合肥政務(wù)區(qū)寫字樓市場調(diào)查報告.ppt

1、合肥政務(wù)區(qū)寫字樓市場調(diào)查,起步晚、起點低，市場細(xì)分遲,產(chǎn)品萌芽期 （19952000）,形象轉(zhuǎn)變期 （20012005）,快速發(fā)展期 （2006至今）,代表樓盤: 財富廣場1期、天徽大廈、 中環(huán)國際廣場、萬通大廈,代表樓盤: 置地投資廣場、藍(lán)鯨國際 綠地贏海、匯金大廈、 新城國際、蔚藍(lán)商務(wù)港、 IFC安徽國際金融中心,代表樓盤: 郵電大廈、潤安大廈,合肥寫字樓的發(fā)展始于20世紀(jì)90年代，剛剛起步，作為代表的盛安大廈、新鴻安大廈起點低、品質(zhì)差、功能欠缺，繼而不能為市場所用，繼而出現(xiàn)的郵電大廈、潤安大廈的興起象征著合肥寫字樓市場的正式萌芽。 合肥較大規(guī)模的的寫字樓開發(fā)是從2003年前后， 合肥市出

2、現(xiàn)了一批寫字樓，如天徽大廈、萬通大廈等。寫字樓的開發(fā)開始規(guī)?；?，而且逐漸向多功能、現(xiàn)代化、智能化發(fā)展，寫字樓的辦公理念、設(shè)計理念、服務(wù)理念等都得到較好的詮釋。如財富廣場、中環(huán)國際廣場等。 進(jìn)入07年以來，合肥寫字樓市場正逐步步入細(xì)分，如以政務(wù)區(qū)新城 國際、蔚藍(lán)商務(wù)港、長江西路置地投資廣場、馬鞍山路深藍(lán)國際、 綠地贏海的代表高端寫字樓逐步面試。而以格 林硅谷為代表的獨棟寫字樓也已面世。,目前已形成六個寫字樓集中分布、開發(fā)的區(qū)域,近六年寫字樓土地成交價格不斷攀升，每年漲幅均超過50,合肥寫字樓近六年成交面積，占當(dāng)年國有土地成交比例，已超過全國寫字樓土地成交15平均線。 “限購”政策的執(zhí)行，商業(yè)地產(chǎn)

3、將獲得更好的發(fā)展，價格上漲趨勢明顯。,歷年寫字樓市場供應(yīng)量不斷增加，09年呈現(xiàn)激增,其中純寫字樓占82%，以商住兩用為概念的類辦公產(chǎn)品比重明顯下降。 綜合體項目增多，商業(yè)辦公、公寓、商業(yè)等一體化配套加強(qiáng)。,一環(huán)沿線成為寫字樓的主力供應(yīng)區(qū)域,2009年新供應(yīng)的寫字樓集中在一環(huán)路沿線和馬鞍山路沿線，二者供應(yīng)量占全市供應(yīng)的57%，其中一環(huán)沿線占據(jù)37%的供應(yīng)量，幾乎為除馬鞍山路沿線外的其它各區(qū)總和。,后續(xù)供應(yīng)充足，主要集中在西南片區(qū),在未來2年內(nèi)，合肥市寫字樓后續(xù)將有約205萬方貨量上市，供應(yīng)充足。 政務(wù)區(qū)的體量達(dá)到未來供應(yīng)量的1/4，將是未來高檔寫字樓市場的集聚地，形成新的商務(wù)中心,寫字樓現(xiàn)有貨量

4、處于尾聲，刺激價格上漲,09年至今，合肥寫字樓價格有較大上漲，多數(shù)高品質(zhì)樓盤銷售價格已達(dá)到8000元/平方米以上， 超過10000元/平方米的寫字樓數(shù)量也在不斷地增加。 整層銷售或部分整層銷售打造企業(yè)總部基地項目，目前在市場中占有一定比例，尤其政務(wù)區(qū)比較集中， 如新城國際、財智中心、振興大廈等，并逐步成為一種趨勢。 當(dāng)前市場在售量已基本達(dá)到尾聲，銷售率達(dá)到80%以上的占比重很大，市場需求有待進(jìn)一步供應(yīng)。,盡管在各重點商務(wù)區(qū)行業(yè)分布情況有所差異，但合肥市寫字樓租賃企業(yè)中從事建筑裝飾行業(yè)的最多，占總比重的12.1%，與其在合肥市迅速發(fā)展密切相關(guān)；其次教育培訓(xùn)、金融保險、外貿(mào)批發(fā)零售業(yè)也是入住較多的

5、行業(yè)。 而在各重點商務(wù)區(qū)中，高新區(qū)商務(wù)區(qū)主要為科研樓項目，打造高新產(chǎn)業(yè)孵化器；政務(wù)區(qū)商務(wù)區(qū)入住的寫字樓有新城國際、總商會大廈、安德大廈，蔚藍(lán)商務(wù)港，蔚藍(lán)商務(wù)港入住率達(dá)到65%以上，新城國際入住率達(dá)到90%以上；而省級政務(wù)區(qū)濱湖區(qū)的寫字樓現(xiàn)在還未正式入駐。 由于政府鼓勵民營企業(yè)發(fā)展以及國有、事業(yè)單位的陸續(xù)改制，入住寫字樓的企業(yè)87.4%為民營企業(yè)；而隨著對外開放的實行，外資企業(yè)在合肥市寫字樓入住企業(yè)中占據(jù)4.0%的比例。,入駐企業(yè)以建筑、裝飾、科教、金融保險和外貿(mào)企業(yè)居多,入駐企業(yè)租賃面積多在100以上,客戶群體特征 ：形象、價格、地段是考慮需求的主要方向,寫字樓關(guān)注點：市場專業(yè)化細(xì)分明顯，需求

6、要素考慮的較多,市中心可開發(fā)土地的供應(yīng)量有限，未來供應(yīng)將集中在政務(wù)新區(qū)及濱湖新區(qū),市中心零星小地塊供應(yīng)。,未來1-2年已明確規(guī)劃的辦公項目供應(yīng)量應(yīng)該在210萬方左右，其中以綜合體項目為多，政務(wù)區(qū)、包河區(qū)最為集中,寫字樓未來發(fā)展趨勢,發(fā)展方向,供應(yīng)體量,寫字樓整體市場小結(jié),供應(yīng)成交：現(xiàn)有貨量進(jìn)入尾聲，成交量趨緩，后續(xù)供應(yīng)激增，市場競爭壓力加大； 價格現(xiàn)狀：當(dāng)前市場供應(yīng)進(jìn)入尾聲，刺激價格上漲，后續(xù)放量比較集中，價格將趨于穩(wěn)定； 面積分割：入駐企業(yè)面積需求多在100平米以上；整層銷售或半層銷售需求逐漸上升； 發(fā)展趨勢：市中心土地供應(yīng)有限，未來政務(wù)區(qū)和濱湖新區(qū)將成為供應(yīng)熱點。,寫字樓呈現(xiàn)區(qū)域性發(fā)展，裂

7、變出多個重點商務(wù)區(qū),2005年以來，合肥寫字樓開始出現(xiàn)全面發(fā)展局面，寫字樓產(chǎn)品發(fā)展在很大程度上依靠政府干預(yù)，很難由市場 自發(fā)形成，政府也在有意識的從長遠(yuǎn)商務(wù)發(fā)展的角度進(jìn)行規(guī)劃，合肥寫字樓開始出現(xiàn)區(qū)域性的發(fā)展。,區(qū)域成熟樓盤匯總,中心商務(wù)區(qū)-見證合肥辦公物業(yè)發(fā)展歷程，是合肥商務(wù)氛圍最成熟區(qū)域,區(qū)域內(nèi)交通便利、配套豐富且完善、環(huán)境成熟、人氣旺盛，是中高端企業(yè)最理想的辦公區(qū)域。 越來越傾向與住宅、商業(yè)形成配套成熟的綜合體建筑，品質(zhì)越來越高。租賃類寫字樓依然占據(jù)主流市場 本區(qū)域?qū)懽謽谴蠖嘤?005年前后推向市場，大部分已經(jīng)投入使用，作為傳統(tǒng)老城區(qū)，該區(qū)域整體辦公環(huán)境在合肥市處于最佳水平。新建項目價格都

8、在11000以上，是合肥市場高價格核心區(qū)。,三里庵黃金商圈、五里墩立交橋，金寨路高架橋，完善配套和便捷交通是本區(qū)域辦公物業(yè)發(fā)展的保障。 區(qū)域內(nèi)高檔寫字樓不斷涌現(xiàn)，標(biāo)準(zhǔn)也越來越高，如匯金大廈、置地投資廣場、之心城、超高層IFC等。 本區(qū)域部分寫字樓已投入使用，外立面及內(nèi)部裝修科學(xué)、精細(xì)，用材檔次高，是繼中心商務(wù)區(qū)之外辦公的最佳選擇。而該區(qū)后續(xù)供應(yīng)充足，超高層、高品質(zhì)的寫字樓將不斷出現(xiàn)。,五里墩商務(wù)區(qū)-便捷交通和成熟配套驅(qū)動本區(qū)域?qū)懽謽桥畈l(fā)展,濉溪路商務(wù)區(qū)-政府強(qiáng)勢打造的省城“寫字樓一條街” ，是目前合肥辦公物業(yè)最集中的區(qū)域,2007年底廬陽區(qū)出臺的濉溪路“寫字樓一條街”規(guī)劃，政府有意打造成省城

9、寫字樓一條街。 以2005年啟動的財富廣場為中心，目前從西到東已經(jīng)遍及整條濉溪路，是合肥目前辦公物業(yè)最集中區(qū)域。 目前部分寫字樓已經(jīng)投入使用，入住情況可觀，其中不乏諾基亞、中移動、中石油之類的世界500強(qiáng)企業(yè)。而且后續(xù)交付、銷售情況樂觀，區(qū)域規(guī)模化優(yōu)勢初步顯現(xiàn)。,該區(qū)域是合肥市近幾年寫字樓開發(fā)較集中的區(qū)域之一，主要集中在交通主干道馬鞍山路和徽州大道兩側(cè)。 伴隨萬達(dá)、東方廣場的使用以及南一環(huán)路、南北高架和交通1號線的貫通，將進(jìn)一步提升區(qū)域辦公環(huán)境。 隨著萬達(dá)廣場的交付，綠地贏海的投入使用及后期項目的推出，將大大提升了區(qū)域內(nèi)整體檔次和形象，萬達(dá)廣場投入運營將改變區(qū)域辦公格局。,包河商務(wù)區(qū)-近幾年發(fā)

10、展勢頭迅猛，萬達(dá)廣場的運營改變區(qū)域辦公格局,新城國際,蔚藍(lán)商務(wù)港,總商會大廈,綠地藍(lán)海,華邦世貿(mào)城,財智中心,科瑞國際中心,置地廣場,安德大廈,政府政策導(dǎo)向為將其建成市級商務(wù)辦公中心，目前政務(wù)新區(qū)寫字樓主要沿市政府東西兩側(cè)分布，周邊政務(wù)辦公氛圍日益濃厚； 政策導(dǎo)向?qū)懽謽鞘袌霭l(fā)展起到很大引導(dǎo)和促進(jìn)作用，帶有較濃厚的政治色彩； 政務(wù)區(qū)寫字樓市場雖起步較晚但發(fā)展迅速，隨著區(qū)域配套的不斷完善、人氣日益聚集，未來將會發(fā)展為城市商務(wù)辦公次密集區(qū)。,新地中心,信政白天鵝國際商務(wù)中心,政務(wù)商務(wù)區(qū)-政府主導(dǎo)型商務(wù)區(qū)，高端辦公物業(yè)的聚集地,萬達(dá)廣場,該區(qū)域是高新產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)者的“天堂”，但群居現(xiàn)象明顯，寫字樓配套不

11、全，且商住倒掛現(xiàn)象較嚴(yán)重。 該區(qū)域市場不活躍、使用率低，區(qū)域內(nèi)專業(yè)寫字樓數(shù)量不多，區(qū)域擴(kuò)散現(xiàn)象嚴(yán)重。 該區(qū)域?qū)懽謽鞘艿囟斡绊懽饨鹞飿I(yè)費用差距較大，富鄰廣場租金為15-20元/.月、物業(yè)費1.6元/.月；而2007年出現(xiàn)的金座、浙商創(chuàng)業(yè)大廈等上檔次的寫字樓產(chǎn)品，租金在23-30元/.月、物業(yè)費基本上在3.0元/.月。,浙商創(chuàng)業(yè)大廈,TOP創(chuàng)展中心,華億科學(xué)園,光彩廣場,金座（拓基城市廣場）,國軒白宮,TOP創(chuàng)展企業(yè)大道,富鄰廣場,浙商大廈瑞雅領(lǐng)館,高新商務(wù)區(qū)-合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)，入駐企業(yè)特點明顯,六大重點商務(wù)區(qū)辦公成本對比,目前六大商務(wù)區(qū)，僅有市中心商務(wù)區(qū)、五里墩商務(wù)區(qū)、濉溪路商務(wù)區(qū)發(fā)展比較

12、成熟，辦公成本較低； 政務(wù)區(qū)商務(wù)區(qū)，起步比較晚，但建筑標(biāo)準(zhǔn)很高，屬于高檔辦公集群區(qū)，產(chǎn)品競爭力很強(qiáng)，但目前從辦公成本因素考慮，本區(qū)域處于弱勢地位。,六大重點商務(wù)區(qū)代表樓盤對比,重點商務(wù)區(qū)寫字樓市場小結(jié),發(fā)展格局：合肥寫字樓從分布狀況來看，逐漸由傳統(tǒng)中心區(qū)向周邊區(qū)域擴(kuò)散發(fā)展，寫字樓布局 開始出現(xiàn)一中心多核心局面，項目所處政務(wù)區(qū)位于未來商務(wù)寫字樓密集區(qū)，符合商務(wù)區(qū)發(fā)展規(guī)律； 競爭環(huán)境：濱湖區(qū)、政務(wù)區(qū)是未來商務(wù)發(fā)展的重點區(qū)域，政務(wù)的寫字樓價格也在不斷攀升，但周邊配套有待進(jìn)一步完善，作為政府辦公規(guī)劃區(qū)，未來競爭優(yōu)勢明顯； 未來熱點：政府的強(qiáng)勢推動，城市發(fā)展方向調(diào)整，未來政務(wù)區(qū)、濱湖新區(qū)將成為市場熱點區(qū)

13、域，而從現(xiàn)有的區(qū)域成熟度來說，政務(wù)區(qū)從各個方面都將優(yōu)于濱湖成為熱點中的熱點。,總體規(guī)劃打造屬于合肥特色的政務(wù)文化新區(qū),政務(wù)文化新區(qū)規(guī)劃的主要特色是打造具有地域特色和可持續(xù)經(jīng)營發(fā)展的城市新城區(qū)政務(wù)文化新區(qū)是合肥城市發(fā)展的重要區(qū)域，是主城重要的綜合性新區(qū)。即也是都市發(fā)展區(qū)的次區(qū)域中心，政務(wù)文化新區(qū)與主城中片之間空間和心理距離最短，且沒有難以跨越的障礙，因此政務(wù)文化新區(qū)對主城的疏解作用最直接，成為今后都市新核心的定位最準(zhǔn)確,都市新核心,用地布局沿潛山路、祁門路延伸，是用地的重點規(guī)劃區(qū),政務(wù)文化新區(qū)用地布局，將以貫穿南北的 200米寬綠軸為主線，以東北西南向城市商業(yè)帶作為拓展軸，與西北東南向水系河流作

14、為水景景觀軸，交織組織新區(qū)用地骨架。,祁門路,潛山路,城市結(jié)構(gòu)為：以商務(wù)區(qū)為核心，采用簇團(tuán)式城市發(fā)展格局，使行政中心、生活居住區(qū)、商業(yè)、金融、旅游等城市要素合理布局的網(wǎng)絡(luò)型城市結(jié)構(gòu)。,布局結(jié)構(gòu)：中心商務(wù)區(qū)位于區(qū)域核心，位于“十字路口”中心,因省和市兩級政府辦公所在地的確定。行政辦公建筑面積約2535萬平方米。 參照國內(nèi)外城市的辦公設(shè)施規(guī)劃，以及對合肥市辦公建筑量的預(yù)測，規(guī)劃建議政務(wù)文化新區(qū)辦公建筑量占全市的1/4 1/3。,建筑體量：商務(wù)辦公建筑將是政務(wù)區(qū)的主流,人口規(guī)模及用地規(guī)模：市場供應(yīng)和需求的潛力區(qū),比較國內(nèi)外大城市城市中心、副中心的用地規(guī)模，考慮到市政、交通的支撐能力、開發(fā)能力和模式等

15、條件，政務(wù)文化新區(qū)規(guī)劃總?cè)丝?5萬，用地規(guī)模約為12.67萬平方公里。,政務(wù)區(qū)寫字樓主要沿市政府東西兩側(cè)分布，其中潛山路、懷寧路、南二環(huán)沿線交叉分布,政務(wù)區(qū)寫字樓體量超過100萬方，已投入使用較少，后續(xù)入市貨量達(dá)60萬方,政務(wù)區(qū)寫字樓售價相對較高，均價整體超8000元/,10000元以上是主導(dǎo)價格,區(qū)域目前在售寫字樓較少，產(chǎn)品品質(zhì)普遍高于合肥其他區(qū)域?qū)懽謽牵N售價格整體較高，價格范圍8000-12000元/。,新城國際,后續(xù)樓盤供應(yīng)眾多，預(yù)測價格過萬,新地中心,新地中心是近期將上市的大體量樓盤之一，也將作為政務(wù)區(qū)地標(biāo)性建筑。 超高層建筑是后續(xù)供應(yīng)樓盤的一個共性特征。,政務(wù)區(qū)寫字樓自身硬件配套較

16、好,政務(wù)區(qū)寫字樓租金比較一般，企業(yè)入駐率較高,政務(wù)區(qū)商務(wù)區(qū)其起步較晚，多數(shù)寫字樓硬件設(shè)施相對先進(jìn)。已投入使用寫字樓租金水平相對市中心商務(wù)區(qū)不高，一般在40元/平米.月。 蔚藍(lán)商務(wù)港項目采用包租的形式進(jìn)行銷售吸引企業(yè)入駐，入駐率相對較高。 入駐率普遍較為滿意，除總商會大廈和安德大廈自身原因外，其他兩個項目招租進(jìn)展順利，尤其是新城國際入住率達(dá)90%以上。 政務(wù)區(qū)物業(yè)費處于合肥市平均水平，主要在2.9-3.8之間。,新城國際入駐企業(yè)調(diào)研（A座、B座）,整層客源：華電國際（整三層）、華中藥業(yè)、都邦保險、武漢三江 半層客源：市煙草局、徽商銀行、美國科勒、溪石集團(tuán)、睿正律師事務(wù)所、灝洋船務(wù),新城國際是目前

17、政務(wù)區(qū)檔次最高的一個項目，同時在合肥也是高檔次寫字樓。 自身的品質(zhì)，是吸引眾多大客戶、大企業(yè)的原因之一。,綠地藍(lán)海入駐企業(yè)調(diào)研（B座）,藍(lán)海B座高19層，層高3.4米，4部客梯1部貨梯，自身定義為乙級寫字樓。 入駐企業(yè)以本地企業(yè)為主、占比超過60%； 目前無全國或者本地知名企業(yè)入駐。,總商會大廈入駐企業(yè)調(diào)研,整層客源：柏莊投資集團(tuán)、柏莊置業(yè)（整2層）、中國圣奧集團(tuán)、安徽建業(yè)投資擔(dān)保、數(shù)源測繪、安徽省廣城建設(shè)集團(tuán)和徽商創(chuàng)元五公司、安徽皇瑞建筑裝飾和安徽皇瑞廣告 半層客源：合肥協(xié)和城市規(guī)劃咨詢、安徽富光實業(yè),政務(wù)區(qū)啟動較早的項目之一，但從目前入駐企業(yè)的數(shù)量和質(zhì)量來看，并不是十分理想。,安德大廈入駐

18、企業(yè)調(diào)研,安德大廈2006年推向市場，是政務(wù)區(qū)最早啟動的寫字樓項目； 其分為南北兩棟樓，各14層和2部電梯。 目前入駐的企業(yè)多為國際實業(yè)類和資訊類，比較單調(diào)。,政務(wù)區(qū)寫字樓市場小結(jié),區(qū)域潛力：政務(wù)區(qū)作為政府規(guī)劃的重點區(qū)域，商務(wù)辦公體量是該區(qū)域主要規(guī)劃方向； 市場供應(yīng)：區(qū)域?qū)懽謽求w量超過100萬方，未來2年內(nèi)供應(yīng)量大，后續(xù)貨量超過60萬方； 市場價格：區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰞r格處于高位運行，高于合肥寫字樓市場價格的平均水平； 租賃情況：區(qū)域?qū)懽謽亲饨鹚教幱诤戏适兄虚g水準(zhǔn)，企業(yè)入駐情況比較樂觀； 產(chǎn)品情況：區(qū)域?qū)懽謽怯布涮自O(shè)施較好，未來將出現(xiàn)超高層辦公物業(yè)。,案例一: 郵電大廈,已投入使用的寫字樓統(tǒng)計分析:,案例二: 百大CBD,郵電大廈,標(biāo)準(zhǔn)層面積1000平方米,公攤32%實際使用率為68%,六部電梯,百大CBD,民營企業(yè)仍是入駐主導(dǎo)，地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)比重性對較大,政務(wù)區(qū)重點在售寫字樓個案資料:,案例二: 新城國際,案例一: 財智中心