金網(wǎng)絡(luò)XXXX年06月樂山項(xiàng)目前期定位報(bào)告.ppt

1、日期：2012.06,溝通思路,PART1：本體及區(qū)域研究,PART2：核心課題及策略,PART3：項(xiàng)目定位,PART4:物業(yè)發(fā)展建議,報(bào)告框架,研究內(nèi)容,PART5:資金回款計(jì)劃,PART1 本體及區(qū)域研究,城市規(guī)劃 區(qū)域市場研究 本體分析,“岷江”成為樂山市城市發(fā)展的主軸和引擎； 樂山市總體以“東抑”、“西進(jìn)”、“南控”、“北拓”為主要規(guī)劃方向，同時樂山房地產(chǎn)亦依托“岷江”為發(fā)展主軸，由南向北；目前老城區(qū)板塊發(fā)展已經(jīng)十分成熟，新興板塊發(fā)展后勁十足。,城市規(guī)劃總體規(guī)劃為“東抑-西進(jìn)-南控-北拓”,城市房產(chǎn)發(fā)展依托“岷江”由南向北發(fā)展，形成“組團(tuán)式”格局,通過樂山市市政交通道路以及城市發(fā)展動態(tài)

2、，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)強(qiáng)度將樂山市房地產(chǎn)市場劃分為城西板塊、通江板塊、新城區(qū)板塊、老城區(qū)板塊、肖壩板塊和東城板塊共六大板塊。,評級標(biāo)準(zhǔn)：依據(jù)板塊房產(chǎn)開發(fā)程度、配套條件、產(chǎn)業(yè)、發(fā)展?jié)摿Φ染C合因素考慮，星級越多表明板塊綜合能力越強(qiáng)。,PART1 本體及區(qū)域研究,城市房產(chǎn)發(fā)展 區(qū)域市場研究 本體分析,區(qū)域市場研究本案所在通江板塊，目前板塊價值支撐度較低，亟待升級,板塊位于樂山市北郊，區(qū)域定位為物流集散地，目前區(qū)域人員結(jié)構(gòu)復(fù)雜，整體品質(zhì)相對較低； 通江板塊交通便利，與新城板塊相連，區(qū)位升值潛力優(yōu)勢明顯； 伴隨樂山的經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及城市規(guī)劃落地，商務(wù)配套完善，未來通江板塊仍具有較大發(fā)展空間。,區(qū)域位于岷江西岸，樂

3、山市北郊，目前該區(qū)域人群構(gòu)成較為復(fù)雜，整體品質(zhì)較低，多以周邊地緣性客戶為主；伴隨“北拓”規(guī)劃，未來通江板塊仍具有較大發(fā)展空間。,區(qū)域各板塊物業(yè)以高層、小高層為主； 各板塊間產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，主力面積集中在80-110的套二、套三戶型；本案所在通江板塊，目前在售項(xiàng)目較少，但與新城區(qū)板塊之間仍存在激烈競爭。,區(qū)域市場研究各板塊產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，同時本案所在板塊仍面臨激烈的競爭,區(qū)域市場研究各板塊價差較小，本案所在板塊住宅售價處于中低位水平,目前成熟的老城板塊和新城區(qū)板塊銷售價格普遍集中在4800-5800元/左右，總價在為30-50萬元之間； 處于岷江東岸的城東板塊，由于自身強(qiáng)勢的景觀資源配套，項(xiàng)目定

4、位較高，均價在5300-6800元/左右，總價在35-80萬元； 本案所在通江板塊因在售參考項(xiàng)目較少，目前售價在4700-5200元/左右，總價在35-60萬元。,區(qū)域市場研究通江板塊地緣性客群特征顯著，對外客群吸附力有限,PART1 本體及區(qū)域研究,城市房產(chǎn)發(fā)展 區(qū)域市場研究 本體分析,本體分析：中等規(guī)模地塊，形狀方正，高地價、高容積率特征顯著,地塊指標(biāo)： 地塊總用地面積為64畝 容積率為6.0 車位比：1:1 樓面地價：1700元/ 交通條件： 網(wǎng)狀道路體系，交通便捷 配套條件： 位于通江板塊生活居住，地塊周邊具有一定配套基礎(chǔ)； 地塊毗鄰岷江，具有一定景觀資源；,本案,本體分析：西、北面臨

5、路商業(yè)價值高；東南面臨河居住價值高,地塊西、北面直接臨路，沿街展示面寬，具有較大商業(yè)價值； 東面臨岷江，可享江景，景觀視野較開拓； 南面臨路，有30米綠化帶，可避免交通噪音；,研究小結(jié),PART2 核心課題及策略,區(qū)域價值支撐不足,核心課題研判,競爭劇烈，陷白熱化,遵循風(fēng)險(xiǎn)可控原則,高地價、高容積率,追求更高利潤價值,案例借鑒,中德英倫聯(lián)邦項(xiàng)目地處尚在發(fā)展之中的新川板塊區(qū)域，周邊具備一定配套，屬新興板塊。,中德英倫聯(lián)邦項(xiàng)目概況,立面風(fēng)格： 英倫哥特式風(fēng)格 材質(zhì)： 外墻采用粗拉毛、劈開磚 GRC裝飾構(gòu)件、石板瓦等 每四層用GRC材質(zhì)勾邊層,中德英倫聯(lián)邦外立面,中德英倫聯(lián)邦售樓部實(shí)景,中德英倫聯(lián)邦

6、售樓部實(shí)景圖,中德英倫聯(lián)邦入戶大堂,中德英倫聯(lián)邦入戶大堂,中德英倫聯(lián)邦建筑頂部細(xì)節(jié),中德英倫聯(lián)邦公建細(xì)節(jié),中德英倫聯(lián)邦戶型參考,G戶型 3室2廳2衛(wèi)1廚 建筑面積87 實(shí)得面積125,優(yōu)點(diǎn)： 約44%贈送率 動靜分區(qū)； 超大景觀陽臺； 室內(nèi)通透，采光、視野上佳,中德英倫聯(lián)邦開盤現(xiàn)場,中德英倫聯(lián)邦開盤現(xiàn)場,中德英倫聯(lián)邦開盤現(xiàn)場,2011年 5月29日一期一批次開盤，712套房源當(dāng)日售罄； 6月22日加推192套，三日內(nèi)售罄； 9月4日一期二批次開盤，當(dāng)日銷售460套； 10月6日一期三批次開盤，當(dāng)日銷售320套； 5月29日開盤至2011年10月，累計(jì)銷售房源超過1700套，金額超12億元。,中

7、德英倫聯(lián)邦銷售情況,在成都市首次出現(xiàn)的純粹英倫風(fēng)格的項(xiàng)目，極為吸引客戶關(guān)注。 通過外立面色彩與線條體現(xiàn)建筑品質(zhì)，獨(dú)一無二的建筑細(xì)節(jié)裝飾以及公建配套，贏得在客戶心目中好產(chǎn)品的印象。 戶型設(shè)計(jì)方面贈送大、得房率高，且贈送空間較實(shí)用。,借鑒小結(jié)：,中鐵西城項(xiàng)目地處光華新城板塊，區(qū)域品牌開發(fā)商云集，市場競爭激烈,萬科金色領(lǐng)域,藍(lán)光SOFA社區(qū),凱德風(fēng)尚,中鐵西城項(xiàng)目概況,中鐵西城躍層戶型,C戶型 3室2廳2衛(wèi)1廚 建筑面積89.67 實(shí)得面積124,優(yōu)點(diǎn)： 可享受中庭景觀，帶景觀陽臺； 超大面積贈送； 戶型方正，各房間尺寸適中。,E戶型 4室2廳2衛(wèi)1廚 建筑面積113.54 實(shí)得面積158,優(yōu)點(diǎn)：

8、可享受中庭景觀，帶景觀陽臺； 超大面積贈送； 戶型方正，各房間尺寸適中。,中鐵西城躍層戶型,中鐵西城躍層樣板間,中鐵西城躍層樣板間,中鐵西城開盤兩小時銷售95%房源，當(dāng)日成交2.4億元。,戶型功能分區(qū)合理，各房間大小適中，在功能尺度上體現(xiàn)了較好的設(shè)計(jì)水準(zhǔn)。 躍層戶型，客廳6米挑高，產(chǎn)品極具稀缺性。 超大贈送，實(shí)際使用面積在建面基礎(chǔ)上多出35-45，贈送率在36%40%；,借鑒小結(jié)：,結(jié)合項(xiàng)目案例： 本案采用“產(chǎn)品創(chuàng)新”方式來解決突圍問題，而且是成功突圍；同時與市場產(chǎn)生區(qū)隔，我們要做的到是： 唯一的、品質(zhì)的、純粹的，并注重產(chǎn)品的附加值！,核心策略產(chǎn)品創(chuàng)新,產(chǎn)品創(chuàng)新,PART3 項(xiàng)目定位,市場定位

9、,備選案名：北城新天地、江灣半島,項(xiàng)目案名定位,案名,英倫1號,SLOGAN,獻(xiàn)給這座城市的跨階豪宅,形象演繹,產(chǎn)品定位,鑒于本案產(chǎn)品創(chuàng)新核心策略前提下，從區(qū)域的產(chǎn)品、戶型、需求市場等綜合因素考慮，根據(jù)用地指標(biāo)戶型配比建議：,價格定位,市場價格回顧：,建議本案價格： 入市均價：5000元/ 全案均價：5800元/,PART4 物業(yè)發(fā)展建議,外立面示意圖,外立面示意圖,外立面示意圖,園林景觀示意圖,園林景觀示意圖,提供運(yùn)動設(shè)備設(shè)施，比如跑步機(jī)等； 設(shè)置有氧運(yùn)動設(shè)備，如臺球，乒乓球等 設(shè)置室內(nèi)休閑椅，為運(yùn)動后提供休憩場所,架空層示意圖,提供供休閑娛樂設(shè)施，比如桌椅、棋牌等，訴求休閑娛樂的多功能性；

10、 設(shè)置兒童游樂區(qū)，與外部園林功能相呼應(yīng)； 通過盆景，花壇，雕塑等方式將外部景觀內(nèi)部延展。,架空層示意圖,通過在小區(qū)內(nèi)設(shè)置向具有厚重人文感的歐洲人物雕塑或動物雕塑，展現(xiàn)皇家園林的人文和意境；小區(qū)內(nèi)設(shè)置造型噴泉，與雕塑輝映。,景觀雕塑示意圖,鋪裝示意：石材與大理石、鵝卵石的應(yīng)用,小區(qū)內(nèi)步行道以石材或局部大理石鋪裝，凸顯高端品質(zhì)感。 運(yùn)用石材、大理石和草坪、花壇、花坪、鵝卵石等營造不同層次和風(fēng)格的地面鋪裝效果。,景觀道路示意圖,戶型示意圖（躍層）,建筑面積：113、套四戶型，贈送35,戶型示意圖（躍層）,建筑面積：121、套三戶型,戶型示意圖（躍層）,戶型特點(diǎn)：大開間客廳設(shè)計(jì)，外接景觀露臺，采光、通

11、風(fēng)俱佳；樓上有大露臺雙活動室，營造廣闊的人際交社空間；,戶型空間示意圖（躍層）,戶型示意圖（平層）,建筑面積：88、套二變套三戶型、贈送面積16,建筑面積：118、套三變套四戶型、贈送面積35,創(chuàng)新面積贈送方法一陽臺加小書房變實(shí)用可封房間,開間2.7米（或以上）的書房，外延陽臺，去掉隔墻封閉陽臺后，可以作為房間使用。,創(chuàng)新面積贈送方法二陽臺加餐廳變實(shí)用可封房間,開間2.7米（或以上）的餐廳，外延進(jìn)深1.6米（或以上）的陽臺，去掉隔墻封閉陽臺后，可以作為房間使用。,進(jìn)深1.8m,進(jìn)深1.8m,面寬3m,進(jìn)深3.4m,報(bào)建圖,改造后,創(chuàng)新面積贈送方法三L型陽臺后期改造實(shí)用更強(qiáng),規(guī)定進(jìn)深不得超過1.

12、8m，L型陽臺，使后期改造的房間實(shí)用性更強(qiáng)，尺寸更合理。,普通凸窗,低臺凸窗,可拆卸低臺凸窗,落地凸窗,由于現(xiàn)行建筑規(guī)范規(guī)定不大于2.1米的飄窗不計(jì)入建筑面積，只要凸窗部分層高不超過2.1米，便能有效的“偷”到面積。,創(chuàng)新面積贈送方法四低臺凸窗和落地凸窗,落地凸窗進(jìn)深較大，且凸窗的上梁可以打掉，直接成為室內(nèi)的有效空間。,最大進(jìn)深的凸窗,1.5m,上梁也可作為頂柜使用，也可以打掉增加室內(nèi)的空間感,創(chuàng)新面積贈送方法五低臺凸窗和落地凸窗,由于現(xiàn)行規(guī)范中規(guī)定層高低于2.1米部分都不計(jì)建筑面積，因此設(shè)計(jì)師們將衣柜巧妙的隱藏在2.1米高的凹墻內(nèi)。,步入式衣柜,低臺衣柜,創(chuàng)新面積贈送方法六隱藏式衣柜,雖然隱藏式衣柜對室內(nèi)空間的舒適度不會有太大的影響，但其限制了衣柜的尺寸，對于衣柜的選擇有所局限，通常會采用訂做的衣柜。,將這種“偷”面積方式發(fā)揮到極致的是，開發(fā)商在屋內(nèi)做一道假梁，將部分空間隔成兩層，下層空間不超過2.2米，上層空間0.6米左右用于