拿項(xiàng)目策略演示文稿.ppt

1、，云南橫通中吉房地產(chǎn)昆山路項(xiàng)目前期規(guī)劃概念方案，城市孤島樂火站，方案概述：1，大綱2，項(xiàng)目工作3，市場背景4，項(xiàng)目研究5，項(xiàng)目規(guī)劃6，項(xiàng)目定位7，項(xiàng)目投資分析計(jì)算8，項(xiàng)目營銷其中黃壁坡皇后大道116號(hào)，面積：38.37英畝，計(jì)劃用途為住宅用地(容積率2.5，建筑密度30%，綠地率45%)，交易起始價(jià)格2751.3萬韓元(71.7萬韓元/無)。經(jīng)過46次現(xiàn)場招標(biāo)，云南恒通中小房地產(chǎn)開發(fā)有限公司最終以總價(jià)5061.3萬元(131.9萬韓元/美元)競爭了這個(gè)宗國的土地使用權(quán)。受到恒通中基礎(chǔ)房地產(chǎn)公司的投標(biāo)和委托，昆明戴飛洋房地產(chǎn)顧問立即對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行了前期研究和規(guī)劃，并提出了針對(duì)市場的初步規(guī)劃思路和方

2、案。這個(gè)計(jì)劃意見和計(jì)劃概念性地提出和說明了項(xiàng)目未來的發(fā)展思路、投資估算分析、營銷和項(xiàng)目宣傳。其次，分析項(xiàng)目任務(wù)、市場調(diào)查項(xiàng)目定位項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略項(xiàng)目宣傳戰(zhàn)略、3、市場背景、昆明房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和明年的趨勢，分析昆山路周邊房地產(chǎn)市場調(diào)查項(xiàng)目競爭市場分析摘要：3、市場背景、昆明房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和明年趨勢分析，受6個(gè)國家和相關(guān)政策影響的上半年房地產(chǎn)趨勢。市場的觀望勢頭很盛，每筆交易都成交，價(jià)格慢慢上漲。據(jù)調(diào)查，特別是春季住宅博覽會(huì)只有26個(gè)，新項(xiàng)目幾乎沒有出現(xiàn)。大市場順利消失，市場變熱。昆明代表著世紀(jì)性、新亞體育性、云南省印象等項(xiàng)目，越來越多的人接受了與大環(huán)境大相協(xié)調(diào)的郊區(qū)廣闊市場。城市地區(qū)的小公寓需求強(qiáng)勁

3、。城市地區(qū)已經(jīng)很少有像開發(fā)型小型公寓、可樂公寓、水晶挖掘100這樣的舊建筑轉(zhuǎn)換趨勢；最近推出的開發(fā)項(xiàng)目興澤站，報(bào)業(yè)仍然市場動(dòng)蕩。下半年市場積壓反彈。市場上陸續(xù)推出各種項(xiàng)目和產(chǎn)品，下半年集中釋放，更多后續(xù)項(xiàng)目等著推出，同時(shí)觀察市場需求，激烈釋放，表現(xiàn)為秋季配對(duì)賽。明年房地產(chǎn)將出現(xiàn)急劇上升的跡象。綜合各大城市的趨勢和國家相關(guān)規(guī)制政策的趨勢，明年昆明房地產(chǎn)將從業(yè)界上升到8001000元。第三，市場背景，2 .昆山路周邊房地產(chǎn)市場調(diào)查，盛世豪法院財(cái)產(chǎn)類別：普通住宅建設(shè)類別：多層，小高層，雙價(jià)格：平均價(jià)格2900元/平方米，邢臺(tái)月半萬房地產(chǎn)類別：普通住宅建設(shè)類別3360小高層建筑價(jià)格：平均價(jià)格2700元

4、昆山路周邊房地產(chǎn)市場調(diào)查，德尚國際村房地產(chǎn)類別：普通住宅建設(shè)類別：小高層價(jià)格：平均價(jià)格2500元/平方米，瘋狂新線于2007年推出。100年明天，城市物類別：普通住宅建筑類別：多層電梯退大洋大廈高層價(jià)格：平均為2300元/平方米，3 .項(xiàng)目競爭分析結(jié)果顯示，光氣新線還在項(xiàng)目西南方向，在同一個(gè)位置港口。2007年春天推出，直接參與項(xiàng)目和未來競爭，由于企業(yè)品牌知名度高，小型高層管理人員將推出產(chǎn)品，與該項(xiàng)目同步，目前該項(xiàng)目尚不明確，但交通將無法與該項(xiàng)目相比。未來競爭態(tài)勢比較強(qiáng)。明天城市位于這個(gè)項(xiàng)目的東北，占地超過250英畝，是周邊最大的項(xiàng)目。面對(duì)這個(gè)項(xiàng)目，位于高處，視野開闊。明天的城市在開發(fā)時(shí)期、土

5、地成本、開發(fā)規(guī)模、產(chǎn)品形式的豐富性、計(jì)劃、支持以及開發(fā)商和經(jīng)營者的背景、實(shí)力、品牌、營銷運(yùn)營等各個(gè)方面都有相當(dāng)大的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。但是由于項(xiàng)目地塊本身的很多問題和爭議、項(xiàng)目規(guī)模引起的產(chǎn)品的多元性和復(fù)雜性、以及在市場上運(yùn)行的錯(cuò)誤和負(fù)面口碑，最近出現(xiàn)了相當(dāng)大的疑惑，目前在實(shí)證之前對(duì)銷售產(chǎn)生了負(fù)面影響。但是，項(xiàng)目銷售目前進(jìn)入了未決狀態(tài)。但是該事業(yè)面臨的最直接的競爭是出貨量大的明天的城市。4，摘要：該項(xiàng)目在今后的發(fā)展過程中，將面臨一些大的市場影響：由于政策因素國家調(diào)控，土地價(jià)格急劇增加，將帶來2007年春夏全面釋放。市場因素07年中國房地產(chǎn)價(jià)格報(bào)復(fù)性價(jià)格上漲。quinsharo建設(shè)quinsharo擴(kuò)張重建

6、項(xiàng)目的實(shí)施將全面帶動(dòng)quinsharo的新上升，07年開通后，quinsharo地區(qū)的開發(fā)項(xiàng)目將逐漸增加價(jià)值，形成新的quinshard，引導(dǎo)周圍地塊的整理和開發(fā)。這個(gè)地區(qū)將升溫，進(jìn)一步發(fā)展。第四，項(xiàng)目研究，1，土地研究：地塊分析位置分析周邊環(huán)境分析支持分析2，市場研究：1，土地研究：位置分析項(xiàng)目最初位于昆明源瑞制藥有限公司網(wǎng)站。位于西第二環(huán)路內(nèi)，大方位是西市區(qū)黃碧慶地區(qū)，目前該地區(qū)屬于五華區(qū)，但基礎(chǔ)設(shè)施落后，城市開發(fā)處于開始或急需改善的階段，為二環(huán)路內(nèi)的罕見發(fā)展落后的地區(qū)隨著昆薩路的變化，將迎來更大的發(fā)展機(jī)會(huì)。第四，項(xiàng)目研究、地塊分析項(xiàng)目占地38.37英畝，表現(xiàn)出南北一方的慈悲。由于昆沙羅重

7、建擴(kuò)大，估計(jì)約有3畝土地被轉(zhuǎn)讓，實(shí)際土地約為36畝。因?yàn)樵谛⊥烷T山附近，林肯沙公路路段和項(xiàng)目將形成23米高的差距，這不容易形成街前的商店。、周邊環(huán)境分析項(xiàng)目地區(qū)長期工廠礦山、企業(yè)土地，由于周邊環(huán)境惡劣，除了東部臨昆沙路外，城市規(guī)劃道路形成，北部和西部被郊區(qū)農(nóng)村住宅包圍。此外，由于道路建設(shè)和附近兩圈道路的影響，項(xiàng)目周邊城市的污染也很嚴(yán)重。支援方面分析說，4周都是拆除對(duì)象企業(yè)或電池工廠等現(xiàn)有企業(yè)。南方除了云南基督教神學(xué)院外，4周1公里內(nèi)沒有完備的生活必需品。2、市場調(diào)查：由于項(xiàng)目所在地區(qū)處于長期經(jīng)濟(jì)衰退階段，是傳統(tǒng)工業(yè)和礦山企業(yè)的所在地，因此沒有形成相對(duì)完整和成型的住宅市場，他們的居住狀態(tài)幾乎是所

8、有蔓延的企業(yè)員工宿舍的生活形態(tài)，他們的生活環(huán)境和條件遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足現(xiàn)代生活的需要。近年來，該地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不穩(wěn)定，土地問題錯(cuò)綜復(fù)雜，該項(xiàng)目正在進(jìn)行的地區(qū)也未大規(guī)模開發(fā)，該地區(qū)形成的原有、衍生、繼承市場需求被掩蓋和轉(zhuǎn)移，大部分原生居住要求被轉(zhuǎn)移到100大國際花園、美麗新世界等西部2款待外的高新技術(shù)區(qū)。但是，對(duì)于原先形成的居住習(xí)慣和需求，項(xiàng)目周圍還隱藏著云銅、云冶金等大中型企業(yè)巨大的購買力市場。此外，地區(qū)內(nèi)還沒有形成版本，開發(fā)項(xiàng)目也很少，市場供應(yīng)比較不足。此外，從西北到城外，對(duì)地區(qū)具有認(rèn)同感的高耀賢對(duì)富民、無情、盧佳智等內(nèi)昆人有很大的誘惑。因此，項(xiàng)目市場上仍然有很多市場機(jī)會(huì)，可挖掘的市場份額將由昆沙路

9、和開發(fā)板的形成大大增加。5、項(xiàng)目規(guī)劃，1、市場定位目標(biāo)市場定位目標(biāo)消費(fèi)群體2、項(xiàng)目定位3、產(chǎn)品定位項(xiàng)目規(guī)劃概念社區(qū)功能建筑布局設(shè)計(jì)住宅空間商業(yè)空間商業(yè)空間商業(yè)空間商業(yè)空間商業(yè)空間商業(yè)形式環(huán)境設(shè)計(jì)，1、市場定位目標(biāo)市場定位昆明西部、北部地區(qū)、西部地區(qū)產(chǎn)業(yè)和礦山企業(yè)改善住宅條件市場。昆明市中心地區(qū)的中小型公寓需要市場。輻射現(xiàn)場的中小型住宅市場。對(duì)象消費(fèi)集團(tuán)周邊企業(yè)(運(yùn)動(dòng)、運(yùn)輸?shù)戎袌?jiān)企業(yè))數(shù)萬人。昆明市內(nèi)年齡在35歲以下，收入中等青年。來自外地的昆氏問候。2、項(xiàng)目定位昆山路兩環(huán)街區(qū)西區(qū)兩環(huán)精致板高層和生活化住宅區(qū)。加強(qiáng)部分?jǐn)U大到皇后區(qū)，2環(huán)開發(fā)稀釋，項(xiàng)目容易成為風(fēng)指標(biāo)。細(xì)分的客戶群規(guī)模不大，不能將多

10、元化、豐富多彩的大型社區(qū)用作內(nèi)容，因此需要細(xì)分以計(jì)劃項(xiàng)目。高板是周邊房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量總體較低的，市場需要典型的、符合目的的、高質(zhì)量的房地產(chǎn)。高產(chǎn)品低目標(biāo)消費(fèi)層的購買力比本身增長快，由于其高生活需求，低產(chǎn)品不應(yīng)低產(chǎn)品，而應(yīng)低產(chǎn)品。由于完善支持外圍設(shè)備的不完善，項(xiàng)目必須改善社區(qū)的生活化要求，因此必須加強(qiáng)社區(qū)工作形式的規(guī)劃和發(fā)展。3、產(chǎn)品定位昆明精品2環(huán)板高島現(xiàn)場小區(qū)，項(xiàng)目規(guī)劃概念沿著昆士路高錯(cuò)列，條件不利，充分利用高差異，設(shè)計(jì)，道路外部城市亂流，排除社區(qū)交通流量，建議用“島”概念規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目?！肮聧u”是香港島、臺(tái)灣島對(duì)系外島的統(tǒng)稱。它以不同的風(fēng)格繁華以外，促進(jìn)城市人向不同的方向發(fā)展，讓人們看到城市兼

11、容的楊重氣質(zhì)。香港有260多個(gè)孤島，如喇嘛、大嶼山和長島。澎湖金門燈臺(tái)灣更多，原文風(fēng)景美麗，是香港繁華的大城市的另一個(gè)風(fēng)景。香港李軍島因地理史背景的差異和發(fā)展的不平衡，得益于景觀型、人情民風(fēng)?，F(xiàn)在，孤島不僅是香港人周末的度假勝地，也是內(nèi)陸“背包族”的新場所。利用孤島的概念，項(xiàng)目現(xiàn)在可能在西部的混亂中獨(dú)特地脫落，在城市邊緣形成獨(dú)立的生活場，形成城市遙遠(yuǎn)城市生活的新氣象。島概念顯示、島概念規(guī)劃和設(shè)計(jì)、項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì)理念規(guī)劃概念島社區(qū)。在高層建筑的北部和南部安排并適當(dāng)包圍的方式，使項(xiàng)目與外部環(huán)境(khunsharo，周圍村莊的民宅，附近山丘)獨(dú)立的島式設(shè)計(jì)，使社區(qū)在區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有條件下盡可能獨(dú)立存在，不

12、受外界干擾，獨(dú)立自給自足，獨(dú)立生活。社區(qū)功能住宅和社區(qū)業(yè)務(wù)集成社區(qū)。項(xiàng)目規(guī)模小，不能自己完成大型市政府，但滿足基礎(chǔ)生活的社區(qū)支持是必要的，可以生存。所以住房和區(qū)域商業(yè)是互補(bǔ)的。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)思想根據(jù)建筑物內(nèi)部周圍地塊的南北方向和昆山道路方向排列，以滿足照明通風(fēng)的需要，而不直接面對(duì)小屯門山的壓力和昆山路的噪音污染。但是，為了切斷社區(qū)外部的影響，在建筑的住房安排之后，以商業(yè)邊界的方式，內(nèi)部和外部形成了可能的社區(qū)商業(yè)形式，并根據(jù)社區(qū)發(fā)展的要求，保證了自由開閉、獨(dú)立和商業(yè)發(fā)展的必要性。項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì)理念、建筑設(shè)計(jì)、住宅造型18層高層板型建筑、建筑突如其來的陣風(fēng)將視覺焦點(diǎn)綁在凹陷的周圍視覺上，形成區(qū)域地標(biāo)

13、。州建筑住宅是中型普通住宅應(yīng)試，沒有項(xiàng)目限制，可以附屬于皇后區(qū)或西部的村莊街，成為中層小型住宅，2，6戶。，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)思想建筑設(shè)計(jì)住宅空間的主要部分是標(biāo)準(zhǔn)水平的平底設(shè)計(jì)，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候進(jìn)行家具大廳的空間增加和革新的同時(shí)，由于項(xiàng)目無限高，住宅形態(tài)的創(chuàng)新設(shè)計(jì)和小公寓空間的住宅，這種產(chǎn)品可以在小公寓園區(qū)進(jìn)行空間變化，有點(diǎn)夾層設(shè)計(jì)。2套單位，每套7095平方米；向上100120平方米套3(假套3)單位；導(dǎo)出低于5570平方米的套2(假套2)單位；小型公寓以2860到3550個(gè)夾層小型公寓為主。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)思想建筑設(shè)計(jì)商業(yè)形式分為集中業(yè)務(wù)和獨(dú)立包裝業(yè)務(wù)。主體為社區(qū)獨(dú)立商業(yè)街、全面及沉沒臨街面、沉沒綠地開

14、放社區(qū)商業(yè)街。在社區(qū)內(nèi)，根據(jù)需要，將集團(tuán)包圍的內(nèi)部廣場商業(yè)街全部整合起來，形成大容量，通過適合超市等集中業(yè)務(wù)需求的集中式業(yè)務(wù)系統(tǒng)，滿足社區(qū)生活的需要。集中商業(yè)可以輻射周圍地區(qū)，獨(dú)立商業(yè)街是社區(qū)的生活必需品。商業(yè)空間沉沒商業(yè)街5.2米層，街1F商業(yè)街4.8米層，街2F商業(yè)街3.9米層?；谏虡I(yè)形式社區(qū)商店，集中業(yè)務(wù)輔助。集中經(jīng)營主要是超市、家電產(chǎn)品。家庭用品、小百貨商店零售、各種食物、娛樂(酒吧、咖啡)、文化休閑(書店、電影碟、電影館)、特色用品商店、服裝、美容、健身、水療。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)思路環(huán)境設(shè)計(jì)社區(qū)和周邊公共部門主要以硬綠地為基礎(chǔ)，在沉船街適當(dāng)開發(fā)少量水場景干旱噴霧設(shè)計(jì)，提高沉船街的裝飾和娛

15、樂性。社區(qū)環(huán)境部門主要設(shè)計(jì)為絕妙的熱帶花園設(shè)計(jì)和堅(jiān)硬的綠地，可以單獨(dú)進(jìn)行主題的小廣場、小公園環(huán)境設(shè)計(jì)?？紤]到周圍廣場、小花園和商業(yè)之間的合理分配，在最大限度地利用社區(qū)內(nèi)部環(huán)境的同時(shí)，將社區(qū)環(huán)境主題化。真正的生活廣場，生活花園。7，項(xiàng)目投資分析計(jì)算，投資分析，拍賣土地成本和稅收等進(jìn)行評(píng)估，對(duì)整體運(yùn)營的整體投資估計(jì)，預(yù)計(jì)投入一年半的資金估計(jì)：2，利潤估算分析，項(xiàng)目收益分析標(biāo)準(zhǔn)：8，項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略，項(xiàng)目SOWT分析，有利s區(qū)域競爭磁盤數(shù)小而系統(tǒng)化并不復(fù)雜。促進(jìn)交通。缺點(diǎn)o周邊支持不良，需要加強(qiáng)社區(qū)業(yè)務(wù)支持；周邊環(huán)境惡劣，要加強(qiáng)內(nèi)部環(huán)境整合，加強(qiáng)內(nèi)部優(yōu)勢。明天城市的強(qiáng)勁競爭形勢；機(jī)會(huì)w市場整合和上升帶來

16、的市場機(jī)會(huì)；昆山路改擴(kuò)建項(xiàng)目的實(shí)施引起了當(dāng)?shù)匕鍓K的關(guān)注。風(fēng)險(xiǎn)t坤沙道路建設(shè)對(duì)營銷期的影響；明日城市低成本下降影響；項(xiàng)目運(yùn)營和營銷的報(bào)酬觀念帶來的巨大影響。2、分析項(xiàng)目的營銷情況，競爭對(duì)手比較：由于沒有項(xiàng)目庫存和同一地區(qū)明天的城市比較，其價(jià)格優(yōu)勢在明天的城市超低土地成本上也不會(huì)顯示其發(fā)展優(yōu)勢。因此，在市場營銷層面需要項(xiàng)目。避免當(dāng)?shù)厥袌龅牟焕翰贿m合傳統(tǒng)居住，交通環(huán)境和條件不好，居住環(huán)境惡劣的因素；要避免對(duì)明天城市的直接對(duì)立，脫離營銷，避免其鋒芒，尋找另一個(gè)偏僻的途徑，尋找項(xiàng)目最能對(duì)接未來市場的利益和價(jià)值點(diǎn)。那么錯(cuò)誤的理解點(diǎn)在哪里呢？高等級(jí)高點(diǎn)，價(jià)格更高，交通更方便，居住空間更有趣，生活更方便，而且是城市明天無法解決的問題，因此，本項(xiàng)目的目標(biāo)，這一錯(cuò)位營銷將為本項(xiàng)目找到光明的出路！產(chǎn)品形象進(jìn)入高市場，2、項(xiàng)目市場情況，產(chǎn)品在土地成本和建設(shè)成本方面，將房價(jià)拖到未來城市售價(jià)以上，因此項(xiàng)目必須尋找超過明天城市的價(jià)值和附加值：產(chǎn)品價(jià)值產(chǎn)品形式創(chuàng)新是不可能的，只能在空間形式上進(jìn)行創(chuàng)新，才能在總價(jià)格控制的基礎(chǔ)上創(chuàng)新居住空間。環(huán)境價(jià)值因土地有限，環(huán)境只能精細(xì)，為了解決社區(qū)支持問題，必須最大限度地綜合利用環(huán)境。文