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文檔簡介
1、不動產(chǎn)基礎知識訓練,會場紀律,手機靜音或關(guān)機頭不能接耳不能遲到未經(jīng)許可不能接電話不許中途退場上述各項違反個人10個俯臥撐,女性10個站立蹲下,我們的目的是, 在最短的時間內(nèi)掌握房地產(chǎn)業(yè)的基礎知識,一房地產(chǎn)的概念,二房地產(chǎn)的特性,三房地產(chǎn)市場的特征,四房地產(chǎn)開發(fā)過程,房地產(chǎn)的概念,一房地產(chǎn):指住宅經(jīng)濟形態(tài),法律上有明確的權(quán)利關(guān)系,必須理解不同的所有者和使用者之間是可能的。 2、房地產(chǎn):指土地財產(chǎn),法律上有明確的權(quán)利關(guān)系,房地產(chǎn)包括地面及其上下空間,房地產(chǎn)和土地的根本區(qū)別是有無權(quán)利關(guān)系。 3、房地產(chǎn):房地產(chǎn)和房地產(chǎn)的總稱。 指附著在土地及土地上的人工構(gòu)筑物、建筑物及其附帶的各種權(quán)利(所有權(quán)、管理權(quán)
2、、轉(zhuǎn)讓權(quán)等)。 4、房地產(chǎn)業(yè):是以土地和建筑物為經(jīng)營對象,集房地產(chǎn)開發(fā)、建設、經(jīng)營、管理及維護、裝飾和服務于一體的多種經(jīng)濟活動的綜合產(chǎn)業(yè)。 5、房地產(chǎn)開發(fā):指在依法取得土地使用權(quán)的土地上,根據(jù)使用性質(zhì)的要求進行基礎設施、住宅建筑的活動。 不動產(chǎn)的概念,1、不可移動性不動產(chǎn)最重要的特性之一是其位置的固定性或不可移動性。 每塊土地都有固定的位置,不能移動的特性給土地利用形態(tài)帶來了位置的嚴格限制。 建筑物固定在土地上,不能移動。 因此,位置對房地產(chǎn)投資具有重要意義。 房地產(chǎn)的位置有自然地理位置和社會經(jīng)濟地理位置的不同。 房地產(chǎn)的自然地理位置固定,但社會經(jīng)濟地理位置經(jīng)常變動。 這樣的變動,是城市修訂計
3、劃的制定和修改交通建設的發(fā)展和變化其他建設的發(fā)展等不動產(chǎn)的位置從劣化成為優(yōu)勢的話,那個價格上漲,相反,價格下降。 房地產(chǎn)的特性,2、長期使用性土地的利用價值永遠不會消失。 這種特性稱為毀滅性或永久性。 土地的這種特性,會給其占有者帶來持續(xù)的利益。 作為商品之一,房地產(chǎn)具有長期使用性和高耐久性。 我國房地產(chǎn)的長期使用受到有限土地使用權(quán)的制約。 按照我國現(xiàn)行的土地使用制度,公司、企業(yè)、其他組織和個人以政府轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán),是有一定使用期限的土地使用權(quán),該土地使用權(quán)在使用期限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出借、抵押或者用于其他經(jīng)濟活動,但是由于土地使用期限到期,土地及其地上建筑物、 其他附著物所有權(quán)由國家無償
4、回收或進行土地使用權(quán)的持續(xù)期,房地產(chǎn)的特性,3、附加收益性房地產(chǎn)本身不能產(chǎn)生收入,房地產(chǎn)的收益在使用中產(chǎn)生。 房地產(chǎn)投資者在合法的前提下可以調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能,增加房地產(chǎn)的特征和房地產(chǎn)投資的收益。 根據(jù)房地產(chǎn)使用者的意愿及時調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能是很重要的,可以大幅度提高出租人的魅力。 對于房地產(chǎn)投資者來說,投資的房地產(chǎn)適應性差意味著他面臨著很大的投資風險。 不動產(chǎn)的特性是,4、異質(zhì)性市場不可能有2件完全相同的不動產(chǎn)。 一塊土地受到地區(qū)和周圍環(huán)境的影響,即使和另一塊土地不同,即使兩棟建筑物一模一樣,由于位置不同,周圍環(huán)境也不同,這兩棟房地產(chǎn)也實質(zhì)上不同。 5 .資本和消費品的雙重性房地產(chǎn)不僅是
5、人類最基本的生產(chǎn)要素,也是最基本的生活資料。在市場經(jīng)濟中,房地產(chǎn)是商品,是人們最重視、最重要、最具體的財產(chǎn)。 不動產(chǎn)既是消費品也是有價資產(chǎn)。 房地產(chǎn)作為重要資產(chǎn),在國家總財產(chǎn)中占很大比重。 根據(jù)有關(guān)資料的統(tǒng)一修訂,美國的房地產(chǎn)價值約占其總財產(chǎn)的73.2,其中土地占23.2,建筑物占50,屬于其他財產(chǎn)僅占26.8。 房地產(chǎn)的特性,6、對易受政策影響的國家和地區(qū)房地產(chǎn)的使用、支配有一定的限制。 房地產(chǎn)受到政府法令和政策的限制和影響的重要有兩點:一是政府可以根據(jù)公共利益,限制部分房地產(chǎn)的使用。 例如,城市規(guī)劃對土地的用途、建筑容積率、建筑展望率、建筑高度和綠地率等規(guī)定二,政府為了滿足社會公共利益的需
6、要,可以對任何房地產(chǎn)進行強制征用或者收購。 房地產(chǎn)的特性,7、相互影響性和周圍社區(qū)環(huán)境的影響房地產(chǎn)和周圍房地產(chǎn)的相互影響。 房地產(chǎn)的價格不僅與其本身的用途等有直接關(guān)系,而且多取決于其周圍其他房地產(chǎn)的狀況。 房地產(chǎn)受到周圍社區(qū)環(huán)境的影響,不能離開周圍社區(qū)環(huán)境單獨存在。 政府對道路、公園、博物館等公共設施的投資可以顯著提高鄰近房地產(chǎn)的價值。 房地產(chǎn)的特性,房地產(chǎn)市場具有以下特征:房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場房地產(chǎn)市場是區(qū)域市場房地產(chǎn)市場信息不充分房地產(chǎn)市場的變化是周期性的,房地產(chǎn)市場具有房地產(chǎn)市場的特征,房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)交易雙方就某一特定房地產(chǎn)的交易價格達成協(xié)議,進行房地產(chǎn)商品交易的領(lǐng)域。
7、房地產(chǎn)市場的核心功能是形成房地產(chǎn)市場的交易價格。 房地產(chǎn)市場的特征是房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟的其他產(chǎn)業(yè)一樣具有周期性,其變化的基本規(guī)律也是繁榮調(diào)整衰退的繁榮。 如其規(guī)律圖所示,不動產(chǎn)一級市場也稱土地一級市場,是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓市場,是國家通過其指定的政府部門征用城鎮(zhèn)的國有土地或農(nóng)村集體土地作為國有土地轉(zhuǎn)讓給使用者的市場,轉(zhuǎn)讓的土地即使是土地,經(jīng)過開發(fā)達到“七通一平”的熟地房地產(chǎn)一級市場是國家壟斷的市場。 房地產(chǎn)二級市場:土地利用者經(jīng)過開發(fā)建設,出售新建的房地產(chǎn)出借的市場。 即指商社首次進入流通領(lǐng)域進行交易的市場。 房地產(chǎn)二級市場包括土地二級市場,土地使用者規(guī)定可轉(zhuǎn)讓土地,進入流通領(lǐng)域進行交易的市場。
8、 不動產(chǎn)三級市場:以購買不動產(chǎn)的單位和個人為單位,再次轉(zhuǎn)賣或出租不動產(chǎn)的市場。 也就是房地產(chǎn)再次進入流通領(lǐng)域進行交易而形成的市場。 房地產(chǎn)三級市場還包括住房交換、抵押、典型等流通形式。 房地產(chǎn)市場的特點,房地產(chǎn)開發(fā)過程,一、決定階段這是房地產(chǎn)公司選擇開發(fā)項目,進行調(diào)查研究,決定實施開發(fā)建設的階段。 主要內(nèi)容是理解城市整體規(guī)劃修訂對開發(fā)區(qū)域的要求,研究開發(fā)建設的可能性。 市場調(diào)查通過系統(tǒng)地收集、記錄和了解房地產(chǎn)市場狀況,預測開發(fā)項目的前景。 可行性分析經(jīng)濟分析、利潤估算等。 領(lǐng)導力的決定是在完成以上工作的基礎上,決定領(lǐng)導力研究是否開發(fā)。 房地產(chǎn)開發(fā)過程,二、前期階段從開發(fā)建設項目決策后,從申報立
9、案到完成建設準備階段,也被稱為土地開發(fā)階段。 主要內(nèi)容是房地產(chǎn)開發(fā)公司向主管部門提出申請,經(jīng)批準后,列入開發(fā)備用項目修訂計劃,根據(jù)前期工作情況,列舉詳細的建設修訂計劃。 建設方案根據(jù)城市總體規(guī)劃要求擬定建設方案,報市或區(qū)規(guī)劃管理部門批準。同時,應征求各主管部門的意見,研究小區(qū)完成后市政、公建等配套的可能性。 申請用地在建設方案批準后,向土地管理部門申請建設用地,批準后辦理用地手續(xù)。 委托修訂的建設方案得到批準后,可以通過招標委托進行工程修訂。 手動撤銷上述工作后,可向市房管局申請手動撤銷。 接受委托的移動機構(gòu)必須經(jīng)市房管局審批。 三方一平是指施工用水,電力和道路暢通,施工場所平坦。 建設部門一
10、般在完成施工圖修訂后,可以向供水、供電部門申請用水和用電。 七通一平是指通水、通電、通風、通訊、通道、通熱、通排水,場所平坦的房地產(chǎn)開發(fā)程序,三、工程建設階段是指房屋的施工階段。 主要工作內(nèi)容是施工招標房地產(chǎn)開發(fā)公司可以采用招標、招待等方式選擇施工隊伍。 進度控制按審定的施工組織設置修訂,監(jiān)督施工單位按核定計劃施工,保證建設進度。 質(zhì)量監(jiān)理對各支部的分項工程進行驗收簽證,發(fā)生質(zhì)量問題時,應當及時組織處理,確保工程質(zhì)量。 竣工驗收工程竣工后,由房地產(chǎn)開發(fā)公司和質(zhì)量監(jiān)督部門驗收工程項目。 市政輔助市政、公建輔助應與房屋施工同步進行。 房屋竣工后,進行各種管道施工,申請正式用水、用電等。 交貨使用小
11、區(qū)建設的內(nèi)容全部完成后,有交貨使用的條件。 建設部門在交接使用建設項目前組織主管部門等進行檢查,辦理房屋交接手續(xù)。 四、在經(jīng)營階段實現(xiàn)房地產(chǎn)本身價值,回收建設投資,達到資金增值的重要階段。 主要的工作是住宅預售是在投資開發(fā)達到一定階段后進行商社的預售或預租。 預售或預租不動產(chǎn)應當向市住房管理局報告批準。 房屋銷售商社竣工交付使用,可以進行房屋銷售和出租。 產(chǎn)權(quán)注冊商社竣工后,建設部門在應向產(chǎn)權(quán)注冊部門進行總注冊的房屋買賣后,業(yè)主必須按規(guī)定進行產(chǎn)權(quán)注冊,領(lǐng)取房地產(chǎn)門票。 房地產(chǎn)開發(fā)流程,五、房地產(chǎn)管理在房屋銷售前,由房地產(chǎn)開發(fā)公司選擇房地產(chǎn)管理機構(gòu),制定業(yè)主臨時條約,與業(yè)主簽訂前期房地產(chǎn)管理合同
12、。 前期物業(yè)管理服務合同期限最長不超過3年。 前期物業(yè)管理合同的有效期,是業(yè)主大會投票決定是更新還是另行采用新的物業(yè)管理機構(gòu)的物業(yè)開發(fā)相關(guān)的企業(yè)、住宅分類知識、土地市場,1、土地基本概念土地所有制:目前,所有土地實行社會主義土地公有制,全民所有制(即國家所有制)和勞動大眾集體(即集體所有制) 其中,城市土地均為國家所有,農(nóng)村和城郊土地法律規(guī)定屬于國家所有以外,屬于集體所有的宅基地和自留地,自留山、屬于集體所有的礦物、水流、森林、山岳、草原、荒地、灘涂等自然資源屬于國家所有,依法規(guī)定屬于集體所有,森林、山岳、灘涂等自然資源屬于國家所有但是,地上的建筑物可以由國家所擁有,也可以由集體、單位、個人所
13、擁有。 因此,相同的不動產(chǎn),其土地和地上建筑物的所有權(quán)往往不一致。 土地所有權(quán):土地所有權(quán)是指國家或集體經(jīng)濟組織對國家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處置功能土地開發(fā)。 就是把“布料”開發(fā)成可以使用的土地。 地籍是什么?書籍是什么? 我們通常指的地籍、產(chǎn)籍、房地產(chǎn)籍是同一概念。 這是指土地自然狀況、社會經(jīng)濟狀況和法律狀況的調(diào)查和登記,包括土地產(chǎn)權(quán)的登記和土地分類面積等。具體是對房地產(chǎn)調(diào)查登記過程中產(chǎn)生的各種圖表、證明書等登記資料進行整理、加工、分類制作的圖、文件、卡片、冊子等資料的總稱。 布料:指空間地、田地、未開墾地等沒有使用條件的土地。 熟地:指三方一平或七通一平,具備使用條件的
14、土地。 地塊:地籍的最小單位,指由權(quán)利界限組成的封閉地塊。 宗地圖:土地使用合同圖紙及房地產(chǎn)登記卡圖紙。 那個反映了土地的基本狀況。 包括地塊的權(quán)利邊界、邊界點的位置、地塊內(nèi)的建筑物的位置和特性、與相鄰地塊的關(guān)系等。 土地市場、2、土地使用權(quán)取得方式轉(zhuǎn)讓:轉(zhuǎn)讓是指國家在一定年限內(nèi)將國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給土地使用者,土地使用者向國家支付土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金的行為。 通常,我們把土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓稱為土地一級市場。 其轉(zhuǎn)讓金有以土地面積計算的,也有以建筑面積計算的。 根據(jù)建筑面積訂正的簡稱是樓價,樓價=土地總價格總建設面積,樓價=土地單價容積率。 轉(zhuǎn)讓又分為三種形式:土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓以協(xié)商、招標、拍賣三種合
15、同形式進行。 土地市場、土地市場、協(xié)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是當事雙方經(jīng)過反復協(xié)商,最終達成轉(zhuǎn)讓協(xié)議,注冊受讓人取得土地使用權(quán)的形式。 招標轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是指,在規(guī)定期間內(nèi),符合條件的機構(gòu)和個人以書面投標形式,競爭某地區(qū)的土地使用權(quán),投標人根據(jù)一定要求選擇性確定受讓人,受讓人辦理一切手續(xù)后獲得土地使用權(quán)的方式。 拍賣轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是指在此指定時間、公開場合,在土地管理部門的拍賣主持人的指導下,投標人以規(guī)定的方式按照價格,競爭土地使用權(quán),投標人獲得土地使用權(quán)的土地轉(zhuǎn)讓方式。 土地市場、土地使用權(quán)出讓年限:居住用地70年工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地50年商業(yè)旅游娛樂用地40年,加油
16、站、加氣站用地20年。 土地市場、年限臨近! 不要! 不要! 家的居住時間是多少? 因為土地的使用年限到期后,該怎么辦?房屋購買取得財產(chǎn)權(quán)后,作為所有者個人的所有財產(chǎn),沒有居住年限的限制,對于該房屋占有范圍內(nèi)的土地,土地除了集體所有之外,還屬于國家所有。 所有者取得的是該土地一定年限的使用權(quán)。 住宅用地的土地使用年數(shù)為70年,從開發(fā)者取得土地使用證明書之日起訂正。 本地使用年限屆滿,土地由國家回收。 所有者在繼續(xù)支付土地轉(zhuǎn)讓金和使用費的前提下,可以繼續(xù)使用該土地。 物權(quán)法第一百四十九條住房建設用地使用權(quán)期滿的,自動繼續(xù)。 非住宅建設用地使用權(quán)期滿后的持續(xù)時間,依照法律規(guī)定辦理。 該土地上房屋及
17、其他不動產(chǎn)的歸屬,有約定的,沒有依照約定的,或者約定不明確的,按照法律、行政法規(guī)的規(guī)定處理。 土地市場、2、土地使用權(quán)取得方式區(qū)分:土地使用權(quán)的區(qū)分是指有承認權(quán)的人民政府依法批準,用地者繳納補償、配置等費用后,將該土地交給其使用,或者將土地使用權(quán)無償交給土地使用者使用的行為。 土地使用權(quán)分配范圍:國家機關(guān)用地、軍事用地城市基礎設施和公用事業(yè)用地國家重點支持的能源、交通、水利等項目用地法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。土地市場、2、土地使用權(quán)取得方式轉(zhuǎn)讓:土地使用者以銷售、交換、贈與和繼承的方式再轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的行為。房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)企業(yè),開發(fā)商:從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的企業(yè)。 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司應當直接從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主的相關(guān)業(yè)務。 按照批準的資質(zhì)等級承擔相應的開發(fā)任務,不能承擔任務。 房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)聯(lián)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)聯(lián)企業(yè)的資質(zhì)等級分為四級,房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)聯(lián)企業(yè),房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)聯(lián)企業(yè)的資質(zhì)等級為四級,房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)聯(lián)企業(yè),房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)聯(lián)企業(yè)的資質(zhì)等級為四級,房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)聯(lián)企業(yè),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級為四級,是指承包商從事住宅建設的意思。 建筑商不是開發(fā)者,建筑商負責施工隊伍的
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