宗申廣場策劃書

我們與眾不同， 因為我們更重視做好每一件小事 ！ 0 一、前言 日前，經(jīng)與貴司的初步接觸， 了解到一些有關(guān)本項目的基本現(xiàn)狀。敝司根據(jù)貴司提供的部分資料，結(jié)合敝司多年專業(yè)的房地產(chǎn)策劃代理經(jīng)驗，撰寫成此份初步策劃建議書，以期為貴項目之順利發(fā)展提供有效建議。 同時，敝司亦衷心希望能與貴司建立進一步的合作關(guān)系，并為貴司新開發(fā)項目下一步推廣的銷售奠定堅實的基礎，最終以貴項目達到最理想的銷售為目標。 二、焦作市房地產(chǎn)市場分析 作市住宅市場分析 作市商品住宅供求關(guān)系分析 1997 年以來，市區(qū)預售商品住宅批出量波動幅度較大。 1998 年，由 于樓市成交保持上升趨勢，集團購房明顯增加使發(fā)展商信心增加，發(fā)展商加快項目動工速度，使得當年的預售批出量比 97年增長 43，是近年罕見的增幅。到 1999年之后，商品住宅預售批出量逐漸放緩， 99年比 98 年同期減小 而 2000年比 99年減少 2001 年原八區(qū)批準預售量比 2000 年更是大幅減少 其主要原因是從 1999年初起焦作市國土房管局按有關(guān)規(guī)定對預售項目進行嚴格審批，使市場供應量明顯減少。 我們與眾不同， 因為我們更重視做好每一件小事 ！ 1 圖 1：各年批準預售量與登記成交量比較 資料來源：焦作市房地產(chǎn)信息中心 在登記成交量方面， 因受實施住房貨幣化分配，結(jié)束實物分房政策，集團購房大幅減少的影響， 1998 年登記成交量出現(xiàn)大幅增長，之后轉(zhuǎn)為持平或略有下降的趨勢，今年原八區(qū)的住宅成交比上年下降 4%?？梢哉f，焦作市新增的住宅成交主要來自番禺。而商品住宅成交登記量占預售批出量之百分比呈上升態(tài)勢，在一定程度上反映出住宅市場供大于求的狀況得到初步緩解。 作市住宅市場價格走勢 由于受供求關(guān)系的影響，焦作市住宅物業(yè)的登記成交均價，自 1996 年以來，基本呈逐年降低趨勢，其中高層住宅物業(yè)的成交均價下降趨勢最為明顯，從 1996年的 7,372元 /平方米降到 2001年的 5,168元 /平方米，降幅達 這主要是受到售價稍低的小高層住宅供應量上升及市區(qū)高層售價下降的影響。 而多層住宅物業(yè)的成交均價相對較為平穩(wěn)，基本保持在 4000元 /平方米的幅度。而到 2001年，原八區(qū)多層住宅因供應量少的緣故，價格開始逐步上升， 另外，今年首次把番禺、花都數(shù)據(jù)納入統(tǒng)計范圍，而此兩區(qū)的住宅價格與原八區(qū)的價格有較大差距，相應的把成交均價大幅拉低。 單位：萬平方米0200400600800批準預售量 42 337 651登記成交量 95 475 7141995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年2001年八區(qū)2001年十區(qū) 我們與眾不同， 因為我們更重視做好每一件小事 ！ 2 圖 2：焦作市歷年住宅成交均價對比 單位：元 /平方米 010002000300040005000600070008000高層住宅 7372 7078 5877 5525 5290 5168 4839多層住宅 4202 4476 4200 3800 3718 4032 33401996年 1997年 1998年 1999年 珠區(qū)住宅市場分析 珠商品住宅供求關(guān)系分析 隨著焦作城市總體規(guī)劃“北優(yōu)、南拓、東進、西聯(lián)”政策的確立，目前海珠區(qū)內(nèi)連成的跨江橋梁已增至 12座，內(nèi)環(huán)路的開通、地鐵二號線的動工以及三號線的立項，令區(qū)內(nèi)的交通狀況得到較大的改善，為區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展創(chuàng)造良好的商機。住宅推售數(shù)量和成交面積一直位于各區(qū)前列。 2001年全區(qū)批準預售面積、成交面積分別為 僅次于番禺居市屬十區(qū)的第二位。批準預售面積比上年微降 成交面積則 上升 海珠區(qū)住宅市場供需兩旺。 我們與眾不同， 因為我們更重視做好每一件小事 ！ 3 珠商品住宅價格走勢分析 海珠區(qū) 2001 年的高層住宅成交均價為 4934元 /平方米，比上年下降 多層住宅成交均價 3848 元 /平方米，比上年上升 從 2001 年每月成交均價走勢看，海珠區(qū)高層總體價格呈下降趨勢，并主要在 4500平方米之間波動；多層住宅價格起伏亦比較大，但基本圍繞在 3800元 /平方米的附近上落。 2 0 0 1 年 海 珠 區(qū) 住 宅 供 求 情 況05101520251 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12月份萬平方米批出面積 成交面積2 0 0 1 年 海 珠 區(qū) 住 宅 成 交 均 價 情 況3000350040004500500055001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12月份元 / 平 方 米高層 多層 我們與眾不同， 因為我們更重視做好每一件小事 ！ 4 珠區(qū)樓盤推售情況分析 近 10個月以來，海珠區(qū)每月推售樓盤數(shù)基本均在 35個以上，“十一”期間更高達 60個同 時大做廣告推售。每月僅廣日、羊晚兩報廣告投放量就在 1400萬至 2500萬元，與天河并駕齊驅(qū)，成為焦作樓市競爭最激烈的區(qū)域。 注：以上資料以焦作日報和羊城晚報統(tǒng)計得出 珠區(qū)樓市熱點板塊分析： 業(yè)大道 江燕路 寶崗大道一帶 。 該區(qū)域一直以來是海珠區(qū)樓市的供應大戶，隨著原有工廠的陸續(xù)遷出，后續(xù)供應量仍然很大，如光大花園、富力萬寶地塊等。熱點樓盤有南景園、宏宇廣場、南北廣場、保利花園、光大花園、金碧花園等，價廉物美，大受買家歡迎。 村、赤崗一帶 。 琶州會展中心的建設、濱江東路的開通、地鐵三號線規(guī)劃以及海珠區(qū)府將搬遷至此等一系列利好消息把該區(qū)域的房地產(chǎn)送上了快車道， 合生的 3大樓盤愉景南苑、逸景翠園和珠江帝景相繼推出市場，疊彩園、 琴海居、麗水庭園、翠園、和平家園等亦加入戰(zhàn)團。該區(qū)域擁有大片的可開 發(fā)用地，將是海珠區(qū)未來樓市競爭的重點。 海珠區(qū)每月樓市走勢圖179815711479243315061943 195517695771420554723434859353644500500100015002000250005/01 06/01 07/01 08/01 09/01 10/01 11/01 12/01 01/02 02/02廣 告 費 用 : 萬 元020406080推盤數(shù)廣告費用 推盤數(shù) 我們與眾不同， 因為我們更重視做好每一件小事 ！ 5 表：海珠區(qū)每月廣告投放量排行前五位樓盤情況 時間 第一位 第二位 第三位 第四位 第五位 05/01 中海名都 140 萬 海印南苑 105萬 玫瑰園 68萬 豪豐園 63萬 嘉仕花園 60萬 06/01 中海名都 197萬 南景園 165萬 千禧花園 148萬 疊彩園 122 萬 光大花園 115萬 07/01 琴海居 154 萬 南景園 148萬 愉景南苑 133萬 嘉仕花園 99萬 疊彩園 97萬 08/01 逸景翠園 302 萬 南北廣場 138萬 嘉仕花園 129萬 保利花園 95萬 南景園 76萬 09/01 珠江帝景 225 萬 中海名都 188萬 嘉仕花園 176萬 南北廣場 137 萬 南景園 125萬 10/01 珠江帝景 218 萬 南景園 117萬 麗水庭園 102萬 宏宇廣場 95萬 保利花園 87萬 11/01 南景園 196 萬 南北廣場 147萬 中海名都 126萬 逸景翠園 123 萬 翠園 101萬 12/01 宏宇廣場 160 萬 順意花園 151萬 藍色快線 121萬 疊彩園 92萬 南北廣場 83萬 01/02 海岸俊園 217 萬 藍色快線 152萬 光大花園 129萬 疊彩園 116 萬 南景園 93萬 02/02 光大花園 81 萬 保利花園 63萬 海岸俊園 54萬 富景花園 45萬 南景園 44萬 域競爭對手分析 針對貴項目的區(qū)位、規(guī)模等多個因素，現(xiàn)選取蘭亭穎園、萬豐花園、益 豐花園、萬壽雅苑、海印南苑、翡翠華軒、利和閣、富力千禧花園作為可比性樓盤進行分析。 域競爭對手價格水平 由分析可見，該區(qū)域樓盤的均價多集中在 4400 5300元 /平方米之間，蘭亭穎園最后一期單位售價升至近 6000元 /平方米，主要是其園林綠化做得最出色，前期銷售大受歡迎，價格相應作了大幅提升。 樓盤 名稱 益豐花園 蘭亭穎園 萬豐花園 萬壽雅苑 海印南苑 翡翠華軒 利和閣 富力千禧花園 我們與眾不同， 因為我們更重視做好每一件小事 ！ 6 樓盤 地址 江 南 大 道中 99號 前進路口 前進路 54號 萬壽路 40號 海聯(lián)路 海聯(lián)路 海聯(lián)路 東曉路 實價 4751 5750 4844 4700 5167 5271 5650 4622 裝修 標準 豪華 豪華 高級 普通 毛坯 毛坯 豪華 普通 域競爭對手戶型面積分布 根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計結(jié)果顯示，該區(qū)域競爭樓盤在售戶型主要以二房和三房單位主，占比例在 90%以上，另有部分四房以上大單位、復式及一房一廳。其中二房一廳面積范圍集中在 60房二廳面積集中在 700房二廳則集中在 90方米。 樓盤 利和閣 益豐花園 蘭亭穎園 萬豐花園 萬壽雅苑 海印南苑 翡 翠華軒 富力千禧花園 戶型 面積 比例 面積 比例 面積 比例 面積 比例 面積 比例 面積 比例 面積 比例 面積 比例 一房一廳 48 二房一廳 68 20 505 二房二廳 819 40 6888 790 603 5300 三房二廳 107060 9857 1110 1007 766 905 四房以上 1540 184 域現(xiàn)存供應量分析 區(qū)域競爭對手中除富力 余各盤均已入住，現(xiàn)時主要以銷售尾貨為主。剩余單位較多的有萬壽雅苑、千禧花園、益豐花園、利和閣、海印南苑等，統(tǒng)計情況如下表。 未來后續(xù)供應量最龐大將會是富力 禧花園一期的 時可以發(fā)售；二期的 6棟高層亦建至 4層，供應壓力大。 城建集團位于新港西路的江南新苑于早前動工，該盤占地超萬平方米，由幢小高層及高層組成，其中棟層、棟層、棟層、棟層與棟層。項目正好處在中山大學與廣東美術(shù)學院中間，區(qū)內(nèi)原生植被郁郁蔥蔥，又是地鐵二號線上蓋物業(yè)，生態(tài)、人文與交通等條件均十分優(yōu)越，預計下半 我們與眾不同， 因為我們更重視做好每一件小事 ！ 7 年開盤。 另外，前期銷售情況較差的金麟臺（約 200套）、嘉宏閣（約 120套）不排除調(diào)整后重新入市。 樓盤 千禧花園 翡翠華軒 海印南苑 利和閣 萬壽雅苑 萬豐花園 蘭亭穎園 益豐花園 占地（ 38000 25184 4萬 2089 6524 15041 3萬 總建（ 153000 79433 15萬 21412 15萬 59671 15萬 在售單位 剩余 100套 9167 余 33套 2645 余 68套 8439 余 84套 8760 余 140套 12552 余 51 套5491 余小量單位 東豐閣154 套14186 ：競爭樓盤情況表 富力 項目基本資料 名 稱 千禧花園 樓盤地址 海珠區(qū)東曉路與新港 西交匯處 預售證號 20010088 代理商 / 銷售電話 84188877 開發(fā)商 焦作富力地產(chǎn)股份有限公司 建筑設計 / 物業(yè)管理 焦作天力物業(yè)管理有限公司 園林設計 / 占地面積 總建面積 規(guī)劃情況 綠化率 園林風格 建筑風格 3800053000期為 5 棟 18 層，二期為 6棟 26 層、三期為1 棟 12 層商貿(mào)中心、 / 歐式 歐式 區(qū)內(nèi)配套 地下停車場，泳池、健身室等會所設施 周邊配套 大、中、小學校、銀行、醫(yī)院等 在售情況 推售范圍 套數(shù) 總面積 實用率 裝修標準 工程進度 交樓時間 管理費 余 145 套 豪華 現(xiàn)樓 現(xiàn)樓 格 我們與眾不同， 因為我們更重視做好每一件小事 ！ 8 實 價 最高價： 5580 元 /扣 一次性： 93 折； 3棟 95折 按 揭： 3 折； 3棟 95折 最低價： 4019 元 /銷會優(yōu)惠 免入住費 1600 元、煤氣安裝費 3500 元、首年管理費 均 價： 4622元 /型 (戶 型 對 應 面 積 數(shù) 量 統(tǒng) 計 戶型 面積 單間 一房一廳 二房一廳 二房二廳 三房一廳 三房二廳 四 房或以上 合計 60 24% 70 22% 8089 9099 19% 12% 100120 13% 13% 120140 3% 3% 140 合計 72% 12% 13% 3% 100% 評述 首次公開發(fā)售時間 2001 年 6 月中 銷售情況 約 72% 廣告主題 富 力地產(chǎn)集團，河南首個樓盤 ,15 萬 區(qū) 宣傳賣點 1、全新花園即將展現(xiàn)。 2、地鐵站就在小區(qū)旁，曉港公園近在家門口，距海印橋僅 800 米，接駁內(nèi)環(huán)路。 3、特惠價實例表：原價折讓 2 /套。 現(xiàn)場評述 1、 項目位處一線路面 中 受道路影響較大，因此 的付款折扣較其他優(yōu)惠 2%。 2、 現(xiàn)場花園尚未完工， 最后的大堂裝修，因此現(xiàn)場較臟亂。 3、 園林綠化及泳池雖基本完工，但規(guī)模較小，花園約有 600中泳池 300 4、 樓宇密度較高，部分單位看到硫酸廠的工廠，預計二 ，令環(huán)境大受影響。 萬壽雅苑 項目基本資料 名 稱 萬壽雅苑 樓盤地址 萬壽路 40 號 預售證號 20010046 代理商 中原地產(chǎn) 銷售電話 34293437 開發(fā)商 焦作勤聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 園林設計 / 占地面積 總建面積 規(guī)劃情況 綠化率 園林風格 建筑風格 6524 棟 20 層 35% / / 區(qū)內(nèi)配套設施 商場 周邊配套設施 蟠龍市場、海印公園、 42 中等 在售情況 推售范圍 套數(shù) 總 面積 實用率 裝修標準 工程進度 交樓時間 管理費 待售情況 A、 B、 C 剩余 140 套 125522% 豪華 現(xiàn)樓 現(xiàn)樓 1 面 價 最高價： 6500 元 /扣 一次性： / 折 按揭： / 折 額外折扣 ： 95 折 最低價： 4300 元 /銷會 優(yōu)惠 送稅費、送入伙費 均 價： 5030 元 / 我們與眾不同， 因為我們更重視做好每一件小事 ！ 9 戶 型 對 應 面 積 數(shù) 量 統(tǒng) 計 戶型 面積 單間 一房一廳 二房一廳 二房二廳 三房一廳 三房二廳 四房或以上 復式 合計 60 7079 8089 9099 100110 110120 120130 140 合計 100% 展銷日期 場顧客人數(shù) 4 臺 銷售情況 70% 廣告主題 海印橋南萬壽路首個園林精品小區(qū) 宣傳賣點 提前竣工 獲 2001 年焦作最佳精品小區(qū) 近東山、周邊配套成熟 現(xiàn)場評述 小區(qū)已入住，居住氣氛濃。周邊為老城區(qū)，樓盤的外觀等在該區(qū)域突出，銷售情況好。 海印南苑 項目基本資料 名 稱 海印南苑 樓盤地址 海聯(lián)路 50 號 預售證號 19990271 代理商 / 銷售電話 34281808 開發(fā)商 焦作市 海印南苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 園林設計 / 占地面積 總建面積 規(guī)劃情況 綠化率 園林風格 建筑風格 4 萬 5 萬 棟多層， 5 棟高層 / / / 區(qū)內(nèi)配套設施 幼兒園、小學、郵局、商場、停車場、會所 周邊配套設施 佰匯超市、海印公園 在售情況 推售范圍 套數(shù) 總面積 實用率 裝修標準 工程進度 交樓時間 管理費 待售情況 5 棟高層 剩余 68 套 84394% 毛坯 現(xiàn)樓 現(xiàn)樓 面 價 最高價： 6400 元 /扣 一次性： 98 折 按揭： 98 折 額外折扣 ： 折 最低價： 4600 元 /銷會 優(yōu)惠 均 價： 5350 元 / 我們與眾不同， 因為我們更重視做好每一件小事 ！ 10 戶 型 對 應 面 積 數(shù) 量 統(tǒng) 計 戶型 面積 單間 一房一廳 二房一廳 二房二廳 三房一廳 三房二廳 四房或以上 復式 合計 60 43% 43% 8089 9099 100120 57% 57% 120130 140 合計 43% 57% 100% 展銷日期 / 現(xiàn)場顧客人數(shù) 0 臺 銷售情況 剩余少量尾貨 廣告主題 宣傳賣點 海聯(lián)路規(guī)模最大樓盤 與東山一橋之隔，交通方便 可望江 現(xiàn)場評述 小區(qū)已開發(fā)完畢，入住率高。規(guī)模大，配套全，為該區(qū)域的龍頭盤，吸引了眾多東山客?，F(xiàn)時剩余的主要為一些高層單位，并聯(lián)和復式單位剩余較多。 翡翠華軒 項目基本資料 名 稱 翡翠華軒 樓盤地址 海聯(lián)路 預售證號 20010007 代理商 南金置業(yè) 銷售電話 84436878 開發(fā)商 南華西房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 園林設計 / 占地面積 總建面積 規(guī)劃情況 綠化率 園林風格 建筑風格 m2 棟 6 層半無電梯住宅 / / / 區(qū)內(nèi)配套設施 泳池、網(wǎng)球場 周邊配套設施 佰匯超市、海印公園、市場 在售情況 推售范圍 套數(shù) 總面積 實用率 裝修標準 工程進度 交樓時間 管理費 待售情況 全部 剩余 33 套 26459% 毛坯 現(xiàn)樓 現(xiàn)樓 面 價 最高價： 6400 元 /扣 一次性： 89 折 按揭： 91 折 額外折扣 ： 98 折 最低價： 5350 元 /銷會 我們與眾不同， 因為我們更重視做好每一件小事 ！ 11 均 價： 5860 元 /惠 戶 型 對 應 面 積 數(shù) 量 統(tǒng) 計 戶型 面積 單間 一房一廳 二房一廳 二房二廳 三房一廳 三房二廳 四房或以上 復式 合計 40 50 60 70 8089 9099 100110 120130 140 合計 100% 展銷日期 / 現(xiàn)場顧客人數(shù) 0 臺 銷售情況 售出 80% 廣告主題 海印橋畔六層半小洋房 宣傳賣點 過萬平方米街心花園 與東山一橋之隔，交通方便 實用率高，管理費低 現(xiàn)場 評述 翡翠華軒位于怡海華軒北側(cè)，正對 1 萬平方米的街心花園，由迎翠閣、疊翠閣、映翠閣、擁翠閣和觀翠閣五棟六層半住宅組成，每棟又分兩個樓梯，一梯僅 2戶少而單純。單位面積由 48至 104 平方米，有一房至三房設計，部分單位的采光通風欠佳。售價比附近的海印南苑略貴。但其低密度，高達89%的實用率，以及 /平方米的月管理費仍引來一定捧場客。 利和閣 項目基本資料 名 稱 利和閣 樓盤地址 海聯(lián)路 預售證號 代理商 穗正陽 銷售電話 34280288 開發(fā)商 焦作市博成實業(yè)發(fā)展有限公司 園林設計 / 占地面積 總建面積 規(guī)劃情況 綠化率 園林風格 建筑風格 20891412棟高層 / / / 區(qū)內(nèi)配套設施 會所 周邊配套設施 佰匯超市、海印公園、市場 在售情況 推售范圍 套數(shù) 總面積 實用率 裝修標準 工程進度 交樓時間 管理費 待售情 況 剩余單位 84 套 87604% 豪華 現(xiàn)樓 現(xiàn)樓 面 價 最高價： 6940 元 /扣 一次性： 94 折 按揭： 95 折 額外折扣 ： 折 最低價： 5190 元 /銷 我們與眾不同， 因為我們更重視做好每一件小事 ！ 12 均 價： 6000 元 / 優(yōu)惠 戶 型 對 應 面 積 數(shù) 量 統(tǒng) 計 戶型 面積 單間 一房一廳 二房一廳 二房二廳 三房一廳 三房二廳 四房或以上 復式 合計 40 50 60 70 8089 9099 100110 120130 140 合計 100% 展銷日期 / 現(xiàn)場顧客人數(shù) 0 臺 銷售情況 售出約 40% 廣告主題 濱江東水岸風情 宣傳賣點 江景 周邊配套完善 現(xiàn)場評述 已入住，但入住率較低。利和閣既可望江景，又可望東曉小區(qū)的中心花園，但樓盤為單體樓，臨近臭涌，設計上廳不出陽臺，價格偏高，因此銷售不好。 萬豐花園 項目基本資料 名 稱 萬豐花園 樓盤地址 前進路 54 號 預售證號 990095 代理商 / 銷售電話 84433638 開發(fā)商 焦作興建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 園林設計 / 占地面積 總建面積 規(guī)劃情況 綠化率 園林風格 建筑風格 5 萬 棟 27 層、 4 棟 9 層 / / / 區(qū)內(nèi)配套設施 商場 周邊配套設施 萬松園市場、南園酒家、萬國廣場等 在售情況 推售范圍 套數(shù) 總面積 實用率 裝修標準 工程進度 交樓時間 管理費 待售情 況 君雅大廈 1、 3 棟 51 54916% 豪華 現(xiàn)樓 現(xiàn)樓 1 面 價 最高價： 5528 元 /扣 一次性： 98 折 按揭： 100 折 額外折扣 ： 折 最低價： 4566 元 /銷會 我們與眾不同， 因為我們更重視做好每一件小事 ！ 13 均 價： 4970 元 /惠 戶 型 對 應 面 積 數(shù) 量 統(tǒng) 計 戶型 面積 單間 一房一廳 二房一廳 二房二廳 三房一廳 三房二廳 四房或以上 復式 合計 60 7079 8089 40% 40% 9099 30% 30% 100110 10% 10% 110120 10% 10% 120130 10% 10% 140 合計 40% 60% 100% 展銷日期 / 現(xiàn)場顧客人數(shù) 0 臺 銷售情況 售出 75% 廣告主題 / 宣傳賣點 周邊配套完善 現(xiàn)場評述 實用率過低 蘭亭穎園 項 目基本資料 名 稱 蘭亭穎園 樓盤地址 前進路 預售證號 20000144 代理商 經(jīng)緯 銷售電話 84488818 開發(fā)商 焦作市廣電房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物管顧問 戴德梁行 占地面積 總建面積 規(guī)劃情況 綠化率 園林風格 建筑風格 4 棟 12 層 / 嶺南園林 / 區(qū)內(nèi)配套設施 幼兒園等 周邊配套設施 好又多、南園酒家等配套完善 在售情況 推售范圍 套數(shù) 總面積 實用率 裝修標準 工程進度 交樓時間 管理 費 待售情況 榕軒 4 座 160 145148% 豪華 準現(xiàn)樓 面 價 最高價： 6160 元 /扣 一次性： 94 折 按揭： 95 折 額外折扣 ： 折 最低價： 5500 元 /銷會 我們與眾不同， 因為我們更重視做好每一件小事 ！ 14 均 價： 5750 元 /惠 戶 型 對 應 面 積 數(shù) 量 統(tǒng) 計 戶型 面積 單間 一房一廳 二房一廳 二房二廳 三房一廳 三房二廳 四房或以上 復式 合計 60 7079 8089 9099 100110 110120 120130 140 10% 10% 合計 10% 100% 展銷日期 / 現(xiàn)場顧客人數(shù) 0 臺 銷售情況 剩余小量單位 廣告主題 嶺南佳 境居蘭亭 宣傳賣點 嶺南特色園林 間隔可靈活修改， 82 平方米的 2 房變 3 房 地鐵、前進路的繁華 現(xiàn)場評述 小區(qū)園林好，區(qū)內(nèi)環(huán)境清幽，銷售情況理想。 益豐花園 項目基本資料 名 稱 益豐花園 樓盤地址 江南大道中 99 號 預售證號 20000165 代理商 合富輝煌 銷售電話 84493346 開發(fā)商 焦作東華實業(yè)股份有限公司 物管顧問 / 占地面積 總建面積 規(guī)劃情況 綠化率 園林風格 建筑風格 3 萬 5 萬 棟高層，一棟寫字樓 / / / 區(qū)內(nèi)配套設施 小學、幼兒園 周邊配套設施 好又多、南豐商場、南園酒家等配套完善 在售情況 推售范圍 套數(shù) 總面積 實用率 裝修標準 工程進度 交樓時間 管理費 待售情況 東豐閣 140 129662% 豪華 現(xiàn)樓 現(xiàn)樓 1 面 價 最高價： 5192元 /扣 一次性： 95 折 按揭： 97 折 額外折扣 ： 折 最低價： 3920元 /銷 3 房單位送 5 萬元禮券 我們與眾不同， 因為我們更重視做好每一件小事 ！ 15 均 價： 4751元 / 優(yōu)惠 戶 型 對 應 面 積 數(shù) 量 統(tǒng) 計 戶型 面積 單間 一房一廳 二房一廳 二房二廳 三房一廳 三房二廳 四房或以上 復式 合計 60 20% 20% 7079 8089 40% 40% 9099 100110 40% 40% 110120 120130 140 合計 20% 40% 40% 100% 展銷日期 / 現(xiàn)場顧客人數(shù) 0 臺 銷售情況 / 廣告主題 地鐵上蓋高雅住宅小區(qū) 宣傳賣點 地鐵出口、江南大道前進路的繁華 69方米多種戶型選擇 現(xiàn)場評述 首期落成多時，外觀設計較落后，銷售情況一般。后期的建設仍未有動靜。 三、項目的基本資料理解及優(yōu)劣分析 本資料理解 目的基本情況 目地理位置：本項目位于焦作市海珠區(qū)海印橋南，東曉路與前進路交界。 目總體規(guī)劃： 該項目總占地面積： 31,502 萬平方米，總?cè)莘e率為 建筑面積為 153,451 平方米。項目分四期建設，包括 3 棟32 層住宅樓宇及一棟 24 層寫字樓。配套設施包括辦公 我們與眾不同， 因為我們更重視做好每一件小事 ！ 16 樓、大型綜合超市、地下停車場、寫字樓、綜合商場、幼兒園及小學、空中走廊及大面積的綠化面積等。 目建設進度：項目分四期建設，包括 3 棟 32 層住宅樓宇及一棟 24 層寫字樓，預計 2005 年全部完工。其中第一期為靠近前進路邊的一棟 32 層住宅樓，計劃于 2002 年 5 月 15 日封頂， 9月 30 日建成并交付使用。第二期一棟 24 層寫字樓已開始基礎施工。 目一期戶型面積分析 層至三層為裙樓（綜合商場），四層為架空層；五層至三十層為標準層住宅（ 31、 32 層面積參考 30 層）。各單位的具體面積如下： A 單位 27 套，面積為： 58 層）、 932 層）； B 單位 27 套，面積為： 58 層）、 932 層）； C 單位 27 套，面積為： 58 層）、 932 層）； D 單位 27 套，面積為： 58 層）、 932 層）； E 單位 27 套，面積為： 58 層）、 932 層）； F 單位 27 套，面積為： 58 層）、 932 層）； G 單位 27 套，面積為： 58 層）、 926 層）、 2632層）； H 單位 27 套，面積為： 58 層）、 932 層）； 共 216 套單位，每層合計 8 套單位，標準層建筑總面積為 銀廣場一期住宅面積分布圖1 0 0 - 1 2 0 平 方1 0 8 套 5 0 %9 0 - 1 0 0 平 方5 4 套 2 5 %7 0 - 9 0 平 方5 4 套 2 5 % 我們與眾不同， 因為我們更重視做好每一件小事 ！ 17 目戶型分布主要為三房二廳單位，具體分布如下： 二房二廳單位 ： 54 套 三房二廳單位： 162 套 由以上分析可看出，東銀廣場一期住宅的戶型分布主要集中在 100 理位置及交通狀況 本項目位于海珠區(qū)前進路與東曉路交界，南倚曉港公園，距海印橋腳僅幾百米，附近有 10 多路公交車上落（ 14、 44、 45、 125、 184、 188、 253、 542 等），地理位置優(yōu)越，交通方便，項目毗鄰萬壽路、海聯(lián)路；其一個是有成熟配套的老住宅區(qū)，一個是拓通至濱江東路的新型住宅區(qū)，隨著海聯(lián)路買家的基本入住，該地段已逐漸發(fā)展成為海印橋南一個中型的住宅區(qū)，是海珠區(qū)少 有的安居置業(yè)的理想地段。 林規(guī)劃 本項目一期與后三期中間有段高壓線經(jīng)過，對整個項目形象有較大影響 ，且該項目位處兩條主干道間，外部環(huán)境較嘈雜 ，建議在規(guī)劃上加強園林景觀設計，創(chuàng)造個性特色鮮明的住宅小區(qū)。利用綠化景觀凈化空氣、降低噪音、減輕污染，同時盡可能削弱買家對高壓線的注意力。 由于一期開賣時二期工程仍在進行，二期工地現(xiàn)場最好等與一期待售樓盤做一定隔離，而項目一期臨前進路，如能利用架空層綠化及局部組團綠地將該項目的小環(huán)境與曉港公園的大環(huán)境有機融合在一起，則對吸引買家有極為重要的作用。 近生活配套分析 本項目位于居住氣氛較為成熟的海珠區(qū)一級地段前進路上 ,附近生活配套設施齊全，包括有：曉港公園；南園酒樓、明記小炒王、炳勝酒家；萬佳超市（小區(qū)配套）、好又多超市、沃而瑪（即將開業(yè)）；農(nóng)業(yè)銀行、公商銀行、建設銀行；學校、 醫(yī)院等。 值得一提的是，該項目與萬佳百貨的合作將成為該樓盤的一大亮點，亦可利用萬佳的知名度吸引周邊住宅區(qū)居民前來購物，使該項目成為集居住、休閑購物、娛樂于一體的全程式住宅小區(qū)。 我們與眾不同， 因為我們更重視做好每一件小事 ！ 18 目優(yōu)劣勢分析 勢分析 理位置較為優(yōu)越 該項目毗鄰萬壽路老住 宅區(qū)，又與濱江東大型住宅區(qū)群相連，與東山區(qū)也僅一橋之隔，交通便利，生活配套完善。其南倚曉港公園，空氣清新，生活環(huán)境旺中帶靜。 區(qū)規(guī)劃、配套較為完善 從項目規(guī)劃圖上可以看到，該項目由 3 棟住宅、 1 棟寫字樓組成，分四期銷售，小區(qū)內(nèi)大型商場、會所、小學、幼兒園、架空層綠化、地下車場等配套設施齊備，可算是自身配套較完善的適于居住的優(yōu)質(zhì)小區(qū)。 型間隔較合理 該項目戶型間隔較合理，功能分區(qū)基本能適應現(xiàn)代生活的需求，通過示范樣板間的設計及適當宣傳，應可以促成客戶成交。 期條件有利于提升項目知名度 2002年 10月大型連鎖商場萬佳百貨的進駐，將為該項目知名度的提升起到重要的作用，屆時借助萬佳的宣傳及該項目第一期的正式開賣，可有效提升項目形象，為樓盤的順利銷售打下良好基礎。 樓發(fā)售給予買家信心 該項目預計 5 月中封頂， 9 月底建成，發(fā)售時基本已是現(xiàn)樓，如能同時配合現(xiàn)場綠化環(huán)境的設計建造，將會給予買家極大的購買信心。 項目的劣勢 目停工再建的陰影 該項目于 1999 年動工，中途因種種不明原因?qū)е峦９?shù)年，對周邊住戶 來說，爛尾的陰影始終存在，此次正式銷售期間，如何打消買家疑慮則成為一個重要問題。 我們與眾不同， 因為我們更重視做好每一件小事 ！ 19 珠花園帶來的區(qū)域負面效應 該項目斜對面的高檔小區(qū)樓盤明珠花園，由于 90年代中后期的爛尾而成焦作市相當知名的反面教材，對該區(qū)域買家選擇樓盤有一定的負面影響，從而導致買家購樓時更挑剔更審慎。 邊配套有待完善 從整體上講，萬壽路、前進路雖屬于老城區(qū)，配套成熟，但其已有的配套已相當陳舊，而可以匹配現(xiàn)代生活的配套設施又因為海聯(lián)路、濱江東是新建住宅群區(qū)而有待完善，現(xiàn)時 項目周邊的生活配套尚很薄弱， 娛樂設施較少，商業(yè)氣氛尚顯不足，在日常購物、休閑娛樂方面仍有一定需求需借助周邊區(qū)域的已有設施， 對未來業(yè)主的社交活動亦略影響。 環(huán)境及內(nèi)環(huán)境的不利影響 該項目位處河南兩條交通干道交界處，內(nèi)環(huán)路也由此地經(jīng)過，而在小區(qū)內(nèi)部，也有高壓線南北向橫亙于一期與后期項目間。這些缺陷一方面令該項目臨路邊單位缺少景觀支持，噪音大，另一方面高壓線也令小區(qū)內(nèi)部造成較明顯分割，并有部分東面及東南面中高層單位將在銷售價格上受其影響。 型面積與市場需求有一定差距，易造成某些戶型難消化 該項目 一期單位面積由 中兩房單位僅占總貨量的 25%，三房單位占總量的 75%，整體戶型面積偏大，而經(jīng)調(diào)查，河南該區(qū)域居民購房較屬意 600種供求差異造成某些戶型的難消化。 用率偏低，變相提升樓盤單價 該項目實用率僅 對于高層住宅來說，使用率偏低，無形中提升了樓盤單價，將給銷售工作帶來較大壓力。 場競爭激烈，供大于求 我們與眾不同， 因為我們更重視做好每一件小事 ！ 20 由于海珠區(qū)現(xiàn)階段及未來的市場供應量均很龐大，今年新增供應量大于成 交量，且有部分為大型知名小區(qū)項目，推盤手法多樣，本項目將要承受很大的市場競爭壓力。因此，本項目要在眾多競爭對手中脫穎而出，搶占市場份額，除項目的整體綜合質(zhì)素必須達到更高的水平，還要在宣傳包裝方面充分體現(xiàn)該樓盤的主題特色和社區(qū)文化魅力，力求創(chuàng)造出品牌特色。 因此，敝司建議本項目以滿足住家的要求為出發(fā)點，緊握市場脈搏，了解市場的動態(tài)，在項目的開發(fā)建議、營銷策略及物業(yè)管理方面“以人為本”，真正做到全心全意為消費者服務，只有這樣才能在激烈的房地產(chǎn)競爭中處于領(lǐng)先優(yōu)勢地位。 四、項目市場定位 項目市場定位是創(chuàng)造佳績的重 要基礎，應針對項目自身優(yōu)缺點，瞄準潛在目標客戶，揚長避短，制定迎合市場定位的最有效的營銷策劃。這是敝司代理每一個樓盤所持的信念，現(xiàn)從以下幾個角度進行分析，以便更準確捉準項目之市場定位。 理因素 項目位于海珠區(qū)前進路與東曉路交界處，靠近海印橋腳，交通便利，既擁有老城區(qū)成熟配套，又擁有海聯(lián)路、濱江東新型住宅區(qū)群相應配套，但由于新型住宅區(qū)配套尚未完善，因此目前在生活設施方面仍有待改進。但由于其與東山區(qū)僅有一橋之隔，隨著濱江路沿線及前進路周邊的環(huán)境改善，該區(qū)域物業(yè)的升值潛力指日可待。 域因素 由于附近有富力千禧花園、萬壽雅苑、海聯(lián)路眾多現(xiàn)樓樓盤及沿濱江東多個樓盤推出，難免給本項目帶來一定的銷售壓力，但本項目地域的知名度及升值前景越來越大，隨著交通條件的逐步完善，加上其它項目市政工程計劃的實施，都將令本地域的發(fā)展日新月異，極有可能為本項目的后期銷售帶來幫助。 場需求 目前焦作市私人購房成為房地產(chǎn)市場的主流；金融機構(gòu)積極介入房產(chǎn)消費，放寬貸款限制，進一步增強了個人購房的能力。而本區(qū)域樓價幅度約在 42005300 元 /平方米，對于以下層次人士有極大的吸引力。 我們與眾不同， 因為我們更重視做好每一件小事 ！ 21 近老城區(qū)居民 老城區(qū)居民由于生活在本區(qū)域的時間較長，有的甚至是世世代代都是住在這里，因而對這里的民居、公園、酒樓以至一磚一瓦都情有獨鐘，老城區(qū)居民的戀土情懷，使他們在拆遷之后或二次置業(yè)都會將已經(jīng)十分熟悉的地方當作新的置業(yè)首選。多以選擇中、大戶型，大家庭居住為主。 域置業(yè)成家者 原居住該區(qū)域附近，有較穩(wěn)定經(jīng)濟收入來源的中青年買家，一般通過銀行按揭形式付清部分首期樓款，然后利用每月穩(wěn)定的收入達成其置業(yè)美夢。該部分買家由于熟悉當?shù)丨h(huán)境，且親友多聚集在此，基本會在所住區(qū)域附近尋找價格適中而又有一定配套的住宅。多 以選擇小戶型和中戶型為主。 在周邊購房或有購房意向者 本身已在該項目周邊購房或有購房意向，因項目宣傳及項目自身配套的完善而放棄周邊同類樓盤者，以前進路、萬壽路、海聯(lián)路買家為主。該類買家在戶型選擇上范圍較廣，大、中、小戶型均有可能接受。 穗經(jīng)商，以在海印橋北大沙頭周邊 從事個體生意為主的外地人 海印橋北沿江邊聚集了大量從事個體生意的經(jīng)營者，其中有不少是外地人，他們的工作地點與該項目僅一橋之隔，而河南區(qū)域的樓盤與東山區(qū)樓盤相比，價格上有較大差距，對于這類人來說，選擇該樓盤就是選擇了物有所值。 他 由于焦作樓市競爭激烈，買家在供大于求的現(xiàn)實情況下，會對各樓盤進行較客觀的評價，新盤入市時若定位準確，主題鮮明，也不排除會有其他區(qū)域買家為該物業(yè)升值潛力而前來捧場。 身素質(zhì) 目規(guī)劃為高層小區(qū)（首期為 1 棟 32 層） 我們與眾不同， 因為我們更重視做好每一件小事 ！ 22 體規(guī)模為占地逾 30000中型小區(qū) 積率 化率較高，屬中等密度樓盤 部分單位面積（建筑）約在 90方米 內(nèi)有自身配套的會所、架空層綠化、連鎖商場、小學、