鄂爾多斯市銅川汽車博覽園住宅小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告

1 鄂爾多斯市銅川汽車博覽園住宅小區(qū)建設(shè)項目 第一章 總 論 項 目 名 稱 ： 鄂爾多斯市銅川汽車博覽園 住宅 小 區(qū) 建設(shè)項目 建 設(shè) 單 位 ： 鄂爾多斯市天駿房地產(chǎn)開發(fā) 有限責(zé)任公司 項 目 建 設(shè) 地 址 ： 鄂爾多斯市 銅川 鎮(zhèn) 可 研 編 制 單 位 ： 內(nèi)蒙古國基工程技術(shù)咨詢有限責(zé)任公司 資 質(zhì) 證 書 編 號 ： 工咨乙 10520060001 證 書 等 級 ： 乙級 發(fā) 證 機(jī) 關(guān) ： 國家發(fā)展和改革委員會 本項目由鄂爾多斯市天駿實業(yè)有限責(zé)任公司全資子公司鄂爾多斯市天駿房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱天駿房地產(chǎn)）組織開發(fā)。 鄂爾多斯市天駿實業(yè)有限責(zé)任公司成 立于 2009 年 2 月，公司注冊資本10000 萬元，是一家集土地一級開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)、車輛銷售、商鋪租賃、路橋施工、園林綠化和物業(yè)管理為一體的大型企業(yè)。 鄂爾多斯市天駿實業(yè)有限責(zé)任公司是一家規(guī)模較大的民營企業(yè)。公司注冊資本 1 億元，主要從事土地開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、汽車物流、銷售、 2 維修等產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的多元化股份制企業(yè)。 公司旗下全面開發(fā)建設(shè)的 “ 天駿（塔拉壕）國際汽車 博覽 園 ” 是鄂爾多斯市政府規(guī)劃的市區(qū)四大產(chǎn)業(yè)園區(qū)之一，是市政府 2009 年重點工程。園區(qū)本著 “ 高起點、高規(guī)格、高標(biāo)準(zhǔn) ” 建設(shè)，打造成中國西部最大的集汽車貿(mào)易、汽車 修配、汽車物流、汽車展覽、汽車檢測、工程機(jī)械展銷、車輛與機(jī)械相關(guān)服務(wù)人員培養(yǎng)培訓(xùn)、信息與技術(shù)咨詢服務(wù)、汽車文化綜合展示服務(wù)為一體的大型綜合服務(wù)平臺。 “ 天駿（塔拉壕）國際汽車產(chǎn)業(yè)園 ” 規(guī)劃有 汽車銷售區(qū)（包括世界名車區(qū)）、二手車交易區(qū)、工程機(jī)械交易區(qū)、汽車維修區(qū)、 汽車物流服務(wù)區(qū)、試乘試駕區(qū)、車輛檢測區(qū)、汽車博覽區(qū)、汽車文化及信息區(qū)和綜合服務(wù)區(qū)等九大區(qū)域。 項目完成后 將成為輻射中國西北地區(qū)規(guī)模 較 大、功能 較 全、檔次 較 高、服務(wù)設(shè)施 較 好、商家 較 多的產(chǎn)業(yè)平臺 。 公司旗下開發(fā)建設(shè)的 銅川汽車博覽園（二期）是鄂爾多斯市、區(qū)兩級政 府的重點園區(qū)，該項目立足鄂爾多斯，輻射晉、陜、蒙、甘、寧等 周 邊地區(qū)，項目總占地約 10平方公里，總投資 100多億元，集汽車貿(mào)易、修配、物流、展覽、檢測、工程機(jī)械展銷、車輛與機(jī)械相關(guān)服務(wù)人員培訓(xùn)、信息與技術(shù)咨詢服務(wù)、汽車文化綜合展示服務(wù)為一體的中國北方地區(qū)規(guī)模最大的汽車綜合貿(mào)易服務(wù)新園區(qū)。 鄂爾多斯市天駿實業(yè)有限公司將在園區(qū)內(nèi)建設(shè)多個汽車專業(yè)市場。目前園區(qū)內(nèi)正在建設(shè)的有天駿國際汽車城修配基地，以及陸續(xù)開工建設(shè)的 天駿國際汽車城卡車貿(mào)易修配廣場、工程機(jī)械集散中心和博覽園信息物流港等多個專業(yè)園區(qū)。 天駿國際汽車城修配基 地已于 2009 年 3 月開工建設(shè)，首期工程將于 2009 年底竣工并具備商戶入駐條件。 3 這些專業(yè)園區(qū)將建設(shè)成 我國汽車服務(wù)貿(mào)易區(qū)的典范，力求 成為服務(wù)鄂爾多斯，立足周邊，輻射中國北方地區(qū)，規(guī)模大、功能全、品位高的汽車服務(wù)貿(mào)易平臺！ 鄂爾多斯市天駿房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司成立于 2009 年 5 月，是鄂爾多斯市天駿實業(yè)有限公司的全資子公司。公司注冊資本 6000 萬元，是從事地產(chǎn)開發(fā)、房屋經(jīng)營和租賃為主的房地產(chǎn)公司，公司已取得房地產(chǎn)開發(fā)暫定資質(zhì)。公司正在開發(fā)建設(shè)的銅川汽車博覽園二期是鄂爾多斯市、區(qū)兩級政府的重點項目。 鄂爾多斯市天駿 房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司目前擁有各類專業(yè)職稱的工程師 15 名。 隨著 公司 經(jīng)營規(guī)模不斷壯大，公司 將致力于打造精品工程 ，樹立一座座豐碑。為業(yè)主提供卓越的品質(zhì)，高檔的服務(wù) ，依法經(jīng)營，規(guī)范管理，以行業(yè)旗艦 為目標(biāo) 打造中國地產(chǎn) 新航母 ！ 鄂爾多斯境內(nèi)地下有儲藏豐厚的煤炭資源和礦產(chǎn)資源，目前，已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的具有工業(yè)開采價值的重要礦產(chǎn)資源有 12 類 35 種，是我國煤炭和天然氣的重要產(chǎn)地。 進(jìn)入新世紀(jì)以來，全球性的能源恐慌為鄂爾多斯?fàn)I造了得天獨厚的發(fā)展空間，豐富的煤炭資源成為鄂爾多斯的城市發(fā)展的強(qiáng)力助推器。 隨著國家 西部大開發(fā)的實施，鄂爾多斯的煤炭、電力、天然氣、化工、毛紡等支柱產(chǎn)業(yè)得到長足發(fā)展，經(jīng)濟(jì)建設(shè)與城市建設(shè)的速度不斷加快。 近兩年，鄂爾多斯市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展， 平大幅提升，帶動了城市居民收入的增長，促使當(dāng)?shù)匦纬闪舜罅康母呤杖肴巳?，為市民未來購房置業(yè)打下經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。經(jīng)普訪調(diào)研分析，鑒于未來市民改善居住環(huán)境、拆遷、人口自然增長等因素，考慮在未來 3 年內(nèi)置業(yè)者居多，粗略估計將帶來近 4 600 萬平米的剛性需求。目前，東勝老城區(qū)拆遷改建工作順利的進(jìn)行，市政及生活配套設(shè)施日漸完備，隨著城市環(huán)境的改善，項目所在的東勝中心城區(qū)將成 為鄂爾多斯市最適宜居住的區(qū)域之一，且由于土地日漸稀缺，房地產(chǎn)開發(fā)受到政府嚴(yán)格控制 ，因此該區(qū)域物業(yè)升值潛力極大。 天駿房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 作為鄂爾多斯市房地產(chǎn)行業(yè)的 佼佼 者， 企業(yè)品牌及以開發(fā)項目良好，已成功開發(fā) 了諸多 優(yōu)質(zhì)樓盤，在市場及客戶中建立了良好的口碑，擁有一定的影響力及號召力。在此背景下，該公司經(jīng)過慎密的市場調(diào)查分析，決定在東勝區(qū) 塔拉壕 鎮(zhèn) 開發(fā)建設(shè) 銅川汽車博覽園 商住 小 區(qū) 項目建設(shè)。 1、 鄂爾多斯市 天駿商住小區(qū) 項目 的建設(shè)符合 鄂爾多斯市銅川汽車博覽園區(qū) 城市總體發(fā)展規(guī)劃的要求，與 鄂爾多 斯市銅川汽車博覽園區(qū) 發(fā)展程度相適應(yīng)，全面推進(jìn) 房 地產(chǎn)的發(fā)展，使其成為 房 地產(chǎn)的一個新的分水嶺，滿足 鄂爾多斯市銅川汽車博覽園區(qū) 經(jīng)濟(jì)性住房 市場 的 需求。 2、 鄂爾多斯市 天駿商住小區(qū) 項目整體規(guī)劃不僅體現(xiàn)生態(tài)性、經(jīng)濟(jì)性和文化性 ,還堅決貫徹可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略要求 ,利用建造技術(shù) 為人們提供舒適、環(huán)保、清新自然并充滿生機(jī)和活力的居住空間和居住環(huán)境， 提升 銅川汽車 城 商住 小區(qū) 的功能檔次，提高當(dāng)?shù)鼐用竦木幼∷?。 3、 鄂爾多斯市 天駿商住小區(qū) 項目的建設(shè)將帶動本地段發(fā)展，拉動人民群眾消費，為當(dāng)?shù)卣斦块T增加稅收，對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生積極的影響。 5 4、 項目 將建筑與環(huán)境景觀緊密的結(jié)合， 整體規(guī)劃 建立 一種場所感的生活氛圍 ， 突出“以人為本”的理念 。 組團(tuán)空間 體現(xiàn) 親切宜人、疏密有致 的特點 ,創(chuàng)造了 自然、休憩的社區(qū)居住環(huán)境 ，引領(lǐng)市場方向，更好地滿足市場快速增長的需求，必將會獲得市場的認(rèn)可。項目的建設(shè)在 實現(xiàn)舒適健康的居住生活 的同時， 也 必將為開發(fā)企業(yè)帶來良好的經(jīng)濟(jì)效益 。 行性研究報告編制原則 1、本著實事求是的原則分析論證該項目的實施條件、經(jīng)濟(jì)和工程技術(shù)方案的可行性。 2、建筑物建設(shè)既要經(jīng)濟(jì)實用，又要美觀 、新穎，充分體現(xiàn)人與自然環(huán)境的和諧統(tǒng)一。 3、規(guī)劃布局考慮到遠(yuǎn)期與近期結(jié)合、充分發(fā)揮土地及建筑設(shè)施的綜合效益。 4、場區(qū)內(nèi)規(guī)劃明確功能分區(qū)，以規(guī)范管理。 5、場區(qū)內(nèi)公用建筑具有一定的開放性，實現(xiàn)資源共享。 行性研究報告編制依據(jù) 1、 內(nèi)蒙古自治區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要 2、 鄂爾多斯市 國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要 3、中華人民共和國城市規(guī)劃法 4、中華人民共和國建筑法 5、中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法 6、中華人民共和國節(jié)約能源法 6 7、自動噴 水滅火系統(tǒng)施工及驗收規(guī)范 8、國家頒發(fā)的各種相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范 9、國家計委、建設(shè)部頒布的建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù) (第二版 ) 10、 國家計委 2002年 1月頒布的投資項目可行性研究指南 (試用版 ) 11、建設(shè)單位提供的其他基礎(chǔ)資料 行性研究報告研究范圍 按照國家對編制可行性研究報告的有關(guān)要求，結(jié)合本項目的特點，可行性研究范圍確定為項目建設(shè)背景、市場分析與預(yù)測、項目工程建設(shè)方案、環(huán)境保護(hù)、消防和節(jié)能、項目實施進(jìn)度、項目管理、投資估算、資金籌措及經(jīng)濟(jì)評價等內(nèi)容。 目擬建地點 鄂爾多斯市銅川汽車博覽園 天駿 商住 小區(qū) 項目建設(shè)場地位于 鄂爾多斯市 東勝區(qū)塔拉壕鎮(zhèn)，距市區(qū) 6 公里， 109 國道、包府公路、繞城線沿園區(qū)而過，區(qū)位優(yōu)勢和交通優(yōu)勢明顯。 設(shè)規(guī)模 本報告設(shè)計 鄂爾多斯市 天駿商住小區(qū) 建設(shè) 項目 （ A、 B、 C、 D 四個區(qū)） ，規(guī)劃總用地面積 占地 面積 總建筑面積426600其中 A 區(qū)占地面積 筑面積 99400 中高層住宅建筑面積 69600業(yè)建筑面積 29800； B 區(qū)占地面積 筑面積 111000中高層住宅建筑面積 77900業(yè)建筑面積 7 33100； C 區(qū)占地面積 筑面積 121100D 筑面積 95100 目總投資情況 鄂爾多斯市 天駿商住小區(qū) 項目估算總投資 元。 要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號 指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo)值 備注 1 規(guī)劃總用地面積 2 總建筑面積 426600 3 商業(yè) 建筑面積 62900 4 住宅 建筑面積 363700 5 容積率 6 建筑密度 % 26% 7 綠化率 % 34% 8 總投資 萬元 8 第二章 需求分析和建設(shè)規(guī)模 地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 爾多斯市 房 地產(chǎn)發(fā)展及消費能力分析 鄂爾多斯地區(qū) 2006年房價為平均每 2500 元 /平方米左右， 2007 年高達(dá)3500元 /平方米，房價持續(xù)走高，一路飚升。 2006年鄂爾多斯市城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入為 元，按家庭人口 3 人 /戶 計算，鄂爾多斯年家庭可支配收入近 4 萬元。這一消費水平不僅在內(nèi)蒙古地區(qū)，即使與全國大部分地區(qū)相比較，也處于較高水平。以下為部分地區(qū)人均收入對比圖表： 呼市 包頭 鄂爾多斯 北京 天津 重慶 大連 人均可支配收入（元） 12150 13218 13000 17653 12639 10244 11994 家庭年均可支配收入（元） 36450 39654 39000 52959 37917 30732 35982 商品房銷售均價（元 /） 3944 3365 3500 11352 5443 2697 5433 商品房單套均價 （按 120 /套計算） 473280 403800 336000 1362240 653160 323640 651960 房價與年家庭可支配收入比值 現(xiàn)各地區(qū)房價與家庭年均可支配收入計算，鄂爾多斯的人均購房壓力較小，通過這一比較，我們可以得到兩方面的信息： 1、鄂爾多斯的人均消費能力高于其他一般城市； 9 2、鄂爾多斯的房價水平與周邊甚至于省外大部分地區(qū)相比，有比較大的上升空間。 地產(chǎn)市場消費基礎(chǔ)的分析 1、人口 增加導(dǎo)致的剛性需求 鄂爾多斯東勝市現(xiàn)有常住人口 30 萬人，預(yù)計在今后 4年即 2007 2010年城市人口達(dá)到 60 萬人，其中，東勝城區(qū)將達(dá)到 50 萬人規(guī) 模， 銅川鎮(zhèn) 達(dá)到 10 萬人口規(guī)模。如 果這一規(guī)劃能夠?qū)崿F(xiàn)，按照目前人均 35 平方米住宅面積的比例計算，由于人口增加導(dǎo)致的住宅直接消費面積即為 1050 萬平方米。 東勝市現(xiàn)有住房 平方米， 2006年開工尚未完工的建筑面積為144 萬平方米， 4 年內(nèi)年均新增 200萬平方米左右的可銷售面積才能滿足市場中的基本需求。 隨著東勝地區(qū)、城市化進(jìn)程的加快，城市擴(kuò)容的步伐穩(wěn)步前進(jìn)，地產(chǎn)市場短期內(nèi)供求關(guān)系失衡的局面不會有太大調(diào)整，仍然處于相對繁榮的階段。但鄂爾多斯整體城市的規(guī)模畢竟有限，城市的集客手段仍然比較單一，因此，從長期市場環(huán)境看，城市的可持續(xù)發(fā)展?jié)摿τ邢蕖?2、 城市化對地產(chǎn)市場的影響 不可否認(rèn)，東勝區(qū)城區(qū)人口的急劇增加，住房消費結(jié)構(gòu)的變動和升級，為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供了巨大的潛在市場需求。但另外需要引起我們足夠重視的是，城市化進(jìn)程也是左右地產(chǎn)市場發(fā)展的一個重要的因素。目前，鄂爾多斯市的城市化進(jìn)程正以肉眼看得到的速度飛快的進(jìn)行著。以政府為首的東勝城區(qū)的舊城改造城市拆遷工程是導(dǎo)致 2006年東勝市房地產(chǎn)市 10 場供求關(guān)系失衡、住宅剛性需求上升、房屋銷售價格急劇攀升的重要因素之一。 2006年東勝城區(qū)拆遷量為 1710戶，拆遷建筑面積 當(dāng)年商品住宅銷售面積的 即使這樣，也僅是按一比一的換算比例換算的需求量，如果按 5 人 /戶（考慮到老城區(qū)拆遷的分戶需求）、人均 35 平方米的需求量計算，實際由于拆遷導(dǎo)致的住宅需求將達(dá)到 30萬平方米左右，會占到當(dāng)年商品房實際成交量的三分之一 。 通過這一組數(shù)字，可以看出由于拆遷規(guī)模的擴(kuò)大，導(dǎo)致住房被動的剛性需求急劇上升。 3、流動人口對地產(chǎn)市場的 影響 發(fā)達(dá)地區(qū)和經(jīng)濟(jì)增長較快地區(qū)勢必會提高城市對人口和資源的聚集能力。在內(nèi)蒙境域內(nèi)，鄂爾多斯市絕對屬于經(jīng)濟(jì)增長最快地區(qū)。 2000 年東勝城區(qū)僅有 10 萬余人，到時隔 6 年后的 2006 年，均增長人口 ，年均增長比例為將近 20%。 目前，東勝市常住人口 人，加上流動人口近 40 萬人。人口的集中度高，流動人口多，外來人口大量購房，為東勝地區(qū)房價的持續(xù)走高提供了有力的支持。 4、 以改善現(xiàn)有居住條件為目的的消費需求 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使城市居民手中的可支配收入越來越多，對現(xiàn)有居住條 件的不滿造成了大量的社會閑散資金流向房地產(chǎn)市場。并且隨著住房制度的改革，相當(dāng)一部分群體采取售舊換新、售小換大的方式來改善自己的住房條件，相當(dāng)程度上擴(kuò)大了住房需求。 11 同時，與國外情況有所不同的是，傳統(tǒng)“安居樂業(yè)”的心理導(dǎo)致居民盡其所有收入購房意愿強(qiáng)烈。往往是集中父母和孩子甚至是三代人的收入購房。 5、非理性消費需求對于房地產(chǎn)市場的影響 土地資源的稀缺和地價的自然趨升，使得社會對地價和房價上漲的預(yù)期成為一種認(rèn)同，同時，由于上述幾方面原因造成的地產(chǎn)市場供不應(yīng)求及房價的快速上升，進(jìn)一步強(qiáng)化了這種認(rèn)識。再加上目前市場 的管理工作嚴(yán)重滯后，買賣雙方獲取信息的渠道不對等因素，配合了開發(fā)商對于市場走勢的引導(dǎo)。在這種市場氛圍下，非理性的消費心理促使住房需求不斷釋放。 目前鄂爾多斯的房地產(chǎn)市場是穩(wěn)定的、繁榮的，目前的市場需求是在多方面的因素促使下形成的，有切實的有效需求，自用型消費還是市場中的主要力量。而且，根據(jù)現(xiàn)在鄂爾多斯市的即定發(fā)展戰(zhàn)略，目前的市場格局還將在未來幾年中繼續(xù)持續(xù)一段時間。 2006年，鄂爾多斯市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)量達(dá)到 450 萬平方米，與包頭市基本持平，是呼和浩特市的 70%。其中普通商品房開 發(fā)占總開發(fā)量的 70%左右，經(jīng)濟(jì)適用房占 20%左右，廉租房僅占總開發(fā)量 80 平方米以下住宅僅占住宅總供應(yīng)量的 80 120 平方米的住宅占住宅供應(yīng)量的 120 平方米以上的住宅占住宅供應(yīng)量的 在預(yù)售方面， 80平方米以下的住宅預(yù)售率為 100%， 80 120 平方米的住宅預(yù)售率達(dá)到 120平方米以上住宅預(yù)售率達(dá)到 以上數(shù)據(jù)表明，目前的房地產(chǎn)市場發(fā)展不均衡。具體表現(xiàn)在： 12 1、產(chǎn)品類型發(fā)展不均衡。即：非住宅類產(chǎn)品與住宅類產(chǎn)品開發(fā)比例失調(diào)，住宅類產(chǎn)品中商品住房與 福利性住房的開發(fā)比例嚴(yán)重失調(diào)； 2、戶型配比不合理。從現(xiàn)有可售商品住宅看， 80 平方米以上戶型占絕對主力。從預(yù)售效果看，雖然市場對這類產(chǎn)品認(rèn)可程度比較高，消化能力也比較強(qiáng)，但在市場上大部分的開發(fā)產(chǎn)品集中在同一個區(qū)間后，除同類產(chǎn)品的競爭壓力會相應(yīng)增大、銷售周期會相應(yīng)拉長、銷售利潤會相應(yīng)壓縮外，也會留下市場的空白，產(chǎn)生產(chǎn)品的真空地帶。我們雖然不能得出 80平方米以下的小戶型市場需求巨大的分析結(jié)論，但至少我們能從這類產(chǎn)品的預(yù)售效果看出，這類產(chǎn)品目前的供應(yīng)不能滿足市場的需求。 爾多斯市 房地產(chǎn)市場供需預(yù)測 1、 居住人口結(jié)構(gòu)分析 “十五”期間，鄂爾多斯市城鎮(zhèn)人口增加 20萬人。“九五”期末鄂爾多斯市城鎮(zhèn)建成面積為 方公里，到“十五”末為 142 平方公里。隨著鄂爾多斯生活水平的不斷提高和城市化進(jìn)程的加快，大量的農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)人口，來鄂爾多斯務(wù)工經(jīng)商人員的增多，將產(chǎn)生大量的住宅需求。 主城區(qū)人口分布變化呈以下特點： （ 1）東勝區(qū)人口最多，鐵西區(qū)人口增長率最快， 銅川鎮(zhèn) 最具發(fā)展?jié)摿Α?老城區(qū)及老工業(yè)區(qū)人口下降，其他區(qū)人口平穩(wěn)增長。隨著城市中心的轉(zhuǎn)移和新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，東勝區(qū)的人口開始下降，居民開始從人口擁擠、土地緊張 的東勝區(qū)向新區(qū)遷居；鐵西和 銅川鎮(zhèn) 將 是人口的主要遷入?yún)^(qū)。 （ 2）人口密度與人口變動大致相同，東勝老城區(qū)人口密度仍是最高。近兩年內(nèi)，天驕路板塊的人口密度增長率最高，其次是鐵西區(qū)，而康巴什 13 新區(qū)剛開始投入建設(shè)不久，醫(yī)療、教育、金融、娛樂等基礎(chǔ)設(shè)施才剛起步，還不完善，人口增長率較低，但是發(fā)展?jié)摿ψ畲?。人口增長與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r尤其是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有緊密的聯(lián)系。東勝區(qū)的人居狀況即將處于飽和狀態(tài)，而相比之下，鐵西區(qū)、康巴什新區(qū)、伊旗的人口密度較小，其房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿ο鄬^大。近兩三年內(nèi)，鐵西區(qū)會有長足發(fā)展，離東勝區(qū)購物中心商 務(wù)區(qū)與中心商圈距離較近，交通方便，相對滿足鄂爾多斯人居家、購物的現(xiàn)代需求。 銅川鎮(zhèn) 隨著基礎(chǔ)設(shè)施的完善，將形成自身的中心商務(wù)區(qū)與中心商圈，吸引鄂爾多斯人前往置業(yè)投資。 （ 3）人口文化程度 調(diào)查顯示，目前鄂爾多斯市主城區(qū)人口的文化程度比鄂爾多斯市總體人口文化程度高，這與城市的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展成正比。然而，與國內(nèi)同等經(jīng)濟(jì)規(guī)模的城市相比，鄂爾多斯主城區(qū)家庭中具有高學(xué)歷的人口比重較小，文化程度普遍偏低。 又據(jù)調(diào)查了解，鄂爾多斯各經(jīng)濟(jì)單位近年來普遍重視文化程度的普及與提高，成人教育較為普及，這一定程度地提高了鄂爾多斯從業(yè)人員 的文化教育水平。此外，鄂爾多斯市人口的文化水平總體上來說也在不斷的提高，有助于消費市場的引導(dǎo)。 2、居住結(jié)構(gòu)分析 鄂爾多斯的市民在選擇居住時更傾向于其現(xiàn)工作、原生活的區(qū)域。據(jù)調(diào)查，鄂爾多斯人乘坐最多的交通工具是私家車，幾乎占了 /，其次是公車約占 1/4，其他依次是計程車、步行及其它交通工具。在購房者或有意向購買的消費者中，中、高收入者較多，擁有私家車或者經(jīng)常乘坐計程車。 14 在區(qū)域居住結(jié)構(gòu)里面，東勝區(qū)是傳統(tǒng)的行政和商業(yè)區(qū)，也是原來鄂爾多斯人心目中的“高尚居住區(qū)域”，鐵西、康巴什新區(qū)是新興的城區(qū)，區(qū)政府遷往鐵西區(qū) 與市政府遷往康巴什新區(qū)標(biāo)志著行政區(qū)的轉(zhuǎn)移，預(yù)示著這兩個新區(qū)將來的發(fā)展速度將超過東勝區(qū)，而成為新的行政區(qū)和商業(yè)區(qū)。隨著鐵西和康巴什新區(qū)交通和基礎(chǔ)設(shè)施的改善以及全市性優(yōu)秀住宅小區(qū)的建設(shè)，在居住結(jié)構(gòu)中鐵西和康巴什新區(qū)的比重已有很大提高，鄂爾多斯人選擇的居住區(qū)也將偏向這兩個城區(qū)，逐步形成東勝區(qū)、鐵西區(qū)、康巴什新區(qū)三分天下的格局。 3、鄂爾多斯市房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展方向 鄂爾多斯市的房地產(chǎn)水平目前還處于初級階段，發(fā)展水平較全國其它發(fā)達(dá)城市還很低?？v觀這兩年鄂爾多斯市的房地產(chǎn)發(fā)展情況，可以看出雖然房價增長很快，但價位相對 較低；沒有出現(xiàn)高品質(zhì)的產(chǎn)品，產(chǎn)品形式也相對單一 ,沒有出現(xiàn)高檔社區(qū)，房屋僅起到提供居住的作用，社區(qū)內(nèi)涵較少還未上升到文化的高度；營銷手段也很初級僅是在簡單地賣房子，因此鄂爾多斯市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展空間還很大，未來產(chǎn)品將朝高端方向發(fā)展。 4、鄂爾多斯市房地產(chǎn)行業(yè)供給及需求情況 鄂爾多斯市房地產(chǎn)行業(yè)目前處于需求比較旺盛，供應(yīng)相對短缺的階段。東勝現(xiàn)狀作為市域的政治中心、經(jīng)濟(jì)中心、文化教育中心、信息中心。隨著城市行政管理、經(jīng)濟(jì)管理職能向 銅川鎮(zhèn) 轉(zhuǎn) 移；東勝遠(yuǎn)期將成為區(qū)域傳統(tǒng)商業(yè)貿(mào)易服務(wù)中心，重點為居住及都市型工業(yè)，產(chǎn)業(yè)以羊 絨紡織、生物制藥等新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主。未來發(fā)展趨勢是，東勝區(qū)將在舊城改造的基礎(chǔ)上出現(xiàn)高端產(chǎn)品，新區(qū)將出現(xiàn)低密度，反映生態(tài)理念的高尚社區(qū)。今后東勝區(qū) 15 的需求依然會很旺盛， 銅川鎮(zhèn) 和伊旗的房地產(chǎn)發(fā)展會隨著新區(qū)的建設(shè)和發(fā)展情況而發(fā)展。另外，東勝區(qū)土地供應(yīng)受限，在供給小于需求的情況下，將有一部分購房人群被分流到新區(qū)。 地產(chǎn)價格 預(yù)測 2006年至 2007年是鄂爾多斯房地產(chǎn)市場價格變化最大的一個時間段。市區(qū)內(nèi)的房價也在這一時期完成了從平均 1000 2000 元 /平方米到平均2000 4000 元 /平方米的過度 。至今，還有很多鄂爾多斯人沒有從這個現(xiàn)實中清醒過來。就象股市一樣，股價的急劇變化或者有業(yè)績支撐、或者有看漲預(yù)期、或者有人為炒做，樓市也是一樣。在前面的篇幅中，我們已經(jīng)從技術(shù)角度列舉了拉動房價的幾個主要因素，即：城市擴(kuò)容、城市化進(jìn)程、改善現(xiàn)有居住環(huán)境、非理性消費及外來人口等幾個因素綜合作用，致使現(xiàn)有需求極大的超出供給，進(jìn)而造成房價的上漲。但這僅是技術(shù)方面的因素，放諸四海皆可行，人為的因素在房地產(chǎn)價格的上漲過程中起到了至關(guān)重要的作用。 1、管理部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)缺失嚴(yán)重。沒有及時的信息披露，沒有管理部門的權(quán)威機(jī)構(gòu)言 論，消費者無法獲得正確的消費引導(dǎo)； 2、 代理商。鄂爾多斯的規(guī)模項目不多，大部分知名項目或高端項目全部集中在幾家代理公司手中，如大國機(jī)構(gòu)。這些代理公司大部分為外埠公司，這些公司在操作項目時尤其是在市場信息閉塞的地區(qū)操作項目時，習(xí)慣性的套用原駐地的市場價格走勢對本地項目的價格進(jìn)行調(diào)整，而這些項目在本地又能起到排頭兵的作用。因此，現(xiàn)在市場上會出現(xiàn)開發(fā)商嚴(yán)重惜售的市場狀況。大家都在等 :呼市的公司在看呼市的價格走勢，北京的公司 16 在看北京的價格走勢，深圳的公司在看深圳的價格走勢，大家都在看全國的價格走勢，本地的公司看代理 公司的價格走勢。這樣，勢 必就造成目前市場上價格隨時漲，銷售不放量的市場環(huán)境。 購房者對東勝區(qū)未來的高檔物業(yè)房價，預(yù)期的心理承受能力還存在一定的心理障礙。在沒有詳細(xì)了解項目情況，固守東勝區(qū)普通住宅銷售價格的條件下， 3000元 /平方米價位的接受力最強(qiáng)；但我們也可以看出，不少客戶也能接受高檔社區(qū) 3500價位，甚至更高價位，產(chǎn)品、服務(wù)、附加值決定了項目的競爭優(yōu)勢。 在這種市場環(huán)境下，開發(fā)商的操作空間比較靈活，“快速掠取”、“利益最大化”的操作原則皆有實際操作的空間。唯一要注意的就是，鄂爾多斯的房地產(chǎn)市 場自主性不強(qiáng)。結(jié)合全國的地產(chǎn)走勢看，短期內(nèi)市場的價格仍有很大的上漲空間。 對于區(qū)域市場有如下特點： 1、區(qū)域市場內(nèi)，有較強(qiáng)的消費能力； 2、由于整體規(guī)劃原因，市場有效需求量巨大，短期內(nèi)市場會持續(xù)繁榮； 3、目前市場有效供應(yīng)量仍然不足，供求關(guān)系的矛盾不會在短期內(nèi)解決； 4、多方面因素支撐，短期內(nèi)市場價格快速上漲的趨勢不會改變。 1、位置：地處 東勝區(qū)塔拉壕鎮(zhèn) ， 距市區(qū) 6 公里 2、交通：緊鄰 西源路，文明路，路網(wǎng)四通八達(dá) 小區(qū) 位于東勝區(qū)塔拉壕鎮(zhèn)，距市區(qū) 6公里， 109國道、包府 公路、繞城 17 線沿園區(qū)而過，區(qū)位優(yōu)勢和交通優(yōu)勢明顯。 3、產(chǎn)品： 中高檔商品 房 在 東勝區(qū)塔拉壕鎮(zhèn) 目前 房 地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)上， 鄂爾多斯市 天駿商住小區(qū) 將給 日益發(fā)展起來的消費群 體 提供 經(jīng)濟(jì)、舒適、優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境以及良好的小區(qū)配套設(shè)施 ，使消費者 用有限的 資源 得 到 高 價值的體現(xiàn)。 4、服務(wù)：知名物業(yè)管理公司，為業(yè)主提供全面專業(yè)服務(wù) 目前 鄂爾多斯市 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量參差不齊，缺少國內(nèi)知名物業(yè)公司進(jìn)駐，以本地公司為主，管理模式滯后，服務(wù)類別單一，服務(wù)專業(yè)化程度不高，建議本案通過引進(jìn)國內(nèi)知名物業(yè)管理公司，為業(yè)主提供全面專業(yè)的物業(yè)服務(wù)，創(chuàng)造本案營 銷的又一亮點。 目劣勢 1、本案受銷售市場的波動影響較大，在項目開始實施時應(yīng)密切關(guān)注銷售市場動向，對可能出現(xiàn)的波動應(yīng)提前做出防范。 2、在項目實施過程中，從控制工程成本投入、節(jié)約各項開支、提高銷售率等方面制定相應(yīng)措施，以提高項目的抗風(fēng)險能力。 目機(jī)會 1、 鄂爾多斯市 已形成了能源、化工、旅游等在國內(nèi)外頗具影響的優(yōu)勢和資源壟斷產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，城市競爭力高幅提升，促進(jìn)本地經(jīng)濟(jì)水平持續(xù)上漲的同時，亦吸引了大量外省市資金進(jìn)入，衍生出眾多優(yōu)質(zhì)的高收入人群，促進(jìn)了高端的市場需求。 鄂爾多斯市 銅川汽車博覽園 住宅小區(qū)位于東勝區(qū)塔拉壕鎮(zhèn)市區(qū) 6 公里，全鎮(zhèn)總面積 600 平方公里。 2008年全鎮(zhèn)稅收收入完成 6 億元，全社會固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持良好的發(fā)展勢頭，全 18 年完成投資 41 億元 。 2、近兩年， 鄂爾多斯市 東勝 區(qū) 塔拉壕鎮(zhèn) 經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展， 平大幅提升，帶動了城市居民收入的增長。市民消費欲望高漲，市場需求旺盛，為市民未來消費打下經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 目威脅 項目處于規(guī)劃階段，對未來發(fā)展形式的不可預(yù)見性使本項目存在一定的風(fēng)險。 （ 1）加強(qiáng)區(qū)域市場調(diào)研分析工作。 （ 2）把握國家宏觀政策及市場發(fā)展趨勢。 （ 3）深 入研究、重點分析。 （ 4）針對項目做出及時有效調(diào)整。 目市場定位 1、項目產(chǎn)品定位原則 適應(yīng)市場需求，體現(xiàn)區(qū)域價值，帶動開發(fā)商品牌的提升，開發(fā)出區(qū)域內(nèi)代表性的高 品質(zhì) 產(chǎn)品，從項目產(chǎn)品本身特性、開發(fā)商品牌未來發(fā)展方向及目標(biāo)客戶的消費需求等角度綜合考慮定位。 2、項目主題定位及項目產(chǎn)品定位 明朗 、 清秀 、典雅的“新古典”風(fēng)格的設(shè)計手法 ，配合三段式的立面造型， 樹立中心 宜居 的城市想象。 3、定位支撐： （ 1） 規(guī)模 多平米規(guī)模 高尚品質(zhì) 優(yōu)質(zhì) 生活 鄂爾多斯市 天駿商住小區(qū) 成就核心區(qū)域的大 生活 ， 大規(guī)模，高品質(zhì)帶 19 動區(qū)域核心的升級換代，帶動城鎮(zhèn)消費的發(fā)展方向 。 （ 2）建筑 高品質(zhì) 新古典的風(fēng)格設(shè)計 高品質(zhì)的建筑形態(tài)設(shè)計，既顯品質(zhì)，又便于營造良好的 居住 生活、娛樂 環(huán)境 ;建筑整體 明朗清秀 ，典雅大氣，結(jié)合當(dāng)?shù)厝宋奶攸c，給人以高品質(zhì)的歸屬感 ; 建筑本體形態(tài)與行業(yè)特征的結(jié)合，產(chǎn)生新的建筑個性。 （ 3）綠化 景觀系統(tǒng)的人性化 本規(guī)劃以 步行綠化主軸為設(shè)計重點，以帶狀綠化為主要布置形式，結(jié)合步行系統(tǒng)規(guī)劃 ，有機(jī)聯(lián)系各組群綠地，使各個 組 群 綠化連為一體增強(qiáng)戶外 空間 連續(xù)性。 采用核與軸、點線面相結(jié)合的手法 形成小區(qū)中 心綠地系統(tǒng)，從而使綠地更均勻的接近居民 。 銷策略 1、根據(jù)市場調(diào)查結(jié)論，本項目的民族建筑特色與現(xiàn)代化的建筑手段完美結(jié)合、人性化設(shè)計特征最被消費者認(rèn)可，亦是今后項目推廣的重點。 2、從被訪者對項目的認(rèn)知途徑的評價來看，報紙、熟人介紹和招商處是當(dāng)?shù)叵M者獲取商廈信息的主要渠道。調(diào)查結(jié)果有助于我們在營銷通路上選擇何種廣告媒體作為告知渠道，更為準(zhǔn)確向消費者傳達(dá)我們的信息。 3、營銷中通過產(chǎn)品本身條件、項目位置、銷售價格、市場機(jī)遇、宣傳推廣、服務(wù)六方面綜合作用，更好地實現(xiàn)銷售目標(biāo)。 本 工 程 總規(guī)劃 用地面積 總 建筑面積 426600 ，其中 住宅 建筑 面積 363700， 商業(yè) 建筑 面積 62900。 20 第三章 場址和項目建設(shè)條件 鄂爾多斯銅川汽車博覽園住宅小區(qū) 建設(shè)項目建設(shè)場地位于東勝區(qū)塔拉壕汽車產(chǎn)業(yè)園（銅川鎮(zhèn)）國道 109 路快速道路 北 ， 西 面緊鄰潤興 西 街， 東面緊鄰潤興 東 街 ；北 面緊鄰 團(tuán)中路 ， 北 面緊鄰 南外環(huán)路； 項目規(guī)劃總用地面積 。 地現(xiàn)狀 建設(shè)基地南北長約 700 米，東西長約 510 米，用地范圍內(nèi)地勢東南較西北約低 7 米。項目周 未無名勝古跡、自然保護(hù)區(qū)等特殊環(huán)境。 土地使用性質(zhì)為商業(yè) 和住宅 用地，場地基礎(chǔ)設(shè)施完善，基本達(dá)到七通一平條件。 鄂爾多斯市天駿實業(yè)有限責(zé)任公司已通過掛牌方式取得項目土地 使用權(quán) 。 市規(guī)劃及區(qū)域性規(guī)劃要求 本項目場址符合 鄂爾多斯市城市總體規(guī)劃（在編）和鄂爾多斯市銅川組團(tuán)控制性詳細(xì)規(guī)劃（在編）， 項目按 鄂爾多斯市東勝區(qū)規(guī)劃局 鄂爾多斯市塔拉壕汽車產(chǎn)業(yè)園二期城市設(shè)計 規(guī)劃方案 有關(guān)規(guī)定， 按照 鄂爾多斯市東勝區(qū)塔拉壕汽車產(chǎn)業(yè)園 住宅小區(qū)的 城市規(guī)劃功能分區(qū)要求 進(jìn)行設(shè)計。規(guī)劃部門已批準(zhǔn)項目的選址意見。 邊建筑物及環(huán)境條件 本項目位于 鄂爾多斯 塔拉壕 鎮(zhèn)，場地 北 側(cè)為 團(tuán) 結(jié) 中路 ，南側(cè)為 南外環(huán)路， 西側(cè)為 潤興 西 街 ，東側(cè)為 潤興 東 街 ， 交通便利?；貏?chuàng)造良好的 居住 21 環(huán)境，同時與自然環(huán)境的融合，通過設(shè)計廣場綠化， 將綠化、中心綠地、宅間綠地和沿街綠地相結(jié)合 ，使之成為統(tǒng)一綠化系統(tǒng)。小區(qū)綠地采用 核與軸、點線面相結(jié)合的手法形成小區(qū)中心綠地 ，從而使綠地更均勻地接近居民。 改善建筑以及城市環(huán)境，體現(xiàn)以人為本的設(shè)計理念。 地工程地質(zhì)情況 基地現(xiàn)狀地形屬于丘陵地貌，四周高，中間低。 整體地形較為平緩，平均坡度為 右，南北兩 側(cè)局部最大坡度為 右，屬于城市適宜建設(shè)用地。 1表土主要為素填土，土黃色，松散，干燥，主要組成為風(fēng)成細(xì)砂堆積為主，中等凍脹性。厚度較小埋深一般為 0 米，厚度 。 1表層以下主要為細(xì)砂、 2 1粉砂細(xì)砂、 2 2細(xì)砂和 2 3粉質(zhì)粘土，分布均勻，強(qiáng)凍脹性，埋深一般為 0 。細(xì)砂層下面為 3 1中砂粗砂、 3 1礫石； 3 1細(xì)砂巖， 3 2沖洪積，中密密實，飽和。成分多為石英砂、石英巖，分布均勻埋深在 本項目建筑為帶地下室結(jié)構(gòu)建筑物，設(shè)計地下室埋深 ，根據(jù)勘察資料和建筑載荷分析，地基承載力基本值在 250然持力層可選在 2 2細(xì)砂層作為直接持力層。 單元層 2 1、 2 2、 2 3、 3 1、 3 2、 3 1、 3 2、承載及形變特性均可滿足建筑需求，可以作為天然持力層。 項目建設(shè)場地沒有建筑物，場地經(jīng)人工平整后地形較為平坦。根據(jù)勘探土地地質(zhì)資料，場地土層均由第四紀(jì)全新世洪積沉積層和中新更世湖相沉積層組成。地震烈度為 7度區(qū)，場地類別為 類。 22 地區(qū)域水文地質(zhì)單元屬河間平原相對富水區(qū)。東、西烏 蘭木倫河三面環(huán)繞，僅北依丘陵山，地勢相對較高。東西烏蘭木倫河構(gòu)成地區(qū)區(qū)域侵蝕基準(zhǔn)面。大氣降水、地表水及地下水均向烏蘭木倫河匯集排泄。區(qū)內(nèi)地下水補(bǔ)給以大氣降水和烏蘭木倫河潛流為主，地下水由南及西南方向順下游烏蘭木倫河谷逕流，潛流、蒸發(fā)及人工開采是地下水的主要排泄途徑。 區(qū)內(nèi)地下水按其賦存與分布特征可分為以下三種類型： 松散巖類孔隙潛水：含水巖組為細(xì)砂、中砂 粗砂及礫石層，滲透性中等強(qiáng)，含水層厚度一般為 10 16 米，潛水位埋深一般 水性較好，富水性特征稅含水層 厚度變化而變化，單井涌水量一般 300600m3/d,水位及水量隨季節(jié)性動態(tài)變化明顯，水化學(xué)類型以 化度小于 1g/L，水質(zhì)良好。 碎屑巖類孔隙裂隙潛水：含水巖組為 砂巖，表面全強(qiáng)風(fēng)化層滲透性中等弱，中等微風(fēng)化巖層滲透性弱微，含水層厚度一般80 100米，潛水位埋深一般 28 32 米，單井涌水量 150m3/d，水位及水量隨季節(jié)性動態(tài)變化明顯，水化學(xué)類型為 為主，礦化度小于1g/L,水質(zhì)良好。 碎屑巖類孔隙裂縫承壓水：含水層為 滲透性微極微，無明顯的、連續(xù)的隔水頂板存在，含水層厚度一般 150 200 米，含水層頂板埋深一般 180 200 米，承壓水位 20 30 米，單井涌水量 200 300 m3/d。水位及水量隨季節(jié)性變化一般，水化學(xué)類型為 為主，礦化度小于 1g/L,水質(zhì)良好。 23 場地在勘探孔深度范圍內(nèi)均見地下水。場地地下水為第四系松散巖類孔隙潛水，地下水埋深 ，水位標(biāo)高 。因場地地層中部普遍發(fā)育有較 薄的粉質(zhì)粘土層，滲透性弱微，分布較連續(xù)，構(gòu)成局部隔水層。該地下潛水主要接受大氣降水及鄰近烏蘭木倫水庫庫區(qū)側(cè)滲補(bǔ)給，水位及水量受季節(jié)影響變化較大，水位變幅 ，即歷史最高地下水埋深 。地下水屬 水，對混凝土無侵蝕性。 根據(jù)建筑抗震設(shè)計規(guī)范附錄 ，確定勘察場地抗震設(shè)防烈度為 7 度。加速度值為 三組）。根據(jù)建筑抗震設(shè)計規(guī)范有關(guān)規(guī)定，判定擬建場區(qū)地基土為中硬場地土，建筑場地類別為二類。本場地屬建筑抗震有利地段。最大凍土深度為 1460 擬建項目為 經(jīng)濟(jì) 型建筑，交通、通訊等外部條件良好。項目建設(shè)符合總體規(guī)劃要求。項目建成后可達(dá)到 經(jīng)濟(jì)、舒適、環(huán)境優(yōu)雅的居住效果 。在工程建設(shè)中應(yīng)充分利用場地特點，通過獨特的設(shè)計，達(dá)到降低工程造價，并與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)，同時滿足各建筑物的功能需要。 1、地理位置 鄂爾多斯市位于內(nèi)蒙古自治區(qū)西南，地處古老神奇的鄂爾多斯高原腹地，是自治區(qū)呼（呼和浩特） 包（包頭） 鄂（鄂爾多斯） “ 金三角 ” 經(jīng)濟(jì) 區(qū) 的重要一 角。 鄂爾多斯市地處黃河與萬里長城的環(huán)抱之中 ,“三面黃河一面城”。東、 24 西、北 三面臨河 ,在河 幾 字形灣內(nèi)，南接長城，東、南、西與晉、陜、寧接壤，北與呼和浩特、包頭市隔河相望構(gòu)成“金三角”。東西長約 400 公里，南北寬約 340 公里，總面積 平方公里。 2、氣候 鄂爾多斯市西高東低，地貌主要分為東部的丘陵溝壑區(qū)、西部的高平原區(qū)、北部的庫布其沙漠區(qū)、南部的毛烏素沙漠區(qū)、中部的波狀高原區(qū)和北部黃河南岸的平原區(qū)。海拔在 850米至 2149 米之間。屬典型的溫帶大陸性氣候。年平均氣溫為 ，極端最高溫度 為 ，極端 。全年初霜日多在 9月下旬，無霜期約 。凍 土深度為 水多集中在 7 8 月份，年平均降雨日數(shù)為 ，年平均 蒸發(fā)量 為 年主導(dǎo)風(fēng)向為西北風(fēng)，年平 s，年平均大風(fēng)日數(shù)約 20天 左右，主要出現(xiàn)在冬、 春 兩季， 年平均沙暴日數(shù)的 23 天 ， 3 5 月份平均為 11天 ，約占全 年沙暴日數(shù)的 48%，其中 在 1959年沙暴日數(shù)最多達(dá) 72 天 。 會經(jīng)濟(jì)環(huán)境 鄂爾多斯，漢語意為“眾多宮殿”。全市轄東勝區(qū)、準(zhǔn)格爾旗、達(dá)拉特旗、伊金霍洛旗、烏審旗、杭錦旗、鄂托克旗、鄂托克前旗 8 個旗區(qū)，總面積 平 方公里，總?cè)丝诩s 150 萬，是以蒙古族為主體，漢族占多數(shù)的地級市。 鄂爾多斯市域近中遠(yuǎn)期總?cè)丝谝?guī)劃分別為 158萬、 168萬、 172 萬，市域城鎮(zhèn)等級規(guī)模規(guī)劃為一市三區(qū)（中心城市鄂爾多斯市，由東勝區(qū)、康巴什新區(qū)和阿勒騰席熱鎮(zhèn)三區(qū)）和成吉思汗陵旅游特區(qū)組成。 25 1995年至 2006年間，在國家繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，加大對西部地區(qū)投入力度的推動下，鄂爾多斯市經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速平穩(wěn)。“十五”期間，鄂爾多斯市各項經(jīng)濟(jì)建設(shè)指標(biāo)連續(xù)保持兩位數(shù)增長速度。 5年累計創(chuàng)造 1 年的兩倍；全市 8 個旗縣區(qū)的財政收入 都已過億元。 2008年，鄂爾多斯市 為 1560 億元，人均 04698 元，財政收入達(dá)到 265億元，比上年增長 居內(nèi)蒙古自治區(qū)盟市之首；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)牧民人均純收入分別達(dá)到 052元。增長勢頭良好的經(jīng)濟(jì)，為 房地產(chǎn) 業(yè)提供了良好的外部環(huán)境。展望未來，全市經(jīng)濟(jì)增長仍將保持快速、穩(wěn)健勢頭 ,從而為 住房 消費發(fā)展創(chuàng)造了有利條件。 策環(huán)境 鄂爾多斯 市委 、 政府工作以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)全局，正確處理改革、發(fā)展和穩(wěn)定的關(guān)系，適應(yīng)宏觀調(diào)控，突破瓶頸制約，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，培育壯大 優(yōu)勢特色產(chǎn)業(yè)集群，加快建設(shè)能源重化工基地；深入推進(jìn)社會事業(yè)發(fā)展和精神文明、政治文明建設(shè)，努力構(gòu)建和諧社會，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會快速、健康、協(xié)調(diào)發(fā)展。以城市核心區(qū)和產(chǎn)業(yè)重鎮(zhèn)建設(shè)為重點，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，在重點地區(qū)和重點項目上重點突破，整體提升城市化水平。 進(jìn)一步加大 東勝區(qū)、 康巴什新區(qū)、鐵西區(qū)、阿鎮(zhèn)的基礎(chǔ)設(shè)施和重點工程建設(shè)力度，構(gòu)建城市核心區(qū)，拉大城市發(fā)展空間，增強(qiáng)人口承載和產(chǎn)業(yè)集聚能力，為盡快實施政府搬遷創(chuàng)造條件；加快旗府所在地和產(chǎn)業(yè)重鎮(zhèn)建設(shè)，突出提升樹林召、薛家灣、成陵旅游區(qū)、烏蘭木倫、蒙西、棋盤井、烏審召、巴拉貢、 上海廟等城鎮(zhèn)的建設(shè)檔次和水平，使鄂爾多斯整體城市 26 面貌有明顯改觀。規(guī)劃建設(shè)沿黃河工業(yè)新區(qū)，為煤電、化工等大項目的擺布實施創(chuàng)造條件。 強(qiáng)化城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)支撐，根據(jù)工業(yè)經(jīng)濟(jì)、重大項目、重點企業(yè)和工業(yè)園區(qū)的服務(wù)需求，配套跟進(jìn)服務(wù)項目，大力發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)，擴(kuò)大就業(yè)容量。結(jié)合蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)構(gòu)改革，優(yōu)化鄉(xiāng)鎮(zhèn)布局，逐步向資源稟賦好、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)強(qiáng)、發(fā)展?jié)摿Υ蟮牡貐^(qū)集中。 把經(jīng)營城市的理念貫穿于城鎮(zhèn)規(guī)劃、建設(shè)、管理的全過程，通過政府引導(dǎo)、市場運作，建立和完善國有土地收購儲備和招標(biāo)拍賣制度，增強(qiáng)政府對土地市場的調(diào)控能力，為城鎮(zhèn)建設(shè)集聚資金。 放寬城鎮(zhèn)公用事業(yè)市場準(zhǔn)入，吸引更多的社會資金投入城鎮(zhèn)建設(shè)。 口環(huán)境 鄂爾多斯地區(qū)是內(nèi)蒙甚至全國近幾年發(fā)展速度最快的城市之一 ,鄂爾多斯依托資源優(yōu)勢 ,在最近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度上已經(jīng)趕上并超過了呼包二市 ,但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展人力資源的匱乏已經(jīng)凸現(xiàn)出來 ,目前鄂爾多斯在整個內(nèi)蒙地區(qū)擁有高等教育程度的人口低于全區(qū)平均水平 ,高中和中專的受教育人口也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全區(qū)平均水平 ,在科技人員的絕對數(shù)量上也嚴(yán)重不足 ,這以上的一切都說明鄂爾多斯地區(qū)目前人力資源水平低下 ,整體素質(zhì)不高 ,這些都將會成為影響鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸因素 。鄂爾多斯人也深刻地認(rèn)識到這一點 ,好多鄂爾多斯當(dāng)?shù)厝硕及炎约旱淖优M量送到呼包二市或者其它地區(qū)去學(xué)習(xí) ,甚至在子女讀到初中、高中時就將子女送到外地讀書 ,這也充分說明雖然鄂爾多斯人現(xiàn)在的整體素質(zhì)不高 ,但他們對文化的要求卻更加渴望 ,因此在我們項目的配套過程中應(yīng)該將教育的元素作為重點考慮 ,此 27 舉必然可以吸引更多當(dāng)?shù)厝说年P(guān)注。 “ 十五 ” 計劃以來，鄂爾多斯市不斷推進(jìn)地區(qū)社會經(jīng)濟(jì)全面、健康、快速發(fā)展。工業(yè)化速度加快、城鎮(zhèn)化水平提高、農(nóng)牧業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營穩(wěn)步推進(jìn)。同時人口轉(zhuǎn)移步伐也隨之加快， 2000 年以來鄂爾多斯市累計轉(zhuǎn)移農(nóng)村牧區(qū)人口 20多萬人，有效地帶動了農(nóng)村牧區(qū)社會經(jīng)濟(jì)的全面協(xié)調(diào)發(fā)展，促進(jìn)了農(nóng)牧民收入的增加。 1、交通運輸 東勝境內(nèi)交通便捷、運輸發(fā)達(dá)。城區(qū)距包頭機(jī)場 96 公里，距呼和浩特市 248 公里，距北京市 800 公里，距西安 800 公里，距蘭州 850 公里，距太原 585公里，距寧夏 437 公里，距規(guī)劃建設(shè)的鄂爾多斯機(jī)場公有 15 公里。109、 210 國道包（頭）東（勝）高速公路縱橫貫穿市區(qū)，包（頭）神（木）鐵路、包（頭）府谷公路沿市而過，公鐵交通干道與全國公鐵路網(wǎng)相連通。呼（市） 準(zhǔn)（格爾）鐵路、大（同） 準(zhǔn)（ 格爾）鐵路、準(zhǔn)（格爾） 東（勝煤田）、東（勝） 烏（海）正在開工建設(shè)和擴(kuò)能改造。隨著東勝路網(wǎng)逐步完善，鐵路現(xiàn)代化水平將不斷提高，東勝的經(jīng)濟(jì)將持續(xù)、快速、健康發(fā)展，東勝必將成為內(nèi)蒙古中西部交通運輸?shù)臉屑~。 本工程位于東勝區(qū)銅川鎮(zhèn)，西距東勝區(qū)城區(qū) 12址四周均為草原，遠(yuǎn)離居民區(qū)。原料運輸距離短、能耗低。與東勝 包頭公路相通，交通運輸十分方便。廠址位置選擇是經(jīng)濟(jì)合理的。 2、 郵電通信 鄂爾多斯市經(jīng)過多年的建設(shè)，在郵政、電信機(jī)構(gòu)增設(shè)，交換容量、網(wǎng) 28 點的增擴(kuò)、傳輸網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)化，用戶接入網(wǎng)絡(luò)的完善，通信的覆蓋增容、 補(bǔ)點等方面有了較大的突破。呼西光纜貫通，網(wǎng)通、移動、聯(lián)通、鐵通幾大信息網(wǎng)絡(luò)覆蓋全境。 市區(qū)通訊已與全國聯(lián)網(wǎng)，可直撥國內(nèi)外長途電話和發(fā)送傳真。 3、 水、電、氣等供應(yīng)情況 本項目水、電、氣供給由東勝區(qū)塔拉壕汽車產(chǎn)業(yè)園區(qū)公共設(shè)施提供 。 變配電房設(shè)備均采有成套設(shè)備，具有占地面積小，經(jīng)濟(jì)技術(shù)性能指標(biāo)優(yōu)越等特點。二座配電房采用電纜環(huán)網(wǎng)供電方式，以提高供電的可靠性。各變配電房采用放射式向各用電單元配電，各用電單元內(nèi)配電采用樹干式和放射式結(jié)合的方式配電，低壓配電半徑不超過 300 米。 天然氣供應(yīng)來鄂爾多斯市天然氣公司供應(yīng)，由 用戶調(diào)壓裝備調(diào)壓。 供水由產(chǎn)業(yè)園區(qū)市政供水管網(wǎng)提供。 1、給 水工程 本項目主要為生活用水，水源采用市政自來水 ， 由市政給水管網(wǎng)接入兩根 管道，給水 可滿足 項目 需要 。 2、污 水 采用污、廢合流的排水方式，污廢水經(jīng)室外化糞池（餐飲業(yè)廚房排水經(jīng)隔油池）初步處理后排至市政排水管網(wǎng)。 3、雨 水 根據(jù)建筑要求采用內(nèi)排或外排方式，雨水以蓄留回滲為主，大雨時來不及回滲的雨水經(jīng)室外雨水管收集排至市政雨水管網(wǎng)。 29 4、 供電 要求有兩路獨立的 10源，兩路電源互為備用，每路能承擔(dān)全部負(fù)荷。 5、 供暖 建議優(yōu)先采用步行街市政熱力管網(wǎng)作為一級熱源，根據(jù)服務(wù)的環(huán)境保障系統(tǒng)的不同，換熱站將要求提供下列系統(tǒng)不同參數(shù)的熱水：散熱器采暖系統(tǒng) 95/70；空調(diào)及通風(fēng)進(jìn)風(fēng)預(yù)熱系統(tǒng) 95/70；空調(diào)再熱系統(tǒng) 65/55。 6、燃?xì)?