房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資分析論文

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資分析論文房地產(chǎn)業(yè)是資本密集型產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的大部分資金都需要金融機(jī)構(gòu)的支持。許多風(fēng)險(xiǎn)也可以通過(guò)金融工具分解。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與金融業(yè)的關(guān)系非常密切。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);融資;房地產(chǎn)信托;房地產(chǎn)金融系統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)與生產(chǎn)過(guò)程中生產(chǎn)，流通，消費(fèi)各個(gè)方面的大量貨幣資金密不可分，這與金融機(jī)構(gòu)的支持與合作密不可分。房地產(chǎn)業(yè)的融資就像房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的血液流動(dòng)一樣。在過(guò)去二十年中，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的主要外部資金來(lái)源依賴(lài)于銀行貸款和預(yù)售。 2001年，中國(guó)人民銀行推出了房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理政策，獲得銀行貸款和預(yù)售越來(lái)越困難。因此，目前的開(kāi)發(fā)商必須學(xué)會(huì)“兩條腿走路”融資。一種是從銀行獲得貸款，即間

2、接貸款，另一種是從資本市場(chǎng)直接融資。其中任何一個(gè)都無(wú)法擴(kuò)大。但是，中國(guó)的房地產(chǎn)金融起點(diǎn)低，基礎(chǔ)薄弱。間接融資仍然不夠，直接融資剛剛開(kāi)始。今天，在加快金融體制改革中，如何通過(guò)有效融資促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，是整個(gè)行業(yè)面臨的重大問(wèn)題。1中國(guó)房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀（1）從融資來(lái)源的角度來(lái)看，主要包括以下渠道：注冊(cè)資本，資本公積金和其他自有資金;第二，銀行貸款，包括企業(yè)信貸和項(xiàng)目貸款;第三，上市和發(fā)行股票。首都;四是發(fā)行公司債券;第五是房地產(chǎn)信托，包括基金信托和資產(chǎn)信托;六是房地產(chǎn)基金，基金的收入來(lái)源包括資產(chǎn)增值，租金收入等，可分為私募和公開(kāi)發(fā)行七是商業(yè)信貸，如建筑公司的短期預(yù)付款。（2）就總量而言，近年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)

3、開(kāi)發(fā)資金來(lái)源繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)。 2005年1 - 11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金1753.3億元，同比增長(zhǎng)22.2。然而，在國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響下，增長(zhǎng)率下降，比年初的增長(zhǎng)率低7.1。這表明房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策已經(jīng)在房地產(chǎn)資金來(lái)源中發(fā)揮了一定的作用。（3）從結(jié)構(gòu)上看，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展資金來(lái)源處于三管齊下。銀行貸款，自籌資金和其他資金來(lái)源占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的98以上。其中，其他資金來(lái)源一直占據(jù)資金來(lái)源的主導(dǎo)地位，但增長(zhǎng)勢(shì)頭逐月放緩。 2005年1 - 11月，其他資金來(lái)源達(dá)到8041.73億元，同比增長(zhǎng)率從年初的47.2下降到11月份。 14;自籌資金一直保持在第二大資金來(lái)源地位，并保持較快增長(zhǎng)，

4、1 - 11月達(dá)到6065.21億元，同比增長(zhǎng)38.9，其中開(kāi)發(fā)商擁有資金3378.16億元，同比增長(zhǎng)42.1。開(kāi)發(fā)商自有資金比例比去年同期增長(zhǎng)2.7個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)內(nèi)貸款占第三資金來(lái)源。 1月至11月，銀行貸款達(dá)到3187.45。 1億元，比2004年同期增長(zhǎng)16.5。2中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資問(wèn)題（1）政策 - 國(guó)家的宏觀調(diào)控，增加融資難度。近年來(lái)，國(guó)家逐步實(shí)施了一系列房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策，如收緊貨幣政策，控制土地流轉(zhuǎn)面積，一次性支付土地出讓金。地方政府還制定了中央政府頒布的具體實(shí)施細(xì)則，加大了宏觀調(diào)控力度。這些都給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)了嚴(yán)重的打擊，尤其是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)日益嚴(yán)格的土地和金融信貸政策。企業(yè)融資

5、帶來(lái)前所未有的困難。就中國(guó)目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資本運(yùn)作模式而言，各種銀行貸款已成為其“生命線” - 完全依靠滾動(dòng)銀行貸款來(lái)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，銀行在這種情況下承擔(dān)了很多風(fēng)險(xiǎn)。 中央銀行121號(hào)文件關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，土地儲(chǔ)備貸款，建筑企業(yè)流動(dòng)資金貸款和個(gè)人住房貸款等七個(gè)方面有效加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理，目的是減少銀行風(fēng)險(xiǎn)。例如，通知規(guī)定:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金不得低于其項(xiàng)目總投資的30和商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放土地出讓金的貸款，這對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是真實(shí)的。開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目初期的資金來(lái)源提出了嚴(yán)格的要求;房地產(chǎn)企業(yè)也對(duì)其他預(yù)售資金的預(yù)售作了嚴(yán)格的規(guī)定。商業(yè)銀行只能購(gòu)買(mǎi)封

6、閉式住房的主體結(jié)構(gòu)。個(gè)人發(fā)行個(gè)人住房貸款。它進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“嚴(yán)格防止建筑公司使用銀行貸款為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資”的必要性。這對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)提出了很高的要求，必須確?！敖鹑阪湣辈粫?huì)破裂。同時(shí)，通知還規(guī)定商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款只能通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放。嚴(yán)禁使用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流動(dòng)性貸款和其他形式的貸款科目。與此同時(shí)，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是當(dāng)?shù)氐摹ＹJ款和場(chǎng)外使用在一定程度上加劇了一些地區(qū)的房地產(chǎn)投機(jī)，推動(dòng)土地價(jià)格和房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。通知規(guī)定商業(yè)銀行發(fā)行房地產(chǎn)貸款，只能用于該地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。區(qū)域使用。第121號(hào)文件從房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展貸款，建筑企業(yè)流動(dòng)資金貸款和消費(fèi)者抵押貸款等方面控制了房地產(chǎn)企業(yè)的

7、銀行融資，使大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)陷入資金鏈斷裂的邊緣。（2）結(jié)構(gòu) - 融資渠道單一，風(fēng)險(xiǎn)集中。目前，中國(guó)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資渠道主要包括銀行信貸，證券融資和信托融資。在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資渠道中，銀行信貸一直是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的主要融資渠道。自20世紀(jì)80年代商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入中國(guó)以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的資金來(lái)源非常簡(jiǎn)單。它完全依靠銀行信貸來(lái)維持行業(yè)的發(fā)展。它完全是一個(gè)“單橋”路線。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需的大部分資金來(lái)自商業(yè)銀行系統(tǒng)的支持。房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道相對(duì)簡(jiǎn)單，而其他融資渠道，如房地產(chǎn)信托，上市股票，發(fā)行債券，房地產(chǎn)基金等，發(fā)展緩慢。多元化融資體系遠(yuǎn)未形成，不構(gòu)成金融支持體系和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)體系。商業(yè)銀行系統(tǒng)在房地產(chǎn)開(kāi)

8、發(fā)中承擔(dān)著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。這種融資制度對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和金融體系以及國(guó)家整體宏觀調(diào)控和宏觀經(jīng)濟(jì)都產(chǎn)生了非常不利的影響。具體而言，有四個(gè)潛在風(fēng)險(xiǎn):1對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于房地產(chǎn)業(yè)融資過(guò)度依賴(lài)銀行，銀行信貸政策的變化和調(diào)整必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大的影響和影響，這對(duì)健康發(fā)展將是非常不利的。房地產(chǎn)業(yè)本身。2對(duì)于銀行系統(tǒng)而言，為高風(fēng)險(xiǎn)，高收益行業(yè)提供資金并非銀行的優(yōu)勢(shì)。目前，中國(guó)房地產(chǎn)融資體制的現(xiàn)狀正好相反。銀行占融資任務(wù)的一半以上，而銀行業(yè)從中獲得的收益甚微。這只是一個(gè)固定的利率。銀行業(yè)所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)及其利益是完全不對(duì)稱(chēng)的。這對(duì)銀行系統(tǒng)的穩(wěn)定性非常不利。3對(duì)于國(guó)家的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)的高債務(wù)依賴(lài)導(dǎo)致形成軟約束

9、預(yù)算，這對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施極為不利。4從國(guó)民經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)的低自有資本導(dǎo)致了對(duì)產(chǎn)業(yè)的過(guò)度投資，對(duì)其他產(chǎn)業(yè)形成了擠出效應(yīng)，不利于協(xié)調(diào)穩(wěn)定。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。（3）環(huán)境 - 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)需要改善?？傮w而言，中國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)仍處于起步階段，相關(guān)的系統(tǒng)和系統(tǒng)正在建設(shè)中。它們具有明顯的市場(chǎng)建設(shè)和系統(tǒng)創(chuàng)建初期特征。這些都處于房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融業(yè)的早期階段。間接金融支配特征是一致的。主要問(wèn)題是:1房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)單一，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)集中在銀行。目前，中國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)機(jī)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單，主要是為提供信貸資金的銀行，以及缺乏保險(xiǎn)（擔(dān)保）機(jī)構(gòu)在許多發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體共同分擔(dān)抵押貸款違約負(fù)擔(dān)。2房地產(chǎn)金融交易主要集中在一級(jí)市場(chǎng)。中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展仍然非常不足，主要基于傳統(tǒng)的銀行信貸產(chǎn)品，缺乏直接融資產(chǎn)品，存在明顯的滯后和不平衡。中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不健全。雖然初級(jí)市場(chǎng)已初具規(guī)模，但能夠解決房地產(chǎn)金融流動(dòng)性的二級(jí)市場(chǎng)還處于起步階段，其發(fā)展尚不成熟。相對(duì)于全國(guó)1.84萬(wàn)億元住房抵押貸款，住房抵押貸款支持證券僅為30億元，有必要進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn)證券的規(guī)模和范圍。3缺少基于政策的房地產(chǎn)融資。住房保障是社會(huì)保障制度的重要組成部分，是構(gòu)建和諧社會(huì)，實(shí)現(xiàn)政治經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的重要方面。對(duì)于貧困，低