西安高新區(qū)華明輝CBD項(xiàng)目一期營(yíng)銷推廣方案

1、華明輝CBD項(xiàng)目一期營(yíng)銷推廣方案,深圳眾正地產(chǎn)策劃 2007-07,謹(jǐn)呈：華明輝置業(yè)（西安）有限公司,FOCUS 目錄：,一、市場(chǎng)分析 二、項(xiàng)目分析 三、項(xiàng)目定位 四、營(yíng)銷推廣 附件,第一部分：市場(chǎng)分析,未來(lái)三年西高新房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展呈現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢(shì)，不會(huì)出現(xiàn)大的波動(dòng)。主要基于以下三點(diǎn)理由： 1、就全國(guó)市場(chǎng)比較而言，從房?jī)r(jià)水平，投資比例等因素判斷，西安是一個(gè)相對(duì)溫和的市場(chǎng)。 2、和國(guó)內(nèi)其他經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本一致的城市比較，西安的房?jī)r(jià)水平整體上處于比較低位的水平。 3、西高新作為西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展橋頭堡以及經(jīng)濟(jì)引擎的作用和地位只會(huì)逐漸加強(qiáng)。,宏觀分析之政策分析：,GDP和固定資產(chǎn)投資總額和房地產(chǎn)指標(biāo)中的住

2、宅需求總量以及辦公物業(yè)需求總量之間存在顯著正相關(guān)關(guān)系，從上圖可見(jiàn)，西安的GDP和固定資產(chǎn)投資總額增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)良好。預(yù)示在未來(lái)若干年內(nèi)西安住宅和辦公物業(yè)需求旺盛。,宏觀分析之經(jīng)濟(jì)分析：,高新區(qū)固定資產(chǎn)投資現(xiàn)狀及預(yù)策,高新區(qū)國(guó)民生產(chǎn)總值現(xiàn)狀及預(yù)測(cè),區(qū)域發(fā)展之功能定位：,國(guó)際化、現(xiàn)代化水準(zhǔn)的集會(huì)議交流、文化休閑、商業(yè)娛樂(lè)、商務(wù)辦公和高檔居住于一體的中央商務(wù)區(qū)”；形象定位是“國(guó)際化的、領(lǐng)航的、示范式的中央商務(wù)區(qū)”,高新區(qū)各類物業(yè)供需關(guān)系：,西高新各類物業(yè)供需關(guān)系表現(xiàn)為： 1、辦公物業(yè)明顯供大于求，商住樓，專業(yè)寫字樓以及綜合寫字樓中，商住樓價(jià)格主要集中在4000-4500元/平方米，過(guò)去幾年寫字樓整體價(jià)格水

3、平基本呈現(xiàn)平穩(wěn)狀態(tài)，和住宅價(jià)格穩(wěn)健增長(zhǎng)對(duì)比明顯。 2、辦公類物業(yè)竟增主要呈現(xiàn)為兩種狀態(tài)，一種是低端產(chǎn)品的價(jià)格戰(zhàn)，整體追求低辦公成本，另一種是高端產(chǎn)品基于藍(lán)海戰(zhàn)略的產(chǎn)品創(chuàng)新。 3、商業(yè)供應(yīng)量較少。 4、住宅市場(chǎng)在供需兩旺基礎(chǔ)上基本平衡。,1、2007年高新區(qū)新建商品住宅平均銷售價(jià)格為4000元/平米左右； 2、過(guò)去兩年高新區(qū)新建商品住宅年均增長(zhǎng)10%左右即年均400元/平米左右。 3、價(jià)格增長(zhǎng)的原因主要在于土地價(jià)格增值轉(zhuǎn)移、營(yíng)銷成本提高、產(chǎn)品品質(zhì)提升導(dǎo)致的產(chǎn)品成本增加等因素。,高新區(qū)住宅價(jià)格分析：,高新區(qū)辦公物業(yè)價(jià)格分析,商住樓價(jià)格 4000-4500元/平方米 專業(yè)寫字樓 4500-5200元

4、/平方米 綜合寫字樓 5500-8000元/平方米 整體價(jià)格走勢(shì)： 過(guò)去兩年整體辦公物業(yè)價(jià)格走勢(shì)為穩(wěn)中小幅調(diào)整，上下幅度2-3%左右。進(jìn)入2007年下半年，低端辦公物業(yè)回蘇，銷售數(shù)量增長(zhǎng)，價(jià)格小幅上揚(yáng)。,高新區(qū)住宅產(chǎn)品特征分析：,主要表現(xiàn)為： 1、產(chǎn)品創(chuàng)新比較活躍； 2、產(chǎn)品類型多樣化； 3、戶型以及戶型對(duì)應(yīng)面積分布波譜更加寬泛； 4、園林綠化以及內(nèi)部環(huán)境越來(lái)越好； 5、項(xiàng)目規(guī)模大型化趨勢(shì)； 6：配套尤其是教育配套升級(jí)明顯；,高新區(qū)住宅產(chǎn)品賣點(diǎn)以及核心賣點(diǎn)分析：,隨著高新區(qū)物業(yè)品質(zhì)的提升，項(xiàng)目賣點(diǎn)越來(lái)越豐富，在一個(gè)大盤中往往蘊(yùn)涵比如地段、價(jià)格、開(kāi)發(fā)商品牌、會(huì)所、交通、生活配套、升值潛力、物業(yè)管

5、理等基本上所有的賣點(diǎn)；而核心賣點(diǎn)已經(jīng)由早期的性價(jià)比，地段等轉(zhuǎn)移到環(huán)境、品牌、升值潛力等因素。,消費(fèi)群體特征分析：,1、隨著高新區(qū)人口結(jié)構(gòu)升級(jí)自用型購(gòu)買者比例有所增加； 2、區(qū)域輻射范圍增強(qiáng)，高新之外西安以內(nèi)消費(fèi)者以及西安之外的消費(fèi)者比例增加； 3、隨著高新區(qū)的拓展，高新區(qū)人口政策以及產(chǎn)業(yè)政策升級(jí)消費(fèi)群的數(shù)量以及質(zhì)量都有比較大的增長(zhǎng)和提高，未來(lái)區(qū)域內(nèi)部消費(fèi)能力增強(qiáng)。,高新區(qū)住宅產(chǎn)品營(yíng)銷特征分析：,隨著外地以及大型品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐，高新區(qū)商品住宅的銷售已經(jīng)突破了產(chǎn)品營(yíng)銷和文化營(yíng)銷的階段，進(jìn)入了品牌營(yíng)銷階段。而小型開(kāi)發(fā)商在制定營(yíng)銷策略的時(shí)候也極大的受到品牌開(kāi)發(fā)商的影響。,項(xiàng)目周邊重點(diǎn)項(xiàng)目比較分析：,

6、綠地世紀(jì)城項(xiàng)目規(guī)模龐大，屬于區(qū)域標(biāo)志性旗艦項(xiàng)目。本項(xiàng)目不具備和其正面競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)力。在實(shí)際的銷售過(guò)程中，主要采用跟風(fēng)和借勢(shì)的策略。,CBD住宅產(chǎn)品發(fā)展預(yù)測(cè)為： 1、價(jià)格：隨著區(qū)域規(guī)劃的逐步落實(shí)，開(kāi)發(fā)區(qū)管委進(jìn)駐等，區(qū)域價(jià)值在短期內(nèi)會(huì)被重新認(rèn)識(shí)，物業(yè)價(jià)格加速增長(zhǎng)；預(yù)計(jì)3年后商品住宅價(jià)格可達(dá)到6000元/平米左右。 2、營(yíng)銷：品牌營(yíng)銷成為主要方向； 3、消費(fèi)群：短期內(nèi)投資型購(gòu)買占據(jù)主體位置，隨著區(qū)域內(nèi)部消費(fèi)力的增長(zhǎng)，消費(fèi)群在未來(lái)會(huì)經(jīng)歷一個(gè)自用型比例逐步提高到占據(jù)主體的的過(guò)程。,高新區(qū)CBD未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè)：,第二部分：項(xiàng)目分析,綠地世紀(jì)城,本案,CBD,項(xiàng)目區(qū)位：,綠地世紀(jì)城,企業(yè)一號(hào),紫葳田園都市,逸

7、翠園,位置：項(xiàng)目位于高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃中的中央商務(wù)區(qū)內(nèi)，在都市天地和都市未來(lái)之間；項(xiàng)目北面為綠地世紀(jì)城，目前綠地一期住宅已經(jīng)交付使用；項(xiàng)目西邊緊鄰CBD創(chuàng)業(yè)園； 主體結(jié)構(gòu)：剪力墻結(jié)構(gòu)，地下1.5層；地上2棟22層，單層面積780平米，2棟共480戶。一、二層商鋪，單層面積約3200平米；每層附帶公共露臺(tái) 戶型介紹：主要以方正的小戶型為主，面積(套內(nèi))區(qū)間在28平方米79平方米之間 建筑面積：總建面8.4萬(wàn)平米；一期43590平米 地上面積36903平米 建筑高度：73.42米 建筑工程級(jí)別：一級(jí)；抗震8度 客梯：6部高速電梯 車位：地下100 公攤：約23.5% 總戶數(shù)：480戶 交通狀況：6

8、08可達(dá)，高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園通勤車已經(jīng)開(kāi)通，市政計(jì)劃增至10條公交線路。,項(xiàng)目概況,SWOT分析之優(yōu)勢(shì)分析：,1、區(qū)位優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目位于高新區(qū)CBD的核心位置，擁有身居CBD的區(qū)位優(yōu)勢(shì)的同時(shí)也擁有區(qū)域內(nèi)相對(duì)的地段優(yōu)勢(shì)。區(qū)位未來(lái)強(qiáng)大的增值潛力預(yù)示著項(xiàng)目強(qiáng)大的增值潛力。 2、規(guī)劃優(yōu)勢(shì) CBD形象定位為“國(guó)際化的、領(lǐng)航的、示范式的中央商務(wù)區(qū)”，整體規(guī)劃以及配套的交通規(guī)劃，商業(yè)以及生活配套規(guī)劃等和世界同步接軌，是區(qū)域內(nèi)物業(yè)價(jià)值提升的良好基礎(chǔ)。 3、配套優(yōu)勢(shì) 隨著管理委員會(huì)的進(jìn)駐 以及綠地等項(xiàng)目的逐漸落實(shí)，區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套，生活配套，交通配套等會(huì)在短期內(nèi)完善，而規(guī)劃中的的每一個(gè)大型文體商業(yè)設(shè)施的落實(shí)，都是區(qū)域內(nèi)物

9、業(yè)價(jià)值提升的直接催化劑。,SWOT分析之劣勢(shì)分析,1、規(guī)模較小 項(xiàng)目和區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目相比規(guī)模比較小，沒(méi)有規(guī)模，不便于從整體上進(jìn)行園林規(guī)劃，無(wú)法進(jìn)行多種物業(yè)的相互提升。 2、認(rèn)知度不夠 區(qū)域內(nèi)目前配套不足，而且公交系統(tǒng)不夠方便，區(qū)域內(nèi)人氣不足，一般消費(fèi)者對(duì)CBD區(qū)域認(rèn)知不夠 3、使用年限五十年,SWOT分析之機(jī)會(huì)分析：,經(jīng)濟(jì)促進(jìn) 高新區(qū)管委會(huì)即將進(jìn)駐，吸引眾多企業(yè)進(jìn)駐CBD，唐延路創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)帶的規(guī)劃，西高新二次創(chuàng)業(yè)的整體規(guī)劃等因素，區(qū)域內(nèi)未來(lái)經(jīng)濟(jì)的良好前景是區(qū)域物業(yè)市場(chǎng)之源頭，物業(yè)價(jià)值提升之基礎(chǔ)。 品牌開(kāi)發(fā)商帶動(dòng) 綠地、和黃、天地源等品牌開(kāi)發(fā)對(duì)區(qū)域炒作帶動(dòng)市場(chǎng)聚焦 交通拉動(dòng) 唐延路的全線貫通，以及

10、相應(yīng)的后續(xù)各種交通的完善，必將帶來(lái)強(qiáng)大的人流，物流信息流，財(cái)富流。隨著CBD商務(wù)氛圍濃厚，區(qū)域物業(yè)必將實(shí)現(xiàn)和西高新前期區(qū)域的地理對(duì)接以及價(jià)值對(duì)接。,1、區(qū)域威脅：由于本項(xiàng)目所處區(qū)域唯一性，所以從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講，其他區(qū)域類似物業(yè)對(duì)本區(qū)域項(xiàng)目沒(méi)有威脅。 2、項(xiàng)目威脅：主要來(lái)自于區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目，主要是綠地以及未來(lái)可能進(jìn)入的其他項(xiàng)目的威脅。,SWOT分析之威脅分析,1、以基于區(qū)域升值潛力帶動(dòng)的物業(yè)升值潛力為核心賣點(diǎn)來(lái)打造產(chǎn)品和組織營(yíng)銷，在產(chǎn)品打造以及營(yíng)銷方式上強(qiáng)化項(xiàng)目升值潛力。 2、實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品差異化，在差異化產(chǎn)品定位的基礎(chǔ)上，整合各項(xiàng)有效資源，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的借勢(shì)營(yíng)銷。 針對(duì)區(qū)域認(rèn)知度不足的現(xiàn)實(shí)情況，進(jìn)行體驗(yàn)

11、式營(yíng)銷,項(xiàng)目發(fā)展策略：,第三部分：項(xiàng)目定位,項(xiàng)目定位之方向定位：,城市發(fā)展方向決定項(xiàng)目發(fā)展方向。CBD規(guī)劃為國(guó)際化、現(xiàn)代化水準(zhǔn)的集會(huì)議交流、文化休閑、商業(yè)娛樂(lè)、商務(wù)辦公和高檔居住于一體的中央商務(wù)區(qū)” 。項(xiàng)目各類物業(yè)可能發(fā)展方向如表所示： 本項(xiàng)目屬于商業(yè)用地，鑒于西高新各類物業(yè)的供需關(guān)系，基于住宅成本兼具居住以及商務(wù)功能的公寓成為必然選項(xiàng)。,項(xiàng)目定位之概念定位：,CBD商務(wù)新貴的私享地帶 西高新最具投資價(jià)值的商務(wù)公寓 關(guān)鍵詞：前瞻性 CBD 新貴氣質(zhì) 服務(wù)式,項(xiàng)目定位之產(chǎn)品定位：,產(chǎn)品類型 2棟22層高層； 市場(chǎng)基礎(chǔ)：一方面：商住樓作為辦公物業(yè)低端產(chǎn)品，在辦公物業(yè)整體供應(yīng)大于需求的市場(chǎng)背景下，低

12、成本（建筑成本低以及后期費(fèi)用低）成為競(jìng)爭(zhēng)有效武器。另方面，高層物業(yè)更具國(guó)際化和現(xiàn)代化氣息。,A座戶型分布：,B座戶型分布：,產(chǎn)品定位之戶型定位：,從西安目前的公寓類物業(yè)銷售狀況來(lái)看，50-70平方米之間的小戶型產(chǎn)品供不應(yīng)求，構(gòu)成市場(chǎng)空白，而70-90 平方米的產(chǎn)品銷售狀況良好，構(gòu)成市場(chǎng)熱點(diǎn)。,產(chǎn)品定位之建筑風(fēng)格定位：,后現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格 建筑風(fēng)格應(yīng)該和高新區(qū)形象定位相吻 合，具有國(guó)際性，現(xiàn)代感的同時(shí)，擁有強(qiáng)烈的質(zhì)感。,消費(fèi)群之區(qū)域分布定位：,本項(xiàng)目消費(fèi)群主要分布在西高新區(qū)域內(nèi)部，同時(shí)在西高新之外的西安其他區(qū)域也有一定的比例，而西安之外的區(qū)域尤其是陜北投資客也值得重點(diǎn)關(guān)注。,消費(fèi)群之購(gòu)買用途定位

13、,投資性購(gòu)買構(gòu)成絕對(duì)主體。 綠地世紀(jì)城的消費(fèi)者50%是投資者，而本項(xiàng)目投資性購(gòu)買比例預(yù)計(jì)會(huì)達(dá)到60%以上，其中絕大多數(shù)的購(gòu)買者主要用于等待升值而非出租獲益。,消費(fèi)群定位之消費(fèi)心理,這是一群從投資西高新物業(yè)收獲良多的的投資客，他們見(jiàn)證了高新區(qū)發(fā)展的主要進(jìn)程，對(duì)高新區(qū)未來(lái)的發(fā)展具有清晰準(zhǔn)確的判斷，他們有學(xué)問(wèn)，有現(xiàn)代化的理財(cái)觀念，更有不俗的生活品位。他們有自己的事業(yè)有自己的圈子，他們是成熟的投資者而且往往互相影響。,主力消費(fèi)群定位之特征識(shí)別,年齡： 30-45歲為主 職業(yè)： 政府以及事業(yè)單位中高級(jí)管理人員、職業(yè)經(jīng)理人、私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體商戶、自由職業(yè)者、特殊專業(yè)人士等 身家： 100萬(wàn)以上,價(jià)格定位主

14、要考慮因素：,1、區(qū)域內(nèi)目前在售商品住宅價(jià)格 ：綠地世紀(jì)城整體均價(jià)5000元/平方米，中央水景平均價(jià)格5500元/平方米，小戶型平均價(jià)格4500元/平方米。 2、 西高新目前主要在售的公寓類物業(yè)價(jià)格： 4000-400元/平方米。 3、 區(qū)域內(nèi)新建商品住宅價(jià)格走勢(shì)，年均增長(zhǎng)400元/平方米左右。 4、 西高新低端辦公物業(yè)價(jià)格走勢(shì)：在前兩年穩(wěn)中輕微震蕩的基礎(chǔ)上目前表現(xiàn)為數(shù)量和價(jià)格的小幅上揚(yáng)。,價(jià)格定位之市場(chǎng)比較法：,定價(jià)方法： 以市場(chǎng)比較法選取有參考性的對(duì)比樓盤，對(duì)主要類比因素通過(guò)打分計(jì)算。并據(jù)此進(jìn)行加權(quán)試算，得出項(xiàng)目本階段的參考性實(shí)收均價(jià)。,鑒于項(xiàng)目主要針對(duì)投資人群展開(kāi)，而此類人群對(duì)價(jià)格均較為

15、敏感，并且比照周邊的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，價(jià)格方案的設(shè)計(jì)將對(duì)項(xiàng)目效益產(chǎn)生尤為重要的作用。,競(jìng)爭(zhēng)樓盤比較評(píng)分表：,實(shí)收均價(jià)合成表：,通過(guò)以上類比項(xiàng)目加權(quán)分析， 本項(xiàng)目現(xiàn)在實(shí)收時(shí)價(jià)為4308元/平米，這是制定項(xiàng)目整體均價(jià)的基礎(chǔ)。,價(jià)格定位之平均價(jià)格,項(xiàng)目整體均價(jià)： 4500元/平方米 市場(chǎng)理由： 1.項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)價(jià)格為4300元/平方米；綠地小戶型項(xiàng)目現(xiàn) 時(shí)價(jià)格為4500元/平方米，考慮到品牌規(guī)模等因素，此價(jià)格符合區(qū)域市場(chǎng)情況； 2.未來(lái)銷售周期為一年，年均增長(zhǎng)400元/平方米，在整個(gè)銷售期間整體實(shí)現(xiàn)200元/平方米左右。 特別說(shuō)明： 此價(jià)格為針對(duì)毛坯房的項(xiàng)目整體均價(jià)，不含付款折扣，以及營(yíng)銷中的促銷成本等因素。,

16、策略定位之入市時(shí)機(jī)判斷：,2008年 3月進(jìn)入市場(chǎng) 理由：目前CBD區(qū)域處于熱點(diǎn)爆炸前站，周遍項(xiàng)目?jī)r(jià)格提升趨勢(shì)明顯，稍微托盤，有利于提升項(xiàng)目整體價(jià)格。,策略定位之總策略：,借勢(shì)營(yíng)銷： 項(xiàng)目所處的區(qū)位和周邊品牌大盤的影響以及自身的特點(diǎn)決定了我們最佳的營(yíng)銷策略為借勢(shì)營(yíng)銷，借助周邊大盤的影響力和拉動(dòng)力來(lái)帶動(dòng)本盤的銷售。,策略定位之價(jià)格策略：,低開(kāi)高走；小步快跑； 整體價(jià)格增長(zhǎng)幅度控制在區(qū)域物業(yè)價(jià)格增長(zhǎng)幅度2倍左右，800-1000元/平方米，可以突顯項(xiàng)目的升值潛力； 小幅增長(zhǎng)，快頻提高，可以有效突顯項(xiàng)目升值潛力，促進(jìn)銷售。,價(jià)格策略下各階段實(shí)現(xiàn)價(jià)格,案名建議及詮釋：,備選案名2：諾德街區(qū) LORD

17、BLOCK CBD 新貴專屬領(lǐng)地,一期備選： LORD 公寓 商務(wù)新貴的私享空間 二期備選： IDEA自由城創(chuàng)意英雄的夢(mèng)想殿堂,Lord： 閣下 尊貴/封建領(lǐng)主, 統(tǒng)治者 vi.貴族化，霸道 vt.使成貴族,備選案名1：DISCOVEY 發(fā)現(xiàn)之旅 探索、進(jìn)取、驚喜無(wú)限,策略定位之階段性推廣賣點(diǎn)：,策略定位之媒體選擇：,第四部分：營(yíng)銷推廣,推廣總思路：,以升值潛力為核心賣點(diǎn)來(lái)組織營(yíng)銷，具體表現(xiàn)為： 1.早期在樹(shù)立項(xiàng)目形象：CBD最具升值潛力的公寓，并且實(shí)現(xiàn)價(jià)格拉動(dòng)。 2.開(kāi)盤期以高性價(jià)比突顯項(xiàng)目的升值潛力； 3.強(qiáng)銷期以產(chǎn)品硬件配置支持項(xiàng)目升值潛力； 4.尾盤期以項(xiàng)目口碑帶動(dòng)經(jīng)典戶型產(chǎn)品保證項(xiàng)目

18、升值潛力。,營(yíng)銷目標(biāo)：,銷售目標(biāo)： 項(xiàng)目開(kāi)盤后12個(gè)月的時(shí)間，完成項(xiàng)目一期90%的銷售任務(wù)，并成功導(dǎo)入二期。,2008,2009,認(rèn)籌階段,開(kāi)盤階段,強(qiáng)銷階段,主體封頂,售樓部樣板房完成并開(kāi)放現(xiàn)場(chǎng)圍墻尤其是北面圍墻（面對(duì)綠地世紀(jì)城售樓部）包裝，大型噴繪到位 認(rèn)購(gòu)宣傳物料準(zhǔn)備 接待中心包裝,這一階段高新管委會(huì)入住CBD，交通問(wèn)題基本結(jié)束，樓盤主體封頂；銷售時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟，這一階段投資客將成為我們的主要攻向 開(kāi)盤系列活動(dòng)開(kāi)展 項(xiàng)目品質(zhì)生活情景展示,及時(shí)穿插導(dǎo)入二期項(xiàng)目的形象 這一階段是強(qiáng)銷期的延續(xù)，保持強(qiáng)銷階段的媒體余溫，軟文、小廣告配合銷售,宣傳廣告主推形象和品牌訴求 前期認(rèn)購(gòu)及意向客戶維護(hù) 開(kāi)盤

19、活動(dòng)、解籌、價(jià)格、銷售策略等方案確定并籌備 報(bào)紙廣告軟文與硬性廣告準(zhǔn)備 工地現(xiàn)場(chǎng)包裝、售樓處包裝,認(rèn)籌人數(shù)達(dá)到200個(gè)時(shí)可進(jìn)入開(kāi)盤階段 消化認(rèn)籌，解籌量力爭(zhēng)達(dá)到80% 投資前景的賣點(diǎn)強(qiáng)調(diào) 高新管委會(huì)遷入CBD后強(qiáng)調(diào)投資前景.,配合銷售開(kāi)展系列的大量的媒體宣傳 銷售策略調(diào)整 隨時(shí)根據(jù)銷售狀況進(jìn)行價(jià)格調(diào)整 有針對(duì)性的宣傳產(chǎn)品品質(zhì)及配套服務(wù),公寓銷售達(dá)到70%可適時(shí)導(dǎo)入推廣商鋪,營(yíng)銷總綱圖：,準(zhǔn)備階段,尾盤階段,認(rèn)購(gòu)前銷售人員確定與培訓(xùn)宣傳資料與物料等的準(zhǔn)備 物業(yè)管理方案確定、廣告設(shè)計(jì)制作,利用業(yè)主口碑及銷售過(guò)程中的價(jià)格變化等問(wèn)題，展開(kāi)軟文攻勢(shì),銷售策略調(diào)整、價(jià)格調(diào)整 現(xiàn)場(chǎng)管理、銷售人員培訓(xùn) 配合銷

20、售開(kāi)展系列媒體宣傳,整體推廣架構(gòu),營(yíng)造社會(huì) 影響力,實(shí)現(xiàn)實(shí)效營(yíng)銷,運(yùn)用大眾媒體,階段性活動(dòng)營(yíng)銷,戶外噴繪,報(bào)刊廣告,網(wǎng)絡(luò)媒體,開(kāi)盤活動(dòng),封頂儀式,竣工慶典,整體推廣架構(gòu)：,其他小型媒體（樓宇小電視/電梯間小廣告）,業(yè)主聯(lián)誼,在銷售過(guò)程中，不同的 階段組織不同形式的路演 宣傳，咨詢活動(dòng),專業(yè)的策劃團(tuán)隊(duì),資深置業(yè)顧問(wèn),領(lǐng)先的管理模式,現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷中心裝修簡(jiǎn)潔、靚麗，與對(duì)面的綠地售樓部形成明顯差異。并且要與項(xiàng)目的整體形象相符，建議在內(nèi)部多采用簡(jiǎn)約的裝修風(fēng)格，相關(guān)物料選擇力求精致考究，從細(xì)節(jié)上體現(xiàn)項(xiàng)目特有的品質(zhì)優(yōu)勢(shì)。可在售樓處設(shè)置咖啡吧、商務(wù)圖書閱覽區(qū)、VIP客戶區(qū)等。,賣場(chǎng)形象：,期房階段，針對(duì)購(gòu)買群體，讓其在前期直觀的感受到項(xiàng)目氛圍和戶型魅力，將對(duì)項(xiàng)目銷售開(kāi)展至關(guān)重要， 樣板間位置建議與現(xiàn)場(chǎng)銷售中心一起搭建。不同主題分別突出商務(wù)感，居家感，時(shí)尚感。,樣板間建議：,團(tuán)隊(duì)組織:,項(xiàng)目總監(jiān) 1名 ；策劃總監(jiān) 1名； 銷售經(jīng)理 1名； 案場(chǎng)主管 2名 策劃經(jīng)理 1名； 主策劃師 1名 ； 執(zhí)行策劃1名 置業(yè)顧問(wèn)10-15名（現(xiàn)場(chǎng)+ 外場(chǎng)）,籌備期，銷售人員接觸項(xiàng)目前需經(jīng)過(guò)1個(gè)月的系統(tǒng)培訓(xùn)（前半月為基礎(chǔ)培訓(xùn)；后半月為現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)），營(yíng)銷過(guò)程中，人員在保持一定的穩(wěn)定性的同時(shí)將有一定的淘汰比率。以不斷的激勵(lì)團(tuán)隊(duì)?wèi)?zhàn)斗力。,華明輝CBD項(xiàng)目營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)成員：,附件,項(xiàng)目相關(guān)樓盤基礎(chǔ)資料