地產(chǎn)理論之商業(yè)地產(chǎn)基礎資料

1、商業(yè)基礎資料1行業(yè)介紹51.1零售業(yè)的演變史51.2零售業(yè)的發(fā)展趨勢61.2.1國際零售業(yè)發(fā)展趨勢61.2.2國內(nèi)零售業(yè)發(fā)展趨勢72商圈介紹92.1商圈含義92.2商圈的構(gòu)成102.3商圈分析102.3.1商圈分析的必要性112.3.2商圈分析應考慮的因素112.3.3影響商圈大小的因素123零售業(yè)態(tài)的介紹133.1業(yè)態(tài)概念133.2業(yè)態(tài)分類133.2.1國際上零售業(yè)態(tài)的一般分類133.2.2購物中心也不能作為獨立的零售業(yè)態(tài)。153.3業(yè)態(tài)特點153.3.1百貨店 department store(Dept)153.3.2超級市場 suPer market(SM)153.3.3大型綜合超市 g

2、eneralmerchandise store(GMS)163.3.4便利店(方便店) convenience store(CvS)163.3.5專業(yè)店 s9eciatity store(SS)173.3.6專賣店 exclusive shop173.3.7購物中心 shopping center(SC)183.3.8倉儲商店 disc01Int store183.3.9家居中心 home center(HC)194零售業(yè)種介紹194.1業(yè)種分類19消費品194.1.1從使用目的上分類194.1.2從購買習慣上分類 選購品204.2業(yè)種特點204.3品牌介紹204.3.1品牌的概念204.3.

3、2品牌在市場營銷中的作用與意義205商業(yè)客戶介紹215.1零售客戶215.1.1客戶類型215.1.2客戶及品牌調(diào)查215.1.3商場與客戶的基本合作方式215.1.4引進廠商和品牌的原則225.2餐飲娛樂休閑客戶226商業(yè)項目市場調(diào)查分析226.1生活結(jié)構(gòu)調(diào)查22n人口結(jié)構(gòu)22n家庭戶數(shù)構(gòu)成22n收入水平23n消費水平23n購買行為236.2城市結(jié)構(gòu)調(diào)查23n地勢結(jié)構(gòu)23n交通情況23n地段的調(diào)查23n各項機能的調(diào)查23n城市規(guī)劃調(diào)查246.3零售業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)查246.3.1城市商圈的調(diào)查246.3.2零售業(yè)態(tài)的調(diào)查246.3.3零售業(yè)種的調(diào)查246.4消費者的調(diào)查246.4.1購買習慣的調(diào)查2

4、46.4.2購買能力的調(diào)查246.4.3購買量的調(diào)查246.5競爭對手的調(diào)查246.5.1場所調(diào)查246.5.2商品構(gòu)成調(diào)查246.5.3人流調(diào)查257商業(yè)物業(yè)的開發(fā)257.1商業(yè)物業(yè)的開發(fā)理念257.1.1項目選址和市場調(diào)查要注重地段的商業(yè)價值257.1.2項目定位須有差異性。257.1.3規(guī)劃設計堅持創(chuàng)造高質(zhì)量的商業(yè)空間267.1.4購物中心內(nèi)部動線組織要求引導性。267.1.5購物廣場建筑設計講求店招和標示兩種方式合理運用277.1.6商業(yè)項目講求內(nèi)部綠化景觀。277.1.7商業(yè)項目講求商業(yè)燈光照明。277.1.8商業(yè)業(yè)態(tài)分布規(guī)劃也會影響局部規(guī)劃設計 商業(yè)物業(yè)內(nèi)的經(jīng)營戶較多，購物中心必須

5、將承租戶經(jīng)營業(yè)態(tài)、業(yè)種進行統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃，這樣必將影響購物中心內(nèi)部個經(jīng)營戶區(qū)域的設計，建筑、結(jié)構(gòu)、水電、暖通、裝修等方面的設計要與經(jīng)營戶的要求相配套 。277.2商業(yè)物業(yè)的招商租賃277.2.1購物中心的決算277.2.2招商和承租戶選擇287.2.3承租戶租金287.3商業(yè)物業(yè)的管理理念297.3.1具有“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營”的特點297.3.2商業(yè)物業(yè)的統(tǒng)一管理的理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務監(jiān)督、統(tǒng)一物管。298購物中心的各種模式和特點318.1.1按開發(fā)商背景及購物中心經(jīng)營管理的模式分類318.1.2按購物中心的商場面積規(guī)模分類328.1.3按購物中心的定位檔次分類338.1.

6、4按購物中心的選址地點分類338.1.5依據(jù)國際購物中心協(xié)會的分類338.1.6按購物中心的業(yè)態(tài)復合度的程度分類348.1.7按摩爾購物中心的外觀分類341 行業(yè)介紹1.1 零售業(yè)的演變史眾所周知,零售業(yè)態(tài)總體來說經(jīng)歷了四次大的革命，即百貨商店、連鎖超市、購物中心和無店鋪銷售。這種業(yè)態(tài)的演進不是偶然的或無根據(jù)的，而是零售業(yè)適應社會經(jīng)濟和文化技術發(fā)展的產(chǎn)物。如百貨商店的出現(xiàn)是適應西方工業(yè)革命大量生產(chǎn)大量銷售和城市化進程的要求而產(chǎn)生的，連鎖超市是適應商業(yè)降低成本、方便顧客的要求產(chǎn)生的，購物中心則是城市空洞化、居住郊區(qū)化的必然反映，而無店鋪銷售則是電子技術和信息技術在流通領城的延伸。應該說，零售業(yè)態(tài)

7、的每次創(chuàng)新都更好地滿足了消費者的利益和需求，更好地推動了工業(yè)生產(chǎn)的發(fā)展。 從零售業(yè)的發(fā)展史看，商業(yè)零售業(yè)態(tài)主要受到消費需求和工業(yè)生產(chǎn)兩股力量的制約。在供給力量大于消費力量的賣方市場下，誰適應工業(yè)生產(chǎn)的要求，誰就能生存發(fā)展,此時的流通業(yè)只是“橋梁和“渠道作用。然而在買方市場下,尤其是在今天人們的物質(zhì)需求已獲得相對滿足,供給日愈過剩的情況下,雖然“供給決定需求仍具意義,但消費者已成為主宰市場的絕對力量,只有那些勝任消費需求的企業(yè)才有生命力。此時的零售業(yè)已不僅僅是“橋梁和“渠道,而是起著先導作用，即一方面開發(fā)需求,另一方面引導生產(chǎn)。誰能更好地發(fā)揮這種作用，誰就能獲得發(fā)展,這是我們認識當今零售業(yè)必須具

8、有的概念。 同時,對待目前西方眼花繚亂的零售業(yè)態(tài),我們也不能盲目照搬。不同的國家和地區(qū)有著不同的生產(chǎn)力發(fā)展水平、消費習慣和心理,即便是同樣的業(yè)態(tài)在不同的國家和地區(qū)也表現(xiàn)出不同的發(fā)展方式、速度和結(jié)果。發(fā)展一個地方的零售業(yè),必須與當?shù)氐牡厍橄嘟Y(jié)合。而且,一種業(yè)態(tài)之所以能夠成功和確立,必有其內(nèi)在的規(guī)律和特征。把握精髓,為我所用,才是明智的抉擇。 機構(gòu)類型快速成長期從出現(xiàn)發(fā)展到成熟所經(jīng)歷的時間（年）目前處于期生命周期中的階段雜貨店1800-1840100衰退期/已消失單一專業(yè)店1820-1840100成熟期百貨商店1860-194080成熟期郵購店1915-195050成熟期聯(lián)銷店1920-19305

9、0成熟期折扣店1955-197520成熟期方便超級市場1935-196535成熟期/衰退期購物中心1950-196540成熟期聯(lián)營店1930-195040成熟期快餐店1960-197515成熟期高級專賣店1975-198510成長期倉儲式零售1970-198010成熟期計算機控制的商店1980-19855成熟期電子化超級市場1980-19855成熟期廠商低于零售價銷售（直銷）1980-？成長后期大型商廈1985-？成長期倉儲式銷售俱樂部1985-？成長后期美式大型超級市場1986-？成長期電子化購物1990-？成長期1.2 零售業(yè)的發(fā)展趨勢n 國際零售業(yè)發(fā)展趨勢隨著社會生產(chǎn)力的發(fā)展、科學技術的

10、進步、人們消費心理的個性化，社會產(chǎn)品的種類和數(shù)量越來越多。為了使這些產(chǎn)品在適當?shù)臅r間通過適當?shù)姆绞降竭_目標人群的手中，商業(yè)這一行業(yè)作為連接生產(chǎn)領域和消費領域的流通環(huán)節(jié)，其自身的形式在不斷更新，銷售方式也在不斷變革。這些變化首先直接作用于商品流通的最終環(huán)節(jié)零售業(yè)，那么零售業(yè)也就必然成為流通環(huán)節(jié)中競爭最激烈的一環(huán)。綜觀世界零售業(yè)總的歷史發(fā)展趨勢來看，年代，零售業(yè)界采取綜合型營運，因此，百貨公司、大型綜合零售勢力高漲；年代，零售業(yè)則進入專業(yè)化的發(fā)展階段，專門店、連鎖店、超市、便利店、自助家庭用品中心等業(yè)態(tài)相繼發(fā)展；進入年代，大型購物中心等在世界商業(yè)發(fā)達國家范圍內(nèi)興起；而年代末則朝經(jīng)營業(yè)態(tài)細分化發(fā)展，

11、單品店、生活題材館、無店鋪銷售、郊外大型專門店、產(chǎn)地直銷及家庭購物等新型零售業(yè)態(tài)紛紛興起。就以我國所地處的亞洲來看，近幾年來隨著經(jīng)濟的快速飛躍發(fā)展，其零售業(yè)也發(fā)生著翻天覆地的變化，主要體現(xiàn)在以下幾方面： 趨勢一：零售業(yè)市場高度集中化、規(guī)模化 從市場份額上來看，零售業(yè)近幾年來在亞洲出現(xiàn)了相當?shù)募卸?，少?shù)大的零售商掌握當?shù)厥袌?，占有壟斷意義的市場份額。換言之，亞太地區(qū)的零售業(yè)從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學的角度考慮，其根據(jù)市場份額計算的市場絕對集中度指標CRn已經(jīng)處于一個相當高度。1997年香港地區(qū)前5名零售商銷售額(CR5)已經(jīng)達到總銷售額的70%，同期新加坡和臺灣的CR5都超過35%，這種情況有可能與地區(qū)的區(qū)

12、域面積有關，但從這3個國家和地區(qū)零售業(yè)的發(fā)展水平來看，零售業(yè)市場的高度集中是亞太地區(qū)零售業(yè)發(fā)展的必然趨勢。再來看一看衡量一國零售業(yè)規(guī)模水平的重要指標平均每間零售店覆蓋的消費者數(shù)目：1996年日本的單店覆蓋人數(shù)高居亞太地區(qū)各國首位，達到1560人，基本上是同時期中國覆蓋量250人的6倍強。眾所周知，日本的零售購物環(huán)境在全球享有盛名，這與其零售商業(yè)的規(guī)模是分不開的。 趨勢二：傳統(tǒng)零售形式優(yōu)勢逐漸減弱，新型零售形式蓬勃發(fā)展 首先，總體上亞太地區(qū)傳統(tǒng)零售業(yè)形式在各個國家和地區(qū)仍占有主導地位，傳統(tǒng)零售店數(shù)量全部超過當?shù)亓闶鄣昕倲?shù)的50%。1996年統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在亞洲各國中，中國傳統(tǒng)食雜零售店（非自動型

13、超市、便利店)數(shù)量的相應比例最高，為99.8%；最低的新加坡相應數(shù)據(jù)也超過半數(shù)，為68%。 其次，雖然傳統(tǒng)零售業(yè)仍占相當大的份額，不可忽視的是以自動超市、便利店為代表的新興零售店正在興起。從1996年香港超市、便利店數(shù)變化的相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，1992年到1996年超市、便利店分別增長了25%和26%,同期的傳統(tǒng)食雜店比原來減少了19個百分點?？梢钥闯觯瑐鹘y(tǒng)零售業(yè)正逐步為新型零售店所取代，其優(yōu)勢正在逐步減弱。 趨勢三：大型、超大型量販店及貨倉商店迅猛增加 近年來，亞洲各國及地區(qū)大型、超大型量販店和貨倉商店的數(shù)量不斷增加。根據(jù)有關數(shù)據(jù)，到1997年，臺灣、泰國及韓國的大型、超大型量販店、貨倉商店的

14、數(shù)量依次為亞太地區(qū)的前3位，其中臺灣及泰國為69家，韓國為60家。以臺灣為例，從1976年的1家到1997年的69家，平均每年就有六七家大型量販店、貨倉商店開張，考慮到臺灣當?shù)亓闶蹣I(yè)市場的飽和度，這樣的發(fā)展速度只能用“迅猛”來形容。 趨勢四：跨國企業(yè)的拓展 20世紀90年代以來，歐美從事零售業(yè)的大型跨國企業(yè)由于種種原因，加大了在亞洲市場的開拓力度。以家樂福為例，由于法國國內(nèi)市場已經(jīng)飽和，競爭激烈，法國政府為了保護傳統(tǒng)的中小零售企業(yè)，制定了嚴格限制開設大型零售商店的法規(guī)，規(guī)定凡是投建大型零售商店面積超過300平方米（上限為1000平方米）的大型零售商店，都要經(jīng)過由7人組成的商業(yè)設施委員會審批。全

15、法大型超市的投建由1995年的12家銳減為1996年的7家、1997年的6家，1998年甚至1家也沒批準投建。海外銷售正逐漸成為家樂?？傮w銷售額的主要來源。另一方面，為了與美國的沃爾瑪抗衡，開拓并抓住廣闊的亞洲市場，也是家樂福等一批歐洲跨國零售企業(yè)拓展亞太市場的目的所在。n 國內(nèi)零售業(yè)發(fā)展趨勢中國作為亞太地區(qū)的重要組成部分，其零售業(yè)與其他國家和地區(qū)有著一定的差距，但由于地域上相同的人文背景，中國零售業(yè)的發(fā)展方向不會背離整個亞太地區(qū)的總體趨勢。事實上，中國的一些前沿城市，已經(jīng)在零售商業(yè)的形式方面積極創(chuàng)新，努力求變。 零售業(yè)業(yè)態(tài)革命已露端倪1. 零售業(yè)態(tài)呈現(xiàn)多樣化。表現(xiàn)在業(yè)態(tài)形式已突破往昔傳統(tǒng)業(yè)態(tài)

16、(百貨店)一統(tǒng)天下格局，而出現(xiàn)多種新的業(yè)態(tài)。不僅地處沿海發(fā)達城市各種新興業(yè)態(tài)：超市、連鎖店、倉儲店、折扣店、專業(yè)店、專賣店等紛紛介入零售業(yè)戰(zhàn)場，既使在地處中西部內(nèi)陸不發(fā)達地區(qū)的城市，也有些商家將帶領其新型部隊投入零售業(yè)的戰(zhàn)斗。 2. 傳統(tǒng)業(yè)態(tài)市場定位呈現(xiàn)多元化。表現(xiàn)在傳統(tǒng)業(yè)態(tài)百貨店自身已一改往昔“購物不講環(huán)境、經(jīng)營不求特色、商品不分檔次”的無市場細分、無市場定位的狀態(tài)，而出現(xiàn)市場定位的多元化傾向。 3. 零售業(yè)態(tài)空間擺布呈現(xiàn)合理化趨向。表現(xiàn)在各種零售業(yè)態(tài)在空間上的擺布已一改往昔城市中心的狀態(tài)，而出現(xiàn)“邊緣崛起”、區(qū)域性零售分中心與市中心并存、選購品經(jīng)營在城市或區(qū)域性商業(yè)中心、便利品經(jīng)營在鄰近居

17、民集中居住區(qū)設點的跡象。 4. 營銷理念的消費者本位化。零售業(yè)業(yè)態(tài)革命的本質(zhì)在于營銷理念的革命性變革。具體地說在于以消費者為本位理念的真正確立。這是零售界對市場大勢由賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場這個特定社會經(jīng)濟環(huán)境順天應勢的反映。n 未來發(fā)展：一個零售業(yè)業(yè)態(tài)革命轟轟烈烈的時代基于對現(xiàn)實的認知，依據(jù)對事物發(fā)展規(guī)律分析與展望，我們可以清晰地預期到： 新興業(yè)態(tài)的競爭將更加激烈，經(jīng)過一階段的市場爭奪后將會出現(xiàn)優(yōu)者存留劣者敗退的景象。前面說過，基于種種理由，國內(nèi)眾多資本十分看好購物中心、超市、連鎖店等新興業(yè)態(tài)，這必然會出現(xiàn)未來國內(nèi)資本對此塊陣地大爭奪的戰(zhàn)況。而國外資本面對這個96O萬平方公里的神秘待開發(fā)國土、占

18、世界人口近 l4的廣闊市場空間，相信，隨著國內(nèi)市場與國際市場的對接，外資進入我國零售業(yè)新興業(yè)態(tài)發(fā)展的勢頭將更加兇猛。憑著他們的財大勢壯，尤其是頗為豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗，必將形成對國內(nèi)競爭者的強大威脅。有理由相信，未來新興業(yè)態(tài)的競爭將更加激烈。 又一新興業(yè)態(tài)購物中心將會迅猛發(fā)展。今天購物中心模式己在世界各地發(fā)達國家被廣泛采用。在有些發(fā)達國家，它已是一個國家經(jīng)濟發(fā)展中的必不可少的重要組成部分。 我們認為，未來在我國經(jīng)濟成長壯大的過程中，購物中心必將會在零售行業(yè)中占據(jù)十分重要的地位。這是因為：隨著我國經(jīng)濟的成長壯大，居民消費水平的提高，休閑與購物相結(jié)合的“一站終點”的消費需求必將迅速增長。而這正是購物中心

19、迅猛發(fā)展的重要支撐點。大中城市商業(yè)物業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)強勁之勢。目前一些有眼光和相當實力的大房地產(chǎn)商在介入商業(yè)物業(yè)的開發(fā)時，已在逐漸引入購物中心經(jīng)營和管理模式。而購物中心的建設如果沒有有實力的房地產(chǎn)商及具有相當管理水平的專業(yè)商業(yè)經(jīng)營公司的介入是難以想象的。 傳統(tǒng)百貨店的生存將更加艱難。從全球視角看，百貨店在歷經(jīng)其幾十年的輝煌后，已開始進入它的衰退期。這當然主要源于隨著社會經(jīng)濟的成長壯大而與此伴隨的各種更富有市場競爭力與營運效率的新型零售業(yè)態(tài)的興起、發(fā)展，我們相信這一趨勢在未來中國也將呈現(xiàn)。目前我國百貨店尤其是大多國有大中型百貨店已逐漸感到生存的壓力，但這僅僅還是開始，未來的生存將更加艱難。撇開其它因

20、素不論，單就新型零售業(yè)態(tài)迅猛而有質(zhì)量的發(fā)展就足以對其產(chǎn)生強大的威脅； “三超”趨勢 大批量的一次性購買和小批量的頻繁購買對于現(xiàn)代上海家庭來說顯得同等重要，以超市、大賣場為代表的零售商店的規(guī)?；糜狭诉@一需求的變化。 現(xiàn)在，上海外資大型零售商店已有80余家，年銷售額占上海商業(yè)年銷售總額的8%，且有繼續(xù)增加的趨勢。這些歐洲零售商在上海開設大型零售商店，形成了“超大、超全、超值”的“三超”趨勢。 A. 超大 從上海地區(qū)近幾年開辦的外資大型超市、大賣場來看，占地面積超過5000平方米、結(jié)構(gòu)為多層的不在少數(shù)，且有繼續(xù)增加的趨勢。包括華聯(lián)、聯(lián)華和農(nóng)工商在內(nèi)的國有連鎖超市也紛紛開設大賣場，雖然在購物環(huán)境

21、及管理上與一批外資大型超市有一定的差距，但規(guī)模化的趨勢是不變的。 B.超全 其一，商品品類的齊全。小到家庭用的日常用品，大到大件的家用電器，在如今的大賣場中都有提供。其二，品類擺放的科學性。商品種類的增長，對貨架的擺放提出了更高的要求，單是“分區(qū)分塊”對于消費者在面積龐大的賣場中迅速找到所需商品是遠遠不夠的?？茖W的擺放、詳細的導購標識、專門的導購平面圖成為當前大型零售超市的重要組成部分。其三，各類相關的服務。如今上海的各個大型超市、大賣場，都為消費者提供方便的餐飲娛樂休閑服務，給消費者的購物行為帶來了相當?shù)谋憷?C.超值 大型超市、大賣場由于進貨渠道的特點，價格上的優(yōu)勢很容易展現(xiàn)在消費者面前

22、，但進貨渠道的同質(zhì)性，價格上的優(yōu)勢又不足以區(qū)別于同一市場上的其他企業(yè)。在目前競爭激烈的上海零售業(yè)市場，怎樣使附加的各種服務超值化，成為新的趨勢之一。定期的、直接到消費者手中的DM，顧客的會員化，甚至于固定的免費班車接送，各種各樣的超值化服務在使自己的企業(yè)覆蓋更大的地理面積的同時，也覆蓋了更為重要、更為廣闊的消費者的心理面積。 專業(yè)性零售商業(yè)的特色化與連鎖化 隨著生活水平的提高，為了滿足不斷細分的消費者需求，零售行業(yè)中出現(xiàn)專門從事某一類產(chǎn)品零售的商店是不可避免的。上海地區(qū)的專業(yè)零售商業(yè)正走著一條專業(yè)化、特色化、服務連鎖化發(fā)展的道路。 以眼鏡配制行業(yè)為例，日資“巴黎三城”憑著自己的專業(yè)性，美資“美

23、式眼鏡城”憑借其快速便捷的特色化服務成為其中的佼佼者，以他們?yōu)榇淼囊慌赓Y零售商幾乎都以連鎖店的形式覆蓋了上海地區(qū)相當大的范圍。 針對外資零售企業(yè)在該領域的挑戰(zhàn)，以吳良材公司為代表的上海當?shù)氐膶I(yè)零售商也正在積極開拓一條連鎖特色化經(jīng)營的道路。吳良材公司在保持公司“以賣帶修”的專業(yè)特色服務的同時，發(fā)展連鎖經(jīng)營形式。目前吳良材公司在上海擁有14家連鎖分店，這一數(shù)量還將不斷增加，其連鎖特色化經(jīng)營也已取得了一定的成果。 主題化商圈的建立 如今，上海地區(qū)傳統(tǒng)的零售商業(yè)形式百貨商店正受著各方面，尤其是大型超市、大賣場的沖擊。單個百貨商店很難在這樣的環(huán)境下謀求發(fā)展。 相應的，如果將地處相同街道相近相連的幾

24、家百貨商店圈起，賦與其一定的主題，配以相應的文化氛圍，形成“商業(yè)圈”，做到商業(yè)街道的品牌化，其連帶效應對上海地區(qū)的零售商業(yè)無疑是積極有效的。例如，南京路步行街是以“中華商業(yè)第一街”為主題，配以良好的購物環(huán)境，以旅游功能為主，帶動了整個圈內(nèi)的各個零售百貨店的銷售增長；四川北路將其地理區(qū)域內(nèi)的專業(yè)特色店進行串聯(lián)，形成專業(yè)特色一條街，把價格優(yōu)勢作為整個商圈的強勢推出；又如淮海路商業(yè)一條街以高檔次、高價位為特色，是時尚購物的第一選擇。2 商圈介紹2.1 商圈含義商圈，是指商店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍，簡單地說，也就是來店顧客所居住的區(qū)域范圍。無論大商場還是小商店

25、，它們的銷售總是有一定的地理范圍。這個地理范圍就是以商場為中心，向四周輻射至可能來店購買的消費者所居住的地點。零售商店的銷售活動范圍通常都有一定的地理界限，也即有相對穩(wěn)定的商圈。不同的商店由于所在地區(qū)、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營方式、經(jīng)營品種、經(jīng)營條件的不同，使得商圈規(guī)模、商圈形態(tài)存在很大差別。同樣一個零售商店在不同的經(jīng)營時期受到不同的因素的干擾和影響，其商圈也并不是一成不變的，商圈規(guī)模時大時小。商圈分析是百貨商店選址的一重大步驟，也是重要的基礎工作。商場在選址時，首先要明確商圈范圍，了解服務對象，確定經(jīng)營范圍，評估經(jīng)營效益，然后確定大致地點和商店規(guī)模。2.2 商圈的構(gòu)成商圈大致由三部分組成，即主圈、次圈

26、、邊圈。n 主圈主圈即主要商圈，也稱第一商圈，是指最接近商店的區(qū)域。在主要商圈內(nèi)，消費者去商店購物最為方便，一般情況下，百貨商店65%左右的顧客來自主要商圈。在主商圈內(nèi)，顧客在人口中的密度較高，每個顧客的平均購貨額也最高，這一商圈很少與其他類型商店的商圈發(fā)生重疊，否則就易出現(xiàn)過度競爭。一般來說，小型商店的核心商圈在0.8公里之內(nèi)，顧客步行來店在10分鐘以內(nèi)；大型商場的核心商圈在5公里以內(nèi)，無論使用何種交通工具來店，不超過20分鐘。n 次圈次圈即次要商圈，也稱第二商圈，是指位于主要商圈外圍的次要區(qū)域。在這一區(qū)域內(nèi)，顧客較為分散，但消費者來店購買商品也較為方便，在次要商圈內(nèi)聚集著百貨商店25%左右

27、的顧客。一般來說，小型商店的次要商圈在1.5公里之內(nèi)，顧客步行來店在20分鐘以內(nèi)；大型商場的次要商圈在8公里以內(nèi)，無論使用何種交通工具來店，平均不超過40分鐘。n 邊圈邊圈即邊緣商圈，也稱第三商圈，是指位于次要商圈以外的區(qū)域。在邊緣商圈內(nèi)，散居著百貨商店約10%左右的顧客，在這個區(qū)域的消費者來商店購買商品中不太方便。一般來說，小型商店的邊緣商圈在1.5公里以外，顧客步行來店在20分鐘以上；大型商場的邊緣商圈在8公里以外，無論使用何種交通工具來店平均在40分鐘以上。商圈在受各種因素的影響，其范圍和形態(tài)狀是會經(jīng)常變化的，一般情況下，商圈形態(tài)表現(xiàn)多為各種不規(guī)則的多角型，為便于研究分析，一般將商圈抽象

28、地視為以商店為中心向外輻射的圓心圈型。邊圈次圈主圈2.3 商圈分析商圈分析是指對商圈的構(gòu)成、特點和影響商圈規(guī)模變化的各種因素進行綜合性的研究。對商場來講，商圈分析有重要的意義。它有助于企業(yè)合進選擇店址，在符合設址原則的條件下，確定適宜的設址地點；有助于企業(yè)制定市場開拓目標，明確哪些是本商場的基本顧客群和潛在顧客群，不斷擴大商圈范圍；有助于企業(yè)有效地進行市場競爭，在掌握商圈范圍內(nèi)客流來源和客流類型的基礎上，開展有針對性的營銷。n 商圈分析的必要性 商圈分析是百貨商店旱災行合理選址的基礎工作商場在選擇店址時，總是力求以較大的目標市場，來吸引更多的目標顧客，這首先就需要經(jīng)營者明確商圈范圍，了解商圈內(nèi)

29、人口的分布狀況以及市場、非市場因素的有關資料，在此基礎上，進行經(jīng)營效益的評估，衡量店址的使用價值，按照設址的基本原則，選定適宜的地點，使商圈、店址、經(jīng)營條件協(xié)調(diào)融合，創(chuàng)造經(jīng)營優(yōu)勢。 商圈分析是百貨商店制定競爭經(jīng)營策略的基礎本前提在日趨激烈的市場競爭環(huán)境中，價格競爭手段僅僅是一方面，同時也是很有限的，百貨商店在競爭中為取得優(yōu)勢，已廣泛地采取非價格競爭手段，諸如改善商店形象，進行企業(yè)形象設計與策劃，完善售后服務等等。這些都需要經(jīng)營者通過商圈分析，掌握客流來源和客流類型，了解顧客的不同需求特點，采取競爭性的經(jīng)營策略，投顧客之所好，贏得顧客信賴，也即贏得競爭優(yōu)勢。 商圈分析是百貨商店制定市場開拓戰(zhàn)略的

30、重要條件一家百貨商店的經(jīng)營方針、策略的制定或調(diào)整，總要立足于商圈內(nèi)各種環(huán)境因素的現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢。通過商圈分析，可以幫助經(jīng)營者明確哪些是本店的基本顧客群，哪些是潛在顧客群，力求在保持基本顧客群的同時，著力吸引潛在顧客群，制定市場開拓戰(zhàn)略，不斷延伸經(jīng)營觸角，擴大商圈范圍，提高市場占有率。 商圈分析是百貨商店減少資金占用的重要手段百貨商店經(jīng)營的一大特點是流動資金占用多，要求資金周轉(zhuǎn)速度快。百貨商店的經(jīng)營規(guī)模受到商圈規(guī)模的制約，商圈規(guī)模又會隨著經(jīng)營環(huán)境的變化而變化，當商圈規(guī)?？s小時，而百貨商店的經(jīng)營規(guī)模仍維持原狀，就有可能導致企業(yè)的一部分流動資金的占壓，影響資金周轉(zhuǎn)速度，降低資金利潤率。n 商圈分析

31、應考慮的因素 人口數(shù)量及特點包括居住人口數(shù)量、工作人口數(shù)量、過往人口數(shù)量、居民戶數(shù)和企事業(yè)單位數(shù)，及相應人口年齡、性別、職業(yè)和收入水平構(gòu)成等。 建設狀況包括公共交通、供電狀況、通訊設備、金融機構(gòu)等對于百貨商店營銷的方便程度。 社會因素分析地區(qū)建設規(guī)劃、公共設施（公園、公共體育場所、影劇院、展覽館），以及本地區(qū)的人文等，是否有利于百貨商店的發(fā)展。 商業(yè)發(fā)展?jié)摿Πㄙ徺I潛力和現(xiàn)有商場的經(jīng)營狀況。這兩個因素是對百貨商店影響的最直接因素。在對商業(yè)發(fā)展?jié)摿M行分析時，應計算該地區(qū)的商圈飽和度，以了解這個地區(qū)內(nèi)同行業(yè)是過多還是不足。在商圈飽和度低的地區(qū)建店，其成功的可能性必然超過商圈飽和度高的地區(qū)。n 影

32、響商圈大小的因素 百貨商店的自身的特點百貨商店的商圈不僅有別開其他商場和商店的商圈，而且即使同是百貨商店，坐落于同一地區(qū)，由于其各自不同的特點，商圈范圍也有所區(qū)別。造成這種區(qū)別的因素有：商店的形象和信譽，服務質(zhì)量的優(yōu)劣，商品經(jīng)營的特色，價位的高低，以及物質(zhì)設施的差異等。經(jīng)營同類商品的兩個商店即便同處一個地區(qū)的同一條街道，其對顧客的吸引力也會有所差異，相應地，商圈規(guī)模也不一致。那些經(jīng)營靈活，商品齊全，服務周到，在消費者中樹立了良好形象的商店，高圈規(guī)模相對地會較其他同行業(yè)商店大。 百貨商店的經(jīng)營規(guī)模百貨商店因其經(jīng)營規(guī)模不同，商圈大小也不相同。一般來說，商店的經(jīng)營規(guī)模大、種類品種多，吸引顧客的范圍也

33、大。但因為規(guī)模越大，品種就越多，銷售的輻射區(qū)域就越廣，商圈的半徑就越大。應該指出的是，商圈總是有限度的，不會無限擴張。 百貨商店的經(jīng)營商品種類百貨商店的商圈在小因其經(jīng)營的商品種類而異即百貨商店的商品經(jīng)營種類對其商圈大小有重要影響。一般情況下，以經(jīng)營日常生活用品為主的百貨商店，其商圈大多以主要商圈（第一商圈）為主，而以經(jīng)營高檔大件耐用消費品為主的百貨商店，其商圈的邊緣部分可擴展到12公里左右。 交通運輸情況交通地理條件是影響商圈規(guī)模的又一個主要因素。位于交通便利地區(qū)的商店，商圈規(guī)模會因此擴大，反之則限制了商圈的延伸。自然的各人為的地理障礙，如山脈、河流、鐵路以及高速公路，會無情地截斷商圈的界限，

34、成為商圈規(guī)模擴大的巨大障礙。所在百貨商店在界定商圈和進行商圈分析時，要考慮到影響顧客來店的交通條件，如街道通達程度、公共汽車運行狀況、交通設施和管理措施等因素，盡量擴大商圈，使百貨商店有更寬的服務面和更廣的服務群。 競爭對手的地理位置相互競爭的商店之間距離越大，它們各自的商圈也越大。如潛在顧客居于兩家同行業(yè)商店之間，各自在商店分別會吸引一部分潛在顧客，造成客流分散，商圈都會因此而縮小。但有此相互競爭的商店毗鄰而設，顧客因有較多的比較選擇機會而被吸引過來，則商圈反而會因競爭而擴大。根據(jù)有關專家的研究，兩家同類型的百貨同商店相距在1.5公里以外，8公里以內(nèi)，對顧客的爭奪是激烈的，兩家商店的商圈都會

35、縮小，只有少部分的共同商圈。兩家同類型的百貨商店距離婚公里以外，隨著距離的擴大，競爭程度會逐漸減弱，以至形成各自的商圈。 百貨商店的促銷情況百貨商店的商圈大小固然要受到一系列客觀因素的影響和制約，但它決不是固定不變的，百貨商店經(jīng)營者的主觀努力也會影響商圈的變化，如百貨商店通過廣告宣傳，開展公關活動，以及廣泛的人員推銷與營業(yè)推廣活動不斷擴大知名度、影響力，吸引更多的邊際商圈顧客慕名光顧，隨之商店的商圈規(guī)模會驟然擴張。 消費者的流動性隨著消費者流動性的增長，光顧商店的顧客來源會更為廣泛，邊緣商圈會因此而擴大，商店的整個商圈規(guī)模3 零售業(yè)態(tài)的介紹3.1 業(yè)態(tài)概念零售是指把商品或隨商品而提供的服務直接

36、出售給最終消費者的銷售活動。從事零售活動的基本單位和具體場所是商店，而商店依據(jù)銷售形式不同又區(qū)分出不同的經(jīng)營形態(tài)，即零售業(yè)態(tài)。近年來，受國際商業(yè)發(fā)展趨勢的影響，零售商店的業(yè)態(tài)形式發(fā)生了很大的變革，并且出現(xiàn)多樣化和細分化趨勢，盡管當前世界各國對零售業(yè)態(tài)的定義由于側(cè)重點不同而有所區(qū)別，但通常認為，業(yè)態(tài)是零售店向確定的顧客群提供確定的商品和服務的具體形態(tài)，業(yè)態(tài)是零售活動的具體形式。通俗理解，業(yè)態(tài)就是指零售店賣給誰、賣什么和如何賣的具體經(jīng)營形式。目前，我國理論界對零售業(yè)態(tài)的研究滯后于現(xiàn)實，不僅理論界自身對零售業(yè)態(tài)的認識還存在較大分歧，而且與國內(nèi)商業(yè)主管部門對業(yè)態(tài)的規(guī)范意見也不盡一致。但不管理論上如何爭

37、論，實際上，各種新興業(yè)態(tài)自九十年代初引入以來發(fā)展勢頭強勁，超級市場、專業(yè)店、專賣店、便利店等如雨后春筍，對我國傳統(tǒng)百貨商店這一單一業(yè)態(tài)形式和眾多單體店（獨立商店）構(gòu)成強大沖擊之勢。1998年，政府統(tǒng)計系統(tǒng)中的貿(mào)易統(tǒng)計年報開始增設零售業(yè)態(tài)統(tǒng)計，作為試行表，考慮到目前各種業(yè)態(tài)的發(fā)育程度，以及國家國內(nèi)貿(mào)易局關于零售業(yè)態(tài)分類規(guī)范管理的指導意見，按照科學性與可操作性相結(jié)合的原則，我們在界定零售業(yè)態(tài)時采取了大多數(shù)專家學者的意見，即：零售業(yè)態(tài)是指零售企業(yè)為滿足不同的消費需求而形成的不同的經(jīng)營形態(tài)。這一概念包括了兩方面的含義：其一，確定的目標市場；其二，具體的經(jīng)營策略，包括：選址、規(guī)模、商品策略、價格策略、商

38、店設施、服務方式等。3.2 業(yè)態(tài)分類n 國際上零售業(yè)態(tài)的一般分類對于零售業(yè)態(tài)的分類，目前國際上主要依據(jù)零售店的選址、規(guī)模、目標顧客、商品結(jié)構(gòu)、店堂設施、經(jīng)營方式、營業(yè)時間、服務功能、價格策略等確定。美國把零售店區(qū)分為：百貨店、超級市場、折扣店、一般商品店、服裝專賣店、倉庫俱樂部、藥店、方便店、雜貨店等九類；日本對零售業(yè)態(tài)的分類與美國基本相同，但增加了自動售貨機、郵購以及無店鋪銷售形式。當然，同一個大類的業(yè)態(tài)，還可以進一步細分為更為具體的業(yè)態(tài)形式，比如超級市場可以再細分為食品超市和綜合超市，這要依據(jù)不同的研究內(nèi)容而定。事實上，由于國際資本的介入，當一種新型的零售業(yè)態(tài)被引進時，客觀上也引進了國際規(guī)

39、范和標準，因此許多國家對零售業(yè)態(tài)的分類是基本一致的，可以進行多國間的比較和溝通。n 我國零售業(yè)態(tài)的統(tǒng)計分類盡管國際上對零售業(yè)態(tài)的分類已比較完善，但在我國進行業(yè)態(tài)統(tǒng)計時還必須考慮我國的具體情況。1998年初研究和設計我國零售商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計時，主要考慮了兩方面的因素：一是我國零售各業(yè)態(tài)的發(fā)展水平和所處的生命周期。從八十年代中期開始的商品流通體制改革，促使舊式百貨店、糧油店、副食店、肉菜店等逐步衰落，代之而起的是處于成熟期的大型百貨店；處于增長期的中小型超級市場、專業(yè)店、專賣店、便利店等；處于創(chuàng)新期的倉儲式商場、郵購、電視導購和直銷。而上述各業(yè)態(tài)又由于我國地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的不平衡，在引進和發(fā)展上不同步，比

40、如上海在1991年組建了“聯(lián)華”超市公司，出現(xiàn)了中小型超級市場新業(yè)態(tài)；1994年出現(xiàn)了便利店；1995年出現(xiàn)了電視導購和直銷；1996年出現(xiàn)了大型倉儲式超市（大賣場），而1994年以后真正規(guī)范的連鎖超市才在中西部地區(qū)出現(xiàn)；當上海的便利店已發(fā)展到1998年的2000家左右時，中西部地區(qū)對此業(yè)態(tài)還相當陌生。二是統(tǒng)計上的可操作性。現(xiàn)行零售貿(mào)易統(tǒng)計是對零售行為主體進行統(tǒng)計，而一些新興業(yè)態(tài)尚不具備這一條件，如郵購零售業(yè)務，在我國已有年的發(fā)展歷史，主要集中在服飾制造行業(yè)，通過郵寄方式出售其產(chǎn)品，統(tǒng)計操作就十分困難，無論是統(tǒng)計出售方還是購買方均不易實施，因此，統(tǒng)計歸類時要考慮大部分地區(qū)的業(yè)態(tài)發(fā)育情況和統(tǒng)計實

41、踐性。按照我國零售業(yè)態(tài)發(fā)展的客觀進程，在國際通行的業(yè)態(tài)分類總體框架下進行必要的合并，把零售業(yè)態(tài)分為四大類進行統(tǒng)計，即：百貨商店、超級市場、專業(yè)（專賣）店和其他。 百貨商店，是指在一個建筑物內(nèi)，集中了若干專業(yè)的商品部并向顧客提供多種類、多品種商品及服務的綜合性零售形態(tài)。其基本特征是：商品結(jié)構(gòu)以經(jīng)營服裝、紡織品、家庭用品、食品和娛樂品為主，種類齊全；以柜臺銷售為主，明碼標價；注重店堂裝修及櫥窗展示。這里的百貨商店，不是指國民經(jīng)濟行業(yè)分類中的“日用百貨零售業(yè)”，而是指經(jīng)營多品種、多門類的綜合性商店，包括大中小型綜合經(jīng)營的商店。 超級市場，是指采取自選銷售方式，以銷售大眾化生活用品為主，滿足顧客一次性

42、購買多種商品及服務的綜合性零售形態(tài)，其基本特征為：商品結(jié)構(gòu)以經(jīng)營食品、副食品、日用生活品、服裝衣料、文具、家用電器等購買頻率較高的商品為主；采取自選銷售方式，明碼標價；結(jié)算設在出口處統(tǒng)一進行。這表明超級市場首先是自助服務的零售商店，毛利低、銷量高，以經(jīng)營生活必需品為主，種類繁多。統(tǒng)計時將各種類型的超級市場、倉儲式商場和會員式超市列入該類 專業(yè)（專賣）店，是指專門經(jīng)營某類商品或某種品牌的系列商品，滿足消費者對某類（種）商品多樣性需求的零售形態(tài)。其基本特征為：商品結(jié)構(gòu)專業(yè)性較強，各種不同的規(guī)格、品種及品牌匯集，選擇余地大；銷售人員有較強的專業(yè)知識，能為消費者提供充分服務；采取定價銷售和開架面售方式

43、。將專業(yè)店和專賣店歸為一類統(tǒng)計僅僅是為了統(tǒng)計操作上的方便，其實專業(yè)店與專賣店有本質(zhì)的區(qū)別，前者專門經(jīng)營某種或某類商品，如時裝店、鞋店、食品店、藥店、書店、電器店、珠寶店等；后者則專門經(jīng)營某種品牌的系列商品，如海爾電器專賣店、李寧牌體育用品專賣店、格力空調(diào)專賣店、蘋果牌休閑裝專賣店等。 其他業(yè)態(tài)，指上述未包括的其他業(yè)態(tài)形式（如便利店、折扣商店、雜貨店、郵購商店等）。關于連鎖店和購物中心問題需要說明的是，在零售業(yè)態(tài)分類中，我們排除了連鎖店和購物中心這兩種形式，這是因為：連鎖店是西方國家零售商業(yè)普遍采用的一種有效的組織經(jīng)營方式。一個多世紀以來先后出現(xiàn)的百貨店、超級市場、方便店、折扣商店等都是獨立于其

44、他類型的零售業(yè)態(tài)，而連鎖店則不同，既有便利店連鎖，也有超市連鎖，專業(yè)店連鎖等。隨著市場細分化趨勢的加劇，不僅在零售商業(yè)，在餐飲業(yè)、服務業(yè)也都廣泛存在著連鎖經(jīng)營的形式，如我國目前發(fā)展較快的超級市場和品牌專賣店，一般都采取連鎖經(jīng)營方式；又如臺灣除在上述行業(yè)實行連鎖之外，還在旅館業(yè)、電腦資訊業(yè)、外語及才藝補習班等行業(yè)都實行連鎖經(jīng)營。一般而言，連鎖商店是指在核心企業(yè)或總店的領導下，由眾多小規(guī)模的、分散的、經(jīng)營同類商品或服務的零售企業(yè)，通過規(guī)范化經(jīng)營，以實現(xiàn)規(guī)模效益的經(jīng)濟聯(lián)合組織形式。連鎖商店應由若干個分店組成，其特征是：經(jīng)營同類商品；使用統(tǒng)一商號；統(tǒng)一采購配送，采購與銷售相分離。3.3 購物中心也不能

45、作為獨立的零售業(yè)態(tài)。購物中心是一組零售商店及有關的商業(yè)設施的群體組合，其間有百貨商店、超級市場、專業(yè)店、品牌專賣店、美容美發(fā)店、彩擴店、飯店、快餐廳、游戲廳、小影視廳、畫廊等，集購物、休閑、娛樂、美食和其他服務功能于一體，建筑面積較大，有些建筑面積達10-50萬平方米，與商業(yè)街和我國大型商品交易市場類似，屬于商業(yè)集聚組織形態(tài)。其特點是：眾多業(yè)主共同組成一個市場或商場；自主經(jīng)營，自由定價，不受購物中心制約；購物中心的管理機構(gòu)大多為物業(yè)管理，自營商業(yè)部分很少。連鎖店和購物中心不作為零售業(yè)態(tài)分組，并不意味著對它們不進行統(tǒng)計。實際上，大多數(shù)新型業(yè)態(tài)店都選擇連鎖經(jīng)營方式以降低成本、增強競爭力，故把連鎖作

46、為一種經(jīng)營方式單獨列入統(tǒng)計報表中；而對購物中心，目前的統(tǒng)計方式是將其視為商品交易市場，由購物中心的管理機構(gòu)或工商所負責統(tǒng)計上報。3.4 業(yè)態(tài)特點n 百貨店 department store(Dept) 概念在一個大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設銷售區(qū)，開展各自的進貨、管理、運營的零售業(yè)態(tài)。 特點1. 采取柜臺銷售與自選（開架）銷售相結(jié)合方式。2. 商品結(jié)構(gòu)為種類齊全、少批量、高毛利，以經(jīng)營男、女、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主。3. 采取定價銷售，可以退貨，有導購、餐飲、娛樂場所等服務項目和設施，服務功能齊全4. 選址在城市繁華區(qū)、交通要道。5. 商圈范圍大，一般以流動人口為主要銷售對象。6

47、. 商店規(guī)模大，在5000平方米以7. 商店設施豪華，店堂典雅、明快。8. 目標顧客為中高檔消費者和追求時尚的年輕人。n 超級市場 suPer market(SM) 概念 采取自選銷售方式、以銷售生鮮商品、食品和向顧客提供日常必需品為主要目的的零售業(yè)態(tài)。 特點1. 采取自選銷售方式，出入口分設，結(jié)算在出口處的收銀機處統(tǒng)一進行。2. 商品構(gòu)成以購買頻率高的商品為主，經(jīng)營的商品應以肉類、禽蛋、水果、水產(chǎn)品、冷凍食品、副食調(diào)料、糧油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品為主。3. 營業(yè)時間每天在11H左右，可采取連鎖經(jīng)營方式，有一定的停車場地。4. 選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。5. 商圈范圍

48、較窄，以居民為主要銷售對象。6. 商店爺爺面積在500平方米以上7. 目標顧客以居民為主。n 大型綜合超市 generalmerchandise store(GMS) 概念 采取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，并將超級市場和折扣商店的經(jīng)營優(yōu)勢合為一體的、滿足顧客一次性購全的零售業(yè)態(tài)。 特點1. 采取自選銷售方式和連鎖經(jīng)營方式2. 商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)。3. 設有與商店營業(yè)面積相適應的停車場。4. 目標顧客為購物頻率高的居民。5. 商圈范圍較大。6. 商店營業(yè)面積一般在2500平方米以上。7. 選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。n 便利店(方便店) conve

49、nience store(CvS) 概念 滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)。 特點1. 以開架自選為主，結(jié)算在進口(或出口)處的收銀機處統(tǒng)一進行，可采取連鎖經(jīng)營方式。2. 商品結(jié)構(gòu)特點明顯，有即時消費性、小容量、應急性等。3. 營業(yè)時間長，一般在16h以上，甚至24h，終年無休日。4. 選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機關、團體、企事業(yè)所在地。5. 商圈范圍窄小，一般設定在居民徒步購物57min到達的范圍內(nèi)。6. 商店營業(yè)面積在100平方米左右，營業(yè)面積利用率高。7. 店堂明快、清潔、貨架豐滿。8. 目標顧客主要為居民、單身者、年輕人。80的顧客為有目的的購買。9

50、. 經(jīng)營實行信息系統(tǒng)化，開展單品管理。10. 便利店的商品價格略高于一般零售業(yè)態(tài)的商品價格。n 專業(yè)店 s9eciatity store(SS) 概念 經(jīng)營某一大類商品為主，并且具備有豐富專業(yè)知識的銷售人員和提供適當售后服務的零售業(yè)態(tài)。 特點1. 采取定價銷售和開架面售，亦可開展連鎖經(jīng)營。2. 商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，可供選擇余地大，以某類商品為主，經(jīng)營的商品具有自己的特色，一般為高利潤。3. 從業(yè)人員需具備豐富的專業(yè)知識，可以退貨。4. 選址多樣化，多數(shù)店設在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內(nèi)。5. 商圈范圍不定。 6. 營業(yè)面積根據(jù)主營商品特點而定。7. 目標市場多為流動

51、顧客。主要滿足消費者對某類商品的選擇性需求。n 專賣店 exclusive shop 概念專門經(jīng)營或授權(quán)經(jīng)營制造商品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)。 特點1. 采取定價銷售和開架面售，亦可開展連鎖經(jīng)營。2. 商品結(jié)構(gòu)以企業(yè)品牌為主，銷售體現(xiàn)量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利。3. 注重品牌聲譽、從業(yè)人員必須具備豐富的專業(yè)知識，并提供專業(yè)性知識服務。4. 選址在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內(nèi)。5. 商圈范圍不定。6. 目標顧客以中青年為主。商店的陳列、照明、包裝、廣告講究。n 購物中心 shopping center(SC) 概念企業(yè)有計劃地開發(fā)、擁有、管理運營的各類零售業(yè)態(tài)、服務設施的集合體。 特點1. 由

52、發(fā)起者有計劃地開設，實行商業(yè)型公司管理，中心內(nèi)設商店管理委員會，開展廣告宣傳等共同活動，實行統(tǒng)一管理。2. 內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級市場作為核心店，以及各類專業(yè)店、專賣店等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂設施構(gòu)成。3. 服務功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。根據(jù)銷售面積，設相應規(guī)模的停車場。4. 選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。5. 商圈根據(jù)不同經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營商品而定。6. 設施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實行賣場租賃制。7. 目標顧客，以流動顧客為主。8. 根據(jù)選址和商圈不同，購物中心可分為近鄰型、社區(qū)型、區(qū)域型、超區(qū)域型種類。n 倉儲商店 disc01Int store 概念在大型綜合超市經(jīng)營的

53、商品基礎上，篩選大眾化實用品銷售，并實行儲銷一體、以提供有限服務和低價格商品為主要特征的、采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。 特點1. 選址在公路邊、交通要道和利用閑置設施。2. 主要的商圈人口為57萬人。3. 商店營業(yè)面積大，一般在4000 m以上。部分商品部門采取租賃制，把無店名的專業(yè)連鎖賣場和供應商引進店內(nèi)經(jīng)營。4. 商品構(gòu)成以新開發(fā)上市的商品為主力商品，自有品牌占相當部分，主要是面向廣大的工薪階層服務。5. 作為價格策略，每天都以較低價格銷售全部商品。6. 作為商品策略，經(jīng)營同其他零售業(yè)態(tài)能進行價格比較的、知名度、普及率都較高的商標商品或價格一般被眾所周知的商品。7. 商店設施簡單化。將超市

54、開發(fā)的銷售技術和管理理論、8. 倉儲商店的價格影響力、大型綜合超市商品供應計劃的方法及選址理論等融為一體，靈活運用。9. 可實行連鎖經(jīng)營。10. 設有一定規(guī)模的停車場。 n 家居中心 home center(HC) 概念以與改善、建設家庭居住環(huán)境有關的裝飾、裝修等用品、日用雜品、技術及服務為主的、采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。 特點1. 選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、公路邊、交通要道或消費者自有房產(chǎn)比率較高的地區(qū)。2. 商品構(gòu)成主要以房屋修繕和室內(nèi)裝修、裝飾品、園藝品、寵物食品、室內(nèi)外用品、洗滌劑及雜品等。3. 作為經(jīng)營策略，發(fā)揮了廉價商店的低價格銷售和超級市場的開架自選銷售等優(yōu)勢。4. 提供一站式購足和一

55、條龍服務。5. 可采取連鎖經(jīng)營方式。6. 有一定的停車場。4 商業(yè)店鋪n 專賣店開店決策與店型選擇（一）開店決策當今社會，越來越多的企業(yè)家和個人都有開店的欲望，專賣商店是一個理想的選擇。因為專賣商店規(guī)模小、投入資金少，又可以展現(xiàn)開店人的風格。事實上，目前世界上的許多零售業(yè)巨子都是從小專賣店起家的。但是，開專賣店并非一定成功的，現(xiàn)實生活中失敗者屢見不鮮。因此，在決定設立專賣商店時，一定要了解專賣商店經(jīng)營的難處。能克服這些困難，才是辦好專賣商店的基礎；如果無力克服這些困難，最好放棄開辦專賣商店。1) 專賣商店競爭激烈。專賣商店無論規(guī)模大小都會有成功的機會，并且能施展經(jīng)營者的才能，實現(xiàn)自我價值。因此，開辦專賣商店的企業(yè)和個人為數(shù)眾多。專賣店與其他種類商店之間的競爭十分激烈，尋求新的機會很不容易，所以按照自己的理念去經(jīng)營很可能會碰壁，這就需要創(chuàng)辦人的心理承受力強，駕馭市場的能力超凡。專賣商店發(fā)展的彈性很大，最熱門的商店可能是一家專賣商店，最蕭條的也可能是專賣商店。假如你設立一家專賣商店，就要抱定背水一戰(zhàn)的信念，只能前進，不能后退?；孟胼p輕松松地經(jīng)營它，絕對不會成功。若試圖也辭掉公職，辦個商店，以享受自由的心情來經(jīng)營，只可能眾失敗。2) 經(jīng)營者需要專業(yè)知識。專賣商店的特色是專業(yè)性強，因此經(jīng)營者必須對所經(jīng)營的商品有豐富的了解。這不僅能保證所買進的貨物品質(zhì)優(yōu)良，而且能向