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文檔簡介
1、永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材,物業(yè)管理培訓(xùn)課程,房屋驗(yàn)收常識(shí),美嘉樂物業(yè)公司培訓(xùn)教材,永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材,2,前言,做為一名物業(yè)從業(yè)人員不但會(huì)管理業(yè)主的物業(yè),為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù),還要會(huì)在空置房移交,驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)問題找出不足。最終將一流品質(zhì)的房屋移交給入伙的業(yè)主。 那么如何進(jìn)行空置房的驗(yàn)收呢?在驗(yàn)收時(shí)要注意哪些事項(xiàng),下面和大家一起討論學(xué)習(xí)。,美嘉樂物業(yè)公司培訓(xùn)教材,永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材,3,一、物業(yè)管理接管驗(yàn)收,接管驗(yàn)收是物業(yè)管理企業(yè)接管新建房屋時(shí) 以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要 內(nèi)容的接管驗(yàn)收。物業(yè)管理企業(yè)接管驗(yàn)收是 指在政府部門和開發(fā)建設(shè)單位對(duì)施工單位竣 工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上進(jìn)行的再驗(yàn)收(俗稱內(nèi)
2、部驗(yàn) 收),美嘉樂物業(yè)公司培訓(xùn)教材,永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材,4,一、物業(yè)接管驗(yàn)收的作用,開展物業(yè)接管驗(yàn)收的作用體現(xiàn)在三個(gè)方 面: (1)明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系 (2)確保物業(yè)具備正常的使用功能,充分 維護(hù)業(yè)主的利益 (3)為今后的管理創(chuàng)造條件。,美嘉樂物業(yè)公司培訓(xùn)教材,永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材,5,二、竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的區(qū)別,竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收兩者的區(qū)別主要有以 下二方面: 性質(zhì)不同 階段作用不同 驗(yàn)收主體不同,美嘉樂物業(yè)公司培訓(xùn)教材,永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材,6,二、竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的區(qū)別,性質(zhì)不同 竣工驗(yàn)收是政府行為,任何建設(shè)工程的驗(yàn)收由政府行政主管部門負(fù)責(zé)組成綜合驗(yàn)收小組對(duì)施工質(zhì)量和設(shè)計(jì)
3、質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗(yàn)和質(zhì)量評(píng)定(小組成員:建委、質(zhì)檢站、監(jiān)理公司等) 接管驗(yàn)收是企業(yè)行為,是物業(yè)管理公司代表全體業(yè)主根據(jù)物業(yè)管理合同從確保物業(yè)今后正常使用與維修角度出發(fā)對(duì)委托的物業(yè)進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收。,美嘉樂物業(yè)公司培訓(xùn)教材,永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材,7,二、竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的區(qū)別,階段作用不同 竣工驗(yàn)收是施工單位向建設(shè)單位移交的過 程,接管驗(yàn)收是建設(shè)單位向物業(yè)管理單位移 交物業(yè)的過程。 竣工驗(yàn)收合格后標(biāo)志著物業(yè)可以交付使 用,接管驗(yàn)收一旦完成,標(biāo)志著物業(yè)正式進(jìn) 入使用階段。,美嘉樂物業(yè)公司培訓(xùn)教材,永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材,8,二、竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的區(qū)別,驗(yàn)收主體不同 竣工驗(yàn)收: 施工單位 建設(shè)單位 接管
4、驗(yàn)收: 建設(shè)單位 物業(yè)管理企業(yè) 業(yè)主,美嘉樂物業(yè)公司培訓(xùn)教材,永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材,9,三、接管驗(yàn)收時(shí)應(yīng)交資料,竣工圖 施工中技術(shù)變更,技術(shù)審錄報(bào)告 供水,供電,地下管網(wǎng)資料 相關(guān)的設(shè)備,設(shè)施說明書,技術(shù)參數(shù)等等。 這些資料一般是在交付過程中邊交付,邊 移交。,美嘉樂物業(yè)公司培訓(xùn)教材,永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材,10,四、房屋結(jié)構(gòu)及用料簡介,1、本小區(qū)房屋結(jié)構(gòu)均采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)體系,抗震等級(jí)為七級(jí)。墻體使用粘土空心磚作為填充墻。 其特點(diǎn):保溫性好,隔熱力強(qiáng),其有環(huán)保性,減少實(shí)心磚的用土量,同時(shí)還具有減輕混凝土框架的動(dòng)、靜荷載,提高樓盤的安全可靠性。,美嘉樂物業(yè)公司培訓(xùn)教材,永基物業(yè)管理培訓(xùn)
5、教材,11,四、房屋結(jié)構(gòu)及用料簡介,內(nèi)墻:面采用水泥混合砂漿打底抹平。 地面:結(jié)構(gòu)層上水泥混合砂漿打底找平。 天棚:采用水泥混合砂漿打底抹平。 以上三種處理方法的好處,是最大限度的 為業(yè)主留出了裝修的空間和節(jié)約開支。 給排水:采用目前國內(nèi)最為先進(jìn)的PVC給排水管道。 其優(yōu)點(diǎn)是減少過去鑄鐵管造成的銹跡污染 和容易造成的管道堵塞。,美嘉樂物業(yè)公司培訓(xùn)教材,永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材,12,五、具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法,1、墻面的驗(yàn)收 對(duì)墻面的驗(yàn)收,主要是看室內(nèi)四周的墻面有無裂縫,空殼等現(xiàn)象。 如有裂縫則要看是什么樣的裂縫。常見的裂縫是風(fēng)裂,其形狀是呈網(wǎng)狀式的密布在墻面上。這種裂縫形成的原因,主要是室內(nèi)外暖
6、濕氣流的不均勻,加上水泥砂漿自然的干、濕收縮。 空殼則是粉墻時(shí)簿、厚不均,灑水時(shí)不均勻造成的,于墻體本身質(zhì)量,沒有任何聯(lián)系。,美嘉樂物業(yè)公司培訓(xùn)教材,永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材,13,五、具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法,處理方法: 如果裂縫、空殼面積比較大,則由施工單位打掉重粉。 如果只有細(xì)小的裂縫,而沒有空殼,待業(yè)主在進(jìn)行精裝修時(shí)抹二遍膩?zhàn)蛹纯上?美嘉樂物業(yè)公司培訓(xùn)教材,永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材,14,五、具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法,2、墻面的陰、陽角驗(yàn)收 對(duì)墻面的各個(gè)垂直拐角、水平平行角,用目測的方法進(jìn)行觀測,檢查陰、陽角處是否不平整或波浪不平。 處理方法: 則要求施工單位用直木條夾緊粉角找直。,美嘉樂物業(yè)
7、公司培訓(xùn)教材,永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材,15,五、具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法,3、梁、柱與墻體之間裂縫的驗(yàn)收 因?yàn)檎麄€(gè)樓盤是采用混凝土框架結(jié)構(gòu),墻體則是待框架做好以后再砌的,難免出現(xiàn)柱、梁與墻體之間的結(jié)合部出現(xiàn)裂縫。 常見的裂縫有兩個(gè)部位: 一是梁和墻體之間的裂縫 二是柱和墻體之間的裂縫,美嘉樂物業(yè)公司培訓(xùn)教材,永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材,16,五、具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法,二個(gè)部位形成裂縫的原因是混凝土構(gòu)造的 柱、梁和空心磚墻體之間存在的一種自然的 水泥收縮程度不同形成的,不存在質(zhì)量問 題,更不是墻基下沉而造的。 處理方法: 將裂縫處割開,重鋪金屬網(wǎng)或布網(wǎng),用小比度水泥砂漿重粉即可消除。,美嘉樂物業(yè)公司培訓(xùn)
8、教材,永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材,17,五、具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法,4、樓板的驗(yàn)收 仔細(xì)觀看室內(nèi)地面上,是否有不同規(guī)則裂 縫,如果發(fā)現(xiàn)不同程度的存在,則要用專用小錘進(jìn)行敲打,聽聽是否有空殼的聲音。 如果正常,沒有空殼的聲音說明是水泥的自然風(fēng)裂.如有異常響聲,說明結(jié)構(gòu)層與找平層之間有相克現(xiàn)象的存在,根本不存在結(jié)構(gòu)層有什么質(zhì)量問題。則要重新處理。,美嘉樂物業(yè)公司培訓(xùn)教材,永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材,18,五、具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法,處理方法: 順著開裂,空殼的方向割開重新做找平層即可。同時(shí)地面應(yīng)光潔,不能起砂。 5、頂棚的驗(yàn)收 對(duì)頂棚的驗(yàn)收,也是要看有無裂縫,空殼等現(xiàn)象,如果兩者現(xiàn)象都不存在,又無波浪,不平整
9、的現(xiàn)象,國家標(biāo)準(zhǔn)只是順平就可以了。,美嘉樂物業(yè)公司培訓(xùn)教材,永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材,19,五、具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法,、進(jìn)戶門的驗(yàn)收 對(duì)門的驗(yàn)收要看門的四周密實(shí)度是否合適,開啟、關(guān)閉是否順暢,關(guān)門以后縫隙不能過大,也不能太小。鑰匙開啟自如,關(guān)、開門無異常響聲。 處理方法: 門的密實(shí)度不好,需重新填充、加固,關(guān)、開門不順暢或門隙過大或過小,則要調(diào)整門的鉸鏈、墊鐵,達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要求。 鑰匙開起不自如,要調(diào)整鎖芯的定位螺絲,使其到位。門有響聲要調(diào)整門的平衡度、垂直度或加少許機(jī)油。,美嘉樂物業(yè)公司培訓(xùn)教材,永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材,20,五、具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法,、窗的驗(yàn)收 要看窗的邊框四周邊緣等易受撞擊處是
10、否密實(shí),要仔細(xì)檢查墻體和窗框處墻面是否有變色、起泡、脫皮、掉灰等現(xiàn)象,檢查推拉門、窗戶玻璃是否有破裂、搭扣、五金件不靈等現(xiàn)象。 推拉門、窗子四周橡膠壓條是否平整,密實(shí)防水膠打的均勻程度如何。,美嘉樂物業(yè)公司培訓(xùn)教材,永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材,21,五、具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法,處理方法: 推拉門、窗的四周密實(shí)度不好,要重新填實(shí),加固邊框。 窗框、門框處有異種變色,說明有滲漏現(xiàn)象,要重新打膠、粉墻達(dá)到不漏程度。 玻璃破裂,五金件損壞,要重新更換。 壓條不平整,防水膠不均,要將壓條拆除重新再做,以達(dá)到防水的效果。,美嘉樂物業(yè)公司培訓(xùn)教材,永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材,22,五、具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法,、上、下水
11、的驗(yàn)收 檢查上水時(shí),可將水閥打開檢查各個(gè)管子接頭處有無滴水,滲水現(xiàn)象。檢查下水時(shí),可將水龍頭打開觀察地漏下水是否流暢,無冒泡緩慢現(xiàn)象。 處理方法: 上水管接頭如有滴水、滲水,則說明熔焊的不牢,則要割去原接頭,重新焊接,達(dá)到不滴不漏。 下水如果不順暢則說明地漏被異物堵塞,則要及時(shí)疏通。,美嘉樂物業(yè)公司培訓(xùn)教材,永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材,23,五、具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法,、電的驗(yàn)收 對(duì)電的驗(yàn)收,要先看室內(nèi)配電盤開關(guān)板、插座板有無損壞,安裝是否牢固、順直,過墻線路應(yīng)有導(dǎo)管,連接點(diǎn)必須緊密、可靠,部件齊全,接觸良好,位置正確。 再有施工單位的電工將事先準(zhǔn)備好的插頭,插入插座板逐個(gè)檢查線路是否正常。 處理方法: 如發(fā)現(xiàn)有上述問題則要請(qǐng)專業(yè)人員對(duì)損壞配件,線頭連接處,安裝位置進(jìn)行更換、緊固、調(diào)整。,美嘉樂物業(yè)公司培訓(xùn)教材,永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材,24,五、具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法,、衛(wèi)生間的驗(yàn)收 衛(wèi)生間的驗(yàn)收是整個(gè)驗(yàn)收環(huán)節(jié)中最為重要的一點(diǎn),因?yàn)樾l(wèi)生間的地面在施工過程中已做防水層,但如做的不好將會(huì)發(fā)生滲漏現(xiàn)象。 驗(yàn)收方法: 在驗(yàn)收的前一天通知施工單位,用黃泥將衛(wèi)生間地漏堵上,放水至23公分,待24小時(shí)以后,到底層觀察衛(wèi)生間的頂棚四周、風(fēng)道周圍,上、下水管壁接合處是否有滲漏、滴水等現(xiàn)象。,美嘉樂物業(yè)公司培訓(xùn)教材,永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材,
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