XXXX年9月城投上海市場監(jiān)測報告月報.ppt

1、城投新江灣城C4地塊 市場監(jiān)測月報(2011年09月),上海事業(yè)部 2011/10/15,本期導讀,宏觀市場,細分市場,板塊市場,9月，上海共計推出12幅含住宅屬性用地（含2塊動遷配套屬性用地），其中純住宅用地7幅；由于新政的影響，上半年上海土地交易市場冷清，近期活躍的市場表象，也難掩整體的冷態(tài)，個別地塊的溢價跳躍，尚不足以掃去土地市場的陰霾，對于下一步的市場，預計政府仍舊大舉干涉，以控制價格過大異動； 本月，位于南翔板塊的2011年88號公告嘉定區(qū)橫瀝河以東、嘉程路以北地塊被中建地產(chǎn)以底價獲得，樓板價5505元/平方米，該地塊周邊規(guī)劃有11號線預留站點，為項目開發(fā)提供契機，但建設要求較多，開

2、發(fā)難度較大；,本月，浦東高橋、高行板塊的“仁恒森蘭雅苑”繼首批房源開盤創(chuàng)下熱銷奇跡后9月25日加推位于小區(qū)西面位置的小高層，本次主推92、152平米的銘寓產(chǎn)品，僅短短幾天，便以總銷金額13.83億元，成交面積31335平米，144套的優(yōu)異表現(xiàn)，位居當月成交面積排名第二，成交金額榜首的位置。仁恒森蘭雅苑的近期熱銷主要依靠于仁恒置地的品牌效應，仁恒置地在滬上已開發(fā)了多個高端樓盤，如仁恒河濱城、仁恒河濱花園、仁恒怡庭等，在高端買家中積累了上佳的口碑；,9月，當月板塊內(nèi)仁恒怡庭項目推出最后20套209平米和350平米珍稀準現(xiàn)房疊墅產(chǎn)品，總價在1200萬-2700萬。為了慶祝去化超過90%、回饋市場，仁

3、恒怡庭還特別推出了“買房有禮”活動，部分房型買即送價值25萬元的全套定制家具。 銀億領(lǐng)墅別墅預計于今年11月開盤，樣板間預計在10月底對外公布，將推出聯(lián)排和疊加別墅，面積在300平米左右 。,目錄,PART 1,PART 2,PART 3,宏觀市場,住宅細分市場,住宅板塊市場,P04,P20,P37,PART 1 章節(jié)標題微軟雅黑28號，數(shù)字32號,1.1 市場資訊 1.2 市場掃描 1.3 土地市場,PART 1 宏觀市場,六大行核心資本充足率下降 外部融資將受制約 資本充足壓力是當前眾多銀行面對的挑戰(zhàn)之一。根據(jù)日前公布的16家上市銀行的2011年上半年業(yè)績報告，部分銀行資本充足率也出現(xiàn)下滑

4、。實際上，為持續(xù)達到資本充足率監(jiān)管要求，很多銀行通過外部融資方式補充資本。 易居認為：依靠頻繁的股東增資進行資本補充并非銀行可持續(xù)發(fā)展之道。銀行要進一步加強資本約束，推動發(fā)展模式轉(zhuǎn)變，由過去的主要依靠外部融資轉(zhuǎn)向內(nèi)部“開源節(jié)流”。 國務院：銀行可向地方融資平臺公司放貸 國務院總理溫家寶近日主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好保障性安居工程建設和管理工作，會議指出，近年來，我國保障性安居工程建設取得明顯成效，為解決中低收入家庭住房困難、遏制房價過快上漲、完善住房體制和促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，發(fā)揮了重要作用。 易居認為：繼續(xù)大力推進保障性安居工程特別是公租房建設，加快實現(xiàn)住有所居的目標。公租房

5、面向城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員。各地要根據(jù)實際情況繼續(xù)安排廉租房、經(jīng)濟適用房和限價商品房建設，加快實施棚戶區(qū)改造，加大農(nóng)村危房改造力度。逐步實現(xiàn)廉租房與公租房統(tǒng)籌建設、并軌運行。,1.1 市場資訊行業(yè)動態(tài)信息,1.1 市場資訊金融動態(tài)信息,上海個人房貸增加16.7億元 環(huán)比多增2.7億元 央行上?？偛?4日公布8月份上海市貨幣信貸運行情況。報告顯示，當月個人住房貸款環(huán)比微增。小企業(yè)貸款投放力度不減。8月份上海市個人住房貸款增加16.7億元，環(huán)比多增2.7億元，其中新建房和二手房貸款當月分別增加9.7億元和7億元。而7月份上海新增人民幣個人住房貸款

6、14億元，環(huán)比少增4.8億元，同比多增11.3億元。 中小企業(yè)銀行貸款成本再升：利率最少上浮30% 央行借存款準備金繳納范圍擴大而收緊表外業(yè)務監(jiān)管的措施，令中小銀行流動性面臨嚴峻挑戰(zhàn)，而中小企業(yè)融資則面臨更高的成本。原本銀行信貸額度就緊缺，下半年業(yè)務將越發(fā)艱難，中小企業(yè)貸款業(yè)務可能將再度加大“以價補量”的力度。,1.1 市場資訊月度地產(chǎn)要聞,新鴻基地產(chǎn)回應囤地質(zhì)疑 內(nèi)地戰(zhàn)略悄然升級 在被眾多內(nèi)地地產(chǎn)公司模仿的知名企業(yè)中，香港新鴻基地產(chǎn)是“出鏡率”最高的。新鴻基地產(chǎn)內(nèi)地的最新舉動，是上海濱江凱旋門項目。 外界之所以如此關(guān)注，主要原因在于該項目可能刷新中國豪宅價格記錄以及該項目被質(zhì)疑存在囤地嫌疑。

7、 上海等多地樓市庫存高企 開發(fā)商降價壓力倍增 “銷售不暢，新房卻源源不斷上市，各大城市樓市庫存迅速增加，部分城市新房庫存甚至達到2008年的頂峰水平。三季度以來，由于銷售壓力加大，一度“負隅頑抗”的開發(fā)商開始通過各種方法進行促銷，市場各方的心理預期也悄然生變，上市房企在定價方面趨于謹慎。 在本輪調(diào)控中，由于沒有及時降價促銷，導致上市房企庫存大幅增加。據(jù)統(tǒng)計，截至今年二季度末，133家納入統(tǒng)計的上市房企庫存總量高達1.09萬億元，較今年一季度末的1萬億元上升了9%。如果與去年中報時的庫存7868億元相比，增加幅度高達38.54%。,重慶存量房房產(chǎn)稅破冰之舉,導語：針對高端住宅、打擊炒房投機的“重

8、慶版”房產(chǎn)稅改革試點步入新階段，從10月1日起全市3400余套存量獨棟別墅開始繳納房產(chǎn)稅，重慶市針對存量房房產(chǎn)稅的“破冰”之舉引發(fā)各界關(guān)注。,征稅調(diào)控的濾出效應,1.2 市場掃描整體市場專題,征稅目標及未來政策趨勢,1.2 市場掃描整體市場專題,注：經(jīng)營性用地指剔除工業(yè)屬性用地后的所有土地,本月市場土地供應大幅縮水，保障房性質(zhì)的土地依舊為成交主力,全年累計土地供應情況2011年1-9月，上海累計出讓經(jīng)營性用地218幅，同比去年1-9月增加57幅，土地供應步伐大幅加快 月度成交情況9月，全市成交39幅經(jīng)營性地塊，環(huán)比上月減少7幅，土地成交市場成交總量卻小幅上升；其中非住宅土地成交19幅，住宅土地

9、成交20幅，住宅成交地塊中主要分別于崇明、青浦和嘉定等區(qū)域，為動遷配套房用地；本月純住宅用地成交2幅，為嘉定和松江。,1.3 土地市場全市經(jīng)營性土地供求走勢,單位：萬平方米,1.3 土地市場當月土地供應明細,1.3 土地市場當月土地供應明細,1.3 土地市場當月土地供應明細,1.3 土地市場當月土地成交明細,1.3 土地市場當月土地成交明細,1.3 土地市場當月土地成交明細,1.3 土地市場當月土地成交明細,1.3 土地市場當月土地成交明細,1.3 土地市場月度重點地塊分析,2011年 88號公告嘉定區(qū)橫瀝河以東、嘉程路以北地塊,宗地概況介紹,拿地企業(yè)分析,SWOT分析,2011年9月1日，中

10、國中建地產(chǎn)有限公司以底價118629萬元拿得2011年88號公告嘉定區(qū)橫瀝河以東、嘉程路以北地塊，成交樓板價為7300元/平方米，地塊屬性為純住宅用地； 中國中建地產(chǎn)有限公司于2008年初在北京組建，為中國最大建筑房地產(chǎn)企業(yè)集團中國建筑股份有限公司的全資子公司。作為中國最大的建筑房地產(chǎn)綜合企業(yè)集團、中國最大的房屋建筑承包商，中國建筑始終堅持把科技進步和科技創(chuàng)新作為企業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要支撐；目前，中建地產(chǎn)旗下有12家房地產(chǎn)公司，擁有土地儲備500萬平米。其在上海僅有一個商品住宅項目，是位于楊浦區(qū)新江灣城板塊內(nèi)的中建大公館，其正在進行主題結(jié)構(gòu)的建造中；,PART 1 章節(jié)標題微軟雅黑28號，數(shù)字32

11、號,PART 2 細分市場,2.1 細分市場總體量價分析 2.2 細分市場成交排名 2.3 細分市場解讀 2.4 典型項目介紹,注：細分市場是指選取佘山板塊、虹橋板塊、濱江板塊、馬顓橋板塊、大浦東板塊5個區(qū)域的 大平層、類別墅、獨棟三類物業(yè)的典型項目進行月度市場監(jiān)測,2.1 細分市場總體量價分析,延續(xù)8月成交態(tài)勢，本月仁恒森蘭雅苑繼續(xù)帶動大平層和類別墅市場，但獨棟別墅仍冷清,注：以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計為選擇的24個典型項目合計；大平層為一梯一戶（少量兩梯兩戶）面積180；類別墅包括聯(lián)排/疊加/雙拼,2.2 細分市場成交排名（成交金額）,恒盛尚海灣、龍湖好望山、綠城玫瑰園分別穩(wěn)坐2011年1-9月大平層、

12、類別墅及獨棟別墅年度成交金額榜首，其中仁恒森蘭雅苑表現(xiàn)突出新進榜單,注：以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計為選擇的24個典型項目合計；大平層為一梯一戶（少量兩梯兩戶）面積180；類別墅包括聯(lián)排/疊加/雙拼,2.2 細分市場成交排名（成交金額）,9月，仁恒森蘭雅苑憑借地理位置優(yōu)勢及老客戶追捧成交火爆，占據(jù)大平層及類別墅月度銷售額首位；佘山東紫園連續(xù)數(shù)月成交穩(wěn)定，占據(jù)獨棟別墅月度銷售額首位,注：以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計為選擇的24個典型項目合計；大平層為一梯一戶（少量兩梯兩戶）面積180；類別墅包括聯(lián)排/疊加/雙拼,2.3 細分市場解讀大平層市場項目分布,大平層項目 分布情況圖,1,1,2.3 細分市場解讀大平層項目基本情況,2.

13、3 細分市場解讀大平層項目供求量價,本月仁恒森蘭雅苑因新項目開盤處于集中簽約期表現(xiàn)搶眼；年度累計恒盛尚海灣以微弱優(yōu)勢領(lǐng)先浦東星河灣,2.3 細分市場解讀大平層市場成交結(jié)構(gòu),9月，大平層市場中12個項目共成交148套，主力成交板塊為大浦東板塊，當月占比89%，其次佘山板塊占比5%，位列第二； 9月，大平層市場第一主力成交總價段為800-1000萬，該總價段當月占比55%；1000-1500萬級別和小于800萬為次主力，當月成交占比分別為19%、15%； 9月，大平層市場以單價段為5萬以下為成交主力，當月占比88%；其次5-6萬級別為次主力，當月成交占比為8%。,本月大平層市場大浦東板塊占比近九成

14、；800-1000萬總價段以55%占據(jù)本月第一主力段位置；單價段以5萬以下為主；,2.3 細分市場解讀類別墅市場項目分布,高參考項目 分布情況圖,2.3 細分市場解讀類別墅項目基本情況,2.3 細分市場解讀類別墅項目供求量價,仁恒森蘭雅苑本月成交12套疊加別墅；龍湖好望山成交3套，年度成交暫時領(lǐng)先,2.3 細分市場解讀類別墅市場成交結(jié)構(gòu),本月類別墅市場以大浦東板塊成交為主；1500-2000萬總價段占據(jù)本月第一主力段位置；5萬以下單價段占據(jù)九成；,9月，類別墅市場中6個項目共成交15套，主力成交板塊為大浦東板塊，當月占比80%；佘山板塊占比20%; 9月，類別墅市場第一主力成交總價段為1500

15、-2000萬，該總價段當月占比53%；1000-1500萬級別和小于800萬為次主力，當月成交占比分別為27%、20% ； 本月類別墅市場單價段為5萬以下為成交主力，當月占比93%；另外5-6萬級別為次主力，當月成交占比為7% ，僅成交1套。,2.3 細分市場解讀獨棟別墅市場項目分布,高參考項目 分布情況圖,2.3 細分市場解讀獨棟別墅項目基本情況,2.3 細分市場解讀獨棟別墅項目供求量價,佘山東紫園本月成交1套，為獨棟別墅市場唯一取得成交項目；綠城玫瑰園年度累計成交9套，暫列年度第一,2.3 細分市場解讀獨棟別墅市場成交結(jié)構(gòu),本月獨棟別墅市場成交慘淡，僅佘山板塊成交1套總價在3000萬元以上

16、的獨棟,9月，獨棟別墅市場中7個項目僅佘山板塊成交1套； 9月，獨棟別墅市場成交的1套房源總價段在3000萬以上，領(lǐng)跑高端別墅市場； 本月，佘山東紫園成交的1套房源單價段在6-8萬元間。,基本情況,推案去化情況,營銷及廣告投放,主力戶型情況,立面及布局圖,觀邸效果圖,總平面圖,9月項目累計平面媒體投放66.90萬元，投放次數(shù)共4次，分別分布在東方早報、新聞晚報、新聞晨報和新聞晚報，主要為項目第二批房源開盤蓄水。仁恒森蘭雅苑繼首批房源開盤創(chuàng)下熱銷奇跡后本月加推房源位于小區(qū)西面位置的小高層，主力戶型為92平米二房、152平米三房、183和214平米四房，還有部分240-340平方米的復式，報價47

17、000-53000元/平方米。,仁恒森蘭雅苑森蘭國際社區(qū)首發(fā)旗艦項目 首次開盤熱銷近150套,四房214,2.4 典型項目介紹,四房183,PART 1 章節(jié)標題微軟雅黑28號，數(shù)字32號,PART 3 住宅板塊市場,3.1 新江灣城板塊核心區(qū)市場 3.2 新江灣城板塊輻射區(qū)市場,華潤新江灣九里 公寓：4-5萬元/ 疊墅：6萬元/,合生江灣國際公寓 公寓：3.5萬元/,九龍倉璽園 公寓：4-5萬元/,仁恒怡庭 公寓：5.5-7萬元/ 疊墅：6-8萬元/,中建大公館 別墅：7-12萬元/,鐵獅門項目 （世浦領(lǐng)世） 公寓：4-5萬元/,在 售,未上市,3.1 新江灣城板塊核心區(qū)市場項目分布,合景富

18、力C5二期 未定,3.1 新江灣城板塊核心區(qū)市場項目基本情況,3.1 新江灣城板塊核心區(qū)市場供求價走勢,9月核心區(qū)市場供應重回零點，成交繼續(xù)下滑，受成交結(jié)構(gòu)影響均價小幅上揚,11年9月，板塊內(nèi)核心區(qū)市場商品住宅供應出現(xiàn)真空；月度成交25套，環(huán)比繼續(xù)下滑24%；成交均價為48333元/平米，環(huán)比小幅上升了3個百分點。 當月板塊核心區(qū)內(nèi)仁恒怡庭成交6套疊加別墅，月度成交量1646平方米，是片區(qū)內(nèi)本月成交表現(xiàn)最為活躍的項目。,3.1 新江灣城板塊核心區(qū)市場項目累計供求,3.1 新江灣城板塊核心區(qū)市場成交排名（成交總價、套數(shù)）,9月，從板塊核心區(qū)市場銷售套數(shù)排名來看，合生江灣國際公寓以小戶型、低總價優(yōu)

19、勢位列第一；項目目前在售房源為今年三月底推出的四期，前三期已交房，入住率已超過60%，該項目四期在房型上有所改進，以95至140平方米的中等戶型為主，由于售價比周圍同檔次樓盤便宜近萬元，因此性價比較高。 9月，從板塊核心區(qū)市場銷售額排名來看，仁恒怡庭以價取勝，占據(jù)首位。,9月,新江灣城板塊核心區(qū)合生江灣國際公寓和仁恒怡庭分別獲得成交套數(shù)和成交金額排名之首,3.1 新江灣城板塊核心區(qū)市場主要競品項目供求價,仁恒怡庭本月表現(xiàn)搶眼；年度累計成交九龍倉璽園以微弱優(yōu)勢暫時領(lǐng)先,3.1 新江灣城板塊核心區(qū)市場主要競品項目營銷動態(tài),3.1 新江灣城板塊核心區(qū)市場主要競品項目營銷活動,9月，板塊核心區(qū)市場僅仁恒怡庭1個樓盤投放廣告作推廣宣傳,營銷活動 當月板塊內(nèi)仁恒怡庭項目推出最后20套209平米和350平米珍稀準現(xiàn)房疊墅產(chǎn)品，總價在1200萬-2700萬。為了慶祝去化超過90%、回饋市場，仁恒怡庭還特別推出了“買房有禮”活動，部分房型買即送價值25萬元的全套定制家具。,旭輝江灣墅 公寓：3.5萬元/,建發(fā)新江灣景苑 公寓：3.5-4萬元/,祥生福田雅園 公寓：3.5-5萬元/ 別墅：7-9萬元/,三湘七星府邸 公寓：3.5萬元/ 別墅：5-6萬元/,在