房地產(chǎn)估價(jià)4.ppt

1、2020/8/1,房 地 產(chǎn) 估 價(jià),主講人：李靜,2020/8/1,第一章 房地產(chǎn)估價(jià)概論,2020/8/1,第一節(jié) 對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí) 第二節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的要素 第三節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的現(xiàn)實(shí)需要 第四節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德 第五節(jié) 中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展概況,2020/8/1,第一節(jié) 對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí),一、房地產(chǎn)估價(jià)的含義 （一）專業(yè)估價(jià)與非專業(yè)估價(jià) （二）房地產(chǎn)估價(jià)的含義： 房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，運(yùn)用估價(jià)方法，對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動(dòng)。,2020/8/1,二、房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì),（一

2、）房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)上是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而 不是價(jià)格 （二）房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià) （三）房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證 （四）房地產(chǎn)估價(jià)都有誤差但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi) （五）房地產(chǎn)估價(jià)既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù),2020/8/1,三、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性,（一）專業(yè)估價(jià)存在的基本前提 （二）房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià) （三）房地產(chǎn)估價(jià)在估價(jià)行業(yè)中占主體,2020/8/1,第二節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的要素,一、估價(jià)當(dāng)事人 1、房地產(chǎn)估價(jià)師 2、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu) 3、估價(jià)委托人 估價(jià)委托人、估價(jià)對(duì)象權(quán)利人、估價(jià)厲害關(guān)系人、估價(jià)報(bào)告使用者,2020/8/1,二、估價(jià)目的 指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中估價(jià)委

3、托人對(duì)估價(jià)報(bào)告的預(yù)期用途。 一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目通常只有一個(gè)估價(jià)目的。 建設(shè)用地使用權(quán)的出讓，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押貸款、征收征用補(bǔ)償、稅收、損害賠償、分割、保險(xiǎn)、爭(zhēng)議調(diào)處、司法鑒定，企業(yè)對(duì)外投資、合資、合作、合并、分立、改制、資產(chǎn)重組、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃、清算，房地產(chǎn)估價(jià)爭(zhēng)議中的房地產(chǎn)估價(jià)復(fù)核或鑒定等等。,2020/8/1,三、估價(jià)對(duì)象 估價(jià)客體，也稱為被估的房地產(chǎn) 。 理論上有土地、建筑物、土地和建筑物的綜合體。 概括起來講，房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象有土地、房屋、構(gòu)筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)、整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等。,2020/8/1,四、估價(jià)時(shí)點(diǎn),也稱為估價(jià)日期、估價(jià)基準(zhǔn)日，是指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中由估價(jià)

4、目的決定的需要評(píng)估的價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間。一般用公歷年、月、日表示。,2020/8/1,五、價(jià)值類型,兩個(gè)含義:1、價(jià)值的種類 2、指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中由估價(jià)目的決定的需要評(píng)估的具體某種類型的價(jià)值特定價(jià)值,2020/8/1,價(jià)值類型,市場(chǎng)價(jià)值，又稱公開市場(chǎng)價(jià)值，是多數(shù)估價(jià)項(xiàng)目需要評(píng)估的價(jià)值。 1、雙方自愿 2、以利己為目的 3、交易雙方精明、謹(jǐn)慎，了解交易對(duì)象，知曉市場(chǎng)行情 4、充裕的交易時(shí)間 5、不存在買者因特殊興趣而給予附加出價(jià),非市場(chǎng)價(jià)值主要有以下幾種： 1、快速變現(xiàn)價(jià)值 2、謹(jǐn)慎價(jià)值 3、在用價(jià)值 4、清算價(jià)值 5、投資價(jià)值,2020/8/1,六、估價(jià)依據(jù) 七、估價(jià)假設(shè) 八、估價(jià)原則： 技術(shù)性

5、原則有合法原則、最高最佳使用原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、替代原則 九、估價(jià)程序 十、估價(jià)方法： 市場(chǎng)法、成本法、收益法 十一、估價(jià)結(jié)果,2020/8/1,第三節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的現(xiàn)實(shí)需要,一、建設(shè)用地使用權(quán)出讓的需要 二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需要 三、房地產(chǎn)抵押貸款的需要 四、房地產(chǎn)征收、征用補(bǔ)償?shù)男枰?五、房地產(chǎn)稅收的需要 六、房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?七、房地產(chǎn)分割的需要,2020/8/1,八、房地產(chǎn)保險(xiǎn)的需要 九、房地產(chǎn)爭(zhēng)議調(diào)處和司法鑒定的需要 十、企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要 十一、房地產(chǎn)管理的需要 十二、其他方面的需要,2020/8/1,第四節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德,獨(dú)立、客觀、公正 專業(yè)勝任能力 誠(chéng)實(shí)守信 勤勉盡責(zé) 保守秘密 公平競(jìng)爭(zhēng) 社會(huì)責(zé)任,2020/8/1,第五節(jié) 中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展概況,2020/8/1,一、以法律形式確立了房地產(chǎn)估價(jià)的地位 1994年 城市房地產(chǎn)管理法 二、建立了房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格制度 1994、1995年 三、設(shè)定了房地產(chǎn)估價(jià)師資格和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)行 政許可項(xiàng)目 四、發(fā)布了房地產(chǎn)估價(jià)的部門規(guī)章和規(guī)范性文件 五、制定了房地產(chǎn)估價(jià)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)指導(dǎo)意