招商地產(chǎn)LOFT專題研究120321.pptx

1、招商地產(chǎn)青島中潤(rùn)德項(xiàng)目LOFT專題研究,2012-03,偉 業(yè) 顧 問 2012 B.A.Conulting.,研究框架,LOFT專題研究,產(chǎn)權(quán)性質(zhì),市場(chǎng)上LOFT項(xiàng)目大多為商業(yè)立項(xiàng)，40年產(chǎn)權(quán)，本案用地具備立項(xiàng)條件,所選北京LOFT項(xiàng)目均為商業(yè)立項(xiàng) 僅有極少量住宅立項(xiàng)LOFT項(xiàng)目,選取青島LOFT項(xiàng)目均為在售項(xiàng)目 目前青島市場(chǎng)的loft全部是商業(yè)產(chǎn)權(quán)，無住宅產(chǎn)權(quán),3 產(chǎn)品特征,研究框架,2 置業(yè)目的,4 銷售價(jià)格,5 市場(chǎng)反應(yīng),1 產(chǎn)權(quán)性質(zhì),置業(yè)目的,就LOFT項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn)來看，呈現(xiàn)出居住為主商用為輔的特征,青島魯昊上城 項(xiàng)目地址：城陽(yáng)區(qū)中川路1號(hào) 客群分析：城陽(yáng)區(qū)本地客戶為主，多為初次置業(yè)

2、剛性居住客戶、部分投資客戶,青島華遠(yuǎn)優(yōu)仕邦 項(xiàng)目地址：市北區(qū)福州北路139號(hào) 客群分析：目前儲(chǔ)備的客戶多以市區(qū)為主（地段原因），居住所占比例約70%,青島中南海灣新城金石國(guó)際廣場(chǎng) 項(xiàng)目地址：發(fā)區(qū)珠江路與井岡山路交匯處，武夷山路118號(hào) 客群分析：投資客戶為主，其中本地客戶約70%，外地客戶約占30%,LOFT專題研究,3 產(chǎn)品特征,研究框架,2 置業(yè)目的,4 銷售價(jià)格,5 市場(chǎng)反應(yīng),1 產(chǎn)權(quán)性質(zhì),戶型面積,層高,衛(wèi)生間,裝修,燃?xì)?層高 市場(chǎng)供應(yīng),整體層高市場(chǎng)機(jī)會(huì)：5.3-5.5米與5.8米并存 各層層高市場(chǎng)機(jī)會(huì)：首層層高等于或略高于二層層高,北京LOFT產(chǎn)品層高特征：整體層高為5.3-5.5

3、米，首層層高略高于二層層高 整體層高以5.3-5.5米為主 1層層高為2.5-2.6米，2層層高為2.4-2.5米,青島LOFT產(chǎn)品層高特征：整體層高為5.8米，首層層高與高于二層層高基本持平 整體層高以5.8米為主 1層層高與2層層高持平，為2.6米,LOFT專題研究,層高 相關(guān)政策,建議本案整體層高為5.5米，首層層高為2.8米，二層層高為2.7米,商業(yè)項(xiàng)目建筑面積計(jì)算規(guī)范： 層高4.5-5.5米（含5.5米），應(yīng)計(jì)算4/3倍面積； 層高5.5-6.5米（含6.5米），應(yīng)計(jì)算5/3倍面積” 青島市規(guī)劃局 關(guān)于對(duì)中有關(guān)建筑面積計(jì)算的補(bǔ)充規(guī)定 2010年5月1日起開始實(shí)施,青島 政策,綜合本案

4、用地特性、相關(guān)政策與市場(chǎng)供應(yīng)特征， 層高選擇5.5米比5.8米的贈(zèng)送面積更大，附加值更高，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力更強(qiáng),市場(chǎng) 供應(yīng),整體層高：5.3-5.5米與5.8米均有機(jī)會(huì) 各層層高：首層層高等于或略高于二層層高,本案 用地,用地性質(zhì)：商服用地,LOFT專題研究,戶型面積,本案以60平米左右小戶型為主，80平米左右中大戶型為輔的定位與LOFT產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)特征相符,北京LOFT產(chǎn)品主力戶型面積特征：小戶型為主 以30-70平米為主 其次為80-150平米,青島LOFT產(chǎn)品主力戶型面積特征：小戶型為主 以60-80平米為主 其次為80-100平米,綜合北京與青島兩地的LOFT產(chǎn)品的戶型面積供應(yīng)特征， 主力戶

5、型以60-70平米小戶型為主，其次為70-100平米中大戶型,LOFT專題研究,衛(wèi)生間,建議本案60平米左右產(chǎn)品應(yīng)采取獨(dú)衛(wèi)設(shè)計(jì)，80平米左右產(chǎn)品應(yīng)采取雙衛(wèi)設(shè)計(jì)或預(yù)留第二衛(wèi)生間的空間與管道,北京LOFT項(xiàng)目衛(wèi)生間數(shù)量統(tǒng)計(jì),青島LOFT項(xiàng)目衛(wèi)生間數(shù)量統(tǒng)計(jì),綜合北京與青島兩地的LOFT產(chǎn)品衛(wèi)生間數(shù)量市場(chǎng)供應(yīng)特征， 大部分70平米以下戶型采取獨(dú)衛(wèi)設(shè)計(jì)，70平以上產(chǎn)品采取雙衛(wèi)設(shè)計(jì),LOFT專題研究,裝修,由于本案區(qū)域處于市區(qū)邊緣且區(qū)域仍處于發(fā)展階段，因此建議本案LOFT產(chǎn)毛坯即可,北京LOFT項(xiàng)目裝修情況統(tǒng)計(jì),青島LOFT項(xiàng)目裝修情況統(tǒng)計(jì),綜合北京與青島兩地的LOFT產(chǎn)品供應(yīng)特征， 采取精裝修的LOFT

6、項(xiàng)目均處于城市市區(qū)或者較為成熟的板塊內(nèi),LOFT專題研究,燃?xì)?在政策允許的前提下，建議本案接通燃?xì)?，增?qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力,北京LOFT項(xiàng)目通燃?xì)馇闆r統(tǒng)計(jì),青島LOFT項(xiàng)目通燃?xì)馇闆r統(tǒng)計(jì),綜合北京與青島兩地的LOFT產(chǎn)品供應(yīng)特征， 大部分LOFT項(xiàng)目接通燃?xì)?LOFT專題研究,產(chǎn)品研究小結(jié),LOFT專題研究,3 產(chǎn)品特征,研究框架,2 置業(yè)目的,4 銷售價(jià)格,5 市場(chǎng)反應(yīng),1 產(chǎn)權(quán)性質(zhì),LOFT專題研究,銷售價(jià)格,北京市場(chǎng)上LOFT項(xiàng)目普遍呈現(xiàn)高單價(jià)、低總價(jià)特征，高性價(jià)比成為項(xiàng)目有力競(jìng)爭(zhēng)因素,北京市場(chǎng)上在售的Loft項(xiàng)目，單價(jià)多在10000元-20000元/平米，總價(jià)區(qū)間為70-100萬元,LOFT

7、專題研究,銷售價(jià)格,青島市場(chǎng)上LOFT項(xiàng)目：市區(qū)等繁華區(qū)域呈高單價(jià)態(tài)勢(shì)，位置邊緣區(qū)域呈低單價(jià)態(tài)勢(shì),魯昊上城：位于城陽(yáng)區(qū)，2011年9月開盤，銷售僅4-5套，售價(jià)為7700元/，后來因銷售情況不好對(duì)這部分客戶降價(jià)銷售，特價(jià)5500元/ 華遠(yuǎn)優(yōu)仕邦：位于市北區(qū)，臨近市北CBD，地段優(yōu)勢(shì)明顯，周邊配套齊全；售價(jià)高于周邊普通住宅項(xiàng)目 中南海灣新城金石國(guó)際廣場(chǎng)：青島開發(fā)區(qū)中心位置，周邊商業(yè)配套齊全；售價(jià)略高于周邊項(xiàng)目,LOFT專題研究,銷售價(jià)格,本案地處城陽(yáng)白沙河區(qū)域，距城區(qū)有一定距離且周邊配套不夠完善，建議與周邊普通住宅均價(jià)持平，保證高性價(jià)比,3 產(chǎn)品特征,研究框架,2 置業(yè)目的,4 銷售價(jià)格,5 市場(chǎng)反應(yīng),1 產(chǎn)權(quán)性質(zhì),市場(chǎng)反應(yīng),LOFT產(chǎn)品有一定市場(chǎng)認(rèn)可度，高附加值與價(jià)格優(yōu)勢(shì)