《物業(yè)管理培訓(xùn)課程》PPT課件.ppt

1、永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材,物業(yè)管理培訓(xùn)課程,房屋驗(yàn)收常識(shí),美嘉樂(lè)物業(yè)公司培訓(xùn)教材,永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材,2,前言,做為一名物業(yè)從業(yè)人員不但會(huì)管理業(yè)主的物業(yè)，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，還要會(huì)在空置房移交，驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題找出不足。最終將一流品質(zhì)的房屋移交給入伙的業(yè)主。 那么如何進(jìn)行空置房的驗(yàn)收呢？在驗(yàn)收時(shí)要注意哪些事項(xiàng)，下面和大家一起討論學(xué)習(xí)。,美嘉樂(lè)物業(yè)公司培訓(xùn)教材,永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材,3,一、物業(yè)管理接管驗(yàn)收,接管驗(yàn)收是物業(yè)管理企業(yè)接管新建房屋時(shí) 以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要 內(nèi)容的接管驗(yàn)收。物業(yè)管理企業(yè)接管驗(yàn)收是 指在政府部門和開(kāi)發(fā)建設(shè)單位對(duì)施工單位竣 工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上進(jìn)行的再驗(yàn)收（俗稱內(nèi)

2、部驗(yàn) 收）,美嘉樂(lè)物業(yè)公司培訓(xùn)教材,永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材,4,一、物業(yè)接管驗(yàn)收的作用,開(kāi)展物業(yè)接管驗(yàn)收的作用體現(xiàn)在三個(gè)方 面： （1）明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系 （2）確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分 維護(hù)業(yè)主的利益 （3）為今后的管理創(chuàng)造條件。,美嘉樂(lè)物業(yè)公司培訓(xùn)教材,永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材,5,二、竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的區(qū)別,竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收兩者的區(qū)別主要有以 下二方面： 性質(zhì)不同 階段作用不同 驗(yàn)收主體不同,美嘉樂(lè)物業(yè)公司培訓(xùn)教材,永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材,6,二、竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的區(qū)別,性質(zhì)不同 竣工驗(yàn)收是政府行為，任何建設(shè)工程的驗(yàn)收由政府行政主管部門負(fù)責(zé)組成綜合驗(yàn)收小組對(duì)施工質(zhì)量和設(shè)計(jì)

3、質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗(yàn)和質(zhì)量評(píng)定（小組成員：建委、質(zhì)檢站、監(jiān)理公司等） 接管驗(yàn)收是企業(yè)行為，是物業(yè)管理公司代表全體業(yè)主根據(jù)物業(yè)管理合同從確保物業(yè)今后正常使用與維修角度出發(fā)對(duì)委托的物業(yè)進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收。,美嘉樂(lè)物業(yè)公司培訓(xùn)教材,永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材,7,二、竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的區(qū)別,階段作用不同 竣工驗(yàn)收是施工單位向建設(shè)單位移交的過(guò) 程，接管驗(yàn)收是建設(shè)單位向物業(yè)管理單位移 交物業(yè)的過(guò)程。 竣工驗(yàn)收合格后標(biāo)志著物業(yè)可以交付使 用，接管驗(yàn)收一旦完成，標(biāo)志著物業(yè)正式進(jìn) 入使用階段。,美嘉樂(lè)物業(yè)公司培訓(xùn)教材,永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材,8,二、竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的區(qū)別,驗(yàn)收主體不同 竣工驗(yàn)收： 施工單位 建設(shè)單位 接管

4、驗(yàn)收： 建設(shè)單位 物業(yè)管理企業(yè) 業(yè)主,美嘉樂(lè)物業(yè)公司培訓(xùn)教材,永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材,9,三、接管驗(yàn)收時(shí)應(yīng)交資料,竣工圖 施工中技術(shù)變更，技術(shù)審錄報(bào)告 供水，供電，地下管網(wǎng)資料 相關(guān)的設(shè)備，設(shè)施說(shuō)明書(shū)，技術(shù)參數(shù)等等。 這些資料一般是在交付過(guò)程中邊交付，邊 移交。,美嘉樂(lè)物業(yè)公司培訓(xùn)教材,永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材,10,四、房屋結(jié)構(gòu)及用料簡(jiǎn)介,1、本小區(qū)房屋結(jié)構(gòu)均采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)體系，抗震等級(jí)為七級(jí)。墻體使用粘土空心磚作為填充墻。 其特點(diǎn)：保溫性好，隔熱力強(qiáng)，其有環(huán)保性，減少實(shí)心磚的用土量，同時(shí)還具有減輕混凝土框架的動(dòng)、靜荷載，提高樓盤的安全可靠性。,美嘉樂(lè)物業(yè)公司培訓(xùn)教材,永基物業(yè)管理培訓(xùn)

5、教材,11,四、房屋結(jié)構(gòu)及用料簡(jiǎn)介,內(nèi)墻:面采用水泥混合砂漿打底抹平。 地面:結(jié)構(gòu)層上水泥混合砂漿打底找平。 天棚:采用水泥混合砂漿打底抹平。 以上三種處理方法的好處，是最大限度的 為業(yè)主留出了裝修的空間和節(jié)約開(kāi)支。 給排水：采用目前國(guó)內(nèi)最為先進(jìn)的PVC給排水管道。 其優(yōu)點(diǎn)是減少過(guò)去鑄鐵管造成的銹跡污染 和容易造成的管道堵塞。,美嘉樂(lè)物業(yè)公司培訓(xùn)教材,永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材,12,五、具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法,1、墻面的驗(yàn)收 對(duì)墻面的驗(yàn)收，主要是看室內(nèi)四周的墻面有無(wú)裂縫，空殼等現(xiàn)象。 如有裂縫則要看是什么樣的裂縫。常見(jiàn)的裂縫是風(fēng)裂，其形狀是呈網(wǎng)狀式的密布在墻面上。這種裂縫形成的原因，主要是室內(nèi)外暖

6、濕氣流的不均勻，加上水泥砂漿自然的干、濕收縮。 空殼則是粉墻時(shí)簿、厚不均，灑水時(shí)不均勻造成的，于墻體本身質(zhì)量，沒(méi)有任何聯(lián)系。,美嘉樂(lè)物業(yè)公司培訓(xùn)教材,永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材,13,五、具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法,處理方法： 如果裂縫、空殼面積比較大，則由施工單位打掉重粉。 如果只有細(xì)小的裂縫，而沒(méi)有空殼，待業(yè)主在進(jìn)行精裝修時(shí)抹二遍膩?zhàn)蛹纯上?美嘉樂(lè)物業(yè)公司培訓(xùn)教材,永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材,14,五、具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法,2、墻面的陰、陽(yáng)角驗(yàn)收 對(duì)墻面的各個(gè)垂直拐角、水平平行角，用目測(cè)的方法進(jìn)行觀測(cè)，檢查陰、陽(yáng)角處是否不平整或波浪不平。 處理方法: 則要求施工單位用直木條夾緊粉角找直。,美嘉樂(lè)物業(yè)

7、公司培訓(xùn)教材,永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材,15,五、具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法,3、梁、柱與墻體之間裂縫的驗(yàn)收 因?yàn)檎麄€(gè)樓盤是采用混凝土框架結(jié)構(gòu)，墻體則是待框架做好以后再砌的，難免出現(xiàn)柱、梁與墻體之間的結(jié)合部出現(xiàn)裂縫。 常見(jiàn)的裂縫有兩個(gè)部位: 一是梁和墻體之間的裂縫 二是柱和墻體之間的裂縫,美嘉樂(lè)物業(yè)公司培訓(xùn)教材,永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材,16,五、具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法,二個(gè)部位形成裂縫的原因是混凝土構(gòu)造的 柱、梁和空心磚墻體之間存在的一種自然的 水泥收縮程度不同形成的，不存在質(zhì)量問(wèn) 題，更不是墻基下沉而造的。 處理方法： 將裂縫處割開(kāi)，重鋪金屬網(wǎng)或布網(wǎng)，用小比度水泥砂漿重粉即可消除。,美嘉樂(lè)物業(yè)公司培訓(xùn)

8、教材,永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材,17,五、具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法,4、樓板的驗(yàn)收 仔細(xì)觀看室內(nèi)地面上，是否有不同規(guī)則裂 縫，如果發(fā)現(xiàn)不同程度的存在，則要用專用小錘進(jìn)行敲打，聽(tīng)聽(tīng)是否有空殼的聲音。 如果正常，沒(méi)有空殼的聲音說(shuō)明是水泥的自然風(fēng)裂.如有異常響聲，說(shuō)明結(jié)構(gòu)層與找平層之間有相克現(xiàn)象的存在,根本不存在結(jié)構(gòu)層有什么質(zhì)量問(wèn)題。則要重新處理。,美嘉樂(lè)物業(yè)公司培訓(xùn)教材,永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材,18,五、具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法,處理方法： 順著開(kāi)裂，空殼的方向割開(kāi)重新做找平層即可。同時(shí)地面應(yīng)光潔，不能起砂。 5、頂棚的驗(yàn)收 對(duì)頂棚的驗(yàn)收，也是要看有無(wú)裂縫，空殼等現(xiàn)象，如果兩者現(xiàn)象都不存在，又無(wú)波浪，不平整

9、的現(xiàn)象，國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)只是順平就可以了。,美嘉樂(lè)物業(yè)公司培訓(xùn)教材,永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材,19,五、具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法,、進(jìn)戶門的驗(yàn)收 對(duì)門的驗(yàn)收要看門的四周密實(shí)度是否合適，開(kāi)啟、關(guān)閉是否順暢，關(guān)門以后縫隙不能過(guò)大，也不能太小。鑰匙開(kāi)啟自如，關(guān)、開(kāi)門無(wú)異常響聲。 處理方法： 門的密實(shí)度不好，需重新填充、加固，關(guān)、開(kāi)門不順暢或門隙過(guò)大或過(guò)小，則要調(diào)整門的鉸鏈、墊鐵，達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要求。 鑰匙開(kāi)起不自如，要調(diào)整鎖芯的定位螺絲，使其到位。門有響聲要調(diào)整門的平衡度、垂直度或加少許機(jī)油。,美嘉樂(lè)物業(yè)公司培訓(xùn)教材,永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材,20,五、具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法,、窗的驗(yàn)收 要看窗的邊框四周邊緣等易受撞擊處是

10、否密實(shí)，要仔細(xì)檢查墻體和窗框處墻面是否有變色、起泡、脫皮、掉灰等現(xiàn)象，檢查推拉門、窗戶玻璃是否有破裂、搭扣、五金件不靈等現(xiàn)象。 推拉門、窗子四周橡膠壓條是否平整，密實(shí)防水膠打的均勻程度如何。,美嘉樂(lè)物業(yè)公司培訓(xùn)教材,永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材,21,五、具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法,處理方法： 推拉門、窗的四周密實(shí)度不好，要重新填實(shí)，加固邊框。 窗框、門框處有異種變色，說(shuō)明有滲漏現(xiàn)象，要重新打膠、粉墻達(dá)到不漏程度。 玻璃破裂，五金件損壞，要重新更換。 壓條不平整，防水膠不均，要將壓條拆除重新再做，以達(dá)到防水的效果。,美嘉樂(lè)物業(yè)公司培訓(xùn)教材,永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材,22,五、具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法,、上、下水

11、的驗(yàn)收 檢查上水時(shí)，可將水閥打開(kāi)檢查各個(gè)管子接頭處有無(wú)滴水，滲水現(xiàn)象。檢查下水時(shí)，可將水龍頭打開(kāi)觀察地漏下水是否流暢，無(wú)冒泡緩慢現(xiàn)象。 處理方法： 上水管接頭如有滴水、滲水，則說(shuō)明熔焊的不牢，則要割去原接頭，重新焊接，達(dá)到不滴不漏。 下水如果不順暢則說(shuō)明地漏被異物堵塞，則要及時(shí)疏通。,美嘉樂(lè)物業(yè)公司培訓(xùn)教材,永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材,23,五、具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法,、電的驗(yàn)收 對(duì)電的驗(yàn)收，要先看室內(nèi)配電盤開(kāi)關(guān)板、插座板有無(wú)損壞，安裝是否牢固、順直，過(guò)墻線路應(yīng)有導(dǎo)管，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，部件齊全，接觸良好，位置正確。 再有施工單位的電工將事先準(zhǔn)備好的插頭，插入插座板逐個(gè)檢查線路是否正常。 處理方法： 如發(fā)現(xiàn)有上述問(wèn)題則要請(qǐng)專業(yè)人員對(duì)損壞配件，線頭連接處，安裝位置進(jìn)行更換、緊固、調(diào)整。,美嘉樂(lè)物業(yè)公司培訓(xùn)教材,永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材,24,五、具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法,、衛(wèi)生間的驗(yàn)收 衛(wèi)生間的驗(yàn)收是整個(gè)驗(yàn)收環(huán)節(jié)中最為重要的一點(diǎn)，因?yàn)樾l(wèi)生間的地面在施工過(guò)程中已做防水層，但如做的不好將會(huì)發(fā)生滲漏現(xiàn)象。 驗(yàn)收方法： 在驗(yàn)收的前一天通知施工單位，用黃泥將衛(wèi)生間地漏堵上，放水至23公分，待24小時(shí)以后，到底層觀察衛(wèi)生間的頂棚四周、風(fēng)道周圍，上、下水管壁接合處是否有滲漏、滴水等現(xiàn)象。,美嘉樂(lè)物業(yè)公司培訓(xùn)教材,永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材,