包頭學(xué)府項(xiàng)目前期可.ppt

1、包頭學(xué)府項(xiàng)目前期定位報(bào)告,北京市祥德軒房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 2010-10,請(qǐng)?jiān)趫D中標(biāo)記出住宅及商業(yè)位置 用不同色塊表示（帶透明度色塊）,項(xiàng)目屬性解讀包頭城市核心位置，屬黃金地段，交通便利,項(xiàng)目位于包頭市昆區(qū)，地處城市主干道青年路和林蔭路交匯處，與 鋼鐵大街一路之隔，步行5分鐘即達(dá)包百、王府井，東方紅廣場(chǎng)，是包頭市核心商務(wù)區(qū)域，同時(shí)也 是呼包鄂經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展要地。 距地標(biāo)距離 距離市中心：0公里 距離機(jī)場(chǎng) ：20公里 交通樞紐 城市主干道：鋼鐵大街、林蔭路 青年路 學(xué)校 請(qǐng)認(rèn)真填寫學(xué)校名稱 醫(yī)院 請(qǐng)認(rèn)真填寫醫(yī)院名稱,請(qǐng)?jiān)趫D中標(biāo)明包頭5個(gè)區(qū)的位置，本案位置，機(jī)場(chǎng)位置,項(xiàng)目四至： 北靠青年路，西鄰林蔭

2、路，東至阿吉奈道，南 鄰老鋼院宿舍區(qū) 利好因素 項(xiàng)目處于包頭商業(yè)核心 區(qū)域，緊鄰兩條城市主 干道，坐擁周邊豐富教 育資源利于塑造項(xiàng)目教 育地產(chǎn)形象。地塊周邊 住宅項(xiàng)目多為老公房， 多數(shù)是政府公務(wù)員居住 社區(qū)，人員素質(zhì)較高 不利因素 周邊道路相對(duì)狹窄，交 通擁擠,請(qǐng)?jiān)趫D中標(biāo)明項(xiàng)目周邊道路位置，職能區(qū)域位置及本案位置,本案地處包頭商業(yè)中心 區(qū)，周邊配套設(shè)施完 善，包頭最好醫(yī)院緊鄰 教育資源得天獨(dú)厚，周 邊名校林立，學(xué)校名稱 本案周邊游多條公交線 路抵達(dá)。由項(xiàng)目出發(fā)不 行5分鐘可達(dá)鋼鐵大街,請(qǐng)?jiān)趫D中標(biāo)明，教育資源、醫(yī)療設(shè)施，交通配套（醫(yī)院，學(xué)校，公交車站）,西部鋼鐵、煤化工、電力產(chǎn)業(yè)基地,人均年收入

3、4-5萬,產(chǎn)業(yè)人口8萬,核心商務(wù)區(qū) 人均年收入3-5萬 二三產(chǎn)就業(yè)人口約30萬,北部裝備制造業(yè)人均年收入3-5萬產(chǎn)業(yè)人口約2-3萬,居住區(qū),居住區(qū),稀土高新區(qū)人均年收入4萬二三產(chǎn)就業(yè)人口6萬,包頭的礦產(chǎn)分布，主要分布在白云鄂博，大多數(shù)是國 有的礦，個(gè)體的有一些，但 是現(xiàn)在辦開礦證很難。 包頭市國土資源局,鄂爾多斯與包頭距離較近， 由于鄂爾多斯的教育水平相 對(duì)來說落后，那邊的人主要 考慮到未來孩子的教育問 題，使得礦主這一財(cái)富階層 大量在包頭城區(qū)置業(yè) 包頭 歐風(fēng)麗景 銷售 總監(jiān),依托工業(yè)基礎(chǔ)，包頭科技和教育 優(yōu)勢(shì)突出。全市有3所普通高等學(xué) 校、高等職業(yè)院校4所，重點(diǎn)高中 10所，同時(shí)全市擁有獨(dú)立

4、科學(xué)研究 與技術(shù)開發(fā)機(jī)構(gòu)14個(gè)，其中地市屬 11個(gè)，國務(wù)院部門屬3個(gè)?？蒲袡C(jī) 構(gòu)從業(yè)人員2205人，成為高端消費(fèi) 的人群主力之一,大量國內(nèi)知名大型工業(yè)企業(yè)安家 包頭，相對(duì)較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和外來 人口超前的消費(fèi)觀念，提升了整個(gè) 城市的消費(fèi)能力和消費(fèi)水平。,商品房,商品住宅,商品房,商品住宅,商品房,商品住宅,屬性,項(xiàng)目條件,需研究的產(chǎn)品屬性,住宅,屬性,項(xiàng)目條件,需研究的產(chǎn)品屬性,商業(yè),標(biāo)準(zhǔn)商鋪,09-1 09-2 09-3 09-4 09-5 09-6 09-7 09-8 09-9 09-10 09-11 09-12,昆區(qū)發(fā)展相對(duì)較早，目前該 區(qū)域可開發(fā)的土地資源已經(jīng)不 多，因此推案規(guī)模有限。

5、2007.1-2009.3期間，昆區(qū)商品 房有15個(gè)月份處于無供應(yīng)狀 態(tài)，而除2007年8月和2009年3 月供求比大于1外，其余月份均 呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢(shì)。 預(yù)計(jì) 2010年，該區(qū)域仍將延續(xù)這一現(xiàn)象，以消化市場(chǎng)存量為主。2011年昆區(qū)供求關(guān)系將再次出現(xiàn)剛性需求，市場(chǎng)期待值將出現(xiàn)。,注：所有項(xiàng)目成交截止到2010年10月份,意向購房區(qū)域中：昆區(qū)占 50%，其次是青山區(qū)，占三 成多。 對(duì)裝修房的接受度較低： 選擇豪裝和精裝房的比例只 有10%左右。 價(jià)格承受方面：?jiǎn)蝺r(jià)承受 力比例最高的是5500-65000 元/平方米（52.6%），其次 是3000-3500元/平方米 （30.3%）。總價(jià)承受

6、方 面，62.3%的意向購房者 最高承受的總房款在30- 40萬元之間，能承受40萬 元以上的被訪者占35.1%。,意向購房區(qū)域,意向裝修情況,注：以上信息來自問卷調(diào)研,面積需求以中等偏大戶型 為主。90-144平方米占比 74%。比例最高的是100-120 平方米。 戶型需求五成多為三居 室，其次是二居室（36%）。 購房目的以改善型需求 為主（70.1%）。,注：以上信息來自問卷調(diào)研,意向購房者選擇住宅小區(qū) 時(shí)，最關(guān)注的因素依次是價(jià) 格、地段、公共交通、周邊 生活配套設(shè)施、會(huì)所設(shè)施、 物業(yè)管理等。 對(duì)區(qū)域規(guī)劃、建筑風(fēng)格的 關(guān)注度最弱。,注：以上信息來自問卷調(diào)研,被訪者年齡分布30-50歲。

7、 文化程度?？茖W(xué)歷者比例 最高，其次是?？埔韵?。 職業(yè)方面，私營業(yè)主、 中高層管理人員、企事業(yè) 單位員工比例最高； 家庭結(jié)構(gòu)方面以夫婦和 子女中學(xué)/大學(xué)在讀的三 口之家為主。,年 齡,文化程度,近七成家庭年收入在10- 20萬元之間。年收入20萬元 以上的占23.7%。 擁有私家車的占四成。私家車以10萬元以內(nèi)的經(jīng) 濟(jì)型轎車為主，部分擁有 20萬元以上的中高檔轎車。 休閑活動(dòng)比較多元：選 擇朋友聚會(huì)比例最高，其 次是補(bǔ)充睡眠，第三是購 物消費(fèi)。此外，運(yùn)動(dòng)健身 的比例也較高。,現(xiàn)有住宅性質(zhì)屬于自購商品 房的比例最高，其次是老的私 房。 常住居所建筑類型以多層為 主（52%），其次是小高層/高 層

8、（44%）。 現(xiàn)居所戶型以二房比例最 高，其次是三房，第三是一房。 現(xiàn)居所面積比例最高的是 120-144平方，米占比42%。,客戶寫真,私營礦主,背景： 50歲，兩個(gè)兒子一起開礦，年入兩百萬元以上 住在鄂爾多斯 習(xí)慣： 向往不一樣的生活，不被別人打擾 喜歡清新的環(huán)境，遠(yuǎn)離塵囂，心情 舒暢 喜歡尊貴的感覺，不希望和普通人 住在一個(gè)社區(qū)里 購房需求： 選擇180平以上的面積，面積大， 住著舒服 追求居住的身份感，希望住區(qū)有安 全保障 客戶訪談,國企高管,背景： 48歲，兩口之家，年入30萬 工作方便住在宿舍，購買了 金茂豪庭 習(xí)慣： 不想和普通人住在一個(gè)社區(qū) 里，亂糟糟的 大家都說好的東西就要有

9、 購房需求： 選擇三室的房子，要求面積 在200平左右，臥室要大，書 房必須要有，追求居住的舒適 感、注重品質(zhì)和規(guī)劃 重視開發(fā)商的品牌 關(guān)注未來升值 客戶訪談,政府領(lǐng)導(dǎo),背景： 財(cái)政局 處長50多歲，年入10萬左 右 看過的保利香濱房子，很喜歡，又 意向購買 習(xí)慣： 注重生活品味， 有特定的生活圈子 喜歡安靜的環(huán)境 購房需求： 喜歡環(huán)境好的社區(qū)，綠化要充足 面積要大，可以擺放自己的作品。 交通要方便，同時(shí)要相對(duì)安靜，不 喧囂 客戶訪談,客戶特征,35-55歲之間； 職業(yè)以公務(wù)員、包鋼、礦業(yè)、貿(mào)易等中高層管理人員以及私營企業(yè)主和礦主； 主要來自包頭市內(nèi)，一部分來自周邊縣市；,需求偏好,較強(qiáng)的置業(yè)

10、區(qū)域傾向，主要選擇昆區(qū)和青山區(qū)； 對(duì)裝修房認(rèn)可程度較低； 最高承受總價(jià)30-40萬元，對(duì)單價(jià)提升幅度有較大抗性； 三居室是主要需求戶型； 追求舒適性，改善生活環(huán)境,關(guān)注要素,置業(yè)要素排序： 價(jià)格、地段、交通、配套設(shè)施 獲取信息渠道： 碑是首要傳播途徑，“圈層”很重要,結(jié)合本案條件，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 范圍界定為包頭全市范圍。 周邊住宅： 從地理位置上來看，項(xiàng)目地塊位于包頭市核心區(qū)，優(yōu)勢(shì)明顯。 周邊地塊：區(qū)域暫無住宅用地供應(yīng)。 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的界定： 本次共調(diào)研了11個(gè)項(xiàng)目，選?。總€(gè)住 宅項(xiàng)目作為競(jìng)品研究重點(diǎn)：請(qǐng)?zhí)顚懼攸c(diǎn)研究項(xiàng)目名稱 未來上市項(xiàng)目:請(qǐng)?zhí)顚懳磥砀?jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目名稱,競(jìng)品比選原則：根據(jù)項(xiàng)目的情 況，項(xiàng)目所

11、處位置、預(yù)期價(jià)格、 定位客戶和戶型面積四個(gè)方面的 條件對(duì)包頭住宅項(xiàng)目進(jìn)行篩選。 我們對(duì)包頭在售住宅項(xiàng)目中進(jìn) 行比對(duì)尋找，結(jié)合位置市中心、 戶型中等偏大、高單價(jià)、高總價(jià)、 客戶定位在中高端人群的特點(diǎn)， 最終圈定？個(gè)核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，他們 是項(xiàng)目名稱。 同樣的過程，我們對(duì)即將入市 項(xiàng)目進(jìn)行篩選比對(duì)，最終圈定，？ 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目為未來 的主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目,位置,戶型,價(jià)格,客戶,核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目,填寫項(xiàng)目名稱,填寫項(xiàng)目名稱,填寫項(xiàng)目名稱,填寫項(xiàng)目名稱,根據(jù)所填寫項(xiàng)目添加圖片,典型項(xiàng)目詳細(xì)信息項(xiàng)目名稱,項(xiàng)目圖片 總規(guī) 單體 其他隨意添加,我在后邊一共設(shè)置了4個(gè)主力競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，你根據(jù)具體項(xiàng)目可刪減,每種戶型給張圖,典型

12、項(xiàng)目詳細(xì)信息項(xiàng)目名稱,項(xiàng)目圖片 總規(guī) 單體 其他隨意添加,每種戶型給張圖,典型項(xiàng)目詳細(xì)信息項(xiàng)目名稱,項(xiàng)目圖片 總規(guī) 單體 其他隨意添加,每種戶型給張圖,典型項(xiàng)目詳細(xì)信息項(xiàng)目名稱,項(xiàng)目圖片 總規(guī) 單體 其他隨意添加,每種戶型給張圖,典型項(xiàng)目以中型規(guī)模 為主，建筑形態(tài)主要 為多層和小高層，裝 修情況均為毛坯 住宅產(chǎn)品： 中等規(guī)模社區(qū)，建筑 形態(tài)多層和小高層為 主，容積率集中于 1.442.1，戶型集中 于常規(guī)，三房、四房 供應(yīng)量集中，物業(yè)費(fèi) 水平較低，最高為2元 /平方米.月。小區(qū)景 觀設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單，有充足 水系的項(xiàng)目較少,小區(qū)內(nèi)都設(shè)有水系，但是體量小，不成規(guī)模。綠化程度較高，樓間距把控較好。小區(qū)景

13、觀設(shè)計(jì)尚不成熟 社區(qū)布局： 意城晶華、歐風(fēng)麗景的小區(qū)景 觀設(shè)計(jì)相對(duì)較為完善，有水 系，樓臺(tái)等一些建筑小品點(diǎn)綴 期間。 社區(qū)配套： 物業(yè)水平較差，車位配置水平 較低，社區(qū)生活配套主要靠周 邊市區(qū)配套。,現(xiàn)代風(fēng)格為主，外立面材質(zhì)以 涂料為主，小部分配合面磚。 外立面： 建筑物以簡(jiǎn)約、現(xiàn)代為主，材 質(zhì)多為涂料、色彩選用土黃、 赭色為代表。 建筑形態(tài)： 建筑物多為多層、小高層建 筑，板樓設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單，少有入戶花園等設(shè)計(jì)。,添加項(xiàng)目外立面圖片,各戶型銷售情況 二室的銷售率最高，保持在65%以上；三室的銷售率次之，在50%以上； 四室、躍層、一室銷售率基本持平在40%-50%之間。 戶型情況 產(chǎn)品以二房

14、、三房為主。面積集中在100-120平 方米和120-160平方米。 戶型南北通透，主臥朝南，明廚、部分明衛(wèi),項(xiàng)目名稱 面積,項(xiàng)目名稱 面積,項(xiàng)目名稱 面積,項(xiàng)目名稱 面積,項(xiàng)目名稱 面積,項(xiàng)目名稱 面積,項(xiàng)目名稱 面積,項(xiàng)目名稱 面積,兩室戶型,三室戶型,戶型圖根據(jù)主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目戶型圖進(jìn)行替換,雙陽臥,雙明衛(wèi)設(shè)計(jì)，保證透 氣性與采光,角型觀景陽臺(tái),對(duì)所選擇的主力競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目進(jìn)行戶型分析，我還是擬定了4個(gè)，請(qǐng)根據(jù)具體競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況進(jìn)行刪減，此為距離說明,雙陽臥,雙陽臥,雙陽臥, 從供求關(guān)系角度來看，銷售率最好的項(xiàng)目為意城晶華達(dá)到了74.7%。歐風(fēng)麗景和金茂豪庭銷售率在60%左右，保利項(xiàng)目剩余體量較大，

15、銷售率僅 為54%。 從去化速度，保利花園的去化速度最快，每月平均去化97.2套，1.1萬平方米，即平均每天銷售3套；其次為意城晶華項(xiàng)目月去化0.83萬平方米， 64.5套；歐風(fēng)麗景和金茂豪庭項(xiàng)目去化速度較慢，月去化面積在2300-2400平方米左右，15套/月。 從存量去化周期來看，意城晶華消化時(shí)間最短，僅有不足3月；區(qū)域項(xiàng)目均在1年以上。,去化最好項(xiàng)目日均去化3套，多數(shù)項(xiàng)目已推案部分去化周期在1年以上,銷售率最好的是二室戶型，其 次為三室。大戶型的銷售率稍低，平均水平在60%左右。 各項(xiàng)目中成交水平最好的是 歐風(fēng)麗景項(xiàng)目，其次是意城晶華和金茂豪庭。 從成交量來看，保利花園的 成交量是最突出的。