商品房交付糾紛的法律分析.ppt

1、商品房交付糾紛的法律分析,交付是商品房買賣中一個非常重要的環(huán)節(jié)，對買賣雙方都意義重大，也最容易產生糾紛。在實務中，人們通常把交付看作是建設單位的義務，重視建設單位不能正常交付的違約責任；而對買受人的受領義務，并未予以充分的關注。買受人以質量及各種爭議為理由，拒絕或者拖延受領的，往往被作為正當?shù)木S權，這是不正確的。交付糾紛損害交易雙方的利益，更影響經濟秩序和交易安全。,一、交付雙方的權利與義務,從債務履行角度來講，交付是出賣人的義務。但出賣人在交付中是否就沒有任何權利了呢？顯然不是。交付是標的物的風險與負擔轉移的節(jié)點，交付之前，房屋損毀、滅失的風險由賣方承擔，日常管理的費用（如物業(yè)費與采暖費）由

2、賣方負責，而交付后，風險與負擔都隨著房屋的權利一起，轉移給了買方。所以，及時交付能夠及時轉移風險，這就是出賣人的利益所在。 對買方來說，交付前只享有合同上的權利，只是房屋買賣合同的債權人，并不具有業(yè)主的權利；而在交付后，盡管還沒有辦理登記，但已經成為法律認可的業(yè)主，成為房屋的所有權人，這是他的根本利益所在。在享受業(yè)主權利的同時，它也必須把業(yè)主的義務承擔起來。因此，買受人的及時受領是一項義務。只看到出賣人的義務而忽視其權利，只看到買受人的權利而看不到其義務，都是片面的。,二、交付條件與交付標準,交付條件與交付標準的混淆，是產生交付爭議的重要原因。 (一)交付條件 交付條件應當是法律法規(guī)規(guī)定的房屋

3、交付使用必須具備的條件，欠缺其中任何一個條件，房屋不得交付使用。 現(xiàn)行法規(guī)對商品房交付條件的規(guī)定，主要有三項要求： 1、竣工驗收合格。城市房地產管理法第27條規(guī)定，“房地產開發(fā)項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用?！背鞘蟹康禺a開發(fā)經營管理條例第17條規(guī)定，“房地產開發(fā)項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。” 2、具備住宅質量保證書和住宅使用說明書。城市房地產開發(fā)經營管理條例第31條規(guī)定，“房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。住宅質量保證書應當列明工程質量監(jiān)督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容

4、。房地產開發(fā)企業(yè)應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任?！弊鳛樾姓ㄒ?guī)的強制性規(guī)定，“兩書”成為交付的法定條件應當沒有疑問。 3、基礎生活設施應當具備交付使用條件。商品房銷售管理辦法第7條規(guī)定了商品現(xiàn)房銷售的條件，其中，“（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期”?，F(xiàn)房是指已經竣工、可以馬上交付使用的房屋，現(xiàn)房銷售的條件，也就是房屋交付的條件。從法理與日常生活經驗來看，商品房如果不具備基礎的生活配套設施，就不能正常使用，也就不能達到合同目的。雖然這個辦法只是建設部的規(guī)章，但這一規(guī)定符合法理

5、與善良風俗，有利于合同目的的實現(xiàn)，有利于保護當事人利益和減少糾紛，故應當作為交付條件之一。 除去以上條件外，法律法規(guī)沒有其它關于商品房交付條件的規(guī)定。有的地方，以地方性法規(guī)或者政府規(guī)章設定了新的商品房交付條件，如天津市的法規(guī)與上海市的規(guī)章都規(guī)定，商品房交付必須取得政府頒發(fā)的住宅商品房準許交付使用證或者住宅交付使用許可證，這樣的規(guī)定，由于不屬于法律或者行政法規(guī)的強制性規(guī)范，最多只有行政管理的作用，而不能影響民事行為的效力。,二、交付條件與交付標準,(二)交付標準 交付標準是買賣雙方約定的房屋交付時所應達到的狀態(tài)。 其內容可以包羅萬象，質量、環(huán)境、配套、裝修、品牌、型號，都可以自由約定。交付時買受

6、人據(jù)此進行查驗，未按標準履行的，出賣人應承擔違約責任，但不影響房屋交付使用。因為，在符合交付條件的前提下，房屋已經滿足交付使用的法定要求，對交付標準的違反，并不影響合同目的的實現(xiàn)，也不構成根本違約，完全可以通過違約責任來解決。 現(xiàn)實中大量的交付糾紛，并不是由于不符合交付條件，而是對是否符合交付標準存在爭議。本來可以通過違約責任來解決的問題，買方卻以拒絕受領來維權，這就大大增加了解決糾紛的社會成本。只有將交付條件與交付標準明確區(qū)分，才能看清問題的不同性質，不滿足交付條件的不得交付使用，而不符合交付標準的，不影響交付，只承擔違約責任。明確了這樣的規(guī)則，對于保護買賣雙方的利益，對于維護市場秩序都有積

7、極的意義。,三、何為竣工驗收合格的標志,竣工驗收合格是交付條件中最重要的一項。而什么是竣工驗收合格的標志，在實務中存在一個重大的誤區(qū)。一些機關和個人都認為，竣工驗收合格要以行政機關簽章的竣工驗收備案表為標志，沒有取得備案表的，不能證明竣工驗收合格。這種觀點把備案看作政府的認可，而政府的認可又是竣工驗收合格的必備條件，這是明顯違法的。我國的建設工程竣工驗收，1999年之前是行政許可，“房地產開發(fā)項目竣工后，房地產開發(fā)企業(yè)應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發(fā)主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監(jiān)督、規(guī)劃、消

8、防、人防等有關部門或者單位進行驗收?！保ǔ鞘蟹康禺a開發(fā)經營管理條例第17條第2款） 2000年1月30日實施的建設工程質量管理條例改變了這一制度，將竣工驗收改成了由建設單位組織、相關各方參與的活動，即俗稱的“四方驗收”：“建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監(jiān)理等有關單位進行竣工驗收建設工程經驗收合格的，方可交付使用?！保ńㄔO工程質量管理條例第16條）從此，竣工驗收不再需要行政機關批準或者認可。,那么，備案又是怎么回事呢？建設工程質量管理條例第49條規(guī)定，“建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內，將建設工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者

9、準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。”這是備案制度的法律依據(jù)。這個條文明確表達了以下含義：第一，備案是告知性的，無需行政機關批準、回復；第二，“自建設工程竣工驗收合格之日起15日內”備案，說明備案是在竣工驗收合格后進行，備案與否，不影響竣工驗收合格的效力；第三，行政主管部門只有接受的義務，沒有拒絕的權力。行政管理權力必須由法律授予，行政機關不得自行創(chuàng)設，這是行政法的基本原則。法律既然沒有規(guī)定行政機關可以“不予備案”，行政機關就不得這樣做。建設部規(guī)章房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法第六條規(guī)定，“備案機關收到建設單位報送的竣工驗收備案文件，驗證文件齊全后，應當在工程竣

10、工驗收備案表上簽署文件收訖”，其法律上的意義只是簽收而已。如果報送備案的文件不符合法定要求，行政機關可以要求補正，在補正前也可以不“在工程竣工驗收備案表上簽署文件收訖”，但這不能否定建設工程已經竣工驗收合格的效力，即使建設單位最終也沒有做到“文件齊全”，行政機關也只有給予行政處罰的權力，而不能以此認定竣工驗收無效。把簽收當作審批，把備案變成許可，這是非?；闹嚨?。 否定了“不予備案”的效力，行政機關是否就喪失了對建設工程質量監(jiān)督管理的權力？當然不是。建設工程質量管理條例規(guī)定，“國家實行建設工程質量監(jiān)督管理制度縣級以上地方人民政府建設行政主管部門對本行政區(qū)域內的建設工程質量實施監(jiān)督管理（第43條）

11、”；“建設工程質量監(jiān)督管理，可以由建設行政主管部門或者其他有關部門委托的建設工程質量監(jiān)督機構具體實施（第46條）”；縣級以上人民政府建設行政主管部門和其他有關部門履行監(jiān)督檢查職責時，有權“（一）要求被檢查的單位提供有關工程質量的文件和資料；（二）進入被檢查單位的施工現(xiàn)場進行檢查；（三）發(fā)現(xiàn)有影響工程質量的問題時，責令改正（第48條）”；“建設行政主管部門或者其他有關部門發(fā)現(xiàn)建設單位在竣工驗收過程中有違反國家有關建設工程質量管理規(guī)定行為的，責令停止使用，重新組織竣工驗收（第49條）”。這些強有力的監(jiān)督管理措施難道還比不上“不予備案”？建設行政主管機關不運用好這些法律賦予的權力，卻在備案問題上暗設

12、關卡，完全沒有道理。,三、何為竣工驗收合格的標志,四、交付通知不是交付的必要條件,實務中，常見買受人訴出賣人未向其發(fā)出交付通知，致使其遲延收房，因而向出賣人主張遲延交付違約金。此時法院通常要求出賣人提供通知的證據(jù)，而且不認可電話、短信、電子郵件、普通信函、報紙公告等通知形式，甚至連特快專遞取得了交寄回執(zhí)的，只要沒有買受人本人簽收，也不認可通知到達了買受人，結果大多都是出賣人承擔不利后果，支付給買方一大筆違約金。這種做法，顯然是把通知當作交付的要件。實務中有的法官認為，賣方的交付義務主要就是兩項：竣工驗收合格、書面通知買受人。凡不能證明通知了買受人，致使交付遲延，就要由出賣人承擔責任。這種認識，

13、可能來自建設部商品房買賣合同示范文本第11條：“商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續(xù)”。最高人民法院2003年商品房買賣合同糾紛司法解釋第11條“買受人接到出賣人的書面交房通知”，這里也強調了“書面交房通知”。個人認為，交付必須經書面通知，既不合法理，也不符合客觀實際，只會導致無謂糾紛增加。 實務中，開發(fā)商一次交付往往有數(shù)百套房屋，買受人有的在當?shù)?，有的在異地，有的急于收房，有的意在轉手，開發(fā)商的書面通知要一個個取得買方本人的簽收，幾乎是不可能的。即使當時工作很細致，一個個客戶都通知到了，時過境遷之后，客戶聲稱沒有收到通知時，開發(fā)商再要回頭找到一兩年前的通知證明非常困

14、難。所以這種案件，只要買方起訴，賣方大都會陷于舉證不能的困境。這種情況鼓勵了一些買受人惡意訴訟，謀求不正當?shù)睦妗?四、交付通知不是交付的必要條件,交付通知的意義僅在于告知買受人交付的時間和地點。就算沒有通知，買受人是否就無法接收房屋呢？顯然不是。商品房買賣都有書面合同，合同中都會約定房屋竣工交付的時間，至于交付的地點，就是商品房坐落的地點，買受人不可能找不到。法官審理此類案件時，只需問一下原告：你知不知道房子應該在什么時候、在什么地方交付？你沒有收到通知，是否按合同約定的時間和地點，去要求對方交付了？我想不出原告能有什么抗辯的理由。所以，法院以買受人未收到書面通知，導致其未能按時收房，這太過

15、牽強。司法解釋把書面通知作為交付的要件，實際上給買受人不誠信、鉆空子提供了機會。 在司法解釋沒有改變的情況下，只能通過明確的約定來排除風險、避免糾紛。使用建設部示范文本的，出賣人可以制作如下補充條款：“補充修改主合同第11條：本商品房于年月日前交付，如買受人未收到出賣人的交付通知，應當以上述交付期間屆滿之日為交付日期，以商品房所在地為交付地點?！?五、買受人對商品房的“驗收”權利,房屋交付時，買受人有無“驗收”的權利，是一個重要問題。合同法規(guī)定，“買受人收到標的物時應當在約定的檢驗期間內檢驗”（175條）。官方制定的商品房買賣合同示范文本也都有買受人驗收的內容，如建設部商品房買賣合同示范文本第

16、11條“雙方進行驗收交接”；深圳市房地產買賣合同示范文本第11條“買方經驗收同意收樓的”。由此看來，似乎買受人有權驗收。但另一方面，商品房的交付使用是以竣工驗收合格為前提的，買受人驗收能否推翻竣工驗收合格的法律效力？商品房屬于特定物買賣，不可能像工業(yè)品那樣挑選替換，如果承認買受人的驗收權，他驗收沒有通過，將如何處理？由于我國的房屋建造大多采用手工工藝，表面瑕疵是不可避免的，可以說每套房屋都能挑出幾十處甚至更多的小毛病，這都會成為買方驗收時拒收的理由。為了防止客戶驗房后無理拒收，有的開發(fā)商采取先辦交接手續(xù)，再開門驗房的辦法。但如此價值巨大的財產，不允許買方看一下就要先接收，明顯不合情理，這種做法

17、也是不可取的。 所以現(xiàn)在的問題有兩個，一是買受人的“驗收”在法律上的效力是什么？它與建設工程的竣工驗收是一種什么關系？二是如果買受人“驗收”通不過，如何解決爭議？,五、買受人對商品房的“驗收”權利,個人認為，買受人的“驗收”與“竣工驗收”是效力完全不同的兩件事?？⒐を炇贞P系到房屋是否合格、能否交付使用；買受人的“驗收”只是核實標的物是否符合合同的約定。前者以法規(guī)、規(guī)范、工程文件為依據(jù)，后者則是以觀感印象來衡量。既然不是同一概念，就不應當使用同一個詞語來表達。為了與竣工驗收相區(qū)別，將買受人對商品房的核查稱作“查驗”比較恰當。 買受人在交付時有權查驗房屋，對自己認為的質量缺陷有權提出異議。這時會有

18、兩種情況，一是出賣人接受異議，承諾以維修、整改、替換來解決，糾紛自然化解；另一種情況是出賣人不接受異議，或者雙方對解決方式不能達成一致，這時買受人可以保留異議，但不能否定竣工驗收的法律效力，因而不能作為拒絕交付的正當理由。雙方只能先完成交付，然后通過訴訟或者仲裁來查明事實、確定責任。,六、質量問題不應當妨礙交付,因商品房質量爭議影響交付，在實務中是很常見的現(xiàn)象。常見買受人在查驗過程中提出許多整改要求，得不到明確答復就不收房。有的律師也認為，如果房屋存在明顯缺陷，買受人有權拒收。 拒收是不是一種權利？個人認為，在預售條件下，買受人是先履行方，已經先行支付了價款，履行了主要義務，對他來說，已經不存

19、在履行抗辯權，收房是他的主要權利，不收房，恰恰是放棄主要權利。以放棄主要權利的方式來維權，不能說是理性的行為，對解決質量爭議也毫無助益。 房屋的交付不是單方行為。交付的主體是出賣人，買受人既是權利人，也有及時受領的義務，拒絕或者遲延受領，是違約行為。最高人民法院的司法解釋也規(guī)定，“買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外”（關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第11條）。購房人以拒絕收房來“維權”，于法無據(jù)，于人于己有害無利，不應給予鼓勵。,六、質量問題不應當

20、妨礙交付,（一）房屋的交付關系到業(yè)主身份的確定與物權的保障。從我國的特殊國情出發(fā)，最高人民法院的司法解釋認為，商品房交付后，買受人即成為業(yè)主。也就是說，如果買受人拒絕受領，其無法享受業(yè)主的各項權利，包括物上請求權及對業(yè)主共同事務參與管理的權利。房屋未交付，物權仍屬于建設單位，建設單位對買受人只承擔合同義務，這對買受人來說，顯然是不利的?；四敲炊噱X買房子，不就是為了取得業(yè)主的權利嗎？本來到手的權利，自己放棄，意義何在？ （二）受領了有瑕疵甚至是缺陷的房屋，并不損害買受人的任何權利。房屋質量問題可區(qū)分為主體結構不合格、功能缺陷與表面瑕疵，最后一項不影響交付自不待言，就算是存在主體結構不合格和功能

21、缺陷，收房之后難道就沒有維權的途徑了？任何法律都沒有規(guī)定，一旦買受人收房，就不可以對質量提出異議。所以，收房與維權，沒有矛盾。收了房，該退的照樣可以退，該修的照樣可以修，該賠的照樣可以賠。 （三）收房是業(yè)主維權的基礎。表面瑕疵不能構成拒收的理由已無疑問，就算存在主體結構缺陷和功能缺陷，如果不收房，如何取證？如何申請檢測？如果要提起訴訟或者仲裁，沒有收房就只能主張合同權利，而不能主張物權，因為物權仍然屬于建設單位。而主張合同權利無非是交付，建設單位可以證明它已經交付，是買受人拒不受領，這時問題豈不進入了怪圈？,六、質量問題不應當妨礙交付,（四）拒絕收房使買受人逃避義務，加大出賣人的風險與負擔。房

22、屋自交付時起，風險轉移給買受人，如果未交付，房屋意外滅失的風險仍在出賣人一方，假如遭遇地震等自然災害造成房屋滅失、損毀，出賣人會蒙受重大損失。當然，這種情形是非常偶然的。常見的負擔是物業(yè)費與采暖費，自交付之日就應當由買受人承擔。但對于不急于居住，或者本來就是以投資為目的買受人來說，當然不愿意承擔這些費用，于是想法設法拒收房就成為常見現(xiàn)象。 （五）從法律規(guī)定來看，也不支持以拒收房來維權。城市房地產開發(fā)經營管理條例第32條規(guī)定，“商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監(jiān)督單位申請重新核驗”；商品房銷售管理辦法第35條規(guī)定，“商品房交付使用后，買受人認為主體結構質量不合格的

23、，可以依照有關規(guī)定委托工程質量檢測機構重新核驗”；最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第12條規(guī)定，“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持”。以上法律規(guī)定都強調了“交付使用后”，因為事實上只有在完成交付的基礎上，才具備重新核驗或者檢測的條件，否則，在建設單位具備驗收合格證明及“兩書”的情況下，以什么證明房屋主體結構不合格或者嚴重影響正常居住使用？而要取得這方面的充分證據(jù)，占有房屋是起碼的條件。 （六）只有不能實現(xiàn)合同目的，才是拒收的正當理由。買受人并非完全沒有拒絕接收的權

24、利。合同法第148條規(guī)定“因標的物質量不符合質量要求，致使不能實現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。買受人拒絕接受標的物或者解除合同的，標的物毀損、滅失的風險由出賣人承擔?！钡仨毧吹?，這里規(guī)定拒收的前提是“不能實現(xiàn)合同目的”，而不是買受人不滿意。前者有客觀標準，后者是主觀感受。,六、質量問題不應當妨礙交付,根據(jù)法律規(guī)定與實務情形，個人認為，下列情形可以作為拒收的正當理由： 1、房屋未經竣工驗收合格； 2、交付時不具備住宅質量保證書和住宅使用說明書； 3、道路、電梯、供水、供電、供熱、燃氣、通訊等基礎生活設施不具備使用條件； 4、建設單位變更商品房的戶型、朝向、結構形式、空間尺寸未通知買受人； 5、交付的時間遲延，達到買受人單方解除合同的條件； 6、竣工測繪的房屋面積差異達到約定的解除合同的標準。 以上情形，前三種是出賣人不能證明達到交付條件，后三種是出賣人根本性違約，而且這些事實都是不需要收房就可以證明的，這才是對抗出賣人交付的正當理由。,七、買受人因客觀障礙不能接收房屋，不影響風險轉移,最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第11條規(guī)定，“買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外?！边@里明確了買受人拒不受領時