惠陽時(shí)代廣場營銷推廣操作方案

1、.惠陽時(shí)代廣場慧陽時(shí)間方案經(jīng)營大頭針推廣體操創(chuàng)作作品方事件金亨利房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)深圳市金佑利房地產(chǎn)顧問有限公司惠陽時(shí)代廣場項(xiàng)目工程營銷學(xué)推進(jìn)操作方案目錄銷售前期的準(zhǔn)備項(xiàng)目名稱。定位項(xiàng)目工程市場定位總體目標(biāo)工商管理的思維方法百貨大樓功能版結(jié)構(gòu)百貨大樓各層布蘭德業(yè)者招攬?jiān)瓌t銷售資料現(xiàn)場包裝推銷戰(zhàn)略對(duì)于貴公司項(xiàng)目工程利益最大化要求的廣告老虎鉗銷售項(xiàng)目工程以“短、平、快”為宗旨推廣戰(zhàn)略原則推進(jìn)循環(huán)提供出租的資金預(yù)算和可行性論證價(jià)格戰(zhàn)略結(jié)語一、銷售前期的準(zhǔn)備沒有調(diào)查研究就沒有發(fā)言權(quán)，不過，本論文，盡量深入分析與項(xiàng)目工程企劃有可能相關(guān)的各種問題，努力用事實(shí)說話。1 .命名項(xiàng)目工程(1)項(xiàng)目工程推進(jìn)命名(暫定

2、)【惠陽時(shí)代廣場】惠陽中心步行商業(yè)街旗艦店參考項(xiàng)目名稱：惠陽金世界購物商城、惠陽海岸城市廣場、富民(惠陽)時(shí)代廣場、惠陽太古城(2)項(xiàng)目工程標(biāo)識(shí)語(圖像標(biāo)識(shí)語)設(shè)計(jì)內(nèi)容要求： a，項(xiàng)目工程推廣名稱：惠陽時(shí)代廣場b、項(xiàng)目工程的主要賣點(diǎn)：惠陽中心步行商業(yè)街惠陽商業(yè)旗艦c、LOGO視覺感知形成：四色財(cái)源、風(fēng)火車、新時(shí)代2 .項(xiàng)目工程定位惠陽時(shí)代廣場定位于一種非常新的時(shí)代精神，代表著大發(fā)展背景下惠陽當(dāng)?shù)叵M(fèi)者和外國投資者的生活品位和消費(fèi)時(shí)尚，以高質(zhì)量的商業(yè)服務(wù)為一盞茶體現(xiàn)，以多階段消費(fèi)需求、購物大頭針、娛樂、飲食等為一體的大型服裝精品為主體的購物大頭針和結(jié)賬臺(tái)中心3 .市場定位細(xì)分的二線布蘭德牽引、二

3、線、三線布蘭德為主體的時(shí)尚購物商城正在追求時(shí)尚品味和現(xiàn)代生活服務(wù)概念。 經(jīng)營的商品以質(zhì)量為優(yōu)先，為精品，但以中檔品為主流。四.總體目標(biāo)這個(gè)項(xiàng)目工程的建設(shè)，要達(dá)到在惠陽商圈中“最能去”的地方建設(shè)惠陽中心步行街(未來計(jì)劃)和商業(yè)引導(dǎo)人惠陽時(shí)代廣場的目標(biāo)。 “結(jié)賬臺(tái)日何去何從惠陽時(shí)代廣場”成為廣為人知的廣告語。(1)劃分目標(biāo)a、最能買東西b、最可購買c，最能吃d，最能玩(2)提高每天吸引人流的目標(biāo)a、惠陽時(shí)代廣場要求顧客一定的專一性(以后生子為主體)，但也要注意云同步適當(dāng)?shù)膹V泛性，盡量讓男女老少合適b .惠陽時(shí)代廣場對(duì)顧客有著強(qiáng)烈的魅力：當(dāng)?shù)厝恕⑼鈬?、旅游者、外國人c .惠陽時(shí)代廣場將來要充分利用

4、規(guī)劃中心步行商業(yè)街的領(lǐng)先地位的優(yōu)勢。 這種優(yōu)勢將人流最大限度地引導(dǎo)到惠陽時(shí)代廣場。(3)延長客戶人均逗留時(shí)間，以挽留小盆友、挽留夫婦、挽留老人、家庭集體購物大頭針為目標(biāo)a、時(shí)代廣場能去的地方必須盡可能多b .有時(shí)在累的地方休息(休閑椅、結(jié)賬臺(tái)廣場)c、小盆友有游樂場(小盆友樂園、掌門人級(jí)體育娛樂廣場)d，肚子餓了就有吃的地方e、有地方娛樂(掌門人體育娛樂廣場)(4)提高顧客消費(fèi)率的目標(biāo)a、該買的東西可以買b .應(yīng)該玩的東西可以玩c、想吃的東西可以吃，干凈，價(jià)格可以接受d，能看到想看的東西(5)提高日平均銷貨收入和利益目標(biāo)多樣性的價(jià)格策略a :堅(jiān)持薄利多銷的中間價(jià)b :想買的、能買的、價(jià)錢不貴5

5、 .工商管理構(gòu)想(1)迅速成立專業(yè)百貨大樓工商管理公司管理未來的百貨大樓，從發(fā)展趨勢來看，投資者越來越重視百貨大樓工商管理，百貨大樓本身能夠經(jīng)營是房地產(chǎn)競爭的根本。 因此，具有長遠(yuǎn)觀點(diǎn)的發(fā)展者必須考慮百貨大樓的經(jīng)營問題，考慮經(jīng)營者的問題，盡量形成共同投資共同管理店，實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)共同負(fù)擔(dān)、利益共享。(2)從增加百貨大樓高附加值的角度出發(fā)，成立百貨大樓經(jīng)營者、管理者高級(jí)會(huì)員俱樂部(商會(huì))，使商店在本百貨大樓內(nèi)擁有晚會(huì)和交流業(yè)務(wù)的常設(shè)地址，使百貨大樓所有者享有超越其他百貨大樓的優(yōu)惠條件。(3)利用上述兩點(diǎn)確立的優(yōu)勢，安排各種社會(huì)活動(dòng)，確立百貨大樓的品牌形象。6 .百貨大樓功能版結(jié)構(gòu)(一)百貨大樓版結(jié)構(gòu)原

6、則；一般來說，版結(jié)構(gòu)百貨大樓有兩種方法a、傳統(tǒng)的定位方式一般將不同種類的商品放置在不同的樓層和樓層的不同位置。b .從現(xiàn)代流行概念的百貨大樓來看，一般的購物大頭針、娛樂、結(jié)賬臺(tái)等多種功能并存，只強(qiáng)調(diào)商品等級(jí)的統(tǒng)一，強(qiáng)調(diào)功能區(qū)分。金佑利提議采用第二種方式，強(qiáng)調(diào)質(zhì)量等級(jí)的統(tǒng)一，不故意追求功能強(qiáng)制區(qū)分。(2)百貨大樓單位的配置形式a、空間開放(半封閉)，適合統(tǒng)一經(jīng)營的大賣場(超市形式)和高級(jí)賣場b、精品屋封閉形式，適用于獨(dú)立經(jīng)營的實(shí)體店形式和中低檔商品賣場c、開放與精品屋的結(jié)合方式，適合中等賣場。本項(xiàng)目定位等級(jí)為中級(jí)，以獨(dú)立經(jīng)營的形式，依據(jù)惠陽的百貨大樓經(jīng)營特點(diǎn)，商戶一般需要相對(duì)獨(dú)立的空間，并有一些

7、布蘭德運(yùn)營商進(jìn)出，綜合考慮，金得利建議本百貨大樓以開放式和精品店相結(jié)合的形式進(jìn)行版結(jié)構(gòu)。(3)具體形式如下表所示層數(shù)樓板層名稱定位階層化功能空間原則裝飾風(fēng)格的定位露天的最上層極限空間體育娛樂設(shè)施：健身會(huì)、滑冰場、空中游泳池、極限運(yùn)動(dòng)、迷你影劇院、電子男同性戀中心、體育時(shí)裝、體育器材店等乘兩臺(tái)垂直自動(dòng)電梯和電動(dòng)扶梯的雙線到達(dá)該地區(qū)屬于商業(yè)死亡線，為了克服人的疲勞，裝飾需要加強(qiáng)象征符(飛碟和屋檐)正五樓(假設(shè))國際料理考慮到在5樓制作百貨大樓，一樓的美食街被取消，改為精品圖片庫。乘兩臺(tái)垂直自動(dòng)電梯和電動(dòng)扶梯的雙線到達(dá)和整體風(fēng)格很協(xié)調(diào)，但強(qiáng)調(diào)了美食廣場的特性。正四樓千千萬萬的集會(huì)超級(jí)大市集(華潤超市

8、等)開放的經(jīng)營乘兩臺(tái)垂直自動(dòng)電梯和電動(dòng)扶梯的雙線到達(dá)與整體風(fēng)格相協(xié)調(diào)正三樓霓虹燈的艷影精品柜臺(tái)區(qū)：在兩個(gè)中心周圍鋪設(shè)化妝品、精品配件等精品柜臺(tái)名店廊區(qū)：時(shí)尚女裝個(gè)人護(hù)理區(qū)：美容、美甲等精品島環(huán)中廳開放經(jīng)營(柜臺(tái)形式)名店廊精店形式，大回環(huán)和小回環(huán)形式女性，色調(diào)柔和的女性，能有適當(dāng)?shù)牧骶€配置正二樓男子氣概精品柜臺(tái)區(qū)：左側(cè)中廳周圍鋪設(shè)男性精品柜臺(tái)左側(cè)男性名店廊區(qū)：男裝系列，精品皮具鞋具右側(cè)中廳運(yùn)動(dòng)系列區(qū)：運(yùn)動(dòng)服裝、運(yùn)動(dòng)器械童裝玩具區(qū)：童裝、玩具精品島環(huán)中廳開放經(jīng)營(柜臺(tái)形式)名店廊精店形式，大回環(huán)和小回環(huán)形式陽剛一盞茶，直線棒，高品位，表現(xiàn)等級(jí)，線條精致正一層正面時(shí)尚的頂點(diǎn)布蘭德服裝、銀行、布蘭德

9、飲食等。中型獨(dú)立專營店獨(dú)立經(jīng)營，精品店內(nèi)部有一條小走廊大氣、時(shí)尚、開放真一的反面美食天下中西美食(面點(diǎn)王等)、結(jié)賬臺(tái)果醬食品(優(yōu)的良品等)、珍珠磨粉機(jī)茶等。中型獨(dú)立專營店是半獨(dú)立經(jīng)營，步行街形式精巧而有人情味的“玩樂”的感覺負(fù)一層潮流的集大成時(shí)髦的服裝金屬男同性戀制品時(shí)髦精品等精品屋形式后現(xiàn)代：簡潔廉價(jià)概念的物化表現(xiàn)追求回頭客、熟客、室內(nèi)裝修層的注意正在削弱“高檔”的感覺。上述經(jīng)營品種看似復(fù)雜，與百貨大樓相似，但兩者根本的區(qū)別在于，不是經(jīng)營的百貨大樓，而是以獨(dú)立實(shí)體店和開放式經(jīng)營的風(fēng)格是大相逕庭布蘭德的精品集中。7 .百貨大樓各層布蘭德業(yè)者的招攬?jiān)瓌t(1)在一樓和二、三樓的部分位置設(shè)置精品布蘭

10、德服飾專營店，專業(yè)經(jīng)營中、高級(jí)布蘭德，這成為區(qū)域標(biāo)識(shí)牌，引領(lǐng)其他商家進(jìn)入。(2)招商可以以兩種方式運(yùn)營。 一種是純租賃的銷售，這是比較簡單的，一種是保險(xiǎn)費(fèi)的提高方法，整個(gè)百貨大樓由發(fā)展者統(tǒng)一工商管理，各布蘭德業(yè)者不支付租金，在其銷售中以百分比向發(fā)展者漲價(jià)，布蘭德業(yè)者以某基數(shù)向發(fā)展者進(jìn)行保險(xiǎn)費(fèi)的提高。 也就是說，不管銷售情況如何，只要沒有達(dá)到這個(gè)銷售額，同樣以保險(xiǎn)費(fèi)的基數(shù)提取傭金。(3)采用第二種方式時(shí)，布蘭德廠商可以先交納一定的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用和保證金后再進(jìn)入當(dāng)?shù)兀唧w費(fèi)用由雙方另行確定。(4)布蘭德商的進(jìn)駐現(xiàn)場由發(fā)展商統(tǒng)一規(guī)劃，應(yīng)發(fā)展商的要求而室內(nèi)裝修。8 .銷售資料樓本、展板、單張及其他宣傳材

11、料(略)價(jià)目表(銷售管理表)(略)支付方法(省略)購房費(fèi)用清單(手續(xù)流程和時(shí)間)房費(fèi)計(jì)算書(略)預(yù)購協(xié)議書(銷售員保留樣品)業(yè)務(wù)流程表(整個(gè)表)現(xiàn)行商業(yè)利率表(略)比爾貸款的心得體會(huì)(略)戶型/鋪路平面圖(如有大樓圖書等相關(guān)資料可省略)現(xiàn)場銷售過程敲門磚登記表(總表)銷售回答者提出的問題預(yù)約書(銷售人員留下樣品)租賃合同(銷售員留下樣品)合同樣本(略)業(yè)主守則(略)入伙關(guān)系(略)尊客商談職工守則(略)獎(jiǎng)懲條例(略)每周銷售總結(jié)(樣品)營業(yè)員的工作日程(工作表)主要和外包項(xiàng)目工程人員的聯(lián)絡(luò)人電話號(hào)碼項(xiàng)目工程銷售文件(項(xiàng)目工程經(jīng)理)銷售培訓(xùn)計(jì)劃表(見培訓(xùn)篇)客戶配置文件表每日訪問客戶登記表每日訪客

12、統(tǒng)計(jì)表廣告日效果統(tǒng)計(jì)表電話咨詢統(tǒng)計(jì)表每周成交統(tǒng)計(jì)報(bào)表銷售時(shí)間表其他相關(guān)資料事務(wù)文具用品：電子計(jì)算器、便利貼、筆、膠水、訂書機(jī)、直尺、激光筆、文件、現(xiàn)場名片、卡片、電腦、打印機(jī)、打印紙、復(fù)印機(jī)、點(diǎn)鈔機(jī)等。9 .現(xiàn)場包裝(1)導(dǎo)向系統(tǒng)(地址、標(biāo)識(shí)牌、街燈旗、彩旗等)在交通要沖掛橫幅，配置橫幅，設(shè)置巨大宣傳板等。(2)建筑外裝a、明亮工程市場周圍的交通要道除設(shè)街燈旗外，還應(yīng)設(shè)街燈以營造氛圍b、工地和銷售樓包裝上有機(jī)結(jié)合為一體注：具體請參照廣告公司的設(shè)計(jì)方案(3)大樓的包裝(詳情請參照大樓的設(shè)計(jì)策略)a、內(nèi)部版結(jié)構(gòu)定懸掛與周圍有關(guān)的銷售資料的展示板、模型、銷售證明書和指導(dǎo)題字、攝影圖片、賀年卡。 主要

13、銷售設(shè)備齊全，內(nèi)部布局明亮，現(xiàn)代時(shí)尚，照明明亮，熱情。b .外包裝門口掛著氣球、三角旗等，在室外墻面配置大型氣球，路邊立著氛圍商業(yè)的的路況旗子、標(biāo)識(shí)牌等。注：具體請參照設(shè)計(jì)方案二、推銷戰(zhàn)略推進(jìn)的道路，就是實(shí)現(xiàn)的理由，是有效的本計(jì)劃在詳細(xì)討論的基礎(chǔ)上，提出了新穎獨(dú)特的推進(jìn)策略和推進(jìn)手段。 取得實(shí)效取決于我們認(rèn)真靈活地運(yùn)用這些個(gè)的戰(zhàn)略和手段。1、貴公司對(duì)項(xiàng)目工程效益最大化的要求如下：(1)通常在可銷售的4層樓板層中，從樓板層水平來看，最吸引顧客的是1、2層，地下1層和3層對(duì)顧客的魅力比較弱。 這個(gè)項(xiàng)目工程能實(shí)現(xiàn)多少價(jià)值，主要是能否把項(xiàng)目工程的一、二層利潤優(yōu)勢開發(fā)控制在一盞茶，也就是說，項(xiàng)目工程的利

14、潤來源在一、二層的銷售，我們不能僅僅依靠一、二層的銷售率來滿足腳丫子。 在合理的基礎(chǔ)上，還要考慮到可以實(shí)現(xiàn)許多高價(jià)值。(2)關(guān)于最初的樓板層樓板層，我們最大限度地開發(fā)了臨街的樓板層，計(jì)劃了更多的獨(dú)立的樓板層，我們在銷售中發(fā)現(xiàn)總結(jié)：商業(yè)樓板層銷售中街道樓板層的價(jià)格最高，容易被客戶接受。 另外，樓板層經(jīng)營靈活，容易為客戶所接受。 獨(dú)立的樓板層是僅次于城市樓板層的實(shí)體店，而且，要增加城市樓板層的規(guī)劃和獨(dú)立樓板層的樓板層使用率，提高房地產(chǎn)的市場競爭力。(3)對(duì)于第二層，發(fā)展者可以靈活應(yīng)對(duì)，考慮到初始化經(jīng)營的局限性，我們可以提供短期的租賃保證。 例如，提供最多四年的租賃(適當(dāng)特羅爾租賃年限)，租賃率在6

15、%以上，并且租金一次性從首付款中扣除，減輕客戶支付的壓力，有利于客戶讓未來有自信心，突破價(jià)格。(4)以地下一層和三層的樓板層為云同步，通過樓板層銷售，提供恰當(dāng)?shù)目煽繅勖?四年)，穩(wěn)定增加顧客的投資收益率，利用商業(yè)發(fā)展，為顧客提供利益的增加點(diǎn)。2、項(xiàng)目工程銷售是最終利潤來源的落實(shí)，以“短、平、早”為宗旨，積極把房地產(chǎn)引入市場。(1)項(xiàng)目工程應(yīng)全面展開，避免相互施壓。 在這里除了有自營押金和出租押金的區(qū)別外，對(duì)于各層的實(shí)際情況，我們也必須考慮其出租年限。(2)要準(zhǔn)確把握惠陽市場投資者的心中的感覺。(3)配合銷售的包裝手段，短期保持高附加值感，吸引交易商。三.推進(jìn)戰(zhàn)略原則原則1 :引進(jìn)政府的行動(dòng)，“借助政府”的力量“利”并行原則2 :短期強(qiáng)制銷售，集中消化。從房地產(chǎn)的具體情況來看，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度，我們云同步了這個(gè)項(xiàng)目工程的要求，即在四個(gè)月內(nèi)成功銷售這個(gè)項(xiàng)目工程，獲得了最大的利益，也是我們分析了項(xiàng)目工程地區(qū)特征的結(jié)論。 項(xiàng)目工程銷售的是商業(yè)房地產(chǎn)，根據(jù)我們公司的銷售經(jīng)驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)商業(yè)銷售并非平板，一定有熱烈的現(xiàn)場銷售氛圍，所以我們采用了集中銷售的戰(zhàn)略。原則3 :先炒土地，