遷喜家和房產中介店連鎖運營創(chuàng)業(yè)計劃書

1、遷喜家和房產中介店連鎖運營創(chuàng)業(yè)計劃書企業(yè)名稱 武漢新地之杰置業(yè)投資顧問有限公司 保密須知本商業(yè)計劃書屬商業(yè)機密，所有權屬于武漢新地之杰置業(yè)投資顧問有限公司。其所涉及的內容和資料只限于已簽署投資意向的投資者或受委托方使用。收到本計劃書后，收件人應即刻確認，并遵守以下的規(guī)定：1）若收件人不希望涉足本計劃書所述項目，請按上述地址盡快將本計劃書完整退回；2）在沒有取得武漢新地之杰置業(yè)投資顧問有限公司的書面同意前，收件人不得將本計劃書全部和/或部分地予以復制、傳遞、影印、泄露或散布給他人；3）應該象對待貴單位的機密資料一樣的態(tài)度對待本計劃書所提供的所有機密資料。本商業(yè)計劃書不可用作銷售報價使用，也不可用

2、作商業(yè)買賣使用。創(chuàng)業(yè)計劃編號： 授方：簽字：公司： 日期：目 錄第一章：項目摘要.3第二章：公司簡介.3第三章：市場分析.4一、二手房市場分析.4二、中介行業(yè)概述.5 三、競爭分析.6四、經營模式.8第四章：市場和服務.8一、戰(zhàn)略目標.8二、市場規(guī)劃布局.9三、組織和職能.10四、人員配置.10五、主營業(yè)務收入.11六、增值業(yè)務收入.11七、市場發(fā)展時間計劃.12第五章：財務模型.14一、主營業(yè)務財務狀況分析.14二、其他增值業(yè)務收入.17三、總體業(yè)務發(fā)展收入和利潤預測.18第六章：資金需求：.19第七章：投資方式和回報方式：.20一、投資方式.20二、退出機制.20第八章：項目創(chuàng)業(yè)者簡介：。

3、.20第一章：項目摘要 衡量一個城市的房地產市場成熟的標志是二手房的成交量是否超過新房的成交量，而武漢市這幾年的二手房的成交量與新房的成交量之比為3：4，正處于上升時期。這兩年國家的宏觀調控政策紛紛出臺，正是市場從業(yè)者重新洗牌的好時機。遷喜家和房產中介店連鎖項目的商業(yè)運營模式是在總結分析二手房中介市場上所有的經營模式的特點以后，結合武漢城市市民化的特質，在執(zhí)行門點社區(qū)化，員工本地化的前提下，提出“品牌形象、操作流程、服務規(guī)范、信息共享”四統一的總部、中心店、社區(qū)店三級直營連鎖模式。達到利用建立房產中介店連鎖網絡滲透進入武漢市每一個社區(qū)，成為社區(qū)生活種不可缺少的一份子，形成直接面對各類型消費者的

4、終端廣告和房產延伸服務的渠道。 遷喜家和房產中介店連鎖項目的盈利模式是通過房產中介網絡牢牢扎根在社區(qū)的基礎上，不但可以開展傳統的中介業(yè)務，取得傭金收入建立良好的銀企關系，還可以利用通暢的深入社區(qū)的渠道，不斷開展更多的增值社區(qū)服務，擁有社區(qū)終端廣告渠道就是如同擁有新浪、網易、搜狐“門戶網站”，前途無量。遷喜家和房產中介店連鎖項目需求資金三百萬元的支持，兩年內可以建設80個以上的深入社區(qū)的網點，服務半徑覆蓋武漢三鎮(zhèn)85以上的主要住宅小區(qū)，進入武漢市房地產二手房中介的前三名，綜合盈利水平第一，月稅前利潤200萬元左右，壟斷社區(qū)廣告資源，成為另一個主業(yè)。第二章：公司簡介 武漢新地之杰置業(yè)投資顧問有限公

5、司前身為武漢地之杰物業(yè)顧問有限公司，于1997年12月創(chuàng)辦，是一家專業(yè)的房地產研究和房地產營銷策劃顧問機構，注冊資金100萬元，具備中介代理甲級資質；1998年8月份加入武漢房地產中介協會；兩次被選為武漢房地產中介協會常務理事單位，是武漢市最早成立的專業(yè)地產顧問公司之一。新地之杰繼承地之杰的優(yōu)良傳統，2003年成立，為開發(fā)商提供科學和富有創(chuàng)意的房地產顧問服務。地之杰是一個科技型的公司，1999年2月率先提出房地產資訊業(yè)的概念，策劃組織、開發(fā)DISTEND多媒體房地產銷售資訊網絡系統，該系統被武漢市經委微機辦列為“99武漢高科技電子信息技術推廣計劃”，并被選為武漢市政府到北京對外招商引資, 并且

6、是44個招商項目中唯一的房地產信息產業(yè)類項目。1999年4月地之杰武漢廣場房產中介店開業(yè)，第一個采用計算機多媒體技術在售房全程運用。地之杰是一個創(chuàng)新型的公司，1999年11月在武漢市第一高樓武漢世貿大廈7樓上組建中國第一家將房地產、資訊業(yè)與零售商業(yè)接合的地之杰世貿房地產資訊超市，營業(yè)面積1500平方米，集二手房交易、商品房交易展示、信息咨詢發(fā)布、法律咨詢、銀行貸款、交易辦證一條龍服務；“超市”的誕生開創(chuàng)中國房地產營銷模式先河。但由于缺乏武漢市有關部門金融和政策的支持而失敗，給武漢市房地產市場上留下了一個遺憾。地之杰是一個領先型的公司，1998年就敏銳的發(fā)現銀行不良資產中蘊藏著無窮商機，2000

7、年9月起與招商銀行武漢分行，中國農業(yè)銀行湖北省分行江城支行，以及中國長城資產管理公司武漢辦事處等合作處理銀行不良資產項目。新地之杰是一個銷售型的公司，多年以來為十幾個項目提供高效、專業(yè)的策劃、代理銷售服務，獲得了開發(fā)商的一致贊譽。新地之杰2004年曾經試圖在二手房中介領域發(fā)展，最高峰發(fā)展3家直營店和2家加盟店，但由于進入市場時機不對，加上沒有明確的盈利模式，而且由于資金和人力資源方面的缺乏，最終從市場上撤出，但一直對武漢市二手房市場看好。第三章：市場分析一、二手房市場分析武漢市自2002年房地產業(yè)蓬勃發(fā)展的同時也帶動了相關產品的發(fā)展，建材、家居用品、裝飾裝潢業(yè)以前所未有的發(fā)展速度分享著這期待已

8、久的機遇。作為房地產產業(yè)鏈關鍵流通環(huán)節(jié)的存量房交易市場更是如魚得水、水漲船高，數以千家的二手房中介店（所）如雨后春筍般涌現出來活躍在存量房交易市場上，整個房地產市場呈現出一片欣欣向榮、生機勃勃的景象。2005年我市商品房銷售面積為813.89 萬平方米，同比增長7.6 %；其中：商品房住宅銷售面積為756.91 萬平方米，同比增長5.0 %，占商品房銷售面積的93 %。而2005年全市二手房成交60168起，同比下降2.5%，面積為625.7萬平方米，同比增長1.6%；其中：二手房住宅成交34179起，同比下降2.8%，成交面積為330.13萬平方米，同比增長17.2 %，說明二手房的成交量與

9、新房的成交量之比為3：4，二手房市場正處于上升時期，市場上的需求主力無論新房還是二手房都是住宅。2005年和2006年的武漢二手房市場的成交較為平淡，其增長率較小，這是由兩方面造成的。一方面是2005年的宏觀政策在很大程度上打壓了房地產市場上的投機行為，并有效控制了投資需求，特別是對二手房市場的成交量影響顯著。另一方面是通過2005年商品房市場的供需分析，得出2005年商品房市場需求比較旺盛的結論。由此說明宏觀政策的干預與商品房市場需求的持續(xù)旺盛，導致二手房市場較為平淡。2005年二手房綜合物業(yè)平均價格為2512.35元/平方米，同比增長 41.4%。其中，住宅平均價格為 2209.78元/平

10、方米，同比增長39.6 %；寫字樓平均價格為 2726.12元/平方米，同比增長26%； 武漢市房地產商品房住宅市場與二手房住宅市場的價格差額05年增大，而寫字樓方面的價格差額逐年減小，這說明武漢房地產住宅市場05年的發(fā)展迅猛，寫字樓市場的發(fā)展繼續(xù)保持低靡。值得指出的是，成熟的房地產市場在這兩方面的價格差一般保持在500800元/平方米之間，而武漢房地產市場在這兩方面的價格差在1000元/平方米以上，這充分說明二手房市場的發(fā)展?jié)摿薮?。國內外知名中介運營商的介入將進一步加快武漢市房地產二級市場中介行業(yè)的變革，推動市場的快速、健康發(fā)展。二、中介行業(yè)概述 作為房地產市場重要組成部分的二手房交易市場

11、，由于市場的興旺帶來武漢市二手房中介市場競爭日趨激烈。市房產局數據統計，截止到2006年2月止，武漢市注冊的房地產中介機構已經達到400多家，在所有注冊的房地產中介公司中，有近70%左右的公司是在從事二手房中介業(yè)務，二級市場的蓬勃和巨大的市場潛力不僅造就了如世紀宏圖、百居易、華明達等一批本土化的品牌中介，同時也吸引了如1+2聯合不動產、天津順馳置業(yè)、21世紀不動產等國內外知名房地產綜合服務運營商搶灘武漢。 雖然我市的二手房市場有了長足的發(fā)展，但相對于國內一些城市市場，我市房地產中介市場還是不夠成熟發(fā)達。主要表現在以下方面：1、中介機構規(guī)模偏小 在武漢市400多家中介公司中，大多數中介服務機構規(guī)

12、模較小，真正意義上的連鎖能上規(guī)模的只有寥寥幾家，通常是采取小店面的松散連鎖，夫妻店，三、兩朋友或獨自操作的方式經營，已適應不了自身的客觀發(fā)展要求，也適應不了已逐漸走向規(guī)范的市場需求，事實證明2005年下半年，宏觀調控房產新政不斷出臺，很多小中介紛紛關門，很多外來中介收縮戰(zhàn)線退出武漢，說明未來的市場資源會進一步集中，只有規(guī)?；闹薪椴拍艿挚故袌鲲L險，生存下來。2、中介人員整體素質偏低是制約中介事業(yè)發(fā)展的最大障礙目前，我市中介機構的從業(yè)人員素質參差不齊，還有待進一步提高，以便走向中介行業(yè)成熟的專業(yè)化道路。傳統中介人員學歷低，不注意提高專業(yè)素質,常為客戶看不起，愛忽悠信譽差，凡事利字當頭，不講究交易

13、規(guī)則甚多；而年輕的中介人員先天不足沒經驗見識少，不懂社會心理學，不善于與客戶交流，市場敏感性不強不勤奮，自視其高不安心工作，狀態(tài)極度不穩(wěn)定。3、中介信息渠道不暢通 武漢市房地產中介機構的硬件設備水平總體上比較差，雖然大多數配備了電腦，但利用率不高，信息關聯化和開發(fā)力度不夠，與北京、上海與各沿海發(fā)達城市相比，武漢市的中介市場，還遠未形成規(guī)模經濟，頗為零散，這就使得各中介之間的信息溝通非常受局限，加上行業(yè)整體誠信的因素，導致整個市場普遍存在業(yè)務量不大，成功率低的現象，造成了很大的信息資源流失。三、競爭分析根據武漢的二手房市場的摸底調查，在武漢市房產局登記注冊的房產中介機構有400多家，可分為本土中

14、介商和外來中介商，根據公司實力發(fā)展規(guī)模、從業(yè)人員素質數量、公司發(fā)展戰(zhàn)略可分為三個集團，第一集團在60家經營網點左右，在未來的一年內，不超過3家公司；第二集團在20家經營網點以上，數量在810家公司，第三集團在5個網點左右，有30家公司左右；其余基本上是單店經營。1、國際連鎖加盟巨頭21世紀不動產21世紀不動產():上市公司人福高科技股份有限公司全資子公司武漢當代物業(yè)發(fā)展有限公司經21世紀中國不動產直接授權，成立了21世紀不動產武漢區(qū)域分部，注冊資金1000萬。目21世紀不動產武漢區(qū)域加盟店數量已逾50余家，經紀人600余名。目標是在未來兩年內，加盟店數量力

15、爭達到120家。作為全球中介巨頭的21世紀不動產更以全球調差安家及廣泛的客戶資源成為房地產中介行業(yè)學習的榜樣。但高達近15萬元的開店成本、高額的運營成本及尚未成熟的地區(qū)特許經營模式將很難支持100家加盟連鎖店的戰(zhàn)略目標。除21世紀不動產的品牌效益外，其他方面對加盟者的支持很少，前期運行水土不服發(fā)展停滯，1/3的加盟店虧損由總部托管，但如果調整得當，擁有“品牌經營、網絡經營、特許經營”三位一體經營理念的世界級的21世紀不動產還將是武漢市場上的一二名。2、外省中介商 1+2聯合不動產（）:河北企業(yè)，創(chuàng)業(yè)于2003年，武漢公司于2006年4月成立，初期的武漢公司，人員缺乏經

16、營乏力，整個公司處于混亂狀態(tài)。6月份以后集團對武漢公司進行全面人事架構調整，發(fā)展突飛猛進，目前已經發(fā)展到28家直營店，是武漢中介市場的新生力量。寧波鴻橋（/wuhan）：2003年品牌進入武漢,發(fā)展高峰期有15家左右，目前有6家店，基本為加盟店，寧波總部沒有控制能力，只是品牌共享，經營情況一般，基本處于衰退期，有可能近期退出武漢市。3、本土三甲中介商華明達（ ）：成立于2000年，擁有3家分公司、2家子公司、直營店有 18家，加盟店20家家店，形式上為連鎖實際上各自為政，是武漢市聲勢較大的中介連鎖公司。但公司整體沒有明確的戰(zhàn)略目標和布局，從業(yè)人

17、員素質普遍不高，業(yè)務戰(zhàn)線長資金鏈比較緊張、，對外投資的效率和回報也不高，發(fā)展遇到瓶頸。世紀宏圖（ ）：成立于2000年，老板和從業(yè)人員素質較高，是武漢市在起步階段就發(fā)展比較正軌的中介連鎖公司，但前期利益分配不公導致加盟店與直營店利益矛盾嚴重，公司發(fā)展受阻反復，現改為全部都是加盟店，目前共有40家店?？傮w上資金實力較弱，沒有新的發(fā)展方向和盈利增長點。百居易（ ）： 百居易房屋超市系市房地局下武漢國佳房地資產評估有限公司、武漢新蘭德物業(yè)顧問有限公司發(fā)起，由各城區(qū)房產局相關部門及其它專業(yè)機構加盟參與的中介機構，于2002年8月成立

18、，2003年改制為私營。從開業(yè)之初的8家連鎖機構發(fā)展到現在的43家連鎖店，但其中直營店只有5家，對加盟店的控制力較弱。政府資源充足，公司內部官僚作風嚴重，市場反應遲鈍，不會成為市場上的領頭羊。4、聯動典范順馳置業(yè)（）：成立于2003年11月，是天津順馳置業(yè)集團在武漢地區(qū)設立的全資子公司，公司目前現有員工300多名，擁有直營連鎖店70家，是武漢門點數量第一的連鎖運營體系。順馳置業(yè)2003年進入武漢初期執(zhí)行負債擴張戰(zhàn)略，一直以來大多門店處于虧損狀態(tài)，直至2005年在達到50家店時才盈虧平衡，從業(yè)人員絕大多無房產銷售相關經驗的年青人，人員流動率極大經營不穩(wěn)定，其經營理念特例

19、獨行，行為太鋒芒匕露以至時常成為中介的共同的阻擊的“目標”，在順馳天津發(fā)生重大股權變化的時期走向不明確。作為有著全國化房地產開發(fā)集團公司背景的順馳置業(yè)，其獨特的一、二級市場聯動模式，由于二手房源的更新向次新房化發(fā)展的趨勢將會是未來中介企業(yè)當然的老大。四、經營模式通過對以上中介企業(yè)的深入調查研究，可以看出目前武漢中介企業(yè)成功的經營模式是：快速網點擴張、直營+加盟的連鎖方式、連鎖門店+網絡信息平臺；以直營收入、營業(yè)性吞吐獲取高額利潤、免收或收取少許加盟費擴充網絡渠道都是他們得以迅速壯大的主要原因。我們最值得借鑒的還是順馳的發(fā)展模式，同時提出自己的創(chuàng)新模式：進入市場初期只做直營店，執(zhí)行快速擴張市場策

20、略，沿重點社區(qū)均衡進行的門點布局，注重人力資源的培養(yǎng)和團隊的建設，開展一、二級市場聯動經營，在成熟的社區(qū)網絡資源的情況下搭載更多的增值服務業(yè)務。第四章： 市場和服務一、戰(zhàn)略目標做市場的“跟隨者”，計劃在兩年內做到武漢市中介前三名，包括規(guī)模、交易量和利潤各項指標。樹立“渠道為王”的思想，努力打造一個扎根社區(qū)的中介網絡，搭建社區(qū)渠道，配合關聯開發(fā)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，做到房地產市場的一、二級市場的聯動。核心競爭力是通過網點的合理布局對區(qū)域房地產市場的了解，合理配置的房產經紀人對房產資源的掌握和對房產價值的深度挖掘。中介服務搭建渠道保證費用，自營投資業(yè)務作為主要的利潤來源，合理利用渠道搭載附加增殖業(yè)務，關

21、注現金流、周轉率和利潤率，規(guī)模擴張不能犧牲利潤為前提，規(guī)模和利潤必須要同步發(fā)展。二、市場規(guī)劃布局在兩年內建立一個完善的三級經營管理體系（公司總部-中心店-社區(qū)店），其中總部1個中心店、3個中心店及不少于56家的社區(qū)店，員工總數達到350人左右。三、組織和職能1、社區(qū)店：在大型成熟社區(qū)周邊開設社區(qū)店，根據營業(yè)面積、營業(yè)收入、輻射范圍，示范效益分為A級店和B級店。具體分布為沌口4家、東西湖4家、光谷3家、青山5家、武昌7家、洪山8家、橋口6家、江漢8家、江岸9家、漢陽6家（總計60家）。每個門點投入人員45人，面積2040平方米，平均每個店投入資金3萬元。主要職能是開展租售等日常中介業(yè)務，同時負責

22、收集周邊房源信息上報中心店和總部。2、中心店：武昌、漢口、漢陽三鎮(zhèn)分別設立三個中心店，位置選擇于交通便利的商業(yè)區(qū)；每門點投入人員15人，面積不少于100平方米，投入資金10萬元，是公司的形象店。主要職能是：區(qū)域辦證中心、員工培訓中心；指導區(qū)域內社區(qū)店的日常工作；同時也是特殊房產的集中交易中心（如商業(yè)、工業(yè)及拍賣房產等）。3、公司總部：設立于漢口某知名寫字樓中，人員20人，面積300平方米，是公司的管理決策中心和投資中心。投入資金20萬元，主要職能是對中心店執(zhí)行管理職能外，還負責新業(yè)務拓展、對外發(fā)展加盟、建店選址、對金融機構擔保、對外投資、批量房源收購。四、人員配置：為了保證遷喜家和房產中介店連

23、鎖體系的穩(wěn)定健康的發(fā)展，將不采用順馳置業(yè)和21世紀不動產的只招收年輕大學生的人力資源方案，而是將采用年輕人和中年下崗人員的結合方式，達到兼顧各方利益皆大歡喜的結果。房產經紀人多錄用3045歲的中年下崗人員，一方面提供再就業(yè)機會為社會減負，另一方面中年下崗人員更有社會經驗，更容易與客戶溝通，第三方面中年下崗人員因為有養(yǎng)家的壓力會更加珍惜來之不易的培訓和工作的機會，所以會更加努力工作，對公司發(fā)展更有責任心。對公司來說可以得到基層政府和相關組織的認同和扶持，在未來不斷擴張的戰(zhàn)略布局和增值服務業(yè)務上進行配合，更可以按政策直接享受減免稅的優(yōu)惠。而在如評估投資、電腦網絡、金融服務等關鍵的技術崗位上將多采用

24、年輕人，充分利用其年輕的活力，激情的創(chuàng)意，較高的綜合素質，可以將先進的管理理念和技術手段帶入傳統行業(yè)。五、主營業(yè)務收入1、各組織收入社區(qū)店買賣和租賃中介收入 中心店買賣和租賃中介收入，代辦權證收入公司總部拍賣房產投資收益，個人貸款擔保收入，新房代理分銷收入2、收入說明買賣中介收入按交易金額的2計算，租賃中介收入按每單8000元計算，代理新盤分銷收入按每單4000元計算，代辦權證收入按三證代辦600元計算，個人貸款擔保收入按貸款金額的1，批量房產吞吐收益每次不少銷售額于20，期限不多于6個月，平均在4月內銷售完畢實現資金回籠。六、增值業(yè)務收入1、社區(qū)分類廣告業(yè)務通過建設完善的社區(qū)店網絡，讓社區(qū)店

25、與當地社區(qū)居委會和住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司建立起良好的友鄰關系，在社區(qū)和住宅小區(qū)的醒目地段獨家租賃廣告位，制作大型廣告欄劃分成等份的小廣告位，針對快速消費品業(yè)、銀行金融業(yè)、社區(qū)綜合服務業(yè)的各類商家出租，廣告牌由公司統一設計、統一制作，成本包在發(fā)布費中。 對于這些商家來說，此種宣傳方式能將廣告述求直接到達客戶的家門口，而且能任意選擇想接觸的客戶群體，任意選擇版面大小，做到廣告費用的最大經濟效應；對于當地居委會和物業(yè)管理公司是一種創(chuàng)收的來源，也是為轄區(qū)的居民提供便民服務；對于我公司來說，社區(qū)店只有牢牢扎根社區(qū)，贏得周邊社區(qū)居民的認同，才能真正壟斷這個潛力巨大的市場，產生穩(wěn)定長期的現金流。2、裝修保潔

26、中介業(yè)務 根據調查統計，買二手房的客戶90以上都會進行二次裝修，即使是長期租賃客戶也有50以上要進行簡單裝修，通過房屋中介的優(yōu)質服務取得客戶的信任，開展后續(xù)跟蹤服務，推介關聯裝修公司進行二次裝修。社區(qū)店牢牢扎根社區(qū)，取得社區(qū)居民的信任，可以進一步推介關聯保潔公司進行家庭日常保潔。裝修推介服務費市場行情是裝修金額的25，扣除個人提成按平均600元/單計算，專業(yè)保潔公司提供的家庭保潔平均收費為10元/小時，社區(qū)店通過合作協議可以從中取得2元/小時的傭金，該項業(yè)務幾乎沒有成本。裝修和保潔中介服務是公司給購房客戶和所在社區(qū)居民的增值便利服務，此項收入不作為公司的主要利潤來源，但需要作為各社區(qū)店聯絡社區(qū)

27、成效的考核指標。七、市場發(fā)展時間計劃（以投資到位確定起始時間）第一季度 選擇經營總部搭建經營管理架構、流程和網絡平臺，第一批按照規(guī)范標準設立八個社區(qū)店，同時啟動人才培養(yǎng)計劃，注重人員培養(yǎng)團隊建設；在全市范圍內全面選址布局；向社會公開要約征集房源；第二季度 第二批在漢口開一個中心店八家社區(qū)店，在開始與銀行、媒體建立緊密合作關系，加快社區(qū)宣傳滲透計劃，開通遷禧家和房產交易網；第三季度 第三批進入各房產局開設形象店，建立漢陽、武昌兩個中心店和八家社區(qū)店，正式宣告遷禧家和進入武漢市中介的第二軍團，開展自營投資業(yè)務； 第四季度 第四批開設八家社區(qū)店，打通尾盤收購、房產拍賣和單位資產處置等多個渠道，開始以

28、自有收購房源實現主要利潤來源，公司收支達到盈虧平衡點；第五季度 第五批開設八家社區(qū)店，并開始接受加盟店，利用已有的網絡資源接受新房分銷委托和裝修、保潔、家政等關聯增殖服務業(yè)務；第六季度 第六批開設十家社區(qū)店，利用已有的渠道資源開始向社區(qū)滲透，進入社區(qū)廣告領域，形成新的業(yè)務亮點和利潤來源；第七季度 第七批開設十家社區(qū)店，達到六十個社區(qū)店，以及二十家以上的加盟店，正式宣告遷喜家和進入武漢市二手房中介的第一軍團，遷喜家和在武漢的網點布局告一段落，繼續(xù)推進增值服務的進入社區(qū)的深度；第八季度 對業(yè)務管理架構、流程再造，開始下階段在省內其他城市的布局，以輸出管理模式和服務品牌為主；確定以中介交易為核心業(yè)務

29、保證費用，以新房尾房分銷、房產收購自營為兩個基本利潤來源，周邊增值服務業(yè)務為新利潤增長點的遷禧家和發(fā)展總體戰(zhàn)略思想；經營網點發(fā)展計劃表項目一季度二季度三季度四季度五季度六季度七季度八季度社區(qū)店（家）816243240506080中心店（家）1333333第五章：財務模型根據市場調查和順馳門店的經營統計數據，按照各種經營條件都具備的成熟數據作出以下遷喜家和房產中介店連鎖項目的財務模型：一、主營業(yè)務財務狀況分析1、標準社區(qū)店主營業(yè)務收支表社區(qū)店收入項 目收入說明總 金 額備 注買賣傭金3宗買賣中介費218,000元買賣成交金額按30萬計算。租賃傭金3宗租賃中介費800元/單2,400元合 計20,

30、400元支出項目支出說明總 金 額房 租2000元/月2,000元工 資4500元+11000元3,000元傭金提成總收入的205,280元辦公費用1000元/月1,000元折舊遞延1000元/月1,000元營業(yè)稅及附加營業(yè)收入的61,224元合 計13,504元交易金額90萬營業(yè)收入20400元月利潤6896元說明：該表為成熟的標準社區(qū)店的平均經營狀態(tài)，每月任務完成買賣交易3宗，租賃3宗，不計其他業(yè)務收入；2、標準中心店主營業(yè)務收支表中心店收入項 目收入說明總 金 額備 注買賣傭金6宗買賣中介費236,000元租賃傭金6宗租賃中介費800元/宗4,800元辦證費用30宗代辦權證600元/宗1

31、8,000元合 計58,800元支出項目支出說明總 金 額房 租5000元/月5,000元工 資50010+10003+2000212,000元傭金提成總收入的2011,760元辦公費用5000元/月5,000元折舊遞延3000元/月3,000元營業(yè)稅及附加營業(yè)收入的63,528元合 計40,288元交易金額180萬營業(yè)收入58800元月利潤18512元說明：該表為成熟的標準中心的平均經營狀態(tài)，每月任務完成買賣交易6宗，租賃6宗,代辦權證30宗，不計其他業(yè)務收入；3、總部主營業(yè)務收支表總部收入項 目收入明細總 金 額備 注上繳利潤元擔保金額按每宗15萬計算每期對外投資金額平均為300萬每期4個

32、月擔保80擔保金額1120,000元投資收益投資金額的20150,000元分銷收益254000元/單100,000元合 計370,000萬支出項目支出說明總 金 額投資收益和新房分銷收益稅收計入中心店和社區(qū)店，總部的營業(yè)附加稅只有擔保業(yè)務。房 租10000元/月10,000元工 資2000元20人40,000元傭金獎金傭金的2024,000元辦公費用15,000元折舊遞延8,000元廣告費30,000元營業(yè)附加稅營業(yè)收入的67,200元合 計134,200元交易金額營業(yè)收入37萬月利潤235,800元 說明：該表為成熟時期的標準業(yè)務總部的平均經營狀態(tài)，每月完成個人擔保業(yè)務80宗，每期對外投資平

33、均余額為300萬元； 4、中介（主營）業(yè)務發(fā)展估算表項目一季度二季度三季度四季度五季度六季度七季度八季度社區(qū)店（家）816243240506080中心店（家）1333333中介交易量（套）48108180228276336396516交易金額（萬元）7201620270034204140504059407740營業(yè)收入（萬元）16.3238.5266.682.9299.24119.64140.04160.44業(yè)務利潤（萬元）5.5212.8822.1027.6256.7163.9470.5084.30說明：為了更客觀反映常規(guī)業(yè)務的成長，該表第一年沒有計算總部的主營業(yè)務收入和利潤，從第二年開始計

34、算。二、其他增值業(yè)務收入1、社區(qū)分類廣告業(yè)務收入1.1單個廣告欄經濟分析：項目（2.41.8米的廣告欄）數量備注一次性投資制作成本1200元廣告欄和遮雨棚一年折舊上繳租金2000元/月社區(qū)居委會和物業(yè)管理公司廣告發(fā)布費100元/月城管局標準廣告位（0.40.2米）54可任意組合標準廣告位月租金200元包制作安裝費提成50元盈虧平衡點15塊1.2社區(qū)廣告發(fā)展經濟分析：項目五季度六季度七季度八季度社區(qū)店（家）40506080廣告欄(個)160200240320廣告業(yè)務收入（萬元）112140168220月稅前利潤（萬元）48.86173.297.6說明：以1家社區(qū)點平均管理4個廣告欄為例，廣告位出

35、租率為65，即35塊標準廣告位。2、裝修保潔中介業(yè)務項目四季度五季度六季度七季度八季度社區(qū)店（家）3240506080增值業(yè)務收入（萬元）3.844.867.29.6說明：每家社區(qū)點每個月裝修推薦任務完成1單，推薦專業(yè)家庭保潔300小時3、增值業(yè)務收入項目一季度二季度三季度四季度五季度六季度七季度八季度社區(qū)店（家）816243240506080中心店（家）1333333業(yè)務利潤（萬元）3.8453.66780.4107.2三、總體業(yè)務發(fā)展收入和利潤預測項目一季度二季度三季度四季度五季度六季度七季度八季度主營業(yè)務利潤5.5212.8822.127.6256.7163.9470.584.3增值業(yè)務利潤3.8453.66780.4107.2總利潤（萬元）5.5212.8822.131.46110.6130.94150.9191.5年度利潤表（萬元）項目第一年度第二年度主營業(yè)務收入613.081558.08主營業(yè)務利潤20436826.35增值業(yè)務利潤11.52924.60稅前利潤215.881751.82第六章：資