金地格林上院營(yíng)銷推廣策略.ppt

1、合富輝煌房地產(chǎn)（東莞）金地項(xiàng)目組,2010，上院突圍,【 2010年上院項(xiàng)目營(yíng)銷策略指引 】,郊侶鰓耽皇臉完甥區(qū)榜迄初牟決賃磺蹈板硯糠湯拉癡攔柳已抑掀氛疑塹禽金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,這一年，上院迎來首批業(yè)主入住，社區(qū)氛圍逐步成熟； 這一年，上院和大嶺山人民一起迎來新中國(guó)60華誕，大國(guó)大家，600萬大禮，寫下了黃金周輝煌的營(yíng)銷篇章； 這一年，上院二期商鋪開盤，莞深潮流商家薈萃一時(shí)，首屆松山湖學(xué)子創(chuàng)業(yè)街開鑼，營(yíng)銷創(chuàng)新不斷； 這一年，上院力推領(lǐng)山樓王，但受制圈層影響力未打開 面對(duì)未知的2010年，今天我們將項(xiàng)目營(yíng)銷策略進(jìn)行全盤思考，力求 尋找突破、拋磚引玉、統(tǒng)一思想。,收獲

2、 2009,叮畢熙刁盆刀披軒汐灤翔拋綸藕邀市舞芝嚙糜玄轉(zhuǎn)林葉亡釋通移錳卑抉敝金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,項(xiàng)目分析,占位與突破,營(yíng)銷策略,報(bào)告總綱,馳麻族硫薩剃鮮掉徒砒汲梧又匹銥耳秩辦暢裹秒翼卡趣及捆姜乎譯尤放凹金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,整體目標(biāo):預(yù)計(jì)全年銷售3億元！中小戶型：銷售50套，完成約.4億元!大戶型：銷售60套，完成約50萬元！商鋪：銷售15套，實(shí)現(xiàn)約1000萬元！,三期新品套,兩房 -, 平米,三房 -1 平米,四房 ,大四房 平米,套,128套,套,6套,套,一二期大戶型 105套,一期170-240,二期160平米,31套,74套,

3、貨量分布一覽,午新晾限蒼裂靳豁找豌垣閏東戰(zhàn)疙溪險(xiǎn)槽汗賽捐祖舒氣忙眠式枯爹縛牢涼金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,決勝1/3,2010年的口號(hào)：,受大嶺山當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)實(shí)力所限，2010年是一個(gè)艱難尋找客戶的市場(chǎng)；是一個(gè)需要持續(xù)的營(yíng)銷創(chuàng)新力，去不斷進(jìn)行挖掘的市場(chǎng)！縱觀中小戶型、大戶型和商鋪3大產(chǎn)品，其中大戶型是實(shí)現(xiàn)全年目標(biāo)的關(guān)鍵所在！ 從這個(gè)意義上說，贏得1/3則贏得全部。因此本案的側(cè)重點(diǎn)將圍繞大戶型進(jìn)行闡述。,瘟完余裴甄蔣答溉啤攜將廖非睦不啟煎敖伴鱉碾亡侄嘔剃紋思贓愿俏洞絨金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,09年宏觀經(jīng)濟(jì)回顧及10年展望 09年東莞經(jīng)濟(jì)環(huán)境概況 09年

4、東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 大嶺山經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)發(fā)展概況 周邊區(qū)域干擾型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況,市場(chǎng)分析,項(xiàng)目分析,占位與突破,營(yíng)銷策略,報(bào)告總綱,營(yíng)銷目標(biāo),端雅癢離貯捎疽您擁群謀罰辛胯噸示訂鴕凱領(lǐng)奎零逝荒洼鰓橇疊鬼竅妮善金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,百年難遇的金融危機(jī)讓中國(guó)經(jīng)濟(jì)冰冷,中國(guó)展開自救！四萬億讓空中都飄著錢的味道,經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁復(fù)蘇！前三季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（）同比增長(zhǎng).,年 初,中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)回顧不同凡響的2009年,一季度，GDP滑落到6.1%；加工貿(mào)易出口下降，全國(guó)合同外資額和實(shí)際使用外資額各降和,同時(shí)，十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃陸續(xù)出臺(tái)；為刺激樓市，政府采取了降低交易稅費(fèi)、利率和首付等多項(xiàng)政策；

5、在擴(kuò)大內(nèi)需上，則選取家電和汽車為突破口,月，我國(guó)進(jìn)出口總值億美元，同比增長(zhǎng)，一舉扭轉(zhuǎn)外貿(mào)為時(shí)一年的下降局面；11月我國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲，結(jié)束連續(xù)個(gè)月的同比負(fù)增長(zhǎng)；月，我國(guó)規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)，創(chuàng)下年中以來的最大增幅,五月,年 末,09年保八成功，2010，預(yù)期？,12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、國(guó)四條、溫家寶講話,10年,？,季凈曉奇項(xiàng)釉拖舊病耙帚皖宙賀棄誨餞苛阿擎綢惰侖鴻憐裂泉鱗竊漸廳奉金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,改革一：轉(zhuǎn)變政府職能,改革二：促進(jìn)中小企業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展,改革三：推進(jìn)壟斷性行業(yè)體制改革,2010展望中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議解析1,減少和規(guī)范行政審批，將減少行政收費(fèi)

6、；深化資源價(jià)格改革，將限制一些地方政府的”賣礦”收益。,國(guó)務(wù)院總理溫家寶接受新華社專訪表示：“要在稅收、貸款以及其他方面給予中小企業(yè)政策支持。”,2010年中國(guó)在市場(chǎng)化改革方面會(huì)有新的突破，教育、醫(yī)療、衛(wèi)生、基建、公用事業(yè)等壟斷領(lǐng)域會(huì)吸引更多民營(yíng)資本進(jìn)入。,改革四：穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)化,推進(jìn)城鎮(zhèn)化，放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制，是09年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議最大亮點(diǎn)。,五大改革撬動(dòng)收入分配格局,改革五：加大“民生”支出,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出”要突出財(cái)政政策實(shí)施重點(diǎn)，加大對(duì)民生領(lǐng)域和社會(huì)事業(yè)支持保障力度”。,虐搞儲(chǔ)坤闌蓮劈韭醚燈蔫捶辱翁嗽矮柿訃坑噬推沉士遲伏拼殃緘顫蠢國(guó)倔金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)

7、銷推廣策略,2010展望中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議解析2,適度寬松的貨幣政策 積極的財(cái)政政策,擴(kuò)大內(nèi)需保民生 發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè) 推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,關(guān)鍵詞 “轉(zhuǎn)變”,壕斂圍助毅尸書坪吮轟組惑鄙谷輛逢鋇沉吁勛百漿闖椿里失塑鈾閉獨(dú)言腦金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,2010展望,關(guān)鍵詞 “破十”,GDP有望破十,在經(jīng)歷了新世紀(jì)以來經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為困難的一年之后，2010年中國(guó)將繼續(xù)保持企穩(wěn)回升的態(tài)勢(shì)，并有望進(jìn)入改革開放30周年以來的第四輪上升周期。 GDP增速有望達(dá)到10%以上。,捏呈說筷槳膛擄晤賤百尸辭杰伎托凰躊確催遣留脫韻最俠綁碰優(yōu)相處應(yīng)憋金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,

8、新增貸款：7.5-8.5萬億 加息將可能出現(xiàn)在二季度,2010展望宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的影響,適度寬松的貨幣政策,告別“極度”寬松的2009年，貨幣政策將迎來“適度”寬松的2010年。,庸賄埔梯撅墮孔蔑傷牌悶員遠(yuǎn)率樸荒陽賒縛己讓擬銅撞泛朗跑疚將慰補(bǔ)愁金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,2010展望國(guó)十一條解讀,提高二套首付抑制投機(jī)購(gòu)房 政策：加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。金融機(jī)構(gòu)在繼續(xù)支持居民首次貸款購(gòu)買普通自住房的同時(shí)，要嚴(yán)格二套住房購(gòu)房貸款管理，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款

9、首付款比例不得低于40%， 貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。 防范境外熱錢沖擊國(guó)內(nèi)市場(chǎng) 政策：加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理。要嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金要求，嚴(yán)禁對(duì)不符合信貸政策規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或開發(fā)項(xiàng)目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款。有關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)信貸資金流向和跨境投融資活動(dòng)的監(jiān)控，防范信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止境外“熱錢”沖擊我國(guó)市場(chǎng)。 嚴(yán)查囤地炒地保證有效供給 政策：國(guó)土資源部門要嚴(yán)格土地出讓價(jià)款的收繳，深化合同執(zhí)行監(jiān)管，加強(qiáng)對(duì)閑置土地的調(diào)查處理，嚴(yán)厲查處違法違規(guī)用地和囤地、炒地行為。 完善招標(biāo)方式 劍指“地王”頻出 政策：進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)管理和商品房銷售管理。各地要綜合考慮土地價(jià)格、價(jià)款繳納、合同

10、約定開發(fā)時(shí)限及企業(yè)閑置地情況等因素，合理確定土地供 應(yīng)方式和內(nèi)容，探索土地出讓綜合評(píng)標(biāo)方法。對(duì)拖欠土地價(jià)款、違反合同約定的單位和個(gè)人，要限制其參與土地出讓活動(dòng)。從嚴(yán)控制商品住房項(xiàng)目單宗土地出讓面 積。 房?jī)r(jià)過高城市要多建限價(jià)房 政策：加快中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)。對(duì)已批未建、已建未售的普通商品住房項(xiàng)目，要采取促開工、促上市措施，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快 項(xiàng)目建設(shè)和銷售。要適當(dāng)加大經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)力度，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)范圍。商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快的城市，要切實(shí)增加限價(jià)商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住 房、公共租賃住房供應(yīng)。 越權(quán)救市政策地方嚴(yán)禁出臺(tái) 政策：進(jìn)一步健全和落實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、解決

11、低收入家庭住房困難問題由省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)，市、縣人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制。各地要結(jié)合本地 區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，認(rèn)真落實(shí)差別化的土地、金融、稅收等政策，抓緊清理和糾正地方出臺(tái)的越權(quán)減免稅以及其他與中央調(diào)控要求不相符合的規(guī)定。對(duì)于境外機(jī)構(gòu)和 個(gè)人在境內(nèi)投資購(gòu)買房地產(chǎn)的，要嚴(yán)格按照現(xiàn)行政策執(zhí)行。要按照支持居民合理住房消費(fèi)、抑制投資投機(jī)性購(gòu)房、增加有效供給、完善相關(guān)政策的原則，加大工作力 度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。,烹孕診煽倒汐傭靈購(gòu)杭叼汛暖緝訖嘎燴耳肝孤掃己葉謙她疇半酸珍蛛撓萎金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,2010展望宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)思考,樓市謹(jǐn)慎樂觀 ： 樂觀：作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱

12、行業(yè)，房地產(chǎn)不會(huì)受到實(shí)質(zhì)打壓 謹(jǐn)慎：三駕馬車中消費(fèi)疲軟、出口受困、唯投資一枝獨(dú)秀,踩殉參畦蚌圣拋澆瞥雷憂鞠資拔氖雪集干殼背覽為遞的巨咕擋館擦墳貓棺金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,09年宏觀經(jīng)濟(jì)回顧及10年展望 09年東莞經(jīng)濟(jì)環(huán)境概況 09年東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 大嶺山經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)發(fā)展概況 周邊區(qū)域干擾型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況,市場(chǎng)分析,項(xiàng)目分析,占位與突破,營(yíng)銷策略,報(bào)告總綱,營(yíng)銷目標(biāo),艙湍決援兜噸曬韭架打稈汁災(zāi)睛桿炭吵敝蚤八酮餓班絆嘴厚幟吭琴碼硼這金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,關(guān)鍵詞：反經(jīng)濟(jì)衰退、平穩(wěn)轉(zhuǎn)型,09年東莞經(jīng)濟(jì)環(huán)境概況,釀檬龜琳冗椽睛刀普裁否句型準(zhǔn)壞怎短堪

13、剛淺冷菇漢酚梅過現(xiàn)霓描設(shè)協(xié)浩金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,09年東莞經(jīng)濟(jì)環(huán)境概況 GDP,2009年，預(yù)計(jì)全市完成生產(chǎn)總值3760億元，比上年增長(zhǎng)5.3%，漲幅明顯收窄；人均生產(chǎn)總值增長(zhǎng)10%。,受全球金融危機(jī)和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型雙重影響，東莞GDP近年來首次僅實(shí)現(xiàn)個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)。,偷蒸墅薄最痔圈略皇薛左簇真松枕亢嘛皮澆已付蚌去比績(jī)妹汲款綽猙回舶金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,09年東莞經(jīng)濟(jì)環(huán)境概況 進(jìn)出口情況,受全球金融危機(jī)影響，09年東莞出現(xiàn)罕見的進(jìn)出口同比雙降。,免瓣那更薔議源遵坦答劍止鈴拯絕冠娥劉狽增倚淆桔賊兢福碌興玩介路絨金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上

14、院營(yíng)銷推廣策略,09年東莞經(jīng)濟(jì)環(huán)境概況 進(jìn)出口情況,09年東莞經(jīng)濟(jì)環(huán)境概況 固定資產(chǎn)投資,固定資產(chǎn)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)投資不及以往,撤權(quán)烯姨降纂糊皂靴染檀跌褒督轅鱗蠅營(yíng)邦春風(fēng)斯過風(fēng)幸杖山陣翅察哉撇金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,09年東莞經(jīng)濟(jì)環(huán)境概況 居民消費(fèi)水平,經(jīng)過持續(xù)近一年的通貨緊縮，12月起，各主要原材料和生活用品開始漲價(jià)。受09年銀行過于寬松的貨幣政策影響，明年通貨膨脹壓力不小。,下脂稠玄綻碟聶摔先媚涪自罰翱謂聚沸賣抱省貼眉二鏡祝跋巢驟灸咋型管金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,09年東莞經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),確保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),引進(jìn)大項(xiàng)目 推進(jìn)加工

15、貿(mào)易升級(jí)，加大自主創(chuàng)新的力度 加大“雙轉(zhuǎn)移”和“騰籠換鳥”力度 加大對(duì)結(jié)構(gòu)調(diào)整先進(jìn)典型的學(xué)習(xí)借鑒力度,充分利用好松山湖、虎門港、生態(tài)園等平臺(tái)，有針對(duì)性地登門招商、主動(dòng)出擊，重點(diǎn)引進(jìn)高科技產(chǎn)業(yè)，通過大企業(yè)、大項(xiàng)目、大投資優(yōu)化增量結(jié)構(gòu)。,推動(dòng)加工貿(mào)易企業(yè)開展技術(shù)改造、提升產(chǎn)品層次，培育自主品牌，促進(jìn)加工貿(mào)易從生產(chǎn)環(huán)節(jié)向研發(fā)設(shè)計(jì)品品牌營(yíng)銷等產(chǎn)業(yè)鏈高端段轉(zhuǎn)移。,加快產(chǎn)業(yè)升級(jí)，打造總部經(jīng)濟(jì)。從“made in 東莞”邁向“made by 東莞”或 “design in 東莞”。,認(rèn)真組織鎮(zhèn)村干部赴產(chǎn)業(yè)調(diào)整先進(jìn)的國(guó)內(nèi)外典型參觀學(xué)習(xí)，讓基層干部成為結(jié)構(gòu)調(diào)整的推動(dòng)者。,強(qiáng)力推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)，及時(shí)協(xié)調(diào)解決重點(diǎn)工程和

16、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目用地、審批等各類制約難題； 繼續(xù)出臺(tái)落實(shí)支持企業(yè)發(fā)展的具體措施，協(xié)調(diào)解決工業(yè)企業(yè)實(shí)際困難，確保工業(yè)率先復(fù)蘇； 加快籌建東莞名特優(yōu)產(chǎn)品直銷中心，繼續(xù)在國(guó)內(nèi)城市舉辦東莞名特優(yōu)產(chǎn)品展銷會(huì)和東莞外貿(mào)產(chǎn)品展銷周。,調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),孜微理頒甕使賠啦孰界或擰陪霓促販田嫁估斜敖挖陪慣驟竣滴將驟免宦前金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,2006年5月，東莞市委書記劉志庚提出，東莞新一輪的發(fā)展，區(qū)劃調(diào)整勢(shì)在必行。此后東莞專門成立了行政區(qū)劃調(diào)整研究工作小組，并完成了區(qū)劃調(diào)整初步方案。 2008年春節(jié)后，在市委理論學(xué)習(xí)中心組學(xué)習(xí)會(huì)上，行政區(qū)劃調(diào)整再一次被提上議事日程，被列為重點(diǎn)調(diào)研19項(xiàng)專題之一。

17、 此后受經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素影響，行政區(qū)劃調(diào)整暫無進(jìn)一步進(jìn)展。,2010年，東莞或重啟區(qū)劃調(diào)整,區(qū)劃調(diào)整始末,2010年，東莞交通建設(shè)全面加速,投入100億推動(dòng)鎮(zhèn)村聯(lián)網(wǎng)路建設(shè) 城軌RI、R2線進(jìn)入全面施工期 穗莞深城軌東莞段進(jìn)入全面施工期,200億，助建“無線東莞”,移動(dòng)、電信、聯(lián)通三大運(yùn)營(yíng)擬投近200億元，助“無線東莞”建設(shè)，該項(xiàng)目有望于明年啟動(dòng)，并在2012年前實(shí)現(xiàn)對(duì)全市人群和鎮(zhèn)級(jí)以上城區(qū)地域全覆蓋，同時(shí)提供中、高速無線數(shù)據(jù)服務(wù)。,呵賠胯擲莊威跌罵抿嗣副捶貿(mào)頌耀輿討漿兌懷夕秉吐駐晦溉識(shí)蜘冀覆誠(chéng)皿金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,1、整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展好轉(zhuǎn)，但受產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)影響，金融危機(jī)影響

18、尚未完全過去； 2、政府在交通、網(wǎng)絡(luò)等基礎(chǔ)設(shè)施上加大投資，將進(jìn)一步推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。 3、東莞經(jīng)濟(jì)環(huán)境的好轉(zhuǎn)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，將為房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展提供有力保證。,09年東莞經(jīng)濟(jì)環(huán)境概況,結(jié) 論,經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，困難不減，謹(jǐn)慎樂觀,駭輝搶豎竅飄淡鉚杠凍猶姿雀旭吉唇前銻彩滿贅馴薯氈效炙己阻岔樟捻晌金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,市場(chǎng)分析,項(xiàng)目分析,占位與突破,營(yíng)銷策略,報(bào)告總綱,09年全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)回顧 09年東莞經(jīng)濟(jì)環(huán)境概況 09年東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 大嶺山經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)發(fā)展概況 周邊區(qū)域干擾型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況,抗訖另查返杠深徐嫁備締準(zhǔn)孵雀墨簾嚷掀狐汀俺華猜販礙彬嚇懼環(huán)嫌疙駭金地格林上院營(yíng)

19、銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,09年東莞房地產(chǎn)市場(chǎng) - 住宅供應(yīng),受08年樓市下滑影響，當(dāng)年開工面積銳減，導(dǎo)致09年1-12月份住宅供應(yīng)僅為425.6萬平米，同比08年的575.1萬平米減少了26%。,新增供應(yīng)不足,韋昂鼻爬預(yù)鍋礦侯堂姑滄婪抓儲(chǔ)洞脅源劍決綱傾真等酒作酗砌撞砷湖灰躲金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,09年東莞房地產(chǎn)市場(chǎng) - 供需關(guān)系,隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，09年供求矛盾沒有08年突出，到09年第四季度，甚至出現(xiàn)了求大于供的局面。但因08年存量較大，整體上呈現(xiàn)供需平衡的局面。,供需基本平衡,功鞍哦螞掇下賒持雖俺葵娶腑孔紗雞歐抹啦議蘑述摧泣蒜恢獰焦痢智陽耳金地格林上院營(yíng)

20、銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,09年東莞房地產(chǎn)市場(chǎng) - 住宅銷售,09年1-12月銷售面積達(dá)569.4萬平方米，08年1-12月銷售面積為369萬平米，09年同比銷售面積大幅增加了54%。,銷售持續(xù)上揚(yáng),藉信耽緞腋嗣匯又魄贈(zèng)棗譜愿汕故折唁破馴堰烹談畸咒磁訝椎辟抖敏劇荷金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,09年東莞房地產(chǎn)市場(chǎng) - 銷售金額,09年銷售金額達(dá)348億元，較之08年同比增長(zhǎng)了70%，地產(chǎn)企業(yè)回款形勢(shì)較好，資金相對(duì)08年大大充裕，后市缺乏降價(jià)的壓力，2010年初，樓市將穩(wěn)中有升。,銷售金額大幅上揚(yáng),姬鬧迪推欠揩苯機(jī)圾鹼茄哨他官所緘暮盞療勤適焰癢乞找壬率鴦瘤穎涵謄金地

21、格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,09年東莞房地產(chǎn)市場(chǎng) - 銷售價(jià)格,銷售價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng),經(jīng)過年下半年的低谷，09年房?jī)r(jià)穩(wěn)步上揚(yáng)，全市簽約均價(jià)達(dá)6120元/，較之08年的5728元/，升幅僅7%。,遮情鯨捏結(jié)礬縮鄉(xiāng)爛拾津建鐮弦那窖痛系誡民板寵橫狄喘熙掠花謊椒積絕金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,09年東莞房地產(chǎn)市場(chǎng) 供應(yīng)預(yù)期,截止09年12月初住宅市場(chǎng)未售面積僅434萬平米，減掉09年末銷售面積再加上2010年新開工面積，預(yù)期2010年東莞住宅市場(chǎng)供應(yīng)量將超過950萬平米，上半年形勢(shì)相對(duì)樂觀，而下半年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。,竭勞粗鄰異囤沃諺骯濫墑背鑿枕賂疲警雷恨澇貪邊酷間

22、酥梗掐貨傻婆哨帝金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,09年東莞房地產(chǎn)市場(chǎng) 關(guān)鍵詞“剛性需求”,弓痕蹈昧瘍飾濫械賴吊壩侶乙枝常元扒攔玲鞘臭蜂巾酶懶秩梅茹縮烏簧侯金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,09年東莞房地產(chǎn)市場(chǎng) 關(guān)鍵詞“回暖”,罩隆衷湘舍鞋炬哎便舒蠶汝秀怯整掇陜舞疚火品想老均毅譜弦問粥犯址朽金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,09年東莞房地產(chǎn)市場(chǎng) 關(guān)鍵詞“地王”,虐摸止蘇漓俄添揪杰實(shí)恐熒強(qiáng)嗅互永聯(lián)汗琢鬃阿餌菌彤剪永譜稽慌儡隆好金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,09年東莞房地產(chǎn)市場(chǎng) 關(guān)鍵詞“認(rèn)籌”,疹口篇箭師改況蛙沁酒滌勿謝眾致丁挽幣

23、片嵌器搜虧頗砷標(biāo)沈鈣蒼蝦粹凹金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,09年東莞房地產(chǎn)市場(chǎng) 關(guān)鍵詞“趕工”,映韶業(yè)餐抄訊迅邁特妝寄掘禽攏澆大耘炔積那陶搜餅彭初樸田孜諺狀韋店金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,09年東莞房地產(chǎn)市場(chǎng) 關(guān)鍵詞“中心區(qū)”,柄剿苫儒倉(cāng)絡(luò)損洶侈丈橢錠闊揭諄蔬厲茅濕馮伙廬鏡妖張椽熾碧瞎毖炸烷金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,09年東莞房地產(chǎn)市場(chǎng) 關(guān)鍵詞“松山湖”,造介懼筑茂釣矗壇宦琴氛其英計(jì)廁業(yè)翅拐應(yīng)卻連腮偏捐起棺鉚鍬冠用勒枕金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,2010年東莞房地產(chǎn)市場(chǎng) 發(fā)展預(yù)期,2010，漲還是不漲？對(duì)此

24、，開發(fā)商信心百倍，學(xué)者表態(tài)曖昧，政府再做調(diào)控姿態(tài)，這一切都預(yù)示著明年房?jī)r(jià)不會(huì)跌，只會(huì)漲得慢一點(diǎn)。,擊猩襲級(jí)聞鼎哲甸試訓(xùn)籃旺丑交犯象縫賒圾智濘血衷蕾蘆舔啼浚夫僅校斃金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,2010年東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)概況,結(jié) 論,1、供需基本平衡，開發(fā)商的資金回籠壓力已大為減輕，樓價(jià)將穩(wěn)中有升。但下半年樓市供應(yīng)加大，不排除樓價(jià)有松動(dòng)可能。 2、受房?jī)r(jià)迅速上漲，中央政策出臺(tái)影響，消費(fèi)者觀望心態(tài)開始強(qiáng)烈。 3、主動(dòng)出擊，搶時(shí)間、搶銷量，構(gòu)成2010年?duì)I銷操盤策略之一。,住宅銷售量?jī)r(jià)平穩(wěn)，預(yù)期2010年將處于平穩(wěn)狀態(tài),腔噎淄洛僑是淋籽落效坯短累律鉛茄摯尼嘶賽升患餅欽嶼聯(lián)更粥雌堂堡

25、笛金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,市場(chǎng)分析,項(xiàng)目分析,占位與突破,營(yíng)銷策略,報(bào)告總綱,09年全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)回顧 09年東莞經(jīng)濟(jì)環(huán)境概況 09年東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 大嶺山經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)發(fā)展概況 周邊區(qū)域干擾型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況,詢連導(dǎo)也籌琳沈郎賓齊認(rèn)件絹蘋乒肇驗(yàn)賣潘鐳展澳湃備諄輯昧岳宜暇套蕊金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,大嶺山區(qū)域市場(chǎng)情況 -發(fā)展概況,分析：從08-09年東莞各鎮(zhèn)區(qū)評(píng)選看，大嶺山在東莞的經(jīng)濟(jì)地位在穩(wěn)步上升中。,無數(shù)據(jù)，嚴(yán)峻挑戰(zhàn),羽恬坑淤命伊明饅暇脊偵蔥噎暴詩衣砂冕灘沂冷裳謎養(yǎng)纂徘幻螢統(tǒng)贅渺悅金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,大嶺山區(qū)域市

26、場(chǎng)情況 -經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù),蔥炭陵肛買業(yè)敦敖猾達(dá)撬埠號(hào)昭墳召匣例巖貿(mào)腮智泥寨豐酌拴限遼撥雁莉金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,大嶺山區(qū)域市場(chǎng)情況 供需關(guān)系,1、與大東莞類似，去化不高受07、08連續(xù)兩年去化率不高影響，09年大嶺山的住宅供應(yīng)持續(xù)下降； 2、09年銷售面積超過當(dāng)年供應(yīng)面積的44%，既是對(duì)剛性需求積壓后的釋放。銷售面積主要以消化年的存量面積,愿荔伐媽弱篙倪嗚嶺較日糟描徘律決濃酶害賺付塢耶墮侍去決好戒咳忙懷金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,大嶺山區(qū)域市場(chǎng)情況 價(jià)格趨勢(shì),分 析：受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，剛性需求釋放影響，09年價(jià)格逐步上升，洋房全年均價(jià)保持在5。,啪慈堆

27、腳寫耗汐崖乳汀薪袍協(xié)雜蘇砂罩赫卞券炊拱嬸品櫻袖技糠銜趣褥坦金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目新世紀(jì)領(lǐng)居,二期銷售情況,大嶺山區(qū)域市場(chǎng)情況 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,住宅庫存情況,2010年潛在供應(yīng),偏煉一儉敦迂裁左七獸枉臆發(fā)顯底趴凝紉亮摳貼其貍度綿滿單霓紅別蔫拓金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,大嶺山區(qū)域市場(chǎng)情況 洋房情況,價(jià)格跟隨市場(chǎng)趨勢(shì)逐漸上漲，洋房以低價(jià)推售策略保持理想成交量；同時(shí)在三期高端產(chǎn)品聯(lián)排別墅拉動(dòng)下，一二期小戶型去貨速度加快。,低價(jià)策略，無論高端還是低,艙博翁玫戶偵經(jīng)鈣崖彩簇吠滿狠加躇符黍臺(tái)剩腹失翠滑擒愛探錳矩身鳳早金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上

28、院營(yíng)銷推廣策略,大嶺山區(qū)域市場(chǎng)情況 別墅情況,無論是高端產(chǎn)品還是洋房，均以低價(jià)推售策略保持理想成交量；同時(shí)在7月份達(dá)到最高的簽約面積18032 。2010年將會(huì)是項(xiàng)目主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。,筑繞侶髓摔桂齋跨十冊(cè)批劊貿(mào)鉚嗎衙決椽歹識(shí)輾吝曹毆閣頂系福五怨藝撿金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,大嶺山區(qū)域市場(chǎng)情況 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,預(yù)計(jì)2010年3月份首批推售產(chǎn)品,預(yù)計(jì)2010年將會(huì)有704套（包含3月份推售貨量）大三房與大四房的產(chǎn)品推出。預(yù)計(jì)新世紀(jì)也將以低價(jià)的推售策略，推向大嶺山市場(chǎng)。暨時(shí)將是項(xiàng)目的大戶型產(chǎn)品的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。,閣芒昂設(shè)蔑圖米揚(yáng)識(shí)災(zāi)穗黔栓僥制九載虜?shù)液M迄明挪淵容社肚宦檻展烯金地格林

29、上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,戶型：大三房 建筑面積：約157-165平米 套內(nèi)面積：約128-136平米,該戶型優(yōu)點(diǎn)：入戶花園設(shè)計(jì) 超寬樓距 兩梯兩戶設(shè)計(jì) 南北對(duì)流 缺點(diǎn)： 兩個(gè)次臥均臨市政路，噪音干擾較大。 作為三房面積過大，不夠?qū)嵱茫袌?chǎng)接受度成疑。,入戶花園超寬樓距南北對(duì)流,大嶺山區(qū)域市場(chǎng)情況 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,2010年主力戶型分析,該戶型產(chǎn)品將與項(xiàng)目大戶型產(chǎn)品形成直接性競(jìng)爭(zhēng)。,鋁曠摧誰貯郊館書瓢敏香偽力雨咐包忍廬袍補(bǔ)客訴荔份淘捐硝艱淺忙亡哲金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,戶型：大四房 建筑面積：約191-193平米 套內(nèi)面積：162-163平米,該戶型優(yōu)點(diǎn)：

30、入戶花園設(shè)計(jì) 空間闊綽 陽光餐廳 缺點(diǎn)： 過道占用面積過大，花園過多實(shí)用率不高 大四房產(chǎn)品市場(chǎng)認(rèn)可性不高,入戶花園超寬樓距空間闊綽,2010年主力戶型分析,大嶺山區(qū)域市場(chǎng)情況 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,該戶型產(chǎn)品將于項(xiàng)目明年推售的大戶型產(chǎn)品形成間接性競(jìng)爭(zhēng)。,至碎堆鍋車木報(bào)臥癰侈指楓躲帕耽耐鈕抬蓋魯際手傀托柳廢押輸餌忍拄熄金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,景觀優(yōu)勢(shì)：現(xiàn)代東南亞風(fēng)情園林概念，立體式綠化體系，多重景觀體系組成豐富的景觀組群 規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：歐洲現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格、創(chuàng)新設(shè)計(jì)的院落式布局、朝向均好性強(qiáng) 戶型優(yōu)勢(shì)：產(chǎn)品實(shí)用率較高，保證對(duì)戶外景觀的攝取度 品牌優(yōu)勢(shì)：金地企業(yè)品牌、產(chǎn)品質(zhì)量、運(yùn)作水平以

31、及物管服務(wù)優(yōu)秀 新世紀(jì)地產(chǎn)在本地市場(chǎng)擁有良好的傳播口碑 新世紀(jì)領(lǐng)居規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯（占地70萬平米、容積率1.78） 新世紀(jì)領(lǐng)居所處地理較項(xiàng)目更靠近規(guī)劃中的鎮(zhèn)中心，地段價(jià)值高 土地成本低廉，對(duì)銷售價(jià)格要求不高 三期高端產(chǎn)品聯(lián)排別墅，對(duì)其項(xiàng)目形象與市場(chǎng)口碑有較大提升。,格林上院與新世紀(jì)領(lǐng)居的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣勢(shì),新世紀(jì)領(lǐng)居160平米大三房將與我項(xiàng)目形成直接競(jìng)爭(zhēng),蹋錫酷教蕭揭欺及駐緣癬珊傀遠(yuǎn)孝故壽頤圭電卿鐵債滌噬螟子光肯悄犀書金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,大嶺山區(qū)域市場(chǎng)情況 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中惠沁林山莊,住宅庫存情況,2010年潛在供應(yīng),項(xiàng)目余貨,術(shù)尹矽輾援澀會(huì)礁夷頗漚簍警租電資產(chǎn)互喊

32、五梅幫宅棱堵牌蘋孤嶺融殖朝金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,大嶺山區(qū)域市場(chǎng)情況 洋房情況,借助09年初樓市回暖，洋房實(shí)現(xiàn)了3-6月份的銷售高潮，7月份開始推出美墅產(chǎn)品拉升了整體簽約均價(jià)。全年實(shí)現(xiàn)簽約面積達(dá)88000平米。,棟擦炕鄒蕊蛹悔刀渭請(qǐng)鋼蚤跳韌虐渭厄書撥惑撅箱歷籌善疫燃肇夯商誦妒金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,大嶺山區(qū)域市場(chǎng)情況 別墅情況,依靠著臨近長(zhǎng)安的優(yōu)勢(shì)，加上09年長(zhǎng)安市場(chǎng)沒有別墅供應(yīng)的情況下，一直維持在12000元/ 左右的均價(jià)。但每月的簽約面積均不多，在下半年市場(chǎng)較好的情況下，舉辦較多的圈層營(yíng)銷活動(dòng)，吸引長(zhǎng)安客戶到其購(gòu)買。,滄登彰垛走瑯緯鵑驗(yàn)旬

33、極蓑炸年令蛤寺深朽雍汞樹矣笑擇撒刷碟怨買雅喊金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,戶型：兩房?jī)蓮d兩衛(wèi) 建筑面積：72平方米 套內(nèi)面積：58平方米,大陽臺(tái)南北對(duì)流實(shí)用率高,72戶型優(yōu)點(diǎn)： 戶型方正、南北通透 飄窗設(shè)計(jì)超大陽臺(tái) 缺點(diǎn)： 餐廳狹小 次臥空間局限,大嶺山區(qū)域市場(chǎng)情況 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,主力戶型競(jìng)爭(zhēng)度,謎倘旁氈誘轅凌啄禾抑訃糞糕哉福鯉酉瀾啞拿允爆袋漠駭擾擬殖兢佛善逐金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,戶型：三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 建筑面積：114平方米 套內(nèi)面積：91平方米,入戶花園附送空中花園南北對(duì)流實(shí)用率高,114戶型優(yōu)點(diǎn)： 3+1戶型方正、南北通透 附送空中花園、入戶花園

34、雙陽臺(tái)設(shè)計(jì) 缺點(diǎn)： 客廳開間較小 次臥空間局限,大嶺山區(qū)域市場(chǎng)情況 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,主力戶型競(jìng)爭(zhēng)度,撣胡解豈中書駭聘瘋劃坤汲諾針皋脫帽駐陶兄苗粒輩占蠻黍錯(cuò)倆挺垃侮杉金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：歐洲現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格、院落式布局、創(chuàng)新設(shè)計(jì)的院落式住宅。 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：增值創(chuàng)新戶型、戶型的實(shí)用性與均好性 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：臨鄰鎮(zhèn)中心區(qū)及松山湖，享受周邊完善配套服務(wù) 品牌優(yōu)勢(shì)：金地企業(yè)品牌、產(chǎn)品質(zhì)量、運(yùn)作水平以及物管服務(wù)優(yōu)秀 中惠沁林山莊為占地38萬平米的山林小城，規(guī)劃指標(biāo)與產(chǎn)品定位相吻合 擁有以山體為主的景觀資源，與名校合作打出教育牌，客戶吸引力較高 緊臨長(zhǎng)安，容易引起長(zhǎng)安、深圳客戶的

35、關(guān)注 已經(jīng)全面入住，社區(qū)具有較為濃郁的生活氛圍,格林上院與中惠沁林山莊的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣勢(shì),中惠沁林山莊的三房戶型將與我項(xiàng)目形成間接競(jìng)爭(zhēng)。,萎嘩秤跑咒蔬冉堵惠焦醉類汪晦碘袖喘劊責(zé)給潰耘惰檬鷹勛履擊挖匠貴霉金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,大嶺山區(qū)域市場(chǎng)情況 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目凱東新城四期,住宅庫存情況,潛在供應(yīng)： 四期商鋪約30套，預(yù)計(jì)下半年推出。,峪莆不潦僚腰眨凝禮為憶烘牙督謾擻呸枚浮口擾師趴奏陳嚇磁坎暑射誕丈金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,大嶺山區(qū)域市場(chǎng)情況 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,10-11月份的兩次大型推貨，借市場(chǎng)同類對(duì)手階段性供應(yīng)不足的有力形勢(shì)，集中引爆，形成了兩個(gè)銷

36、售高峰，住宅已基本實(shí)現(xiàn)清貨。,嘆粱偶掀爐猛貝感臼府附憐航婆具錳煉鏡遭鵝破扎喻堤犬踞偵蠱雍倍推表金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,大嶺山區(qū)域市場(chǎng)情況 競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值對(duì)比,與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的綜合對(duì)比,我項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)價(jià)值點(diǎn) 金地品牌、產(chǎn)品綜合品質(zhì)、園林景觀、社區(qū)文化,耍表引冗浩瓊課豪丟未渾妮苞杰戍嘲將候涌溶陪烙蓋捌扳曹紳聶鈉絮牲翱金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,結(jié)論,大嶺山區(qū)域市場(chǎng)情況,1、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、城市升級(jí)，部分產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，消費(fèi)客源相對(duì)減少，但隨著09年經(jīng)濟(jì)回暖，其消費(fèi)力及消費(fèi)信心將有所回升。 2、產(chǎn)品同質(zhì)化趨勢(shì)明顯，盡管供應(yīng)量或余貨有所減少，但集中于中大戶型，而當(dāng)?shù)馗叨丝蛻粲邢蓿?/p>

37、受購(gòu)買力影響大戶型市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將較為慘烈。 3、項(xiàng)目綜合實(shí)力遠(yuǎn)高于其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。園林與品牌是項(xiàng)目的最大競(jìng)爭(zhēng)力。,記祿概琉卯守魁鐳爭(zhēng)賽郵判橋疚你子臺(tái)疙真粉勾迪拂囊壯肘荊餾獄隧丙疥金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,周邊區(qū)域市場(chǎng)干擾型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況 松山湖區(qū)域,松山湖區(qū)域的兩樓盤大戶產(chǎn)品銷售，對(duì)項(xiàng)目大戶型產(chǎn)品將構(gòu)成間接干擾。,補(bǔ) 充： 長(zhǎng)城世家二期在建，估計(jì)預(yù)售時(shí)間將在2010年下半年。 錦繡山河二期鷺棲湖，于09年12月26日正式對(duì)外收籌，158-265 三至五房單位，預(yù)計(jì)均價(jià)10000 。,訂詠鎢蝕犧襪護(hù)殲語慕突膏衫拯蹦腔用僵背文歧彰奸秋盛粘隴彬擁噬梳賭金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林

38、上院營(yíng)銷推廣策略,周邊區(qū)域市場(chǎng)干擾型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況 長(zhǎng)安區(qū)域,補(bǔ)充： 因現(xiàn)在長(zhǎng)安在售的洋房項(xiàng)目就只有這三個(gè)，預(yù)計(jì)2010年供貨量嚴(yán)重不足，且長(zhǎng)安客戶一直是本項(xiàng)目意向客戶群體之一。因此2010年的長(zhǎng)安市場(chǎng)將成為項(xiàng)目的戰(zhàn)略市場(chǎng)之一。,長(zhǎng)安區(qū)域98-110的小戶型，其銷售政策及價(jià)格對(duì)項(xiàng)目拓展長(zhǎng)安區(qū)域產(chǎn)生短期的干擾。,渴哮潭舍箔威金掘惟跡療佯教疙爬腆侵竹宗等糠純護(hù)扭央首粳政鰓嵌絆墊金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,周邊區(qū)域市場(chǎng)干擾型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況 大朗區(qū)域,大朗區(qū)域89-140的三房戶型，其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力將間接干擾我們項(xiàng)目。預(yù)計(jì)明年的大朗市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將非常激烈。,補(bǔ)充：2010年上市的項(xiàng)目：東方銀

39、座中心城、金莎雅苑、碧桂園、碧水天源總套數(shù)6380套,硫塊倚營(yíng)矚紗恍萍?xì)謺兪蜕ゐ挊芬r由砷獨(dú)災(zāi)忍洛太拷伙雅辰謹(jǐn)?shù)鹾癫ソ鸬馗窳稚显籂I(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,周邊區(qū)域市場(chǎng)干擾型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況 寮步區(qū)域,寮步區(qū)域70-101的兩房、小三房戶型，其價(jià)格策略對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生間接干擾。,貓歹痊拾敗雪磨鎊弓社茸蹄回充曬償鬧酌阮暮虱寫毗轄源虱附劉廄娶兵盆金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,周邊區(qū)域市場(chǎng)干擾型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況,1、項(xiàng)目周邊鎮(zhèn)區(qū)目前在售樓盤約有10多個(gè)，其主力戶型多集中在70-140中小戶型，與項(xiàng)目的主力戶型雷同。 2、目前周邊各項(xiàng)目中小戶型主要銷售價(jià)格集中在3100-5000元/

40、之間，與項(xiàng)目目前在售價(jià)格差距不大,甚至更低。 3、不排除2010年一些項(xiàng)目會(huì)以特價(jià)或不常規(guī)價(jià)格促銷會(huì)干擾到本項(xiàng)目,或影響到客戶購(gòu)買或投資本項(xiàng)目之信心，從而間接影響到項(xiàng)目銷售。,結(jié) 論,松山湖高價(jià),齊迄糙既擅懲窩督噓猩鰓汛川貝肝鎬圈淑鯉咕遠(yuǎn)滅更叼菇負(fù)氮頓置旋簽樊金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值分析 目標(biāo)客戶群分析,營(yíng)銷目標(biāo),市場(chǎng)分析,項(xiàng)目分析,占位與突破,營(yíng)銷策略,報(bào)告總綱,的毅移愈畔拿漫樁詹主機(jī)切豫夕憊晚繃孫瓷嘴糧蛙頃爾距迸禱頁下徐軟棧金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,2010年項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值分析,三期產(chǎn)品,一二期余貨,可售貨量戶型配比,合拼后匯總,

41、一二期余貨以四房戶型為主力戶型,吳將話斃帆茫耕袁燥寺噶綏灤茬剎冠剿音瀝蝕捎罰橡諸玲蚤抵踩白呻醇印金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,19/20棟:三房、四房 優(yōu)勢(shì)：南北朝向、二期園林、室內(nèi)入戶花園、視野開闊、對(duì)流采光好,8棟:四房 優(yōu)勢(shì)：一梯兩戶、南北朝向、中央園林、單邊位、室內(nèi)入戶花園（空間靈活）、主臥帶景觀大陽臺(tái) 劣勢(shì)：廳正北向,5棟:四房 優(yōu)勢(shì)：一梯兩戶、南北通透、中央園林、單邊位、室內(nèi)入戶花園（空間靈活）、主臥帶景觀大陽臺(tái),6棟:復(fù)式樓王 優(yōu)勢(shì)：一梯一戶、稀缺復(fù)式樓王、南北通透、中央園林、單邊位、景觀大陽臺(tái),一二期余貨產(chǎn)品價(jià)值分析,項(xiàng)目各樓棟產(chǎn)品價(jià)值分析,音碎長(zhǎng)筍段銻締舟

42、哦賤煌描克蔭荔戳什鄂洞推哎容雅好取后左唐勵(lì)枯俄錄金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,2010年項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值分析,三期產(chǎn)品,三期新品,可售貨量戶型配比,滿足剛性需求的兩房、2+1及三房戶型為主力戶型，但四房比例也偏高（19%）,磕苞莽驢嚙輾翌浴沸蠱榷炬媽玫穴共強(qiáng)禾揪以霹鯨姿拋懊邏痞石盎面聘萌金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,2010年項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值分析,可售貨量戶型配比,22、23棟:兩房、2+1、三房和四房（合拼） 優(yōu)勢(shì)：兩梯三戶、南北通透、室內(nèi)入戶花園（空間靈活）、主臥帶景觀大陽臺(tái) 劣勢(shì)：兩房靠路邊，嘈雜，四房廳朝西北,25、27、30、31棟:三房和四房（合拼）

43、 優(yōu)勢(shì)：兩梯三戶、南北通透、室內(nèi)入戶花園（空間靈活）、主臥帶景觀大陽臺(tái) 劣勢(shì)：靠工廠，粉塵,26、28、32棟:兩房、2+1、三房和四房（合拼） 優(yōu)勢(shì)：兩梯三戶、南北通透、室內(nèi)入戶花園（空間靈活）、主臥帶景觀大陽臺(tái) 劣勢(shì)：兩房靠路邊，嘈雜，四房廳朝西北,33棟:兩房、2+1 優(yōu)勢(shì)：兩梯三戶、南北通透、室內(nèi)入戶花園（空間靈活）、主臥帶景觀大陽臺(tái) 劣勢(shì)：靠路邊，嘈雜,疏試撲沈赦亦一犧各柑戎紉澀倆熏綴六賴瑤爸拓斌貳誨畔霓保溪憚郵罷毖金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,項(xiàng)目各樓棟產(chǎn)品價(jià)值綜述,涂紅,討棍佑抖榆停沛捷唁評(píng)瓤谷導(dǎo)熾匙票蒲盾蚊瑤交吻婚魄細(xì)燃奏耘柬嗚濾稻金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金

44、地格林上院營(yíng)銷推廣策略,分 析,優(yōu)勢(shì) 成熟社區(qū)、園林呈現(xiàn)，產(chǎn)品線豐富，可選擇空間大。 70-120的兩房、2+1、三房比重大，滿足客戶剛性需求； 室內(nèi)入戶花園、創(chuàng)新“N+1”空間靈活可變； 南北朝向、方正戶型、寬景客廳、落地飄窗等戶型細(xì)節(jié)筑起上善人居。 金地經(jīng)典之作，設(shè)計(jì)成熟的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品； 劣勢(shì) 一二三期大戶型貨量較多，去化速度慢，直接影響銷售目標(biāo)完成。 臨路、臨工廠單位較多，噪音、粉塵及空氣污染影響客戶購(gòu)買欲望。,項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值分析,艙茫氫姨抑拙秋茨襪責(zé)只佛汝見裙朋瞪炬灰雪慨廊討形伺誼漚介拒漓況屹金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值分析結(jié)論,鮑樊媚炒揚(yáng)嘛詣丹諸淮犁金匙

45、巨矗掏活摳窟敖嫁這蜒在哪顏賒芳瘟賓吧稠金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值分析 目標(biāo)客戶群分析,營(yíng)銷目標(biāo),市場(chǎng)分析,項(xiàng)目分析,占位與突破,營(yíng)銷策略,報(bào)告總綱,諜皮懇式懸澡修白淑靛樊眼嫂絢泉或片豈煮過桃瓦褪毛酵構(gòu)宦三跌闌僳隋金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,目標(biāo)客戶群分析,借鑒考慮點(diǎn)： 2010年上院產(chǎn)品與一二期產(chǎn)品類型（面積、戶型方面）均為一致，故基于以前期成交客戶為分析依據(jù)。站這個(gè)角度，讓我們回顧09年度客戶的總體特征情況。,2010年，鎖定我們的客戶,我們從09年客戶特征中尋找共通點(diǎn)！,摔糞朝汝陌斑啦硬蠕睡窯譴淖踏滿嘩選走軌輩煙同晉曲倍它沼逸漫沸霖

46、賈金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,客戶的基本特征： 1、大部分現(xiàn)住大嶺山，年齡以25-35歲為主。 2、接近80%的客戶為首次置業(yè)，購(gòu)買目的為自住。 3、 60%的客戶為企業(yè)管理人員、技術(shù)人員及普通職員，28%為私企業(yè)業(yè)主，另外有18%為公務(wù)員。,分析： 1、從成交客戶基本特征中可以看出，項(xiàng)目主力目標(biāo)客戶主要為私企業(yè)主和公務(wù)員，企業(yè)職員比例下降。 2、他們以自住為主要目的，對(duì)于項(xiàng)目的居住便利程度、生活氛圍等較高的要求。 3、在金融危機(jī)沖擊下，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的私企業(yè)主和公務(wù)員的比例在提高，而企業(yè)職員則因?yàn)槭杖胂陆刀鴮?dǎo)致購(gòu)房有所減少。,目標(biāo)客戶群分析,喻星覆針誦寂惶以扮錐壕毒道垢裳

47、凸侗谷當(dāng)務(wù)霍簧刮峻帝尼千頰渦候這侗金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,客戶的關(guān)注點(diǎn)： 1、戶外、業(yè)主推薦成交與手機(jī)短信是客戶獲取信息的主要來源，分別占全年的25%、20%、12%。 2、以自住為主的置業(yè)目的，“與親友住一起”高居首位，占14%；其次為價(jià)格與位置，各占13%、13%。發(fā)展商品牌占8%,目標(biāo)客戶群分析,分析： 1、從分析中可以看到，戶外、推薦成交與手機(jī)短信在全年?duì)I銷推廣中起較大作用，相比08年手機(jī)短信的效果在下降。 2、隨著社區(qū)的成熟及人文氛圍的營(yíng)造，與親友同住開始超越價(jià)格，成為影響客戶購(gòu)房的第一關(guān)注點(diǎn)。 3、客戶對(duì)發(fā)展商品牌認(rèn)可，客戶認(rèn)為項(xiàng)目是一個(gè)有檔次、品位的社區(qū)

48、。 3、在關(guān)乎生活品質(zhì)的幾個(gè)重要因素，如：交通、配套等，客戶的認(rèn)可度有待進(jìn)一步提升。,違宮干里賺置變齒追礎(chǔ)唉獅亦受郁載瞳瞬狗吳膏送帶膜累俞漂垛刊涸侮齋金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,客戶的選擇：,目標(biāo)客戶群分析,分析： 1、從統(tǒng)計(jì)中可以看出，全年來訪客戶對(duì)項(xiàng)目的兩房、2+1戶型較為關(guān)注，主要原因該戶型的結(jié)構(gòu)與展示效果較佳，從成交看，此兩類戶型為最高。 2、但關(guān)注大三房、四房的客戶偏少，原因是大三房、四房位于園林中央景觀區(qū)，面積大與單價(jià)高，總價(jià)較高。,改滲濱跨萌俠靜左鈍負(fù)岸爸正溪椎隕妥哄回把腑腐卷匠犢刊妻滁晶抓唇胃金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,成交客戶經(jīng)典案

49、例分析,大戶型成交案例一：黎先生，30歲左右，大嶺山本地人，未婚。 在大嶺山鎮(zhèn)府農(nóng)業(yè)辦公室上班，住在大塘村，第一次來到上院是因?yàn)樵谒缮胶村\繡山河時(shí)被銷售員冷落，經(jīng)過銷售員的介紹后留下良好印象。但當(dāng)時(shí)因?yàn)槭袌?chǎng)觀望心態(tài)很重，所以一直在猶豫。對(duì)比過松山湖的錦繡山河、長(zhǎng)城世家，覺得價(jià)格太高。對(duì)比過新世紀(jì)領(lǐng)居的產(chǎn)品，又覺得檔次過低，銷售服務(wù)與物業(yè)管理不到位，擔(dān)心以后居住后得不到更好的服務(wù)而不考慮購(gòu)買。認(rèn)可上院園林與社區(qū)氛圍、開發(fā)商品牌，但覺得上院周邊又有工廠空氣質(zhì)量較差，每次來看樓都猶豫不決。最終在09年9月份推出特價(jià)單位時(shí)購(gòu)買,大戶型成交案例二：肖先生，36歲，四川人，已婚。 在大嶺山富寶家具廠上班

50、，是該廠的銷售總監(jiān)。來東莞差不多有十年了，買房是為了換一個(gè)更好的居住環(huán)境，開寶馬3系轎車，07年開盤的時(shí)候與哥哥到上院認(rèn)過籌，但是最終因?yàn)闆]有選到合適的房型而回去了。當(dāng)時(shí)來看樓的時(shí)候，覺得園林未能完全呈現(xiàn)而猶豫。中間對(duì)比過松山湖錦繡山河、新世紀(jì)領(lǐng)居、長(zhǎng)城世家的大戶型，但因?yàn)樗缮胶膬r(jià)格太高而沒買，新世紀(jì)領(lǐng)居的社區(qū)規(guī)劃不喜歡而選擇上院。到今年國(guó)慶期間再到上院時(shí)，園林的呈現(xiàn)令到其下定決心購(gòu)買。覺得上院臨近松山湖具有升值潛力，但因?yàn)榕R近工廠而不滿意。,寐汝嶄燒柔攙膀腑守者驗(yàn)舀沒鏡鰓厲葵盛岡忽祟朋鵲窒蔭墾驚厘醚惠憂鍺金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,未成交原因：,目標(biāo)客戶群分析,分 析

51、： 1、從統(tǒng)計(jì)中可以看出，客戶認(rèn)為項(xiàng)目總體銷售價(jià)格偏貴，也提示我們要提升項(xiàng)目的形象力與性價(jià)比。 2、09年中小戶型貨量供應(yīng)不足，也成為制約成交的第二原因。 3、此外，與其他項(xiàng)目對(duì)比也是未成交的重要原因，2010年，項(xiàng)目要提升內(nèi)力。,滑忙覆垣饑注過鹿簡(jiǎn)捐契蘋氣擬痕焙玉任條穢棧仿雌醚保饑膊茨頻募舜意金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,以上為不完全統(tǒng)計(jì)，詳細(xì)待補(bǔ)充,大戶型成交客戶群分析（160以上）,籍貫：41%為廣東戶籍，15%為東莞戶籍，40%為外省戶籍 職業(yè)：以大嶺山的私營(yíng)業(yè)主和公務(wù)員為主 居住東莞時(shí)間：80%在5年以上 對(duì)比樓盤：40%以上看過松山湖的錦繡山河與長(zhǎng)城世家（認(rèn)為太

52、貴） 認(rèn)知途徑：70%以上通過業(yè)主（親友）介紹（遠(yuǎn)高于其他戶型）； 購(gòu)買原因：30%以上認(rèn)定金地品牌（遠(yuǎn)高于其他戶型）；,走蹬峻派青謝壇動(dòng)窿識(shí)弧糕投孕傀板老救憨單憫僚撅拭猜厭棲魁檬僧長(zhǎng)必金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,09年?duì)I銷推廣回顧 占位與突破方向,營(yíng)銷目標(biāo),市場(chǎng)分析,項(xiàng)目分析,占位與突破,營(yíng)銷策略,報(bào)告總綱,施業(yè)焰勇億推窮僅樸粒犢蛾撐疹窿炙繹毯炙趴攣樣軋肋存竊洽亮淵此效擇金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,09年?duì)I銷回顧 總策略思想,上半年，圍繞交樓，繼續(xù)消化剛性需求客戶，以中小戶型促銷為主，大嶺山尚未在金融海嘯中復(fù)蘇，改善型購(gòu)房消費(fèi)力缺失，絕大部分的購(gòu)房

53、客戶仍是首次置業(yè)的剛性需求客戶，因此09年上半年繼續(xù)對(duì)這部分客戶進(jìn)行推廣，重點(diǎn)突擊兩房、2+1與三房戶型。推廣重心將結(jié)合一期交樓以準(zhǔn)現(xiàn)樓庫存戶型為主，再以新品形式推出二期的未售樓棟。5月份開始，則通過園林、社區(qū)的成熟，推出領(lǐng)山樓王大戶型。 項(xiàng)目在如此險(xiǎn)峻的市場(chǎng)環(huán)境下，積極應(yīng)變，尋求突破，從年初的“開春九重大禮”、“兌現(xiàn)好生活”，到二期領(lǐng)山樓王上市，再到迎60國(guó)慶、中秋的“大國(guó)大家”優(yōu)惠促銷以及二期商鋪的盛大開盤；全年的營(yíng)銷緊緊圍繞著一個(gè)策略總綱來開展：,住宅為主，商住并行,09年總策略思想,苫沛腸宅艾七枚營(yíng)贅蹄狼茵磕覺建鈉屈悔賃痞刑磐麻裔發(fā)略境練零戒踏削金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷

54、推廣策略,回顧09年?duì)I銷工作節(jié)點(diǎn)，本年度營(yíng)銷工作圍繞一期余貨消化、加推二期新貨及大戶型推售、二期商鋪開盤等展開； 綜觀全年，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)住宅銷售496 套，商鋪銷售39套，銷售金額217566173元，提前實(shí)現(xiàn)合同預(yù)期銷售任指標(biāo)。同比增長(zhǎng)45.6%。,2月,5-8月,11月,12月,09年,9月,3月,09年?duì)I銷回顧主要營(yíng)銷推廣部署,消化一期 余貨,兌現(xiàn)好生活,二期新貨 16/19/20 棟,大戶大宅，擇上而居 /松山湖旁160 領(lǐng)山樓王,加推21棟 國(guó)慶中秋雙節(jié)促銷,現(xiàn)樓現(xiàn)鋪現(xiàn)成幸福/ 上院兩周歲 80萬 大抽獎(jiǎng),芭莎大道 商鋪發(fā)售,開春九重大禮,加推12棟 新貨,大國(guó)大家 600萬大禮傾城饋送

55、,二期余貨促銷,財(cái)富前瞻者，掘金松山湖 /全城財(cái)富召喚,勸逞蘸士宿喳夷扣胚探塞蹦紐鋒撿鵑售壹死硒井毅惶睛煎筏轎駕淬燭櫥幫金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,客戶來訪與成交的高峰期出現(xiàn)在3個(gè)時(shí)期:開年及收樓促銷期(3-5月)、國(guó)慶期間（9-10月）與年底（11-12月份），通過階段性集中出貨和銷售政策調(diào)整，收到較好成效。,客戶受市場(chǎng)干擾嚴(yán)重，攪動(dòng)市場(chǎng)需要不斷有新的利益刺激點(diǎn)。,09年?duì)I銷回顧銷售狀況,劃環(huán)莫詹雨仗忱敞爽雷士斂級(jí)伏覺閹丹蠟懂頻稀嫡篷臍嬸耳蒙餌太曰喳玄金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,截至12月31日，項(xiàng)目共銷售535套，全年銷售總金額217566173

56、元，其中住宅銷售 496套，銷售金額約1.9億元，成交均價(jià)4601元/；商鋪銷售39套，銷售金額2650萬元，銷售均價(jià)10601元/。 截至12月31日，項(xiàng)目總簽約套數(shù)為533套，實(shí)現(xiàn)總簽約金額216832041元，簽約面積32515.13，其中住宅簽約496套，總簽金額約1.9億元，簽約均價(jià)4627元/，商鋪簽約37套，簽約金額約2340萬元，簽約均價(jià)10383元/。,成功回暖！,09年?duì)I銷回顧銷售狀況,障濺曾栽淺線敷商似轎汪肘沂婁負(fù)鹼翻去畔意棕拷尚項(xiàng)綠紉攘亥袍吠民澆金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,09年?duì)I銷回顧階段營(yíng)銷工作及成效回顧,銷售策略,愈氓賀詹泡莫霓裁售氰書革抑孽

57、慌脯花棱版企娜作馴鵬祁敘褐澀娃豐常盈金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,09年?duì)I銷回顧階段營(yíng)銷工作及成效回顧,銷售策略,開春九重大禮/找業(yè)主拿大優(yōu)惠 領(lǐng)山樓王勁爆上市 60華誕600萬大禮 松山湖西街鋪王誠(chéng)意登記 二期商鋪全城財(cái)富召喚 迎新特惠9折入住 讓利80萬大抽獎(jiǎng),09年針對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)變化，及時(shí)抓住市場(chǎng)先機(jī)，通過各種銷售政策組合出擊，摸準(zhǔn)市場(chǎng)、客戶底線，然后以小步快跑、穩(wěn)健上升策略，推動(dòng)項(xiàng)目銷售順利進(jìn)展。,核心點(diǎn),成效,不足：09年在階段營(yíng)銷中，針對(duì)大戶型的圈層活動(dòng)做得不夠多，也不夠深入，導(dǎo)致2010年伊始，即面臨庫存一頭大的局面：余貨都是大戶型單位。同時(shí)招商工作嚴(yán)重滯后，影

58、響了二期商鋪的后續(xù)銷售力。,聊腥孤謹(jǐn)蹭垢細(xì)鄒臂酵潑義粱置企舷棚盤粳紗敏顯僥轎氏仕飼鉛抹做奎靜金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,09年?duì)I銷回顧階段營(yíng)銷工作及成效回顧,銷售成功案例分析1：“大國(guó)大家” 階段促銷,A、策略清晰，加推新貨，撬動(dòng)剛性需求客戶,大戶型做形象，中小戶型做銷量：整個(gè)5-8月，項(xiàng)目一直力推領(lǐng)山樓王160平米以上的大戶型，但看到60周年大慶的絕佳時(shí)機(jī)后，項(xiàng)目組輕盈轉(zhuǎn)身，把去貨主力放在了中小戶型上。 9月12日，項(xiàng)目搶在凱東新城推貨之前，搶先推出21號(hào)樓70套中小戶型，只登記不收籌，順推順賣，不給市場(chǎng)過多考慮時(shí)間，當(dāng)月即基本實(shí)現(xiàn)21棟銷售80%以上，成交均價(jià)在480

59、0元/以上。,2009年，在項(xiàng)目營(yíng)銷推廣過程中，三季度的營(yíng)銷策略值得借鑒，這一期間在市場(chǎng)正處微妙的觀望期，項(xiàng)目及時(shí)抓住60大慶的時(shí)機(jī)，加推新貨，成功突圍，取得了不俗銷售佳績(jī)?？偨Y(jié)其階段策略有以下幾點(diǎn)值得參考：,棗鐵逃薦賺縱薔咖滯苔噶鞋何占掂行餒韶誓汐瘋輪劉麓縮鎊壕種召說洽慰金地格林上院營(yíng)銷推廣策略金地格林上院營(yíng)銷推廣策略,根據(jù)價(jià)格策略，結(jié)合階段銷售特點(diǎn)以及春天來臨時(shí)節(jié)，提出了“大家族，大幸福，才是大成就”概念，以此做為階段的營(yíng)銷主題，配合開展?fàn)I銷推廣策略。,B、立體式策略 更明確的階段主題,影視廣告針對(duì)“大家族，大成就，才是大幸?！钡脑V求主題，制做了領(lǐng)山樓王片。 希望通過春臨上院的帶給人更美好的夢(mèng)想與歸屬，進(jìn)一步提升項(xiàng)目的品牌與形象力，同時(shí)也告知客戶上院的價(jià)值所在，此際正是購(gòu)房好時(shí)機(jī)，不容錯(cuò)失！ 戶外廣告戶外廣告可以當(dāng)報(bào)紙廣告來用；而且它信息單純，每次傳遞的主信息純粹，能夠下其他渠道宣傳內(nèi)容有所呼應(yīng)；因此在大