北京市時間國際項目整體運營思路建議.ppt

1、時間國際項目整體運營思路建議,2020/9/10,2,本次匯報內容,2020/9/10,3,對于本項目產品層面的建議,2020/9/10,4,關于商業(yè)產品定位的補充建議,2020/9/10,5,市場因素,市場上對于能夠動明火的店鋪的追捧要高于不能動明火的店鋪 市場上對于臨街店鋪的需求要高于產權式內置式店鋪,設計因素,目前產品設計為集中式商業(yè)為主，在一定程度上增加了市場風險，應考慮如何進行規(guī)避,互動因素,在定位上必然考慮到商業(yè)與辦公的互動，一期4000平米商業(yè)與二期的聯(lián)動，以及未來三期和項目整體的品質形象,成本因素,增加餐飲店鋪的設置，將面臨增加成本和招商銷售的矛盾，應從收益與投入、風險與難度、

2、商業(yè)運作,風險因素,具體商業(yè)形態(tài)、業(yè)態(tài)劃分以及店鋪劃分必須綜合權衡和規(guī)避銷售風險、招商風險、商業(yè)經營風險、管理風險等一系列因素,關于商業(yè)產品定位的補充建議,2020/9/10,8,戶型分割的原則性建議,前提要保證店鋪的均好性 面積區(qū)間：以100平米至400之間，以250平米左右為主體，以適應目標商家的普遍選址標準可考慮合理的總價區(qū)間，適應投資者的價格承受力，同時局部作到靈活分割，可大可小，可分可合 形態(tài)特征：店鋪形態(tài)應盡可能方正，盡可能避免狹長型及異形店鋪 垂直交通：街鋪內部解決垂直交通問題，以減少公攤，提高使用率 商家需求：充分考慮各類業(yè)態(tài)各目標商家對于樓層、面積等要求 管線卸貨：應充分考慮

3、其廚房管線位置、卸貨、貨物運輸?shù)认嚓P因素 營銷因素：盡可能規(guī)避店鋪的銷售和招商風險,2020/9/10,9,店鋪的分割方式示意,臨街店鋪縱向分割的不同組合方式立面示意圖（四種方式）,二層 首層,二層 首層,2020/9/10,10,街區(qū)式商業(yè)的具體分割方式建議,皇馬大道,首層,一期商業(yè),曙光西路,大堂集中商業(yè),通過步行街形成環(huán)型商業(yè)動線，確保商業(yè)均好性,縱向分割式店鋪,首層單店,大堂集中商業(yè),地下車位入口,2020/9/10,11,二層,街區(qū)式商業(yè)的具體分割方式建議,2020/9/10,12,大堂集中式商業(yè)布局,2020/9/10,13,各區(qū)域具體業(yè)態(tài)建議,2020/9/10,14,關于餐飲店

4、是否安裝餐飲管線的分析,2020/9/10,15,兩種決策的收益分析,2020/9/10,16,樣本分析：6街,地理位置：東北三環(huán)三元橋 商業(yè)體量：18551平米 租售方式：帶租約銷售 銷售價格：25000元/平米 租金價格：4.5元/天 商業(yè)定位：復合業(yè)態(tài)的高品質公園步行商業(yè)街區(qū) 已入駐商家：上島咖啡、信遠行房地產中介、湯婆婆湯館、阿心薩天然水晶茶、大藥房、干洗店共6家 入駐率：16%,2020/9/10,17,樣本分析：遠洋新干線6街,東側上島咖啡進駐,藥店,2020/9/10,18,樣本分析：遠洋新干線6街,大部分店鋪空置,最佳位置為中介行租用,2020/9/10,19,樣本分析：6街產

5、品與運作現(xiàn)狀關系分析,6街目前的銷售及招商狀況都較不理想，從產品形態(tài)分析主要有以下一些原因,2020/9/10,20,本次匯報內容,2020/9/10,21,本項目整體推進節(jié)奏示意,2020/9/10,22,本項目整體推進節(jié)奏示意圖,2006年9月 正負零,辦公,2006年12月底 結構封頂,2007年6月 外裝,2007年10月 入駐,07年3月,商業(yè)銷售,預熱期,強銷期,持續(xù)期,準備積累期,收尾期,寫字樓開盤,商業(yè)開盤,商業(yè)招商,2020/9/10,23,本項目招商推進示意思路,2020/9/10,24,商業(yè)部分的營銷推廣思路,2020/9/10,25,商業(yè)的營銷推廣,街區(qū)式商鋪推廣策略,

6、大堂集中式商業(yè)推廣策略,形象推廣先行 以銷售為主，協(xié)助定向招商 關鍵區(qū)域招商先行，帶租約銷售 可根據(jù)資金情況小輻進行時間和 價格上的調整,主力商家招商先行 基礎商家隨后 先期持有，后期可考慮帶租約 銷售,2020/9/10,26,商業(yè)營銷推廣思路,2020/9/10,27,商業(yè)營銷推廣前期準備工作,2020/9/10,28,資料準備的三大核心,宣傳類資料,項目物業(yè)資料,法務條款資料,前期準備工作資料的準備,2020/9/10,29,項目樓書、單頁 其他項目宣傳品 區(qū)域商業(yè)分布狀況 區(qū)域商業(yè)潛力分析 消費客群分析,五證及復印件 平面圖 效果圖及景觀圖 戶型圖 建筑及設施標準 租金價目表 銷售價格

7、表,宣傳類資料,項目物業(yè)類,法務條款類,招商階段： 商鋪租賃意向協(xié)議書 商鋪租賃經營合同 銷售階段： 優(yōu)先選鋪權登記文件 商鋪臨時認購書 商鋪買賣合同,資料清單,前期準備工作資料的準備,2020/9/10,30,前期準備工作人員的準備,商業(yè)團隊的配備,2020/9/10,31,前期準備工作現(xiàn)場的準備,2020/9/10,32,關于商業(yè)形象推廣,2020/9/10,33,關于銷售推廣,采用租售結合策略,2020/9/10,34,關于招商推廣的思路,“走出去、請進來” 點對點，有效出擊、直面商家,2020/9/10,35,招商推廣策略,2020/9/10,36,招商推廣策略點對點招商策略,關鍵詞,

8、方式,優(yōu)勢,點對點 主動出擊 直面商家,制定目標商家標準，并圈定目標商家 招商人員全面主動出擊，直接與商家面談 按招商節(jié)奏不斷跟進，并與其他招商策略相配合，實現(xiàn)簽約,針對性強，信息傳遞更有效、迅速、直接，成功率高 符合本項目基礎商家的開店選址方式，為本項目基礎商家招商最重要的方式,2020/9/10,37,招商推廣策略階段性招商策略,第一階段,運用直接上門洽談方式，與本項目目標主力商家建立聯(lián)系,第二階段,全面跟進，運用多種手段，促成眾多主力商家和基礎目標商家的簽約,第三階段,針對性招商，促成部分流動商家的招商成功,2020/9/10,38,在進行招商洽談時，對于同一業(yè)態(tài)同步進行多個商家的洽談與

9、招商，在這些商家之間形成競爭格局，從而提高招商的效率和成功率。,在競爭中提高本案的價值 在競爭中引進最理想的目標商家，并提高招商的效率及成功率,關鍵詞,方式,作用,同步 同種業(yè)態(tài)多個商家 競爭格局,招商推廣策略競爭招商策略,2020/9/10,39,根據(jù)許多品牌商家對于周邊同類業(yè)態(tài)和不同業(yè)態(tài)的組合和分布要求，對這些關聯(lián)性品牌商家同步進行組合式聯(lián)動性的招商，形成商家間的良性吸引和互動關系,通過組合式招商，加快招商的進程 促進本案未來業(yè)態(tài)組合的最優(yōu)化,關鍵詞,方式,作用,同步 關聯(lián)性商家 優(yōu)化組合格局,招商推廣策略組合招商策略,2020/9/10,40,低開高走策略 因為商業(yè)經營具有長期性特點，商業(yè)的經營需要一個培育市場的過程，所以前期應制定合理的租售價格，留給商家一定的利潤空間，便于其培育市場，待整個商業(yè)氛圍形成后再根據(jù)運營狀態(tài)，適當穩(wěn)步地調整租金；如果前期就向入租商家收