北京市時(shí)間國(guó)際項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)思路建議.ppt

1、時(shí)間國(guó)際項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)思路建議,2020/9/10,2,本次匯報(bào)內(nèi)容,2020/9/10,3,對(duì)于本項(xiàng)目產(chǎn)品層面的建議,2020/9/10,4,關(guān)于商業(yè)產(chǎn)品定位的補(bǔ)充建議,2020/9/10,5,市場(chǎng)因素,市場(chǎng)上對(duì)于能夠動(dòng)明火的店鋪的追捧要高于不能動(dòng)明火的店鋪 市場(chǎng)上對(duì)于臨街店鋪的需求要高于產(chǎn)權(quán)式內(nèi)置式店鋪,設(shè)計(jì)因素,目前產(chǎn)品設(shè)計(jì)為集中式商業(yè)為主，在一定程度上增加了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)考慮如何進(jìn)行規(guī)避,互動(dòng)因素,在定位上必然考慮到商業(yè)與辦公的互動(dòng)，一期4000平米商業(yè)與二期的聯(lián)動(dòng)，以及未來(lái)三期和項(xiàng)目整體的品質(zhì)形象,成本因素,增加餐飲店鋪的設(shè)置，將面臨增加成本和招商銷售的矛盾，應(yīng)從收益與投入、風(fēng)險(xiǎn)與難度、

2、商業(yè)運(yùn)作,風(fēng)險(xiǎn)因素,具體商業(yè)形態(tài)、業(yè)態(tài)劃分以及店鋪劃分必須綜合權(quán)衡和規(guī)避銷售風(fēng)險(xiǎn)、招商風(fēng)險(xiǎn)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)等一系列因素,關(guān)于商業(yè)產(chǎn)品定位的補(bǔ)充建議,2020/9/10,8,戶型分割的原則性建議,前提要保證店鋪的均好性 面積區(qū)間：以100平米至400之間，以250平米左右為主體，以適應(yīng)目標(biāo)商家的普遍選址標(biāo)準(zhǔn)可考慮合理的總價(jià)區(qū)間，適應(yīng)投資者的價(jià)格承受力，同時(shí)局部作到靈活分割，可大可小，可分可合 形態(tài)特征：店鋪形態(tài)應(yīng)盡可能方正，盡可能避免狹長(zhǎng)型及異形店鋪 垂直交通：街鋪內(nèi)部解決垂直交通問(wèn)題，以減少公攤，提高使用率 商家需求：充分考慮各類業(yè)態(tài)各目標(biāo)商家對(duì)于樓層、面積等要求 管線卸貨：應(yīng)充分考慮

3、其廚房管線位置、卸貨、貨物運(yùn)輸?shù)认嚓P(guān)因素 營(yíng)銷因素：盡可能規(guī)避店鋪的銷售和招商風(fēng)險(xiǎn),2020/9/10,9,店鋪的分割方式示意,臨街店鋪縱向分割的不同組合方式立面示意圖（四種方式）,二層 首層,二層 首層,2020/9/10,10,街區(qū)式商業(yè)的具體分割方式建議,皇馬大道,首層,一期商業(yè),曙光西路,大堂集中商業(yè),通過(guò)步行街形成環(huán)型商業(yè)動(dòng)線，確保商業(yè)均好性,縱向分割式店鋪,首層單店,大堂集中商業(yè),地下車位入口,2020/9/10,11,二層,街區(qū)式商業(yè)的具體分割方式建議,2020/9/10,12,大堂集中式商業(yè)布局,2020/9/10,13,各區(qū)域具體業(yè)態(tài)建議,2020/9/10,14,關(guān)于餐飲店

4、是否安裝餐飲管線的分析,2020/9/10,15,兩種決策的收益分析,2020/9/10,16,樣本分析：6街,地理位置：東北三環(huán)三元橋 商業(yè)體量：18551平米 租售方式：帶租約銷售 銷售價(jià)格：25000元/平米 租金價(jià)格：4.5元/天 商業(yè)定位：復(fù)合業(yè)態(tài)的高品質(zhì)公園步行商業(yè)街區(qū) 已入駐商家：上島咖啡、信遠(yuǎn)行房地產(chǎn)中介、湯婆婆湯館、阿心薩天然水晶茶、大藥房、干洗店共6家 入駐率：16%,2020/9/10,17,樣本分析：遠(yuǎn)洋新干線6街,東側(cè)上島咖啡進(jìn)駐,藥店,2020/9/10,18,樣本分析：遠(yuǎn)洋新干線6街,大部分店鋪空置,最佳位置為中介行租用,2020/9/10,19,樣本分析：6街產(chǎn)

5、品與運(yùn)作現(xiàn)狀關(guān)系分析,6街目前的銷售及招商狀況都較不理想，從產(chǎn)品形態(tài)分析主要有以下一些原因,2020/9/10,20,本次匯報(bào)內(nèi)容,2020/9/10,21,本項(xiàng)目整體推進(jìn)節(jié)奏示意,2020/9/10,22,本項(xiàng)目整體推進(jìn)節(jié)奏示意圖,2006年9月 正負(fù)零,辦公,2006年12月底 結(jié)構(gòu)封頂,2007年6月 外裝,2007年10月 入駐,07年3月,商業(yè)銷售,預(yù)熱期,強(qiáng)銷期,持續(xù)期,準(zhǔn)備積累期,收尾期,寫字樓開(kāi)盤,商業(yè)開(kāi)盤,商業(yè)招商,2020/9/10,23,本項(xiàng)目招商推進(jìn)示意思路,2020/9/10,24,商業(yè)部分的營(yíng)銷推廣思路,2020/9/10,25,商業(yè)的營(yíng)銷推廣,街區(qū)式商鋪推廣策略,

6、大堂集中式商業(yè)推廣策略,形象推廣先行 以銷售為主，協(xié)助定向招商 關(guān)鍵區(qū)域招商先行，帶租約銷售 可根據(jù)資金情況小輻進(jìn)行時(shí)間和 價(jià)格上的調(diào)整,主力商家招商先行 基礎(chǔ)商家隨后 先期持有，后期可考慮帶租約 銷售,2020/9/10,26,商業(yè)營(yíng)銷推廣思路,2020/9/10,27,商業(yè)營(yíng)銷推廣前期準(zhǔn)備工作,2020/9/10,28,資料準(zhǔn)備的三大核心,宣傳類資料,項(xiàng)目物業(yè)資料,法務(wù)條款資料,前期準(zhǔn)備工作資料的準(zhǔn)備,2020/9/10,29,項(xiàng)目樓書、單頁(yè) 其他項(xiàng)目宣傳品 區(qū)域商業(yè)分布狀況 區(qū)域商業(yè)潛力分析 消費(fèi)客群分析,五證及復(fù)印件 平面圖 效果圖及景觀圖 戶型圖 建筑及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 租金價(jià)目表 銷售價(jià)格

7、表,宣傳類資料,項(xiàng)目物業(yè)類,法務(wù)條款類,招商階段： 商鋪?zhàn)赓U意向協(xié)議書 商鋪?zhàn)赓U經(jīng)營(yíng)合同 銷售階段： 優(yōu)先選鋪權(quán)登記文件 商鋪臨時(shí)認(rèn)購(gòu)書 商鋪買賣合同,資料清單,前期準(zhǔn)備工作資料的準(zhǔn)備,2020/9/10,30,前期準(zhǔn)備工作人員的準(zhǔn)備,商業(yè)團(tuán)隊(duì)的配備,2020/9/10,31,前期準(zhǔn)備工作現(xiàn)場(chǎng)的準(zhǔn)備,2020/9/10,32,關(guān)于商業(yè)形象推廣,2020/9/10,33,關(guān)于銷售推廣,采用租售結(jié)合策略,2020/9/10,34,關(guān)于招商推廣的思路,“走出去、請(qǐng)進(jìn)來(lái)” 點(diǎn)對(duì)點(diǎn)，有效出擊、直面商家,2020/9/10,35,招商推廣策略,2020/9/10,36,招商推廣策略點(diǎn)對(duì)點(diǎn)招商策略,關(guān)鍵詞,

8、方式,優(yōu)勢(shì),點(diǎn)對(duì)點(diǎn) 主動(dòng)出擊 直面商家,制定目標(biāo)商家標(biāo)準(zhǔn)，并圈定目標(biāo)商家 招商人員全面主動(dòng)出擊，直接與商家面談 按招商節(jié)奏不斷跟進(jìn)，并與其他招商策略相配合，實(shí)現(xiàn)簽約,針對(duì)性強(qiáng)，信息傳遞更有效、迅速、直接，成功率高 符合本項(xiàng)目基礎(chǔ)商家的開(kāi)店選址方式，為本項(xiàng)目基礎(chǔ)商家招商最重要的方式,2020/9/10,37,招商推廣策略階段性招商策略,第一階段,運(yùn)用直接上門洽談方式，與本項(xiàng)目目標(biāo)主力商家建立聯(lián)系,第二階段,全面跟進(jìn)，運(yùn)用多種手段，促成眾多主力商家和基礎(chǔ)目標(biāo)商家的簽約,第三階段,針對(duì)性招商，促成部分流動(dòng)商家的招商成功,2020/9/10,38,在進(jìn)行招商洽談時(shí)，對(duì)于同一業(yè)態(tài)同步進(jìn)行多個(gè)商家的洽談與

9、招商，在這些商家之間形成競(jìng)爭(zhēng)格局，從而提高招商的效率和成功率。,在競(jìng)爭(zhēng)中提高本案的價(jià)值 在競(jìng)爭(zhēng)中引進(jìn)最理想的目標(biāo)商家，并提高招商的效率及成功率,關(guān)鍵詞,方式,作用,同步 同種業(yè)態(tài)多個(gè)商家 競(jìng)爭(zhēng)格局,招商推廣策略競(jìng)爭(zhēng)招商策略,2020/9/10,39,根據(jù)許多品牌商家對(duì)于周邊同類業(yè)態(tài)和不同業(yè)態(tài)的組合和分布要求，對(duì)這些關(guān)聯(lián)性品牌商家同步進(jìn)行組合式聯(lián)動(dòng)性的招商，形成商家間的良性吸引和互動(dòng)關(guān)系,通過(guò)組合式招商，加快招商的進(jìn)程 促進(jìn)本案未來(lái)業(yè)態(tài)組合的最優(yōu)化,關(guān)鍵詞,方式,作用,同步 關(guān)聯(lián)性商家 優(yōu)化組合格局,招商推廣策略組合招商策略,2020/9/10,40,低開(kāi)高走策略 因?yàn)樯虡I(yè)經(jīng)營(yíng)具有長(zhǎng)期性特點(diǎn)，商業(yè)的經(jīng)營(yíng)需要一個(gè)培育市場(chǎng)的過(guò)程，所以前期應(yīng)制定合理的租售價(jià)格，留給商家一定的利潤(rùn)空間，便于其培育市場(chǎng)，待整個(gè)商業(yè)氛圍形成后再根據(jù)運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，適當(dāng)穩(wěn)步地調(diào)整租金；如果前期就向入租商家收