原（江南博哥）因是()。A.掌握的估價信息不同B.遵循的估價原則不同C.履行的估價程序不同D.估價對象的狀況不同正確答案：A參考解析：在實際中，不同的估價師對同一估價對象在同一時間的同種價值或價格進行評估，得出的評估價值往往有所不同，而且與實際成交價格常常有差異，甚至差異較大。這就產(chǎn)生了估價準(zhǔn)確性的問題。即使都是合格的估價師，也不可能得出完全相同的評估價值，只會得出近似的評估價值。因為估價總是在信息不完全和存在一些不確定因素下作出的，并且不同的估價師掌握的信息一般不可能完全相同。(2.)根據(jù)《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》，不同資質(zhì)等級房地產(chǎn)估價機構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍按照()劃分。A.行政區(qū)域B.估價目的C.估價對象規(guī)模D.價值類型正確答案：B參考解析：房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級由高到低分為一級、二級、三級、暫定期內(nèi)的三級；不同資質(zhì)等級房地產(chǎn)估價機構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍根據(jù)估價目的劃分，應(yīng)當(dāng)在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事估價業(yè)務(wù)，但不受地域范圍的限制。(3.)在估價中選取估價依據(jù)應(yīng)有針對性，主要是根據(jù)()來選取。A.估價假設(shè)和估價原則B.價值類型和估價結(jié)果C.估價程序和估價方法D.估價目的和估價對象正確答案：D參考解析：在實際估價中，選取估價依據(jù)應(yīng)有針對性，主要是根據(jù)估價目的和估價對象來選取。不同的估價目的和估價對象，估價依據(jù)有所不同。另外，國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》是效力最高的估價標(biāo)準(zhǔn)，其要求是估價的底線。鼓勵估價機構(gòu)制定嚴(yán)于國家標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并在不同有關(guān)法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)相抵觸的前提下有所創(chuàng)新，在估價機構(gòu)內(nèi)部適用。(4.)房地產(chǎn)利用中存在外部性，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)()的特性。A.不可移性B.獨一無二C.相互影響D.用途多樣正確答案：C參考解析：外部性又稱外部效應(yīng)、外部影響，是指某個經(jīng)濟行為主體（生產(chǎn)者或消費者）進行生產(chǎn)或消費等活動時，對其他經(jīng)濟行為主體帶來的影響。房地產(chǎn)具有相互影響特性。從而一宗房地產(chǎn)的價值不僅與其自身狀況直接相關(guān)，而且與周圍的房地產(chǎn)狀況密切相關(guān)，受周圍房地產(chǎn)利用的影響。(5.)關(guān)于房地產(chǎn)互補品的說法，正確的是()。A.商業(yè)用房與工業(yè)用房是互補品B.新建商品房與存量房是互補品C.經(jīng)濟適用住房與普通商品住房是互補品D.郊區(qū)住宅與連接它和市區(qū)的高速公路收費是互補品正確答案：D參考解析：某種房地產(chǎn)的互補品，是指與它相互配合的其他房地產(chǎn)或物品，如住宅和與其配套的商業(yè)、娛樂房地產(chǎn)，大城市郊區(qū)的住宅和高速公路收費。在互補品之間，對一種物品的消費如果多了，對另一種物品的消費也會多起來。因此，一種房地產(chǎn)的互補品的價格低時，對該種房地產(chǎn)的需求就會增加。例如，大城市郊區(qū)的住宅，當(dāng)降低或取消連接它與市區(qū)的高速公路收費時，對其需求就會增加。(6.)某公司5年前與一辦公樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中建筑面積1000m2的寫字樓，約定租賃期限為20年，第一年租金為24萬元，以后每年租金在上年租金基礎(chǔ)上增加1萬元，第8年以后每年租金與第8年租金相同。目前市場上類似辦公樓的年租金為360元／m2（建筑面積）。該類房地產(chǎn)的報酬率為10％，目前該承租人權(quán)益價值為()萬元。A.39.48B.40.67C.41.81D.46.84正確答案：B參考解析：承租人權(quán)益價值即租賃權(quán)價值，是指承租人對他人所有的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價值。其評估價值為按租賃合同約定的租金與市場租金的差額所評估的價值。同一宗房地產(chǎn)，無租約限制價值、出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價值三者之間的關(guān)系為：無租約限制價值=出租人權(quán)益價值+承租人權(quán)益價值。根據(jù)題意得：(7.)某套100m2的期房一年后竣工投入使用，目前類似現(xiàn)房的市場價格為10000元／m2，預(yù)計一年后漲至10500元／m2，每年末租賃凈收益為40000元／套。年折現(xiàn)率為12％，年貸款利率為7％，期房風(fēng)險補償為現(xiàn)房價格的3％，該期房目前的市場價格為()萬元。A.93.26B.93.43C.98.11D.98.28正確答案：B參考解析：期房價格與現(xiàn)房價格之間的關(guān)系是：期房價格=現(xiàn)房價格-預(yù)計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險補償。根據(jù)題意得：（萬元）(8.)關(guān)于住宅估價中樓層因素的說法，錯誤的是()。A.估價對象為整幢住宅樓時，樓層屬于區(qū)位因素B.位于同一住宅樓不同樓層的住房，景觀有所不同C.對于一套住房而言，樓層會影響其通達性D.同一住宅小區(qū)總層數(shù)相同的住宅樓的樓層差價可能不同正確答案：A參考解析：估價對象是整個住宅小區(qū)，還是其中一幢住宅樓或一幢住宅樓中的一套住房，對區(qū)位狀況的界定是不同的。如果是整個住宅小區(qū)，則其區(qū)位狀況一般不包括朝向和樓層；如果是一幢住宅樓，則其區(qū)位狀況應(yīng)包括朝向，但不包括樓層；如果是一幢住宅樓中的一套住房，則其區(qū)位狀況既包括朝向，也包括樓層。(9.)下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于制度政策因素的是()。A.開征房產(chǎn)稅B.物價水平變化C.調(diào)整房地產(chǎn)信貸規(guī)模D.城市規(guī)劃變更正確答案：B參考解析：影響房地產(chǎn)價格的制度政策因素，主要有房地產(chǎn)制度政策、稅收制度政策、金融制度政策、相關(guān)特殊政策以及相關(guān)規(guī)劃和計劃等。開征房產(chǎn)稅屬于稅收制度政策，調(diào)整房地產(chǎn)信貸規(guī)模屬于金融制度政策，城市規(guī)劃變更屬于有關(guān)規(guī)劃和計劃；而物價水平變化屬于經(jīng)濟因素。(10.)有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相當(dāng)?shù)耐恋?，甲土地為空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正確的估價結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是因為()。A.乙土地價值低于甲土地價值B.該建筑物價值小于其重置成本C.該建筑物價值小于其拆除費用D.該建筑物更新改造后的價值低于其現(xiàn)狀價值正確答案：C參考解析：均衡原理是以估價對象的各個組成部分是否搭配，來判定估價對象是否為最高最佳利用。它也可以幫助確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。從建筑物和土地兩大組成部分來看，建筑物與土地相比較，如果規(guī)模過大或過小，或者檔次過高或過低，則建筑物與土地的搭配不當(dāng)，該房地產(chǎn)的效用便不能得到有效發(fā)揮，從而會降低該房地產(chǎn)的價值。例如，某宗土地上有建筑物，但該建筑物不是在最高最佳利用狀態(tài)，如已過時、破舊、現(xiàn)狀容積率低，則會妨礙該土地的有效利用，在對該土地進行估價時就需要做減價調(diào)整。“該建筑物價值小于其拆除費用”意味著該建筑物的凈殘值為負值，它對土地價值有減價影響，因此乙土地及地上建筑物價值低于甲土地價值。(11.)某辦公樓的建筑面積為1500m2，土地面積為1000m2，目前的房地產(chǎn)市場價值為5000元／m2，同類土地的市場單價為2200元／m2。在法律、政策允許下，如果對該辦公樓進行裝修改造，預(yù)計裝修改造費用及應(yīng)得利潤為1300元／m2；裝修改造后的房地產(chǎn)市場價值可達6500元／m2；如果將建筑物拆除后新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓，預(yù)計拆除費用為300元／m2，舊建筑物殘值為50元／m2，新建筑物重置價格為3800元／m2，新建后的房地產(chǎn)市場價值可達8000元／m2。該房地產(chǎn)的最高最佳利用方式為()。A.維持現(xiàn)狀B.裝修改造C.拆除建筑物作為空地轉(zhuǎn)讓D.新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓正確答案：B參考解析：根據(jù)題意，6500元/m2－1300元/m2=5200元/m2>5000元/m2，說明裝修改造是可行的、合理的，比維持現(xiàn)狀更合理；（8000－3800+50－300）×1500=3950×1500（元）＜5000×1500（元），說明將建筑物拆除后新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓不經(jīng)濟、不可行、不合理，（5000－300+50）×1500=712.5（萬元）＞2200×1000=220（萬元），說明拆除建筑物作為空地轉(zhuǎn)讓不可行、不經(jīng)濟、不合理，綜上所述，對其進行裝修改造是該辦公樓的最高最佳利用方式。(12.)謹慎原則主要是評估房地產(chǎn)()時應(yīng)遵循的原則。A.抵押價值B.征收價值C.現(xiàn)狀價值D.投資價值正確答案：A參考解析：謹慎原則是房地產(chǎn)抵押價值評估應(yīng)遵循的一項原則。該原則要求在影響估價對象價值的因素存在不確定性的情況下對其做出判斷時，應(yīng)充分考慮其導(dǎo)致估價對象價值偏低的一面，慎重考慮其導(dǎo)致估價對象價值偏高的一面。(13.)某可比實例成交價格為100萬美元，成交時人民幣兌美元的匯率為6.5:1，至價值時點按人民幣計的類似房地產(chǎn)價格上漲5％，人民幣兌美元的匯率為6.3:1，對該可比實例進行市場狀況調(diào)整后的價格為人民幣()萬元A.630.0B.650.0C.661.5D.682.5正確答案：D參考解析：在統(tǒng)一幣種方面，將某一幣種（如美元）的價格換算為另一幣種（如人民幣）的價格，應(yīng)采用該價格所對應(yīng)的日期的匯率，一般是采用成交日期的匯率。但如果先按照原幣種的價格進行市場狀況調(diào)整，則對進行了市場狀況調(diào)整后的價格應(yīng)采用價值時點的匯率進行換算。匯率的取值，一般采用國家外匯管理部門公布的外匯牌價的賣出、買人中間價。本題中，進行市場狀況調(diào)整后的價格=100×6.5×（1+5％）=682.5（萬元人民幣）。(14.)采用百分率法進行交易情況修正時，應(yīng)以可比實例()為基準(zhǔn)確定交易情況修正系數(shù)。A.成交價格B.賬面價格C.正常價格D.期望價格正確答案：C參考解析：在百分比修正中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常價格為基準(zhǔn)來確定。在交易情況修正中之所以要以正常價格為基準(zhǔn)而不以實際成交價格為基準(zhǔn)，是因為比較法估價要求選取多個可比實例。(15.)某類房地產(chǎn)2013年4月的市場價格為6500元／m2，該類房地產(chǎn)2013年3月至10月的環(huán)比價格指數(shù)分別為105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08，該類房地產(chǎn)2013年10月的市場價格為()元／m2。A.5110.51B.5307.26C.5548.37D.5638.13正確答案：A參考解析：價格指數(shù)有定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)。采用環(huán)比價格指數(shù)進行市場狀況調(diào)整的公式為：可比實例在成交日期的價格×成交日期的下一時期的環(huán)比價格指數(shù)×再下一時期的環(huán)比價格指數(shù)×…×價值時點的環(huán)比價格指數(shù)=可比實例在價值時點的價格。本題中，(16.)某套建筑面積為100m2的住宅，含家電家具的成交價格為50萬元，首付40％，余款半年后一次付清，假設(shè)年利率為8％，家電家具價值為5萬元，現(xiàn)將該交易實例作為可比實例，評估類似住宅不含家電家具的市場價格，可比單價為()元/m2。A.4387B.4398C.4500D.4887正確答案：B參考解析：本題中并沒有說家電家具價值在成交日期一次性付清，相反，是說“含家電家具的成交價格為50萬元，首付40％，余款半年后一次付清”，因此可判定家電家具價值5萬元是名義價格，應(yīng)該換算成實際價格，家電家具價值應(yīng)該參與折現(xiàn)。則可比單價為：(17.)評估某宗房地產(chǎn)的市場價值，選取了甲、乙、丙三個可比實例：甲可比實例的成交價格為8000元/m2，比正常價格低2％；乙可比實例的賣方實收價格為7800元／m2，交易稅費全由買方負擔(dān)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中買方和賣方應(yīng)繳納的稅費分別為正常交易價格的3％和6％；丙可比實例的成交價格為8300元／m2，其裝修標(biāo)準(zhǔn)比估價對象的裝修標(biāo)準(zhǔn)高200元/m2。假設(shè)不考慮其他因素影響，三個可比實例比較價值的權(quán)重依次為0.4、0.2、0.4，該房地產(chǎn)的市場價格為()元／m2。A.8157.60B.8158.91C.8163.57D.8164.88正確答案：D參考解析：在百分比修正中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常價格為基準(zhǔn)來確定。假設(shè)可比實例的成交價格比其正常價格高或低的百分率為±S％（當(dāng)可比實例的成交價格比其正常價格高時，為+S％；低時，為-S％），則有：可比實例正常價格×（1±S％）=可比實例成交價格，因此有根據(jù)題意，甲可比實例比較價值=8000×100/（100－2）=8163.27（元/m2），乙可比實例比較價值=7800/（1－6％）=8297.87（元/m2），丙可比實例比較價值=8300－200=8100（元/m2），估價對象比較價值=8163.27×0.4+8297.87×0.2+8100×0.4=8164.88（元/m2）。(18.)某宗房地產(chǎn)的收益期限為8年，未來第一年的有效毛收入為80萬元，運營費用為45萬元，此后每年的有效毛收入和運營費用在上年基礎(chǔ)上分別遞增4％和3％，該房地產(chǎn)的報酬率為6％。該房地產(chǎn)的收益價格為()萬元。A.183.78B.257.55C.873.19D.1427.16正確答案：B參考解析：凈收益每年不變的公式根據(jù)收益期，分為有限年和無限年兩種。收益期為有限年的公式收益期為有限年的公式為：此公式的假設(shè)前提是：①凈收益每年不變?yōu)锳；②報酬率為Y，且Y≠0；③收益期為有限年n。根據(jù)題意得，該房地產(chǎn)的收益價格（萬元）(19.)某寫字樓年凈收益為420萬元，未來三年內(nèi)仍然維持該水平，預(yù)計三年后該寫字樓為現(xiàn)在價格的1.3倍，該房地產(chǎn)的報酬率為13％。該寫字樓現(xiàn)在的價格為()萬元。A.992B.3306C.10014D.12723正確答案：C參考解析：根據(jù)題意，有：解得：V=10013.49（萬元）。(20.)關(guān)于有租約限制房地產(chǎn)估價的說法，錯誤的是()。A.因估價目的不同，評估有租約限制房地產(chǎn)價值時可不考慮租約限制B.承租人權(quán)益價值可能為負值C.出租人權(quán)益價值與合同租金及市場租金有關(guān)D.承租人權(quán)益價值等于房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟壽命期間合同租金與市場租金差額的現(xiàn)值之和正確答案：D參考解析：D項，承租人權(quán)益價值等于剩余租賃期間各期合同租金與市場租金差額的現(xiàn)值之和。如果合同租金低于市場租金，則承租人權(quán)益就有價值；反之，如果合同租金高于市場租金，則承租人權(quán)益就是負價值。(21.)某房地產(chǎn)每年凈收益為20萬元，加裝空調(diào)系統(tǒng)后不考慮空調(diào)系統(tǒng)重置提撥款下的每年凈收益為25萬元，空調(diào)系統(tǒng)需在10年后以15萬元更換，更換空調(diào)系統(tǒng)后立即轉(zhuǎn)售的價格為260萬元。償債基金儲蓄的年利率為4％，貸款年利率為7％，報酬率為10％，在考慮重置提撥款下，該房地產(chǎn)價值為()萬元。A.223.13B.246.18C.247.18D.253.86正確答案：B參考解析：重置提撥款通常利用償債基金系數(shù)計算。根據(jù)題意，（元），考慮重置提撥款的年凈收益=250000－12493.64=237506.36（元），在考慮重置提撥款下房地產(chǎn)價值為：（元）。(22.)某綜合樓的土地取得成本為1000萬元，建設(shè)成本為800萬元，管理費用為60萬元，投資利息為140萬元，營業(yè)稅及附加和其他銷售稅費分別為售價的5.6％和2％，契稅稅率為4％，直接成本利潤率為25％。該綜合樓的價值為()萬元。A.2651.52B.2667.75C.2705.63D.2771.49正確答案：A參考解析：以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地進行商品房建設(shè)，然后銷售所建成的商品房這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，并從便于測算房地產(chǎn)價格各個構(gòu)成項目金額的角度，將房地產(chǎn)價格構(gòu)成分為土地取得成本、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤7大項，即：房地產(chǎn)價格=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤。本題中，綜合樓價值V=1000+800+60+140+（5.6％+2％）V+（1000+800）×25％，解得綜合樓價值V=2651.52（萬元）。(23.)某商品住宅項目開發(fā)利潤為300萬元，土地取得成本為600萬元，建設(shè)成本為900萬元，管理費用為50萬元，銷售費用為60萬元，投資利息為150萬元，銷售稅金為120萬元。該商品住宅項目的成本利潤率為()。A.15.96％B.17.05％C.23.44％D.25.86％正確答案：B參考解析：開發(fā)利潤是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（或業(yè)主、建設(shè)單位）的利潤，而不是建筑施工企業(yè)的利潤。建筑施工企業(yè)的利潤已包含在建筑安裝工程費等費用中。成本利潤率的計算基數(shù)=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利息，即：本題中，該商品住宅項目的成本利潤率=300/（600+900+50+60+150）=17.05％。(24.)某房屋的建筑面積為100m2，單位建筑面積的重置價格為1000元／m2，建筑物自然壽命為45年，殘值率為2.5％。經(jīng)測算，至價值時點該建筑物有效年齡為10年，建筑物市場價格為7.5萬元。假設(shè)該建筑物在經(jīng)濟壽命內(nèi)每年折舊率相等。該建筑物的經(jīng)濟壽命為()年。A.29B.39C.40D.45正確答案：B參考解析：建筑物經(jīng)濟壽命是指建筑物對房地產(chǎn)價值有貢獻的時間，具體是建筑物自竣工時起至其對房地產(chǎn)價值不再有貢獻時止的時間。采用直線法折舊下的建筑物現(xiàn)值的計算公式為：式中，C為建筑物的重新購建價格；S為建筑物的凈殘值，通常簡稱殘值，是預(yù)計建筑物達到經(jīng)濟壽命不宜繼續(xù)使用時，經(jīng)拆除后的舊料價值減去清理費用后的余額。清理費用是拆除建筑物和搬運廢棄物所發(fā)生的費用；N為建筑物的預(yù)期經(jīng)濟壽命；R為建筑物的凈殘值率，通常簡稱殘值率，是建筑物的凈殘值與其重新購建價格的比率。根據(jù)題意得，V=C（1－dt）=C[1－（1－S）/Nt]，7.5=1000×100×[1－（1－2.5％）/N×10]，可得：N=39（年）。(25.)某辦公樓的建筑面積為20000m2，土地面積為10000m2，土地已取得9年，取得土地2年后建成。目前該辦公樓的市場價格為5200元／m2，土地重新購置價格為4800元／m2，建筑物重置價格為3200元/m2，建筑物自然壽命為50年，殘值率為2％，建筑物折舊總額為()萬元。A.800B.878C.896D.1129正確答案：A參考解析：建筑物折舊總額=建筑物重新購建價格-建筑物市場價值=建筑物重置價格-（房地產(chǎn)市場價格－土地重新購建價格）=3200×2－（5200×2－4800×1）=800（萬元）。(26.)某在建商城的建設(shè)用地使用權(quán)于2年前以出讓方式取得，土地使用期限40年，不可續(xù)期。預(yù)計尚需1.5年建成，總建筑面積為50000m2，可供出租的面積為總建筑面積的80％；經(jīng)市場調(diào)查，目前當(dāng)?shù)卦擃惿坛堑氖袌鲎饨馂槊吭?0元／m2，空置率為10％；預(yù)測該商城建成后當(dāng)?shù)卦擃惿坛堑氖袌鲎饨馂槊吭?00元／m2，空置率為15％，運營費用率為30％。報酬率為10％，折現(xiàn)率為12％，該商城開發(fā)完成后的現(xiàn)值為()萬元。A.22253B.23352C.26488D.27796正確答案：B參考解析：建成后每年凈收益=100×5×80％×12×（1－15％）×（1－30％）=2856（萬元），開發(fā)完成后現(xiàn)值為：（萬元）。(27.)關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中靜態(tài)分析法和動態(tài)分析法的說法，錯誤的是()。A.靜態(tài)分析法中應(yīng)根據(jù)價值時點的房地產(chǎn)市場狀況測算后續(xù)建設(shè)成本B.動態(tài)分析法中要進行現(xiàn)金流量預(yù)測C.靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都不顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中D.動態(tài)分析法中要考慮各項收入、支出發(fā)生的時間點正確答案：C參考解析：動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法主要有下列3大區(qū)別：①對開發(fā)完成后的價值和后續(xù)的建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等的測算，在靜態(tài)分析法中主要是根據(jù)價值時點（通常為現(xiàn)在）的房地產(chǎn)市場狀況作出的，即它們基本上是靜止在價值時點的金額。而在動態(tài)分析法中，是模擬房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程，預(yù)測它們未來發(fā)生的時間以及在未來發(fā)生時的金額，即要進行現(xiàn)金流量預(yù)測。②靜態(tài)分析法不考慮各項收入、支出發(fā)生的時間不同，即不是將它們折算到同一時間上，而是直接相加減，但要計算投資利息，計息期通常到開發(fā)完成之時，即既不考慮預(yù)售，也不考慮延遲銷售；而動態(tài)分析法要考慮各項收入、支出發(fā)生的時間不同，即首先要把它們折算到同一時間上（直接或最終折算到價值時點上），然后再相加減。③在靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現(xiàn)出來，在動態(tài)分析法中這兩項都不顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。因此，動態(tài)分析法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含風(fēng)險收益部分（利潤率）。(28.)某在建工程按正常建設(shè)進度建設(shè)1年后停工，停工半年后基坑進水，現(xiàn)人民法院強制拍賣該在建工程，預(yù)計拍賣處置正常期限為0.5年，之后處理基坑進水、清淤、協(xié)調(diào)施工約需0.25年。經(jīng)市場調(diào)查，類似開發(fā)項目正常建設(shè)期為2.5年，開發(fā)完成后的市場價格為5000元／m2。折現(xiàn)率為10％，用動態(tài)分析法估價時，開發(fā)完成后的市場價格的現(xiàn)值為()元／m2。A.3939.93B.4034.93C.4132.23D.4231.87正確答案：B參考解析：房地產(chǎn)抵押估價和房地產(chǎn)司法拍賣估價，一般應(yīng)采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”。根據(jù)題意，類似開發(fā)項目正常建設(shè)期為2.5年，之前按正常建設(shè)進度建設(shè)1年，因此后續(xù)正常建設(shè)期為1.5年，由于這是強制拍賣目的估價，應(yīng)按被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提測算，在接手前有一個接手期或者說一個“前期”，這個時期為0.75年，因此最終確定的后續(xù)開發(fā)期應(yīng)為2.25年。(29.)假設(shè)開發(fā)法中，同一估價對象在業(yè)主自行開發(fā)、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)三種估價前提下的評估值由大到小的順序通常是()。A.業(yè)主自行開發(fā)、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)B.自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、業(yè)主自行開發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)C.被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、業(yè)主自行開發(fā)D.自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)、業(yè)主自行開發(fā)正確答案：A參考解析：假設(shè)開發(fā)法的估價前提有3種：①估價對象仍然由其業(yè)主開發(fā)完成，可將這種估價前提稱為“業(yè)主自行開發(fā)前提”；②估價對象要被其業(yè)主自愿轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成，可將這種估價前提稱為“自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提”；③估價對象要被迫轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成，可將這種估價前提稱為“被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提”。(30.)在運用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價格時，當(dāng)房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用()測算。A.指數(shù)修勻法B.平均增減量法C.平均發(fā)展速度法D.二次拋物線趨勢法正確答案：C參考解析：長期趨勢法主要有數(shù)學(xué)曲線擬合法、平均增減量法、平均發(fā)展速度法、移動平均法和指數(shù)修勻法。在運用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價格時，當(dāng)房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用平均發(fā)展速度法測算；如果是各期上升的數(shù)額大致接近，宜選用平均增減量法計算。(31.)在應(yīng)用路線價法估價中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)臨街深度宜為路線價區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的()。A.簡單算術(shù)平均數(shù)B.加權(quán)算術(shù)平均數(shù)C.眾數(shù)D.中位數(shù)正確答案：C參考解析：以各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)作為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，可簡化以后各宗臨街土地價值的計算。如果不以路線價區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，由此制作的臨街深度價格修正率將使以后多數(shù)臨街土地價值的計算都要用臨街深度價格修正率進行調(diào)整，這不僅會增加計算的工作量，還會使所求得的路線價失去代表性。(32.)根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地單價求得一宗臨街深度為50m、臨街寬度為20m的土地總價為280萬元。標(biāo)準(zhǔn)臨街深度為100m，假設(shè)相同臨街深度的矩形宗地以臨街寬度20m為基準(zhǔn)，每增加臨街寬度1m單價增加1％。根據(jù)四三二一法則，求取臨街深度為75m，臨街寬度為25m的矩形宗地單價為()元/m2。A.2000B.2100C.2400D.2520正確答案：D參考解析：“四三二一法則”是指將臨街深度為100英尺的臨街土地，劃分為與街道平行的四等份，各等份因離街道的遠近不同，價值有所不同。從街道方向算起，第一、二、三、四個25英尺等份的價值，分別占整塊土地價值的40％、30％、20％和10％。根據(jù)題意得，設(shè)臨街深度為100m、臨街寬度為20m的總價為V，根據(jù)四三二一法則，280=V（40％+30％），解得V=400（萬元），V75×20=V×（40%+30%+20%）=360（萬元），臨街深度為75m、臨街寬度為20m的地塊單價為：360/（75×20）=2400（元/m2），據(jù)題意，臨街深度為75m、臨街寬度為25m的地塊單價為：2400×（1+5％）=2520（元/m2）。(33.)關(guān)于明確估價目的的說法，正確的是()。A.估價目的由價值類型決定B.估價目的根據(jù)估價師的經(jīng)驗確定C.估價目的由委托人的估價需要決定D.估價目的根據(jù)估價對象和價值時點綜合確定正確答案：C參考解析：價值時點從本質(zhì)上講既不是由委托人決定的，也不是由估價師決定的，而是由估價目的決定的。在實際估價中，價值時點應(yīng)是估價師根據(jù)估價目的并經(jīng)委托人認可后確定的。(34.)房屋征收估價中，因房地產(chǎn)占有人拒絕注冊房地產(chǎn)估價師進入被征收房屋內(nèi)進行實地查勘，為完成估價，對估價對象內(nèi)部狀況進行的合理假定屬于()。A.未定事項假設(shè)B.背離事實假設(shè)C.不相一致假設(shè)D.依據(jù)不足假設(shè)正確答案：D參考解析：依據(jù)不足假設(shè)是指在估價委托人無法提供估價所必需的反映估價對象狀況的資料以及注冊房地產(chǎn)估價師進行了盡職調(diào)查仍然難以取得該資料的情況下，對缺少該資料的說明以及對相應(yīng)的估價對象狀況的合理假定。(35.)價值時點為現(xiàn)在的估價，下列日期中不應(yīng)選為價值時點的是()。A.估價作業(yè)期間的某日B.實地查勘估價對象期間的某日C.估價報告出具日期D.估價報告出具后的某日正確答案：D參考解析：價值時點一般采用公歷表示，精確到日。價值時點為現(xiàn)在的，一般以估價作業(yè)期間特別是實地查勘估價對象期間的某個日期（如完成估價對象實地查勘之日）為價值時點，一般不得早于受理估價委托之日（如收到估價委托書之日、簽訂估價委托合同之日），不得晚于出具估價報告之日。價值時點為過去的，確定的價值時點應(yīng)早于受理估價委托之日。價值時點為將來的，確定的價值時點應(yīng)晚于出具估價報告之日。多選題（共15題，共15分）(36.)下列估價師的行為中，不符合估價規(guī)范的有()。A.僅要求委托人提供估價對象權(quán)屬證書復(fù)印件，但在實地查勘時對復(fù)印件中的相關(guān)信息進行核對B.委托人將其對估價對象價值的期望主動告知估價師，估價師認為該價值不離譜，便按此出具估價報告C.估價師認為估價對象有較大投資價值，將相關(guān)信息告知特定投資人D.估價師在估價過程中接受委托人提供給其個人的加班費E.估價師認為自己的專業(yè)能力還不足以做好估價，邀請其他估價師幫助其完成估價工作正確答案：A、B、D參考解析：房地產(chǎn)估價職業(yè)道德的主要內(nèi)容如下：①房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)回避與自己、近親屬、關(guān)聯(lián)方及其他利害關(guān)系人有利害關(guān)系的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。②房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價業(yè)務(wù)，對于部分超出自己專業(yè)勝任能力的工作，應(yīng)聘請具有相應(yīng)專業(yè)勝任能力的專業(yè)人員或?qū)I(yè)機構(gòu)提供幫助，并應(yīng)在估價報告中說明。③房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)正直誠實，不得作任何虛假的估價，不得按估價委托人或其他單位、個人的高估或低估要求進行估價，也不得按預(yù)先設(shè)定的價值或價格進行估價。④房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)勤勉盡責(zé)，對估價委托人提供的估價所依據(jù)的資料應(yīng)進行審慎檢查，應(yīng)搜集合法、真實、準(zhǔn)確、完整的估價所需資料，并應(yīng)對估價對象進行認真的實地查勘。⑤房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)在估價假設(shè)等重大估價事項上，應(yīng)向估價委托人詳細說明，使估價委托人清楚了解估價的限制條件及估價報告、估價結(jié)果的使用限制。⑥房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)保守在執(zhí)業(yè)活動中知悉的國家秘密、當(dāng)事人的商業(yè)秘密和技術(shù)秘密，不得泄露個人隱私；應(yīng)妥善保管估價委托人提供的資料，未經(jīng)估價委托人同意，不得擅自將其公開或泄露給他人。⑦房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)維護自己的良好社會形象和房地產(chǎn)估價行業(yè)聲譽，不得采取迎合估價委托人或估價利害關(guān)系人不當(dāng)要求、惡性低收費、給予回扣、貶低同行、虛假宣傳等不正當(dāng)手段承攬估價業(yè)務(wù)，不得索賄、受賄或謀取估價委托合同約定費用之外的其他利益。⑧房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)不得允許其他個人和單位以自己的名義從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)，不得以估價者身份在非自己估價的房地產(chǎn)估價報告上簽名、蓋章，不得超出本機構(gòu)的估價業(yè)務(wù)范圍或以其他房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)估價機構(gòu)的名義從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。(37.)下列房地產(chǎn)狀況描述內(nèi)容中，屬于反映房地產(chǎn)實物狀況的有()。A.房屋實際用途B.土地開發(fā)程度C.房屋建筑結(jié)構(gòu)D.房屋出租情況E.房屋維護狀況及完損程度正確答案：B、C、E參考解析：對房地產(chǎn)實物狀況的描述，一般先分為土地實物狀況和建筑物實物狀況兩大部分。土地實物狀況包括：①面積；②形狀；③地形、地勢；④地質(zhì)條件；⑤土壤；⑥開發(fā)程度；⑦其他。建筑物實物狀況包括：①建筑規(guī)模；②層數(shù)和高度；③外觀；④建筑結(jié)構(gòu)；⑤設(shè)施設(shè)備；⑥裝飾裝修；⑦防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照；⑧層高和室內(nèi)凈高；⑨空間布局；⑩竣工日期（或建成年月、建成年份、建成年代）和設(shè)計使用年限；?維護情況和完損狀況；?其他。(38.)影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的區(qū)位因素主要有()。A.是否適于安裝設(shè)備B.是否易于取得動力C.是否便于處理廢料D.是否接近大自然E.是否利于獲取原料正確答案：B、C、E參考解析：房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的形成，一是先天的自然條件，二是后天的人工影響。在實際估價中，關(guān)鍵要弄清什么樣的區(qū)位為優(yōu)，什么樣的區(qū)位為劣。工業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，通常需要視產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)而定，一般地說，凡是有利于原料和產(chǎn)品的運輸，便于動力取得和廢料處理的區(qū)位，價格必有趨高的傾向。(39.)關(guān)于投資價值與市場價值異同點的說法，正確的有()。A.市場價值是客觀的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎(chǔ)上的價值B.用收益法評估投資價值時，凈收益的計算通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅C.用收益法評估投資價值和市場價值時，其中的報酬率取值應(yīng)相同D.用成本法評估投資價值和市場價值時，其中的利息取值可能不相同E.投資價值的評估結(jié)果一般大于市場價值的評估結(jié)果正確答案：A、B參考解析：C項，投資價值和市場價值都可以采用收益法評估。評估市場價值時所采用的應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般報酬率（即典型的投資者所要求的報酬率），而評估投資價值時所采用的應(yīng)是某個特定的投資者所要求的最低報酬率（通常稱為最低期望收益率）。這個特定的投資者所要求的最低報酬率，可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般報酬率。D項，投資利息與財務(wù)費用不完全相同，是指在房地產(chǎn)開發(fā)完成或者實現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費用應(yīng)計算的利息，而不僅是借款部分的利息和手續(xù)費。因此，土地取得成本、建設(shè)成本、管理費用和銷售費用，無論它們是借貸資金還是自有資金，都應(yīng)計算利息。因此用成本法評估投資價值和市場價值時，其中的利息取值應(yīng)該相同。E項，投資者評估的房地產(chǎn)的投資價值大于或等于該房地產(chǎn)的價格，是其投資行為（如購買行為）能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。(40.)某套期房住宅的套內(nèi)建筑面積為120m2，套內(nèi)墻體面積為20m2，分攤的共有建筑面積為30m2，套內(nèi)建筑面積的購買單價為15000元／m2，購買人采用的付款方式為：首付60萬元，余款向銀行申請貸款。關(guān)于該房地產(chǎn)價格的說法，正確的有()。A.使用面積的購買單價為12500元／m2B.建筑面積的購買單價為12000元／m2C.名義價格為180萬元D.實際價格為180萬元E.現(xiàn)房價格低于180萬元正確答案：B、C、D參考解析：使用面積小于套內(nèi)建筑面積，因此使用面積的購買單價肯定大于套內(nèi)建筑面積的購買單價15000元/m2[也可以進行以下計算后得出結(jié)論：使用面積的購買單價=15000元/m2×120m2÷（120－20）=18000（元/m2）]；建筑面積的購買單價=1.5×120/（120+30）=1.2（萬元/m2）；名義價格為180萬元，實際價格也為180萬元，因為余款向銀行申請貸款，無論是哪一種貸款形式，肯定要支付利息；現(xiàn)房價格肯定高于180萬元（15000元/m2×120m2），因為從期房到現(xiàn)房要蒙受期間房屋無法獲得收益的經(jīng)濟損失，同時還應(yīng)獲得風(fēng)險補償。(41.)下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于區(qū)位因素的有()。A.地形、地勢B.土地開發(fā)程度C.土地用途、容積率D.朝向、樓層E.外部配套設(shè)施正確答案：A、B、C參考解析：房地產(chǎn)自身狀況的好壞，直接關(guān)系到其價格的高低，是不同的房地產(chǎn)之間價值高低差異的基本原因。所謂房地產(chǎn)自身因素，是指構(gòu)成房地產(chǎn)實物、權(quán)益和區(qū)位狀況的因素。因此，房地產(chǎn)自身因素又可分為房地產(chǎn)實物因素、房地產(chǎn)權(quán)益因素和房地產(chǎn)區(qū)位因素三類。其中，房地產(chǎn)區(qū)位因素是一個綜合性因素，如果對其進行分解，可分為位置、交通條件、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等方面。(42.)對某房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格進行評估時，經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)將其裝修改造后能獲得最大收益，這時應(yīng)遵循的估價原則有()。A.替代原則B.謹慎原則C.合法原則D.最高最佳利用原則E.價值時點原則正確答案：A、C、D、E參考解析：估價原則是指估價活動所依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。它是人們在估價的反復(fù)實踐和理論探索中，在認識價格形成和變動客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上，總結(jié)和提煉出的。在評估市場價值時，應(yīng)遵循以下原則：①獨立、客觀、公正原則；②合法原則；③價值時點原則；④替代原則；⑤最高最佳利用原則。但是，在評估投資價值、現(xiàn)狀價值、謹慎價值、快速變現(xiàn)價值和殘余價值等市場價值以外的其他價值時，上述原則不是全部適用，應(yīng)根據(jù)價值內(nèi)涵和估價目的，從上述原則中選擇適用的估價原則，并可增加其他適用的估價原則。如評估現(xiàn)狀價值不適用最高最佳利用原則，而評估謹慎價值還應(yīng)遵循謹慎原則。(43.)某小區(qū)中有一幢沿街商業(yè)樓，一、二層為商業(yè)用房，三～六層為住宅，現(xiàn)需評估其中第四層某套住宅價格，擬選取該小區(qū)中另一幢6層住宅樓第四層的某套住宅為可比實例，該樓為同期建造但不臨街。對該可比實例與估價對象進行對比，進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整時，判斷錯誤的有()。A.因位于同一小區(qū)，區(qū)位因素相同，不需進行區(qū)位狀況調(diào)整B.因同期建造，質(zhì)量一致，不需進行實物狀況調(diào)整C.因房地產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)相同，不需進行權(quán)益狀況調(diào)整D.因樓層相同，不需進行樓層因素調(diào)整E.因臨街狀況不同，應(yīng)進行噪聲污染因素調(diào)整正確答案：A、B、C、D參考解析：房地產(chǎn)狀況調(diào)整可分解為區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。在這三種調(diào)整中，還應(yīng)進一步分解為若干因素的調(diào)整。雖然估價對象與可比實例位于同一小區(qū)，區(qū)位因素也會有差異，如臨街狀況、周圍環(huán)境及景觀、交通條件等；估價對象與可比實例雖然同期建造，質(zhì)量一致，實物狀況也可能會有差異，如是否帶電梯、一梯三戶還是一梯兩戶、樓梯寬窄、層高、是否南北通透等；估價對象與可比實例雖然權(quán)利性質(zhì)相同，權(quán)益狀況也可能有差異，如土地使用權(quán)剩余年限、共有情況、用益物權(quán)設(shè)立情況、擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況等；雖然估價對象與可比實例樓層相同，因為是否設(shè)電梯或估價對象是底商住宅，商業(yè)部分層高較高，整體樓層系數(shù)可能與純住宅樓的樓層系數(shù)不同等原因，也可能需要進行樓層因素調(diào)整。(44.)收益法估價中求取凈收益時，通常不作為運營費用扣除的有()。A.電梯折舊費B.租賃保證金利息C.房地產(chǎn)稅D.企業(yè)（個人）所得稅E.房屋保險費正確答案：B、D參考解析：運營費用是指維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)的必要支出，包括房地產(chǎn)稅、房屋保險費、物業(yè)服務(wù)費、管理費用、維修費、水電費等。電梯折舊費屬于短壽命項目的折舊費，可以算在運營費用中，租賃保證金利息通常計入有效毛收入，企業(yè)（個人）所得稅不計入運營費用。(45.)關(guān)于資本化率應(yīng)用及內(nèi)涵的說法，正確的有()。A.資本化率應(yīng)用在直接資本化法中B.資本化率是有效毛收入乘數(shù)的倒數(shù)C.資本化率是通過折現(xiàn)方式將房地產(chǎn)收益轉(zhuǎn)換為價值的比率D.資本化率能明確表示房地產(chǎn)的獲利能力E.資本化率通常用未來第一年的凈收益除以價格來計算正確答案：A、E參考解析：資本化率（R）和報酬率（y）都是將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率，但兩者有很大區(qū)別。資本化率是在直接資本化法中采用的，是一步就將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率；報酬率是在報酬資本化法中采用的。是通過折現(xiàn)的方式將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率。資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益與其價格的比率（通常用未來第一年的凈收益除以價格來計算），僅表示從收益到價值的比率，并不明確地表示獲利能力；報酬率是用來除一連串的未來各期凈收益，以求取未來各期凈收益的現(xiàn)值的比率。資本化率是凈收益乘數(shù)的倒數(shù)。(46.)關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的價值的說法，正確的有()。A.靜態(tài)分析法中開發(fā)完成后的價值是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在價值時點的房地產(chǎn)市場狀況下的價值B.動態(tài)分析法中對適宜預(yù)售的房地產(chǎn)，開發(fā)完成后的價值是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在預(yù)售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值C.評估酒店等在建工程的價值時，預(yù)測開發(fā)完成后的價值可以包含家具、設(shè)備及特許經(jīng)營權(quán)的價值D.可用成本法根據(jù)當(dāng)前的客觀成本及應(yīng)得利潤測算開發(fā)完成后的價值E.被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下開發(fā)完成后的價值要低于自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下開發(fā)完成后的價值正確答案：A、B、C、E參考解析：在靜態(tài)分析法中，開發(fā)完成后的價值是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在價值時點的房地產(chǎn)市場狀況下的價值；。但在動態(tài)分析法中，對于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷售的，通常是預(yù)測它在未來開發(fā)完成之時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值；但當(dāng)房地產(chǎn)市場較好而適宜預(yù)售的，則是預(yù)測它在預(yù)售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值；當(dāng)房地產(chǎn)市場不好而需要延遲銷售的，則是預(yù)測它在延遲銷售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值。評估酒店等在建工程的價值時，預(yù)測開發(fā)完成后的價值可以包含家具、設(shè)備及特許經(jīng)營權(quán)的價值；被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下開發(fā)完成后的價值要低于自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下開發(fā)完成后的價值；不能用成本法根據(jù)當(dāng)前的客觀成本及應(yīng)得利潤測算開發(fā)完成后的價值，因此這樣做表面上是采用假設(shè)開發(fā)法估價，實質(zhì)是采用成本法估價。(47.)在假設(shè)開發(fā)法的靜態(tài)分析法中，應(yīng)計利息的項目有()。A.待開發(fā)房地產(chǎn)的價值B.后續(xù)建設(shè)成本C.后續(xù)管理費用D.后續(xù)銷售稅費E.待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費正確答案：A、B、C、E參考解析：投資利息和開發(fā)利潤只有在靜態(tài)分析法中才需要測算。在測算投資利息時要把握應(yīng)計息項目、計息周期、計息期、計息方式和利率。其中，應(yīng)計息項目包括待開發(fā)房地產(chǎn)價值及其取得稅費，以及后續(xù)的建設(shè)成本、管理費用和銷售費用。銷售稅費一般不計算利息。一項費用的計息期的起點是該項費用發(fā)生的時點，終點通常是建設(shè)期的終點，一般不考慮預(yù)售和延遲銷售的情況。(48.)下列房地產(chǎn)估價活動中，適用長期趨勢法的有()。A.比較某項目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價值B.判斷某經(jīng)營性房地產(chǎn)的未來運營費用水平C.預(yù)測某地區(qū)限購政策出臺后對房價的影響程度D.對可比實例進行市場狀況調(diào)整E.對房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價格進行評估正確答案：B、D參考解析：長期趨勢法主要用于推測、判斷房地產(chǎn)的未來價格，如用于假設(shè)開發(fā)法中預(yù)測開發(fā)完成后的價值，此外還有以下作用：①用于收益法中預(yù)測未來的租金、經(jīng)營收入、運營費用、空置率或凈收益等；②用于比較法中對可比實例的成交價格進行市場狀況調(diào)整；③用來比較、分析兩宗或兩類以上房地產(chǎn)價格的發(fā)展趨勢或潛力；④用來填補某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏。由于長期趨勢法主要是依據(jù)某類房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在較長時期的歷史價格資料來判斷推測出該類房地產(chǎn)未來的價格，因此不適用于對房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價格進行評估。(49.)關(guān)于路線價法中選取標(biāo)準(zhǔn)宗地的說法，正確的有()。A.應(yīng)一面臨街B.土地形狀應(yīng)為矩形C.臨街寬度與臨街深度之比應(yīng)為1:1D.用途應(yīng)為所在區(qū)段的代表性用途E.容積率一般設(shè)定為1.0正確答案：A、B、D參考解析：標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地簡稱標(biāo)準(zhǔn)宗地，是路線價區(qū)段內(nèi)具有代表性的宗地。選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的要求是：①一面臨街；②土地形狀為矩形；③臨街深度為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度；④臨街寬度為標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度（簡稱標(biāo)準(zhǔn)寬度，可為同一路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的臨街寬度的眾數(shù)或平均數(shù)）；⑤臨街寬度與臨街深度的比例（簡稱“寬深比”）適當(dāng)；⑥用途為所在路線價區(qū)段具有代表性的用途；⑦容積率為所在路線價區(qū)段具有代表性的容積率（可為同一路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的容積率的眾數(shù)或平均數(shù)）；⑧其他方面，如土地使用期限、土地開發(fā)程度等也應(yīng)具有代表性。(50.)一份完整的房地產(chǎn)估價報告通常包括封面、致估價委托人函、目錄及()A.估價師聲明B.估價假設(shè)和限制條件C.估價特殊說明D.估價技術(shù)報告E.估價結(jié)果報告正確答案：A、B、D、E參考解析：一份完整的房地產(chǎn)估價報告，通常由以下8大部分組成：①封面（或扉頁）；②致估價委托人函；③目錄；④估價師聲明；⑤估價假設(shè)和限制條件；⑥估價結(jié)果報告；⑦估價技術(shù)報告；⑧附件。判斷題（共15題，共15分）(51.)在房地產(chǎn)損害賠償估價中，如果損害修復(fù)的必要費用大于修復(fù)所能帶來的價值增加額，則損害在經(jīng)濟上是可修復(fù)的。()正確答案：錯誤參考解析：如果修復(fù)的必要費用小于或等于修復(fù)所能帶來的價值增加額，則在經(jīng)濟上是可修復(fù)的；反之，在經(jīng)濟上是不可修復(fù)的。(52.)臨街廠房實際用于商業(yè)運營，抵押估價時可按商業(yè)用途評估，但估價風(fēng)險應(yīng)通過估價假設(shè)來規(guī)避。()正確答案：錯誤參考解析：應(yīng)遵循合法原則，按法定用途而不是實際用途評估；另外不得濫用估價假設(shè)。(53.)城市經(jīng)濟發(fā)展和人口增加帶來房地產(chǎn)需求增加，從而引起房地產(chǎn)價格上漲，這種房地產(chǎn)價格上漲屬于房地產(chǎn)自然增值。()正確答案：正確參考解析：房地產(chǎn)的自然增值是指因土地面積不能增加、交通等基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善、人口增加等，其價值通常可以得到保持，甚至隨著時間的推移而自然增加。(54.)運用收益法評估投資價值時采用的報酬率應(yīng)是特定投資者所要求的最低期望收益率。()正確答案：正確參考解析：評估市場價值時所采用的應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般報酬率（即典型的投資者所要求的報酬率），而評估投資價值時所采用的應(yīng)是某個特定的投資者所要求的最低報酬率（通常稱為最低期望收益率）。這個特定的投資者所要求的最低報酬率，可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般報酬率。(55.)在商品房價格快速上漲情況下，提高購買商品房首付款比例，上調(diào)購買商品房貸款利率，會抑制商品房價格上漲。()正確答案：正確參考解析：嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，會減少未來的商品房供給，從而會使未來的商品房價格上漲；反之，會使未來的商品房價格下降。提高最低首付款比例，上調(diào)購房貸款利率，會降低購房支付能力、提高購房門檻，從而會減少商品房需求，進而會使商品房價格下降；反之，會使商品房價格上漲。(56.)不論何種估價目的，估價所依據(jù)的房地產(chǎn)狀況始終是價值時點時的狀況，所依據(jù)的房地產(chǎn)市場狀況不一定是價值時點時的狀況。()正確答案：錯誤參考解析：不論是何種估價目的，評估估價對象價值所依據(jù)的市場狀況始終是價值時點的狀況，但估價對象狀況不一定是價值時點的狀況。(57.)比較法中權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容主要包括土地使用期限、規(guī)劃條件、配套設(shè)施狀況、出租情況、地役權(quán)設(shè)立情況等影響房地產(chǎn)價格的因素。()正確答案：錯誤參考解析：由于在選取可比實例時要求可比實例的權(quán)利性質(zhì)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同，所以權(quán)益狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要有規(guī)劃條件（如容積率）、土地使用期限、共有情況、用益物權(quán)設(shè)立情況、擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況、租賃或占用情況、拖欠稅費情況、查封等形式限制權(quán)利情況、權(quán)屬清晰情況等影響房地產(chǎn)價格的因素。(58.)某可比實例房地產(chǎn)的實物狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)3％，估價對象房地產(chǎn)的實物狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)5％。若采用直接比較法，可比實例房地產(chǎn)的實物狀況調(diào)整系數(shù)為0.922。()正確答案：錯誤參考解析：直接比較調(diào)整是以估價對象狀況為基準(zhǔn)，將可比實例狀況與估價對象狀況進行比較，根據(jù)兩者的差異對可比實例的成交價格進行調(diào)整。根據(jù)題意得：實物狀況調(diào)整系數(shù)=100/103×105/100=1.019。(59.)收益法估價中采用V=A{1－[（1+g）／（1+y）]n}／（Y－g）的公式時，按照估價對象類似房地產(chǎn)客觀租金逐年遞增的比率確定g值。()正確答案：正確參考解析：收益期為有限年的公式為：式中，g為凈收益逐年遞增的比率，其中，凈收益未來第1年為A，未來第2年為A（1+g），未來第3年為A（1+g）2，依此類推，未來第n年為A（1+g）n-1，此公式的假設(shè)前提是：①凈收益未來第1年為A，此后按比率g逐年遞增；②報酬率為Y，且g≠Y[當(dāng)g=Y時，V=A×n/（1+Y）]；③收益期為有限年n。(60.)收益法中運營費用包含經(jīng)濟壽命比整體建筑物經(jīng)濟壽命短的構(gòu)件、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等的重置提撥款。()正確答案：正確參考解析：運營費用，是指維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)的必要支出，包括房地產(chǎn)稅、房屋保險費、物業(yè)服務(wù)費、管理費用、維修費、水電費等。并且折舊費或重置提拔款應(yīng)包含在運營費用中。(61.)位于同一住宅樓不同樓層的兩套住宅，面積、戶型、裝修等條件均相同，采用成本法估價時，由于其分攤的成本相同，所以估價結(jié)果也相同。()正確答案：錯誤參考解析：由于這兩套住宅樓層不同，則其通達性、景觀、通風(fēng)、采光、日照、視野、空氣質(zhì)量、安寧程度、安全、室內(nèi)溫度、自來水潔凈，以及頂層是否可獨享屋面使用權(quán)、底層是否可獨享室外一定面積空地的使用權(quán)等條件均可能不同，因此價格也可能會不同。(62.)假設(shè)開發(fā)法估價中運營期的預(yù)測主要考慮未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的一般正常持有期或者經(jīng)濟壽命。()正確答案：正確參考解析：運營期的起點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日，終點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)一般正常持有期結(jié)束之日或者經(jīng)濟壽命結(jié)束之日。(63.)運用長期趨勢法估價時，若歷史價格受短期波動影響較大，可采用加權(quán)移動平均法進行趨勢分析。()正確答案：正確參考解析：長期趨勢法主要有數(shù)學(xué)曲線擬合法、平均增減量法、平均發(fā)展速度法、移動平均法和指數(shù)修勻法。加權(quán)移動平均法是在計算移動平均數(shù)時，根據(jù)越是近期的數(shù)據(jù)對預(yù)測值影響越大這一特點，對近期的數(shù)據(jù)給予較大權(quán)重，對較遠的數(shù)據(jù)給予較小權(quán)重，將各期房地產(chǎn)價格的實際值經(jīng)過加權(quán)后，再采用類似于簡單移動平均法的方法進行趨勢估計。(64.)按照建筑面積分攤高層建筑地價的方法主要適用于各層用途相同且價格差異不大的建筑物。()正確答案：正確參考解析：按照建筑物面積進行分攤的方法，是根