九龍坡區(qū)荒溝舊城改造及土地整治建設(shè)項目可行性研究報告

1 九龍坡區(qū)荒溝舊城改造及土地整治建設(shè)項目 總論 本情況 目名稱：九龍坡區(qū)荒溝舊城改造及土地整治建設(shè)項目 目性質(zhì)：舊城改造 設(shè)地址：九龍坡區(qū)荒溝石坪橋水碾片區(qū) 目業(yè)主： 冊地點：九龍坡區(qū)直港大道 17 號 冊資金： 23550 萬元 定代表人： 設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容： 根據(jù)重慶市人民政府渝府地 2003 15 號文關(guān)于九龍坡區(qū)土地儲備中心進行土地整治儲備的批復，本項目涉及的舊城改造區(qū)域包括荒溝 石坪橋 水碾片區(qū) 1、 1、 9 個地塊 。舊城改造總面積 。建設(shè)內(nèi)容包括紅線范圍內(nèi)的全部拆遷安置工程、舊房拆除工程、土地整治工程。具體內(nèi)容包括： 1、住宅拆遷面積 償安置居民 426 戶； 2 2、非住宅拆遷面積 3、拆遷企事業(yè)單位 4 家； 4、舊城改造場地整治 整治面積 ，其中： 挖方： 489000 填方： 85160 邊坡： 4110 資估算： 項目總投資為 元，其中工程費用 元，工程建設(shè)其它費用 元 （含拆遷安置費 元），元，建設(shè)期利息 元。 金籌措： 1、項目業(yè)主自籌 元，占總投資的 30%； 2、商請銀行貸款 元，占總投資的 70%。 目建設(shè)周期： 3 年。 目業(yè)主簡介 重慶市九龍坡區(qū)土地整治儲備中心成立于 2002 年 11 月，為區(qū)政府直屬的事業(yè)單位，現(xiàn)有人員編制 20 名，注冊資金 23550 萬元。按照區(qū)委、區(qū)政府的要求，成立九龍坡區(qū)土地整治儲備中心的目的是：為企事業(yè)單位盤活存量土地服務，有利于加快企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，促進企業(yè)改 革；規(guī)范土地交易行業(yè)行為和土地市場的統(tǒng)一管理，加快舊城改造步伐，防止國有土地資產(chǎn)的流失，加強政府對土地利用和供應的 3 有效調(diào)控能力。中心的主要職責包括： 1、貫徹國有土地儲備，整治及其管理相關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策；負責根據(jù)控制性詳細規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、國有土地供給與需求實際，制定年度國有土地儲備計劃，明確儲備土地的范圍，辦理相關(guān)儲備手續(xù)。 2、負責根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，對轄區(qū)內(nèi)需要調(diào)整的國有土地和其他需要調(diào)整的城市存量土地實施儲備、整治和管理；負責實施土地評估。 3、負責管理和儲備區(qū)政府依法征用的 農(nóng)村集體土地或依法收回、收購、沒收、置換的土地。 4、加強與金融機構(gòu)配合，多渠道、多途徑籌措資金，管理、運作好土地收購和儲備資金。 5、負責對儲備土地進行場地平整、道路鋪設(shè)、供水、供電、供氣等相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的前期開發(fā)整治；負責儲備土地的征地拆遷工作。 6、負責儲備土地的意向性招商和辦理土地招牌掛手續(xù)；負責投入資金的回收，推進舊城改造及新區(qū)建設(shè)，承擔西部新城建設(shè)中土地儲備、利用的相關(guān)工作。 7、負責市級土地儲備機構(gòu)在我九龍坡區(qū)儲備土地的相關(guān)服務工作。 8、負責區(qū)委、區(qū)政府交辦的其他工作。 制依據(jù) 1、重慶 市九龍坡區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要； 4 2、重慶市主城區(qū)大楊石組團 N 標準分區(qū)控制性詳細規(guī)劃； 3、重慶市人民政府關(guān)于主城區(qū)大楊石組團 N 標準分區(qū)控制性詳細規(guī)劃的批復文件； 4、重慶市人民政府關(guān)于九龍坡區(qū)土地儲備中心進行土地整治儲備的批復（渝府地 2003 15 號文）； 5、九龍坡區(qū)計委關(guān)于同意本項目立項的批復； 6、投資項目可行性研究指南（試行版）； 7、項目業(yè)主提供的有關(guān)資料。 要研究結(jié)論 荒溝片區(qū)舊城改造的實施是按照重慶市城市總體規(guī)劃及大楊石組團 N 標準分區(qū)控制性規(guī)劃的要求，推進袁茄路拓 寬改造工程的實施，帶動荒溝 石坪橋 水碾片區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)，提升土地利用價值，改善城市形象及風貌，促進主城區(qū)企業(yè)“退二進三”的進程，提高當?shù)鼐用裆钯|(zhì)量，促進地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，促進社會穩(wěn)定，推進我市城鎮(zhèn)化建設(shè)和西部大開發(fā)具有突出意義，滿足我市宏觀經(jīng)濟政策和城市規(guī)劃的要求，項目實施是必要的。 本項目 總投資 元，其中業(yè)主自籌 元，銀行貸款 元，以土地出讓收入作為還款來源，其中土地出讓總收入 元， 在借款償還期內(nèi)可供還款資金總計為 于 借款本息和 元，且償債備付率大于 本付息資金充足。因此，本項目具有較強的借款償還能力。 綜上所述，該項目具有顯著的社會和經(jīng)濟效益，其實施是必要的， 5 也是切實可行的。 要技術(shù)經(jīng)濟指標 表 1 1 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 序 號 指標名稱 單位 指標 備注 1 建設(shè)規(guī)模 城改造 畝 成拆遷安置及土地整治 出讓地 畝 可出讓地 畝 路及綠地 2 投資數(shù)據(jù) 投資 萬元 中：工程費用 萬元 工程建設(shè)其它費 萬元 基本預備費 萬元 建設(shè)期利息 萬元 3 融資數(shù)據(jù) 主自籌 萬元 行貸款 萬元 4 財務數(shù)據(jù) 10% 地開發(fā)總成本 萬元 地開發(fā)總收入 萬元 地開發(fā)利潤 萬元 務內(nèi)部收益率 % 平均投資利潤率 % 部投資回收期 年 6 序 號 指標名稱 單位 指標 備注 財務凈現(xiàn)值 萬元 款償還期 年 5 7 2 九龍坡區(qū)經(jīng)濟社會現(xiàn)狀及發(fā)展戰(zhàn)略 區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展現(xiàn)狀 區(qū)自然地理、行政及人口現(xiàn)狀 九龍坡區(qū) 位于重慶市主城區(qū)西部， 地處長江與嘉陵江交匯的腹心地帶，與渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)、壁山縣、江津市、大渡口區(qū)、巴南區(qū)和南岸區(qū)等區(qū)、市、縣接壤 ， 面 積 432 11 個鎮(zhèn)、 7 個街道、 113個村民委員會、 84 個居民委員會，人口約 90 萬， 是重慶市主城區(qū)之一。 九龍坡區(qū)具有特殊的區(qū)位、交通、工業(yè)和科技優(yōu)勢，是重慶市 最大的工業(yè)基地， 重要的蔬菜、副食品生產(chǎn)基地。區(qū)域內(nèi) 有 長江上游最大的深水貨運水陸聯(lián)運碼頭九龍坡港 每日吞吐量達 5 千多噸 ， 成渝和川黔鐵路，李家沱長江大橋、鵝公巖長江大橋 ， 成渝高速公路從 九龍坡區(qū) 入口橫跨東西，構(gòu)成了 區(qū)域內(nèi) 的水陸交通網(wǎng)。 九龍坡區(qū) 水、電、氣供應充足、通訊設(shè) 施 國內(nèi)領(lǐng)先。國家級重慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、全國體育產(chǎn)業(yè)試驗區(qū) 、 四川美術(shù)學院、重慶工學 院等 6 所大專院校，機械工業(yè)部第三設(shè)計院等 14 個科研機構(gòu)座落在轄區(qū)內(nèi)， 轄區(qū)內(nèi) 中級職稱以上的科技人員達 3 萬多人； 九龍坡區(qū) 有亞洲最大的有色金屬加工廠 西南鋁加工廠、有重慶市工業(yè) 50強之首的慶鈴汽車制造有限公司、有實力強勁的建設(shè)工業(yè)集團、有重慶市輕工行業(yè) “五朵金花” 之一的重慶啤酒集團，有重慶市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè) 50 強之冠的隆鑫集團，還有宗申機車工業(yè)公司、三峽油漆集團、重慶變壓器總廠、重慶發(fā)電廠等骨干企業(yè)。 九龍坡區(qū)已成為重慶市最具發(fā)展?jié)摿Φ慕?jīng)濟大區(qū)。 8 域經(jīng)濟發(fā)展概況 經(jīng)濟發(fā)展實現(xiàn)逆勢上行 。 2009 年地區(qū)生產(chǎn)總值完成 500 億 元，同比增長 總量繼續(xù)位居全市區(qū)縣榜首。全社會固定資產(chǎn)投資 長 19%。社會消費品零售總額突破 200 億元，達到 元，增長 19%。地方財政收入 元，同口徑增長 31%（元，增長 29%）。三次產(chǎn)業(yè)比重調(diào)整為 簽約柳工機械等招商項目 51 個，實際到位資金 元。進出口總額 降 降幅較年初收窄 百分點。城市居民人均可支配收入 17210 元，農(nóng)村居民人均純收入 7440 元，分別增長 地區(qū)生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資等 21 個指標提前一年實現(xiàn)“十一五”規(guī)劃目標。 龍坡區(qū)“十一五”規(guī)劃綱要（節(jié)選） 體思路和發(fā)展目標 1、總體思路 未來 5 年（ 2006 2010 年），九龍坡區(qū)在服從國家和重慶市發(fā)展戰(zhàn)略的前提下， 按照“三大戰(zhàn)略”構(gòu)建區(qū)域經(jīng)濟體系，按照“五大片區(qū)”實行分類指導， 繼續(xù)實施高新技術(shù)戰(zhàn)略、城市化戰(zhàn)略、都市農(nóng)業(yè)戰(zhàn)略“三大戰(zhàn)略”，突出高新技術(shù)戰(zhàn)略先進制造的內(nèi)涵、城市化戰(zhàn)略現(xiàn)代大都市的內(nèi)涵、都市農(nóng)業(yè)戰(zhàn)略生態(tài)文明的內(nèi)涵；大力發(fā)展楊謝石黃都市區(qū)、華巖（中梁山）新城區(qū)、九龍園區(qū)、西彭特色工業(yè)園區(qū)、都 市后花園“五大片區(qū)”，積極推進西部生態(tài)新城建設(shè)，促進東部都市區(qū)優(yōu)化發(fā)展，統(tǒng)籌東西協(xié)調(diào)互動發(fā)展。 2、發(fā)展目標 9 “十一五”總體目標：“十一五”期間要實現(xiàn)全區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展既快又好，綜合實力持續(xù)位居全市前列，經(jīng)濟更加發(fā)達，功能更加完善，環(huán)境更加優(yōu)美，社會更加和諧，主要指標達到或接近全面小康水平，初步建成基本現(xiàn)代化的框架。 經(jīng)濟增長。 在推進經(jīng)濟增長 方 式加快轉(zhuǎn)變、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ) 上， 地區(qū)生產(chǎn)總值（ 保年均增長 12%，人均 到 5000美元以上；財政收入年均增長 18%；固定資產(chǎn)投資年均增長 10%；工業(yè) 經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，工業(yè)增加值年均增長 自主創(chuàng)新體系初步形成，全區(qū) R&D 指數(shù)提升到 資源利用率不斷提高，力爭單位地區(qū)生產(chǎn)總值能耗降低 20%。 城市建設(shè)。 基礎(chǔ)設(shè)施條件進一步改善，到 2010 年，全區(qū)骨干公路里程達到 881 公里，城市污水處理率達到 65%，生活垃圾無害化處理率達到 92%。城市面貌有較大改變， 2010 年完成房地產(chǎn)開發(fā)面積250 萬平方米以上，城市化率達到 80%以上。 生態(tài)環(huán)境。 生態(tài)環(huán)境進一步改善，主城區(qū)空氣質(zhì)量滿足級以上天數(shù)比例達到 73%以上，城市集中式飲用水源水質(zhì)達到 100%，環(huán)境噪聲符合國家標準，森林覆蓋率達到 24%以上，建成區(qū)綠化覆蓋率達到 40%以上，人均擁有公共綠地 8 平方米。 社會發(fā)展。 社會事業(yè)取得新進步，公共服務水平和質(zhì)量不斷提高 。 高中階段教育普及率達到 100%，萬人擁有文化設(shè)施達到 480 平方米，萬人體育人口達到 5000 人，萬人擁有醫(yī)生數(shù)達到 30 人，萬名老人擁有養(yǎng)老服務機構(gòu)床位數(shù)達到 100 張。 人民生活。 社會保障度明顯提高 ， 城鄉(xiāng)居民生活進一步改善。 10 城市居民人均可支配收入達到 元以上，農(nóng)村居民人均純收入達到6000 元以上，城市人均住房面積達到 30 平方米，城 鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 內(nèi)，農(nóng)村富余勞動力轉(zhuǎn)移年均達到 人以上；城鎮(zhèn)基本保障覆蓋率達到 65%；人口自然增長率控制在 3 以內(nèi)。 動區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展 1、優(yōu)化提升東部都市區(qū)。 按照分類指導原則，促進東部都市區(qū)優(yōu)化發(fā)展，構(gòu)建東部發(fā)達經(jīng)濟體系。 楊謝石黃都市區(qū)。 以完善提升城市功能為重點，強化綜合功能配套，優(yōu)化城市設(shè)計，凸顯都市景觀。對楊謝石黃區(qū)域進行整體規(guī)劃設(shè)計，加強重點地塊修建性詳規(guī)編制指導，加大“退二進三”力度，以房地產(chǎn)開發(fā)和公共服務設(shè)施建設(shè)為重點，大力改善人居環(huán)境，提升城市形象；加大招商引資力度，著 力打造長江濱江經(jīng)濟帶，積極引進大型商貿(mào)、金融等企業(yè)，配套發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)，促進楊家坪商圈上檔升級；加快信息、技術(shù)、金融、文化的集聚和創(chuàng)新，增強區(qū)域的輻射帶動能力，建成重慶城市副中心。 華巖（中梁山）新城區(qū)。 充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，加強市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快城市開發(fā)、改造建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，重點發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)物流業(yè)、現(xiàn)代裝備制造業(yè)和佛教特色旅游業(yè)。培育和發(fā)展商貿(mào)服務業(yè)，以玉清寺為中心，構(gòu)建區(qū)域性商貿(mào)中心；依托鐵路東站、西站，建成全市重要物流園區(qū)；依托九龍園區(qū) B 區(qū)，增強慶鈴、 通等大型企業(yè)的輻射帶動作用，建成 新型工業(yè)化展示區(qū)；重視保護和開發(fā)中梁山地區(qū)獨特的生態(tài)功能，發(fā)展生態(tài)旅游休閑業(yè)，打造都市特色生態(tài)旅游區(qū)。力爭“十一五”城市面貌、產(chǎn)業(yè)發(fā)展有較大改觀，形成 11 承東啟西的重要樞紐。 石橋鋪（二郎）片區(qū)。 充分利用國家級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的科技創(chuàng)新資源，通過市場調(diào)節(jié)與政府引導，著力提高區(qū)域自主創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)集聚能力，重點發(fā)展具有自主知識產(chǎn)權(quán)和具有發(fā)展前景的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，增強對全區(qū)產(chǎn)業(yè)的輻射帶動作用。建立東西部聯(lián)動發(fā)展機制，促進東部地區(qū)豐富的資金資源、人力資源、技術(shù)資源和產(chǎn)業(yè)等要素有序向西部快速擴散，形成以東帶西、優(yōu)勢互補、產(chǎn) 業(yè)相融、資源共享、經(jīng)濟共榮的區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展新格局。 2、啟動建設(shè)西部新城區(qū)。 貫徹落實區(qū)委九屆六次全會決定精神，按照“統(tǒng)一科學規(guī)劃、加強基礎(chǔ)建設(shè)、突出產(chǎn)業(yè)特色、 繁榮社會事業(yè)、美化人居環(huán)境、豐富新城內(nèi)涵”的總體思路，堅持規(guī)劃先行，全面完成西部新城控制性詳規(guī)全覆蓋，高起點策劃一批市級以上重大投資項目，高標準建設(shè)新城道路、供排水、電氣通信網(wǎng)等綜合基礎(chǔ)設(shè)施，初步形成新城“三縱六橫”交通體系。堅持“以園拓城，以城興園”，以三大園區(qū)建設(shè)為重點，構(gòu)建新城產(chǎn)業(yè)體系。積極爭取國家、市政府及相關(guān)部門的支持，用好用活各項優(yōu)惠政 策，實施個案特殊優(yōu)惠政策，招引國內(nèi)外知名開發(fā)投資者、制造商和服務貿(mào)易企業(yè)入駐。突出新城生態(tài)特色，堅持保護與開發(fā)并重，積極發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟，力爭初顯經(jīng)濟發(fā)達、環(huán)境優(yōu)美、社會和諧、富裕文明的生態(tài)新城和重慶都市拓展示范區(qū)輪廓。 九龍園區(qū)。 改造提升傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展新興支柱產(chǎn)業(yè)，積極培育高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。 A 區(qū)主要是提升現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平，重點引進高新技術(shù)改造升級汽摩及相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)群； B 區(qū)重點發(fā)展汽摩、 12 機電和裝備制造業(yè)產(chǎn)業(yè)集群，壯大發(fā)展印刷包裝產(chǎn)業(yè)?！笆晃濉睂⒁訡 區(qū)建設(shè)為重點，大力發(fā)展以汽車摩托車、機械加工、裝備制 造、家用電器為主的現(xiàn)代制造業(yè)，積極培育以生物工程、環(huán)保為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，建成全市新型工業(yè)示范區(qū)。 西彭工業(yè)園區(qū)。 以鋁產(chǎn)業(yè)為特色，發(fā)展鋁材精深加工及中下游產(chǎn)品，逐漸形成鋁及鋁鎂合金產(chǎn)業(yè)鏈，同時接納主城區(qū)“退城進園”企業(yè)，爭取國家和重慶市的支持，圍繞“百億西南鋁”建設(shè)，打造中國鋁加工之都，建成重慶市特色產(chǎn)業(yè)基地。 都市后花園。 以重慶市農(nóng)業(yè)科技城和重慶市花卉苗木產(chǎn)業(yè)城“兩城”建設(shè)為核心，大力發(fā)展以白市驛為中心，包括含谷、金鳳等地區(qū)在內(nèi)的都市農(nóng)業(yè)、都市旅游休閑服務、科教文化產(chǎn)業(yè)，建成重慶市都市后花園。 3、建設(shè)社會主義新農(nóng)村。 按照“建設(shè)新農(nóng)村、培養(yǎng)新農(nóng)民、發(fā)展新農(nóng)業(yè)”的要求，切實抓好九龍坡區(qū)的市、區(qū)級新農(nóng)村建設(shè)試點，努力建設(shè)“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風文明、村容整潔、管理民主”的社會主義新農(nóng)村。堅持“多予少取放活”的方針，建立以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)的機制，加大對西部農(nóng)村的建設(shè)投入和政策扶持力度，加強農(nóng)村公共服務建設(shè)，全面推進鄉(xiāng)村道路、農(nóng)田水利、改水改廁、農(nóng)村沼氣等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，切實改善農(nóng)村生產(chǎn)生活條件。以促進農(nóng)民持續(xù)增收為根本，加快鎮(zhèn)域經(jīng)濟發(fā)展，鼓勵各鎮(zhèn)結(jié)合本地區(qū)條件，突出自身特色，依托城區(qū)市場需求和西部新城建設(shè) ，大力發(fā)展具有良好經(jīng)濟效益和生態(tài)效益的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。白市驛鎮(zhèn)主要布局花卉苗木、農(nóng)業(yè)科技、會展服務業(yè)；含谷 寨山坪片區(qū)主要布局教育科技服務業(yè)、主題休閑 13 娛樂業(yè)；金鳳 走馬片區(qū)主要發(fā)展都市生態(tài)農(nóng)業(yè)、都市體育休閑度假業(yè)；中梁山山脊、山麓地帶包括含谷、白市驛、石板、陶家、銅罐驛等鎮(zhèn)主要布局觀賞林業(yè)、都市生態(tài)旅游業(yè)；巴（福）、石（板）、陶（家）和西彭片區(qū)，積極發(fā)展與工業(yè)園區(qū)主導產(chǎn)業(yè)配套的服務型、加工型產(chǎn)業(yè)，促進鎮(zhèn)域經(jīng)濟與園區(qū)經(jīng)濟協(xié)調(diào)共生發(fā)展。加強對農(nóng)民的職業(yè)技能培訓，提高農(nóng)民素質(zhì)，加快農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移步伐，采取多種措施拓展農(nóng) 民增收渠道。加快農(nóng)村文化教育衛(wèi)生事業(yè)發(fā)展，對義務教育階段農(nóng)村學生免收學雜費，對貧困家庭學生提供免費課本和寄宿生活費補助。創(chuàng)新農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)模式，引導企業(yè)和個人適度規(guī)模經(jīng)營，依法保護農(nóng)民土地權(quán)益，妥善安置農(nóng)轉(zhuǎn)非人員，切實關(guān)注失地失業(yè)農(nóng)民生計。引導和發(fā)展農(nóng)村各類專業(yè)合作組織，在各鎮(zhèn)搞好 1 2 個農(nóng)村基層組織建設(shè)試點，鼓勵和引導集中建設(shè)農(nóng)民新村，努力構(gòu)筑農(nóng)村新型社區(qū)。 化提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 1、大力發(fā)展先進制造業(yè)，打造全市現(xiàn)代制造業(yè)基地。 堅持自主創(chuàng)新為主，集成創(chuàng)新與引進、消化、吸收創(chuàng)新相結(jié)合，做大做強汽車摩托車、機電設(shè)備制造、材料加工和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)四大主導產(chǎn)業(yè)，培育扶持一批產(chǎn)值上十億元、百億元的重點龍頭企業(yè)集團，形成大集團支撐大工業(yè)帶動大發(fā)展的格局。 做強汽車摩托車產(chǎn)業(yè)。 積極支持慶鈴、鐵馬等整車企業(yè)不斷推出新款新品，加快拓展市場，提高市場份額，支持發(fā)展改裝車，引導有實力的摩托車企業(yè)進入汽車產(chǎn)業(yè)，集中搞好關(guān)鍵零部件的研發(fā)和生產(chǎn)，加快延長汽車產(chǎn)業(yè)鏈條，在國內(nèi)市場形成較強競爭實力，努力 14 構(gòu)筑“中國汽車名城”重要板塊；加快整合摩托車產(chǎn)業(yè)資源，鼓勵企業(yè)開發(fā)擁有自主知識產(chǎn)權(quán)的新產(chǎn)品，加強國際國內(nèi)合作，引進國際先進適用技 術(shù)，提升產(chǎn)品檔次，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，增強企業(yè)核心競爭力，加強出口基地建設(shè)，重點支持一批技術(shù)含量高、附加值高、效益好的優(yōu)勢產(chǎn)品出口，鼓勵企業(yè)采取資本輸出和技術(shù)輸出等形式走向國際化，力爭形成全國技術(shù)水平高、創(chuàng)新能力強、生產(chǎn)規(guī)模大的“摩托車之都”核心區(qū)。 提升 機電設(shè)備制造業(yè)。 加大龍頭企業(yè)引進力度，用信息化手段改造提升傳統(tǒng)裝備制造業(yè)研發(fā)設(shè)計、制造工藝和管理水平，重點發(fā)展機電一體化設(shè)備、重型機械、輸變電裝備、通用機械、精密機械等產(chǎn)品，建設(shè)成為全市重要的“現(xiàn)代裝備制造業(yè)基地”。 做大材料加工產(chǎn)業(yè)。 以西彭工業(yè)園區(qū)為依 托，充分發(fā)揮西南鋁業(yè)、天泰鋁業(yè)和重慶鎂業(yè)的龍頭帶動作用，搭建技術(shù)研發(fā)、成果轉(zhuǎn)化、人才聚集服務平臺，鼓勵企業(yè)進一步擴大規(guī)模，加快鋁產(chǎn)業(yè)裝備升級和使用新工藝和新技術(shù)，加強鋁鎂材料的深加工，吸引一批上下游企業(yè)集聚，形成集冶煉、初加工、深加工為一體的產(chǎn)業(yè)鏈，促進產(chǎn)業(yè)互融共生，打造“中國鋁加工之都”。 大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。 發(fā)揮國家級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的輻射帶動作用，積極引進和培育 物制品、環(huán)保、印刷包裝和新材料等高新技術(shù)企業(yè)，提高高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)對全區(qū)經(jīng)濟增長的貢獻度。積極發(fā)展都市型工業(yè)，促進二三產(chǎn)業(yè)融合、互動發(fā) 展。 2、加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，構(gòu)筑全市現(xiàn)代商貿(mào)物流基地。 優(yōu)先發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。加大主城區(qū)舊城改造力度，結(jié)合“退二 15 進三”進程，加快開發(fā)楊謝石黃地區(qū)建設(shè)集團、鐵馬集團等退出地塊，采取統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計、成片規(guī)模開發(fā)的方式，引進實力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)加盟，重點打造一批品位高、規(guī)模大、配套齊全的地標性精品樓盤；加強規(guī)劃控制，引導有實力的開發(fā)商進入華巖新城和西部新城，有序開發(fā)工業(yè)物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、住宅小區(qū)等，形成全市規(guī)模大、檔次高、配套全、人氣旺的房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)。 推進商貿(mào)服務業(yè)上檔升級。對接渝中半島 靚楊家坪都市商 圈，繼續(xù)擴大商圈規(guī)模，逐步建成包括楊謝石黃等地區(qū)在內(nèi)的大商圈，增強輻射能力，引進和培育一批國內(nèi)外著名商貿(mào)企業(yè)入駐；結(jié)合新城建設(shè)，完善中西部商貿(mào)服務體系，建設(shè)華巖、白市驛、西彭等區(qū)域性次級商業(yè)中心，培育繁榮新城商圈；不斷豐富產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵，引進一批金融、保險、信息、中介等現(xiàn)代服務機構(gòu)，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟，吸引企業(yè)和其他組織總部入駐。 重視做強現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)。繼續(xù)支持九龍港建設(shè)，充分發(fā)揮長江深水港口、鐵路西站和西部工業(yè)基地的優(yōu)勢，加快西站物流園區(qū)、白市驛農(nóng)副產(chǎn)品物流中心、西彭鋁材市場等物流基地建設(shè)，引入國內(nèi)外知名物流 企業(yè)入駐，力爭建成西部最大物流基地。 大力發(fā)展餐飲娛樂產(chǎn)業(yè)。積極引進市內(nèi)外知名餐飲娛樂企業(yè)，突出餐飲特色，提升娛樂檔次，扶持做大龍頭企業(yè)，提高服務水平和行業(yè)形象，著力打造長濱路、直港大道、楊家坪步行街、謝家灣商務區(qū)、九龍美食文化街等餐飲娛樂特色產(chǎn)業(yè)帶。 引導都市旅游業(yè)逐步壯大。加快星級酒店等配套設(shè)施建設(shè)，搞好旅游景點包裝規(guī)劃，拓展旅游內(nèi)涵。依托華巖風景區(qū)，大力發(fā)展 16 佛教文化旅游；依托重慶市動物園、都市巴國城、楊家坪步行商業(yè)區(qū)，努力發(fā)展都市觀光購物旅游；瞄準城市休閑健身消費新潮流，依托白市驛花卉苗木示范 區(qū)、上邦高爾夫社區(qū)，統(tǒng)籌規(guī)劃海蘭云天、天賜溫泉等景點建設(shè)，加快發(fā)展生態(tài)休閑旅游。 3、穩(wěn)步發(fā)展都市農(nóng)業(yè)，建設(shè)全市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范基地。 配合新農(nóng)村建設(shè)試點，全力推進“兩城”建設(shè)，打造全市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范基地。充分發(fā)揮重慶市農(nóng)業(yè)科技城的帶動作用，積極推進農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)，加強農(nóng)業(yè)設(shè)施建設(shè)，實施一批重點農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化項目，提升農(nóng)業(yè)科技水平和支撐能力。以白市驛花卉苗木產(chǎn)業(yè)城建設(shè)為重點，打造花卉苗木研發(fā)、繁育、生產(chǎn)、展示、交易平臺，做大做強花卉苗木產(chǎn)業(yè)，促進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。繼續(xù)發(fā)展果樹、蔬菜等五大特色農(nóng)產(chǎn)品，實施無公害行動計劃、 無規(guī)定動物疫病區(qū)建設(shè)，健全農(nóng)技推廣、農(nóng)產(chǎn)品市場、質(zhì)量安全和動植物病蟲害防控體系。積極推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，大力扶持天五博士農(nóng)業(yè)園、白市驛板鴨食品公司等一批重點龍頭企業(yè)，延伸農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈。不斷豐富都市農(nóng)業(yè)內(nèi)涵，優(yōu)化都市農(nóng)業(yè)生產(chǎn)布局，促進都市農(nóng)業(yè)服務、生態(tài)旅游、科教文化等產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展。包裝策劃好走馬桃花節(jié)、銅罐驛的金秋采果節(jié)等節(jié)會，鼓勵發(fā)展各具特色的節(jié)會經(jīng)濟。 強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 1、加快綜合交通建設(shè)。 配合重慶市“半小時主城”的快速路、主干道等重大交通項目建設(shè)，啟動實施水碾立交、袁茄路改造，啟動建設(shè)長江濱江路，力爭南 北干道實施，打通楊、謝、石、黃地區(qū)二環(huán)線和啟動建設(shè)三環(huán)線，完成華福大道主體工程向 17 北延伸與主城干道、二郎立交形成有機連接，形成主城核心區(qū)三環(huán)主干道交通系統(tǒng)；配合外環(huán)高速公路西段、渝滇高速公路、西部中縱線等市級重點工程建設(shè)，加快西部新城縱向、橫向城市主干道骨架建設(shè)，同時根據(jù)需要建設(shè)城市次干道，啟動高速立交接口路段及連接線路的建設(shè)，完善中梁山隧道、華福路隧道西出口橫向干道與聯(lián)絡(luò)道的路網(wǎng)，加快完善西部鎮(zhèn)村公路路面硬化，初步形成西部新城主干道呈“三縱六橫”主骨架布局。加快發(fā)展城市公共交通，協(xié)調(diào)解決好公共交通場站以及 交通樞紐、停車設(shè)施的建設(shè)，合理布局客運站點。做好對接城市輕軌二號線向南延伸至中梁山段、五號線（冉家壩 西彭）、城市鐵路菜白線（菜園壩 白市驛）、中環(huán)線（菜園壩 九龍坡）、北津線（北碚 銅罐驛）等快速鐵路的建設(shè)工程，改善疏通沿線公路與鐵路連接的路網(wǎng)，規(guī)劃建設(shè)轉(zhuǎn)接站場。配合重慶港（九龍坡作業(yè)區(qū)）的擴建工程，完善九龍港區(qū)、鐵路南站、西站周邊倉儲、集運系統(tǒng)，建設(shè)重慶綜合交通樞紐和物流中心；適時推進銅罐驛港區(qū)、黃矸碼頭建設(shè)?；拘纬晒贰㈣F路、水運暢通完備的交通運輸網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。 2、完善市政水利設(shè)施。 加快城區(qū)背街小巷改 造，不斷完善東部都市區(qū)道路燈飾、綠化景觀建設(shè)，加強社區(qū)綜合功能設(shè)施的建設(shè)，提升城市功能和形象；加快推進西部城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，逐步實施完成西部新城主要道路沿線燈飾和綠化設(shè)施工程。完善東部都市區(qū)供排水系統(tǒng)，支持市級水務部門按照人居和商用需求，不斷完善東部主城區(qū)供水系統(tǒng)建設(shè)，實施并普及直飲水工程；啟動實施東部主城區(qū)排水三級管網(wǎng)建設(shè)，接入主城區(qū)一、二級污水集排網(wǎng)，實現(xiàn)雨污分流。配合西部新城建設(shè)，全面啟動西部供排水系統(tǒng)建設(shè)，規(guī)劃建設(shè)三級供水管網(wǎng)，加快水廠建設(shè)，提高西部供水能力；初步完成西部污水集中排 18 放管網(wǎng)系統(tǒng)，推 進污水處理廠建設(shè)。合理規(guī)劃新建垃圾中轉(zhuǎn)站，建設(shè)完善垃圾收運系統(tǒng)，改造和新建一批公共廁所。完善消防基礎(chǔ)設(shè)施，加快消防隊（站）建設(shè)，建成消防特勤分中心。啟動西部供水銅罐驛長江提水站、馬家溝中轉(zhuǎn)站供水管網(wǎng)的建設(shè)，為西部新城和新型工業(yè)示范區(qū)提供潔凈水源；繼續(xù)抓好區(qū)域內(nèi)病險水庫的綜合治理。 3、健全 能源供給設(shè)施。 配合電力公司、燃氣公司，對轄區(qū)的供電系統(tǒng)、供氣網(wǎng)站進行改造擴容，提高供電、供氣保障能力，滿足區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展需求。配合電力公司提高東部都市區(qū)電網(wǎng)的供電能力，力爭形成全覆蓋，支持燃氣公司不斷完善輸氣管網(wǎng)，加大儲 備能力，保證居民的正常用氣。引導、支持電力公司、燃氣公司對西部新城，特別是西部新城中三大園區(qū)的供電、供氣網(wǎng)站進行改造擴容，建設(shè)西部新城西彭 500 千伏變電站等輸配電設(shè)施，不斷擴大西部新城區(qū)燃氣供應覆蓋面。 4、 強化信息基礎(chǔ)建設(shè)。 積極搞好規(guī)劃，提出需求。在信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)上，不斷完善九龍坡區(qū)域的基礎(chǔ)電信傳輸網(wǎng)、有線電視傳輸網(wǎng)，優(yōu)化寬帶接入網(wǎng)，進一步提升“數(shù)字九龍”的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)。支持通信網(wǎng)絡(luò)運營商在東部都市區(qū)擴容，提升城區(qū)的通信網(wǎng)絡(luò)質(zhì)量，優(yōu)化增值服務；在西部地區(qū) 適時跟進西部新城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和園區(qū)開發(fā)進度， 同步進入開展布 網(wǎng)等業(yè)務，為西部新城的政府機構(gòu)、企業(yè)、公眾提供基礎(chǔ)網(wǎng)絡(luò)及增值服務。 在信息平臺建設(shè)上， 加強基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫的建設(shè)，促進區(qū)域信息資源整合，構(gòu)建區(qū)域城域網(wǎng)， 建設(shè)協(xié)同統(tǒng)一的信息資源體系。鼓勵物流企業(yè)開展電子商務，實現(xiàn)商業(yè)流通服務信息化； 適應企業(yè)信息資源使用擴大的需求， 打造信息資源共享平臺 ，提高信息資源綜合 19 利用水平 。 20 3 項目背景及建設(shè)必要性 目建設(shè)背景 慶加快建設(shè)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū) 2007 年 3 月 8 日，在參加十屆全國人大五次會議重慶代表團審議時，胡錦濤總書記對重慶未來發(fā)展作了“ 314”定向?qū)Ш?，寄語重慶要“加 快建設(shè)成為西部地區(qū)的重要增長極、長江上游地區(qū)的經(jīng)濟中心、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的直轄市”，“在西部地區(qū)率先實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的目標”。 6 月 7 日，經(jīng)國務院同意，國家發(fā)展改革委批準重慶為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)。盡管目前試驗區(qū)方案尚未報經(jīng)國務院批準，但國家將給予試驗區(qū)更大的改革空間和一定的政策環(huán)境卻是可以預期的，毫無疑問這將給重慶發(fā)展注入新的動力。 一是來自中央的政策支持將會更大。 自重慶試驗區(qū)獲批以來，國家有關(guān)部委紛紛表示與重慶合作共建統(tǒng)籌城鄉(xiāng)試驗區(qū)， 商務部批準重慶為全國首個城鄉(xiāng)商貿(mào)統(tǒng)籌發(fā)展試點區(qū) ， 國務院扶貧辦 將重慶作為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)扶貧開發(fā)試驗區(qū)，信息產(chǎn)業(yè)部將與重慶共建統(tǒng)籌城鄉(xiāng)信息化試驗區(qū)， 科技部與重慶簽訂了部市合作協(xié)議， 海關(guān)總署、國家開發(fā)銀行、中國進出口銀行等明確了 對重慶的 支持意向 ，國家發(fā)展改革委、財政部、國土資源部、勞動保障部、建設(shè)部等部門也表示要大力支持重慶開展改革試驗。特別是 2007 年 6 月 27 日國務院常務會原則通過重慶市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃，更是體現(xiàn)了國家對重慶開展統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革試驗的支持。重慶市 城鄉(xiāng)總體規(guī)劃是全國第一部城鄉(xiāng)總體規(guī)劃， 國務院在全國 21 人大常委會正式通過城鄉(xiāng)規(guī)劃法前，先行批準重慶城鄉(xiāng)總規(guī)，既是支持重慶先行 從規(guī)劃上開始統(tǒng)籌，也是為重慶統(tǒng)籌改革試驗提供必要的依據(jù)，創(chuàng)造基礎(chǔ)條件。種種跡象表明，中央對重慶試驗區(qū)的支持才剛剛開始。此前國務院批準的上海浦東新區(qū)、天津濱海新區(qū)在開放、金融、行政管理體制等方式得到的先行試點機遇亦為我們提供了鏡鑒，重慶打綜合配套改革試驗區(qū)這張牌，在中央可以得到支持的。重慶發(fā)展的宏觀政策環(huán)境將更加優(yōu)化，企業(yè)投資重慶亦必將受益。從統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的重點領(lǐng)域分析，重慶在土地改革、金融改革和行政管理體制改革方面的舉措，將給企業(yè)發(fā)展構(gòu)造良好的外部環(huán)境，有利于降低企業(yè)外部成本，無形中將增強企業(yè)的競爭力。 二 是重慶的市場價值將得到更好的發(fā)掘。 試驗區(qū)效應帶來了外界對重慶的廣泛關(guān)注， 重慶成為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū) 后 ，來渝考察和投資 的企業(yè)顯著增多 ， 6 月，重慶 利用外資新簽合同項目和合同 數(shù) 外資利用金額 與上年同期比較 分別增長 了 ，接待國際旅游人數(shù)增長 了 重慶房市和股市的激烈回應也從一個側(cè)面反映了市場對重慶的關(guān)注。 6 月 15 日，重慶獲批成為試驗區(qū)的消息對外發(fā)布之后，改革試驗區(qū)被外界稱為“新特區(qū)”，立即爆發(fā)出“特區(qū)效應”： 6 月 17 25 日 9 天內(nèi) 重慶房價上漲 重慶股票輪番幾個交易日漲停。 外地來渝購房增長較快， 8 月商品房成交中市外購房比例上升 為 增長了 百分點 ，投資、居住各占一半 。 盡管股價與房價上漲有一些非理性的因素，但也顯示出投資重慶的潛力，畢竟，適當?shù)呐菽瓕ν顿Y和消費會產(chǎn)生正向的刺激作用。一方面，有市場主體認同重慶直轄十年發(fā)展成就的因素，另一方面更是對重慶試驗區(qū)未來發(fā)展前景普遍看好的表現(xiàn)。預期未來隨重慶城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的提速， 22 相對于中西部同類大城市，重慶的資產(chǎn)價格將有不小的“補漲”空間。目前雖然重慶房地產(chǎn)已有一定的漲幅，但與成都、貴陽等城市房地產(chǎn)價格相比仍然還有一定差距， 與重慶的功能定位有一些偏離，因此還有較大的投資價值?？傊?，試驗區(qū)建設(shè)帶來的市場價值還可進一步提升，投資重慶可以說正當其時。 主城區(qū)為核心的一小時經(jīng)濟圈開發(fā)提速 從大城市、大農(nóng)村、大庫區(qū)的特殊市情出發(fā)，考慮到 重慶三峽庫區(qū)和渝東南地區(qū)生態(tài)環(huán)境脆弱與產(chǎn)業(yè)空虛、就業(yè)壓力大等矛盾尖銳的實際情況 ，重慶提出了要構(gòu)造“ 一圈兩翼 ” 區(qū)域 發(fā)展格局。也就是 對適宜發(fā)展的 以主城區(qū)為核心的“ 一小時經(jīng)濟圈 ”“ 做加法 ” ， 通過加快城鎮(zhèn)化和工業(yè)化增強對產(chǎn)業(yè)及人口的承載力；對渝東南和渝東北兩翼地區(qū) 實行 “ 減壓增效 ” ，少數(shù)具備條件的點狀區(qū)域 要加快 發(fā) 展， 大部分地區(qū)要 將人口和不適宜發(fā)展的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)出去，實現(xiàn)減輕人口壓力、資源環(huán)境壓力和經(jīng)濟發(fā)展壓力， 以此 促進人與自然和諧發(fā)展，保障長江上游水環(huán)境安全。 集中力量建設(shè)“一小時經(jīng)濟圈”是實施“一圈兩翼”戰(zhàn)略的核心和根本?！耙恍r經(jīng)濟圈”指 以重慶主城為核心，一小時車程半徑范圍內(nèi)的 23 個區(qū)縣，面積 平方公里，占全市 2009年常住人口 人，占全市 元，占全市的 人均 。到 2020 年， 一小時經(jīng)濟圈的 在2005 年基礎(chǔ)上翻三番，人均 到 77300 元，常住人口達到 2200萬人，城鎮(zhèn)化率提高到 80%，主要經(jīng)濟社會發(fā)展人均指標達到東部地區(qū)平均水平，成為西部地區(qū)重要增長極的核心區(qū)域、長江上游地區(qū)經(jīng)濟中心的主要載體、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展直轄市的戰(zhàn)略平臺。 23 打造“一小時經(jīng)濟圈”，關(guān)鍵在于發(fā)揮重慶主城核心區(qū)的引領(lǐng)帶動作用。按照最新的城鄉(xiāng)總體規(guī)劃，主城九區(qū)是“一小時經(jīng)濟圈”的核心區(qū)域，集中進行建設(shè)的區(qū)域面積約 2737 平方公里，將承載 900 多萬人口，占“一小時經(jīng)濟圈”的 40%以上。按照規(guī)劃，將進一步完善主城特大城市集聚功能、服務功能和創(chuàng)新功能，全面提升綜 合競爭力。突出國際性和大區(qū)域性商務功能，建設(shè)中央商務區(qū)，加快構(gòu)建以生產(chǎn)性服務業(yè)為主體內(nèi)容的現(xiàn)代服務業(yè)集聚區(qū)，突出以高技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的第二產(chǎn)業(yè)，建設(shè)我國重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地，成為西部地區(qū)的科技、教育、文化、衛(wèi)生等社會事業(yè)高地。 內(nèi)大城市及重慶市舊城改造背景 城市現(xiàn)代化建設(shè)是我市經(jīng)濟建設(shè)的重要組成部分，針對現(xiàn)階段我市城市發(fā)展水平低下、城市老化現(xiàn)象嚴重，城市發(fā)展與經(jīng)濟發(fā)展不同步，使舊城改造成為城市發(fā)展的重要任務之一。 1、舊城改造與新區(qū)開發(fā) 城市的發(fā)展與人類社會生產(chǎn)和生活方式的進步有著密切的關(guān)系。在特定的歷史時期 ，城市的發(fā)展水平總是與當時的生產(chǎn)力發(fā)展水平和人類的生產(chǎn)方式相適應。隨著生產(chǎn)力發(fā)展水平的提高，人類生產(chǎn)和生活方式變化，城市在不斷地發(fā)展變化以適應社會發(fā)展的需要。在科學技術(shù)高度進步、人類生產(chǎn)和生活方式急劇變化、城市迅速發(fā)展的今天，城市舊區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施不健全，土地利用率低下，布局混亂，環(huán)境惡化等問題日益突出，城市老化無法適應社會發(fā)展的要求，舊城區(qū)衰落現(xiàn)象嚴重。為了保證城市社會經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，必須對城市舊城區(qū)進行有計劃的改造。 24 城市再開發(fā)是指在布局混亂、城市功能完全喪失、城市環(huán)境質(zhì)量嚴重惡化的城區(qū)，根據(jù)城市總體規(guī)劃、 拆除全部建筑物和構(gòu)筑物，拓寬城市道路，新建各種必要的城市設(shè)施，重新安排合理的城市土地利用，完善城市功能，提高環(huán)境質(zhì)量，徹底改變原有地區(qū)景觀的大規(guī)模城市改造建設(shè)。這一類地區(qū)在我市占有一定數(shù)量。 舊城改造的主要目的是從根本上解決舊城區(qū)存在的各種城市問題，實現(xiàn)城市社會經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展?？梢哉f舊城改造是以城市土地的合理利用，改善城市環(huán)境質(zhì)量、強化城市整體功能為主要目的的，在城市老化地區(qū)有計劃地實施再開發(fā)、修復和保護為一體的綜合性城市改造建設(shè)。 新區(qū)開發(fā)與城市再開發(fā)建設(shè)內(nèi)容基本相同，它是城市總體規(guī)劃的具體體現(xiàn)。目前的各 種類型的開發(fā)新區(qū)星羅密布，有大有小。它們都是對城市功能的補充、城市建設(shè)的擴展，亦即城市社會經(jīng)濟發(fā)展的需要。在建新城區(qū)開發(fā)建設(shè)熱潮高漲的今天，正確認識開發(fā)區(qū)在城市經(jīng)濟發(fā)展中的作用，有利于城市整體功能的發(fā)揮和舊城問題的解決。它不是貪大求洋、鋪攤子，不求實際盲目建設(shè)，浪費土地。應該有目的的、高標準分期分批實施。如我國的浦東新區(qū)建設(shè)，瞄準了世界先進國家和城市標準，城市建設(shè)全國堪稱一流；大連的城市建設(shè)風景錦秀如畫。這些都是舊城改造與新區(qū)開發(fā)的典范。 2、重慶舊城改造特點 長期以來，重慶的城市建設(shè)受國民經(jīng)濟發(fā)展水平的限 制，城市建設(shè)規(guī)模一直很小，城市發(fā)展速度緩慢。八三年作為綜合體制改造的試點城市后，城市建設(shè)規(guī)模逐漸擴大，特別是九七年成立直轄市以來， 25 城市發(fā)展速度進一步加快。但是，由于歷史欠帳很大，城市基礎(chǔ)設(shè)施落后，城市用地緊張、布局混亂、環(huán)境質(zhì)量惡化，城市功能難以發(fā)揮、交通堵塞問題越來越嚴重，很大程度上制約了城市功能的發(fā)揮，影響城市經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，與直轄市地位極為不相稱，不能擔負起長江上游經(jīng)濟中心城市重擔。因此，解決這些問題已成為我市城市現(xiàn)代化建設(shè)的首要任務。 舊城改造任務繁重。舊城改造量大面廣，主城區(qū)城市功能劃分不明顯。 首先把舊城區(qū)改造成功能健全的、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化城市，再考慮城市用地向外圍地區(qū)的發(fā)展自然是現(xiàn)階段城市現(xiàn)代化建設(shè)的正確選擇。在舊城區(qū)對土地、住宅、交通、環(huán)境等問題進行研究。對市中心進行重點改造，可以分成舊居住區(qū)改造、舊商業(yè)區(qū)改造、城市重要設(shè)施改造等。由于城市住宅問題關(guān)系到城市居民的生活大事，又關(guān)系到社會安定的特殊性，所以城市舊商業(yè)區(qū)和城市設(shè)施改造通常是與居住區(qū)改造結(jié)合起來的。從這個意義上講，我市舊城改造是以舊居住區(qū)改造為主；從改造的方式來看，主要以成片改造和主要道路沿線改造等大規(guī)模拆遷改造為主。這種以城市舊居住 區(qū)的大規(guī)模拆遷改造為主的舊城改造，有利于城市基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè)，提高了城市土地的利用率，改造了城市居住條件，緩解了城市的住宅、用地、環(huán)境、交通等問題，改變了城市的面貌，對于我市城市現(xiàn)代化建設(shè)起到了明顯的促進作用。 溝 石坪橋 水碾片區(qū)基本情況 荒溝 石坪橋 水碾片區(qū)舊城改造項目位于楊家坪中心商圈西南，袁茄路左側(cè)，距楊家坪不足一公里。東部與重慶市動物園相鄰， 26 南至水碾立交，西為九龍園區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯。由于近年來楊家坪地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢良好，龍湖西城天街、斌鑫世紀城、百康年世紀門、駿逸新視界等樓盤的熱 銷，進一步帶動了楊家坪中心及周邊地區(qū)商圈繁榮，土地也將進一步增值，隨著袁茄路改造工程的實施和水碾立交工程的開工建設(shè)，荒溝片區(qū)升值潛力巨大，必然被廣大房地產(chǎn)開發(fā)商看好。 荒溝 石坪橋 ，經(jīng)渝府地 2003第 15 號文件批復，將該地塊納入重慶市九龍坡區(qū)土地整治儲備中心儲備，并負責舊城改造。范圍內(nèi)需拆遷的企業(yè)有：重慶雙菱電器廠、重慶聚興交通工業(yè)集團、重慶聯(lián)運總公司、重慶紅星釀造廠等單位，占地面積 方米。 項目位于大楊石組團 N、 F 標準分區(qū) 1、 1、 個地塊，用地性質(zhì)為商業(yè)居住用地，容積率 地塊西面為規(guī)劃中的小學，距西郊醫(yī)院為步行十分鐘的路程，該片區(qū)配套設(shè)施完善，交通方便。 袁茄路將拓寬至 54 米，設(shè)計為雙向六車道。改造路段起點為水碾轉(zhuǎn)盤，終點為大渡口育才小學門口，全長 3 公里左右，預計工期為 6個月。整條道路將按城市一級干道建設(shè)，沿線景觀建設(shè)也將同期啟動。拓寬改造完成后，袁茄路將設(shè)具有 11 條公交線路的停車港，直接使建設(shè)村片區(qū)連通至主城各區(qū)，并與 輕軌平安站相連，實現(xiàn)輕軌交通系統(tǒng)與公交線路交互換乘。 通過拆遷整治將徹底改變荒溝片區(qū)目前落后的城市面貌，袁茄路的拓寬、水碾立交的建設(shè)將徹底改變現(xiàn)有交通條件及狀況。通過荒溝 27 片區(qū)舊城改造，加快了主城區(qū)企業(yè)“退二進三”戰(zhàn)略的實施，為重慶彈簧廠、重慶雙菱電器廠、重慶聚興交通工業(yè)集團、重慶紅星釀造廠、重慶巨匯工程機械租賃公司等企業(yè)進入九龍工業(yè)園區(qū)，獲得更大的發(fā)展空間提供了助力。舊城部分的拆遷將促進該地區(qū)城市建設(shè)按照科學規(guī)劃，有序發(fā)展，為推進城市化戰(zhàn)略作出貢獻。 荒溝 石坪橋 水碾片區(qū)舊城改造項目已納入九龍坡區(qū)的區(qū)級領(lǐng)導組團式重點工作項目，目前九龍坡儲備中心正全力推進該片區(qū)的拆遷?；臏掀瑓^(qū)作為九龍坡區(qū)的又一亮點工程，必然會進一步推動該區(qū)的經(jīng)濟建設(shè)。 目建設(shè)必要性 施西部大開發(fā)和加快地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的需要 根據(jù)重慶市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要，國家實施的西部大開發(fā)將作為我市重點實施的五大戰(zhàn)略之一。重慶市在西部大開發(fā)中的戰(zhàn)略定位是將其建設(shè)成為長江上游的經(jīng)濟中心，更好的發(fā)揮中心城市的戰(zhàn)略支撐、對外窗口和輻射帶動功能。做大做強“都市經(jīng)濟發(fā)達圈”，形成全市經(jīng)濟新的增長極，是我市實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的重要步驟。 改革開 放以來，九龍坡區(qū)在城市建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)和能源、交通、通訊、園林綠化等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)取得了可喜的成績，工業(yè)基礎(chǔ)、城市面貌和生活環(huán)境得到了明顯改善。實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，“都市經(jīng)濟發(fā)達圈”的進一步做大做強，為九龍坡區(qū) 社會 經(jīng)濟發(fā)展帶來了良好的發(fā)展機遇。因此，實施本項目，加快舊城改造，加快城鎮(zhèn)化建設(shè)，優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)，提高土地利用價值，完善基礎(chǔ)設(shè)施，改善投資環(huán)境，提 28 高城市品位，優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，增加財政收入，對實現(xiàn)九龍坡區(qū)“十一五”規(guī)劃、推動西部大開發(fā)進程 具有 現(xiàn)實意義。 徹實施主城區(qū)“退二進三”戰(zhàn)略的需要 根據(jù) 重慶市人民政 府關(guān)于印發(fā) “ 十五 ” 后期重慶加快發(fā)展服務業(yè)的工作意見 第二十四條：采取綜合措施推動“退二進三”。對“退二”企業(yè)土地建立統(tǒng)一的收購、整理、儲備、出讓機制，為工業(yè)企業(yè)的退出創(chuàng)造條件。把企業(yè)的“退二”與國有企業(yè)改革、職工下崗分流、企業(yè)技術(shù)改造、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整有機地結(jié)合起來，配套相應的國企改革政策、職工安置政策、企業(yè)技改資金，調(diào)動工業(yè)企業(yè)退出的積極性。以產(chǎn)業(yè)園區(qū)的稅收、土地、工商等方面的優(yōu)惠政策為引導，將產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為“退二進三”過程中企業(yè)遷入的基地，為遷入企業(yè)的長遠發(fā)展創(chuàng)造條件。搬遷企業(yè)劃撥土地使用權(quán)出讓后，其土地出 讓金可以作為國家資本金注入企業(yè)。國有企業(yè)進行土地置換，其使用權(quán)處置后所得收益，全部用于企業(yè)搬遷、分流安置職工和清償債務，也可用于合資、融資、開發(fā)等活動。 按照我市“退二進三”的戰(zhàn)略思路和該片區(qū)的城市規(guī)劃要求，項目實施對區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的重慶雙菱電器廠、重慶聚興交通工業(yè)集團、重慶聯(lián)運總公司、重慶紅星釀造廠等單位企業(yè)異地搬遷。通過實施本項目，對該區(qū)域進行舊城改造，為企業(yè)搬遷提供建設(shè)資金，同時工業(yè)企業(yè)的退出又可改善城市環(huán)境，項目實施對推進了主城區(qū)企業(yè)“退二進三”的進程對促進城市生態(tài)環(huán)境的改善都將作出積極貢獻。 善基礎(chǔ) 設(shè)施，提高土地利用價值，促進社會穩(wěn)定 項目實施舊城改造的荒溝 石坪橋 水碾片區(qū)，現(xiàn)有建筑多為上 29 世紀 60 70 年代建筑，目前存在城市布局混亂、城市面貌臟亂差舊，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展滯后，區(qū)內(nèi)居民收入低，低保戶比重高，社會治安不穩(wěn)定等儲多問題，這些問題既影響了城市形象，又未能將土地的資源價值體現(xiàn)出來。通過實施本項目，促進袁茄路拓寬改造工程的實施，形成快速、便捷的連接外部交通的城市干道，并完善給排水、供電、供氣、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施，為城市建設(shè)創(chuàng)造良好的條件，對加快加大吸引房地產(chǎn)開發(fā)商進入該區(qū)域的力度及時間，促進整個荒溝 石坪 橋 水碾片區(qū)內(nèi)商品房升值起到重要的作用。同時通過舊城拆遷，采取有效的安置補償措施，該地區(qū)居民在改善居住條件的同時還能得到一定的經(jīng)濟補償，舊城改造開發(fā)后，吸引其他區(qū)域的人群入住，對促進該地區(qū)的餐飲、休閑、小區(qū)配套服務等三產(chǎn)業(yè)起到良好的促進作用，提供大量的就業(yè)崗位，有利于該地區(qū)的下崗人員、失業(yè)人員的安置，對社會環(huán)境穩(wěn)定起到較好的作用。 綜上所述，實施本項目，對完善基礎(chǔ)設(shè)施，帶動片區(qū)開發(fā)，提高土地利用價值，改善城市形象及風貌，促進主城區(qū)企業(yè)“退二進三”的進程，提高當?shù)鼐用裆钯|(zhì)量，推進我市城鎮(zhèn)化和西部大開發(fā)具有典 型意義，項目實施是必要的，也是迫切的。 30 4 土地市場分析預測 慶市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 要政策影響 近年來，針對一些地區(qū)房地產(chǎn)投資和價格增長過快，空置房大量增加的情況，國家從宏觀上采取一系列強有力的措施對全國的房地產(chǎn)業(yè)進行了十分有效的調(diào)控。 2003 年、 2004 年從房地產(chǎn)開發(fā)用地管理方面進行了有力的調(diào)控， 2004 年從房地產(chǎn)金融方面進行了有力的調(diào)控，2005 年從房地產(chǎn)稅收管理方面進行了有力的調(diào)控。一年一個重