第十六章用益物權(quán)2.ppt

1、第一節(jié) 用益物權(quán)的概述,第二節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)(地上權(quán)）,第三節(jié) 宅基地使用權(quán),第五節(jié) 采礦權(quán),第六節(jié) 地役權(quán),第四節(jié) 土地承包經(jīng)營權(quán),第十六章 用益物權(quán),一、用益物權(quán)的概念 （第117條）,用益物權(quán)是指對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益的權(quán)利。 （第117-169條）,第一節(jié) 用益物權(quán)概述,二、用益物權(quán)的特征,用益物權(quán)具有以下特征：,1.用益物權(quán)的標的物多是不動產(chǎn)。在這一點上它與所有權(quán)和擔保物權(quán)都不同。,2.用益物權(quán)是一種他物權(quán)、限制物權(quán)和有期限物權(quán)。,3.用益物權(quán)以對物的使用，收益為主要內(nèi)容，以占有物為前提。用益物權(quán)的目的，在于對物的使用、收益、取得物的使用價值。,三、傳

2、統(tǒng)民法用益物權(quán)的體系,用益物權(quán)的種類與內(nèi)容因各國的歷史傳統(tǒng)、國情、地域等不同而不同，具有深刻的固有性。歐陸國家或地區(qū)一般都規(guī)定了相應(yīng)的用益物權(quán)制度。但是始終未能建立統(tǒng)一的用益物權(quán)制度。 法國民法典規(guī)定了用益權(quán)、使用權(quán)、居住權(quán)和地役權(quán)；德國民法典規(guī)定了地上權(quán)、物權(quán)的先買權(quán)、土地負擔和役權(quán)（包括用益權(quán)、地役權(quán)、限制人役權(quán)、居住權(quán)）等。我國臺灣地區(qū)規(guī)定了地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)和典權(quán)。,永佃權(quán) 是指永佃權(quán)人以支付佃租為代價在他人土地上耕種或放牧的權(quán)利。“臺灣民法典”第842條?，F(xiàn)在修正為：農(nóng)用權(quán)。,2、地上權(quán) 是指指在他人所有的土地上有建造建筑物或其他工作物而使用他人土地的權(quán)利。,3. 地役權(quán) 是地役

3、權(quán)人依據(jù)當事人的約定或法律規(guī)定為了行使自己不動產(chǎn)權(quán)利的便利或利益而利用他人土地或限制他人土地使用的權(quán)利。,4、典權(quán) 典權(quán)人以支付典價為代價占有出典人的不動產(chǎn)，并對不動產(chǎn)享有使用、收益，以及一定程度的處分的權(quán)利。,5、居住權(quán) 是指自然人因居住的目的而對他人房屋及其附著物享有的占有、使用的權(quán)利。,(二) 我國現(xiàn)行法上的用益物權(quán),根據(jù)物權(quán)法、民法通則、土地管理法等相關(guān)法律規(guī)定，我國現(xiàn)行立法上的用益物權(quán)包括：,1.建設(shè)用地使用權(quán),2. 其他自然資源使用權(quán),3. 土地承包經(jīng)營權(quán),4、宅基地使用權(quán),主要由民法以外的其他特別法規(guī)定。有林業(yè)權(quán)、漁業(yè)權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)、養(yǎng)殖、捕撈權(quán)等。,5、地役權(quán),第二節(jié) 建設(shè)

4、用地使用權(quán),物權(quán)法稱“建設(shè)用地使用權(quán)”、目前土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法都稱為“國有土地使用權(quán)” 建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)該包括：國有建設(shè)用地使用權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)兩種。 立法建議時有稱“基地使用權(quán)”、還有學者主張直接用傳統(tǒng)的“地上權(quán)”。,一、建設(shè)用地使用權(quán)的概念和特征,建設(shè)用地使用權(quán)因建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施依法對國家（集體）所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利。第135條,建設(shè)用地使用權(quán)的特征：,1、它存在于國家或集體所有的土地之上的物權(quán)。不同于在土地所有權(quán)能夠流轉(zhuǎn)的私有土地之上的地上權(quán)。它承擔主要交易職能，在我國類似于土地所有權(quán)。 2、它以保存建筑物或其他構(gòu)筑物為目的的權(quán)利。但沒有建筑

5、物或構(gòu)筑物也可以設(shè)定，即使建筑物或構(gòu)筑物滅失，該權(quán)也不消滅，仍可以原來使用目的而使用土地。 3、它主要通過出讓或劃撥取得。地上權(quán)是通過當事人之間的合同取得。,建設(shè)用地使用權(quán)分類,（一）根據(jù)土地所有權(quán)不同 國有建設(shè)用地使用權(quán)與集體建設(shè)用地使用權(quán) （二）根據(jù)空間標準 地表建設(shè)用地使用權(quán) 地下建設(shè)用地使用權(quán) 地上建設(shè)用地使用權(quán)使用權(quán)人對于地表之上一定范圍的空間享有的以建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的方式占有、使用、收益的權(quán)利。 思考：土地空間權(quán)是否應(yīng)該獨立存在？,二、建設(shè)用地使用權(quán)的產(chǎn)生和期限,（一）建設(shè)用地使用權(quán)的取得。 不動產(chǎn)物權(quán)的一般取得原因也適用該權(quán)利。我國土地公有制，取得該權(quán)利有其特殊的原

6、因： 國有土地上原始取得該權(quán)利的有：國家無償劃撥、有償出讓。繼受取得方式有：轉(zhuǎn)讓、互換、贈予、出資、抵押、繼承等。 集體土地上取得該權(quán)利的，基本是土地使用者通過向有關(guān)部門申請獲得批準，有無償，也有有償使用，主要是鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、村的建設(shè)用地。,土地劃撥：土地使用人按照一定的程序向政府提出用地申請，政府通過行政審批程序?qū)⑼恋責o償撥給使用者使用，從而取得土地使用權(quán)。,其特征是： （1）這是一種行政行為；（2）使用者必須親自占用、使用；（3）使用土地是無償?shù)模唬?）其適用范圍有限；（5）劃撥獲得的土地使用權(quán)具有不定期性；（6）在法定情況下可以由政府批準無償收回。（7）土地用途基本都是公共利益的。,劃撥的建設(shè)

7、用地使用權(quán)可以在一定條件下，轉(zhuǎn)化為有償出讓的建設(shè)用地使用權(quán)。條件是： 1、土地使用者是公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織或個人，而不是國家機關(guān)、事業(yè)單位、公益團體等非營利目的單位； 2、領(lǐng)有國有土地使用證； 3、具有地上建筑物、其他工作物的合法產(chǎn)權(quán)證明； 4、按規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并補繳土地出讓金。,下列建設(shè)用地的使用權(quán)，確屬必要的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥： 1、國家機關(guān)用地和軍事用地。 2、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益性事業(yè)用地。 3、國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地。 4、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。,1998年9月10日，盛大公司與交通房產(chǎn)公司簽訂了聯(lián)合開發(fā)協(xié)議，約定雙方聯(lián)

8、合建設(shè)北市場商業(yè)及住宅小區(qū)，占地面積1.4萬平方米，建筑面積5萬平方米，投資規(guī)模為5500萬元，啟動資金3000萬元，由盛大以項目投入占1000萬元，同年11月再投資1000萬元，合計占總投資的40；交通公司擬在98年底前和1999年4月底前分別投入1000萬元，占總投資60，另外雙方還約定了分配利潤，分擔風險及違約責任等內(nèi)容。1998年底交通將1000萬元投入聯(lián)合辦公室?guī)ど?，盛大也投入?93萬元。,案例,另有事實：聯(lián)合建設(shè)項目用地的使用權(quán)是盛大由政府劃撥所得，該公司僅向土地管理部門支付了城市建設(shè)補償費，未辦理土地使用權(quán)出讓及變更登記手續(xù)。,問：該聯(lián)合開發(fā)協(xié)議是否有效？為什么？該案如何處理？

9、,1999年4月，交通因盛大未按約向項目投足1000萬元而拒絕再投入資金，并要求分割合建項目的土地，分別自建，盛大以項目和土地使用權(quán)是政府批給自己，自己無權(quán)轉(zhuǎn)讓為由拒絕。雙方協(xié)商未成，交通公司訴至法院，請求盛大繼續(xù)履行協(xié)議，并承擔違約責任。,建設(shè)用地使用權(quán)的出讓 （第138、139、140、141、142條）,它是國家（集體）以土地所有人身份將建設(shè)用地在一定期限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家（集體）支付土地使用出讓金的行為。,出讓的形式有：協(xié)議、招標、拍賣、掛牌。 掛牌出讓出讓人發(fā)布掛牌公告，按照公告規(guī)定的期限將擬出讓土地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更

10、新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價確定建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。,建設(shè)用地使用權(quán)出讓的特點：,1、它是一種平等協(xié)商、自愿有償?shù)姆绞皆O(shè)定他物權(quán)的民事法律行為。,2、其客體只能是城鎮(zhèn)國有土地。集體土地上設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，其出讓、轉(zhuǎn)讓有嚴格限制。,3、使用權(quán)人對土地使用的具體權(quán)利比劃撥取得的建設(shè)用地使用權(quán)的范圍、內(nèi)容多。,4、它是有期限的物權(quán)。,5、其權(quán)利的行使受到國家土地用途的限制。,建設(shè)用地使用權(quán)的登記 該種權(quán)利采用登記生效主義，不登記權(quán)利不能設(shè)立。即使是劃撥方式取得的，也要登記，政府的依法批準也不導致建設(shè)用地使用權(quán)的當然取得。 出讓合同的成立與生效也僅僅是建設(shè)用地使用權(quán)取得的前提。,建設(shè)用地

11、使用權(quán)的流轉(zhuǎn),它是指土地使用人將建設(shè)用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。如出售、交換、投資、贈與等。 轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)是有嚴格條件的。 注意轉(zhuǎn)讓中的房地關(guān)系：地隨房走，房隨地走。第（146、147條）,（第143、144、145、）,集體建設(shè)用地使用權(quán),鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)用地主要滿足鄉(xiāng)村基本建設(shè)需要，如鄉(xiāng)村的公益事業(yè)建設(shè)用地及鄉(xiāng)村企業(yè)建設(shè)用地。對集體建設(shè)用地使用權(quán)目前還是適用土地管理法。 土地管理法嚴格控制鄉(xiāng)村建設(shè)用地的審批權(quán)限。也嚴格限制其流轉(zhuǎn)。地方政府有突破。典型的是2005年廣東省政府頒發(fā)廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)暫行辦法。,（第151條）,（二）建設(shè)用地使用權(quán)的期限,通過劃撥及鄉(xiāng)村建設(shè)用地程序取得

12、的建設(shè)用地使用權(quán)是無期限的，除了法律規(guī)定的消滅原因外，使用人可無期限使用土地。,通過出讓和轉(zhuǎn)讓等取得的建設(shè)用地使用權(quán)有期限限制。物權(quán)法第138、148、149條都有涉及期限問題。,通過出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的，按照土地的不同用途，最高年限為：1、居住用地70年；2、工業(yè)用地50年；3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；4、商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；5、綜合或者其他用地50年。,（第149條）住宅用地使用權(quán)期間屆滿的自動續(xù)期。,三、建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容,1、占有和使用土地（第142條）； 2、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、出資、贈予、拋棄等 3、權(quán)利人保有建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的權(quán)利；在其建

13、設(shè)用地上可以實施非保存建筑物或其他工作物的附屬行為，如種植花木、修筑圍墻等。 4、基于建設(shè)用地使用權(quán)的物權(quán)請求權(quán)； 5、相鄰關(guān)系的適用。,義務(wù)：,1、支付土地使用費；2、合理使用土地；3、容忍提前收回,權(quán)利,四、建設(shè)用地使用權(quán)的消滅,1、土地滅失； 2、國家提前收回土地； 3、使用期限屆滿未續(xù)期； 使用期限屆滿，依法自動續(xù)期的，或申請續(xù)期，并辦理續(xù)期手續(xù)的，建設(shè)用地使用權(quán)不會消滅。依法不可以自動續(xù)期或申請續(xù)期沒有被批準的，建設(shè)用地使用權(quán)因期限屆滿而消滅。 4、建設(shè)用地使用權(quán)拋棄 5、建設(shè)用地使用權(quán)撤銷。,五、建設(shè)用地使用權(quán)消滅的法律后果,1、出讓人應(yīng)及時辦理注銷登記，由登記機構(gòu)收回建設(shè)用地使用

14、權(quán)證； 2、用地者返還建設(shè)用地，取回地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施，恢復土地原狀； 3、建設(shè)用地使用權(quán)消滅時，若土地所有權(quán)人以市場價購買地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的，用地者不得拒絕。但所有權(quán)人不行使購買權(quán)時，用地者不得訴請購買。 我國物權(quán)法第149條對此的規(guī)定：,消滅后該地上的建筑物及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的按照約定，沒有約定的或約定不明的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。目前，調(diào)整這個問題的只有1990年國務(wù)院頒布實施的城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第40條有規(guī)定。內(nèi)容：土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。 學界認為這在今天已經(jīng)不合理，應(yīng)廢除。

15、應(yīng)該允許用地者取回。若國家不無償收回，用地者又不取回地上建筑物及其附著物，而要求國家以市場價購買，國家有強制締約的義務(wù)嗎？,4、土地所有權(quán)人可以請求延長建設(shè)用地使用權(quán)的存續(xù)期。在建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿前，可以請求使用權(quán)人在地上建筑物及其附著物可以使用的期限內(nèi)，延長建設(shè)用地使用權(quán)的存續(xù)期限。 5、有益費用的償還請求權(quán)。用地者可以請求土地所有權(quán)人償還其增加土地的價值而支出的用益費用。如用地者在地上安裝的排水設(shè)施或進行改良工程等而使土地價值增加。 6、由于公共利益的需要，土地被提前收回的，所有權(quán)人要補償?shù)厣辖ㄖ锛捌涓街锏膬r金，并退還剩余期限的土地使用費。,案例：明利公司訴金星公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)無

16、效案 2000年3月16日，金星實業(yè)總公司與某市國土局簽訂土地使用權(quán)出讓合同并辦理有關(guān)手續(xù)后，取得了該市東立交橋南側(cè)土地使用權(quán)，面積為5萬平方米。同年4月30日，金星實業(yè)總公司又與明利置業(yè)有限公司簽訂了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，約定由金星公司將東立交橋東南側(cè)面積 1.35萬平方米土地（折合20.25畝）使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給明利公司,每畝地價為21萬元。金星公司應(yīng)于當年7月30日以前完成居民拆遷、土地平整、地下水管道及電源線拉通等工作。如果延誤交付土地，金星公司應(yīng)按月利率1.5%承擔預付款的利息；明利公司則應(yīng)于合同簽訂后6日內(nèi)支付地價款的80%，余款于7月31日付清。如果延期付款，每延期1天罰款5000元。合

17、同同時對轉(zhuǎn)讓土地的四至界限、交付手續(xù)均作了約定。,合同訂立后，由于約定的土地使用權(quán)有部分屬市郵電局享有，為此，金星公司與明利公司于同年的5月6日又簽訂了一份補充協(xié)議，約定將轉(zhuǎn)讓土地增至1.56萬平方米（折合23.4畝），預付款為388萬元，由金星公司負責與其他部門辦妥地塊調(diào)整手續(xù)。此后，明利公司依補充協(xié)議支付給金星公司人民幣388萬元。同年7月30日，由于未能辦妥地塊調(diào)整手續(xù)，金星公司沒有依約交付土地。同年10月，市國土局因金星公司沒有交足土地出讓金，依法將該土地使用權(quán)證收回。明利公司多次要求金星公司履約未果，遂于同年12月20日訴至人民法院，請求判令解除合同，并要求金星公司返還本金388萬元

18、及承擔利息損失。問：該案應(yīng)如何處理？,第三節(jié) 宅基地使用權(quán),一 、 宅基地使用權(quán)的概念,宅基地使用權(quán)是指農(nóng)村居民為建造自有房屋及其附屬設(shè)施對集體所有的土地所享有的占有、使用的權(quán)利。（第152-155條）,宅基地使用權(quán)的客體是農(nóng)民集體土地。宅基地使用權(quán)的主體，主要是農(nóng)民。宅基地使用權(quán)的取得基本上是根據(jù)集體經(jīng)濟組織成員資格無償分配的。 城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)人口經(jīng)過合法的手續(xù)，也可以利用農(nóng)村集體所有的土地建造住宅，其使用權(quán)受國家法律保護。但現(xiàn)在被禁止。,二、宅基地使用權(quán)的內(nèi)容,1.使用人有無期限使用的權(quán)利。但國家因建設(shè)需要征用土地或重新規(guī)劃土地時，使用人應(yīng)服從國家需要，接受對宅基地的調(diào)整。,2.使用人有權(quán)在宅

19、基地上建造房屋以居住、使用,宅基地上的建筑物所有權(quán)歸建筑人所有。原則上，使用人不得利用宅基地建造生產(chǎn)用房或商業(yè)用房。 思考：商住兩用可以嗎？,3.使用人有權(quán)在房前屋后的宅基空地上種植竹木，其竹木的所有權(quán)歸種植人所有。,4.宅基地不得買賣、出租、抵押或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓。但宅基地上的房屋可以在法律允許的條件下轉(zhuǎn)讓、出租或抵押，宅基地也隨之轉(zhuǎn)讓。土地管理法第62、63條 思考：農(nóng)村房屋買賣合同的效力。,5.行使宅基地使用權(quán)不得超出確定的宅基地面積標準，不得擴大或變相擴大宅基地的使用面積。,6.宅基地使用人在行使宅基地使用權(quán)時，不得損害社會公共利益和他人合法權(quán)益。,三、宅基地使用權(quán)的取得與流轉(zhuǎn),（一

20、）、取得：以農(nóng)民身份為基礎(chǔ)無償分配。 取得條件： 1、須經(jīng)法定程序申請。申請人向集體經(jīng)濟組織提出用地，集體經(jīng)濟組織同意后報鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審核，最后由縣政府批準。土地管理法第62條、物權(quán)法第153條。目前，不需要登記。 2、應(yīng)確有建造住宅而用地的必要。 3、應(yīng)該符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地總體規(guī)劃，盡量利用原宅基地和村內(nèi)空閑地，面積不能超標。,（二）宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn),我國現(xiàn)行法律禁止宅基地使用權(quán)單獨流轉(zhuǎn)，即轉(zhuǎn)讓、贈與、投資入股、抵押、出租均不允許。流轉(zhuǎn)可能的情況是：房屋繼承和宅基地使用權(quán)隨該地上房屋轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓。 宅基地上的房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)條件： 1、受讓人只能是本集體成員； 2、農(nóng)村村民一戶只能有一處宅基地，村民出賣住

21、房后不能再申請宅基地； 3、受讓方的宅基地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。,四、宅基地使用權(quán)消滅： （一）消滅的原因 1、宅基地滅失的； 2、宅基地使用權(quán)被收回。宅基地使用權(quán)人不按批準用途使用土地，如興辦企業(yè)或建造商品房等）；若是因新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃需要收回的，要重新分配或調(diào)整宅基地； 3、宅基地的征收； 4、拋棄或者長期閑置； 5、宅基地使用權(quán)人不復存在。,第四節(jié) 土 地 承 包 經(jīng) 營 權(quán),一、承包經(jīng)營權(quán)的概念,承包經(jīng)營權(quán)指農(nóng)戶、單位或個人依據(jù)承包合同的約定，對于集體所有或者國家所有的耕地、林地、草地、荒山、灘涂、水面等自然資源進行占有、使用、收益的權(quán)利。 法律依據(jù)主要看農(nóng)村土地承包

22、法、物權(quán)法,（第124-134條）,承包經(jīng)營權(quán)的法律特征如下：,1.承包經(jīng)營權(quán)的主體為一切農(nóng)業(yè)經(jīng)營者。家庭承包方式設(shè)立的承包經(jīng)營權(quán)主體仍然是本集體成員；四荒地承包人不限，但由外人承包的要經(jīng)過村民會議三分之二以上成員或村民代表的同意，并報鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府批準。（承包法第48條）,2.承包經(jīng)營權(quán)的客體是集體所有的或國家所有的土地、山嶺、森林、草原、荒地、灘涂等農(nóng)用地。用途是農(nóng)用，即農(nóng)、林、牧、漁業(yè)。,4.承包經(jīng)營權(quán)是有期限物權(quán)。期限屆滿時歸于消滅。耕地承包期30年、草地是30-50年、林地是30-70年，特殊林地還可以延長使用期。依據(jù)法律規(guī)定，承包期滿后，承包人可以繼續(xù)承包。沒有重大理由是不能收回承包經(jīng)營

23、權(quán)的。,3.承包經(jīng)營權(quán)由集體組織與承包人通過簽訂承包合同的方式設(shè)定。一般不需要登記。承包使用權(quán)的范圍、內(nèi)容等均由承包合同加以確定。,二、承包經(jīng)營權(quán)的內(nèi)容,(一) 承包經(jīng)營權(quán)人的權(quán)利（第125條）,1.對承包的土地等自然資源享有充分的占有、使用、收益權(quán)，不受任何第三人的非法干涉。,2、依法流轉(zhuǎn)的權(quán)利。家庭承包經(jīng)營權(quán)人在承包期內(nèi)將承包經(jīng)營權(quán)以轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓；四荒地承包人可以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押等方式流轉(zhuǎn)。第128條。,3. 獲得補償?shù)臋?quán)利。承包期滿或因其他原因交回承包的土地時，承包人對其在承包土地上種植的林木、果樹及沒有收割的莊稼，有要求獲得補償?shù)臋?quán)利。 承包期間土地被征收的，承包經(jīng)營權(quán)人也有權(quán)要求

24、獲得補償。（第132條） 承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)時，對提高土地生產(chǎn)能力的投入，有權(quán)獲得補償。（承包法第43條）,4、在承包地上設(shè)立地役權(quán)的權(quán)利。,5、對抗發(fā)包方非法行為的權(quán)利；農(nóng)村婦女承包經(jīng)營權(quán)的保護權(quán)利。 6、自愿交回承包地的權(quán)利。提前半年書面通知發(fā)包方。交回后，在承包期內(nèi)不得要求承包。承包法第29條 7、請求辦理土地承包經(jīng)營權(quán)登記的權(quán)利。土地承包經(jīng)營權(quán)設(shè)立時不登記，但流轉(zhuǎn)時不辦理登記不能對抗善意第三人。 注意最高院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋第21條的規(guī)定。,(二) 承包經(jīng)營權(quán)人的義務(wù),1.完成承包合同所規(guī)定的義務(wù)。但由于自然災害等不可抗力的原因，致使承包合同不能履行或者不能

25、完全履行，可以全部或部分免除承包人的責任。如果承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)定有對價，承包人有支付對價的義務(wù)。,2.按約定的方法和用途使用土地。維持土地農(nóng)業(yè)用途，不得用于非農(nóng)建設(shè)。如：不得在承包地上蓋房、建窯、建墳等。,3.承包經(jīng)營權(quán)人對承包的土地和其他自然資源負有管理、保護、合理利用義務(wù)，承包使用權(quán)人不得將土地撂荒、棄耕；不得給土地造成永久性損害。,4、依法交回承包地的義務(wù)。承包期內(nèi)，承包人全家遷入設(shè)區(qū)的市，轉(zhuǎn)為非農(nóng)戶口的，應(yīng)該交回承包地。承包法不交的，發(fā)包方可以收回。承包法第26條。,三、土地承包經(jīng)營權(quán)的取得,（一）自發(fā)包方出取得 這是目前最主要的方式。通過訂立土地承包經(jīng)營合同而取得。自合同生效時，該權(quán)利

26、設(shè)立。（物權(quán)法第127條）不需要辦理登記，土地承包經(jīng)營權(quán)即能產(chǎn)生。,（二）自承包人處取得 這實質(zhì)是土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)取得。該權(quán)利可以轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)，“四荒”地可以出租、入股、抵押等方式流轉(zhuǎn)。 互換、轉(zhuǎn)讓合同一經(jīng)生效，新承包人就取得承包經(jīng)營權(quán)，但未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。（物權(quán)法第129條、農(nóng)村土地承包法第38條） 注意：依據(jù)農(nóng)村土地承包法第49條規(guī)定，通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式獲得土地、林地承包經(jīng)營權(quán)的，需依法登記取得權(quán)利證書，才可以將承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)（轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押等）,（三）土地承包經(jīng)營權(quán)的繼承 農(nóng)村土地承包法對土地承包經(jīng)營權(quán)的繼承采取了兩種不同的規(guī)定： 對于家

27、庭承包的，林地承包經(jīng)營權(quán)可以繼承，耕地與草地等農(nóng)用地的承包經(jīng)營權(quán)不能繼承；只能繼承承包收益。 對于其他方式承包的承包經(jīng)營權(quán)，在承包期內(nèi)，承包人死亡，其繼承人可以繼承。 因為，其他方式的承包一般不涉及到農(nóng)民的土地保障問題。 思考：土地承包經(jīng)營權(quán)是物權(quán)，具有財產(chǎn)性，不準繼承是否有失妥當？,四、土地承包經(jīng)營權(quán)的消滅,消滅原因有五種： 1、期限屆滿而消滅； 2、因發(fā)包人收回土地而消滅； 有法定情形，可以收回承包地。如：農(nóng)村土地承包法第26條規(guī)定，承包人舉家遷入設(shè)區(qū)的市，轉(zhuǎn)為非農(nóng)戶口的，承包人未自動收回承包地的，發(fā)包人依法主動收回土地，承包人的承包經(jīng)營權(quán)消滅。土地管理法第37條規(guī)定連續(xù)棄耕拋荒二年的，原

28、發(fā)包單位就可以收回發(fā)包地。 對于承包人拋荒的承包地，發(fā)包人收回，原承包人可以請求返還。司法解釋第6條。,3、因發(fā)包人調(diào)整土地而消滅 調(diào)整土地必須滿足三個條件： （1）在承包期內(nèi)發(fā)生自然災害使承包地嚴重毀損等特殊情形，需要適當調(diào)整的； （2）本集體經(jīng)濟組織的村民會議三分之二以上成員或村民代表的同意； （3）報鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和縣級政府農(nóng)業(yè)部門批準。,4、土地因被征收而消滅,5、土地承包經(jīng)營權(quán)因承包人自愿退回土地而消滅。 6、承包法死亡無人繼承或繼承人放棄繼承而消滅。,第四節(jié) 采 礦 權(quán),一、采礦權(quán)的概念和特征,采礦權(quán)是指全民和集體所有制單位和公民個人依照法定的程序取得開采國家所有的礦產(chǎn)的權(quán)利。,民法通則

29、第81條、 礦產(chǎn)資源法第3、6條）,采礦權(quán)具有以下法律特征： 1.采礦權(quán)是采礦人依行政授權(quán)而取得的權(quán)利。采礦權(quán)是一項具有排他性的民事權(quán)利，不是行政權(quán)利。,二、采礦權(quán)的取得,開采礦產(chǎn)資源，必須申請并辦理采礦登記手續(xù)，取得采礦權(quán)。,國務(wù)院及其主管部門批準開辦的全民所有制礦山企業(yè)以及跨省、自治區(qū)、直轄市開辦的全民所有制礦山企業(yè)，由國務(wù)院地質(zhì)礦產(chǎn)主管部門辦理采礦登記手續(xù)，并頒發(fā)采礦許可證。,省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準開辦的全民所有制礦山企業(yè)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府地質(zhì)礦產(chǎn)主管部門辦理采礦登記手續(xù)，并頒發(fā)采礦許可證。,鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體礦山企業(yè)和公民個人按其所在省、自治區(qū)、直轄市人民代表大會常務(wù)委員會制

30、定的地方條例和規(guī)定的程序取得采礦權(quán)，或者申請開采國家規(guī)定實行保護性開采的特定礦種，由國務(wù)院特別授權(quán)的有關(guān)主管部門頒發(fā)許可證。,第五節(jié) 典 權(quán),一、典權(quán)的概念,典權(quán)是指典權(quán)人以支付典價為條件，而占有、使用和收益出典人的不動產(chǎn)，出典人在約定期間內(nèi)有權(quán)回贖其出典財產(chǎn)的一種民事權(quán)利。其中支付典價的人稱為典權(quán)人，將財產(chǎn)交給典權(quán)人使用收益的人稱為出典人，交付的財產(chǎn)稱為典物。,(五) 典權(quán)關(guān)系終止時，出典人有權(quán)回贖典物,(一) 典權(quán)以對典物的占有、使用、收益為內(nèi)容,(二) 典權(quán)是在他人不動產(chǎn)上設(shè)立的物權(quán),(三) 典權(quán)以典權(quán)人占有標的物為要件,(四) 承典人要取得典權(quán)須支付典價,二、典權(quán)的內(nèi)容,(一) 典權(quán)人

31、的權(quán)利和義務(wù),(5) 為典物支付有益費用的，在出典人回贖時，在現(xiàn)存利益的限度內(nèi)請求出典人償還。,(1) 占有、使用、收益典物；,(2) 在法律上處分典物，即轉(zhuǎn)典、 典權(quán)讓與和出租典物；,(3) 留買權(quán)，即在出典人出賣典物時的同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)；,(4) 重建或修繕典物；,典權(quán)人的權(quán)利,（1）支付典價；（2）保管典物； （3） 分擔典權(quán)存續(xù)期間典物因不可抗力而全部或部分滅失的風險； （4）在出典人回贖時，盡可能恢復典物的原狀，返還給出典人。,典權(quán)人的義務(wù)：,(二) 出典人的權(quán)利和義務(wù),(1) 保存典物的所有權(quán)； (2) 向第三人轉(zhuǎn)讓典物的所有權(quán)； (3) 在典物上設(shè)定擔保物權(quán)； (4) 回贖

32、典物。,三、典權(quán)的消滅,物權(quán)的一般消滅原因，如標的物滅失、拋棄、混同等，適用于典權(quán)，但典權(quán)消滅的特殊原因有回贖、找貼、作絕和別賣。,(一) 回贖,回贖是出典人向典權(quán)人提出以支付原典價消滅典權(quán)的單方行為。回贖是出典人的權(quán)利，它只需要出典人一方的意思表示并支付原典價即可，不必取得典權(quán)人的同意即產(chǎn)生效力。,(二) 找貼,找貼是在典權(quán)存續(xù)中出典人將典物所有權(quán)讓與典權(quán)人，找回典物的當時價格與典價的差額，從而使典權(quán)消滅的一種方法。,有限期的典權(quán)，附有“到期不贖，即作絕賣”條款的，因期限屆滿(作絕) 由典權(quán)人取得所有權(quán)，典權(quán)亦因混同而消滅。,(三) 作絕,(四) 別賣,典權(quán)附有到期不贖，聽由典權(quán)人出賣典物收

33、回典價條款時，因典物別賣于第三人而使典權(quán)消滅。,案例1：李子林請求回贖房屋糾紛案 原告李子林于1968年將坐落于某縣縣城南大街的祖?zhèn)髡?間、耳房1間以人民幣5000元典給被告王小所。雙方立有典當文書，但沒有約定典期，也無多少年不贖視為絕賣的約定。此后27年間原告一直沒有向被告提出回贖房屋的要求；被告對承典的房屋未進行過維修。時至1995年，原告因家庭人口增多導致住房擁擠而向被告提出回贖房屋的要求。被告以典當關(guān)系以有二十多年，原告無權(quán)回贖為由拒絕了原告的要求。原告遂訴至人民法院，要求回贖房屋。被告答辯因物價調(diào)整，原告回贖房屋有失公平。問：該案應(yīng)如何處理？,案例2：1999年6月，王某以其一處商

34、品房以20萬元人民幣的價格典當于某典當商行，典期為5年，進行了典權(quán)登記，合同載明到期不贖，即為絕賣，并將房屋交付給典當行使用收益。典權(quán)存續(xù)期間，王某又就該房設(shè)定抵押，向李某借款30萬元。根據(jù)雙方簽訂的抵押借款協(xié)議,王某將于2005年8月還本付息。但等到典期屆滿，王某經(jīng)過回贖期未以原典價回贖，典當商行認為自己依法已取得典當房屋的所有權(quán)，遂辦妥所有權(quán)登記；而李某則因抵押權(quán)擔保的債權(quán)逾期未為清償，請求法院查封拍賣或折價變賣訴爭房屋。訴訟期間，典當商行不同意李某的做法，向法院請求作為第三人參加訴訟，認為典當行為有效，且其就訴爭房屋的所有權(quán)依法系屬原始取得，應(yīng)有排除強制執(zhí)行的權(quán)利。問：該案應(yīng)如何處理？,

35、地役權(quán)是為自己土地的方便和利益而對他人的土地進行利用的權(quán)利。 需要他人土地提供便利的土地為需役地，該土地所有人為地役權(quán)人；為他人土地的便利而被使用的土地為供役地，該土地所有人為地役權(quán)義務(wù)人。 它起源于羅馬法，是基于土地而發(fā)生的一種權(quán)利義務(wù)關(guān)系。在古羅馬法上，地役權(quán)人必須是土地所有人。,一、概念：（第156-168條）,第五節(jié) 地役權(quán),二、地役權(quán)的特征：,1、地役權(quán)的主體是需役地所有人或使用人和供役地所有人或使用人。,2、地役權(quán)的客體是土地。即供役地與需役地。供役地與需役地不一定是相鄰的土地，只要需役地有利用供役地的必要。（第156條）,3、地役權(quán)是利用他人土地的權(quán)利，是利用他人的土地為自己土地

36、提供便利的權(quán)利。 （第156條）,4、地役權(quán)具有從屬性。它不能脫離需役地而單獨轉(zhuǎn)讓，必須隨著需役地的所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移而一同轉(zhuǎn)移，地役權(quán)不能與土地分離。也不能成為其他權(quán)利的標的（客體）。如果需役地上成立其他用益物權(quán)，該用益物權(quán)人同時擁有地役權(quán)。（第164條）,5、地役權(quán)具有不可分性。（第166、167條） 地役權(quán)的取得和喪失，均為全部，不得被分割為兩個以上的權(quán)利，也不得使其一部分消滅。需役地分割時，地役權(quán)對分割后的地塊仍然存在。,三、地役權(quán)的內(nèi)容：,地役權(quán)人的權(quán)利：,1、使用供役地的權(quán)利。 地役權(quán)是為自己土地的便利而使用他人土地的權(quán)利，如通行、取水、排水、采光、通風、眺望等。地役權(quán)人對供役地的

37、使用有時是獨占性的，有時與他人共用，同一供役地上可以設(shè)立數(shù)個內(nèi)容相容的地役權(quán)。,2、實施附屬行為的權(quán)利。 地役權(quán)人為行使其權(quán)利，可以在供役地上實施必要的附屬行為或修建必要的附屬設(shè)施，并對此擁有所有權(quán)。,3、排除妨害的權(quán)利。 在設(shè)定地役權(quán)的目的范圍內(nèi)，地役權(quán)人有權(quán)獨立使用供役地而排除他人對地役權(quán)的侵害。,地役權(quán)人的義務(wù)：（第159、160條）,1、地役權(quán)人對供役地的使用，應(yīng)當在設(shè)立地役權(quán)目的范圍內(nèi)，應(yīng)選擇對供役地損害最小的地方和方式使用。因行使地役權(quán)造成供役地變動、損害的，應(yīng)使用完后恢復原狀或補償損失。,2、對在供役地上修建的附屬設(shè)施，有保養(yǎng)、維修、管理的義務(wù)。雙方另有約定的除外。有償獲得的地役

38、權(quán)，權(quán)利人應(yīng)按約支付費用,3、地役權(quán)的行使不得損害社會公共利益。,供役地人的權(quán)利：,1、在不妨礙地役權(quán)行使的范圍內(nèi)可以行使與地役權(quán)人相同的權(quán)利，可以使用在供役地上修建的附屬設(shè)施。 2、有償設(shè)定地役權(quán)的，供役地人有權(quán)請求地役權(quán)人支付對價。 3、因使用土地的需要，可在不影響地役權(quán)設(shè)立目的的前提下，請求變更供役地的利用場所和方法。,供役地人的義務(wù)： （第159、163條）,1、容忍及不作為的義務(wù)。容忍地役權(quán)人在地役權(quán)目的范圍內(nèi)使用其土地，并不得阻礙地役權(quán)的行使。,2、費用分擔的義務(wù)。供役地人使用地役權(quán)人修建的實施時，應(yīng)按受益比例，分擔附屬實施的費用；在變更供役地場所或方式時，也負擔由此產(chǎn)生的費用。,3、土地使用權(quán)人或經(jīng)營權(quán)人將承包地設(shè)定地役權(quán)的不得違反土地用途。,三、地役權(quán)的取得與消滅,地役權(quán)的取得方式：,1、以合同設(shè)立地役權(quán)（第157條） 地役權(quán)自合同生效時成立。但未經(jīng)登記不得對抗善意第三人。,3、因時效而取得地役權(quán) 4、因繼承取得。,2、因受讓土地之上的用益物權(quán)而取得地役權(quán)。 即土地使用權(quán)人