2008年上海盛世新江灣商業(yè) 商業(yè)I期部分整體策劃報(bào)告

1、,整體策劃報(bào)告,2008年1月,盛世新江灣商業(yè) 商業(yè)I期部分,項(xiàng)目篇 周邊市場(chǎng)研究篇 定位Key Point篇 業(yè)態(tài)策劃篇 招商執(zhí)行篇 商業(yè)運(yùn)營(yíng)Idea篇,經(jīng)營(yíng)管理職能概述,項(xiàng)目篇,項(xiàng)目概況,產(chǎn)品概況,項(xiàng)目概況,產(chǎn)品示意,產(chǎn)品示意,項(xiàng)目概況,項(xiàng)目概況,現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景,項(xiàng)目概況,現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景,項(xiàng)目概況,現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景,項(xiàng)目概況,項(xiàng)目概況,項(xiàng)目概況,項(xiàng)目概況,項(xiàng)目概況,50-80平米小面積分割 盛世新江灣一、二期社區(qū)，新江灣成熟社區(qū)常住人口消費(fèi)力旺盛 五角場(chǎng)城市副中心輻射商業(yè)區(qū) 緊鄰新江灣城高檔大型生活區(qū)，未來消費(fèi)力及消費(fèi)檔次樂觀 整個(gè)楊浦區(qū)已擺脫“下只角”形象，對(duì)于投資與商家均有較大吸引力,項(xiàng)目賣點(diǎn),常住人群處

2、生活日常消費(fèi)外，其他消費(fèi)需前往距離較遠(yuǎn)的五角 場(chǎng) 周邊零星的商業(yè)檔次底、形式陳舊，僅勉強(qiáng)滿足生活需求。 臨近新江灣城生態(tài)濕地，未與之住宅區(qū)域直接接壤 項(xiàng)目向北為規(guī)劃的八車道道路，很難利用其引發(fā)消費(fèi)潛在力,劣勢(shì)研究,中原住宅區(qū)為早年開發(fā)的老社區(qū)，社區(qū)內(nèi)人口已形成固有的消費(fèi)習(xí)慣對(duì)于新商業(yè)區(qū)域需時(shí)間來接受 新江灣作為大型的新興生活區(qū)，很多項(xiàng)目都將有自身的配套商業(yè)項(xiàng)目，將分流一部分消費(fèi)力 區(qū)域以檔次低、分布分散的商業(yè)為主，中高檔次消費(fèi)地五角場(chǎng)又有相當(dāng)距離，因此中檔生活消費(fèi)成為市場(chǎng)空缺。 小面積的分割形式，不利于招商，但十分利于產(chǎn)權(quán)銷售,其他問題,從上述種種來看，對(duì)比現(xiàn)今中國(guó)傳統(tǒng)商業(yè)理念對(duì)商鋪產(chǎn)品的認(rèn)知

3、和考量因素來說，盛世商業(yè)產(chǎn)品都存在一定的優(yōu)勢(shì)，但也有著客觀環(huán)境而引起的先天不足，如何把客戶引來，也是我們需要解決的問題。,產(chǎn)品總匯,周邊市場(chǎng)研究篇,值得借鑒與深思的五角場(chǎng)商業(yè),業(yè)態(tài)展示,業(yè)態(tài)展示,業(yè)態(tài)展示,業(yè)態(tài)展示,業(yè)態(tài)展示,業(yè)態(tài)展示,業(yè)態(tài)展示,五角場(chǎng)北靠約有30多萬人口的中原社區(qū)； 周圍是復(fù)旦大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)、體育學(xué)院、二軍大等東方大學(xué)城的十余所高校 黃興路段有長(zhǎng)白、延吉、控江、鞍山、遼源幾大老社區(qū)以及文化佳園、黃興綠園、 公元3000等一批高品質(zhì)住宅小區(qū)； 未來還有規(guī)劃占地近10平方公里的現(xiàn)代化大型居住區(qū)新江灣城； 作為一個(gè)四通八達(dá)的交通樞紐，五角場(chǎng)地區(qū)的人流量巨大； 據(jù)統(tǒng)計(jì)目前平均每天人流

4、量在60萬左右；,人流分布,五角場(chǎng)目前有近20幾條公交線路可直達(dá)人民廣場(chǎng)、陸家嘴、張江高科技園區(qū)、浦東機(jī)場(chǎng)，交通線路較多； 高峰時(shí)段公交線路較為擁堵，中環(huán)線五角場(chǎng)附近車輛上下匝道設(shè)置較遠(yuǎn)； 軌道交通較為便利； 貫穿五角場(chǎng)中心的10號(hào)線至2010年開通；,交通狀況,現(xiàn)在的萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、百聯(lián)又一城、東方商廈等大型商業(yè)基本集中于環(huán)島中心，占據(jù)了五角場(chǎng)的黃金地帶，也是整個(gè)五角場(chǎng)商業(yè)中心的支柱。五角場(chǎng)的零散型商業(yè)也可圈可點(diǎn)。國(guó)賓路、國(guó)定路等道路兩旁都密密麻麻的布滿了各種零散型商鋪，囊括了服飾、餐飲、音像、醫(yī)藥、文娛、圖書等各個(gè)方面,商業(yè)分布,分布圖,萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)是大連萬達(dá)集團(tuán)在上海投資的第一個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目

5、總投資30億元，總建筑面積33萬平方米，也是五角場(chǎng)最主要的核心建筑。廣場(chǎng)地上劃分為五個(gè)大型商業(yè)業(yè)態(tài)和三幢甲級(jí)高層辦公樓，地下一層為地下大型商城，地下二層為大型停車場(chǎng)。 目前，萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)招商的沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)、巴黎春天百貨、HOLA家居、上海黃金珠寶城、上海書城、寶大祥青少年兒童購(gòu)物中心、頤高數(shù)字生活館、萬達(dá)國(guó)際影城、大歌星量販KTV、上海第一食品等大型知名店鋪基本都已開始營(yíng)業(yè)。整個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)將購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂為一體，真正體現(xiàn)了“一站式”的特點(diǎn)。,萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng),萬達(dá)平面圖,萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)（巴黎春天）,萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)（巴黎春天）,萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)（第一食品）,萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)（第一食品）,萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)（第

6、一食品）,餐 飲： 麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客、棒約翰、大家樂、蕉葉咖喱屋 云南美食園、干鍋居、東方既白、三商巧福、晉面3000飯 螞蟻食坊、永和豆?jié){、吉野家、克莉絲訂、味之都、思得客 路客、糖皇、愛茜茜里、DQ冰淇淋、禾綠壽司 服裝服飾： C&A、優(yōu)衣庫、LEE、麥考林、簡(jiǎn)GEN、EV.CODE、美卡拉 海瀾之家、申格體育、過路人、卡賓、天使園、怪誕城之夜 諸氏方圓、小茜子、東藝鞋業(yè)、HOT WIND、卡斯高、其樂大帝 達(dá)芙妮、上海故事、海盜船、梵希娜、古今,萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)（萬達(dá)城中城）,主 力 店：寶大祥青少年兒童購(gòu)物中心、屈臣氏 美 容：SASA、金太子、伊美娜、柔婷、張霞美甲、匯美會(huì) 數(shù)碼家

7、電：頤高數(shù)碼 電 玩：湯姆熊 特 色 店：巴黎三城、睛彩眼鏡、一代眼鏡、明仁眼鏡、艾視迪時(shí)間廊、瑞麗攝影、THE DOG、HELLP KITTY,萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)（萬達(dá)城中城）,其位于萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)的對(duì)面，總建筑面積12.6萬平方米，作為該區(qū)域的另一個(gè)大型商業(yè)設(shè)施。 該購(gòu)物中心是由上海百聯(lián)集團(tuán)投資10億元精心打造，分為地上9層和地下3層，吸收精品百貨、迷你電影院及小吃廣場(chǎng)等在這里落戶，在又一城的7-8層，將建造一個(gè)模仿香港太古廣場(chǎng)的真冰溜冰場(chǎng)，成為另一個(gè)集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂、健身、展示等多種功能于一體的大型都市型購(gòu)物中心。,百聯(lián)又一城,百聯(lián)又一城名品時(shí)尚廊1F,百聯(lián)又一城（職場(chǎng)生活廊2F）,百聯(lián)

8、又一城（風(fēng)情麗人廊3F）,百聯(lián)又一城（風(fēng)情麗人廊3F）,百聯(lián)又一城（紳士用品廊4F ）,百聯(lián)又一城（紳士用品廊4F ）,百聯(lián)又一城（陽光活力廊5F ）,百聯(lián)又一城（現(xiàn)代家居廊6F ）,百聯(lián)又一城（溜冰美食廊7F ）,百聯(lián)又一城（影視娛樂廊8F ）,百聯(lián)又一城（時(shí)尚娛樂廊9F ）,百聯(lián)又一城（休閑情趣廊B1F）,百聯(lián)又一城（休閑情趣廊B1F）,大型商業(yè)提升五角場(chǎng)整體的人氣的同時(shí)，對(duì)周圍的零散商業(yè)起到了很好的促進(jìn) 作用；零散商業(yè)從商業(yè)布局、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、設(shè)施配套等多方面差異化競(jìng)爭(zhēng)，與大型 商業(yè)項(xiàng)目形成了互補(bǔ)型的特色商業(yè)； B. 高漲的租金使店鋪經(jīng)營(yíng)成本上升，而大型商業(yè)業(yè)態(tài)的進(jìn)入又壓縮了零散商鋪的利 潤(rùn)

9、空間，店鋪的盈利空間很小，增大了個(gè)體經(jīng)營(yíng)者的風(fēng)險(xiǎn)； C. 人流量大，多為外區(qū)消費(fèi)者，商業(yè)檔次中上、屬典型的市級(jí)商業(yè)中心； D. 和本案相比，由于今后商業(yè)定位上的差別，客源并不存在沖突,商圈總結(jié),五角場(chǎng)5條特色主題商業(yè)街的建設(shè)滿足普通市民和不同層次消費(fèi)者的消費(fèi)需求。 五角場(chǎng)形成一個(gè)人群相對(duì)比較集中的商業(yè)綜合區(qū)。 個(gè)性化、特色化商業(yè)，互相補(bǔ)充成為城市副中心消費(fèi)升的推動(dòng)力之一。 從隨著交通的開發(fā)，大學(xué)、生態(tài)、現(xiàn)代化的商業(yè)設(shè)施等優(yōu)勢(shì)，五角場(chǎng)這個(gè)未來的城 市副中心成為上海新的“上只角”。 五角場(chǎng)的商鋪經(jīng)歷“無量空漲”：?jiǎn)蝺r(jià)、租金飆升，接盤的中小投資者、商戶壓力也 日益增長(zhǎng)。 如今，五角場(chǎng)已進(jìn)入爆發(fā)性增長(zhǎng)

10、階段，投資價(jià)值有質(zhì)的提升，因此出現(xiàn)了盲目提高 售價(jià)、租金價(jià)格的現(xiàn)象。面對(duì)開發(fā)商和前期投資者趁機(jī)抬價(jià)，一些欲進(jìn)入五角場(chǎng)的 投資客只能望鋪興嘆。,五角場(chǎng)印象,無論是從市場(chǎng)現(xiàn)狀還是發(fā)展趨勢(shì)來看 本案都存在著巨大的機(jī)會(huì) 那么從消費(fèi)市場(chǎng)現(xiàn)狀來說 又是否存在著同樣的契機(jī)呢？,研究證明，諸多因素和實(shí)際人口消費(fèi)需求決定了如下幾點(diǎn)實(shí)際情況： 1.新江灣城的商業(yè)存在巨大機(jī)會(huì) 2.餐飲娛樂仍舊是本區(qū)域輸出消費(fèi)的重點(diǎn) 3.區(qū)域內(nèi)并不存在實(shí)際意義上的競(jìng)品 4.外出消費(fèi)的主要原因是本地?zé)o法滿足其需求,如此我們的定位方向也就相繼明確,定位Key Point篇,那么我們的具體執(zhí)行思路是什么？,首先，明確了我們的消費(fèi)者在哪里?

11、,展望新江灣,我們的地理位置決定了我們的消費(fèi)客源 目前新江灣稀缺的商業(yè)形態(tài)決定了我們的潛 在客源 龐大的消費(fèi)基數(shù)風(fēng)情業(yè)態(tài)可能帶來的潛在客源,商業(yè)輻射范圍,中原區(qū)域、未來新江灣城目的性消費(fèi)人群,周邊常住習(xí)慣性消費(fèi)人群,小區(qū)住戶,當(dāng)?shù)厝说南M(fèi)習(xí)慣又如何呢？ 對(duì)此，我們進(jìn)行了詳細(xì)的抽樣面談?wù){(diào)查,面談人數(shù)：173人 綜合年齡區(qū)間：2050歲,問題統(tǒng)計(jì)1：節(jié)假日最常去消費(fèi)的地方（可多選） 人民廣場(chǎng)：62.2%、徐家匯：60.6%、淮海路：51.5%、五角場(chǎng)：47.2%、,問題統(tǒng)計(jì)3：出去主要消費(fèi)什么？（可多選） 服飾類：89.3% 餐飲類：91.4% 娛樂類：84.1% 體育類：11.3%,問題統(tǒng)計(jì)4：

12、外出消費(fèi)的原因？(可多選） 本地沒有：93.7% 習(xí)慣：54.2% 喜歡：67.6% 其他: 12.1%,我們的消費(fèi)者需要什么？,這些是區(qū)域內(nèi)所沒有的,品牌大面積集中餐飲業(yè)態(tài) 品牌休閑娛樂集中業(yè)態(tài) 高品質(zhì)生活類業(yè)態(tài) 經(jīng)濟(jì)酒店 整體規(guī)劃與專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理,可行性研究,第三、我們發(fā)展商家的機(jī)會(huì)： 區(qū)域在發(fā)展 對(duì)新中心區(qū)域商業(yè)的建設(shè)提出了需求 業(yè)態(tài)要補(bǔ)充 對(duì)新中心區(qū)域商業(yè)的建設(shè)提出了需求 數(shù)量要豐富 對(duì)新中心區(qū)域商業(yè)的建設(shè)提出了需求 客群要增加 對(duì)新中心區(qū)域商業(yè)的建設(shè)提出了需求 商家要拓展 對(duì)新中心區(qū)域商業(yè)的建設(shè)提出了需求,商家還是急需分享這塊蛋糕,可行性研究,“精品餐飲娛樂商業(yè)風(fēng)情街區(qū)” 城市商業(yè)副

13、中心,我們的定位呼之欲出：,那么我們?cè)撘趺醋觯?方案1：生活類兼顧方向 大賣場(chǎng)主力店特色商業(yè) 目前最流行的區(qū)域商業(yè)模式,1.周邊已有歐尚、家樂福等生活大賣場(chǎng)2.車位不足：若賣場(chǎng)占據(jù)地下面積后,車位將嚴(yán)重不足3.商鋪的規(guī)劃與面積不適合此方案,由此，綜合考慮我們推出第二方案,面臨的難題,：,服務(wù)于社區(qū)的商業(yè)形態(tài) 中檔的商業(yè)定位 具有些“都市調(diào)調(diào)”的商業(yè)類型,我們的商業(yè)定位,方案2：餐飲娛樂結(jié)合特色零售 餐飲娛樂主力店特色商業(yè) 拾遺補(bǔ)缺、最適合的業(yè)態(tài)組合,我們對(duì)今后的整體定位思路做了如下總結(jié)：,變,在商業(yè)塑造思路上要改變,倡導(dǎo)能最大限度發(fā)揮產(chǎn)品本身風(fēng)格特色，卻又能符合中國(guó)人消費(fèi)習(xí)慣和好奇心的新商業(yè)

14、模式！,我們要改變?nèi)ミm應(yīng)市場(chǎng),我們要改變一貫的大社區(qū)商業(yè)打造思路，調(diào)整立足點(diǎn)，組合出新的大帶小商業(yè)模式。,傳統(tǒng)人氣商業(yè)與我案的特色商業(yè)產(chǎn)品需要完美結(jié)合，因此我們要變,上海目前的現(xiàn)代傳統(tǒng)商業(yè)模式還是最具人氣和最具接受度的商業(yè)模式，那么為了保證整體商業(yè)的良性發(fā)展，廣場(chǎng)商業(yè)還是必須要回歸到以現(xiàn)代集中性商業(yè)為主打的傳統(tǒng)商業(yè)模式上從而最大限度的聚集人氣，帶動(dòng)長(zhǎng)街特色商業(yè)的發(fā)展。,關(guān)鍵點(diǎn)1,豐富、現(xiàn)代,五角場(chǎng)的業(yè)態(tài)很全 有效的地理位置，具有足夠的可塑性 這就是我們的機(jī)會(huì)所在 因此我們可以做到目前無可爭(zhēng)議的豐富 因?yàn)橐源髱〉闹行乃枷胄枰奂薮笕藲夂腿肆?而現(xiàn)代商業(yè)依舊是人氣巨大的主流商業(yè)模式 因此我們的

15、集中商業(yè)、人氣商業(yè)還是要以現(xiàn)代商業(yè)為主 如此才能保證錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，以及今后的綜合發(fā)展,關(guān)鍵點(diǎn)2,增、補(bǔ),區(qū)域內(nèi)十分匱乏集中大面積餐飲娛樂業(yè)態(tài) 而原有的商業(yè)業(yè)態(tài)因商業(yè)量體的制約，也急需得到改善 這就是我們的機(jī)會(huì)所在 增加原有業(yè)態(tài)的數(shù)量，補(bǔ)齊原先匱乏的業(yè)種 外加今后風(fēng)情商業(yè)業(yè)態(tài)的完善 做到獨(dú)一無二且錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，也就確保了我案商業(yè)長(zhǎng)期的良性發(fā)展可能,關(guān)鍵點(diǎn)3,風(fēng)情、獨(dú)特,那我們就要最大限度利用產(chǎn)品本身優(yōu)勢(shì) 結(jié)合建筑本身的異國(guó)風(fēng)情，配合即符合中國(guó)人消費(fèi)習(xí)慣，又能引起一定獵奇心理和好奇心的特色異國(guó)風(fēng)情商業(yè)業(yè)態(tài) 獨(dú)此一家的業(yè)種形式 以特色的經(jīng)營(yíng)管理手段普及并推廣 在確保生存與發(fā)展的同時(shí)，又提升了產(chǎn)品本身的檔次與

16、價(jià)值,關(guān)鍵點(diǎn)4,文化、精致,為了保證區(qū)別于傳統(tǒng)商業(yè)的特色商業(yè)的長(zhǎng)久生命力 同時(shí)提升商業(yè)本身的檔次與潛在品牌價(jià)值 賦予其一種全新的文化詮釋 并以此為基調(diào)，全面推廣使其成為一種流行 如此既能保證自身的商業(yè)地位、站穩(wěn)腳跟 同時(shí)又規(guī)避了經(jīng)營(yíng)者對(duì)此類產(chǎn)品存在較大抗性的可能,我們將要打造的是,業(yè)態(tài)策劃篇,價(jià)值的創(chuàng)造,在解決了生存和發(fā)展的主題之后、商業(yè)的第二個(gè)主題就在于價(jià)值的創(chuàng)造。 如果 產(chǎn)品1 則 產(chǎn)品管理“概念與創(chuàng)新”100,一期商業(yè)街業(yè)態(tài)布局,精品區(qū),生活區(qū),休閑區(qū),H區(qū)、G區(qū),E區(qū)、D區(qū),C區(qū),A、B區(qū),F區(qū)、G區(qū),特色餐飲、休閑娛樂 康體健身、特色零售,便利生活 自給自足,Part 1:,生活區(qū),

17、生活區(qū),生活區(qū),業(yè)態(tài)細(xì)分：干洗店 24小時(shí)便利店 西點(diǎn)面包店 鮮花店 煙酒專營(yíng)店 美容美發(fā)中心 銀行 診所郵局齒科,生活區(qū),休閑娛樂 時(shí)尚先鋒,Part 2:,Nightclub ,廣場(chǎng)休閑餐飲、量販KTV 桌球、電玩、足浴、SPA、桑拿會(huì)館,暢快,殊榮,涵養(yǎng),現(xiàn)代,滿足,酒店健身、桑拿,室內(nèi):瑜珈+FITNESS+ JACCUZI,桑拿健身會(huì)所,業(yè)態(tài)細(xì)分：女子沙龍美容會(huì)所形象設(shè)計(jì) 健身俱樂部保健按摩棋牌室溜冰館 品牌咖啡茶坊冷飲吧水果吧,休閑區(qū),釋放靈魂的潛能，蒸騰生活的熱力、品質(zhì)生活永遠(yuǎn)趨之若鶩,Special Restaurant ,精品生活 主流時(shí)尚,Part 3,西 點(diǎn),茶坊,咖啡,

18、西餐,煙酒糖果,酒吧,特色,業(yè)態(tài)細(xì)分： 休閑類：特色餐飲日本料理工藝品店 寵物店數(shù)碼產(chǎn)品店手機(jī)專賣 陶吧書吧茶藝館進(jìn)口食品 影像店玩具店 禮品店等 服飾類：運(yùn)動(dòng)服飾店內(nèi)衣店香水店 化妝品專賣首飾店水晶店 箱包鞋帽 眼鏡店名品鐘表行 家居類：藝術(shù)畫廊文具店名牌餐廚 床上用品店 ,休閑區(qū),.三大分區(qū)是功能上的劃分，具體操作中需結(jié)合經(jīng)營(yíng)條件綜合 考慮。屆時(shí)為滿足商家經(jīng)營(yíng)需要，實(shí)際情況必將發(fā)生變化。 因此，在商業(yè)總體功能定位不變的前提下，推廣中須嚴(yán)格把 握宣傳尺度。如：現(xiàn)場(chǎng)包裝明確“暫定”標(biāo)注，宣傳資料中加 注警示語等，避免日后糾紛。 .先引進(jìn)主力店，有限條件下，盡可能吸引目標(biāo)性消費(fèi)，提升商業(yè)檔次同時(shí)

19、，化 點(diǎn)成片，動(dòng)小商業(yè)進(jìn)駐。主力店的引進(jìn)需根據(jù)商家經(jīng)營(yíng)需要打破少部分面積分 隔。,補(bǔ)充說明,2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789,肯德基、必勝客、東方既白、麥當(dāng)勞、真功夫、 PAPAJOHNS、德克士炸雞、滿記甜品、漢堡王 康師傅私房牛肉面、味千拉面、 香港避風(fēng)塘料理、上島咖啡、星巴克咖啡 可頌坊、克莉絲汀、 A 里西餅,部分戰(zhàn)略合作伙伴,澳門豆撈、廊亦舫、鮮墻坊、小南國(guó)、 好樂迪、上海歌城、麥迪森、 JUST IN桌球俱樂部、益冠軒英式桌球沙龍 綠色動(dòng)力網(wǎng)吧、自游空間游藝城

20、、 天上人間、一兆韋德健身會(huì)所 首旅建國(guó)酒店管理、莫泰酒店管理,部分戰(zhàn)略合作伙伴,我們追求塑造一種文化,新的生活從此處開始,招商執(zhí)行篇,商業(yè)運(yùn)作模式：先租后售（帶租約銷售）,招商策略： 、嚴(yán)格控制業(yè)態(tài)檔次，大局出發(fā)，追求匹配商街整體定位的高檔次； 、專業(yè)商業(yè)管理公司統(tǒng)一管理。確保商業(yè)氛圍秩序井然。 、免租期：目前項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍不成熟，預(yù)留免租期可用作店面裝修，也可觀察市場(chǎng)培育的效果。本案免租期為6個(gè)月，特殊鋪面、主力店品牌商家另行協(xié)商考慮，最長(zhǎng)不超過12個(gè)月。 、優(yōu)先權(quán)：小區(qū)住戶自營(yíng)或投資商鋪，在同等條件下享有優(yōu)先權(quán)； 、招商時(shí)機(jī)選擇：建議月中上旬商業(yè)推廣，月招商工作啟動(dòng)；,租金付款方式設(shè)定

21、： 1、一次性繳納1年租金者，次年起租金遞增5%；第三年起租金 遞增6%；第四年租金遞增7%； 2、一次性繳納3年租金者，獎(jiǎng)勵(lì)“免租期延長(zhǎng)3個(gè)月”。從第四年 起租金遞增5%；第五年租金遞增6%；第六年租金遞增7%； 3、一次性繳納5年租金者，獎(jiǎng)勵(lì) “免租期延長(zhǎng)6個(gè)月”。從第六 年起租金遞增5%；第七年遞增6%；第八年遞增7%； 4、以上方式，總體租金遞增比例均不超過原租金水平的20%。,商業(yè)運(yùn)作模式：先租后售（帶租約銷售）,銷售策略原則： 1.購(gòu)買本案商鋪者，獲贈(zèng)其所購(gòu)鋪面的租憑合同，享受未來租金收益 2.銷售時(shí)機(jī)選擇：在50%以上招商任務(wù)完成后即開始，此階段投資者 對(duì)經(jīng)營(yíng)前景具較大想象空間。

22、但商家開業(yè)后經(jīng)營(yíng)是否穩(wěn)定存在一定 不確定性，須在商鋪開業(yè)前完成銷售任務(wù) 3.優(yōu)先權(quán)：主營(yíng)商家在同等條件下?lián)碛猩啼伒膬?yōu)先續(xù)簽權(quán)和購(gòu)買權(quán)。,商業(yè)運(yùn)作模式：先租后售,均價(jià)：36938 總價(jià)：279萬 定價(jià)原因：轉(zhuǎn) 角處商業(yè)，延 展面好，5.6米 層高，面積 適中，不可做 餐飲,均價(jià)：29345 總價(jià)：346萬,均價(jià)：30037 總價(jià)：195萬,均價(jià)：30037 總價(jià)：212萬,均價(jià)：29345 總價(jià)：346萬,均價(jià)：30037 總價(jià)：212萬,均價(jià)：29345 總價(jià)：346萬,定價(jià)原因：住宅下底商房型不規(guī)整，不可做餐飲。但沿翔殷路位置較好,均價(jià)：35921 總價(jià)：225萬 定價(jià)原因：5.6 米層高，

23、面積 適中，不可做 餐飲,均價(jià)：36655 總價(jià)：264萬,均價(jià)：36655 總價(jià)：260萬,均價(jià)：36655 總價(jià)：288萬,定價(jià)原因：面積適中，房 型規(guī)整，層高5.6米，但是 不臨馬路和廣場(chǎng)位置較差,均價(jià)：35229 總價(jià)：413萬 定價(jià)原因：面 積偏大，房型 有尖角,均價(jià)：35782 總價(jià)：215萬,均價(jià)：36292 總價(jià)：184萬,均價(jià)：36520 總價(jià)：185萬,均價(jià)：36381 總價(jià)：184萬,均價(jià)：36241 總價(jià)：183萬,均價(jià)：36470 總價(jià)：178萬,均價(jià)：36103 總價(jià)：176萬,591-603定價(jià)原因：面積小市場(chǎng)接受度高，價(jià)差主要是由于使用功能和位置影響有微小浮動(dòng),

24、均價(jià)：36470 總價(jià)：185萬,均價(jià)：36331 總價(jià)：184萬,均價(jià)：36331 總價(jià)：184萬,均價(jià)：36470 總價(jià)：185萬,均價(jià)：36470 總價(jià)：185萬,均價(jià)：36331 總價(jià)：184萬,均價(jià)：36331 總價(jià)：184萬,均價(jià)：36470 總價(jià)：185萬,均價(jià)：36670 總價(jià)：186萬,均價(jià)：34400 總價(jià)：228萬,均價(jià)：35243 總價(jià)：261萬,605-621定價(jià)原因：面積小市場(chǎng)接受度高，價(jià)差主要是由于使用功能和位置影響有微小浮動(dòng),623-625定價(jià)原因：雖臨近廣場(chǎng)，位置較好，但是623房型不方正，若考慮兩個(gè)店鋪一起出售，價(jià)格受影響,均價(jià)：28842 總價(jià)：470萬,

25、均價(jià)：28842 總價(jià)：443萬,均價(jià)：28842 總價(jià)：441萬,均價(jià)：28496 總價(jià)：672萬 定價(jià)原因：面積偏大，有部分面積位于住宅下 使用功能差,均價(jià)：35949 總價(jià)：317萬,均價(jià)：36316 總價(jià)：330萬,627-633定價(jià)原因：住宅下底商，房型不規(guī)整，不可做餐飲,637-639定價(jià)原因：面積適中，位置對(duì)著廣場(chǎng)，較好，5.6米層高。,均價(jià)：35949 總價(jià)：297萬,均價(jià)：35949 總價(jià)：226萬,均價(jià)：35106 總價(jià)：280萬,均價(jià)：35258 總價(jià)：467萬,均價(jià)：34904 總價(jià)：248萬,均價(jià)：34904 總價(jià)：248萬,均價(jià)：35271 總價(jià)：243萬,定價(jià)原因

26、：面積適中，643、641 位置較好面積適中，645位置最好但是面積偏大，房型不規(guī)整，647-653因面積和位置不同，售價(jià)略有差異,均價(jià)：35963 總價(jià)：175萬,均價(jià)：36642 總價(jià)：186萬,均價(jià)：36642 總價(jià)：186萬,均價(jià)：37008 總價(jià)：188萬,均價(jià)：37687 總價(jià)：191萬,均價(jià)：37319 總價(jià)：189萬,均價(jià)：36274 總價(jià)：184萬,均價(jià)：36642 總價(jià)：186萬,均價(jià)：37008 總價(jià)：188萬,均價(jià)：37687 總價(jià)：191萬,均價(jià)：37687 總價(jià)：191萬,均價(jià)：37319 總價(jià)：189萬,均價(jià)：37319 總價(jià)：453萬,均價(jià)：37276 總價(jià)：2

27、60萬,定價(jià)原因：655-677面積小層高5.6米，價(jià)差由位置和使用性不同有所差異。679處于轉(zhuǎn)角，商業(yè)延展面好，681緊鄰住宅，使用功能受限。,均價(jià)：31228 總價(jià)：405萬,均價(jià)：35009 總價(jià)：189萬,均價(jià)：35079 總價(jià)：189萬,均價(jià)：31368 總價(jià)：421萬,均價(jià)：36684 總價(jià)：1110萬,定價(jià)原因：所有商鋪當(dāng)中位置最好，但683、689房型不規(guī)整，層高低，685、687層高5.6米，但房型不規(guī)整使用性差。691-695位置最好但面積過大,商業(yè)運(yùn)營(yíng)Idea篇,運(yùn)營(yíng)管理 完善的經(jīng)營(yíng)管理，造就良好好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，能保證商家經(jīng)營(yíng)的持續(xù)性，這將對(duì)開發(fā)商品牌價(jià)值的體現(xiàn)更加具體，這也將給招商的推動(dòng)帶來積極作用。 ；,活動(dòng)推廣 引進(jìn)高品質(zhì)的各種文化交流活動(dòng)、提供品牌進(jìn)行時(shí)尚發(fā)布活動(dòng)、公益演出等提高項(xiàng)目文化氛圍拉動(dòng)項(xiàng)目知名度； 突出項(xiàng)目的景觀和人文資源以吸引商家和消費(fèi)者的眼球。以項(xiàng)目荷蘭風(fēng)情鋪墊項(xiàng)目文化底蘊(yùn)，以便形成文化藝術(shù)氛圍,執(zhí)行篇,持續(xù)招商，優(yōu)化商家組合 簽約長(zhǎng)短期相結(jié)合，通過不斷的招商和優(yōu)勝劣汰及主動(dòng)篩選，不斷晚上項(xiàng)目業(yè)態(tài)和品牌建設(shè)。如：好品牌簽長(zhǎng)期，以穩(wěn)穩(wěn)留住，不太好的現(xiàn)簽短期，以備后續(xù)替換優(yōu)