合肥城市庭院項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告.ppt

1、市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告、市場(chǎng)調(diào)研工作思路、工作內(nèi)容、收集的數(shù)據(jù)、分析、當(dāng)?shù)厍闆r和現(xiàn)狀、項(xiàng)目各分部市場(chǎng)分析、項(xiàng)目目標(biāo)和地塊數(shù)據(jù)合肥市宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)合肥市城市發(fā)展現(xiàn)狀、城市總體規(guī)劃合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)、宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析消費(fèi)者價(jià)值取向投資趨勢(shì)分析、住宅商業(yè)市場(chǎng)住宅市場(chǎng)情況調(diào)查、住宅和社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)研究、 最終消費(fèi)者價(jià)值取向項(xiàng)目整體實(shí)現(xiàn)的可能性分析、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)圖、宏觀經(jīng)濟(jì)分析、市場(chǎng)供求分析、最終分析結(jié)論，以及分析結(jié)論、結(jié)構(gòu)圖、宏觀經(jīng)濟(jì)分析、市場(chǎng)供求分析、最終分析結(jié)論，根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)分析，合肥城市總體布局以老城區(qū)為核心，向東、北、西南延伸，保持“多中心、組團(tuán)”的規(guī)劃布局形式，西南具有居住、工業(yè)、科研、教育和旅游功能；

2、 行政區(qū)劃分為四個(gè)區(qū)，土地面積為596平方公里。這座城市的建成區(qū)面積為148.3平方公里。廬陽(yáng)區(qū)、瑤海區(qū)、蜀山區(qū)、包河區(qū)和老城區(qū)是行政、商業(yè)和金融中心；東城的對(duì)外交通、住宅、工商區(qū)重點(diǎn)發(fā)展新火車(chē)站綜合體和龍崗工業(yè)區(qū)；北區(qū)：一個(gè)具有住宅、工業(yè)、建筑材料和倉(cāng)庫(kù)功能的綜合區(qū)域；合肥的城市發(fā)展方向和區(qū)域未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略將對(duì)該項(xiàng)目產(chǎn)生積極影響。二環(huán)路、一環(huán)路、西南區(qū)、東區(qū)、合肥經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、北區(qū)和老城區(qū)。城市發(fā)展從中心向西南發(fā)展工業(yè)發(fā)達(dá)、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美的地區(qū)”是四個(gè)市級(jí)副中心之一的多元結(jié)構(gòu)的有機(jī)組成部分。宏觀經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展可以支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。2003年，合肥市為477.78億元，同比增長(zhǎng)13

3、.25%。2003年，合肥市人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為10562元(1277美元)。衡量房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值關(guān)系的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)表明，不同地區(qū)的人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值決定了該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不同發(fā)展階段。合肥房地產(chǎn)業(yè)正處于快速發(fā)展時(shí)期。合肥人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為1277美元，房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于快速發(fā)展時(shí)期。資源來(lái)源：合肥統(tǒng)計(jì)年鑒，800-4000美元，4000-8000美元，8000-20000美元，0-800美元，啟動(dòng)期，快速發(fā)展期和穩(wěn)定發(fā)展期合肥城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，人口增長(zhǎng)和城市化加速了房地產(chǎn)需求，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力持續(xù)增強(qiáng)。人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值從1995年的4118元增加到2003年的10562元，預(yù)計(jì)2004年將達(dá)

4、到17770元，增長(zhǎng)率為13.9%。城市建設(shè)面積從2004年的170平方公里增加到2010年的280平方公里，發(fā)展空間很大。經(jīng)驗(yàn)表明，一個(gè)人每年可以消化一平方米，需求每年將增加1萬(wàn)元。城市化進(jìn)程為45%，低于中國(guó)城市化水平的60%。結(jié)構(gòu)圖、宏觀經(jīng)濟(jì)分析、市場(chǎng)供求分析、最終分析結(jié)論、市場(chǎng)供求分析、合肥房地產(chǎn)總體特征、合肥待售房地產(chǎn)概況、合肥房地產(chǎn)歷年投資統(tǒng)計(jì)，自2002年下半年以來(lái)，合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量開(kāi)始擴(kuò)大，開(kāi)發(fā)商競(jìng)相推出房地產(chǎn)以消化前期預(yù)留土地，加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。合肥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期，在1993年和1994年，國(guó)家進(jìn)行了宏觀調(diào)控，并減少了基本建設(shè)投資。1998年和1999年，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)達(dá)到高峰

5、，并保留了大量土地。1999年下半年，合肥清理了土地市場(chǎng)。2000年，房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。2002年下半年，政府頒布了89號(hào)令和47號(hào)文件，房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于規(guī)范。與此同時(shí)，住房供應(yīng)開(kāi)始增加。目前，合肥房地產(chǎn)投資周期正處于快速增長(zhǎng)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)數(shù)字指標(biāo)持續(xù)穩(wěn)步上升。2004年合肥市住宅開(kāi)發(fā)總投資約為106.84億元。同比增長(zhǎng)53.86%，新開(kāi)工面積614.18萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)29.74%，商品房竣工面積339.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)54.83%，銷(xiāo)售面積269.38萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)40.66%。與2003年相比，增長(zhǎng)了138.43%。2004年，住房供需旺盛，保持了良好的上升趨勢(shì)。商品房銷(xiāo)售面積

6、比2003年翻了一番，建筑面積80150平方米。這是合肥市場(chǎng)的主流。數(shù)據(jù)來(lái)源：安徽商報(bào)，合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模和產(chǎn)品形式不斷創(chuàng)新和完善，建筑類(lèi)型結(jié)構(gòu)發(fā)生突變，高層住宅比重上升。2004年1月，合肥多層住宅的供應(yīng)面積仍居合肥首位，入住率接近60%，但到12月份，多層住宅的比例明顯下降，供應(yīng)面積從原來(lái)的60%下降了20個(gè)百分點(diǎn)左右，而小高層住宅和高層住宅的供應(yīng)面積有了很大提高，尤其是高層住宅的面積比幾乎翻了一番。2004年1月至12月，合肥市商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格從2002年至2004年連續(xù)三年大幅上漲，價(jià)格區(qū)間較大，區(qū)域差距明顯。從2002年到2004年，合肥市商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格一直在上漲，漲幅分別為

7、16.3%和26.3%。目前，新建建筑的價(jià)格是每平方米4000多元。每平方米3000.4萬(wàn)元的約52%；每平方米2000元左右占8%。多層是合肥消費(fèi)者最喜歡的建筑類(lèi)型。從合肥住宅發(fā)展的角度來(lái)看，多層住宅仍然占據(jù)市場(chǎng)的主導(dǎo)地位，約占總量的60%，其次是綜合多層建筑，有大量的小高層建筑、高層建筑和別墅，這就是合肥小高層建筑的現(xiàn)狀。2004年，每種建筑類(lèi)型的平均每平方米價(jià)格基本上增加了400元左右，增長(zhǎng)幅度相差不大。其中，多層建筑的平均價(jià)格增長(zhǎng)率最高，其次是高層、小高層建筑和別墅。房地產(chǎn)宏觀判斷分析的啟示：1。合肥房地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展階段，市場(chǎng)需求數(shù)量和質(zhì)量并重，大量不成熟的開(kāi)發(fā)商和產(chǎn)品出現(xiàn)，房地產(chǎn)市

8、場(chǎng)處于混戰(zhàn)時(shí)代。2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期正在上升，房?jī)r(jià)和投資都在飆升。我們應(yīng)該抓住發(fā)展機(jī)遇，盡快占領(lǐng)市場(chǎng)。3.西南地區(qū)是未來(lái)土地市場(chǎng)供給的集中區(qū)域，也將是未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的熱點(diǎn)。在競(jìng)爭(zhēng)激烈的熱點(diǎn)地區(qū)發(fā)展房地產(chǎn)，我們面臨著巨大的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。市場(chǎng)供求分析、合肥房地產(chǎn)總體特征、合肥待售房地產(chǎn)總體情況、待售房地產(chǎn)區(qū)域分布、金池、新加坡花園城、何莊、花園景觀、夢(mèng)園社區(qū)、綠城、維多利亞別墅、大溪地等。中谷糧油集團(tuán)有限公司下屬的開(kāi)發(fā)商：中谷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司等，均價(jià)為4800元/平方米，價(jià)格在180-280平方米之間，主要戶型，簡(jiǎn)約現(xiàn)代風(fēng)格，整體感覺(jué)相對(duì)穩(wěn)定，地理位置優(yōu)越，景觀好，注重營(yíng)造一個(gè)有內(nèi)部環(huán)境的大客廳。大臥室的窗戶

9、全部裝有雙層中空玻璃，配有高檔會(huì)所和幼兒園，其中一期建筑占地100畝，建筑容積率：0.6，規(guī)模大，主要是合肥本地人(60%土生土長(zhǎng))，少數(shù)外地人。80%的企業(yè)高層管理人員；私人業(yè)主占18%，投資者占2%。就行業(yè)而言，對(duì)外貿(mào)易約占50%。，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，區(qū)域，80%出售，銷(xiāo)售率，大蜀山下，海關(guān)大道交叉口(孟園社區(qū)和花園景觀世界之間的大道)和人工湖路，地址，蜀山著名建筑，房地產(chǎn)名稱(chēng)，客戶，城市庭院，華潤(rùn)置地，650米，430米，目前，出售的小型高層建筑平均價(jià)格為4000元/平方米，價(jià)格為3房2廳2室其中主要有公寓式、大型社區(qū)、靠近董家堡水庫(kù)、400畝生態(tài)公園、高爾夫練習(xí)場(chǎng)和高科技開(kāi)發(fā)區(qū)。 優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，總面積約50萬(wàn)平方米。大型社區(qū)由多層、小型高層建筑和別墅組成，建筑面積比為1.5。和規(guī)模。民營(yíng)企業(yè)家和企業(yè)的中高層管理人員、客戶、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、地區(qū)，第一期已經(jīng)出售，第二期正在出售4棟樓。銷(xiāo)售價(jià)格是合肥市長(zhǎng)江西路898號(hào)。地址，新加坡花園城，物業(yè)名稱(chēng)，經(jīng)過(guò)對(duì)周邊地區(qū)典型待售物業(yè)的實(shí)地調(diào)查，對(duì)比其特點(diǎn)，得出市場(chǎng)銷(xiāo)售情況大致如下：(1)房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)分析、區(qū)域形象和品位的啟示：高新區(qū)擁有大蜀山、人工湖、東圃水庫(kù)等多種自然景觀資源，社區(qū)規(guī)模較大，已成為高檔住宅和別墅區(qū)域成功的關(guān)鍵因素。與整個(gè)城市相比，西部房地產(chǎn)成功的關(guān)鍵因素仍然是：資源和環(huán)境產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)水平：從系