商業(yè)廣場營銷方案

1、房地產(chǎn)規(guī)劃機(jī)構(gòu)2015年7月28日本項(xiàng)目的知識產(chǎn)權(quán)屬于房地產(chǎn)規(guī)劃機(jī)構(gòu)。營銷計劃提案(內(nèi)部機(jī)密討論草案)銀河廣場清遠(yuǎn)銀河廣場營銷策劃(主題大綱內(nèi)部討論文件*核心秘密*)第一部分市場和項(xiàng)目分析(簡介)一、清遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀(略)2.項(xiàng)目基本情況(招商和銷售)1.目前，招商和銷售基本上是分開進(jìn)行的。投資促進(jìn)是以投資促進(jìn)為基礎(chǔ)的，目前銷售是用他們自己的項(xiàng)目銷售(當(dāng)投資促進(jìn)到位并開始時，期待銷售突破)，他們都不有充分的組合，用投資來實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金的回報。2.銷售：43套住宅物業(yè)，20套售出，變質(zhì)率為48%；商業(yè)一樓和二樓都有共售出43套，售出27套，降解率為73%，地下三、四層和一層的單位很少。銷售；公寓

2、目前不可用。3.招商：一樓超市已經(jīng)確認(rèn)。目前，運(yùn)營商對一樓和二樓的興趣很高，有三四層。有些商業(yè)問題。4.公寓建筑：它們是作為單體公寓(住宅產(chǎn)品)還是作為產(chǎn)權(quán)酒店(投資產(chǎn)品)定位的？需要具體的數(shù)據(jù)分析和市場測試。3.項(xiàng)目的優(yōu)勢和問題1.項(xiàng)目優(yōu)勢(簡介):項(xiàng)目區(qū)是清遠(yuǎn)業(yè)務(wù)的核心，受到企業(yè)和投資戶的關(guān)注。高；該項(xiàng)目自身的商業(yè)規(guī)劃是合理的，充分最大化了銷售面積。2.問題：A.銷售方法：沒有概念炒作，只有單一的自然銷售；應(yīng)該管用商業(yè)投資心態(tài)(烘托投資氛圍)，投機(jī)水再次鎖定潛在客戶強(qiáng)銷密封板二次營銷第二暢銷和其他模式。B.營銷組合：投資促進(jìn)應(yīng)該基于銷售、格式定位、投資促進(jìn)模式和步驟突然和投資促進(jìn)政策應(yīng)與銷

3、售計劃相結(jié)合，以實(shí)現(xiàn)投資。家庭和商業(yè)家庭相互抵消對方的共振利益。商店的整體包裝概念：應(yīng)該依靠有影響力的品牌概念推向市場(附屬的或隱含的以戰(zhàn)略合作，用于市場投機(jī))，易于操作，投資戶快快速識別該商店的形成因素。地方文化問題：目前，清遠(yuǎn)的商業(yè)和投資戶的概念仍然局限于街頭商人。店，對三、四樓的投資和管理有一定的顧慮。E.住宅銷售：目前，基本盈余大，總購買價格過高，目前全國房地產(chǎn)市場低迷，消費(fèi)者處于觀望階段。應(yīng)該發(fā)布一系列營銷人員。促進(jìn)項(xiàng)目資金的快速提取。結(jié)論：1.這個項(xiàng)目的資金回報集中在商店的第三層和第四層，這也是項(xiàng)目利潤產(chǎn)生的地方。住房和公寓應(yīng)該是項(xiàng)目運(yùn)作資金的來源，以快速提取資金，減少項(xiàng)目的財務(wù)成

4、功。這筆支出主要是。2.商店的第三層和第四層業(yè)務(wù)在于如何宣傳整個商店經(jīng)營成功的必然性并調(diào)動投資。擴(kuò)大企業(yè)主和企業(yè)主的信心，以及擴(kuò)大企業(yè)和投資客戶群體是非常重要的。3.投資促進(jìn)和銷售應(yīng)與營銷有機(jī)結(jié)合。應(yīng)促進(jìn)投資促進(jìn)，以增加商業(yè)家庭的數(shù)量和商業(yè)信心。銷售投資理財、房地產(chǎn)增值理念，擴(kuò)大投資群體數(shù)量和投資信心；投資促進(jìn)與合作促銷步驟緊密相連，井然有序。第二部分營銷計劃(住宅、商場)根據(jù)以上分析，如果本項(xiàng)目商鋪繼續(xù)采取“先招商后賣”的方式，勢必會進(jìn)入商鋪經(jīng)營的困境，增加開發(fā)商撤資的壓力(投資戶會議等商鋪經(jīng)營程度的評估必然會加大銷售戰(zhàn)線和銷售風(fēng)險)；因此，我們應(yīng)該改變營銷模式，重組并推向市場。通信營銷策略

5、：將實(shí)際情況與實(shí)際情況相結(jié)合，相互銜接，重新包裝“組合拳”，推向市場。“組合拳”=“新”客戶群形象拓展投資推廣和銷售組合財務(wù)計劃“組合拳”之一：“新”形象“清遠(yuǎn)銀泰城”已經(jīng)牢固樹立。薔薔聯(lián)合打造清遠(yuǎn)第一商業(yè)百貨商店采取知名店鋪品牌經(jīng)營，迅速撬動商家和投資戶的欲望，實(shí)現(xiàn)城市的效益。1.炒作目標(biāo)：利用商場知名品牌的優(yōu)勢和開發(fā)商的信心，注入強(qiáng)大的資本，形成強(qiáng)大的聯(lián)盟。親手打造清遠(yuǎn)第一百貨商場，實(shí)現(xiàn)快速城市效益，增加商戶數(shù)量投資者信心。2.經(jīng)營方式：找一家省內(nèi)知名的百貨公司，委托其管理或隸屬，或簽署意向協(xié)議也可以用于上市前的宣傳、推廣和炒作。注：1。清遠(yuǎn)是一個封閉和相對開放的城市(有些人在國外做生意)

6、，經(jīng)營和有不同的投資概念，需要一個支撐點(diǎn)來突破(從一開始)。2、省內(nèi)知名百貨公司在合作初期，開發(fā)商甚至?xí)ㄒ恍╁X這還是一筆交易。如果沒有，你可以簽署一份意向協(xié)議，并注冊一家類似的公司以備日后運(yùn)營(擊敗該公司邊緣球的名稱)。特定聽寫二、“組合拳”2:“擴(kuò)大客戶群”明確投資產(chǎn)權(quán)，降低投資門檻，增加投資產(chǎn)品升值空間重新定位商店的三樓和四樓，以避免大的營業(yè)面積和大的總投資價格；產(chǎn)權(quán)管理結(jié)合，產(chǎn)權(quán)不清；而大戶型(大面積)租金收入低，升值空間小。1.經(jīng)營目標(biāo)：重組業(yè)態(tài)規(guī)劃，打破前期單一業(yè)態(tài)、租金收入低的局面，拓展商業(yè)團(tuán)體和投資信心，同時促進(jìn)銷售促進(jìn)和實(shí)際銷售。2.操作模式：A.向外界宣傳商店形式的布局圖是

7、由這次強(qiáng)勢進(jìn)入商店的商店公司提出的。以及規(guī)劃的合理性、操作的實(shí)用性進(jìn)行炒作放大。對于三樓和四樓的格式，清遠(yuǎn)的流行格式是主要格式，而小商業(yè)區(qū)是主要格式主要是，降低投資門檻，擴(kuò)大投資客戶群，格式布局必須在投資推廣和銷售銷售的解釋是合理的。3.關(guān)于格式布局的建議：第一層和第二層基本上是被返回的家庭占據(jù)的，而第一層被指定為超市，主要穿過第三和第四層。A.方案一：建議在1234層分層均勻布置餐飲、娛樂等配套形式。該物業(yè)的三、四層便于進(jìn)行高要求格式的布局。B.方案二：建議一、二層為精品零售層，三、四層為主題格式層。附件是格式布局圖。注：具體格式布局將在營銷公司內(nèi)部討論后確定。這種意見應(yīng)該集中在銷售業(yè)務(wù)上。

8、只要格式的布局在招商和促銷中有一定的說服力，這是可以接受的。如果市場同意，在商店運(yùn)營的后期，這也必須是可行的。三、“組合拳”三：“投資促進(jìn)與銷售的有機(jī)結(jié)合”投資促進(jìn)和銷售促進(jìn)的步驟是緊密聯(lián)系在一起的，并且這種結(jié)合是投入市場的。采用投資促進(jìn)帶動銷售，銷售與投資促進(jìn)模式相協(xié)調(diào)，挖掘潛在客戶，使業(yè)戶的商業(yè)信心能夠帶動投資者的投資欲望，同時，部分業(yè)戶可以轉(zhuǎn)化為投資戶。1.經(jīng)營目標(biāo)：投資促進(jìn)與銷售有機(jī)結(jié)合；投資促進(jìn)是快速炒作商業(yè)家庭和刺激商業(yè)欲望的第一步。希望，同時結(jié)合實(shí)際情況，讓商家和投資者對商城形成一個肯定性的信心，開店前的運(yùn)營將大部分商業(yè)銷售完成，實(shí)現(xiàn)招商、銷售帶來的驚人好處；成為市場客戶(商業(yè)家

9、庭和投資公司天氣相當(dāng)緊張，但元旦和春節(jié)是銷售旺季。推薦2016年5月1日日本作為試運(yùn)行。注：該業(yè)務(wù)需要一定的市場培育時間。如果開盤時間選擇預(yù)售期，將會有一個緊急業(yè)務(wù)。如果市場運(yùn)作不理想，將會對已售出的房產(chǎn)造成真正的銷售困境(死盤)，項(xiàng)目無法完成。在短時間內(nèi)提取資金必須等到購物中心自然形成(通常需要2或3年)；如果它不能形成，出售財產(chǎn)的價值將直接縮水。b、招商、促銷：前期：整體項(xiàng)目將提升市場，吸引投資炒熱商戶，并分批次、分計劃、分專業(yè)銷售。行業(yè)運(yùn)作炒作投資者，兩者穿插推廣；從中期來看，投資促進(jìn)將在建立強(qiáng)有力的企業(yè)(意圖)方面發(fā)揮帶頭作用，從而產(chǎn)生巨大的效益。銷售容易投資，穩(wěn)定的收入概念鎖定潛在客

10、戶；持續(xù)時間：招商將繼續(xù)以商戶登記入駐的方式進(jìn)行(擬入駐)。商業(yè)家庭將繼續(xù)被解雇和出售。銷售利用了炒作，并迅速將營銷與銷售結(jié)合起來。后期：根據(jù)銷售的實(shí)際情況，進(jìn)行再投資推廣或正常的定期投資推廣和銷售等。開業(yè)前再次炒作投資推廣或強(qiáng)勁銷售。四、“組合拳”四：選項(xiàng)1:“財務(wù)計劃”輕松投資，穩(wěn)定收益，十年回購，真正的“0”風(fēng)險投資利用國家經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、房地產(chǎn)升值、人民幣貶值和金融成本等因素，采用“十年回購”營銷模式，增強(qiáng)運(yùn)營公司的經(jīng)營信心，消除投資者對投資風(fēng)險的擔(dān)憂。1.經(jīng)營目標(biāo)：運(yùn)用“10年回購”的營銷模式，快速消除投資者對投資的擔(dān)憂與此同時，我們將動員企業(yè)主向投資者轉(zhuǎn)變觀念，并迅速撤回項(xiàng)目資金。2

11、.操作模式：一、投資者在購買時簽訂了兩份合同，商品房買賣合同和私下簽訂的購買房屋補(bǔ)充合同(十年回購合同)；b,購房補(bǔ)充協(xié)議規(guī)定，如果買受人不想在房屋出售十年后繼續(xù)購買在繼續(xù)占有的情況下，可以按原價出售并返還給賣方(不計利息)，買方同時享有持有物業(yè)期間的租金收入。C.這種銷售方式是基于正常銷售，預(yù)售租金回扣是禁止的。注意：這種銷售模式需要確保商店在運(yùn)營后期能夠正常運(yùn)營。如果它不能運(yùn)作，它會的十年后將出現(xiàn)回購趨勢，房產(chǎn)價值將縮水。然而，它不太可能跟隨市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。細(xì)節(jié)是“幾年”的回購，將在討論后決定。資金運(yùn)作描述：例如：100,單價15000元/，財務(wù)費(fèi)用每月1點(diǎn)，10年回購開發(fā)商財務(wù)成本收入=

12、10015000元/12%10年=180元客戶投資收入(不包括增值)=租金*10年0風(fēng)險方案2:增強(qiáng)和塑造原有戰(zhàn)略的可信度“財務(wù)計劃”投資容易，收入穩(wěn)定，前三年一次性租金回扣16%使用原有的營銷模式，擴(kuò)大宣傳，改進(jìn)營銷模式，增加投資的可信度。1.經(jīng)營目標(biāo)：前三年使用一次性租金回扣降低投資門檻，同時使用經(jīng)營手段降低租金。低首付。2.操作模式：一、在宣傳和營銷工作中，注重投資增值和租賃收入穩(wěn)定。租金回扣將從首付中扣除，降低投資門檻，創(chuàng)造一個“20萬人擁有的慶典”源城中心的“金色繁榮店”概念，人人都可以投資的概念，擴(kuò)大了客戶群。注：以上兩個財務(wù)計劃“銷售模式”僅基于目前對項(xiàng)目情況的初步了解和初步假設(shè)

13、，其中按照前面的步驟，炒作可以單獨(dú)討論。住宅和公寓建筑營銷計劃(簡)；住宅營銷策略：利用項(xiàng)目運(yùn)作資金模式，快速兌現(xiàn)項(xiàng)目資金，降低財務(wù)成本支出“組合營銷”=偽裝成cas的技能銷售1.銷售目標(biāo)：運(yùn)用多種營銷手段，在短時間內(nèi)為清遠(yuǎn)縣創(chuàng)造廣告效益。同時抓住該地區(qū)房地產(chǎn)銷售的機(jī)會，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金循環(huán)利用的目標(biāo)。2.經(jīng)營模式：雖然這種營銷模式在整個直銷中損失了一些資金，但從財務(wù)等方面來看，仍然很難找到出路。評估成本和銷售風(fēng)險是可行的。A.銷售技巧：清遠(yuǎn)是一個縣級城市，聯(lián)系相對簡單。任何買房子的人可以找到開發(fā)商；因此，有必要制定“梯度銷售”和優(yōu)惠權(quán)利(范圍)科學(xué)制定，從銷售部、銷售經(jīng)理、銷售總監(jiān)、股東和董事會主席都應(yīng)該明確他們的權(quán)力。變相套現(xiàn)：通過變相降價快速銷售，給人一種價格和總價的感覺不要感覺到價格下降(為了避免早期購買者的問題)，使用購買活動的前5名知名購房者優(yōu)惠政策或購房款、裝修款、家電款模式敬銷售。內(nèi)部購房：營銷炒作不僅需要炒作市場客戶，還需要內(nèi)部炒作協(xié)調(diào)；使用公司的內(nèi)部福利被轉(zhuǎn)移到購買