房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)方案

房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)方案審計(jì)重點(diǎn)、難點(diǎn)及應(yīng)對策略1.收入的確認(rèn)。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品在滿足竣工備案、交付業(yè)主使用、辦理產(chǎn)權(quán)證時即需確認(rèn)收入，但由于稅務(wù)機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行預(yù)售時按較低毛利率計(jì)算預(yù)繳所得稅，待結(jié)轉(zhuǎn)收入時進(jìn)行匯算清繳，故導(dǎo)致一些房地產(chǎn)企業(yè)為緩交稅款而故意延遲結(jié)轉(zhuǎn)收入。此時，審計(jì)時應(yīng)重點(diǎn)檢查銷售合同確定房屋交付時間且登錄政府房產(chǎn)部門網(wǎng)站查看小區(qū)公示情況，必要時需進(jìn)入現(xiàn)場實(shí)地查看是否有業(yè)主實(shí)際人住等，確保被審計(jì)單位確認(rèn)收入時間正確。另外，由于目前部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的車位不具有辦理產(chǎn)權(quán)條件，故開發(fā)企業(yè)在車位完工后銷售車位使用權(quán)，而這部分業(yè)務(wù)實(shí)際上屬于出租收入，但很多企業(yè)長期掛賬其他應(yīng)付款，導(dǎo)致少結(jié)轉(zhuǎn)收入并漏繳稅款，對此部分業(yè)務(wù)，審計(jì)時應(yīng)重點(diǎn)審計(jì)規(guī)劃批復(fù)上車位情況并結(jié)合賬上其他應(yīng)付款展開審計(jì)，以確認(rèn)企業(yè)是否有租金未確認(rèn)收入問題。2.成本的結(jié)轉(zhuǎn)。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品周期較長，成本歸集對象較為復(fù)雜，完工產(chǎn)品確定及結(jié)轉(zhuǎn)與其他企業(yè)截然不同，正確的審計(jì)房產(chǎn)企業(yè)成本在不同核算之間分?jǐn)偸欠裾_、完工產(chǎn)品與未完工產(chǎn)品之間分?jǐn)偸欠裾_、已銷產(chǎn)品與未銷產(chǎn)品之間分?jǐn)偸欠裾_，不僅牽涉到企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)成本的正確性，而且也直接影響到存貨余額的正確性。第一，應(yīng)根據(jù)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品、開發(fā)成本、預(yù)付賬款、預(yù)收賬款等賬簿反映的成本歸集對象與企業(yè)提供的國有土地出讓合同、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售證、開發(fā)產(chǎn)品竣工備案材料等進(jìn)行核對，以檢查其相互匹配性；第二，根據(jù)企業(yè)提供資料，通過詢問財務(wù)人員、現(xiàn)場檢查等方式確認(rèn)企業(yè)已結(jié)轉(zhuǎn)成本是否真實(shí)完工；第三，要求企業(yè)提供銷售臺賬、銷售合同及已完工產(chǎn)品未售情況，核查企業(yè)所有已銷及未銷產(chǎn)品樓盤、房號、面積等資料：第四，核查開發(fā)產(chǎn)品及開發(fā)成本科目，根據(jù)企業(yè)所提供資料，檢查企業(yè)成本在不同歸集對象之間分?jǐn)偸欠裾_，是選用占地面積法、建筑面積法還是其他分?jǐn)偡椒ú⑹欠褚恢毖赜茫旱谖?，檢查主營業(yè)務(wù)成本及存貨科目，重點(diǎn)關(guān)注企業(yè)是否區(qū)分已銷產(chǎn)品及未銷產(chǎn)品，結(jié)轉(zhuǎn)成本是否正確。3.資金的往來情況。由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期較長，房屋預(yù)售后產(chǎn)生大量的現(xiàn)金流，而此時房屋建設(shè)尚處于施工前期階段，后續(xù)尚需大量的資金投入，但開發(fā)商此時由于擁有大量的現(xiàn)金余額，常常會以股東借款的形式將此部分資金借出用于其他項(xiàng)目。為項(xiàng)目的后續(xù)建設(shè)留下一定的資金隱患。審計(jì)時應(yīng)重點(diǎn)檢查企業(yè)的現(xiàn)金流情況，對大額的股東借款進(jìn)行跟蹤審計(jì)，檢查其手續(xù)是否健全、合法，是否有同意借款的股東會決議，借款的期限、利率等是否有規(guī)定，如會計(jì)年度末未歸還，企業(yè)是否向稅務(wù)部門申報利息稅金。最重要的是確定股東的還款來源，以確保企業(yè)資金安全以及后續(xù)工程順利完工。4.預(yù)收賬款的審計(jì)。房地產(chǎn)企業(yè)由于其開發(fā)的特殊性，銷售與結(jié)轉(zhuǎn)收入的間隔時間較長，很多企業(yè)為調(diào)節(jié)利潤，往往在會計(jì)年度末將不具備結(jié)轉(zhuǎn)收入的預(yù)收賬款轉(zhuǎn)入主營業(yè)務(wù)收入，虛增當(dāng)年利潤，在下一個會計(jì)年度轉(zhuǎn)回，隨意的調(diào)節(jié)企業(yè)各年度的利潤。審計(jì)時應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注預(yù)收賬款科目的發(fā)生額及余額，對結(jié)轉(zhuǎn)收入的預(yù)收賬款重點(diǎn)檢查其是對應(yīng)的房屋竣工備案情況、交付使命情況，確保其結(jié)轉(zhuǎn)收入的正確性。5.應(yīng)收賬款審計(jì)。企業(yè)房屋交付后，未交清購房款會記入應(yīng)收賬款科目，如企業(yè)存有大量應(yīng)收賬款余額，應(yīng)進(jìn)行重點(diǎn)審計(jì)。重點(diǎn)審計(jì)應(yīng)賬賬款清單中所列購房合同，必要時可對購房業(yè)主進(jìn)行詢證，以證明是否為真實(shí)有效的客戶以及客戶產(chǎn)生違約的可能性。6.代建及配套工程的審計(jì)。企業(yè)在與政府簽訂土地出讓合同時，合同中一般會要求企業(yè)進(jìn)行一些配套設(shè)施或代建工程建設(shè)等。稅法要求此類工程產(chǎn)權(quán)如未明確表示無償轉(zhuǎn)讓政府或?yàn)闃I(yè)主使用，應(yīng)按公允價值視同銷售確認(rèn)收入，結(jié)轉(zhuǎn)成本，而大多企業(yè)只是將此類工程直接進(jìn)行成本，逃避稅收，應(yīng)進(jìn)行重點(diǎn)審計(jì)。（二）、具體科目審計(jì)方案一）、收入、成本審計(jì)詳見本參選文件“（一） 審計(jì)重點(diǎn)、難點(diǎn)及應(yīng)對策略”有關(guān)收入及成本審計(jì)策略。4、結(jié)合被審計(jì)單位征信報告、借款合同、檢查被審計(jì)單位金融負(fù)債的完整性；七）、對外投資審計(jì)1、檢查對外投資的真實(shí)性、合法合規(guī)性；2、檢查被投資資產(chǎn)的狀態(tài)，檢查被投資單位經(jīng)營狀況，是否存在有潛在虧損、減值情況；八）、其他事項(xiàng)1、結(jié)合國有資產(chǎn)相關(guān)管理辦法，對于審計(jì)過程中發(fā)現(xiàn)的違法、違規(guī)現(xiàn)象向委托方進(jìn)行提